深圳市盛迪嘉海湾里大厦写字楼商办产品营销策略执行方案

【盛迪嘉海湾里大厦】_营销策略执行方案营销策略执行方案目录01市场分析02项目定位03价格策略04营销策略1、市场分析项目情况片区项目入市时间/预计入市时间占地面积（㎡）建筑面积（㎡）主力产品在售套数项目均价（元/㎡）装修标准月度成交套数库存情况在售沙头角半山悦海2018年8月22日2133917185989-180㎡两到四房54654000毛坯交付15180合泰御景翠峰2015年11月28日1689911693829-136㎡、180㎡住宅产品，260平商务公寓产品270650003800元/㎡314蓝郡公馆2018年11月19日13188.48123125.1751-126㎡公寓793540004000元㎡4650合景同创广场2019年9月30日23300㎡197000㎡95-136㎡工改宿舍双拼产品68735000毛坯交付5478首开龙湖天琅2018年12月22日3861.9119896.45180-356办公产品6260000毛坯交付050后方陆域佳兆业盐田城市广场三期2019年10月1日2656001070900约89--145m²住宅房124648000赠送3000元/㎡精装189610悦千山雅园2019年9月21日7790.4033707.7763-97㎡复式5.6m住宅25444000毛坯交付15100中通永安大厦2019年12月19日12324.0694856.9236㎡-105㎡的一至四房loft117835000毛坯交付100950东部冰雪创新城2019年10月370009800034-81㎡1-3房工改宿舍588以租代售毛坯——510将售沙头角合泰叶屋村旧改待定22228122000待定——————————合正沙井头旧改待定53100270000待定——————————大小梅沙碧桂园·心海天誉预计2020年初15858.0977053.1780-120㎡住宅250——预计精装交付——250联泰梅沙湾预计2020年13972632130300-1000㎡独栋别墅69——————69市场分析盐田市场情况

在售市场：在售项目9个，产品类型及面积段较为丰富，以住宅为主，启动转介的情况下盐田片区的周均走速约120--180套。将售市场：联泰梅沙湾、碧桂园园心海天誉等项目预计在2020年入市，累计入市产品约1000套，供应量较大，竞争较为激烈。悦千山雅园，61-91㎡住宅，在售套数254套东部创新冰雪城,34-81㎡1-3房工改宿舍，在售530套住宅项目公寓项目6月合泰御景翠峰，29-260㎡产品，在售约20套蓝郡公馆，52-126㎡1-3房商务公寓，在售套数653套半山悦海，82-180㎡2-4房住宅，在售套数546套合景同创广场,95-136㎡双拼产品，在售78套中通永安大厦，36㎡-105㎡LOFT产品，在售1178套佳兆业盐田城市广场3期，89-145㎡3-5房住宅，在售套数650套▲碧桂园·心海天誉，80-120㎡3-4房住宅，将售250套首开龙湖天琅，180-356㎡办公产品，在售套数62套10月5月2019年2020年3月12月4月7月本

案区域市场市场竞争——库存大，供应多，产品多元化，区域竞争激烈▲联泰梅沙湾，300-1000㎡独栋别墅，将售69套2018-2020年，盐田市场在售项目有9个，均处于持销期，多为住宅项目。2020年预计将有2个项目入市，将售项目以住宅项目为主，项目入市同期，预计约有1000套产品入市。项目位于盐田区盐田港后方陆区，占地面积7531.62㎡，建筑面积约万㎡。其中办公万㎡（可售面积约万㎡），商业约万㎡（自持）。由两栋办公产品及裙楼商业组成，3至21楼可售，办公产品共计1164套，A座6梯30户，B座6梯32户，毛坯交付。营销动作：2019年9月25日开放营销中心，2019年11月11日取得预售，备案均价万/㎡；12月19日开盘，成交均价万/㎡，开盘同步启动转介（中原、美联、Q房、广恒、贝壳），佣金4+1-2万现金奖（37平以下1万）。区域竞品分析——中通永安大厦区域直接竞品，低价快走位置盐田港后方陆域片区明珠道与永安路交汇处开发商深圳市中通永安置地有限公司物业类型办公（3-21层）、商业（1层）土地年限40年（2014年5月21日至2054年5月20日）占地面积7531.62㎡建筑面积75965.34㎡容积率6.1绿化覆盖率约20%总套数1164户车位数400个标准车位梯户比A座6梯30户，B座6梯32户物业公司深圳市永安时代物业管理有限公司物业管理费4.5元/㎡·月开盘时间预计12月初交付标准毛坯交付B座户型配比户型面积区间套数占比A37.4412921.7%A139.9-41.95193.2%B51.7-55.631753.4%C65.02183.0%C168.55183.0%C270.61-74.24193.2%C364.67-68193.2%D94.1-98.94193.2%D291.15-94.61366.1%总计594A座户型配比户型面积区间（㎡）套数占比A37.37386.7%A139.47193.3%B50.96-57.938066.7%C65.01-66.16386.7%C168.5-68.54386.7%C270.17193.3%D1103.18193.3%E106.06193.3%总计587中通永安大厦A座B座位于盐田区深盐路与临海路交汇处，总占地约万㎡，建总面万㎡，由5栋高层塔楼及其裙楼组成，主要涵盖产业研发办公、配套宿舍和商业及其他公共配套用房。区域竞品分析——合景同创广场营销节点：2019年9月28日，取得预售项目，备案3栋687套，47-108㎡工业宿舍，备案均价万/㎡；9月28日，交10万以中介名义锁房号；9月30日营销中心顺卖，推售378套建面约95-136㎡双拼产品，当天成交约280套，成交均价为万/㎡，毛坯交付，开盘去化率为74%。营销动作：现场持续暖场，配合特惠活动，内场折扣3个点，持续转介，点数7—8%（30套起）。项目位置盐田区深盐路与临海路交汇处开发商合景泰富集团、同创集团占地面积约2.23万㎡建筑面积约19.7万㎡容积率6.8产权40年绿化率30%车位1039总户数313产品面积套数占比工业配套宿舍50年46-50m²37053.8%51-52m²12618.3%54m²659.4%82m²649.4%108m²629.3%合计——384100%位于深圳市盐田区北山道石头围街，总占地7790.40㎡，建总面33707.77㎡，容积率为，由2栋塔楼组成，主要小面积住宅物业产品，建面约63-98㎡2-3房复式住宅，总套数356户。营销节点：2019年9月19日，取得预售，备案2栋，254套63-98㎡复式住宅，备案均价万/㎡；9月19日，开始认筹，交诚意金5万享99折；9月21日营销中心开盘，当天成交约47套，成交均价为万/㎡，毛坯交付，开盘去化率为18.5%。营销动作：现场持续暖场，配合特惠活动，内场折扣4个点，持续转介，调整3%跳4%加2万现金奖（10套起跳）。区域竞品分析——悦千山雅园产品面积户型套数占比住宅63-68m²2房1厅22353.8%88m²2房2厅1218.3%91-98m²4房2厅1卫199.4%合计——254100%项目位置盐田区北山道石头围街开发商深圳市东海成投资有限公司占地面积7790.40㎡建筑面积33707.77㎡容积率3.20绿化率30%层高5.6m车位200总户数356套项目位于盐田区党校旁，其中办公物业的计容建面约万㎡，为两栋高层办公，分为A、B座，均为19层，高度约70米。在2017年5月，由龙湖以亿元拍下该地块，最终楼面价约万元/㎡。营销动作：2018年12月19日正式开放并顺卖，整体均价万元/㎡；目前营销动作基本停止，开发商正在谈整售。项目位置深圳盐田深盐路与梧桐路交汇处盐田区委党校东侧开发商深圳市熙梁投资发展有限公司

实际为重庆龙湖和北京首开占地面积3861.91建筑面积19896.45办公面积13000产权年限40年（办公）容积率3.85车位80总户数62户型面积套数比例平层180-226㎡5690.3%空墅200-246㎡46.5%顶层356㎡23.2%合计62100%盐田竞品分析——首开龙湖·天琅主力产品为52-126㎡户型方正、不限购不限贷的商务公寓，2018年11月19日已开盘，均价53880元/㎡，可选精装，需另收4000元/㎡。营销动作：11月10日营销中心、样板房开放，11月11日认筹，11月19日开盘；现已停止转介。位置深圳盐田沙头角沙深路（沙头角口岸旁）开发商名称深圳冠懋房地产集团有限公司项目性质商务公寓土地年限40年占地面积13187.87㎡建筑面积131103.67㎡容积率6.88绿化率30%总套数659车位数720物业公司深圳市冠懋物业管理有限公司物业管理费5.68元/㎡·月开盘时间2018年11月19日入伙时间预计2019年12月31日户型面积段（㎡）楼栋合计ABC楼层数383132—1房2厅1卫建面约52平132——682002房2厅1卫建面约86平6226351233房2厅2卫建面约122平12813771336合计322163174659盐田竞品分析——蓝郡公馆位于梧桐山隧道口北侧，梧桐山隧道口城市更新项目。由深圳市盐田港置业有限公司开发打造，占地面积约万㎡，建筑面积万㎡，容积率，绿化率35%。项目共5栋，总房源为866户，于2018年8月22日开盘，推售546套，均价54000元/㎡。营销动作：持续转介，3%-4%（48套起）+2万现金奖，春风高架持续户外投放，现场不定期暖场活动。面积户型户数户数比82㎡三房一卫386.96%89㎡二房一卫14426.37%112㎡三房两卫366.59%133㎡三房两卫16029.30%142㎡三房两卫8014.65%180㎡四房两卫8014.65%顶复四房两卫81.47%合计——546100.0%开发商

深圳市盐田港置业有限公司项目地址

盐田区梧桐山隧道口北侧占地面积21339㎡建筑面积171859㎡产权年限70年（住宅）绿化率35%容积率5.3停车位约1108个产品面积89-180㎡两到四房物业公司北京安信行物业管理有限公司盐田竞品分析——半山悦海三期于9月25日获批预售，备案为10#号地块，总户数1394套，包含85-145㎡3-5房住宅1246套，备案均价约万/㎡；27-1134㎡商铺148套，备案均价万/㎡，精装交付，精装标准3000元/㎡。营销动作：9月30日开放新营销中心，中介踩盘；10月1日于新营销中心顺卖；开盘97折，当天成交8套，成交均价万/㎡，去化率约％。现场持续暖场配合，活动特惠折扣，持续转介，周去化速度50-60套，点数：3.5%--4.5%--5.5%（40/120套起跳），商铺：6%+1万现金奖。盐田竞品分析——佳兆业盐田城市广场产品面积段户型总户数户数占比住宅产品70年85-93㎡3室2厅1卫100881%123-129㎡4室2厅2卫18014%145㎡5室2厅2卫585%合计————1246100%位置深圳市盐田区盐田街道洪安路与东海四街交汇处开发商深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司项目性质住宅、商务公寓、写字楼、商业建筑及部分公共配套土地年限70年占地面积约26.56万㎡建筑面积约107万㎡容积率4.2绿化率30%总套数1246占地面积共67,903㎡，分为南、北、西北三个地块，计容建筑面积为万㎡，主要由商务公寓、产业办公及配套商业组成。位于广东省深圳市罗湖区东晓街道，为原金威啤酒集团深圳一厂地块，于2015年11月获批城市更新单元专项规划，属于城市更新类工改项目。2018年12月开盘，在售为37-69㎡loft和公寓，库存约1300套，毛坯交楼，均价6.4万，周成交约3-5套。营销动作：持续暖场活动，充分利用水贝、田贝企业资源开展行业会议；现已停止转介。位置晓风路和围岭西路交汇处开发商名称粤海置地（深圳）有限公司项目性质（物业类型）商务公寓、办公、商业及部分市政配套土地年限待定占地面积用地面积16680.23㎡建筑面积建筑面积为43.61万㎡，主要由由商务公寓、产业办公及配套商业组成。容积率7.19总套数1600套车位数2780个物业类型楼栋建筑面积户数户数比商业1A\1B栋73-137㎡124.10%1C栋（5.1m）68㎡54办公2栋、3栋平层（3m）37-69㎡26661.80%2栋、3栋loft（4.5m）37-69㎡722公寓1A\1B栋69㎡5634%95-103㎡344120-129㎡86141㎡58区域外竞品分析

——粤海城低调营销去化速度慢项目集商务公寓、办公、商业等多重业态为一体，项目于2018年9月21日取得预售证，备案均价公寓约万/㎡，办公约8.7万/㎡，公寓精装交楼，对外标准1万元/㎡，包含在房价中，目前公寓已清盘，办公约170套，目前周均约成交0-3套。营销动作：持续转介，点数5%+1%现金奖，中介送p30及购物卡等；首付最长3年分期，办公首期25万起，公寓首期48万起；现场持续暖场活动。开发商阳光城地产项目位置罗湖区春风路与新安路交汇处西北角占地面积5444.78㎡建筑面积总建面50968.98㎡，其中办公2.37万㎡，商业2500㎡，商务公寓9500㎡，公共配套设施3778㎡总户数353套产品商业39-164㎡14套，商务公寓76-108㎡89套，办公产品39-246㎡243套容积率7.87绿化率30%项目规划项目集商务公寓、办公、商业等多重业态为一体，总建筑面积约为5.1万㎡、共40层类型面积户数户数比办公约38㎡197.8%约55㎡13053.5%约80㎡3715.2%约232-237㎡5723.5%合计243100%公寓76㎡5650.9%84㎡2623.6%108㎡2825.5%合计110100%区域外竞品分析——阳光城天悦高佣转介品牌营销市场小结宏观环境形势公寓市场竞争扁平化，全市纷争Loft市场营销受限LOFT供应走速慢、宣传低调、后期供应相对有限区域热度低热点项目集中福田、宝中、龙岗、龙华片区；区域竞争激烈市场竞争激烈，应尽快抓住年后小阳春市场，快速去化2、本体分析项目区位：盐田行政商贸中心沙头角片区，距盐田区政府约700m，北看梧桐山，南面看海；本体指标：含办公、公寓、商业指标，可售套数313套，68%为约56-77平的办公产品；价格情况：2015年盐田地王项目，项目楼面地价37650元/平方米，成本高于市场价；盛迪嘉海湾壹号基础指标占地面积约5914㎡建筑面积26373.5㎡其中办公约18393.5㎡公寓约2660㎡商业约5320㎡容积率4.5绿化率30%车位361其中地下车位349地上车位12总户数313效果图项目基本情况户型面积（㎡）套数比例SOHOA77.9-94.7916452%SOHOB59.19-70.694916%公寓A106.61-112.07124%公寓B71.71-76.47186%商铺14.04-244.264815%商墅53.08-181.32144%空墅247.04-251.4483%合计313100%服务资源产品力软性价值景观大鹏湾、梧桐山大鹏湾、梧桐山大鹏湾、梧桐山大鹏湾、梧桐山配套现代产业服务中心、商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼规划价值双塔标志建筑、AECOM、黄志达未知未知未知产品设计全落地玻璃、3.6-4.5米层高、架空层花园三面景观，全落地玻璃三面观景、私家空中泳池、架空层花园3-4房、社区园林、多功能休闲平台产品面积59-112㎡180-226㎡52-122㎡82-180㎡物业品牌嘉信物业龙湖冠懋盐田港人文商务新中心定义湾区全新品质坐标定义湾区全新品质坐标山居大社区品牌地王首开、龙湖品牌区域豪宅专家盐田港国企唯一小户型办公类产品、不限购不限贷不限售、门户形象区域重点竞品点对点分析首开龙湖天琅蓝郡公馆半山悦海海湾里服务资源产品力阳光城天悦国速中心龙光玖钻海湾里软性价值热点竞品点对点分析投资产品、双塔综合体、地铁物业、价格低洼、山海资源景观大鹏湾、梧桐山城市景观城市景观城市景观、城市绿谷景观配套现代产业服务中心、商业裙楼东门、国贸、万象城商业配套万象城、KKmall等全市顶级高端商业配套自带商业综合体规划价值双塔标志建筑、AECOM、黄志达全球设计大师程正韬等全球设计大师大师执笔城市之门，龙华商务标杆产品设计全落地玻璃、3.6-4.5米层高、架空层花园全落地玻璃、3.5-4.5米层高全落地玻璃、4.5米层高全落地玻璃、3.5-4.5米层高、超大综合体产品面积59-112㎡38-108㎡48-100㎡39.4-348.5㎡物业品牌嘉信物业阳光城物业待定龙光物业人文商务新中心罗湖核心罗湖金三角金融中心深圳北枢纽价值、商务标杆品牌地王一线大品牌三大团队倾力奉献包含柔性办公空间、大师匠心铸造的舒适人居公寓、及人文体验商业三大业态的时代精品之作一线品牌本体价值区域价值规划升级项目价值梳理三大战略：一带一路、粤港澳大湾区、东进战略三大战略辐射，盐田将成为经济发展增长极；金贸走廊：以周大福等黄金珠宝总部基地为依托，打造深盐路核心地带的黄金总部走廊；旧改云集：佳兆业、卓越、招商、合正等知名开发商齐聚盐田，促进盐田城市更新；中心地段：位于盐田的政治及经济中心沙头角片区，占据中心区位；醇熟配套：占据“罗湖-盐田“双中心，各类生活配套完善，紧邻壹海城、广富百货等商圈；生态宜居：北邻梧桐山，南面看海，城市与自然资源兼具，是关内最宜居区域；多维交通：地铁8号线近在咫尺，最新规划出台18、32号线，未来“3地铁”通达全城，。核心价值“金贸走廊+地标+地铁物业+现楼+不限售“地标双塔：

依托现代产业服务中心，打造集办公、居住及购物于一体的城市综合体，双塔地标；精工打造：联合AECOM、黄志达室内设计，国际顶级团队联手打造盐田商务标杆；多变空间：产品灵活多变，米层高，可通燃气、户型方正，打造盐田区域高端商务空间；现楼发售：深圳首个现楼发售LOFT公寓项目，即买即住。深港金贸走廊山海示范资产项目定位8号线·区府旁·创变空间3、价格分析价格建议丨定价原则：三大原则01保证首批单位入市一炮而红02贴近市场价，打造高性价比03保证资金快速回笼，价值最大化价格建议丨定价说明：考虑产品未来带有一定的投资属性，通过投资收益法与市场比较法相结合的综合评估方式，最终导出各产品的静态比准均价：︱投资收益法定价（30%）

通过目前市场主流的回报率，得到投资收益静态比准均价︱市场比较法定价（70%）通过与市场项目的比较，确定权重，得到静态比准均价投资收益法丨周边租金水平参考：片区小区类型年份面积（㎡）房型朝向装修情况楼层租金（元）租金水平（元/㎡/月）沙头角昊海君悦平层公寓2012471室1厅南豪华高层/31层350074昊海君悦平层公寓201239.51室1厅南精装高层/25层300076昊海君悦平层公寓2012481室1厅南豪华中层/31层380079蓝郡公馆平层公寓2019521室2厅东南精装中层/38层470090君临海域平层公寓201666.62室2厅南精装低层/30层500075君临海域平层公寓2016802室2厅北简单中层/45层530066万科壹海城平层公寓2010662室2厅南精装高层/22层6800103昊海君悦平层公寓2012853室2厅东南豪华中层/31层420049君临海域平层公寓2016813室2厅西南精装低层/34层540067君临海域平层公寓20161303室2厅北精装中层/42层700054壹海城玺湾平层公寓20161553室2厅东南豪华中层/35层1200077万科壹海城复式公寓20101513房2厅东南豪华高层/30层1500099数据来源：安居客目前沙头角片区公寓挂牌租金水平54-103元/㎡/月，LOFT公寓比平层公寓产品租金水平高出约20%定价方式丨投资收益法（LOFT）：投资收益法根据公寓租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场公寓售价的租金回报率一般为2％至3%，均价＝租金*12/租金回报率据此本项目销售均价推算如下：通过实际考察，考虑到项目为新项目以及在核心位置，参考周边在出租LOFT公寓，符合目前市场租金水平，按【95元/㎡/月】计算投资回报率：产品租金水平

（元/㎡/月）项目乐观售价建议

（2%回报率）项目正常售价建议

（2.5%回报率）项目谨慎定价建议

（3%回报率）4.5m层高LOFT95570004560038000定价方式丨投资收益法（平层公寓）：投资收益法根据公寓租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场公寓售价的租金回报率一般为2％至3%，均价＝租金*12/租金回报率据此本项目销售均价推算如下：产品租金水平

（元/㎡/月）项目乐观售价建议

（2%回报率）项目正常售价建议

（2.5%回报率）项目谨慎定价建议

（3%回报率）3.6m层高平层公寓90540004320036000通过实际考察，考虑到项目为新项目以及在核心位置，参考周边在出租平层公寓，符合目前市场租金水平，按【90元/㎡/月】计算投资回报率：定价方式丨市场比较法研究思路：通过对区域内与项目比较相近的（区域、配套、品质、产品和品牌等方面）二手项目进行对标通过对区域内和区域外选取的市场比较对象在区域、配套、品质、产品和品牌等方面进行综合打分，确定项目的核心均价基准均价推导/二手静态均价修正导出综合一手、二手价格比准修正后，导出本项目静态基准均价基准均价推导/一手010203市场比较法丨一、二手LOFT项目选取：一、二手项目选取原则说明：本案处于沙头角片区，选取就近片区、同类型、同产品项目作为对标参考项目本案壹海城V公馆价格：万/㎡距离：约1公里半山悦海（住宅）开盘：总共：546套，剩余：180套已售：366套，月均：15套价格：-万/㎡（毛坯，不搭）距离：约公里一手项目二手项目合泰御景翠峰（住宅）开盘：总共：270套，剩余：14套已售：256套，月均：3套价格：万/㎡（3800元/㎡装修，不搭）距离：约公里合景同创广场（工改）开盘：总共：687套，剩余：78套已售：609套，月均：54套价格：万/㎡（毛坯，不搭）距离：约公里中通永安大厦（LOFT）开盘：总共：1157套，剩余：950套已售：207套，月均：100套价格：万/㎡（毛坯，搭板收费1000元）距离：约7公里悦千山雅园（住宅）开盘：总共：254套，剩余：100套已售：154套，月均：15套价格：万/㎡（毛坯，不搭）距离：约公里佳兆业盐田城市广场（三期）（住宅）开盘：总共：1246套，剩余：610套已售：636套，月均：189套价格：万/㎡（赠送3000元/㎡装修，不搭）距离：约公里沙头角片区盐田港片区昊海君悦价格：万/㎡距离：约2公里约7公里约公里约公里约2公里约公里约公里约公里约1公里市场比较法丨一手LOFT均价推导：基准均价推导：通过对区域内和区域外选取的市场比较对象在区域、配套、品质、产品和品牌等方面进行综合打分，确定项目的核心均价比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定所选取项目的折实均价参考各项目整体成交均价确定设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6P1=折实均价×权重×本项目得分÷该项目得分，P2、P3、P4、P5、P6计算方法同P1参考因素项目名称本案（Px）半山悦海

（P1）合泰御景翠峰

（P2）佳兆业盐田城市广场（三期）

（P3）悦千山·雅园

（P4）合景同创广场

（P5）中通永安大厦（P6）折实均价（万/㎡）——540006300046000430003400038000权重100%10%10%13%17%20%30%区域价值87776666交通配套77665555教育配套74556655医疗配套75556666商业配套65445444小区规模64556334小区环境64556444整体规划75667544内部配套64556455园林打造74556544容积率53444323景观资源66554433噪音干扰53444222产品户型85777657企业品牌43444344物业管理53445333合计10072818187696569均价导出444586075708872267005613910925通过市场比较打分法，计算出本项目一手LOFT的市场基准均价为：44458元/平方米基准均价推导：通过对区域内与项目比较相近的（区域、配套、品质、产品和品牌等方面）二手项目进行对标比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定所选取项目的折实均价参考各项目二手整体成交均价确定参考因素项目名称本案（Px）昊海君悦

（P1）壹海城V公馆

（P2）折实均价

（万/㎡）——3700049000权重100%47%53%区域价值8776交通配套7766教育配套7455医疗配套7566商业配套6544小区规模6434小区环境6454整体规划7555内部配套6454园林打造7434容积率5334景观资源6644噪音干扰5324产品户型8556企业品牌4334物业管理5435合计100736975均价导出431191643726682设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2P1=折实均价×权重×本项目得分÷该项目得分，P2计算方法同P1通过市场比较打分法，参考周边二手LOFT计算出本项目的市场基准均价为：43119元/平方米市场比较法丨二手LOFT均价推导：综合一手、二手价格比准修正后，本项目基准均价说明：设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2按照市场惯例，项目价格推导原则为：P1（一手均价*0.7）+P2（二手均价*0.3）=项目市场基准价综合一手、二手价格比准修正后，计算出本项目的最终市场基准均价为：44056元/平方米市场比较法丨LOFT均价导出：类型权重价格（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）一手LOFT均价70%444583112044056二手LOFT均价30%4311912936综合售价评估按照市场的常态以市场参考值为主，正常按照比较法及收益法3:7的比率进行综合测算售价以消除单一方法的偏差。计算公式：投资收益法反推所得价格×30%）+（市场比较所得价格×70%)综合售价导出丨LOFT：方法权重价格（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）投资收益法30%456001368044519市场比较法70%4405630839综合测算比准修正后项目LOFT建议定价：44519元/平方米市场比较法丨一、二手平层公寓项目选取：一、二手项目选取原则说明：本案处于沙头角片区，选取就近片区、同类型、同产品项目作为对标参考项目本案一手项目二手项目君临海域价格：万/㎡距离：约公里蓝田壹站价格：万/㎡距离：约800米蓝郡公馆（平层公寓）开盘：总共：793套，剩余：650套已售：143套，月均：4套价格：万/㎡（额外收取4000元/㎡装修，不搭）距离：约公里沙头角片区盐田港片区半山悦海（住宅）开盘：总共：546套，剩余：180套已售：366套，月均：15套价格：-万/㎡（毛坯，不搭）距离：约公里合泰御景翠峰（住宅）开盘：总共：270套，剩余：14套已售：256套，月均：3套价格：万/㎡（3800元/㎡装修，不搭）距离：约公里佳兆业盐田城市广场（三期）（住宅）开盘：总共：1246套，剩余：610套已售：636套，月均：189套价格：万/㎡（赠送3000元/㎡装修，不搭）距离：约公里约公里约公里约800米约公里约公里约公里市场比较法丨一手平层公寓均价推导：基准均价推导：通过对区域内和区域外选取的市场比较对象在区域、配套、品质、产品和品牌等方面进行综合打分，确定项目的核心均价比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定所选取项目的折实均价参考各项目整体成交均价确定设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2+P3+P4+P5P1=折实均价×权重×本项目得分÷该项目得分，P2、P3、P4、P5计算方法同P1参考因素项目名称本案（Px）半山悦海

（P1）合泰御景翠峰

（P2）佳兆业盐田城市广场（三期）

（P3）蓝郡公馆

（P4）折实均价

（万/㎡）——53000620004600049000权重100%19%16%29%36%区域价值877776交通配套776665教育配套766676医疗配套766655商业配套656555小区规模654465小区环境654345整体规划765454内部配套654454园林打造755445容积率554344景观资源665445噪音干扰533344产品户型865566企业品牌443333物业管理544434合计1008577717876均价导出45422912282861224115772通过市场比较打分法，计算出本项目一手平层公寓的市场基准均价为：45422元/平方米基准均价推导：通过对区域内与项目比较相近的（区域、配套、品质、产品和品牌等方面）二手项目进行对标比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定所选取项目的折实均价参考各项目二手整体成交均价确定参考因素项目名称本案（Px）君临海域

（P1）蓝田壹站（P2）折实均价

（万/㎡）——4300045000权重100%49%51%区域价值8777交通配套7756教育配套7655医疗配套7656商业配套6554小区规模6564小区环境6554整体规划7665内部配套6555园林打造7555容积率5555景观资源6655噪音干扰5335产品户型8676企业品牌4444物业管理5455合计100858381均价导出424442057421870设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2P1=折实均价×权重×本项目得分÷该项目得分，P2计算方法同P1通过市场比较打分法，参考周边二手平层公寓计算出本项目的市场基准均价为：42444元/平方米市场比较法丨二手平层公寓均价推导：综合一手、二手价格比准修正后，本项目基准均价说明：设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2按照市场惯例，项目价格推导原则为：P1（一手均价*0.7）+P2（二手均价*0.3）=项目市场基准价综合一手、二手价格比准修正后，计算出本项目的最终市场基准均价为：44529元/平方米市场比较法丨平层公寓均价导出：类型权重价格（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）一手平层公寓均价70%454223179544529二手平层公寓均价30%4244412733综合售价评估按照市场的常态以市场参考值为主，正常按照比较法及收益法3:7的比率进行综合测算售价以消除单一方法的偏差。计算公式：投资收益法反推所得价格×30%）+（市场比较所得价格×70%)综合售价导出丨平层公寓：方法权重价格（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）综合售价建议（元/㎡）投资收益法30%432001296044130市场比较法70%4452931170综合测算比准修正后项目平层公寓建议定价：44130元/平方米最终售价导出：最终LOFT市场动态均价为：43184-46745元/平方米最终平层公寓市场动态均价为：42806-46337元/平方米静态均价（万/㎡）取向溢价幅度最终均价（元/㎡）LOFT44519保守型-3%43184贴切型持平44519进取型3%45855激进型5%46745平层公寓44130保守型-3%42806贴切型持平44130进取型3%45454激进型5%46337考虑未来地铁开通以及市场供应加剧，根据中原多年操盘经验，测算最终市场动态均价：综合考虑建议：LOFT均价：44056元/㎡；平层公寓均价：44302元/㎡，综合均价：44093元/㎡整体实收价格：LOFT产品：总共213套，总建筑面积16103㎡，均价44056元/㎡，总销售金额709435281元，约7.09亿元，套均总价333万元平层公寓：总共30套，总建筑面积㎡，均价44302元/㎡，总销售金额126773529元，约1.26亿元，套均总价422万元楼层房号套数总建筑面积（㎡）均价（元/㎡）套均总价（元/套）总价（元）LOFT产品01171386.8043,0873,514,89259,7538643,2843,531,07860,028,33303171033.7355,2563,359,97257,119,53004171033.6642,4882,583,43943,918,46505171088.1642,5272,722,13446,276,28206171411.8643,1733,585,50760,953,62607161313.0744,1353,622,02457,952,37608161247.8843,5123,393,58254,297,30809161257.8743,4563,416,38754,6628743,4153,413,14454,610,29611161257.9343,3763,410,21754,563,47512161257.9343,3383,407,22254,515,54813151169.4043,4283,385,64750,784,698合计21316,10344,0563,330,682709,435,281楼层房号套数总建筑面积（㎡）均价（元/㎡）套均总价（元/套）总价（元）平层公寓013229.4143,5573,330,7789,992,334023331.8642,7974,734,16814,202,503033331.8642,7774,731,95514,195,864043226.0243,7173,293,6149,880,841053336.2145,2875,075,27615,225,829063319.8344,8674,783,23514,349,706073215.1344,6673,203,0479,609,140083215.4644,7273,212,2699,636,807093320.744,8474,794,10914,382,326103335.0745,6575,099,39315,298,179合计302861.5544,3024,225,784126,773,529LOFT+平层公寓价格汇总统计表折扣体系建议：序号类型对象折扣比例折扣率1销售折扣——0.98100%0.983签约折扣——0.99100%0.994逼定折扣销售经理掌控0.99100%0.99合计综合折扣率0.960498各楼层区均价：位置总价及面积均价（元/㎡）平层公寓23-25F总价126,773,5294430223-25F总面积2861.55LOFT高区19-21F总价134,206,1594577819-21F总面积2931.69LOFT中高区14-18F总价219,605,1404494414-18F总面积4886.15LOFT中低区8-12F总价213,253,144436448-12F总面积4886.15LOFT低区4-7F总价142,370,838418864-7F总面积3399.034-7F8-12F14-18F19-21F23-25F三级转介佣金建议：以高于市场水平的转介佣金，实现吸引全盐田三级市场关注，结合产品的策略，实现一炮而红的效果，迅速打响项目在市场的声音，引起高度关注，从而达到最终快速去化的目的佣金点数：6%+2万（现金奖）+1万（管理层奖）+1万（渠道驻场统筹奖）设置保护：启动全市联动，保护期15天结算方式：①现金奖：签认购书结算50%，签合同结算剩余50%；②佣金结算：备案完办完手续即可结算全部佣金面价测算：产品类别总套数总面积（㎡）实收均价（元/㎡）实收总价（元）账面均价（元/㎡）账面总价（元）LOFT产品21316103.0244,056709,435,28149,325794,277,372平层公寓302861.5544,302126,773,52949,488141,612,012合计24318964.5744,093836,208,81049,349935,889,383经测算，总价约亿元，均价49349元/㎡LOFT产品总价约亿元，均价49325元/㎡平层公寓总价约亿元，均价49488元/㎡销售价格汇总表目标设定：全年目标产品类别比例（%）套数（套）实收金额（元）约（元）LOFT70%150499,602,3114.99亿平层公寓100%30126,773,5291.26亿整体74%180619,413,9336.19亿月度目标月份2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月产品LOFTLOFTLOFT平层公寓LOFT平层公寓LOFTLOFTLOFTLOFTLOFTLOFTLOFT比例（%）19%14%9%67%9%33%7%7%7%7%7%7%6%套数（套）40302020201015151515151513实收金额（元）133,227,28399,920,46266,613,64184,515,68666,613,64142,257,84349,960,23149,960,23149,960,23149,960,23149,960,23149,960,23143,298,867合计金额（元）133,227,28399,920,462151,129,327108,871,48449,960,23149,960,23149,960,23149,960,23149,960,23149,960,23143,298,867约（元）1.33亿0.99亿1.51亿1.08亿0.49亿0.49亿0.49亿0.49亿0.49亿0.49亿0.43亿结合市场及项目进度，开盘时间为2月22日，开盘后至年底LOFT去化套数70%，约150套，实收金额约亿元，平层公寓暂定4月份推出，推出至5月份去化套数100%，约30套，实收金额约亿元，全年整体去化套数74%，约180套，实收金额约亿元。4、营销策略分阶段执行思路2月1日-22日2月22日及以后蓄客期销售期充分拓展目标客户，传递项目价值保证项目开盘效果样板间开放、媒体大V见面会、线上推广、客户拓展、现场展示包装、活动筹备项目开盘“深港金贸走廊山海示范资产”项目形象在市场确立；盛迪嘉新作面世信息在业内和市场广泛知晓项目核心价值汇聚在线下充分传递工作目标形象目标核心动作关键节点2月15日loft样板间开放及媒体大V见面会2月22日顺开、持销第一阶段重点工作时间：2月1日-2月22日蓄客期销售期LED推广，软文炒作、企业宣讲、媒体大V见面会2月17日开始启动转介，三级中介市场大会推广拓客精准营销，持续形象输出Loft样板房开放活动、系列暖场活动活动样板房、园林包装展示到位展示集中培训考核上岗团队考核隧道口、春风高架LED投放，树立项目形象，截流区域客户推广：LED形式：沙头角LED时间：2月15日-4月14日费用：约8万/月频次：60次/天，每次15秒媒体位置媒体形式媒体规格亮屏时间流量深圳市盐田区沙头角沙深路东和工业大厦顶部全彩LED屏（分辨率：896(H)*3200(W)）7.168m(H)*25.6m(W)=183.5㎡8:00-21:0035万/日（车）80万/日（人）点位优势1、位处盐田沙头角片区入口，扼守沙头角入口大门；2、处于梧桐山隧道的出口，东进战略第一屏；3、未来深度辐射地铁8号线。预计总费用56万推广：电梯框架、社区道闸根据客户地图，精选目标客户群所在地，直达目标客户，传递项目信息渠道场所具体地点投放形式电梯框架、灯箱广告住宅小区盐田：盛世名门、海山道1号、幸福海、倚山时代、花样年·花港、东海丽景花园、东港印象等罗湖：鹏兴花园、合正锦园、文星花园、御景华城等电梯厅、电梯框架；广告牌或灯箱写字楼盐田、罗湖、福田重点写字楼：海港大厦、和亨广场、嘉里中心、新闻大厦等产业园普洛斯国际物流园、北山工业区电梯框架电梯厅框架写字楼灯箱广告时间：2月15日-3月15日，集中爆破深入社区/写字楼等客户出入场所，精准投放预计费用20万在现场举办下午茶品鉴媒体见面会，维护与各大媒体的关系，同时邀请媒体为项目进行宣传造势。活动：媒体见面会活动活动地点：海湾里大厦·营销中心活动对象：各大渠道媒体活动规模：约50人预计费用：10万元活动时间：2020年2月15日（暂定）活动形式：（1）邀请各大媒体人员到现场参观营销中心，品鉴下午茶，维系媒体关系，并传播项目信息。（2）活动现场，拍照发送朋友圈，进行集中宣传。活动流程：2:00-2:30签到2:30-3:30参观营销中心及样板房3:30-4:30下午茶品鉴交流4:30-5:00派送伴手礼，合影留念预计费用15万走进片区内的主要大中型企业，就项目信息进行企业宣讲，使在片区内工作的群体更加了解项目情况，并以团购优惠的形式，吸引目标企业客户关注项目，扩大企业客源拓客：企业宣讲]片区内重点企业进行宣讲拓客，增强影响力宣讲时间：项目持销期宣讲形式：与公司合作举办专场推介会建议宣讲企业：1、现代产业服务中心已入驻企业2、周大福、华大基因等盐田企业3、壹海城内现有公司4、盐田港片区中小型企业宣讲时间推广公司人员安排2月11日周大福珠宝销售*2+策划*12月13日华大基因2月18日现代产业服务中心……拓客：代理公司资源充分利用代理公司资源，精准call客，扩大项目认知要点：每周下达call客目标，每人150批/天，call客根据各方自有高端客户资料电话邀约客户；跟进拓展的意向客户，邀约客户上门进行接待；项目经理每周对call客结果进行统一管控，把控目标完成情况。充分利用代理在盐田深耕多年积累的本地客户与全市范围内的大量豪宅客户，所有客户分级造册在案直接定向邀约传统豪宅客户上门，从而缩短寻找客户的时间和成本。项目名称上门客户进线客户合计壹海城8000300011000蓝郡系列600020008000合泰御景翠峰300020005000半山悦海300020005000总计20000900029000拓客：三级转介启动三级转介，充分调动三级市场资源，抢先在业内树立影响力，占据客户资源；并且通过源源不断形式多样的激励手段，刺激三级市场持续发力。点数建议7%转介启动时间：2月17日转介产品：盛迪嘉海湾里在售产品转介激励：佣金+现金奖转介开启：召开三级动员大会、激励大会激励动作：每周设置不同类型激励制度，如梯级现金奖、实物奖、最佳转介分行与最佳转介个人等精神奖，通过持续不断多种多样的奖励类型，刺激三级市场持续关注本项目，长期发力。启动大会费用预计：2万元

样板间展示提前到位、针对loft样板层进行包装展示，通过导视、花卉、电梯等包装，提升整体调性。自动套鞋机示意图2月11日前安装完毕清水样板房精装样板房LOFT公寓电梯，抵达负一层、一层、架空层、21层01021304051011030908070612展示：样板层全方位打造施工中

全方位高标准体验式培训计划，最大程度提升置业顾问销售能力品牌培训销售基础指示培训销售接待知识培训销售接待能力提升培训销售考核基础培训样板房说辞培训精装各品牌培训交楼/非交楼标准培训考核及走场样开流程验收样板房开放培训负责人培训各岗位人员培训整体走场培训彩排开盘培训培训形式：讲座、沙龙、ppt讲解、市场调研、pk赛、模拟演练、笔试等多方位体验式培训，让销售通过不同形式加深对项目理解，体验项目配套，提升销售能力邀请讲师：项目邀请盛迪嘉及世联行各大老总对销售进行培训,项目针对不同销售期制定详细培训计划，邀请各营销老总，以复合全面高端定制培训提高项目销售能力，促进项目销售销售培训考核“上门有礼”系列暖场活动为了保证蓄客，提高客户上门量，在营销现场举办上门有礼系列暖场活动。增加客户的关注及参与度。线下活动发力，提高项目上门量到访有礼之红包下不停到访有礼之幸运大抽奖系列DIY暖场活动系列暖场活动时间：（周末为主）地点：项目体验中心预计费用2万/场时间：2月22日起蓄客期冲刺期——释放项目开盘信息，现场