如何进行房地产市场调研

如何进行房地产市场调查正行合智策划部培训课件20110815房地产市场调研的整体概念

概念：就是以地产项目为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。房地产市场调研个案区域宏观由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。线和面——区域市场体——宏观环境点——单个楼盘房地产市场调研的目的【知己知彼】

了解竞品：寻找区隔化、差异化、借鉴点对抗性的营销了解区域市场：区域市场供应、需求、趋势、稀缺精确的定位了解宏观市场：地产行业发展、国家政策变化行业生命周期及发展特征点——单个项目调研内容中基础的部分市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置2、分析产品3、剖析价格组合4、了解广告策略5、销售执行点——单个项目1、分析楼盘的地理位置宏观方面:分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。微观方面:项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。目的：和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。调研方法：网上查询、实地考察点——单个项目点——单个项目2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，基本情况：重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。产品力：产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。点——单个项目3、剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。点——单个项目4、了解广告告策略广告策略是是指广告的的主要诉求点点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。点——单个项目5、销售执行行这是最关键键的地方一方面是指销售点点的选择，，人员的配配置，业务执行……；另一方面则是指什么么样的房型最好卖！什什么样的总价最为市场所所接受！吸吸引客户最主要的地地方是什么么！购房客客户群有什什么特征……，所有有的这一切切都是市场场调查所应应该了解的的。其中的销售状况况是果，其其他几个方方面都是因因，了解因因果，分析析其中的缘缘由，是单单个楼盘，，也是整个个市调工作作的全部内内涵。单个楼盘市市调具体内内容：1）.楼盘地理位位置宏观方面：：a.区域历史沿沿革b.区域特性(商业中心、、工业中心心、学院社社区等)

c.区域交通状状况，(公交、地铁铁、高架、、轻轨、省省市级公路路、区县级级公路等)

d.公共配套设设施(水、电煤等等市政配套套；公园、、学校、医医院、影剧剧院商业中中心、超市市、宾馆、、图书馆、、体育场馆馆、集贸市市场、著名名餐馆等生生活配套)

e.人文环境微观方面：a.所处位置、、项目区域域b.楼盘地块的的大小形状状c.进出道路、、是否临街街d.周边竞争对对手2）.分析产品基本情况：：楼盘的占地地、建筑面面积、容积积率开发商、策策划公司、、代理公司司土地使用年年限、绿化化率、外立立面材质及及颜色产品力情况况：a.产品类别与与规划b.建筑设计与与外观c.面积配比、、户型格局局d.建材标准e.智能化系统统（可视对对讲系统、、视频监控控系统、煤煤气报警系系统、背景景音乐系统统、紧急呼呼救系统、、宽带网络络系统、三三表远传系系统、远程程遥控家电电系统、周周边防范系系统）f.公共配套设设施（卫星星电视、空空调预留口口、电话通通讯分布、、热水系统统、消防设设施、电力力额定功率率）g.会所设施h.施工进度·单价、总价价、折扣、、付款方式式和促销活活动4）.广告策略a.媒体选择b.广告密度c.实施效果点——单个项目线和面——区域市场对单个楼盘盘的详尽了了解之后，，可以着手手区域市场场的调查与与分析。区域市场的调查查与分析，，主要包括括区域分析析、区域产产品和需求求特征这三三个方面。线和面——区域市场1、区域分析区域分析是是指在特定定区域中，，对影响房房地产市场场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因因素的综合合分析。区别于单个个楼盘的地理位置置分析，在在具体分析析中，区域域分析更侧重于整体体的分析和和宏观评估估。线和面——区域市场2、区域产品区域产品主主要包括了了解和分析析在某个特特定的区域域范围内，，楼盘的总量量、类别、、位置、分分布、单价价分布、总总价结构、、各类营销销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关关键在于认认真研究区区域产品的的共同性与特异点，以及它们们市场反映映强弱的缘缘由。如某某区域的楼楼盘，在大大家都是住住宅，都是是一样的价价格，都是是一样的品品质的情况况下，其中中的一个卖卖得相当好好，这就是是区域产品品应该着力力分析的地地方。线和面——区域市场3、需求特征需求特征是是指区域人口数量和和密度，人口结构和和家庭规模模，购买力水平平，客户的需需求结构与特征征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客客户的角度度对产品的的一种审视视，把握需需求特征是是不断创新新的动力与与源泉。区域市场的的分析是建建立在单个个楼盘的详详尽市场调调查基础之之上的。要写好区域市市场分析报报告，首先先应该详细细调查该区区域某一单单个楼盘，，而后以这这个楼盘为为延伸，将将整个区域域内的所有有楼盘调查查仔细。最最后，则以以这一区域域为基准，，分别详细细调查周边边的各条街街道的楼盘盘情况……，由此从从点到线，，从线到面面，不断的的比较、分分析，归纳纳和总结，，区域市场的的状况便会会了如指掌掌。线和面——区域市场域市场市调具具体内容1）.区域分析（侧重于整整体的分析析和宏观评评估）a.区域交通状状况b.区域特征c.区域发展规规划2）.区域产品（研究区域域产品共同同性特异点点及市场反反映强弱）a.楼盘的总量量b.类别、位置置、分布、、c.单价分布、、总价结构构d.各类营销手手法的市场场反映e.市场空白点点的捕捉线和面——区域市场3）.需求特征a.区域人口数数量和密度度b.人口结构和和家庭规模模c.购买力水平平d.客户的需求求结构与特特征e.人口素质和和习惯嗜好好对点、线、、面的把握握是市场调调查的主体体，但不是是全部，只只有对体(宏观环境境)的深刻理理解，才才可能将将房地产产的市场场调查作作得更活活更深入入。房地地产市场场的体(宏观环境境)包括政治治社会、、经济发发展、行行政法规规、国际际状况等等各方面面的因素素。。体——宏观环境境1、政治社社会政治社会会是指国国家运作作体制、、政治安安定状况况、社会会治安程程度，房房地产投投资和城城市化进进程等方方方面面面的情况况。政治治稳定是是社会发发展的基基石，剖剖析房地地产市场场，不能能忽视政政治因素素。体——宏观环境境2、经济因因素经济因素素是所有有房地产产宏观因因素中，，对公司司和个人人最为显显现，最最为直接接的因素素。它包包括国家家的经济济发展状状况，财财政收支支与物价价，人口口数量与与消费，，居民收收入与储储蓄………等各种种因素，，如1997年存款利利率的几几次大幅幅下调，，对刺激激个人购购房愿意意的作用用就是显显而易见见的，房房地产市市场也因因此几起起波澜。。3、行政法法规行政法规规主要包包含土地地制度、、住房制制度、税税收政策策、城市市发展战战略、城城市规划划和特殊殊政策等等各项内内容。如如取消实实物分房房制度，，对商品品房销售售市场的的影响就就是显而而易见的的。还有有土地增增值税，，它的贯贯彻实施施也是一一把双刃刃的剑。。限制过过多，投投资资金金就不太太愿意进进来，经经济发展展速度就就相对缓缓慢一点点；限制制过少，，投机暴暴利的行行为就接接踵而至至，对国国民经济济的损害害也不可可低估。。4、国际状状况国际状况况是指国国际间经经济、军军事、政政治等环环境如何何，对房房地产的的影响不不容忽视视。如1997年末发生生的东南南亚金融融危机，，它就或或多或少少地影响响我国房房地产市市场。单单就投资资成本这这一点分分析，因因为在东东南亚金金融危机机中，中中国周边边国家的的货币均均贬值20%～50%，而人民民币则巍巍然不动动。作为为一个投投资商人人，他在在作出决决策之前前，肯定定就会对对人民币币的未来来稳定性性和现阶阶段的相相对成本本作一评评估。在在势态尚尚未明朗朗的时候候，他必必然裹足足不前。。点、面(线)、体，三三部分构构成了房房地产市市场调查查基本框框架，它它的融会会贯通则则是房地地产市场场深入研研究的有有效途径径，只有有认真地地进行市