石家庄市区商业市调报告商业租金调查报告

石家庄市商业地产市场调研报告2010.10市场调研说明市场调研目的：根据对石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场基本状况调研，分析石家庄市区市场竞争对手及市场操作空间，方便开发商结合本项目自身地价及其他成本，准确推断本项目的市场操作可行性。市场调研内容：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场现阶段基本状况重点调研对象：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼项目市场调研时间：2010年10月27日——10月30日调研负责单位：河北恒森房地产开发顾问有限公司目录第一部分石家庄市概况介绍第二部分石家庄市区商业地产现状第三部分现售城市商住综合体项目第四部分区域内商住综合体解析第五部分商业地产市场总体分析第六部分未来商圈发展趋势与项目建议第一部分石家庄市概况介绍家庄关键词：旧称“石门”；河北省省会位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界；该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富；全国最大的抗生素生产基地座落在石家庄——华北制药厂；1948年新中国成立之初全国第一个解放的省会城市。1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。地理位置石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283公里。位于北纬37°27′～38°47′,东经113°30′～115°20′之间，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约175.383公里，周边界长760公里。石家庄市总面积15,848平方公里，其中市区面积455.8平方千米。历史沿革1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年12月26日，更名为石家庄市。当时，全市人口19万，有大小工厂27家，工业总产值2000万元左右。1948年5月－1949年3月间，西柏坡是中共中央和中国人民解放军总部所在地，毛主席、党中央在此指挥了震惊中外的三大战役，召开了著名的中国共产党七届二中全会。1968年1月29日，河北省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家庄市人民政府。政区划分及人口状况石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人，共有43个少数民族成分，64843人，占全市总人口的0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的76.8%。主要分布在市内五区和无极县、藁城市、新乐市、辛集市、正定县。全市有3个民族乡，18个民族村。资源特点

石家庄市旅游资源丰富，名胜古迹众多，其中国家级重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文化名县――赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园１处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省爱国主义教育基地6处；独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。政情概况

石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。

农业

石家庄市地处河北省中南部，跨华北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国36个重点城市第一位，被国家确定为优质小麦生产基地，素有“北方粮仓”之称。工业石家庄工业发展迅速，预计到2012年，省级以上企业技术中心由目前的45个增至55个；中国驰名商标由目前的22件增加到25件；国家高新技术企业达到200家以上；发明专利总量达到9000项以上。四是主导产业打造新优势：到2012年，生物（医药）、装备、化工、电子信息、纺织等5个主导行业规模以上工业增加值达到1487亿元，比2008年增长161%。财贸金融石家庄市经济总体回升向好。2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。第一产业实现增加值305.3亿元，增长0.2%；第二产业实现增加值1558.5亿元，增长11.6%；第三产业实现增加值1251.1亿元，增长13.0%。年末全市城镇单位从业人员83.5万人，比上年同期减少1.5％，其中在岗职工80.2万人，比上年同期减少2.1％；全市在岗职工平均工资27372元，比上年增长16.7％。年末市区单位从业人员为52.8万人，其中在岗职工50.0万人，在岗职工平均工资30649元，比上年同期增长16.4％。交通通讯

2010到2015年前后，将建成城区东北部的滹沱新区的总体设施和城南的铁路入地工程（新客站），到2012年中旬，新客站完工，1、2号线也将完成初步通车条件。石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；地方道路基本实现县县通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，公路交通网络。主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量已突破100万。北京奥运会期间，石家庄正定机场是北京首都国际机场的主要备降机场之一。石家庄已与世界众多国家和地区以及国内各大中城市开展互办特快专递业务，通信便捷；全市电话总容量超过50万门.。文教科技

石家庄是河北及华北的教育中心，有很多所大学，如河北师范大学、河北经贸大学、河北科技大学等等；并且还有很多重要的军事院校，如石家庄陆军军官学院、石家庄陆军参谋学院、石家庄军械学院，装甲兵指挥学院等等，石家庄共有高校135所。总结：1、石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市；2、辖区内有华北制药、中国石化集团、石家庄卷烟厂等几十家全国大中型国有企业；3、市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富；4、各种丰富的资源和迅速大发展的经济吸引了大量的外来人口，推动了商业地产消费的不断发展；5、人口数量持续性增加，带来了巨大的商业、医疗、文化消费，市区投资环境与水平与日俱增；6、市区建设干净整洁，道路宽平，交通顺畅，居民素质较高。第二部分石家庄市区商业地产现状石家庄商业房产关键词：三大商圈商业经营混杂城市经济高速发展，人们购买力在不断增加商业格局以“点”向“线和面”发展经营管理水平有待提高传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展三大商圈从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为如下几个商圈：东购-新百商圈、北国商圈、怀特商圈。（如图）其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业分散最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段；而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。石家庄市现有商圈分布图东购-新百商圈：位于繁华的中山路段，交通便利（距火车站不足10分钟路程），易达性强。东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物广场两大百货商场为主，集天元名品、金百利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、KFC、McDonald's、华银大厦写字楼等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈。东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万。业态商业名称规模档次消费群体经营情况百货商场东购4.5万平米中高档辐射石家庄，主要是桥西中高收入者先进管理模式、一流商场、省会零售业龙头惠普生数码广场3.8万平米中低档中低消费群业态转型，运转良好新百广场4万平米中高档桥西中高收入者按MALL模式升级、属省会三大巨头之一华联商厦4万平米中档工薪中等收入群体经营良好主题商场天元名品4万平米中档年轻时尚群体南国时尚服饰广场、经营状况良好，有赶超福兴阁之势专业市场福兴阁2万平低档低收入及工薪阶层一度风靡省会、以低价取胜、而今仍有市场太和电子城4万平米——批发为主电子产品的集散地专卖店大中、国美、苏宁2万平——电器知名家用电器零售商李宁、班尼路、以纯各约100平米——时尚年轻群体名牌休闲服饰配套商业肯德基、必胜客————西式快餐连锁时尚饮食消费北国商圈：和东购—新百商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。以北国商城为主，还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务酒店、三利国际名品、图书大厦、长安大厦（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、福满楼、欧贵客、KFC、M等。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国商城客流量为8万人，占整体的80%。业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场北国商城5万平米中高档桥东中高收入北国品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最三利国际名品0.9万平米高档高收入群体提升了省会形象，丰富了省会高端市场，满足了高收入群体的需求世贸名品1万平米高档高收入人群世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好专业市场运动大本营2200平米中高档时尚休闲体育用品专营专卖店三信300平米中档工薪，白领消费本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体云水方舟3000平米中高档各消费层体育名品专卖店、餐饮店等，经营很好配套商业业态影乐宫1万平米中档工薪，白领省会知名娱乐场所聚集地，餐饮KTV酒吧影院等怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注。以及大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域。业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场怀特商城10万平米中高档裕华中高收入运营5年目前经营状况趋稳，已有固定客源。怀特家居城11万平米中高档裕华中高收入200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。怀特餐饮一条街6万平米中高档全市燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。专业市场怀特建材装饰城3万中高档区域人群经营状况良好海鲜副食城3万中等区域人群经营状况良好花鸟市场1万中低档区域人群经营状况良好配套商业业态怀特大厦3万平米高档——三星级涉外酒店商业租赁模式石家庄商业包含百货商城、服饰城、批发市场、地下商业街、零售店铺等各种商业模式，租赁方式有销售额返点、现金租赁、买断使用权三种方式，销售额返点的形式就有如东方购物中心（简称东购）、先天下等大型商城采用，其他多数商业还是以现金租赁形式为主。（如下图）商业经营类型面积租赁方式租金备注东方购物中心中高档百货商城30—100平方米销售额返点扣销售额的30%为租金先天下中高档百货商城20—100平方米销售额返点返25%—27%（依据品牌划分）四周为国际品牌，中间是国内品牌，电费1元/度新天地中档服饰城10—30平方米现金租赁3层，12平方米，68000元/年4曾，10平方米，40000元/年押金3000元天元名品中档服装城10—30平方米现金租赁2层，14平方米，96000元/年3层，12平方米，90000元/年管理费1000元/年金亿城中高档品牌批发城20—100平方米现金租赁2层，10平方米，40000元/年市场全部以产权卖出，3层价格15000元/平方米天成商港中高挡品牌批发城10—100平方米现金租赁买断使用权租金形式：1层主通道旁，10平方米，5700元/月，6.8万元/年买断形式：3层，40平方米，10万/年（一次性买断5年）新万宝购物中心地下商业街8—12平方米现金租赁8平方米，10000元/年10平方米，12000元/年12平方米，14000元/年主通道旁价格贵2000-3000元/年承租一年赠送半年暂未收取物业费中心线商业街地下商业街10—30平方米现金租赁13平方米，1800元/月（3个月一付），21000元/年18平方米，2500元/月（3个月一付），25000元/年19平方米，3000元/月（3个月一付），35000元/年第一年不收取任何物业费，第二年缴纳保证金和物业费南三条批发商业街15平方米，需要大面积的自己打通现金租赁买断使用权位置普通的，60-70元/天；位置较好的，100-200元/天；多数是租金形式，买断情况较少仓库30元/平方米/月（有电梯），无物业费、卫生费，厕所0.3元/次，停车收费比其他地方贵一半（汽车4元、自行车0.3元）街边商业零售商业店铺10—100平方米现金租赁10平方米，3000元/月；15-30平方米，4500-6000元/平方米；40平方米以上，10000以上无物业费，有卫生费，5-20元/月总结：石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”、“北国商圈”、“怀特商圈”三个商圈；租赁方式上，大型百货商场多以销售额返点为主，其他多以现金租赁形式为主；租赁铺面面积多在10—100平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距。第三部分现售城市商住综合体项目石家庄在售商住综合体项目一览表一、石家庄一环内所有在售城市综合体项目物业名称新源NASA项目所在地物业名称鼎泰中心商务项目所在地石家庄市中山东路166号，中山路休门街交叉口东南角石家庄鼎泰房地产开发有限公司45000平方米1栋公寓、写字楼、商业项目类型高层25.2%容积率6.49包含商场、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲等多种消费模式，汇聚国际名品购物中心，时尚百货、电器广场、大型生活超市、现代餐饮娱乐休闲机构。主干道之侧，交通四通八达，1路、2路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路等多条公交线路经过主力户型一室、两室、LOFT创意空间44㎡——159㎡公寓均价6800元/平方米，现仅销售19层，全款98折。商业、写字楼价格未定精装修————25层精装行政公寓共25层，1—3层为商业，4—7层敞开式办公，8—23层为50—120㎡行政公寓，24、25层Loft多功能空间。商业价格未定，并且商业将实行捆绑式销售模式，即1商铺+半层或一层写字楼捆绑销售。中山路与休门街交口东南角鼎泰中心商务北楼一楼大厅（雅戈尔专卖东邻85216097物业名称勒泰中心项目所在地中山路休门街中国勒泰投资集团建筑设计单位上海华东建筑设计研究院概念设计美国JEDER国际建筑事务所6.5万平米62.36万平米4栋公寓、写字楼、商铺现代简约项目类型城市综合体北国，人民广场，博物馆，市人民医院，市四院，省四院，市一院，南三条等8路、18路、34路未定2013年——未定未定此项目将设两个直升飞机停车坪，大型地下停车场，超市，地上商场，公寓，酒店，满足不同层次人群需求。售楼部在建，地址在项目对面的苏宁电器一层整66769999招商电话业名称滨江尚城国际项目所在地中山路休门街口河北滨江房地产开发有限公司建筑设计单位河北建筑设计研究院有限责任公司营销推广上海雅露广告15亩80946平米2栋公寓、写字楼现代整体色调浅灰色绿化率25%容积率6.3银行：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、民生银行，石家庄邮政长安分局，医院：石家庄市第一医院、石家庄市第四医院、河北省第四医院综合商场:北国商城、新天地商城、苏宁电器、乐仁堂、国讯通讯、国美、南三条、1路、6路、29路、30路、31路、34路、35路、45路、55路、106路写字楼80---138平方米，整层，公寓43—91平方米8000元/平方米总套价及优惠38万/套起，全款98折，贷款98折城市精英领地2012年精装公寓2.8元/平方米/月；写字楼6.4元/平方米/月中央空调3.6元/平方米/月中央空制冷暖，全款现优惠98折，物业，物业，公寓公摊25%，写字楼公摊35%，公寓现在售7—16层，层价为40—70元不等。产权期限到2044年。咨询电话业名称中基礼域项目所在地和平路，平安大街口河北中基房地产开发有限公司规划设计瑞士墨泽尔机构物业公司深圳深华物业整合推广韩迪品牌策略顾问总260亩总60万平米现代公寓绿化率46%整体色调浅咖色容积率3购物：

北国商城、东购、西美彩虹名品、天元名品、新百广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、南三条批发市场、新华集贸市场及周边繁荣的沿街商业区；工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等金融机构；医疗：省四院、市政医院、交通医院、市四院、市一院、社区医疗机构及乐仁堂大药房等；教育：长征街小学、石家庄一中、二十三中、大山外国语学校，从小学到大学，项目周边的教育培训资源一应俱全；休闲娱乐：社区内2000平米会所、长安公园、人民广场、钱隆KTV、影乐宫、德宝保龄球等。公交线路4路、5路、7路、21路、26路、31路、43路公寓45.58—139.37㎡起价7300元/平方米2012年精装1.2元/平方米/月中央空调市区唯一70年产权公寓，物业费也是按住宅算，1—5层商业。0311-8603166686961666物业名称华锦H2O项目所在地中山路休门街东80米路南河北利嘉房地产开发有限公司整合推广河北攻略地产营销2万平米1栋公寓，写字楼现代整体色调浅灰色商城：北国商城、西美、国宾大酒店、图书大厦；市政：市政府、人民广场；医疗：市第一医院；教育：青少年宫、河北科技大学

；餐饮：全聚德、中京冀菜馆、新山东，肯德基、麦当劳、必胜客；绿化：平安两大中心市政公园，紧邻人民广场。1路、2路、5路、6路、10路、18路、26路50——64平方米写字楼均价6300元/平米，精装公寓均价6800元/平米，一次性优惠200元/平米；贷款优惠100元/平米2011年底精装1.5元/平方米/月中央空调1-2层商业，3-7层写字楼，8-25公寓。4梯12户，公摊占25%物业名称国大商务公寓项目所在地桥东建设大街与北人字街交口西行200西路北开发单位石家庄市纪元房地产开发有限公司物业公司石家庄市纪元房地产公司总建筑面积4万平方米楼宇数量1栋物业类型商业、办公、公寓于一体的城市综合体现代整体色调浅灰色区位：紧邻北国商城、西美、国宾大酒店、图书大厦、市政府、人民广场、市第一医院、青少年宫、河北科技大学等场所；交通：紧邻省会交通主干道——中山路，公共交通网密布，覆盖全市“四横八纵”；购物：北国商城，辐射都市中心商圈，步行在热闹繁华的中山路；餐饮：本案附近餐饮业发达，既有传统的中式饭店——全聚德、中京冀菜馆、新山东，又有便捷的非国产美味——肯德基、麦当劳、必胜客；

休闲娱乐：钱隆KTV、叨唻咪TKV；

绿化：坐拥长安、平安两大中心市政公园，紧邻人民广场，茶余饭后，散步聊天。1路、5路、30路、6路、112路、18路、31路、29路、70路、83路、2路、10路等北国站下车即52—81.43平方米10层起价6960元/平方米，每层递增30元2012年3月精装物业费2.50元/平方米·月采暖费——现在推出两种方式：1、自用；2、与国大签订合同代租。返租是前5年总房款的8%，后5年总房款的9%。物业名称融智财富中心项目所在地南长街，工农路口石家庄华域房地产开发有限公司26300平米1栋公寓，写字楼，商业现代整体色调浅灰色绿化率30%容积率：3.30东购，人民商场，火车站，汽车站，燕山大酒店，金利来家具城等公交线路13路、8路、47路、49路、22路、48路、3路、14路、107路、10路、15路、24路、27路、33路等100—1500平米自由给合整体均价6480元/平方米，全款购房可享受95折优惠，按揭可享受98折优惠；另外如订购50平米以上和100平米以上的户型，还可在原有折扣基础上再分别减1万元和2万元入住时间2011年4月交房标准精装物业费待定采暖费中央空调售楼处裕华路和南长街交叉口南行20米路西项目点评1-5层为商业，6层，开发商自用，以上部分为公寓，地上地下停车位共300余个。咨询热线：89279831、89279832物业名称石门不夜城项目所在地中山路与广安大街口河北寰宇房地产开发有限公司浙江商会、浙江台州商会、香港名店街集团商业街北国商城，博物馆，人民医院，人民广场1路、5路、10路、34路、51路、36路等多条公交线路15—100平方米，主力在35平米以上商铺25000元/平方米，全款9.5折优惠2011年毛坯待定中央空调全款9折，贷款9.5折，地上车位300个，地下580个，当天付全款，再优惠3000销售热业名称中心线·广安商业街项目所在地广安大街宇东房地产开发有限公司广安街3.3万地下商业街北国商城，博物馆，人民医院，人民广场；周遍:高端写字楼林立、高档社区云集如：世贸皇冠、国际大厦、银泰、美东、时代方舟、世纪方舟、安桥商务、官鲤、名门华都、冠城等，省科技馆、图书馆、博物馆1路、6路、12路、69路、34路15--100平米商铺整体均价25000元/平方米，全款购房优惠1500元/平米，贷款优惠800元/平米入住时间2010年4月毛坯待定中央空调免一年物业费，水电按商业算，现出租的商铺4.5—5.5元/平米之间；现以返租形式优惠，前两年按总房款的8%返还租金，两年后按实际租金返还租金。物业名称金世界中央新城项目所在地桥西区南小街自强路交叉口河北金城房地产规划设计浙江东寰建筑381亩100万平方米30栋住宅、公寓、写字楼、商铺现代简约整体色调黄色30%全城80%公交路线一居40㎡-90㎡二居84㎡-129㎡三居100㎡-175㎡6550元/平方米，全款优惠200元/平米，贷款优惠100元/平米；2010年底推广选用形式报广、广播、围挡简装物业费1.2元/平方米·月采暖费未定项目点评商铺暂时未售，面积都在500平方米以上售楼地址火车站对面（自强路与南小街交叉口西南角）咨询电87877777物业名称金正·海悦天地项目所在地裕华路与中华大街交叉口石家庄金正房地产开发有限公司整合推广香港太平洋国际集团120亩30万平方米6栋写字楼、公寓、酒店欧式整体色调金色3.75107路、48路、44路、10路、22路2012年6月毛坯未定未定6栋，1栋五星级酒店，3栋公寓，2栋写字楼LOFT物业名称汇隆国际项目所在地桥东区石家庄平安北大街与阜康路交口西南角河北隆昌房地产开发有限公司物业/经营单位自营2亩1万1栋22层剪力墙现代简约整体色调灰白中基礼域、中行、石家庄一中、南三条7路、85路、6路、12路一室、两室一年推广形象定位投资2010年10月31日精装1.2元/平方米/月未定开间4.2米进深8.6米层高3.2米销售方式自销销售率80-90%售楼处石家庄一中对面乐模大厦2714室即将清盘，独栋，灰白色外立面物业名称中铁商务广场项目所在地桥东裕华东路56号（裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面）中国中铁置业集团有限公司

物业/经营单位中铁第一太平9338平方米76000平方米1栋双塔式结构，A塔28层，B塔26层，商业裙楼4层复合地产整体色调蓝色绿化率30%容积率6.50

物业类型写字楼、写字楼，商住公寓省国资委、省国税、省地税、市规划局、平安公园、北方设计院、核工业第四研究设计院、中国银行、建设银行、光大银行、交通银行、石家庄商业银行、市青少年宫、北国商城、河北大戏院、澳门豆捞、百尺杆、中体倍力7路、10路、16路、27路、32路、35路、45路、50路、55路、70路、106路省国资委站下车即到40000元/平方米，全款97折2010年10月毛坯14元/平方米·月项目点评地上1-2层为高档配套型裙楼底商；3-4层定位于会议会展中心、商务宴会厅、培训中心等商务配套功能；A座5-11层为高档商务酒店。地下两层停车场，设计车位近350个。咨询电86210066、86033360物业名称东海国际项目所在地桥东区建设北大街与华新路交叉口西北角石家庄东海房地产开发有限公司物业公司石家庄东海物业管理有限公司推广形象定位办公、休闲、购物为一体的综合性商业大厦81200平方米12838.82平方米1栋高层（34层）绿化率30%容积率3紧邻北国商圈，御膳阁、燕凤楼、北国商城、长安公园、燕春花园酒店等娱乐休闲场所，燕都花园、冀兴花园、新浩城等30多个成熟住宅小区，中浩商务、汇金宾馆、和美大厦等20多个写字楼及高档商用楼以及众多企事业单位和办事机构。2路、31路、41路、112路、201路90.37平米、140平米、179平米及1000余平整层4700元/平方米一次性付款、银行按揭32、33层特价购房9折优惠2009年2月开盘至今2010年4月1日精装修1.2元/月/平米未86069888物业名称昆仑盛阳门项目所在地胜利大街61号石家庄市住宅开发建设公司石家庄市金昆仑房地产开发公司规划设计石家庄市设计院整合推广明和地产24亩110000平米现代公寓，写字楼现代整体色调浅灰色绿化率6.06%容积率4.92商业：东方购物广场、新天地，北国商城商圈，天元名品、新百广场、南花园步行街、太和电子城、国美电器等；教育：周边省艺术中心、汇文图书大厦、一中、六中、二十四中等；金融：农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、庄家金融大厦等；餐饮：河北饭店、中江商务酒店、中振美爵大酒店、世纪大饭店、国贸大厦、裕园广场等商务酒店。1路、5路、6路、31路、10路、12路、14路、8路87-183平方米6180元/平方米2010年12月31日毛坯1.5元/平方米·月分体空调层差10，17层为均价5850，公摊35%总共28层，至少半层销售，西塔同层价格高于东塔。总建筑高度99.3米

项目主体部分标准层高3.3米

商业部分中一层标准层高5.1米，二至四层4.8米,五层层高3.9米

总体规划是以两栋28层塔楼,及链接主楼的空中走廊，五层商业裙楼合为一体，居住、办公和商业相结合，南三条超大型商务综合体。咨询电话：8526288885268787物业名称众鑫大厦ME码项目所在地桥东北国商城南行150米，建设大街与范西路交叉口河北大地行房地产开发有限公司

物业公司石家庄恒辉物业管理有限公司高层45640平方米1栋写字楼宜居生态地产,投资地产整体色调金色绿化率30.30%

容积率5.90

购物：北国商城、西美百货、新天地、鹏华SOHU；商务写字楼：丽迪亚、富邦大厦；西美大厦；银行：工商银行，建设银行，华夏银行，农业银行，商业银行，民生银行，交通银行，中国银行；酒店：西美商务酒店、燕春花园酒店、华庭时尚、如家快捷酒店；市政：省政府东院、石家庄市委、市人大、市城管局、市国税局、市政设计研究院；学校：范西路小学、四十中、四中、石家庄职工大学、河北科技大学；医院：市第一医院、市第四医院、省四院；其他：长安公园、人民广场、图书大厦、影乐宫、中体倍力健身俱乐部；1路、5路、6路、10路、12路、26路、29路、32路、34路、43路、601路、106路等多条公交路线公寓40—110平米，写字楼100—1600平米，商业四层共6400平米8300元/平方米2010年07月31日精装修2元/平方米·月

未86675333物业名称CTZ中央时区项目所在地桥东区和平路和工人路交叉口西北角石家庄中山恒基房地产开发公司物业公司恒辉物业整体推广惹目房地产雕塑，水景，林木与地采光车库设计4.2米挑空连廊占地面积47.5亩13.8万平方米8栋一栋写字楼、七栋住宅绿化率30.24%

容积率3.2建筑风格现代简约整体色调白色与黄色开间4.2米层高2.9米销售周期一年半销售率80%商务：国宾大酒店、世贸皇冠酒店、如家快捷酒店、速8快捷酒店办公：九派大厦、开元大厦、时代方舟、世纪方舟美东国际、东方城市广场居住环境：医疗：省二院、省四院、市一院、省人民医院文教：市一中、市二中、23中、长征街小学、实验小学、石家庄市图书馆休闲环境：购物：北国商城、东购、西美、保龙仓超市、北国4，5,7,21,26，31,43,10159、89-98、125-160平方米；写字楼商业价未定6500元/平方米2011年09月30日毛坯

1.10元/平方米·月未定中央时区生态环境优越，外部配套齐全，环界城市一环占，据城市核心稀缺资源，是城市首席综级院落的高尚生态楼盘。咨询电话86091188/288二、在售城市商住综合体项目指标分析1、开发指标分析：项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率中基礼域260亩60万平米346%滨江尚城国际15亩80946平米6.325%新源NASA190000平米6.520%鼎泰中心商务——45000平方米6.4925.2%国大商务公寓——40000平米————华锦H2O2万平米19000平方米————CTZ中央时区47.5亩13.8万平方米3.230.24%

项目位置都为市较好位置，市中心区域楼盘开发规模较小；项目容积率偏高，都在3以上，最高的达到6.5，依据项目位置，越接近市中心，容积率越高；绿化率普遍不高，项目均为城市综合体项目，在寸土寸金的地段，为保证土地最大化利用，并且主要以商业、办公为主，因此绿化指标均不高。2、营销推广风格项目名称单位推广特色中基礼域韩迪品牌策略顾问城市发展绝对核心地段，两大商圈--北国商圈、东购商圈环绕滨江尚城国际上海雅露广告城市精英领地鼎泰中心商务——集商业、敞开式办公、办公公寓、LOFT多功能空间多种形态于一体的综合商务体国大商务公寓——多功能商务格局，弹性组合的蒙太奇自由空间，星级酒店式物管，24小时贴身商务秘书服务，触手可及的租金与升值双重收益，资本暴力升值的组合体。新源NASAONE-BOX+开放式街区以及不限时的商业街区华锦H2O河北攻略地产营销毗邻北国商城等众多高档消费场所图行天下，定位于市中心小户型公寓CTZ中央时区惹目房地产雕塑，水景，林木与地采光车库设计4.2米挑空连廊项目对所处地点的核心性都作为一个主要的推广、卖点来考虑，由此可见项目所处的位置非常重要；各开发商力请知名的房地产经纪公司担当营销策划顾问，经过地域位置、周边交通、商业配套相关信息等的研究，最终达到了项目的最优化营销策划方略。项目虽然推广特色各不相同，但共同点越来越明显，后期项目争取达到较大差异化，才能在众多项目中脱颖而出。3、产品分析项目名称物业类型公寓面积段写字楼面积段中基礼域公寓————滨江尚城国际公寓、写字楼43—91㎡80---138㎡鼎泰中心商务公寓、写字楼44—159㎡整层1500㎡国大商务公寓公寓53—84㎡——新源NASA公寓、写字楼㎡㎡华锦H2O公寓、写字楼50—64㎡——CTZ中央时区公寓、写字楼59㎡、89-98㎡、125-160㎡——物业类型以公寓、写字楼为主，面积段以小面积段居多兼含少量大面积，原因为此地段土地成本较高，处于市中心地段，单套产品售价较高；公寓面积段控制在40—160㎡之间，其中以60—100㎡户型销售情况最好。客户群构成石家庄处于省会城市的高速发展阶段，依据现阶段涵盖公寓、写字楼的新型城市商住综合体的购买情况，可以归纳为以下几种情况：城市白领阶层，现急需房屋，用于婚娶过渡性住房；对项目地段未来发展有信心，现阶段不缺房，主要用于投资，期望于后期回报；新成立的公司，由于项目处于城市的核心发展区域，交通、人文、商业影响较大，办公地点开设于此，对公司的发展具有较大优势。物业管理项目名称物业管理公司物业费中基礼域深圳深华物业1.2元/㎡/月滨江尚城国际——公寓2.8元/㎡/月；写字楼6.4元/㎡/月鼎泰中心商务金管家——国大商务公寓——2.5元㎡/月新源NASA————华锦H2O——1.5元/㎡/月CTZ中央时区恒辉物业1.1元/㎡/月根据以上可以看出，各项目物业费都在1元以上，中基礼域由于是70年产权的住宅用地，称是按住宅物业费收取。具体物业费用的收取情况，还待项目最终交付使用为准。价格和销售率项目名称入市时间价格体系（均价）销售率中基礼域2007年10月

7300元/㎡80%滨江尚城国际2008年12月8000元/㎡60%鼎泰中心商务2010年9月6800元/㎡10%国大商务公寓2010年9月6960元㎡10%新源NASA2010年10月11800元/㎡20%华锦H2O2010年03月底

6800元/㎡50%CTZ中央时区2008年12月6500元/㎡80%项目价格维持在6000-12000元/平方米之间，视位置与规模大小而定，紧临市区最为繁华的中山路的项目售价最高，非紧邻主干道的项目售价相对低一些；目前以新源NASA价格最高，虽然属于精装修，但售价以到11800元/㎡，10月18日开盘，属于刚开盘项目；中山路东购商圈繁华中心区域近期开盘项目较多，竞争压力明显，具体销售优劣情况还有待后期观察。销售情况均尚可，主要以投资或办公为主，生活居住原因购买者不多。总结1、通过项目调查，总体上可以看出石家庄市经济发展态势很好，在建城市综合体项目项目较多，现在处于供需两旺的时候，整体销售情况良好。2、市内依据所处地段、规模大小的因素的影响，所售价格与销售率略有差异；3、公寓以60-100平米的面积段控制的销售情况最好，深受投资与自用者的喜欢；4、据守交通主干道，产品价格定位于8000-12000元/平米较为适中，位置稍微次之的定位于6000-8000元/平方米为宜；5、项目均以高容积率为特点，整体项目内若无住宅项目，绿化率均不高。第四部分一环区域内商住综合体解析商住综合体（类HOPSCA）将是以后发展的趋势，现挑选一环区域内6个已经成型的和还未交付使用的城市综合体项目，它们依次是金正·缔景城、万象天成项目（WONDERMALL）、金世界中央新城、中宏汇景国际、先天下、泰勒中心（位置如图所示）；通过进行简单的介绍与比较，从而更深刻的了解城市综合体项目的开发与后期营运管理方向，能够更好的为本项目的开发提供支持。区域市场商住综合体项目简介（类hopsca）金正•缔景城金正•缔景城由石家庄金正房地产开发有限公司总投资26亿元开发建设，项目规划用地20.5万平方米，地上规划建筑面积66万平方米，其中商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米。占地312余亩，总建筑面积达66万平米，是一座气韵壮美的盛世欧洲城，共兴建包括25栋高层景观住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万平方米零售卖场及体验式休闲娱乐集会、6万平方米欧洲风情商业走廊、6000平米超大爱琴海景、1万平方米示范小学、双语幼儿园在内的商业配套及公建设施，建成后可谓石家庄的“城中之城”和首屈一指的中央级生活区。万象天成项目（WONDERMALL）总占地40亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三座塔楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心，其余地下两层为车库。金世界中央新城总建筑面积近100万平米，目前规模较大的综合性建筑群。中央新城集商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街，构建金世界中央新城的整体规划模式。金世界国际复合消费区以国际街区商业MALL理念为宗旨，将各种商业形态融会，使人们在购物的同时还观赏了不同的商业风景，既满足了不同群体的消费胃口，又最大限度地愉悦了购物者的心情。中宏汇景国际城市中央复合建筑群，东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山路，总建筑面积52万平米，总投资达12.5亿元。巨擘手笔，整合五类锋尚作品：中央公馆（高档公寓）、中央首府（鼎级豪宅）、中央Office（专业写字楼）、中央酒店（五星级酒店）、中央98（时尚酒吧一条街）。形成集居住、工作、休闲、购物、娱乐为一体的新城聚落。先天下：2004年，开元公司开发建设先天下项目，项目立项名称为开元花园，项目推广名称为"先天下"。建筑面积42万平方米，总投资约15亿元。兴建一座集"购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游"等八大功能于一体的"一站式"大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目，地块规划将地块划分为A、B、C三区，项目整体将坚持高起点设计、高标准建设，采用全钢结构，囊括应用国家建设部推广的十项新技术。泰勒中心：泰勒中心是石家庄市2008年政府重点项目之一，由远洋城公司开发项目，公司旗下有保龙仓超市，有较强的零售业操作、经营管理经验。项目立项名称为远洋城，建筑面积24万平方米，总投资33亿元是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场。二、商住综合体项目对比表：项目名称总建筑面积物业类型商业业态招商运营模式售价/租金金正•缔景城66万平方米；商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米25栋住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万单体商业、6万平方米3层商业街区酒吧街、美食街、菜市场、沃尔玛、婚纱主题商业街区；休闲、健身美容等社区零售商业香港太平洋投资顾问；先销售，后招商运营。商业单体未售；沿街店铺首层2.2万；2层1.6万/平米。租金首层160元；二层60元/月/平米万象天成项目总建筑面积16万平米一栋五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓。负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心休闲、餐饮、购物高档零售商业单体。核心商业业态未定商业未知；据报道其与百盛、保利等巨头已达成协议。未售金世界总建筑面积近100万平米商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街国际复合消费区以国际街区商业MALL理念。核心商业业态未定未知未售汇景国际总建筑面积52万平方米高档公寓、住宅、写字楼、五星级酒店、时尚酒吧街；单体商业（东尚）及沿街社区商业东尚mall单体5万商业。集购物、餐饮，娱乐，休闲为一体的mall一部分写字楼整栋出售；单体商业（东尚mall）交由东尚商业独立运营。沿街商业3-6万/平米。东尚目前仅出租，预计待其成熟后再售。租金水平：60-250元/平米/月先天下总建筑面积42万平方米高档写字楼、公寓、住宅；复合体商业集"购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游"等八大功能于一体的"一站式"大型购物中心。约12万平米商业完全交由北国运营，预计3-5年内租金全免。商业未售.租金扣点15-25%泰勒中心（远洋城）总建筑面积24万平方米两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场购物、休闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场沃尔玛、家乐福、乐购（tesco）、家世界、北人集团等在洽谈之中，目前国际零售大买场超市受交通环境、项目进度的影响，进驻的可能性不大，有可能的是北人集团百货和家电进驻，以及开发商自己旗下企业宝隆仓超市进驻，其他娱乐休闲配套尚未确定。未售三、区域市场商业运营商简述项目名称投资开发商业策划招商团队运营管理乐模东方金地青岛睿邦商业青岛睿邦商业自营天元名品天元李星李星自营燕港商务燕港北京源亚北京源亚在售东购北京东方购物投资王二梅王二梅自营谛景城金正贾卧龙贾卧龙——万象天成天成天成商业团队天成商业团队——先天下河北开元地产北国商业团队北国商业团队北国商业团队泰勒中心（远洋城）石家庄勒泰房地产置地前景·新港置业————东尚mall中宏地产东尚商业管理公司东尚商业管理公司东尚商业管理公司万隆国际河北万润新元北京成业行北京成业行——汇景国际中宏地产北京龙尊自行——石门不夜城河北寰宇地产武汉维金时代地产策划武汉维金时代地产策划——金世界河北金城地产北京嘉诚联行顾问————中心线河北宇东房地产弘策·中国弘策·中国——总结：商住综合体（类HOPSCA）将是以后城市商业发展的方向，必将带动整个城市的高效、快速发展；位置都处于交通便利、人流量大的城市繁华之所在，据守城市交通主干道；商住综合体是集商业、居住、办公、娱乐休闲、餐饮时尚于一体的国际化建筑群；项目运作需要有优秀的商业团队进行后期的招商与营运管理；商业业态齐全，涵盖购物中心或商业街、酒店、公寓；商业可租可售，现阶段以先期销售、后期招商营运方针策略。中心线属于地下商业街区，现施行以返租的形式进行出售，初定返租期限为两年，返利润为总款的8%，两年后可自营或继续返租，返租金额为当时现实租金，由于中心线为刚营运街区，具体成效未可预见。第五部分商业地产市场总体分析一、一环内商业经营混杂，城市形象有待提升石家庄是在铁路沿线的农村成长起来的城市，受历史、地理环境及本土人文观念的影响，各类需要通过流通环节的商品市场在铁路沿线及火车站周边扎根，造成目前市中心区一环内批发市场、专业市场及购物百货商场集中在一起，经营混杂，产品的档次、价格、质量参差不齐、购物环境嘈杂，消费层次不明显，这种混杂的商业格局严重制约城市商业的发展、城市现代化、都市化的推进进成缓慢，有碍城市形象的提升。因此，专业市场在同时受到全国各地专业市场的冲击下，其商业辐射面逐渐缩小，专业批发市场的“退市进郊”便是时间上的问题了。二、百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“点”趋向“线和面”目前，石家庄百货零售业不呈区域性分布，而是以“点”代替“线”或“面”，即：以北国商城、东方购物广场为主要的传统百货购物场所替代了国内普遍的区域性购物习惯，在需求层面上仅停留在购物环节上，同时这些购物场所对区域性商业的带动有限，就中山路沿线的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商务办公楼、酒店林立遍布于中山路沿线而带动的，因此在有限的购物场所要解决230万常住人口的购物需求，造成购物人流集中、密度大。这种状态显示，石家庄商业发展处于初级阶段，同时也相对落后于其他内陆城市，随着城市化进程的发展，这种零售业态将被其他更高级及能满足全方位人本需求的商业物业形式替代，因此可以说石家庄真正意义上的都会型商圈还未形成。三、现有商业选址多出现问题，商业经营管理水平落后“王府井”百货淡出女人世界，退出石家庄商业市场，引起掀然大波，还有天客隆超市、韩城等多家商业关闭歇业，综上所述商业经营出现问题，其地理位置、区位环境、选址、经营管理等方面存在诸多原因，适者生存，因此也为今后的商业发展提供了生存和发展的机会。四、主题式商业出现，现代流通呈现良好态势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社