土地估价的基本方法含试题

土地估价的基本方法——如何知道土地的价格第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理1、定义市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。2、理论依据替代原则3、相关概念（1）比较宗地指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。（2）标准宗地指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。（3）估价期日（4）交易情况修正（5）容积率一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。（6）区域因素土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。（7）个别因素土地的个别特性对价格的影响因素。（8）地价指数运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。（9）区域分析判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。（10）同一供需圈（11）相临区域（12）类似区域二、市场比较法的基本公式根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。（一）直接比较法的基本公式待估宗地的价格=比较实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正

×个别因素修正×容积率修正×

年期修正

PD——

待估宗地价格PB——比较实例宗地价格A——待估宗地情况指数/比较实例情况指数B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数D——待估宗地区域条件指数/比较实例区域条件指数E——待估宗地个别条件指数/比较实例个别条件指数PD=PB×A×B×D×E公式的特点公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。“交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正

×个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正×

年期修正”为特殊修正内容。（二）间接比较法的基本公式略（三）市场比较法的特点与适用范围1、特点（1）接近市场行情，现实性较强。（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。（4）需要估价人员具有较高的专业素质。（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。2、适用条件与范围（1）有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。

（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。三、市场比较法法的估价程序（一）收集交易易资料大量、真实、可可靠搜集的内容：土地位置、面积积、用途、成交交时间、双方当当事人、地块条条件、使用年期期、交易条件、、影响地价的区区域和个别因素素、土地价格等等。搜集的途径：查阅政府有关部部门的土地交易易资料；查阅各种报刊上上有关土地交易易的消息广告；；与地产经纪人交交流，了解各种种土地交易信息息；与当地评估机构构及同行交流，，了解地价信息息；其他途径。（二）确定比较较交易案例明确6个具体要要求：1、实例数量≥≥3个2、交易时间：：接近估价时点3、土地用途：：相同4、交易类型：：相同5、交易情况：：正常交易6、实例位置：：区域和个别特征征都要相近（三）建立价格格比较基础指比较实例与待待估宗地之间要要建立统一口径径、相互可比的的基础。即：调调整实例的付款款方式、币种和和货币单位、面面积内涵和面积积单位等。举例：有A、B两个比较案例，，A为一宗250亩亩的地块，交易易价格为460万美元，成交交当时的美元汇汇率为8.4；；B为一宗54300的的地块，成成交价格为1200万元人民民币。请将这两两个实例调整为为以人民币表示示的土地单价。。（四）市场交易易情况修正是指排除掉交易易行为中的一些些特殊因素所造造成的交易价格格偏差。修正方法：A=待估宗地情况或或正常情况指数数/比较案例例宗地情况指数数（五）期日修正正交易案例的交易易期日与待估土土地估价期日是是有差异的，可可采用地价指数数变动率来分析析计算，将交易易价格修订为估估价期日的价格格。进行期日修修正时，要特别别注意价格指数数的基期，要先先调整到定基值值数。B=估价期日的价格格指数/交易期期日价格指数（六）区域因素素修正区域因素的实质质和内容。区域因素修正是是市场比较法中中的一个基本修修正。修正方法：修正方法的三个个步骤，及区域域因素条件指数数的计算。D=待估宗地区域因因素条件指数/比较案例宗地地区域因素条件件指数（七）个别因素素修正个别因素的实质质、内容和个别别因素修正的目目的。修正方法程序及及计算公式基本本同于区域因素素的修正方法。。（八）土地使用用权年限修正土地使用权年限限属于特殊的个个别因素，修正正方法是先计算算使用年期修正正系数，再利用用年期修正系数数对交易案例地地价进行年期修修正。年期修正系数年期修正后地价价=比较案例价价格×Km——待估宗地的使用用权年期n——比较实例的使用用权年期（九）容积率修修正容积率也属于特特殊的个别因素素，同样用修正正系数来修正地地价，要注意容容积率修正的是是楼面地价还是是地面地价。容积率修正后的的交易案例价格格=比较宗地价价格×（待估宗宗地容积率修正正系数/比较案案例宗地容积率率修正系数）（十）土地价格格的最终确定通过各相关因素素修正后，即可可得出待评估土土地的试算比准准价格，然后对对多个试算比准准价格进行比较较分析，综合确确定待估宗地的的合理比准价格格。对多个比准价格处处理，综合确定地地价的基本方法有有三种：简单平均法、加权权平均法、取中位位数或众数。四、市场比较法的的运用实例（一）估价对象概概况1、与待估宗地处处于同一供需圈、、相同用途、相同同交易类型的4宗宗土地交易比较实实例，待估宗地与与各交易实例的条条件已经各交易实实例的区域因素和和个别因素修正情情况如表4-1-3所示:其中区域因素和个个别因素的修正皆皆是与待估宗地相相比较，表中修正正系数为正数的，，表示交易实例的的条件优于待估宗宗地，系数为负数数的，表示交易实实例的条件比待估估宗地差。表4-1-3待待估宗地与各交交易实例对比因素素修正项目用地宗地成交价格/（元/㎡）交易时间土地使用年期容积率区域因素修正系数（%）个别因素修正系数（%）A12502000年12月1日704.0+3-10B15652001年8月1日705.0-2-3C16202002年12月1日503.0+4+1D14502003年5月1日403.0-4-2待估宗地2003年10月1日702.52、土地还原利率率为8%；3、该市住宅地价价指数以2000年12月1日为为100，以后平平均每月上涨1个个百分点，从2003年起每月上上涨0.5个百分分点；4、该市住宅地价价的容积率修正系系数如表4-1-4。容积率1.02.02.53.04.05.0修正系数1.01.82.22.62.83.1表4-1-4容容积率修正系系数(二)要求：根据上述资料估算算出待估宗地在2003年10月月1日土地使用年年限为70年的单单位土地面积价格格。（三）解题过程根据题意采用市场场比较法进性评估估。1、编制某城市住住宅地价指数表日期2000年12月1日2001年8月1日2002年6月1日2002年12月1日2003年5月1日2003年10月1日地价指数100108118124126.5129表4-1-5某某市住宅地价价逐年指数2、编制土地使用用权年期修正指数数土地还原利率为8%，以住宅用地地法定最高70年年的指数为100。则：50年期修正指数数为：40年期修正指数数为：3、容积率修正系系数：按题目给定定的系数进行。4、确定区域因素素和个别因素条件件指数根据题意，表中指指数为交易比较实实例与待估宗地相相比，因此，确定定待估宗地的条件件指数为100，，各交易实例条件件指数按表4-1-6中给定数据据确定。项目区域因素条件指数个别因素条件指数比较实例A10390比较实例B9897比较实例C104101比较实例D9698待估宗地100100表4-1-6条条件指数5、比较修正各交交易实例价格元/㎡A.B.c.D.6、待估宗地价格的确确定经比较分析，上述述4个试算价格差差别不大，取算术术平均值得待估宗宗地单位土地面积积价格：市场比较法练习题题单项选择题1、某城市地价指数数为1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180，若该市某宗地1999年1月1日地价为1000元/㎡，那么2002年1月1日的地价为（）元/㎡。A.1800B.1286C.1636D.14402、采用市场比较法进进行招标底价评估估时，选择的某交交易案例为协议方方式交易，成交价价格1000元/㎡，如果交易方式修修正为：协议0.5，招标0.75，拍卖1.0，则修正后的交易易案例地价为（）元/㎡。A.500B.1500C.1667D.20003、采用市场比较法法估价时，若比较较案例的价格为1000元/㎡，其区域条件指数数为100，待估土地的区域域条件指数相比为为105，则经修正后的比比较案例价格为（（）元/㎡。A.1050B.100C.1040D.9524、采用市场比较法评评估求得的土地价价格通常称为（）A.参考价格B.交易价格C.基准价格D.比准价格多项选择题1、采用市场比较法法评估地价时，所所选交易案例与待待估宗地应具有（（）A.相关性B.一致性C.替代性D.代表性2、根据实际比较基基准的不同，市场场比较法可分为（（）A.标准比较分析B.直接比较分析C.案例比较分析D.间接比较分析3、应用市场比较法法应具备的条件时时（）A.不动产市场发达B.交易案例丰富C.交易资料可靠D.交易类型全面4、在运用市场比比较法时，对多多个比准价格处处理，综合确定定地价的基本方方法有（）A.简单平均法B.加权平均法C.中位数法D.众数法5、在宗地形状中中，最有利于使使用的地块形状状是（）A.矩形B.三角形C.不规则形状D.方形转贴第二节收收益还原法——“除法”一、收益还原法法的基本原理（一）定义收益还原法：又称地租资本化化法，是将待估估土地在未来每每年的预期纯收收益，以一定的的还原利率还原原为评估时日收收益总和的一种种估价方法。基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率率，所以，又称称该方法为“除法”。（二）原理地租理论：“土地的价格无非非是土地出租的的资本化收入”。（三）折现与资资本化1、资金时间价价值的基本计算算方法单利法复利法：f—资金的复利终值值2、现值的计算算方法单利折现复利折现举例：某宗地用用于出租，年租租金为8万元，，租期5年，在在年利率10%的情况下，5年后的租金总总收益相当于现现在的纯收益为为：（四）收益还原原法的基本公式式公式1纯纯理论的一般般公式P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原率公式2土土地纯收益固定定不变的公式公式2.1无无限年年期公式假设：土地纯收收益不变，土地地还原率不变，，土地使用年期期无限公式2.2有有限年年期公式（五）收益还原原法的特点和适适用范围1、特点（1）理论依据据充分地租理论和生产产要素分配理论论（2）应用范围围广泛只要有收益的不不动产都可以（3）纯收益和和还原利率的确确定比较困难2、适用范围有现实收益或潜潜在收益的土地地或不动产估价价。对于没有收益的的不动产估价不不适用：如公园园、学校、机关关等公益用地。。二、收益还原法法的估价程序（一）收集相关关资料1、年平均总收益与与总费用；2、出租性土地地：3年以上的租赁赁资料；3、经营性土地地：5年以上的营运运资料；4、直接生产用用地：过去5年的原料料、人工及产品品价格。（二）估算年总总收益年总收益：指按法定用途和和最有效用途出出租或自行使用用，在正常情况况下，合理利用用土地应取得的的持续而稳定的的年收益或年租租金。实际收益：指在现状下实际际取得的收益。。它一般不能作作为评估的依据据。客观收益：指排除了实际收收益中属于特殊殊的、偶然的因因素后得到的一一般正常收益，，反映了土地的的收益水平。因因此，可作为评评估的依据。（三）确定年总总费用总费用：指利用土地进行行经营活动时正正常合理的必要要年支出，或者者说为创造收益益所投入的直接接必要的劳动费费用与资本费用用。1、单纯土地租租赁的总费用包包括：（1）土地使用用税（2）土地管理理费指管理人员的薪薪水及其他费用用。一般以年租租金的3%计算算。（3））土地地维护护费及及其他他费用用如给水水及修修缮道道路等等费用用。2、房房地出出租的的总费费用（1））管理理费。。一般计计算公公式为为：管理费费=房房地年年总收收益（（年租租金））×系系数数（2%-5%）（2））维修修费一般计计算公公式为为：维修费费=建建筑物物重置置价××系系数（（1.5%-2%））（3））保险险费：：房产产所有有人为为避免免房产产以外外损失失而向向保险险公司司支付付的费费用。。一般计计算公公式为为：保险费费=房房屋重重置价价或现现值××保保险费费率（（1.5‰-2‰）（4））税金金：房房产所所有人人交纳纳的房房产税税和营营业税税等。。一般月月租金金≤120元的的只缴缴纳12%的房房产税税；月租金金≥120元的的除缴缴纳房房产税税外，，还要要按租租金缴缴纳营营业税税5%、附附加城城建税税0.35%、、教育育税0.05%。（5））房屋屋折旧旧费年折旧旧费=（房房屋重重置价价-残残值））/耐耐用年年限房屋的的重置置价、、残值值和耐耐用年年限随随房屋屋结构构及等等级不不同而而变化化，一一般各各城市市均有有规定定标准准。房屋出出租的的总费费用=管理费费+维维修费费+保保险费费+税税金+房屋屋折旧旧费3、经经营性性企业业费用用的计计算经营性性企业业指宾宾馆、、饭店店、商商场等等商业业服务务企业业。总费用用包括括：销售成成本、、销售售费用用、经经营管管理费费、销销售税税金、、财务务费用用和经经营利利润等等。4、生生产性性企业业的总总费用用包括：：生产产成本本、产产品销销售费费、产产品销销售税税金及及附加加、财财务费费用、、管理理费用用、厂厂商利利润等等。（四））确定定土地地纯收收益土地纯纯收益益是在在总纯纯收益益中扣扣除非非土地地因素素所产产生的的纯收收益后后的剩剩余额额。不同土土地利利用方方式，，有不不同的的方法法扣除除：1、土土地租租赁土地纯纯收益益=年年租金金总收收益-年总总费用用2、房房地出出租土地纯纯收益益=房房地纯纯收益益-房房屋纯纯收益益房地纯纯收益益=房房地出出租年年总收收入-房地地出租租年总总费用用房屋纯纯收益益=房房屋现现值×建筑物物还原原率房屋现现值=房房屋重重置价价×房屋成成新度度经营性性企业业、生生产性性企业业和自自用土土地的的纯收收益计计算方方法：：略。。（五）土地地还原率的的确定土地还原率率：指用来来将土地纯纯收益还原原为土地价价格的比率率。包括几类：：1、综合还还原率求取土地及及其地上建建筑物合为为一体的价价格时使用用的还原率率。对应的纯收收益是土地地及其地上上建筑物合合为一体产产生的纯收收益。2、建筑物物还原率求取单纯建建筑物价格格时使用的的还原率。。对应的纯收收益是建筑筑物本身所所产生的纯纯收益。3、土地还还原率求取土地价价格时使用用的还原率率。对应的纯收收益是有土土地产生的的纯收益。。一般情况下下，土地还还原率比建建筑物还原原率低2-3个百分分点。土地还原利利率重要性及其其与风险的的关系还原利率是是影响评估估结果的最最重要因素素之一：如：收益同同为5万元元的土地，，当还原率率为2%时时，评估价价格为250万元；；当还原率率为6%时时，评估价价格为83.33万万元.还原利率与与风险呈正正相关：投资风险越越大，还原原率越高。。求取还原率率的不同观观点有关求取还还原率的方方法有很多多不同的主主张还原利率的的实质还原利率实实质上是纯纯收益与其其价格的比比率；其名称有收收益率、获获利率、报报酬率、利利润率、回回报率、盈盈利率和利利息率等，，不同的名名称分别适适用于不同同的情况。。由于房地产产投资在不不同用途、、不同性质质、不同地地区和不同同时间的风风险不同，，所以，还还原利率也也各不相同同。（六）选用用适当的计计算公式确定土地纯纯收益和还还原率后，，根据公式式的适用范范围、特点点和评估对对象的收益益变化状况况以及土地地使用权年年期等条件件，选用相相应的公式式。（七）试算算、确定土土地收益价价格计算出土地地价格后，，在可能的的条件下，，采用其他他方法如市市场比较法法试算地价价作为评估估结果的验验证。三、收益还还原法实例例1、估价对对象情况介介绍某公司于1998年年10月以以有偿出让让方式取得得一宗50年使用权权的土地，，并于1998年11月开始始在此地块块上建一栋栋写字楼，，2000年10月月建成完工工，当时造造价为每平平方米1300元；；其经济耐耐用年限为为55年，，目前该类类建筑重置置价格为每每平方米1400元元，残值率率为5%，，该宗地面面积为4500㎡，容积率为为4.5，，目前该建建筑全部出出租，每月月实收租金金为9000元。据调查，当当地同类建建筑出租租租金一般为为每月每㎡35元，土土地及房屋屋还原利率率分别为5%和6%，每年需需支付的土土地使用税税及房产税税每㎡20元，需需支付的年年管理费为为同类建筑筑年租金的的4%，年年维修费为为重置价的的2%，年年保险费为为为重置价价的2‰。2、估价要要求根据上述资资料估算该该宗地在2002年年10月的的土地使用用权价格。。3、估价过过程解题思路：：该宗地上上的写字楼楼用于出租租，有经济济效益，适适宜采取收收益还原法法进行估价价。步骤：第一步：计计算出租年年总收益采用客观收收益而不是是实际收益益：年总收益=35×4500×4.5×12=8505000第二步：计计算出租总总费用第二步：计计算出租总总费用（1）年税税金=20×4500×4.5=405000（2）年管管理费=8505000×4%=340200（3）年维维修费=1400××4500×4.5××2%=567000（4）年保保险费=1400×4500×4.5××2‰‰=56700（5）计算算房屋折旧旧费根据国家规规定，土地地使用权期期满而使用用者为申请请续期的，，土地使用用权由国家家无偿收回回，地上建建筑物也由由国家无偿偿取得。因因此，使用用者使用房房地产的年年限不能超超过土地出出让期。所所以，本例例使用房产产的年期为为50-2=48年年，而房屋屋的残值在在使用期满满时也不能能由房产主主所得，整整个房屋重重置价必须须在可使用用期内全部部收回。房屋折旧费费=房屋重重置价/房房屋可使用用年限=1400××4500×4.5/48=590625元元所以，总费用=405000+340200+567000+56700+590625=1959525第三步：：计算房屋屋出租年纯纯收益房屋现值=房屋重置置价-年折折旧费×已使用年年限=1400×4500×4.5-590625×2=27168750元房屋年纯收收益=房屋屋现值×房房屋还原率率=27168750×6%=1630125元第四步：计计算年土地地纯收益土地纯收益益=房地年纯纯收益-房房地年总费费用-房屋屋年纯收益益=8505000-1959525-1630215=4915350第五步：确确定2002年10月的土地地使用权价价格收益还原法法练习题单项选择题题1、收益还还原法的理理论依据是是（））A替代原则B区位理论C生产要素分分配理论D报酬递减规规律2、土地还还原利率是是指（））A将土地纯收收益还原为为土地价格格的利率B将土地收益益还原为土土地价格的的利率C银行存款利利率D银行贷款利利率3、收益还还原法是将将土地在（（））的纯收益益以适当的的还原利率率还原再加加和从而得得到其价格格。A法定使用年年期内B已使用年期期内C剩余使用年年期内D未来某几年年内4．用收益还还原法估算算地价时，，是在未来来每年预期期()的基础上计计算的。A．总费用B．纯收益与总总费用之和和C．总收益D．纯收益5．假设一宗宗土地，年年纯收益为为2000元／㎡年，土地的的纯收益只只要以8％的资本年年利率还原原即可，则则土地价格格应为()元／㎡。A．25000B．20000C．18000D．160006．某地块年年土地纯收收益为1000元，土地还还原利率为为10％，则该地地块50年使用权价价格为()元。A．9910B．10000C．10100D．19403第三节剩剩余法法一、剩余法法的基本原原理（一）定义义剩余法（TheHypotheticalDevelopmentMethod或ResidualMethod）又称假设开开发法、倒倒算法、残残余法或余余值法等，，是在估算算开发完成成后不动产产正常交易易价格的基基础上，扣扣除预计的的正常开发发成本及有有关专业费费、利息、、利润、税税收等费用用后，以价价格余额来来估算待估估土地价格格的一种估估价方法。。以剩余法确确定的价格格，一般称称为剩余价价格或倒算算价格。（二）剩余余法的原理理1、理论依依据地租理论和和价格构成成理论价格构成理理论所有商品的的销售价格格都由成本本、税金和和利润组成成，房地产产也一样。。房地产价格格=房地产产开发建设设成本+税税金+利润润土地价格=房地产价价格-除土土地价格外外的房地产产开发建设设成本-税税金-利润润二、剩余法法的基本公公式和适用用范围（一）基本本公式V——待估土地的的价格A——开发完成后后土地总价价值或房地地产总价值值B——整个开发项项目的开发发成本C——开发商合理理利润常用具体计计算公式实际工作中中，常用的的具体计算算公式为：：土地价格=房屋预期期售价-建建筑总成本本-利息-税费-利利润或者=房屋预期期售价（或或总楼价、、不动产总总价）-建建筑费-专专业费-利利息-税费费-开发商商利润（二）剩余余法的特点点剩余法是从从开发商的的角度分析析，测算其其所能支付付的最高场场地购买费费用。其可靠性如如何，取决决于以下几几点：1、是否根根据土地估估价的最有有效使用原原则和合法法原则，正正确地确定定了土地最最佳利用方方式（包括括用途、使使用强度、、建筑物的的式样、外外观、内部部设计与布布局等）2、是否正正确掌握了了地产市场场行情，并并正确判断断了开发完完成后的土土地连同建建筑物的售售价。3、是否正正确确定了了土地开发发费用和正正常利润。。（三）剩余余法的假设设与限制条条件1、根据当当前数据水水平确定未未来数据。。总价、租金金、成本都都发生在将将来2、假设租租金或不动动产交易价价格在开发发期间不会会下降，并并且不考虑虑物价上涨涨。3、假设在在开发期间间各项成本本均匀投入入或分段均均匀投入。。（四）剩余余法的适用用范围1、待开发发土地的估估价；2、待拆迁迁改造后再再开发房地地产的土地地估价，此此时公式中中的建筑费费还包括拆拆迁费；3、仅将土地地整理成可供供直接利用的的土地的估价价；4、现有房地地产中地价的的单独评估。。三、剩余法的的估价程序5、测算土地地价格1、调查待估宗地的基本情况2、确定土地的最佳开发利用方式3、估计开发完成后的不动产总价4、估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用、开发商应得利润等（一）查清待待估宗地的基基本情况1、调查土地地位置：为选选择最佳土地地利用方式提提供依据1）土地所在在城市的性质质2）土地在城城市中的具体体坐落位置3）周围的土土地条件和利利用现状。2、弄清宗地地的地面情况况：为计算建建筑费用提供供依据面积、形状、、平整状况、、地质状况、、基础设施状状况3、弄清规划划限制情况：：为确定建筑筑物的规模、、造型等服务务1）用途2）容容积率、覆盖盖率3）建筑高度度4、查清权利利状况1）权利性质质2）使用年限限3）能否续期期4）对宗地的的转让、出租租、抵押等规规定。目的：为确定开发完完成后的不动动产价值、售售价及租金水水平服务。（二）确定最最佳利用方式式包括：用途（最重要）、建筑容积率率、覆盖率、、建筑样式、、建筑装修档档次等。土地用途的选选择，要考虑虑到土地位置置的可接受性性及该用途的的现实社会需需要和未来发发展趋势。（三）估计开开发完成后的的不动产总价价1、对于习惯惯出售的不动动产按当时市场上上同类用途、、性质和结构构的不动产的的交易价格，，采用市场比比较法确定。。如居住用商品品房、工业厂厂房等。2、对于习惯惯出租的不动动产按当时市场上上同类用途、、性质、结构构和装修条件件的不动产租租金水平，采采用市场比较较法确定所开开发不动产出出租的纯收益益，再采用收收益还原法将将之转化为不不动产总价。。具体确定时时要估计以下下因素：单位建筑面积积月租金或年年租金不动产出租费费用水平不动产还原利利率可出租的净面面积举例根据当前房地地产市场的租租金水平，与与所开发不动动产类似的不不动产月租金金水平为每建建筑平米200元，其中中维修费、管管理费等出租租费用为30%，该类不不动产的还原原率为8%，，总建筑面积积4000㎡，可出租率为为85%，则则所开发不动动产的总价可可确定为：（四）估算开开发成本和开开发利润1、估算开发发建筑成本费费用可由比较法推推算：通过当当地同类建筑筑当前的平均均或一般水平平来推算，也也可采用工程程概预算方法法估算。2、估算专业业费用包括建筑师的的建筑设计费费、预算师的的工程概预算算费等，一般般采用建筑费费的一定比率率估算。3、估算不可可预见费为保证估价结结果的安全；；一般为总建筑筑费和专业费费之和的2%-5%。4、确定开发发建设周期，，估算利息开发建设周期期：指从取得得土地使用权权到不动产销销售或出租完完毕这一段时时间。分为3阶段：：规划设计和工工程预算期取得土地使用用权——开工建设工程建设期开工——竣工空置或租售期期工程竣工——销售完毕利息的估算地价款在取得得土地使用权权时就要付出出，所以要占占用整个开发发建设周期：：地价款的利息息=地价款开发建筑费、、专业费若在开发期内内均匀投入，，则5、估算税金金包括建成后不不动产的营业业税、工商统统一税、印花花税、契税等等，应根据当当前政策估算算。6、估算开发发完成后的不不动产租售费费用指建成后不动动产销售或出出租的中介代代理费、市场场营销广告费费用、买卖手手续费等。7、估算开发发商的合理利利润开发商的合理理利润一般以以不动产总价价或预付总资资本的一定比比例计算，后后者称为投资资回报率。比例高低随地地区和项目类类型不同而有有所不同。如：英国一：般为为预付总资本本的20%或或不动产总价价的17%北京：投资汇汇报率按投资资年期不同而而不同：1年年为20%，，2年为30%，3年为为40%。（五）计算和和确定估价额额地价=不动产产总价-建筑筑开发费-专专业费-不可可预见费-利利息-租售费费用-税金-开发商合理理利润上述公式计算算的剩余值是是开发商当前前取得待开发发场地所能支支付的最大费费用。由于取得土地地使用权时，，除了支付地地价款，还有有支付法律手手续费、土地地估价费、登登记发证费等等，所以必须须从上述剩余余值中扣除。。一般按一定定比例扣除。。如：剩余法计计算出剩余值值为1000万元，取得得土地使用权权的法律、估估价和证书费费等估计为地地价款的2%，则地价为为：1000/（（1+2%））=980.4万元最后，结合经经验和其他因因素，综合确确定估价额。。四、剩余法的的应用实例（一）估价对对象概况待估宗地为七七通一平的待待建筑空地，，已经得到规规划许可修建建写字楼，允允许总建筑面面积为8000㎡，土地使用权权年限为50年，现在招招标出让。（二）估价要要求某开发公司希希望参与此地地块投标，要要求估算目前前所能投标的的最高地价额额。（三）估价过过程1、选择估价价方法该宗地为待开开发空地，适适宜采用剩余余法。2、确定最佳佳利用方式根据城市规划划要求，最佳佳开发利用方方式为修建8000㎡的写字楼。3、市场调查查，确定建设设期、投入成成本和开发价价值等。市场调查分析析结果：该项项目建设开发发周期为2年年，取得土地地使用权后即即可动工，建建成后即可对对外出租，出出租率估计为为90%，每每建筑平米的的年租金预计计为300元元，年出租费费用为年租金金的25%。。建筑费和专业业费预计每建建筑平米1000元，第第一年投入总总额的40%，第二年投投入其余60%。目前借贷资金金的年利率为为12%，当当地不动产综综合还原率为为8%，取得得土地使用权权的法律、估估价及登记费费为地价的3%，该公司司要求的总利利润不得低于于所开发不动动产总价的15%。4、求取地价价1）采用收益益还原法测算算不动产总价价，可取得收收益年限为48年（=使使用年限-开开发期）不动产出租年年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000元元不动产总价=2）建筑费及及专业费=1000×8000=8000000元元3）总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872924）开发商利利润=19746401×15%=2972737元5）不动产出出租税费在确确定不动产总总价时已经予予以考虑。6）将以上各各数据代入公公式，地价=19818245-8000000-（（0.2544×地价+872792）-2972737则地价=6298527元7）由于开发发商取得场地地使用权时要要支付地价3%的法律、、估价、证书书等费用，因因此，开发商所能投投标的最高价价款=6298527/（1+3%）=6115075元元第四节成成本逼近法法——加法一、成本逼近近法的基本原原理（一）定义以土地开发所所耗费的各项项费用之和为为主要依据，，再加上一定定的利润、利利息、应交纳纳的税金和土土地增殖收益益来推算土地地价格的估价价方法。又有人称为土土地价格的成成本累“加法”。（二）基本原原理基本思路：把对土地的所所有投资，包包括土地取得费和基础设施开发发费用两大部分作为为“基本成本”，运用经济学学等量资金应应获取等量收收益的投资原原理，加上“基本成本”这一投资所产产生的相应利润和利息，组成土地价价格的基础部部分；并根据据国家对土地地所有权在经经济上得到实实现的需要，，加上土地所有权应得收收益，从而求得土土地价格。（三）基本公公式=土地取得费费+土地开发发费+税费+利息+利润润+土地增值值收益土地价格（四）适用范范围及特点1、适用范围围特别是土地市市场不发育或或地产市场狭狭小，缺乏交交易实例，无无法采用其他他方法进行评评估的土地。。如：工业用地地、学校、公公园、公共建建筑、公益设设施用地等。。2、特点（1）以成本本累加为途径径，只是一种种“算术价格”；（2）这里的成成本指购买土地地的原购买价格格和土地再转让让期间投入的土土地资本现值，，而增值地租无无法估算。新开发土地二、成本逼近法法的估价程序和和方法（一）成本逼近近法的估价程序序1、判断待估土土地是否适用成成本逼近法2、收集与估价价有关的成本费费用、利息、利利润及增值收益益等资料3、通过直接或或间接方式求取取待估土地的取取得费、土地开开发费及相关的的税费、利息、、利润；4、确定土地开开发后较开发前前的价值增加额额；5、按地价公式式求取待估