商业房地产开发与运营知识专业培训讲义

商业房地产开发与运营知识创新经营杨宝民主讲易家方略机构董事深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理1总策划师杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；商业地产与IT复合型知识结构现代批发与零售业创新经营研究现任西安易家房地产顾问机构董事，商业总规划师，深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，韩国CreativeVMDGroup中国业务代表。曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，物业管理总公司总经理，王志纲工作室高级策划师等高级职务。解放军测绘学院博士生指导小组老师EMAIL:hcy71420@本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、营销与商业运营商业房地产开发与运营高级职业经理人教程————————杨宝民江禾邓力维著清华大学出版社11月NEWMALL商业管理公司简介易家方略机构深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。与NEWMALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。邓力维与杨宝民先生研究商业地产人才培养西北业务总部

韩国业务伙伴：

CreativeVMDGroup(株式会社)简介

公司名称:(株式会社)

CreativeVMDGroup代表理事：尹载晰

地址：汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816)成立日期：1997年1月17日

顾问/ChiefConsultant:青山

正人(AoyamaMasato)顾问/ChiefConsultant:高见泽

忠兴(TakamizawaTadaoki)常务/ChiefConsultant:许载宁研究员3名外聘顾问(现行业韩,日专家)8名主营业务商业设施开发策划，零售业招商与运营顾问市场调查,营销策划及战略开发商品企划及业态设计、战略开发商业设施环境规划及内部设计商品陈列（VMD）策划及实行

韩国VMD公司办公室2004-2005汉城东大门服装批发市场VMD及经营顾问2001~2002三星TESCO「HomePlus购物中心Tenant标准化规划」2001《EvergreenProjectShoppingMall」策划2000九老洞「MarioOutlet开发规划」2000

明洞「Cat’S服装城开发规划」2001

木浦「玉岩洞商业设施开发规划」1997CITY「百货商店RENEWAL规划」CreativeVMDGroup(株式会社)

MALL及批发市场策划案例日本著名业态态设计与商业业经营专家青青山正人(AoyamaMasato)ChiefConsultant经历2002.11~至今(株)新世界新规计计划MD顾问2001.4~至今(株)CREATIVEVMD顾问/ChiefConsultant2001.4~2002.10(株)CreativeVMD社长2001.1~2001.3(株)CreativeVMD驻日本顾问CKPLANNINGCHIEFCONSULTANT1998.1~99.10(株)DIAMONDCONSULTING常务三星物产流通通部门顾问1994.7~97.12三星物产流通通部门商品业业务常务1994.7~97.3(株)DIAMONDCONSULTING常务1992.10~94.5(株)BLOOM21(日本)营业担当业务务1989.11~90.11(株)新世界百货商商店商品总部部顾问/理事(随SEIBU百货商店和新新世界百货商商店合作签约约派遣当地工工作)1987.3~89.11(株)SEIBU百货商店总部部妇人杂货部部部长高见泽忠兴(TakamizawaTadaki)日本商业环境境设计专家商业室内外环环境设计顾问问/ChiefDirector经历具有丰富购物物中心环境艺艺术设计经验验2003.5~03.11MARIOoutlet别馆商业环境开发发咨询进行中2002.11~至今(株)新世界百货商商店新规计划环境境设计顾问2000.11~至今(株)CreativeVMD顾问/ChiefDirector韩国商业专家家：尹载晰CreativeVMD公司董事长，，/ChiefConsultant经历1997.2~至今(株)CreativeVMD代表理事/ChiefConsultant2001.4~02.1(株)ESKOInternational代表理事1994.11~97.12(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant1991.3~94.8(株)CDM代表理事社社长1988.1~91.2GALLERIA百货商店企企划室室长长GALLERIA百货商店RENEWAL计划促进组组组长汉阳流通大型型店事业本本部营业总总管室长1983.4~87.6新世界百货商商店总店男装装采购，总店店服装部销销售业务韩国招商与经经营专家许载宁VMD公司常务理事事/MDChiefConsultant经历2000~至今CREATIVEVMDGROUP常务理事MDChiefConsultant1999.01~02.10(株)MarioCarteKniｔM.D&营业本部长长1997.02~99.01(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant(理事)拥有韩国新新世界百货货女装经营营经验，善善于招商策策划工作商业地产创创新的案例例—万达集集团的连锁锁开发经营营万达集团团模式来中国商业业地产将呈呈现订单化化、大型化化、规范化化三大趋势势。“订单单化”是指指地产商开开始按商业业订单开发发店铺；““大型化””是指大型型的摩尔商商业城自国国外引入后后迅速成为为潮流；““规范化””是指各地地政府都在在积极推进进商业网点点立法进程程，以改变变目前网点点配置的不不合理局面面。万达与大型型商家联手手进行商业业地产连锁锁开发万达商业地地产模式的的弱点1.订单模模式优点明明显，但是是缺乏整体体经营思考考，弱势群群体的赢利利模式2.商业管管理的盲点点—业态调调控，品牌牌与服务的的淘汰机制制，不能用用物业管理理代替商业业经营。3.出现问问题的原因因之一决策策层知识结结构不合理理，对商业业地产体系系研究不够够，表现浮浮躁。奥龙计划—房地产大盘盘品牌连锁锁开发的案案例“奥龙计划划”的最终终目标是要要使奥林匹匹克花园成成为中国零零售业连锁锁经营的第第一品牌，，使中奥公公司成为中中国社区健健康产业的的市场领导导者和第一一品牌。我认为奥龙龙计划的缺缺点是：支支撑理论研研究不够深深入，人材材经营没有有提升到相相应高度，，特别是缺缺乏无形资资产经营高高级人材，，因此奥龙龙计划有待待完善。提提出看法的的理由：奥奥林匹克花花园质量不不过关，对对投诉业主主进行威胁胁，反映出出金业集团团的质量管管理基本功功不过关，，客户营销销的精髓没没有领悟。。郭梓文团队队商业地产知知识创新决决策模型商业与房地地产的结合合点—MALL购物中心购物中心投投资巨大，，投资回收收期长，财财务风险较较大，发展展商作大型型购物中心心决策必须须进行周密密的市场调调研，对社社会购买力力与城市商商业环境进进行认真论论证，超越越社会购买买力要求，，建设过多多的商业中中心势必导导致项目失失败。可行性研究究包括如下下内容：1.1用地选择（一）用地地区位和交交通人口状状况（二）用地地经济状况况，此外对竞竞争对手需需要进行详详细分析。。（三）用地地物理状况况重点考虑用用地形状，，用地的完完整性，用用地的可进进入性。1.2类型型和规模确确定根据区域经经济发展水水平和未来来发展趋势势，竞争对对手情况，，而后明确确市场定位位，最后考考虑辐射半半径与社会会购买力1.3承租租户与制定定承租政策策购物中心交交通组织购物中心可可行性研究究1.4金融支持与与财务分析析（１）购物中心的的位置能否否获得足够够的商业销销售和利润润，在市场场上是否有有竞争力。。（２）购物中心是是否能够租租出去，有有足够的承承租户交纳纳足够的租租金。（３）对资本投入入、远期收收益、经营营成本、税税收、管理理费和更新新装修费用用的评价。。1.5购物中心人人才需求分分析与人才才经营建议议培育高级购购物中心管管理人才是是贯彻企业业发展战略略的根本保保证，由于于商业竞争争日趋激烈烈，商业人人材普遍出出现短缺。。１.6购物中心发发展战略建建议购物中心发发展战略关关系企业成成败，购物物中心必须须从战略上上回答，如如何为客户户提供满意意服务，如如何与商户户建立长期期共赢关系系，不仅要要在招商上上取得成功功，更重要要在运营上上能够长期期吸引客户户光顾，走走可持续发发展之路，，而不是开开业轰动一一时，采取取种种骗术术套取商户户保证金，，然后迅速速倒闭引起起和商户种种种纠纷。。表1百貨店向購購物中心轉轉變策略模模型興業百貨和平百貨店

興業百貨和平購物中心傳統百貨管理機制

百貨機制＋購物中心物業管理機制傳統中庭連接而成購物環境爲主，娛樂內容缺乏，有少量休閒內容

購物娛樂休閒一體化，增加購物快樂與滿足感

營銷模式，統一活動爲主

大型統一活動以及不同樓層經營特點的個性化促銷活動相互結合

守株待兔式的等客上門

社區直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會員組織，採取聯動方式，爲業主提供服務，社區商品服務與電子商務相結合經營品種小而全

突出特色，減少經營種類，擴大重點特色商品營銷規模

购物中心案案例东方时代广广场位于深深圳华强北北路，北面面为嘉华大大厦以及女女人世界，，南面为深深纺大厦，，西面为规规划中的小小学，路东东是曼哈广广场。华强强北作为深深圳新兴商商圈，建筑筑密度极高高，绿化面面积少。东方时代广广场建筑策策划东方时代广广场一期占占地6553.4平平方米，建建筑容积率率7.5，，总建筑面面积66851平方方米.二期期商业建筑筑面积4万万平方米，，建成后成成为8万平平方米购物物中心。在建筑策划划构思中，，我们重点点考虑东方方时代广场场购物中心心对人流的的吸引和引引导，要求求减少对华华强北路的的压迫感；；由于建筑筑密度大，，我们建议议深圳建筑筑设计总院院充分考虑虑高层住户户时局居住住办公的舒舒适感，建建议设置空空中花园，，用于住户户休闲娱乐乐，同时考考虑与商场场的有机和和谐衔接。。根据华强强北商业特特点与市场场调研分析析，我们建建议商业面面积在3万平方米左左右，基本本与茂业百百货东门店店相近，根根据茂业百百货的主题题购物中心心布局以及及茂业百货货的经营实实力，预计计年销售额额10亿元左右，，年经营利利润1亿元左右。。东方时代广广场二期东方时代广广场二期项项目中，将将有1.5万平方米属属于各类配配套项目，，其中包括括电影院，，两到三家家知名品牌牌酒楼，美美食广场，，同时还将将增设美容容、美发、、美体馆，，“二期与一期期联合，将将使华强北北茂业真正正成为一个个集购物、、娱乐、休休闲为一体体的大型购购物中心。。东方时代广广场项目定定位在顾客消费费习性方面面，我们发发现：1、、顾客来华华强北的目目的主要是是购物；2、商品质质量始终是是顾客关心心的首要因因素；3、、外在环境境因素是吸吸引顾客来来华强北购购物的主要要原因；4、大型百百货商场仍仍为顾客购购物的主要要场所。东方时代广广场项目，，笔者组织织茂业百货货市场部调调研两个月月时间，对对华强北商商圈与东门门商圈进行行了周密的的调研，针针对天虹商商场等竞争争对手进行行专题分析析和研讨，，通过投资资可行性研研究以及经经营模拟分分析，得出出结论和定定位：东方时间广广场裙楼定定位为服装装特色购物物中心，其其中女装占占有较大比比例，注重重休闲娱乐乐一体化，，注重提升升该广场居居民生活便便利，注重重房地产总总体增值。。考虑到华强强北路的特特点，目前前购买华强强北路住宅宅的很多人人将其用作作小型办公公室，例如如相邻100米远的的深圳群星星广场等95%以上上住户用于于办公出租租，因此我我们将住宅宅部分定位位为小型SOH0，，鉴于该地区区住宅售价价高特点，，我们建议议主要考虑虑小户型SOHO,减轻置业者者压力.项目投资概概况东方时代广广场原属于于东方时代代广场公司司，因资金金不足，后后转让给深深圳茂业集集团，商场场由茂业百百货经营。。茂业集团团收购土地地建设东方方广场总投投资6亿元元，前期开开发包括收收购土地等等投资3亿亿元，其中中建设投资资2亿元，，装修投资资1个亿。。招商原则先进行业态态设计后进进行规划设设计和招商商工作。许许多发展商商没有委托托专家进行行业态设计计和商业功功能布局，，招商过程程中发现想想进来的大大商家，发发现许多规规划设计不不符合自己己的要求，，例如深圳圳新安湖地地产公司在在引进万佳佳百货后仅仅仅对建筑筑部分进行行改动就花花费400多万，而而进行业态态设计顾问问费用也就就是30万万元以内。。在大型shoppingmall与大型商业业街业态设设计中，杨杨宝民工作作室积累了了丰富的经经验，形成成了中日韩韩三国专家家共同设计计业态的黄黄金搭档，，不仅遵守守购物中心心的产业经经营黄金比比例，而且且不断创新新，不仅考考虑业态黄黄金比例，，而且将立立体流线设设计技术引引进中国，，注重商业业文化设计计，形成了了国际领先先的业态设设计理念。。大多数业内内人士都比比较认同零零售、餐饮饮、娱乐55：20：25的这个购物物中心产业业经营黄金金比例，此此比例特别别适用于超超大型综合合性的购物物中心，招招商要注意意维护和管管理好这个个经营比例例。对于办办公区域特特别集中的的shoppingmall,可以加大餐餐饮比例。。大型MALL招商计划大型MALL经营计划，，营销宣传传计划，为为保障大商商家及供应应商利益，，发展商要要做好细致致的准备工工作。MALL运营公司要要确定招商商时间安排排、主要招招商场所、、主要招商商骨干、主主要招商活活动、招商商费用，并并得到发展展商的支持持。开展实实际招商工工作之前，，首先确定定招商条件件，然后确确定商家档档次、规模模。招商专家青青山正人集中招商招商活动策策划是招商商策划核心心，应该注注重日常供供应商资源源整合与集集中开展活活动相结合合的原则，，优化供应应链效率，，通过商业业信息与零零售知识共共享与联合合营销，实实现双赢。。核心主力百百货店核心主力百百货店可能能有两个或或两个以上上，因此，，在招商策策划中，我我们建议发发展商最好好委托MALL运营顾问公公司自营一一个主力店店，由运营营顾问公司司负责主力力店招商任任务，统筹筹考虑零售售经营业户户与主力店店的业态关关系，加强强对业态的的调控能力力。租赁原则租赁经营采采用放水养养鱼的原则则。因为购购物中心经经营具有长长期性特点点，采用基本租金＋浮动动租金与优质服务做法法，浮动租金与销售售额挂钩，将整个购物中心心真正作旺。这这样，发展商与与商户才能一同同成长。放水养养鱼的原则可以以理解为“先做人气，再做做生意，一起分分享成长空间"的原则。招商的出彩之处处星巴克咖啡厅麦当劳等全部入入驻东方时代广广场成功开业炫彩开幕10月1日，深圳茂业百百货国庆期间迎迎来发展六年来来最大的盛事，，茂业百货华强强北店十一炫彩彩开幕，当天即即接待客流20多万人次，真正正实现火爆开业业，并为华强北北商圈带来数十十万的人流。茂业百货华强北北店是目前深圳圳最大的综合性性百货公司，建建成后经营面积积将达到八万平平方米，首期开开放四万平方米米，二期将于明明年五月开放。。开业后的场景风格优雅，突出出白领商场特色色。扎根零售业知识识的茂业商业地地产赢利模式收取供应商入场场费模式模型的应用大连福佳广场的的儿童业态现状状调整后类似儿童童主题商场业态态业态与租金关系系在上述工作中，，我们运用建筑筑策划与NEWMALL购物中心策划流流程发现了如下下缺陷：发展商委托了一一般的市场调查查公司对成都商商业进行调查缺缺乏针对性，委委托的调查公司司缺乏商业经营营专家，无法对对成都商业发展展趋势进行准确确预测，对消费费者分析不够深深入，例如白领领消费者的深入入调查和分析不不够。通过我们们的调查分析，，成都是四川省省会，西南一些些大公司总部或或分布多设在成成都，白领人群群多。成都自古古就是四川文化化中心，大专院院校科研院所众众多，成都高新新区也集中了白白领人群。成都是著名的旅旅游休闲城市，，吸引外地游客客众多，而这些些游客中都是经经济收入较高的的白领人群。投资回报是商业业建筑策划的核核心，由于SM集团前期要求整整个购物中心能能够吸引高中低低全部人群，事事实上存在困难难。从长期可持持续经营和提升升租金角度，我我们认为沃尔玛玛大卖场适合各各类人流，但是是百货等主力业业态必须能够吸吸引白领人群，，周边消费人群群难以支撑13万多平方米的大大型购物中心规规模，因此我们们建议要重点吸吸引白领消费者者，所以SM城市广场整个建建筑风格需要创创新，具备较高高建筑文化品味味，而不是照搬搬SM厦门城市广场的的建筑风格。从烟台到沈阳MALL策划根据我们多年积积累的shoppingmall研究经验，结合合我们运营茂业业百货集团的实实际经验，我们们首先根据九隆隆街MALL规划特点，围绕绕下沉广场以及及地下层和四层层象一层一样好好用的特点，首首先确定广场文文化定位，而后后确定业态定位位。业态理念

设计计创新不仅住宅房地产产项目开发存在在战略的创新问问题，而且大型型商业房地产更更存在战略创新新问题。寻求项项目开发模式的的突破，就是要要打破房地产就就是建筑与环境境的局限，跳出出房地产狭小的的专业范畴，把把握新世纪客户户的精神追求，，挖掘区域文化化的精华，将商商业、旅游、体体育、文化产业业等与房地产大大胆嫁接。开发发战略创新是根根本目标，专业业房地产开发创创新是实施的手手段，客户的满满意才是成功的的检验标准。九隆街作为大型型MALL购物中心，面对对全球的顾客开开放，不仅接纳纳购物休闲人群群，也面向世界界接纳旅游群体体，不断吸收国国外商业文化精精华，为我所用用。我们以山东东人的热情笑迎迎天下客，将儒儒家文化的人文文关怀落实到服服务细节。大型MALL购物中心的休闲闲娱乐策划21世纪是海洋的世世纪，大海是人人类的故乡。海海洋不仅有无穷穷无尽的保障，，而且远古人类类就知道海水具具有保健功能，，不论是海水沐沐浴，还是利用用深层海水开发发健康食品，人人类对海洋的合合理利用与开发发刚刚开始，海海水疗法是人类类提炼总结出来来的有效健康保保健方法。挖掘我国古老的的海洋文化，提提炼海洋保健的的精华，运用现现代科学技术设设备与手段，策策划独具特色的的海洋活水健康康保养中心，让让“生命加油站站，健康储蓄所所”成为现实。。我们的策划是以以海洋保养中心心和娱乐项目吸吸引人流，形成成购物、旅游、、休闲一体化的的新型购物中心心。楼层业态分布红色区域（家居区）5F大众美食广场，白领西餐厅、网巴、音乐吧，摄影艺术中心，空中停车场4F体育运动用品、休闲式书店、商店，成人玩具店美食娱乐广场，荟萃印度、韩国等国外特色美食、中华特色美食、烟台美食3F绅士流水线男士用品、男士休闲为主，设置特色婚礼广场，大型皮鞋、皮具区；休闲部分除了设置休闲书店外，还设置咖啡厅与茶艺表演吧各式家具，家庭用家俱为主，办公家俱，为辅助2F美女梦工厂以女性用品、女性休闲、才艺表演为主题，划分为少女区、淑女区；女性休闲区设置音乐表演吧床上用品、布艺办公文化用品，美术、艺术用品1F精品步行街名牌商品为主，金融服务区，著名快餐店灯饰用品、家庭装饰用品，药店负一层大型超市，西南部分设置儿童玩具天地，儿童欢乐广场设置可拆装儿童智力玩具，彩扩店，室内摄影店，小象绘画店，名烟、名酒、名茶专卖店；韩国、日本名牌食品专卖店、速食店家电大世界分为大家电及小家电区业态实例大连百年城—白白领风格购物中中心大连百年城具体体业态分布国际先进水平的的业态设计方法法根据经营管理的的预测与模拟分分析进行业态设设计预测方法：商业业经营的实际经经验与知识，市市场调查的经验验数据，根据消消费人口变化与与特征，商业发发展趋势预测因此，商业业态态的设计需要丰丰富经验的商业业地产专家与零零售业专家设计计杨宝民＋青山正正人＋许载宁模模式业态设计收费标标准波浪型全接触式式动线设计通过立体空中购购物走廊设计，，合理利用垂直直电梯与扶梯，，让顾客进入二二层以上商场象象进入一层商场场一样方便。让顾客与商铺全全接触，提高商铺的商业业价值平面动线立体动线地下空间业态的的合理规划华夏城地下室业业态规划深深入黄石与北京京参考同类项目目，运用自身经经验独创购物中心的商业业网点分割图１商业网点点分割流程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原则a)根据业态设计优优化与顾客动态态流线的要求，，按照洋流理论论的回旋要求，，合理分割商铺铺，确保每个商商铺面向通道，，没有死角。b)根据消费者购买买力与投资能力力、愿望，对商商铺进行多种规规格、面积的分分割,参考已经购买商商铺面积要求统统计数据，确定定分割面积比例例。c)合理确定公共分分摊面积，确保保用户商铺较高高实用率，通过过流线的合理设设计最大限度分分割出商铺面积积。d)合理确定动态流流线，有利于开开业后实际运营营工作。对于出售以后的的大商铺，客户户可以再分割，，同类面积规格格商铺，客户可可以购买多套组组合。在烟台等地ＭＡＡＬＬ项目业态态设计与商铺分分割工作中，深深感结构形状的的重要性，在ＭＭＡＬＬ设计方方案完成后一定定要首先进行业业态设计合初步步商铺分割，根根据初步分割意意见内部结构形形状进行完善和和修改，确保简简单化以及可视视化原则。销售比例销售部分面积＝＝（项目投资额额＋30%收益）%每平方米单价发展商要有能力力开发下一期项项目。具体销售要详细细根据市场情况况进行商铺分割割，详细计算销销售哪些部分，，制定价值策略略，这是我们操操作过的商铺销销售策划方案要要系统回答的问问题。九隆街销售模式式通过经营提升商商铺销售价值河南中汇广场的的案例中汇广场是NEWMALL商业管理公司全全程参与的大型型商业地产项目目，由于杨宝民民董事长前期在在漯河先后为双双汇地产和华东东地产公司讲授授商业房地产课课程，华东房地地产公司聘请杨杨宝民先生担任任华东地产公司司高级顾问，从从建筑规划和商商业规划开始，，从头参与河南南南部在最大的的shoppingmall项目中汇广场策策划与商铺销售售及招商与商业业经营工作。业态规划与建筑筑规划的指导价值链理论在地地产企业开发商商业地产限度中中可以得到集中中运用,漯河华东集团开开发中汇广场项项目就是一个很很好的案例,首先我们对华东东集团进行商业业地产开发与运运营创新专题培培训,首先输入商业地地产开发专业知知识,让发展商对整个个商业地产的开开发过程与价值值增值环节达到到一个较高的认认识水平.其次要对华东集集团企业经营能能力进行诊断,帮助企业对组织织机构进行适当当调整和变革，，华东集团采纳纳建议主动吸纳纳商业地产项目目开发优秀人才才，积极组建商商业运营公司,从组织上保证项项目顺利运行,我们的咨询服务务主要放在项目目运营上。中汇广场是深圳圳NEWMALL公司参与咨询服服务的大型商业业地产项目,该项目位于漯河河交通路与人民民路黄金地段.接触该项目之前前,我们对整个漯河河商业经营现状状已经进行详细细调查,摸清漯河各个主主要零售企业的的经营种类和竞竞争能力,事先分析出漯河河零售业存在的的空白,不仅精品百货与与大卖场是漯河河空白,更缺乏能够满足足消费者购物休休闲娱乐的现代代化购物中心。。客户营销的系统统运用2004年10月22日是华东集团举举办的中汇广场场——华东房地产公司司十周年庆典及及中汇广场公开开认购筹码大型型文艺演出，邀邀请主要明星：：孙悦、李湘、、江涛、范琳琳琳等，其中李湘湘作为文艺晚会会主持人。为了促进销售，，从几个方面采采取措施（1）.从新闻媒体宣传传方面将演出活活动与筹码认购购相互结合，通通过软文与新闻闻报道及广告配配合体现。（2）.利用演出活动，，取得明星与公公司领导合影，，将合影精心制制作放大，作为为售楼处布置内内容。（3）.邀请华东世纪城城客户（每户一一张票），中汇汇广场客户每个个铺位两张票，，通过老客户传传播信息。（4）.根据前期登记潜潜在客户，采用用优惠一半价格格购票措施，邀邀请一批有诚意意的潜在客户观观看演出。中汇广场的招商商与运营问题中汇广场项目存存在问题(1)公司治理机制，，职业经理人团团队的激励和约约束问题没有解解决。缺乏运营营与招商和商业业营销专业人才才。需要一个形形象比较鲜明，，办公环境优雅雅的商业公司办办公场所。(2)中汇广场项目操操作缺乏系统思思考，没有贯彻彻经营战略的经经营思路，缺乏乏执行经验，表表现在工作不到到位，缺乏后备备人才的培养机机制，建议和顾顾问公司建立利利益共享的长期期合作关系。(3).体把控能力不强强，专业化程度度不够，表现在在很多宣传和招招商活动以及合合作伙伴选择的的随意性，带来来工作的被动和和资源的浪费。。(4)中汇广场离开业业只有五个月时时间，本项目操操作到了关键时时刻，必须采用用专业化的操作作手法及时完成成招商与开业工工作。按照目前的招商商团队现状，将将出现两个问题题，第一是不加加大招商力度就就无法按时开业业。。第二是为为招商而招商，，开业后经营绩绩效难以达到预预期效果中汇广场开业前前六个月总体工工作思路（1）形成商业管管理公司的良性性治理机制，是是第一位的工作作。解决中汇汇商业公司经理理人团队的激励励与约束问题。。(2)理顺公公司机机制后后制定定总体体工作作计划划，制制定开开业前前及第第一年年经营营管理理方案案，根根据开开业时时间倒倒计时时安排排。通过双双方合合作，，形成成结构构合理理的商商业管管理团团队，，补充充招商商总监监、运运营总总监、、商业业营销销经理理等专专业人人才。。开业前前招商商工作作，建建议集集中安安排本本地及及深圳圳2005年11月份招招商活活动。。关于商商业设设施可可以借借鉴日日本购购物中中心的的经验验，全全面优优化中中汇广广场商商业设设施方方案。。深圳滨滨海购购物中中心案案例占地面面积20688平方方米容积率率为6。总建筑筑面积积14万平方方米，，配备备车位位1000个。公寓面面积68271平方方米,占55%左右右，面面积大大于商商业面面积。。公寓共共计三三栋，，24层（（不含含商业业裙楼楼），，每层层900平平方米米，每每层15-18户，，小户户型为为主。。地上商商业五五层：：每层层8000-10000平方方米商业总总建筑筑面积积：8万平方方米，，配备备车位位446个个。建筑策策划汲取日日本和和香港港购物物中心心特长长结合地地铁物物业优优势策策划无无缝连连接模模式项目地地理位位置分分析本项目目位于于宝安安中心心区第第一地地铁口口业态构构思招商摸摸底与与业态态调整整我们分分别与与太平平洋百百货、、家乐乐福等等主力力商家家沟通通，初初步确确定与与太平平洋百百货进进行战战略合合作，，共同同打造造白领领风格格的购购物中中心。。融资创创新信托融融资：：以项目目为杠杠杆招商主主力店店成功功以后后进行行信托托融资资香蜜湖湖水榭榭花都都项目目是深深圳信信托融融资最最成功功的一一个项项目盛世中中华业业态设设计的的初步步建议议第一主主要要顾客客群体体以白白领顾顾客为为主。。百货业业态建建议引引进1万平方方米高高档百百货，，类似似日本本西武武百货货。NEWMALL愿意与与盛世世公司司联合合经营营4万平方方米白白领风风格百百货，，按照照日本本服务务标准准规划划。关于引引进并并设置置儿童童翻斗斗城业业态，，建议议达到到1.5万平方方米，，形成成长春春最强强的儿儿童业业态。。关于美美术馆馆的设设置高档百百货的的业态态竞争争分析析我们和和他们们的业业态区区别，，高档档商品品经营营的竞竞争对对手就就是卓卓展购购物中中心。。1.VMD商业形形象区区别。。2.总体项项目品品牌组组合超超越对对方达达到类类似韩韩国Galleria的水平平。韩国高高档购购物中中心他山之之石我们未未来的的高档档百货货和精精品商商业形形象—盛世中中华广广场VS卓展购购物中中心盛世中中华广广场的的女装装VMD卓展的的女装装VMDGalleria化妆品品形象象策划划与服服务的的竞争争欧亚商商都的的化妆妆品盛世中中华广广场的的化妆妆品形形象及及服服务品牌组组合的的差异异化—引入商商品群群概念念品牌适适度差差异化化，突突出为为白领领女性性提出出的服服务儿童业业态的的思考考长春购购物中中心的的儿童童业态态存在在空白白，规规模小小档次次不高高。长春卓卓展购购物中中心的的儿童童业态态购物中中心主主力店店自主主经营营的典典型投投入产产出模模型按照销销售额额４亿亿元计计算，，其中中预计计女装装1.4亿元，，男装装３０００００万元元，精精品化化妆品品５０００００万元元，皮皮鞋皮皮具３３００００万万元，，体育育运动动用品品2００００万元元，家家居、、家俱俱广场场销售售５０００００万元元，标标准超超市销销售５５００００万万元，，儿童童世界界7０００万元。毛利润６０００万万元开店资金，第一年年流动资金２００００万元，第二年年流动资金１００００万元，知名度度与品牌建立后只只需依赖供应商资资金就可以了。成本预计如下：人人力资源成本预计计１０００万元，，招商投资宣传经经费３００万元，，营销费用７０００万元（含公益活活动），开办费用用２５０万元（办办公车辆１００万万元，电脑ＰＯＳＳ投入１５０万元元），电费１００００万元每年，小小计４０５０万元元。利润：６０００——3250万元，等于2750万元。预计解决普普通员工就业人数数５００人。盛世中华广场商业业建筑策划的意见见1.空中花园和餐饮娱娱乐业态的结合。。2.空中步行街的设置置建议。3.停车位的计算和建建议，建议达到1000个停车位置。4.广告位置的设置与与导示系统建议。。建议设置广告塔塔空中花园与南湖公公园的呼应空中花园的实景效效果项目标杆的选择—大阪难波城与我们们的对比停车场的建议引进女性停车场概概念，立体化停车车的构思商业设施策划通过细节体现人文文关怀。VMD与内部装饰不同的VMD设计思想决定装修修的风格，不同的的业态决定了装修修的形式和档次建筑装饰与导示系系统公园广场核心导示示标志本馆导示立面装饰店面装饰外立面广告的设计计广告设计是重要的的收入来源盛世中华广场赢利利模式设计的思考考广告展示及策划活活动收入租金收入自营收入物业管理收入MALL收入组成MALL品牌输出收入项目融资的思考1.营造业态与建筑优优势，通过经营管管理分析写出具有有依据的可行性分分析报告。2.积极采取信托等多多种融资方式，吸吸引基金进入长春春。3.通过合作，建立项项目优秀高管团队队。4.充分发挥企业建立立的品牌与住宅项项目品牌，重视无无形资产经营。清清晰阐述企业发展展战略。专业策划的价值1。准确市场定位位奠定商业地产经经营成功的基础。。2。业态设计科学学，动线设计合理理商业铺位分割合合理，能够为发展商业带带来2000万元以上价值。3。采用不同商铺铺销售模式能够为为发展商业多创造造价值400万元元以上。4.商业经营带来成熟熟的商业地产模式式。NEWMALL项目系列策划报告告:挖掘商业价值值辅助发展商决策帮助投资商与银行行判断项目价值NEWMALL商业经营增值现代商业步行街现代商业步行街的的策划是购物、商商业文化与休闲娱娱乐多种策划的集集成。运用海洋的洋流理理论对现代商业步步行街布局进行理理性策划，确保商商业步行街的繁荣荣。法国巴黎国际一流的商业步步行街具有特征：：1、硬件设施一流，包包括市政、交通和和商场乃至购物环环境的硬件设施。。2、它应该是多功能的的，比如购物、休休闲、文化、娱乐乐、餐饮、旅游六六个方面。3、商业步行街管理水水平应该是一流的的，不仅要具备普普通的商业物业管管理功能，而且在在步行街整体形象象宣传方面，公共共服务与商业服务务水准方面也应该该使一流的。世界著名步行街具具有较高的文化内内涵与艺术品味。。国内商业步行街普普遍存在如下问题题：1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文文化休闲功能不强强。空间序列和尺度与与消费者心理行为为存在差异。王府井商业街将实实施功能、结构、、档次、形象的全全面调整与提升。。－－完善功能。从从单一购物的初级级化市场，向购物物、旅游、休闲、、娱乐、会展、文文化等多样性的高高级化市场功能转转变。－－调整结构。将将传统的商业结构构向现代化、国际际化商业结构转变变。按照国际通行行的中心商业区结结构和业态分布进进行调整，商业占占３０－３５％，，餐饮企业占２００－２５％，休闲闲、娱乐、酒店、、服务等占３０－－４０％。－－提升档次。－－营造环境。－－加快发展数字字王府井。东门步行街改造措措施：1、改造交通设施，，设置步行通道，，禁止机动车辆通通行，交通改造分分两期，一期主要要包括风貌街、老老街广场、解放路路等162、拆除违法建筑，，改造部分建筑设设施3、注重文化设施建建设东门步行街未来发发展战略的意见1、决心拆除全部违违法建筑，流出空空地，增加绿地。。2、运用城市经营理理论，不仅将东门门市政建设相关内内容向企业开放，，而且通过政府政政策调节，鼓励企企业拆除成片低矮矮老式建筑，集中中建设高层建筑，，多流出绿地，增增加通透性。3、改革完善步行街街管理体系，提高高准入门栏，将低低素质经营者淘汰汰出东门，让优秀秀的经营者近来，，提升东门形象。。4、加大交通治理力力度与道路改造力力度，拓宽美化周周边道路。理念设计、文化定定位、发展规划理念设计是商业步步行街策划的灵魂魂，理念设计的提提出建立在充分的的调查研究基础上上，步行街策划要要考虑步行街的商商圈特征、消费习习惯、区域历史文文化、建筑与商业业文化。理念的设设计要在商业街历历史基础上创新，，兼顾历史特点，，更重要的是有利利于未来发展。洋流学说与商业步步行街布局洋流的形成有许多多原因，主要原因因是由于长期定向向风的推动。世界界各大洋的主要洋洋流分布与风带有有着密切的关系，，但洋流流动的方方向和风向一致，，在北半球向右偏偏，南半球向左偏偏。世界四大渔场均分分布在洋流回旋地地带。从经济地理理角度分析1、洋流流畅区资源流流通过速，难以停停留累积，成为鱼鱼类迁徙的路径，，无其它特殊条件件很难形成资源聚聚集，如果有沙尘尘暴等带来大量浮浮游生物资源，那那么会吸引鱼类聚聚集。2、反之，洋流回旋使使大量生物滞留，，回旋区内食物丰丰富，吸引鱼类；；由此产生食物链链，对各种物种产产生吸引，从而形形成资源富饶区域域如：渔场、海底底矿藏。可见回旋使资源和和生物聚集。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步行街街与购物中心布局局模型MALL＋商业步行街的招商商策划与代理鉴于目前商品品牌牌雷同现象严重，，建议在差异化招招商，不同品牌组组合设计方面下功功夫，实现招商创创新，与商业文化化主题相对应，加加大进口品牌引进进的比例，与韩国国日本及香港地区区密切合作。招商代表收费标准准—一个月租金商业步行街的经营营管理商业步行街管理机机构的最重要职责责是提出发展战略略，制定好发展规规划，规划好整个个步行街的商业业业态布局，根据功功能定位合理组织织商业、旅游、文文化休闲等不同功功能的分布比例，，运用城市经营理理论，运用市场手手段，执行建筑规规划，组织社会力力量建设商业步行行街。商业街的具体管理理工作如下：物业服务(2)交通秩序(3)步行街的外立面、、整个建筑风格的的把握(4)业态方面根据顾客客需求进行整体比比例调整。黄石商业步行街经经营１、主题商场采用用百货经营模式，，由深圳NEWMALL公司控股经营。２、组建华夏城商商业管理有限公司司统一经营。作用：负责承担华夏置业业的商业规划设计计、商业工程顾问问、项目的商业招招商、项目商铺销销策划、商业项目目的装修顾问等。。负责对华夏置业所所开发的项目进行行商业经营和管理理，包括：统一的的商业城管理、为为委托经营的业主主进行招商和返租租、考核评估及监监督承租商户的业业绩经营情况、商商业城的整体营销销推广、项目范围围内的广告位规划划和招商、项目的的物业管理（包括括对物业管理的招招标和考评即后期期工作的监督）。。负责总公司管理及及营销人员的培训训，为总公司培养养和选拔出色的商商业地产人才和公公司管理人才。负责项目范围内的的二手房及铺面的的转让和买卖，同同时也承接其余的的二手物业中介及及投资服务。负责承接湖北其余余的房地产项目的的商业设计规划和和管理。1.室外商业步行街-南京路的优势1.高知名度例如南京路有好八八连2.人气旺3.营业额高支撑南京路优势的的条件第一，悠久的历史史第二，独特的风景景第三，有多种业态态，同种业态不多多，避免恶性同质质化竞争第四，有知名的品品牌第五，有完善的基基础设施第六，有一个科学学的管理机构大型购物中心内部部的室内商业步行行街(1)室内步行街能够提提供良好而舒适的的小环境，使消费费者不再受自然气气候的困扰，随时时享受舒适的消费费过程。(2)在传统商业淡季，，室内步行街对消消费者具有强大吸吸引力。(3)室内步行街扩展了了步行街的商业空空间，在一定程度度上满足步行街对对体量的要求。以深圳海岸购物广广场室内步行街为为例，进行创新策策划1.室内步行街中间地地带设立健康加油油站，让顾客得到到充分休息。2.以巴黎步行街风情情设置5个主题区域。3.设置大小中庭作为为共享空间，方便便不同业态之间的的转换社区商业步行街四季花城商业步行行街是一个比较成成功的实例，四季花城商业街的的主题是引进欧洲洲式的小镇商铺形形式，创开放式商商场先河。以个性