房地产市场报告 -2022年三季度杭州房地产市场研究报告

.宏观环境&政策动态.市场表现&特征分析.四季度市场趋势展望.附录：浙江省重点城市三季度市场234刚性和改善性施好保交楼政策部门/会议持召开稳经济大盘四季作推进会议主持召开国务院专题会议接续政策细则9月上旬应出尽出，着力扩大有持召开经济大省政府主经济形势座谈会源：中指数据CREIS5数据来源：中指数据CREIS利好政策，更好支持刚需、改善性住房需求性个人款限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。》。惠。购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。5.0%4.6%4.2%3.8%3.4%3.0%住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。二套不变。商贷方面，杭州首套利率主流是4.3%，较6月的4.45%进1年期贷款市场报价利率(LPR)5年期以上贷款市场报价利率(LPR)首套房贷利率二套房贷利率495%.495%.%%%%%4.0%图：杭州个人住房公积金贷款利率调整表(2022.9.30)变变 ()2.75%2.6%3.025%5年以上3.25%3.1%3.575%6政策出台时间表政策出台时间表萧山、余杭和钱塘部分街镇都开始了不同范围的限购松绑，政策内容基本类似：落户或缴纳一个补贴、优化金融服务(首付比例、贷款利率、放款速度)等方面。，图图：杭州市区限购放松区域分布(统计截至2022.9.30)内容1、部分街镇有社保或个税缴纳记录即可购买住房(含新建商品住房和二手住房)。本市户籍购买，二套不受落户满五年的限制。2、在(萧山、余杭、富阳)放松限购街镇购买新建住宅享50%契税补助，(萧山、余杭)非住宅享30%契税补助。%浦、衙戴村、河上、浦瓜沥、靖江、楼农、党湾江、前进道、径山湖镇、鸬丈镇贴√√补贴√√√房补贴√√补贴√√企业(集体)购房补助√√除险安居”行动√√领域金融服务√√√阶段性支持政策√√√功能布局优化√√币化安置√强市场规范整治√保障体系√))))))))9.26--10.02)0.03--10.09)政前月32周(08.01--08.07)//72))))))))9.26--10.02)0.03--10.09)政前月32周(08.01--08.07)//7233周(08.08--08.14)3234周(08.15--08.21)2135周(08.22--08.28)7936周(08.29--09.04)737周(09.05--09.11)92538周(09.12--09.18)6120239周(09.19--09.25)3740周(09.26--10.02)232641周(10.03--10.09)302003763257095797372180012271118958941838450政后购房者需求刺激小；街，限购放松的镇街更为外围，市场热度当前无明显回升。区区政后2418 109 65 政前1711711461411421461411171199711711997891003450090.18%0.02%%6%%二手房房累计环比涨跌幅涨跌幅0%%2022Q30.65%0.28%新房供销：亚运会延期、信贷宽松、红盘入市带动购房情绪等多重因素叠加，有所提升供比种批准上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022年Q32022年数成交面积(万㎡)成交金额(亿元)市批准上市面积(万㎡)比///0000002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09批准上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)库存及出清：短期存量出清5.5个月，中长期库存去化压力有所加大(2-3年之间)口隐性库存：截至2022年9月底，杭州市区共计有507个存量住宅用地项目(不含人才租赁、划拨用地项目，含第三批集中供地地块；89个项目为2019年之前出让地块，多位于富阳、萧山)，其中132个项目未动工，375个已动工未竣工项目，粗略估计隐性库存高达2553.5万㎡(如果来看，杭州楼市面临较大去化压力。走势88765765438005.5483.70210100出清周期(月)值批准上市面积(万㎡)84.07232.0%销售面积(万㎡)88.29293.6%均价(元/㎡)31981-3.1%可售面积(万㎡)58.17-11.7%出清周期(月)3.2/万㎡万㎡万㎡拱墅 上城滨江 批准上市面积(万㎡)21.17销售面积(万㎡)27.57-4.5%均价(元/㎡)24935-3.1%可售面积(万㎡)34.45/ 出清周期(月) 3.7 /值批准上市面积(万㎡)21.4-25.4%销售面积(万㎡)14.1111.5%均价(元/㎡)23865-0.9%可售面积(万㎡)81.858.4%出清周期(月)18.4/值值批准上市面积(万㎡)84.07232.0%销售面积(万㎡)88.29293.6%均价(元/㎡)31981-3.1%可售面积(万㎡)58.17-11.7%出清周期(月)3.2/万㎡万㎡万㎡拱墅 上城滨江 批准上市面积(万㎡)21.17销售面积(万㎡)27.57-4.5%均价(元/㎡)24935-3.1%可售面积(万㎡)34.45/ 出清周期(月) 3.7 /值批准上市面积(万㎡)21.4-25.4%销售面积(万㎡)14.1111.5%均价(元/㎡)23865-0.9%可售面积(万㎡)81.858.4%出清周期(月)18.4/值批准上市面积(万㎡)36.6765.3%销售面积(万㎡)33.8350.3%均价(元/㎡)4083613.7%可售面积(万㎡)21.87-18.6%出清周期(月)2.3/值批准上市面积(万㎡)30.22-32.4%销售面积(万㎡)17.61-8.7%均价(元/㎡)21015-5.5%可售面积(万㎡)135.589.5%出清周期(月)22.1/值批准上市面积(万㎡)7.2489.0%销售面积(万㎡)5.86-11.9%均价(元/㎡)35286-22.7%可售面积(万㎡)12.4-11.5%出清周期(月)5.9/值批准上市面积(万㎡)24.080.4%销售面积(万㎡)12.25-45.0%均价(元/㎡)24183-4.5%可售面积(万㎡)24.08出清周期(月)6.1/-34.9%TOP拱墅成交规模环比大增，富阳受宽松利好刺激市场略有修复值批准上市面积(万㎡)22.86-67.5%销售面积(万㎡)43.32-13.6%均价(元/㎡)361248.4%可售面积(万㎡)73.380.9%出清周期(月)4.7/值批准上市面积(万㎡)29.71-35.5%销售面积(万㎡)34.46-16.8%均价(元/㎡)49795-17.9%可售面积(万㎡)19.7623.7%出清周期(月)1.6/值批准上市面积(万㎡)21.73347.1%销售面积(万㎡)22.68436.2%均价(元/㎡)4907727.1%可售面积(万㎡)11.05-25.4%出清周期(月)2.5/2022年三季度2022年三季度善市场特征显著，面积100-140口产品结构：2022年三季度，100-140㎡之间房源成交占比高达63.3%，较二季度扩大了6.9个百分点；总价段来看，刚需和高端改善需求明显收缩，350-800万之间的中高端改善产品占比较二季度提升了近12个百分点；均在115㎡以上，除东海闲湖城之外所有项目套均总价均在350W以上，且有6成项目套均总价超500W。市场下行期，楼市需求聚焦主城核心板块，度杭州市区住宅销售金额TOP20项目名称成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)积(㎡)套均总价(万元)1城技城67.718.835953126.6455.22华润晓月映翠49.69.651705126.8655.73翠揽月轩湾新城47.27.067500164.91112.94晖府45.88.951492179.6924.95元湘湖里45.66.174748267.72000.86未来中心科技城.57映海棠园新城.48润府.24349区120城4.3际金融中心IFC融城0海棠轩新城府5512杭悦府新城409知海棠苑新城闲湖城5.5府新城72022年2022年二季度300㎡以上250-300㎡200-250㎡190-200㎡6.9个百分点170-180㎡160-170㎡150-160㎡140-150㎡130-140㎡120-130㎡110-120㎡100-110㎡90-100㎡90㎡以下1000W以上950-1000W900-950w850-900W800-850W750-800W700-750W350-800W350-800W11.9个百分点600-650W550-600W500-550W450-500W400-450W350-400W3350-400W250-300W200-250W150-200W100-150100W以下-10-11-12 率4.1%%2%47.0%48.8%8%-10-11-12 率4.1%%2%47.0%48.8%8%40007082-10-11-12均中签率%%48.8%45.5%%% 率45.5%.4%49.1%40.5%41.7%2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3量26916数7417643.5%36.3%000纯新盘推出套数老推新推出套数平均去化率00000摇号人数平均中签率流摇率0%%数记人数数记人数北坞景区前镇沥镇8洲科技城7000源0镇00镇00000城0000新区00数记人数城6新城技城820.杭24.城425.127.新城32.33.区537.41.41.44.城047.48.51.湖59.60.60.61.66.城66.丰566.73.73.75.90.S33%提升至49%从二季度的块中签率也逐渐走高，部分板块甚至面临流摇风险名称间数记人数1区沿滨玺云著邸5.5%95.1%%46.0%3%%新城49.1%8%92.5%区城映海棠园3%区.3%3.5%塘居%0湖叠翠府4.5%区8%.1%09305250000W519305250000W510图：2021年1月-2022年9月杭州市区(不含富阳、临安)二手房成交量走势76333852368136213852368124832843248360000500004000030000200001000002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09200015001000500带看量新增挂牌299842887812.82397012.2224249.7299842887812.82397012.2224249.7交领跑，房价2-3W之间近郊刚需大盘备受青睐21.4421.440852416824085219.43871319.48.48.46.86.46.850余杭区萧山区上城区西湖区拱墅区临平区钱塘区滨江区-1.3%19.7%-0.4%7.5%-3.2%-9.3%6.6%-19.5%比1.5%4.0%-2.3%9.9%-2.1%-0.6%1.0%5.9%0000000度杭州二手房销售套数TOP20项目称(元/㎡)积(㎡/套)1天都城52区技城50893乐国际花园区14蓝湾5时代区6阳光嘉苑7东湾区8源小镇区杭9源小镇隐庐区技城夏宫别墅区湖深深区杭湖江与城区城区技城望府岛区水韵区技城313城区技城9区技城规划建筑面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)土地出让金(亿元)平均溢价率(%)批次集中供地揽金430.6亿元，封顶地块占比较二批次明显扩大第四位；成交楼面均价20741元/平方米，平均溢价率5.13%。州历批次集中供地相关成交情况对比去年集中供地以来出让宗数和出但主城区成为此轮集中供地的供应主力，00州州武汉合肥厦门青岛苏州福州无锡宁波天津深圳南京4.00%集中供地：地块成交冷热不均，滨绿、本土城投拿地占主角，国央企参拍积极性高，、龙坞地块由于开发要求较高均由平台公司托底。拿下3宗热门地块，之江城投、杭州地铁托底拿下之江和星桥大金额分别位居第一和第四位；本土房企也趁机捡漏，中豪、浙江成、圣奥等本土中小房企均拿地相对偏远板块宅地。国企出手积极性大幅提升，华润、招商、保利、中建三局、金地、万科等大型央企参拍频次高，州历批次集中供地拿地企业类型变化%3%3%.4%%.1%24.6%52.7%%%12.5%0.5%0.5%2022年一批次2022年二批次2022年三批次外来民企外来国央企本土民企国国2022年1-9月杭州房企销售金额和销售面积TOP20榜单(流量榜)团华润晓月映翠,华润晓月映翠,49.6,15%其他,66.1,20%87.4,16%月映海棠园,42.4,月映海棠园,42.4,13%盛元湘湖里,57.8,11%36%月咏新辰轩,25.7,8%武林壹号,25.7,8%栖江揽月轩,5武林壹号,25.7,8%栖江揽月轩,51.8,10%武林壹号,25.7,5%海潮望月城,51.4,9%燕语海棠轩,26.6,海潮望月城,51.4,9%燕语海棠轩,26.6,8%月映星语园,29.0,9%潮听映月府,28.6,5%沁桂轩,27.8,7%8%地星潮映象府SKP,35.9,星潮映象府SKP,35.9,22%其他,27.3,17%%杭樾润府,41.2,21%星图光年轩,11.0,7%未来中心,97.7,天空之城,12.0,7%湖印光年府,29.3,18%绿城华润晓星绿城华润晓14.5,9%万科河语光年,万科河语光年,15.0,9%49.6,25%东海闲湖城,49.6,25%土房企主导土拍市场，滨绿前三季度拿地金额超260亿领跑图：典型房企前三季度拿地布局称地金额(亿元)划建面(万㎡)1团28340.3143.92中国263.9119.53投2120.976.64产2526地铁3.47集团5849产4房产集团4团3萧山城建3西湖房地产2集团2华元房产21产3地产2山经开21 2… 2…续探底0000房成交面积(万㎡)成交面积同比房0%成交面积(万㎡)成交面积同比0%新房二手房趋势展望：四季度楼市政策仍有放松空间，新房市场将率先缓慢复苏企稳，判.楼市政策放松仍有空间。目前市区中萧山、余杭、钱塘、临安、富阳均发布楼市新政，从调整限购范围、房补助等方面刺激市场需求。.除主城四区外，仅有临平区尚未发布楼市调整政策，近期杭州楼市流摇现象逐渐从远郊蔓延主城区域，suadafeugiatVestibulumac.当前市场持续下行，房企销售端承压、财务风险增高，拿地更注重安全性，预计第四批集中供地板块间房市场一方面，9月利好政策不断，有望刺激一波刚需积极释十一国庆市场热度回升明显即为佐证。另一方面，四季度迎来各大房企冲刺季，未来房企开盘意愿.二手房市场目前整体走冷趋势不变，调价空间将逐步打开，或对成交有一定刺激。.但由于当前新房供应处于上升通道，对二手房市场需求仍有明显分流效应，因此短期内要从根本上扭转场力点聚焦购房补贴、首付比例调整、贷款额度上浮等等//9月8日，宁波全面放开限购，家庭购房套数不受限制；按揭贷款只查本区/县。兴7月6日，嘉善首次公积金贷款购买首套自住住房代理额度上浮；人才分类提供不同公积金额度上浮8月2日嘉兴全市，在本市有劳动合同或营业执照可享受本市户籍居民家庭购房政策；≤144平普通商品住房，产权登记即可出售；二孩、三孩居民家庭享购房补贴。8月16日，海宁发布非海宁户籍可享本地购房政策；在限售政策期间购房，仍未办理不动产证的，不限售；进一步优化人才购房补贴政策。9月23日，海宁发布符合条件的人才可申请人才房票/8月1日，实施三孩家庭住房公积金优惠政策。8月15日，提高公积金贷款、提前额度，降低门槛。8月15日，降低预售申请条件；鼓励收购滞销房；对本地区同一个出险房地产开发企业的项目，适当放宽资金使用限制。9月7日，南浔区中心城区购买新建商品住房发放购房补贴兴/9月9日，越城区推出房产新政18条。9月13日，诸暨购买新建商品住房享契税补贴；公积金贷款额度上浮；首付款比例调整；团购优惠。9月20日，发布支持房屋征收的住房公积金政策。9月28日，推出房地产行业18条政策措施。华7月26日，兰溪发布公积金贷款二度上浮；首付比例下调、利率下调允许分期缴纳土地出让金。；/9月1日，磐安发布降低首付比例、下调利率；提高公积金贷款额度；发放购房契税补贴；土地出让金缓缴；保函可替代资金额度30%；4万㎡以上在建在售项目允许两次办理竣工验收。9月22日，金华市区推出带抵押过户业务，推动多业务组合办理新模9月26日，金华市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额的1%给予补贴。7月5日，温州市区个人首次购买普通住房实行财政补贴。//7月21日，台州市提高公积金贷款、提取额度，降低使用门槛。/9月7日，临海土地出让金缓缴，调整预售条件；发放购房补贴，提高7月22日，推出高层次人才住房公积金优惠政策。7月25日，三孩家庭公积金贷款、提取额度上浮；贷款优先发放。7月25日，遂昌7-12月购房享契税补贴和购房补贴。/州7月12日，江山加大金融信贷支持力度；实行阶段性安居补助；加强房地产市场监管。7月13日，开化发布契税补贴、购房补贴；公积金首套首付下调。//7月28日，实施住房契税补贴//0楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)4.8%4.0楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)4.8%4.0% 市溢价率≥5%溢价率1-3%州市杭甬温土拍热度领跑(土地出让金、出让规模、溢价率均居省内前列)图：浙江省2022年1-9月住宅(含综合)用地成交规模与楼面均价走势0成交规划建面(万㎡)土地出让金(亿元)4.500500430.60101.895.533.40杭州宁波温州绍兴台州金华衢州嘉兴丽水湖州舟山规划建筑面积(万㎡)土地出让金(亿元)成交楼面均价(元/㎡)2000015000100000图：浙江11地市三季度宅地成交热力图(市本级，按溢价率着色)市溢溢价率3-5% 溢价率≤1%/底价1.87%1.31%0.32%-0.02%-0.62%-3.01%0.88%2938519743192091346012786113051389516186州环比涨幅连续收窄，温州、绍兴未改下跌态势，湖州止跌回涨1.87%1.3