住宅建筑地下空间

2、车库JMHQ-CP-YQ-04中国金茂住宅项目技术控制要求（规划建筑地下车库部分更新）目的1.明确中国金茂（中国）有限公司（以下简称中国金茂）在住宅项目开发建设中的设计标准，保障项目品质，控制项目成本。2.提高产品的合理性、科学性、经济技术先进性，保障项目开发建设的顺利实施和适应市场的需求。3.为中国金茂设计管理提供依据、规范和标准。适用范围1.本指标适用于中国金茂全资子公司、完全控股公司（股权>50%）开发建设项目中全流程设计管理工作。2.本指标适用于中国金茂住宅类开发项目。3.本指标为公司设计管理强制执行的条款，执行过程中如有不满足之处，需报备总部并说明具体原因。12.1基础数据整理填写产品的业态组合形式（高层、低密、高低配等）地库各层面积加总，应等于A+B其他影响地库单车位面积的情况（如特殊的规划条件，特殊的规范要求等）包含坡道面积含人防设备用房面积由各常规机房面积加总得出由各科技系统机房面积加总得出2案例分析1.2各住宅项目地库单车位指标汇总统计表3注：1、塔楼落入地下室标准层占比=所有塔楼标准层轮廓与地库范围线交集的面积/地库范围线圈中的面积案例分析1.3各住宅项目地库层高汇总统计表4案例分析2.2车库平面填色图与分析（示例）

海河金茂府地下共有车位810个，地库单车位面积为37平米，主要原因如下：1、地库较为方正，便于经济型停车。2、机房位置相对集中，对地库影响小。3、地块容积率相对较低，2.4，且建筑密度仅为20%.4、地下可租可售面积较大，分摊部分地库面积。综上所述海河金茂府项目车库布局合理，较为经济。海河金茂府地下一层平面地下二层平面（仅供示意本图图例待补充）人防可售可租其他非地库功能物业用房设备用房车库区（含坡道）地库功能地下空间：非地库功能地下空间：塔楼落入地下要求：1、各层平面请按此图例进行颜色填充；2、保留cad源文件及面积线。5（仅供示意本图图例待完善）案例分析3.3各阶段管控思路与动作

6在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下车库开发成本的节约就显得很有必要。在这里，我司通过对各阶段地下车库设计重点的把控，对地下车库的设计控制进行全面的阐述。

一.影响地下车库设计最前端的因素——政策影响

各地受政策影响（90/70、90/20、90/35），规划设计阶段停车位配比要求的不同，将直接影响到停车数量。举例：

无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/户，最后通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：序号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地下80%）土建造价11.2辆/户1800户184000㎡2160辆60000㎡12600万21/100平米1800户184000㎡1840辆51500㎡10815万节约投资1785万

规划设计阶段，设计公司应结合不同配比要求给出相应的停车位数量，争取最有利于开发需求的车位比例，以供甲方进行判断、沟通给出合理结论，争取价值最大化。3.3各阶段管控思路与动作

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设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：

1.地下车库与住宅主体的相对关系，特别是在边界处，地下车库是否与住宅进行联通处理；

2.销售和开发分期

分期开发时，地下车库是否分期建设，分期与否不但会对设计产生直接影响，对地库成本也会产生影响；3.规划停车总量扣除地面停车数量

4.六级以上人防采用全埋地下室人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，一般做到层高3.6米；

5.必要的设备用房充分利用地库角部空间，效率较低空间布置设备用房。

所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。其次，在规划设计方案阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。

3.3各阶段管控思路与动作

8二.施工图阶段对地下子项的设计把控

（一）建筑专业作为一个项目的建筑设计，地下室部分的设计是相当重要的一部分，如何把控好地下室子项的设计，关系到项目的成败，首先地下室部分的单方造价比较高，其次地下室部分是项目主要设备用房的布置区域，所以不论是在经济性还是在合理性上，都必须对地下室部分的设计进行合理有效的把控，对于地下室部分设计把控主要要注意以下几点：1.地下室范围控制：地下室面积过大，会增加建筑的造价，地下室空间过于复杂，则影响使用效率，在设计时应根据实际使用要求，尽量减小地下室面积，并排除地下室外轮廓线与主体建筑相交所形成的不利空间（除地上建筑与地下部分需要联通的部分外），使地下室外轮廓保持平整，以利于地下室防水设计。2.地下室层数控制：在条件允许的情况下，尽量将地下室布置为一层，以减少开挖及基坑支护成本，并减少内部公共交通空间所占面积。需要设置多层地下室的时候，地下二层及以下部分地下室范围应尽量小于地下一层。3.分区开发成本控制：地下室部分设计时，需要考虑是否有分期开发要求，如有需要分期开发，尽量在首开区范围内布置一层地下室，并考虑布置相应的设备用房空间。4.人防部分设计控制：人防部分建筑造价比较高，且限制条件多，疏散要求也不同，所有在设计时，需全面考虑地下室的布置，尽量将人防部分独立成区并靠近汽车坡道、楼梯附近，利用已有的疏散通道以减少对地下室及地上的影响。5.地下室柱网布置控制：地下室柱网尺寸是关系到停车位布置的关键因素，采用统一柱网还是大小柱网布置，要根据具体的停车位布置方式、交通流线及地下室空间来决定。交通流线尽量简洁，减少尽端式停车。3.3各阶段管控思路与动作

96.优化地下停车位布置：在布置停车位时，需要全面考虑地下室空间、出入口位置、防火及人防分区、车道走向，采用纵向、横向及综合方式对停车位进行布置，避免单向停车，尽量采用标准停车方式，并考虑防火分区、人防分区、防火卷帘及人防门对停车位的影响，防火分区及人防分区的划分，需要与车道平行，减少防火卷帘及人防门的数量。尽端式停车距离不宜过长，最好不超过15米。7.设备用房布置控制：在设备用房的布置方面，尽量利用不规则空间，并相对集中布置，与停车区域互不干扰。处理好有水的设备用房与其他房间的位置关系。在施工图阶段必须做设备管线综合设计，以满足各种空间的净高要求。

总之，一个好的地下室布置，外轮廓要平整，内部无效空间少，出入口数量要合理，位置要均衡，减少对地上的影响。停车位设置合理，停车效率高，单车面积指标低，车库内行车流线通顺，通达性好，设备用房及设备管线布置对地下空间影响小，并减少设备管线布置长度。

（二）结构专业

（1）方案比选

①基础：结合场地情况确定合理的抗浮设计水位，对基础形式进行多方案比较，确定经济合理的基础设计方案；基础设计时应提前考虑基坑支护和场地周边以及场地内挡土墙的设置情况；在规范允许以及建筑使用许可下尽量减少主楼的基础埋深。②结构体系：对地库结构方案、层高等进行多方案比较，确定经济合理的地库结构设计方案；研究地库埋深与持力层关系，及是否需要设置结构夹层；研究处理半地下室与住宅、及相邻商业平面断剖面关系；按方案确认的覆土厚度要求设计；顶板按竖向设计要求采用结构找坡排水；评估建筑专业确认的地面消防车车道和扑救面位置是否经济合理，并提出优化建议。

3.3各阶段管控思路与动作

10（2）成本控制①地库结构方案：地下车库设计范围尽量规整，提高车库利用率，合适的地库结构方案能有效降低成本；在规划设计方案阶段，进行地库结构体系方案比较；

②主体塔楼是否结构转换；

③地库主要柱网尺寸统一、均匀，避免大小柱网交叉，避免地库与塔楼柱网斜交；

④降低地库埋深；⑤结构限额设计指标：以业主方确定的限额控制指标为标准。（3）图纸质量管控措施

①结构设计统一技术措施：对结构说明、参数选择等结构相关技术措施的要求，参见《结构专业统一技术措施》；②结构专业设计深度要求；③公司内部流程节点控制措施；

④业主方提供的设计任务书等。（4）地下室结构体系方案选型

①地下室楼盖结构体系选型：

地下室作为车库，针对使用功能特点，结构在大范围内没有隔墙和开洞等，可以采用无梁楼盖、框架梁加腋大板楼盖、十字梁结构楼盖、平行梁结构楼盖等多种方案实现其功能。对于非人防区地下室楼面，平行梁楼盖最为经济，无梁楼盖比平行梁楼盖的单价高出不到3%，但无梁楼盖比平行梁楼盖的层高可减少约200mm，有效减少了基坑开挖深度，降低了地下室抗浮水位，并加快施工进度，此方案也有一定优势。

3.3各阶段管控思路与动动作11②地下室顶板结构体系选型：地下室顶板作为上部结构构嵌固部位，同时时又承担面层较厚厚覆土和消防车荷荷载等，国家规范范不允许采用无梁梁楼盖体系。选择择框架梁加腋大板板楼盖、十字梁结结构楼盖、平行梁梁结构楼盖等多种种方案实现其功能能。地下室顶板采用无梁楼盖盖最为经济，并且且无梁楼盖结构层层间结构净高较大大，能有效利用建建筑净空，可减少少建筑层高；但地地下室顶板作为上上部结构嵌固部位位，根据高规3.6.3条应采用梁板结构构，建议选择造价价相对较低的平行行梁楼盖。（三）设备专业1.地下室平面设备房房及消火栓、集水水坑布置的把控措措施：主要目的：在满足规范范要求、并满足舒舒适性、不对住户户产生影响的情况况下，尽量减小单车位占用车车库面积，提高地地库的经济性。具具体措施如下：（1）原则上，地下室室水设备房应尽量量利用塔楼区域等等车位布置效率较较低区域；（2）消防水池及泵房房因占用较多建筑筑面积，且因规范范要求消防水池最最低水位需满足消消防水泵的自灌启启泵水位，会造成成消防泵房一般需需低于消防水池最最低水位至少800mm，为充分利用塔楼楼区域，可利用地地下一层作为消防防水池，地下二层层作为消防水泵房房，减少水池、泵泵房都布置在地下下二层时占用车位位较多的问题。（3）生活水池（箱））及泵房：由于生生活水泵平时运行行，振动可能通过过结构基础和柱子子传导到地上柱子子，为保证品质，，同时兼顾车位的的经济性，生活水水池及泵房应位于于地下室最下层，，生活水池可设于于塔楼下方，但水水泵房建议避开塔塔楼区域设置。在在市政水压和流量量满足要求、并征征得当地水务集团团同意的情况下，，建议可采用无负负压供水设备，减减少水泵房占用建建筑面积，并可充充分利用市政水压压，有利于节能。。3.3各阶段管控思路与动动作12（4）泳池、中山、雨雨水回用等水处理理设备房：建议设设置在距离排水末末端最近的塔楼区区域，减少占用车车位，同时兼顾排排水引入管接入水水池的可行性，调调节池、雨水蓄水水池等应尽量靠地地下室外墙，蓄水水池的进水管应设设置电动阀，通过过水位控制电动阀阀的启闭，蓄水池池溢流管应直接接接室外排水井，泵泵房集水坑和排污污泵的排水能力应应能满足最不利情情况下排水能力的的要求。（在地下下室轮廓线到用地地红线距离足够的的情况下，建议中中水处理设备房、、雨水蓄水池直接接设置于地下室外外，以免污水调节节池气味、雨水事事故溢流对地下室室造成不良影响））。（5）集水坑布置：一一般按40m间距、每个防火分分区不超过4个集水坑的原则布布置，消防电梯集集水坑、车库出入入口雨水集水坑有有条件可兼做车库库废水集水坑；建建议设置排水沟将将集水坑连通，此此时车库废水集水水坑互为备用，坑坑内可只设置1台潜污泵；集水坑坑盖板、排水沟的的位置避开车位区区域。（6）消火栓布置：消消火栓布置原则：：便于取用、不影影响车位和行车，，在此前提下，首首选非车行道的风风机房、墙角柱边边等不影响车位的的区域，其次平行行柱边布置，再次次在柱子侧边布置置，最次在柱子北北面侧边布置。（7）风机房布置：风风机房位置的选择择，尽量利用闲置置区域，减少对车车位的影响；确需需占用时，每个风风机房面积不应占占用多于1个车位。风机房的的尺寸应满足设备备安装，维修的最最小尺寸不应过大大，每个风机房面面积控制在12~15平米。2.地下室电气设备房房布置的把控措施施：在满足规范、供电局局要求、并符合经经济性情况下，电电气设备房数量应应尽可能减少，集集中布置，且布置置在塔楼区域等车车位布置效率较低低区域，以便减小小单车位占用车库库面积，提高地库库的经济性。电气设