土地利用规划实施管理

土地利用规划实施管理第1页/共36页2第十章土地利用规划实施管理2010，12第2页/共36页3土地利用规划设计方法土地面积量算方法土地面积量算方法是土地利用规划中的重要技能。应用地形图量算面积方法有以下几种：解析法、图解法、方格法、求积仪法、沙纬奇法、概率求积模片法第3页/共36页4土地规划设计现场铺图方法现场铺图——将设计图上的全部设计界线，通过相应的测量方法，放样到实地上，并用界标加以固定第4页/共36页5土地利用规划可行性研究

可行性研究的内容关于投资机会研究关于初步可行性研究关于详细可行性研究关于财务和国民经济评价是鉴别土地利用项目的投资机会。在我国，机会研究可行后，提出项目建议书，由上级主管部门审核后再进行初步可行性研究。第5页/共36页6土地利用规划可行性研究

可行性研究的内容关于投资机会研究关于初步可行性研究关于详细可行性研究关于财务和国民经济评价对选址、实施和建设投产后的原材料和产品出路以及总的经济指标等经济过程作进一步研究较多依据研究人员的经验来作初步判定和选择第6页/共36页7土地利用规划可行性研究

可行性研究的内容关于投资机会研究关于初步可行性研究关于详细可行性研究关于财务和国民经济评价是为项目投资决策提供技术和经济依据确定市场需求，结合原料供应、资源利用、位置选择来确定生产规模、产品、资源、原料、人力、进度等因素比较投资费用、生产费用、财务和经济评价第7页/共36页8土地利用规划可行性研究2.财务评价指标静态评价指标动态评价指标1）投资回收期——投资返本年限，是以规划项目的净收益低偿全部投资所需时间来反映项目财务上投资回收能力的重要指标，具体计算公式：N＝K/MN－投资回收期；K－规划项目的投资额；M－年平均净增收益2）追加投资回收期——不同的规划方案所需投资之间的差额。追加投资回收期是指一个规划方案，用其费用的节约额来回收追加投资的期限。其计算式：T＝△K/△CT－追加投资回收期；△K－追加的投资额；△C－节约的年费用额第8页/共36页9土地利用规划可行性研究2.财务评价指标静态评价指标动态评价指标3）投资效果系数——又称投资收益率，是规划项目实施后每年获得的纯收入与其所需总投资额之比，其计算式：E＝M/K×100％或E＝1/NE－投资效果系数；M－年平均净增收益；K－规划项目的投资额；N－投资回收期4）比较效果系数——是追加投资回收期的倒数，是用来衡量追加投资经济效果的系数，其计算式：Et＝△C/△K＝1/TEt－比较效果系数

第9页/共36页10土地利用规划可行性研究2.财务评价指标静态评价指标动态评价指标净现值（NPV）——净现值率（NPVR）——内部收益率（IRR）——第10页/共36页11土地利用规划可行性研究3.国民经济评价参数影子价格：最优配置下资源所应得到的价格社会折现率：费用和效益：土地征购费用的计算第11页/共36页12土地利用规划费效分析费用效益分析的基本原理简称费效分析或C/B分析，产生于十九世纪。效益评价市场价值法：土地质量看成生产要素机会成本法：把其他使用方案中获得最大经济效益称为该资源的机会成本替代市场法：用替代的物品和劳务的市场价格作为确定不能用市场价格表示的价值依据调查评价法：用专家或资源使用者的调查来估计资源价值和项目效益费用评价防护费用法：消除或减少资源破坏的有害影响所愿意承担的费用影子工程法：新建工程的费用来估算资源破坏的经济损失费用效益评价费用效益分析是一种经济数量分析方法，与最优化问题有联系。第12页/共36页13土地利用规划成果资料的编制和方案实施土地利用规划成果资料的内容土地利用规划图土地利用规划说明书技术和法律文件及其它调查资料施工图及实施计划土地利用规划图的编制土地利用规划图的编制程序土地利用规划图的清绘土地利用规划图的整饰土地利用规划说明书的编写第13页/共36页14土地利用规划的实施管理规划方案实施计划

1）全面安排，远近结合

2）集中力量，突出重点

3）实施求是，切实可行

4）动态监测，完善规划第14页/共36页15土地利用规划的实施管理土地用途管制制度的内容土地按用途进行合理分类，通过土地利用规划规定土地用途和土地使用条件，土地登记注明土地用途，对用途变更实行审批许可制，实行土地利用监督管理，对违反土地利用规划的行为严格查处等。第15页/共36页16土地利用规划管理土地用途管制制度的特点强制性严肃性权利性：各级人民政府直接性：通过划分土地用途区，确定分区内土地规划用途，编制详细的条款的土地用途管制规则来实现，对土地使用用途已做出直接规定。第16页/共36页17土地用途分类和土地利用区土地用途分类：

农用地：耕地、林地、园地、草地、养殖水面、农田水利用地等

建设用地：

未利用地：第17页/共36页18土地利用区在各级土地利用总体规划中，主要是在县、乡级土地利用总体规划中，依据土地资源特点、社会经济持续发展的要求和上级下达的规划控制指标与布局的要求，划分出的土地主导用途相对一致的区域。也称土地用途区第18页/共36页19土地利用区农业用地、建设用地区和暂未利用区三大区和自然保护区、风景名胜区、特种用地区、城市生态绿地区及水源保护地等复区还可根据土地利用类型差异，对其进一步细分。第19页/共36页20土地利用规划管理土地用途管制规则农业用地区管制规则建设用地区管制规则暂不利用区管制规则自然人文景观保护区管制规则第20页/共36页21土地用途管制的基本内容

1）农地用途管制，包括限制转移管制和许可转移管制。前者是依据土地利用整体规划，划定一定数量的农地主要是耕地作为特殊保护的区域严格加以管制；后者则是根据规划需要，在一定条件限制下，允许部分农地进行规定用途的转用；2）非农地用途管制，其重点是非农地建设用地的用途管制，主要包括增量非农业建设用地的用途管制和存量非农地建设用地的用途管制，其中增量非农业建设用地的用途管制与农地许可转移管制密切结合，因此非农地用途管制的重点应是存量非农业建设用地的用途管制。第21页/共36页22土地利用计划管理

土地利用计划是指国家对土地资源开发利用作出部署和安排的中期和年度计划土地利用计划管理就是国家通过编制计划和下达控制指标，对土地资源的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，宏观地指导和约束人们有计划地合理组织土地利用的一项行政调控措施。土地利用计划管理主要包括：计划编制、指标下达和计划实施三部分内容第22页/共36页23土地利用计划与土地利用规划的关系土地利用规划是对全部土地资源利用的战略性的长期计划土地利用计划是中期和年度的土地利用规划土地利用规划是土地利用计划编制与实施的依据土地利用计划是土地利用规划的具体实施计划第23页/共36页24土地利用计划体系时效性：中期计划、年度计划管理层次：国家计划、地方计划调控程度：指令性、指导性计划指标体系：农业生产用地计划指标、建设用地计划指标、土地开发整理计划指标第24页/共36页25土地利用年度计划的依据国民经济和社会发展计划国家产业政策土地利用总体规划建设用地和土地利用实际情况第25页/共36页26土地利用年度计划编制的原则坚持“一要吃饭，二要建设，三要保护环境严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地以土地供应引导需求，合理、有效利用土地优先保证国家重点建设项目和基础设施项目占用耕地与补充耕地相平衡保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用第26页/共36页27土地利用年度计划的内容农用地转为建设用地指标——重点是耕地转为建设用地计划指标，包括由国务院批准转用和省级人民政府批准转用两部分耕地保有量指标——计划年末耕地实有数量土地开发整理增加耕地指标——包括开发增加耕地和整理（复垦）增加耕地两部分第27页/共36页28土地利用年度计划编制和报批程序上报计划建议：县级政府上报编制和下达计划指标逐级分解下达计划指标第28页/共36页29土地利用计划的实施分解落实土地利用年度计划严格把好建设用地审批关占用耕地与补充耕地相平衡加强土地利用计划执行情况的检查建立土地利用年度计划报告制度第29页/共36页30土地利用动态监测

是指运用遥感、土地调查等技术手段和计算机、监测仪等科学设备，以土地详查的数据和图件作为本底资料，对土地利用的动态变化进行全面系统地反映和分析的科学方法第30页/共36页31土地利用动态监测土地利用动态监测主要内容

1、区域土地利用状况监测

2、土地政策措施执行情况监测

3、土地生产力监测

4、土地环境条件监测第31页/共36页32土地利用规划实施和管理的主要途径

土地利用规划的实施与管理涉及到社会、政治、经济、自然等多方面的因素，必须综合运用法律的、行政的、经济的、技术的手段，才能取得预期效果第32页/共36页33土地利用规划管理的方法行政的方法——依靠行政组织，运用权威性的行政手段，采用命令、指示、规定、制度、计划、标准等行政方式来组织、指挥、监督土地利用规划编制、审批和实施的方法法制的方法——通过法律、法规、规章和种种具有强制性效力的规程、标准，规范土地利用规划制定和实施的行为，进行有效的管理经济的方法——按照客观经济规律的要求，通过经济杠杆，运用价格、税费、奖金、罚款等经济手段来进行土地利用规划管理，促进规划的实施社会的方法——发动社会大众参与规划制订，监督和维护规划的实施科技的方法——运用科学管理方法、先进的管理手段进行土地利用规划管理，提高管理效率和管理水平第33页/共36页34土地利用规划实施和管理的主要途径要强化土地利用计划的编制与管理要建立实施规划的领导责任制要实行规划公告制度，要有组织地做好规划的宣传、发布工作，特别要重视做好乡镇土地利用规划的公告工作要建立建设项目用地的规划审查制度，建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审第34页/共36页35总之，应充分利用规划过程和动态监测的