北京工厂土地一级开发工作方案含投资成本估算全套

**区第二水泥管厂项目一级开发工工作方案2009.6目录HYPERLINK\l"_Toc232396413"第一部分项目基基本情况6HYPERLINK\l"_Toc232396414"第一章区域位置置及自然环境境6HYPERLINK\l"_Toc232396415"第二章土地利用用现状情况88HYPERLINK\l"_Toc232396416"第三章地上物现现状情况8HYPERLINK\l"_Toc232396417"第四章项目规划划指标说明111HYPERLINK\l"_Toc232396418"第五章项目背景景12HYPERLINK\l"_Toc232396419"第六章道路及市市政工程现状状调查分析114HYPERLINK\l"_Toc232396420"第七章一级开发发内容及验收收要求15HYPERLINK\l"_Toc232396421"第八章工作依据据18HYPERLINK\l"_Toc232396422"第二部分总体方方案20HYPERLINK\l"_Toc232396423"第一章拆迁工作作方案20HYPERLINK\l"_Toc232396424"一、拆迁情况概概要20HYPERLINK\l"_Toc232396425"二、适用政策、补补偿依据211HYPERLINK\l"_Toc232396426"三、拆迁工作内内容及流程221HYPERLINK\l"_Toc232396427"四、拆迁工作组组织机构233HYPERLINK\l"_Toc232396428"五、拆迁补偿方方式26HYPERLINK\l"_Toc232396429"六、拆迁费用构构成及成本核核算26HYPERLINK\l"_Toc232396430"第二章、市政建建设方案333HYPERLINK\l"_Toc232396431"一、市政基础设设施建设实施施原则33HYPERLINK\l"_Toc232396432"二、市政基础设设施建设工作作依据34HYPERLINK\l"_Toc232396433"三、市政基础设设施建设工作作流程35HYPERLINK\l"_Toc232396434"四、市政工程施施工顺序366HYPERLINK\l"_Toc232396435"五、市政管线施施工时应重点点控制的环节节37HYPERLINK\l"_Toc232396436"六、市政咨询成成果37HYPERLINK\l"_Toc232396437"七、项目综合设设计成果400HYPERLINK\l"_Toc232396438"八、市政建设费费用42HYPERLINK\l"_Toc232396439"第三章项目可行行性分析444HYPERLINK\l"_Toc232396440"一、项目总投资资估算44HYPERLINK\l"_Toc232396441"二、一级开发成成本单价466HYPERLINK\l"_Toc232396442"三、土地入市交交易分析466HYPERLINK\l"_Toc232396443"第三部分定向安安置房建设方方案51HYPERLINK\l"_Toc232396444"第一章、项目涉涉及拆迁安置置情况51HYPERLINK\l"_Toc232396445"第二章、定向安安置房原则——“三定三限三三结合”52HYPERLINK\l"_Toc232396446"一、“三定”原原则52HYPERLINK\l"_Toc232396447"二、“三限”原原则53HYPERLINK\l"_Toc232396448"三、“三结合”原则54HYPERLINK\l"_Toc232396449"第三章、定向安安置用房建设设方案55HYPERLINK\l"_Toc232396450"一、安置房选址址原则55HYPERLINK\l"_Toc232396451"二、安置房建设设选址55HYPERLINK\l"_Toc232396452"三、安置楼建设设规模56HYPERLINK\l"_Toc232396453"四、安置房建设设标准56HYPERLINK\l"_Toc232396454"五、开发进度557HYPERLINK\l"_Toc232396455"六、安置房设计计方案59HYPERLINK\l"_Toc232396456"七、定向安置房房成本测算661HYPERLINK\l"_Toc232396457"八、安置房建设设主体及资金金筹措62HYPERLINK\l"_Toc232396458"第四部分、开发发进度控制方方案64HYPERLINK\l"_Toc232396459"第一章、土地供供应方案644HYPERLINK\l"_Toc232396460"一、土地及定向向安置房供应应时间64HYPERLINK\l"_Toc232396461"二、一级开发验验收标准644HYPERLINK\l"_Toc232396462"第二章、开发进进度计划655HYPERLINK\l"_Toc232396463"第三章、开发进进度的控制措措施68HYPERLINK\l"_Toc232396464"一、拆迁工作的的控制68HYPERLINK\l"_Toc232396465"二、市政基础设设施建设进度度控制70HYPERLINK\l"_Toc232396466"三、定向安置房房建设进度控控制72HYPERLINK\l"_Toc232396467"第五部分成本控控制方案755HYPERLINK\l"_Toc232396468"第一章、质量控控制方案755HYPERLINK\l"_Toc232396469"一、项目开发质质量控制目标标：75HYPERLINK\l"_Toc232396470"二、项目开发质质量保证措施施：75HYPERLINK\l"_Toc232396471"第二章、成本控控制方案799HYPERLINK\l"_Toc232396472"一、项目成本控控制原则799HYPERLINK\l"_Toc232396473"二、项目成本控控制依据：779HYPERLINK\l"_Toc232396474"三、项目成本控控制措施：880HYPERLINK\l"_Toc232396475"第六部分风险控控制方案833HYPERLINK\l"_Toc232396476"第一章、风险分分析83HYPERLINK\l"_Toc232396477"一、投资环境风风险83HYPERLINK\l"_Toc232396478"二、工程质量风风险83HYPERLINK\l"_Toc232396479"三、政策风险883HYPERLINK\l"_Toc232396480"四、管理风险883HYPERLINK\l"_Toc232396481"第二章、风险控控制措施833HYPERLINK\l"_Toc232396482"一、投资环境风风险防范措施施83HYPERLINK\l"_Toc232396483"二、工程质量风风险防范措施施84HYPERLINK\l"_Toc232396484"三、政策风险防防范措施844HYPERLINK\l"_Toc232396485"四、组织架构保保证防范措施施84第一部分项目目基本情况第一章区域位位置及自然环环境一、项目区域位位置位于**区八角角地区，东至至八角东路，南南至八角南区区一号路，西西至**体育场西西路，北至***体育场南南路。本项目本项目图1-1本项项目用地区域域位置图二、自然环境分分析1、区域位置及及交通**区位于首都都北京的西部部，属于北京京市的新市区区，距天安门门仅16公里，与海海淀区、丰台台区、门头沟沟区相毗邻。区区域总面积84.32平方公里。该区交通畅捷，可可进入性强。一一线地铁，横横贯全区；运运营在长安街街、阜石路、京京门路等北京京主要公交线线路及在区内内运行的公交交线路交叉成成网，并有五五处铁路专用用线，大宗铁铁路货运可直直接进区。2、自然环境**区属暖温带带半湿润季风风性大陆气候候，四季分明明，全年平均均气温13.4度，年平均均降水量在680毫米左右，山山地占全区总总面积23%，植被茂密密，平原地区区绿化率覆盖盖达到40%，地下水质优优良，生态环环境良好。**区位于北京京市西山风景景区南麓和永永定河冲积扇扇上，地势北北高南低，略略有起伏。西西临永定河与与门头沟相邻邻，北倚海淀淀区的克勤峪峪、香山、卢卢师山，东抵抵八角东路、玉玉泉路与海淀淀区相连，南南至吴家村、张张仪村一线与与丰台搭界。地地势北高南低低，略有起伏伏。本地域因因俗称京都“第一仙山”的**而得名。对对该地区的地地理位置和地地域特点历史史上描述为：：“东临帝阙，西西濒浑河”。**区西北部山山地是太行山山余脉，约占占全区面积的的三分之一。比比肩而立的40余座山峰，虽虽不太高，但但面对东南部部一望无垠的的华北大平原原却也气势不不凡。其间岩岩壁峥嵘、峰峰峦叠翠、鸟鸟语花香、泉泉水涓涓、云云雾渺渺、苍苍秀清雅，系系北京十大风风景区之一西山及永定定河风景游览览区最佳丽之之处。区境南南部横亘着古古老的永定河河，蜿蜒曲折折、波光粼粼粼、青山与绿绿水之间的中中部和东南部部，是永定河河冲积扇形成成的夹带残丘丘的平原，为为全区人民生生产生活的主主要地区，有有现代化游乐乐园景和旅游游服务设施优优美。3、旅游资源**区得益于大大自然赐予的的地理环境和和丰厚的历史史积淀，蕴藏藏着众多人文文名胜：耸立立在永定河畔畔的**上寺庙林林立，碑碣垒垒垒，晾经台台、藏经洞、大大戏台别具一一格。一代名名园八大处，宛宛如七星北斗斗缀在卢师、平平坡、翠微山山三山之间大大放异彩。世世界稀有的释释迦牟尼炅牙牙舍利珍藏于于此处灵光寺寺。国家重点点保护文物，拥拥有明代壁画画糟品的法海海寺，似一颗颗璀璨的明珠珠与幽雅碧秀秀的蟠龙山交交相辉映。此此外，先躯者者之魂-八宝山革命命公墓、没落落王朝的历史史见证--明代宦官田田义墓和宝胜胜仙桥、万善善桥、慈善寺寺、双泉寺、承承恩寺等物华华天宝均荟萃萃于**这块美丽丽的土地上。区区域里秀丽的的自然风光、珍珍贵的人文名名胜、欢快的的娱乐场所，构构成了各具特特色、鼎足而而立的三大憩憩嬉环境，自自古以来，就就是人们四季季旅游的风水水宝地。第二章土地利用用现状情况**第二水泥管管厂项目总占占地面积约为为21.39955公顷，全部为为划拨方式取取得的国有土土地，不涉及及征地。其中中第二水泥管管厂17.33346公顷，北京京市第六建筑筑工程公司1.36221公顷，北京京宏润投资经经营公司0.07665公顷，北京京市政工程总总公司0.00668公顷。序号土地使用权人土地面积（公顷顷）备注1第二水泥管厂17.334662北京市第六建筑筑工工程公司1.36213北京宏润投资经经营营公司0.07654北京市政工程总总公公司0.0068合计=SUM(ABOVE)=SUM(ABOVE)18.78表1-1第二水水泥管厂土地地利用现状表表第三章地上物物现状情况项目用地范围内内全部为建设设用地,其中工业厂厂房等非住宅宅面积约为4.32万平方米，分分别属于第二二水泥管厂、北北京宏润投资资经营公司和和北京市政工工程总公司，这这些非住宅建建筑可以分为为两类，工业业生产厂房和和办公用建筑筑，其中办公公用非住宅面面积有237322.2平方米，工工业厂房类非非住宅面积有有194455.4平方米；住住宅面积为46295平方米，分分别为北京第第二水泥管厂厂职工宿舍住住宅楼6栋，面积为36143平方米，北北京六建集团团公司职工平平房宿舍约10152平方米。地地上厂房、住住宅房屋均为为6-7成新。土地地状况及地上上物状况通过过现场踏勘和和**区2006年集调的成成果资料，整整理出本项目目的土地利用用现状情况。表1-2第二水水泥管厂地上上物状况明细细表序号项目名称面积（㎡）1住宅462951.1家属楼1#-66##361431.2六建平房居住区区101522非住宅43177.662.1第二水泥管厂39012.662.2北京宏润投资经经营营公司38252.3北京市政工程总总公公司340合计89472.66其航拍现状图、用地现状照片如下：照片1工业业厂房本项目本项目图1-2本项项目用地航拍拍图照片2办公公建筑照片3居居民住宅楼照片4六建建平房第四章项目规规划指标说明明依据《**区22005—2020年控制性详详细规划》，本本项目用地规规划以居住用用地为主，另另有配套商业业金融和幼托托用地以及代代征用地，主主要进行住宅宅和商业金融融项目建设，以以满足**区中部地地区环境改善善及居民生产产生活质量提提高的需求。其其控制性详细细规划图见下下图：图1-3**区区控制性详细细规划图本项目全部为国国有土地，具具体规划指标标如下：土地面积：21.39955公顷，其中中建设用地面面积：14.83316公顷，代征征道路用地面面积5.73775公顷，代征征绿化用地面面积0.82664公顷（最终终以勘测定界界报告为准）。规划建筑规模约38.331万平方米。其中：商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。表1-3第第二水泥管厂厂规划情况表表分区用地性质规划用地面积（公公顷）建筑高度（米）容积率规划总建筑面积积（万万㎡）A体育用地3.29451.54.935B商业金融2.496038.715C居住用地8.25602.823.1D托幼用地0.3390.80.264E居住用地0.47602.81.316合计14.8338.33图1-4第二二水泥管厂规规划意见书附附图第五章项目背背景1、项目来由**区是北京传传统的重工业业基地，以首首钢等第二产产业作为经济济发展支柱产产业，产业工工人、工业技技术人员在***区人口中中占比较重要要的部分，在在“十一五”规划中，***区未来的功功能定位和发发展方向是首首都休闲娱乐乐中心区，产产业发展方向向呈现由第二二产业向第三三产业转变的的趋势，十一一五期间，随随着首钢涉钢钢产业搬迁和和区政府大力力发展数码娱娱乐、旅游休休闲等产业，**区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。2006年初，**区科技园并入中关村科技园，**区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。目前，区委、区区政府正本着着将**区建设成成为“体现首都经经济特征的现现代工业区、富富有传统特色色又鲜明时代代气息的都市市休闲旅游区区、人居环境境一流的文明明区”，即将**区建设成成为“现代、绿色色、文明”的新市区而而努力。在以上背背景，以及市市委、市政府府“加快推进国国有企业重组组改制的指导导意见”等文件精神神指引下，依依据“北京市推进进污染扰民企企业搬迁加快快产业结构调调整实施办法法”中的有关要要求，配合环环保部门做好好大气环境整整治、减少污污染源等专项项工作，决定定对第二水泥泥管厂进行搬搬迁，同时调调整用地性质质，实施土地地一级开发。2、规划落实实施过程中，先先行对用地范范围内的企业业进行拆除，然然后对用地范范围内的居民民住宅进行拆拆迁，接着进进行市政基础础设施建设等等土地一级开开发工作，严严格落实规划划指标。3、特殊政策根据《北京市人人民政府办公公厅关于转发发时发展改革革委市监察局局加强扩大内内需重大项目目绿色审批通通道管理和检检查有关文件件的通知》（京京政办函{20099}14号）和《关关于绿色审批批通道推进小小组成员单位位落实市政府“加快、简化化、下放、取取消、协调”要求的具体体工作措施汇汇总》文件的的精神，本项项目已纳入绿绿色审批通道道，在手续申申报批准中将将按照简化流流程办理，大大大缩短了手手续办理的时时间。第六章道路及及市政工程现现状调查分析析1、道路交通现现状规划用地范围内内南北方向为为八角西街和和八角东路，东东西方向为体体育场南路和和南边规划路路，中间有鲁鲁谷路沿东西西方向贯穿项项目用地。以上五条道路中中现在已有体体育场南路修修建完成，其其他道路还需需要按照规划划进行基础设设施建设。表1-4项目周周边道路现状状情况编号道路名称规划等级道路长度（米）红线宽度（米）备注1八角西街南延城市次干路540402八角东路南延城市支路560253南部规划路城市支路320304鲁谷路西延城市次干路320455体育场南路城市次干路31020已完成2、市政配套条条件：本项目区域目前前市政配套状状况如下：①供电：目前该该地区供电由由北京供电局局城子110千伏变电站站以单路10千伏架空线线路（三家店店线路）供电电。②供水：目前该该区域供水由由**区自来水水公司供水，沿沿石门路出厂厂输水干管供供水。规划后后将充分利用用现有管网，串串通成环，保保障供水。现现状供水水质质满足饮用水水质标准。③雨水：目前该该地区无雨水水管道，雨水水排除为坡面面流方式，就就近排入附近近的山洪沟。④污水：目前该该区域污水主主要沿五里坨坨西路的污水水支干管接入入京门公路污污水主干线。⑤燃气：该地区区采用低压供供气。在此基基础上，根据据需要铺设区区供气管网，应应建立相应调调压站。⑥热力：目前无无市政供热。⑦电信：目前该该地区沿黑石石头村路铺设设12孔电信管道道。第七章一级开开发内容及验收要要求一、一级开发内内容本项目土地一级级开发内容包包括本项目涉涉及的相关手手续的办理、地块内住户和国有企业的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七通一平”。具体包括：1、办理用地地预审、规划划意见书等手续续（办理规划划意见时，勘勘测定界范围围需征得***区分中心同同意）；2、办理立项手手续；3、完成环境影影响评价、交交通影响评价价、考古勘探探意见等各项项前期手续；；4、按有关法律律、法规、政政策规定，办办理国有土地地收购补偿等等有关手续；；5、投标人作为为拆迁人完成成项目范围内内的全部拆迁迁工作；6、完成项目范范围内地上物物拆除、渣土土清运、围墙墙施工、场地地平整；7、完成项目市市政工程规划划方案综合，办办理市政规划划手续。包括括道路规划方方案、雨排规规划方案、污污排规划方案案、供水规划划方案、燃气气规划方案、供供热规划方案案、供电规划划方案、信息息管道规划方方案及有线电电视规划网等等方案，由市市政规划部门门进行方案综综合；8、完成宗地红红线外燃气、供供电、电信、供供热、供水、道道路、雨污水水等市政管网网建设工作，使使宗地达到“七通一平”条件，并按按照招标人和和规划要求，将将市政接口接接至指定位置置。1）、通上水：：根据招标人人提供的前期期咨询方案，聘聘请有资质的的设计单位开开展给水工程程设计工作，报报经政府主管管部门批准，完完成建设用地地红线外上水水工程；2）、通下水（雨雨、污污水）：根根据据招标人提提供供的前期咨咨询询方案，聘聘请请有资质的的设设计单位开开展展排水工程程设设计工作，报报报经政府主主管管部门批准准，完完成建设用用地地红线外雨雨、污污水排水工工程程；3）、通电：根根据招招标人提供供的的前期咨询询方方案，聘请请有有资质的设设计计单位开展展电电力工程设设计计工作，报报经经政府主管管部部门批准，完完完成建设用用地地红线外供供电电工程中管管道道工程；4）、通热：根根据招招标人提供供的的前期咨询询方方案，聘请请有有资质的设设计计单位开展展热热力工程设设计计工作，报报经经政府主管管部部门批准，完完完成建设用用地地红线外热热力力工程中管管道道工程；5）、通气：根根据招招标人提供供的的前期咨询询方方案，聘请请有有资质的设设计计单位开展展燃燃气工程设设计计工作，报报经经政府主管管部部门批准，完完完成建设用用地地红线外燃气气工程中管管道道工程；6）、通电信：：根据据招标人提提供供的前期咨咨询询方案，协协调调并督促相关关单位完成成电电信工程；；7）、通路：根根据招招标人提供供的的前期咨询询方方案，聘请请有有资质的市市政政设计单位位开开展道路工工程程设计工作作，报报经政府主主管管部门批准准，完完成建设用用地地红线外市市政政道路工程程。9、使项目达到到上市市交易条件件的的其它一级级开开发工作。10、投标人需需要承担担定向安置置房房建设的全全部部工作，包包括括安置房建建设设的规划设设计计、手续办办理理、工程施施工工、小市政政配配套及其他他公公共配套、竣竣竣工验收等等。二、一级开发验验收收要求土地一级开发验验收收标准：分分为为土地上市市前前验收和市市政政管网交付付使使用前验收收两两个阶段，随随随同开发周周期期验收。（一）、土地上上市市前验收1、场地要求：：（1）宗地达到到“场场光地净”——场地中无建建筑物、构构筑筑物、电线线杆杆等附着物物（树树木除外），渣渣土清运完毕毕，场地达到到环保、城市市管理等规定定要求；（2）地面平整整——场场地随自然然地地平；（3）在宗地四四周设置置围档(围墙高2.5～5米，钢结构构，墙墙体外围张张贴贴公益广告告，广广告内容须须经经招标人同同意意)。2、市政要求：：中标人取得项目目市市政工程规规划划方案综合合，并并使宗地现现状状在土地上上市市前验收时时达达到“三通一平”，即具备施施工车辆主主要要进出道路路路路由、施工工临临时用水源源头头、施工临临时时用电源头头接接通条件及及用用地场地平平整整。3、手续要求：：取得得规划、立立项项、征地等等各各环节相关关批批准文件，具具具备项目公公开开上市各项项条条件。4、定向安置房房建设设要求：要要求求符合规划划要要求，实现现拆拆迁区域内内就就地安置。完完完成定向安安置置房建设的的全全部工作，包包包括安置房房建建设的规划划设设计、手续续办办理、工程程施施工、市政政配配套及其他他公公共配套，通通通过竣工验验收收等。（二）、市政管管网交付使使用验收验收标准：在国国有有土地使用用权权受让方完完成成项目全部部开开发建设并并在在建设管理理部部门的竣工工验验收前，且且受受让方付清清全全部土地开开发发建设补偿偿费费后，向受受让让方提供项项目目用地红线线外外市政管线“七通”（燃气、供供电、电信信、供供热、供水水、道道路、雨污污水水）条件。并并并按照招标标人人和规划要要求求，将市政政接接口接至指指定定位置。市政验收时间：：为为国有土地地使使用权受让让方方需要市政政接接用前，一一级级开发实施施单单位完成所所有有的市政建建设设，由一级级开开发实施单单位位提出验收收申申请，招标标人人组织对项项目目用地一级级开开发建设各各项项内容进行行验验收。市政接用时间：：为为在受让方方付付清全部土土地地开发建设设补补偿费的前前提提条件下，在在在项目全部部完完成开发建建设设并通过建建设设管理部门门的的竣工验收收后后达到客户户入入住条件的的时时间。第八章工作依依据（一）、《北京京市市土地储备备和和一级开发发暂暂行办法》（京国土市[220005]55440号）；（二）、《北京京市市土地一级级开开发项目招招标标投标暂行行办办法》（京国土市[220006]22990号）；（三）、北京市市相关工工程计价表表：：2001《北京市建建设工程预预算算定额》；；（四、《建设工工程工程程量清单计计价价规范》（GB505500-220003）；（五）、《关于于房地产产中介服务务收收费的通知知》（京价（房）[[11997]第398号）；（六）、《北京京市城市市房屋拆迁迁管管理办法》（2001年112月月1日北京市人人民民政府令第87号）；（七）、《关关于北北京市城市市房房屋拆迁补补助助费有关规规定定的批复》；；；（京政函[20011]109号）；（八）、《关关于修修改并重新新印印发〈北京京市市城市房屋屋拆拆迁管理办办法法实施意见见〉〉的通知》；；；（京国土房房管拆[20033]777号）（九）、《北京京市市房屋重置置成成新价评估估技技术标准》的的的通知（京房管拆字[[22003]]8808号）；（十）、北京市市国国土房管局局《关关于印发〈〈北北京市房屋屋拆拆迁评估规规则则（暂行）〉〉〉的通知》（京国土房房管拆字[20011]123344号）；（十一）、《北北京京市非住宅宅房房屋拆迁评评估估技术标准准》（京房地字[119999]66556号）。第二部分总总体体方案本实施方案编制制的的土地一级级开开发总体方案分为为拆迁工作方方案、市政政建建设工作方案案以及总体体投投资分析。第一章拆迁迁工工作方案一、拆迁情况概概要本项目拆迁总面面积积为894722.6平方米，包包括住宅和和非非住宅拆迁迁，其其中：住宅宅拆拆迁总建筑筑面面积为46295平方米；非非住宅拆迁迁总总建筑面积积为为431777.6平方米。表2-1地上上物状况明细细表表序号项目名称面积（㎡）1住宅462951.1家属楼1#-66##361431.2六建平房居住区区101522非住宅43177.662.1第二水泥管厂39012.662.2北京宏润投资经经营营公司38252.3北京市政工程总总公公司340合计89472.66工业厂房等非住住宅宅面积约为4.32万平方米，分分分别属于第第二二水泥管厂厂、北北京宏润投投资资经营公司司和和北京市政政工工程总公司司，这这些非住宅宅建建筑可以分分为为两类，工工业业生产厂房房和和办公用建建筑筑，其中办办公公用非住宅宅面面积有237322.2平方米，工工业厂房类类非非住宅面积积有有194455.4平方米；住宅拆迁面积为为446295平方米，分分别为北京京第第二水泥管管厂厂职工宿舍舍住住宅楼6栋，面积为36143平方米，北北京六建集集团团公司职工工平平房宿舍约10152平方米。地地上厂房、住住住宅房屋均均为为6-7成新。土地地状况及地上上物状况通通过过现场踏勘勘和和**区2006年集调的成成果资料，整整整理出本项项目目的土地利利用用现状情况况。二、适用政策、补补偿偿依据1）《北京市城城市房房屋拆迁管管理理办法》（北北北京市人民民政政府第87号令）。2）《城市房屋屋拆迁迁管理条例例》（国国务院令第第3305号）3）《关于发布布<北北京市房屋屋重重置成新价价评评估技术标标准准>的通知》（京京京国土房管管拆拆【20033】808号）；；4）《关于印发发<北北京市城市市房房屋拆迁管管理理办法>实施意见的的通知》（京京京国土房管管拆拆字【20001】1188号）；；5）《关于印发发〈北北京市城市市房房屋拆迁评评估估管理暂行行规规定〉的通通知知》（京国国土土房管拆字字【20011】1147号）；；6）《北京市房房屋拆拆迁评估规规则则》（暂行行）；；7）《关于印发发〈北北京市房屋屋拆拆迁评估规规则则（暂行）》的的通知》（京京国土房管拆拆字[20001]12334号）8）非住宅房屋屋拆迁迁评估，按按照照《北京市市非非住宅房屋屋拆拆迁评估技技术术标准》京京房房地评字[11999]]6656号进行行。三、拆迁工作内内容及及流程（一）、拆迁工工作作内容1、成立本项目目拆迁领领导机构，全全全面负责拆拆迁迁工作，充分分依靠当地地政政府及相关关职职能部门，调调调动一切积积极极因素，做做好好拆迁工作作。2、申请停办审审批新新建、改建建、扩扩建房屋：：停停办入户、分分分户、领取取工工商执照、土土土地房屋租租赁赁、改变房房屋屋用途等相相关关事项。3、按照《北京京市城市市房屋拆迁管管理办法》的的的有关规定定，备备齐相关文文件件材料，办办理理《房屋拆拆迁迁许可证》。4、拆迁公司、拆拆迁评评估公司、拆拆拆除公司的的招招投标工作作。5、拆迁的申报报手续、资资金、组织织人人员要充分分准准备，被拆拆迁迁住宅和国有有企业的各方方面详细情情况况要摸底调调查查清楚，拆拆迁迁实施方案要完善周周密，并对对可可能出现的的各各种问题做做出出预案，做做提提前准备。6、宣传动员部部署拆拆迁工作，并并并解答被拆拆迁迁人的疑问问。7、拆迁公司与与拆迁迁评估公司司入入户调查、房房房屋测量，做做做好记录。8、编制拆迁评评估报报告及拆迁迁补补偿协议。9、审核拆迁评评估报报告及拆迁迁补补偿协议。10、与被拆迁迁人签订订拆迁补偿偿协协议。11、落实被拆拆迁人搬搬家情况，并并并支付拆迁迁补补偿费用。12、组织拆迁迁及居民民搬家腾退工作13、拆除房屋屋及平整整土地。14、解决拆迁迁疑难问问题,完成拆迁全全部工作。15、办理拆迁迁结案表表必要时完成以下下工工作：申请、协调和配配合合相关部门门进进行裁决申申请请前听证、房房房屋规划鉴鉴定定、评估技技术术专家鉴定定、拆拆迁裁决、证证证据保全及及提提存公证、行行行政强制拆拆迁迁听证及强强制制拆迁。（二）、工作流流程程制定拆迁实施方方案案办理拆迁批批准手续取得《房屋屋拆迁许可证证》委托拆迁、拆拆拆迁评估公公司司与拆除公公司司发布拆迁公公告入户调查与与评估签订拆迁补补偿协议支付拆迁补补偿费用拆除建筑物物及平整场场地地验收并办理拆拆迁结案表表。四、拆迁工作组组织机机构拆迁工作涉及被被拆拆迁人的切切身身利益，在在实实施过程中中需需要得到国国土土局方面和和二二管厂方面面的的大力支持持。我我公司在这这方方面有丰富富的的经验和畅畅通通的沟通渠渠道道。本项目目的的拆迁工作作机机构与职责责如如下：（一）、拆拆迁工作作机构1、总指挥：2、副总指指挥：3、指挥部成员员：4、指挥部综合合协调调办公室：：5、指挥部工作作人员员：（二）、拆迁各各机机构工作职职责责拆迁工作指挥部部职职责：具体体负负责组织实实施施拆迁工作作，制制定落实拆拆迁迁实施方案案，采采取切实有有效效措施完成成拆拆迁工作。指挥部下设宣传传组组、咨询答答疑疑组、审核核组组、财务结结算算组、后勤勤保保障组、档档案案管理组1、宣传组：负责拆迁政策的的宣宣传，法律律政政策宣传材材料料的组织和和发发放，标语语、展展板、彩绘绘制制作及广播播宣宣传。组长：王珂珂轶（京汉汉置业集团团行行政部经理理）副组长：张晓慧慧（京京汉置业集集团团规划设计计部部主管）成员：徐继继薇（京汉汉置业集团团战战略发展部部文文员）2、咨询答疑组组负责拆迁户的接接待待，拆迁政政策策答疑、纠纠纷纷的调节、法法法律咨询等等工工作。组长：王卫卫京（京汉汉置业集团团前前期开发部部经经理）成员：董丽丽红、阚阚海超3、审核组负责对拆迁补偿偿协协议中的各各项项款额和相相关关证明材料料进进行审定、核核核对。组长：赵振振生（京汉汉置业集团团战战略发展部部经经理）成员：郭振振硕、楼丽丽萍、桂军4、财务结算组组负责拆迁补偿款款的的核对、发发放放。组长：梁梁炎成员：杨海海峰及土地地储备中心心财财务1人5、后勤保障组组负责安排办公用用房房、饮食及及办办公设备，做做做好拆迁中中的的后勤保证证工工作。组长：王曙曙艳（京汉汉置业集团团行行政部业务务经经理）成员：牟昱昱强（京汉汉置业集团团前前期开发部部主主管）6、档案管理组组：负责拆迁档案的的交交接管理工工作作。组长：石凤凤侠（京汉汉置业集团团行行政部资料料员员）成员：周琳（京京汉置业集集团团行政部主主管管）五、拆迁补偿方方式国有企业拆迁实实行行货币补偿偿方方式。居民拆拆迁实行定向向安置和货币币补偿相结合合的方式。六、拆迁费用构构成及成成本核算（一）、拆迁费费用用构成1、拆迁补偿及及奖励励费：根据市市政府87号令、京京政函[20011]109号、以及**相关拆迁迁奖励政策策实实际情况确确定定。**拆迁奖励政政策策：（1）提前搬家家奖：在在拆迁奖励励期期内签订拆拆迁迁补偿协议议并并按协议规规定定日期搬家家交交房的每户户奖奖励提前搬搬家家奖5万元，奖励励期内未搬搬家家的不予奖奖励励。（2）电话、空空调、有有线电视拆拆移移费按1000元/户。（3）搬家补助助费：住住宅拆迁的的搬搬迁补助费费按按照20元/平方米计，非非非住宅拆迁迁的的搬迁补助助费费按照25元/平方米计。2、拆迁评估费费:根根据北京市市物物价局、北北京京市房屋土土地地管理局《关关关于房地产产中中介服务收收费费的通知》(京价（房）[19977]第398号)，并考虑市市场价格，按按按照房屋拆拆迁迁补偿安置置费费用的1.00％计取。3、拆迁服务费费：根根据北京市市物物价局、财财政政局《关于于房房屋拆迁管管理理费和房屋屋拆拆迁服务费费收收费标准的的复复函》〔京京价价(收)字(19933)第238号、京财综(19933)146655号〕，并考考虑市场价价格格，按照房房屋屋拆迁补偿偿安安置费用的1.0％计取。4、停产停业综综合补补助费：依依据据《北京市市城城市房屋拆拆迁迁补助费有有关关规定》，因因因拆迁非住住宅宅房屋造成成停停产、停业业经经济损失的的，对对被拆迁人人根根据被拆迁迁房房屋的区位位、使使用性质，按按按照每平方方米米建筑面积500至1500元给予一次次性停产停停业业综合补助助费费，所以依依据据本项目所所在在区域的具具体体情况和当当地地政策给予予企企业每平方方米米建筑面积1200元的停产停停业补助费费。5、拆除清运费费：根据据市场平均均，取20元/平方米。6、不可预见费费：根根据北京市市国国土资源局局《土土地一级开开发发实施方案案的的编制办法法》,按10%的标准进行行匡算。（二）、成本核核算算1、城镇房屋拆拆迁补偿偿及奖励费费（1）、拆迁补补偿及奖奖励费标准准A.拆迁基准补补偿偿价：项目用用地范围内内拆拆迁居民数数量量较多，且且被被拆迁居民民住住宅中有6栋上世纪90年代建造是是住宅楼，拆拆拆迁量比较较大大。居民拆拆迁迁补偿时按按照照现行拆迁迁政政策并结合合该该地区采取取货货币补偿政政策策,暂定基准补补偿价为楼楼房房11000元/平方米、平平房9000元/平方米。B.房屋重置成成新价：房屋重置成成新价暂定定楼楼房1200元/平方米，平平房800元/平方米。（根根据北京市市国国土资源和和房房屋管理局局、北北京市物价价局局关于发布布《北北京市房屋屋重重置成新价价评评估技术标标准准》的通知知、京房管拆字字〔2003〕808号进行测算算确定）C.地上附属属物物补偿费：：按按照房屋重重置置总价的10%计算D.搬家补助费费：：20元/平米。E.提前搬家奖奖：：5万元/户。F.家电改移补补助助费：10000元/户（2）、拆迁补补偿及及奖励费：：A.拆迁基准准补补偿价：楼房：1100000元×361433㎡=397557万元平房：90000元元×101552㎡=91337万元小计：4889944万元B.房屋重置成成新价：：楼房：12000元元/㎡×361433㎡=43377万元平房：800元元××1015522㎡=812万元小计：51499万万元C.地上附属属物物补偿费：5149万元×10%==515万元D.搬家补助费费：：20元/平米×462995㎡=93万元E.提前搬家奖奖：：5万元/户×932户=4660万元元F.家电改移补补助助费：1000/户×932户=93万元小计：5940044万元。（64万元/户）根据项目拆迁实实际际情况，结合合北京市及***区相关政策策，为加快居民的的拆迁速度，拟实行定向安置置拆迁办法。定向安安置房建设设成成本详见定向安置置房建设方方案案。2、国有企业拆拆迁补补偿（1）、拆迁补补偿及奖奖励费标准准A.区位补偿价价：：非住宅房屋屋拆迁补偿偿价价格包含两两部部分内容，即即即房屋区位位补补偿价和地地上上物补偿价价。非住宅房屋拆迁迁补补偿价计算算公公式为：非住宅房屋拆迁迁价价格=区位价格×K1×KK2×K33××建筑面积+地上物补偿偿价其中：K1为为容容积率调整整系系数；KK2为房屋原用用途调整系系数数；KK3为规划用途途调整系数数。本地区土地级别别为为六级，非非住住宅拆迁作作价价区类为五五类类地区，区区位位价格为4000--5500元/建筑平方米米。本项目目国国有土地非非住住宅拆迁作作价价区位价格格取取3800元/建筑平方米米，结合项项目目的现状容容积积率、房屋屋原原用途及规规划划用途，分分别别确定K1=2..48（厂房部分分），2.76（办公部分分），K2=0..8，K3取1，地上物补补偿按照地地上上物现状估估计计，确定国国有有土地非住住宅宅房屋拆迁迁平平均价格约约为为7539元/平方米（厂厂房部分），8390元/平方米（办办公部分）。表2-2非住宅宅房屋屋区位补偿偿价价格计算非住宅房屋拆迁迁价价格=区位价格×KK1××K2×KK33×建筑面积+地上物补偿偿价名称取值范围取值区位价格4000-555000元/建筑㎡3800元/建建筑筑㎡容积率调整系数数((K1)厂房2.482.48办公2.762.76房屋原用途调整整系系数(K2)0.80.8规划用途调整系系数数(K3)11区位补偿价格厂房7539元/建建筑筑㎡办公8390元/建建筑筑㎡B.房屋重置成成新新价：14000元/㎡（根据北北京京市国土资资源源和房屋管管理理局、北京京市市物价局关关于于发布《北北京京市房屋重重置置成新价评评估估技术标准准》的的通知京房房管管拆字〔2003〕808号进行测算算确定）C.停产停业补补助费：：1200元/平米（依据据《北京市市城城市房屋拆拆迁迁补助费有有关关规定》，因因因拆迁非住住宅宅房屋造成成停停产、停业业经经济损失的的，对对被拆迁人人根根据被拆迁迁房房屋的区位位、使使用性质，按按按照每平方方米米建筑面积500至1500元给予一次次性停产停停业业综合补助助费费，所以依依据据本项目所所在在区域的具具体体情况和当当地地政策给予予企企业每平方方米米建筑面积1200元的停产停停业补助费费。）D．拆迁补助费费：225元/平米（2）、拆迁补补偿及奖奖励费：A.区位补偿偿价价：厂房：75399元元/平米×237332.2㎡=178992万元办公：83900元元/平米×194555.4㎡=163115万元小计：3420077万元B.房屋重置成成新新价：14000元/㎡×431777.6㎡=6045万元元C.停产停业补补助助费：1200元/㎡×431777.6㎡=5181万元D．拆迁补助费费：225元/平米×431777.6㎡=108万元小计：4577880万元(合10603元/㎡)。3、以上合计：：1055184万元元4、拆迁评估费费:110518844万元×1％=1052万元5、拆迁服务费费：10051844万万元×1％=1052万元6、拆迁清运费费：8894722..6㎡×20元/㎡=179万元7、不可预见费费：按上上述各项费费用用之和的10%计。总计：11822115万元。表2-3拆拆迁补补偿费用计计算算表项目数量计费标准金额（万元）居民拆迁拆迁补偿费楼房36143㎡11000元//㎡㎡39757平房10152㎡9000元/㎡㎡9137小计46295㎡-48894价楼房36143㎡1200元/㎡㎡4337平房10152㎡800元/㎡812小计46295㎡-5149地上附属物补偿偿费费5149万元10%515搬家补助费46295㎡20元/㎡93家电改移补助费费932户1000元/户户93提前搬家奖932户5万元/户4660小计59404万元元((合64万元/户)国有非住宅拆迁迁区位补偿价厂房23732.22㎡㎡7539元/㎡㎡17892办公19455.44㎡㎡8390元/㎡㎡16315小计43177.66㎡㎡-34206房屋重置成新价价43177.66㎡㎡1400元/㎡㎡6045搬迁补助费43177.66㎡㎡25元/㎡348停产停业补助费费43177.66㎡㎡1200元/㎡㎡5181小计45780万元元((合10603元/㎡)其他费用拆迁服务费万元1%1052拆迁评估费万元1%1052拆除清运费89472.66㎡㎡20元/㎡179小计107468万万元元不可预见费万元10%10747合计118215万万元元第二章、市政建建设设方案根据招标文件要要求求：中标人人取取得项目市市政政工程规划划方方案综合，并并并使宗地现现状状在土地上上市市前验收时时达达到“三通一平”，即具备施施工车辆主主要要进出道路路路路由、施工工临临时用水源源头头、施工临临时时用电源头头接接通条件及及用用地场地平平整整。市政管网交付使使用用验收标准准：：在国有土土地地使用权受受让让方完成项项目目全部开发发建建设并在建建设设管理部门门的的竣工验收收前前，且受让让方方付清全部部土土地开发建建设设补偿费后后，向向受让方提提供供项目用地地红红线外市政政管管线“七通”（燃气、供供电、电信信、供供热、供水水、道道路、雨污污水水）条件。并并并按照招标标人人和规划要要求求，将市政政接接口接至指指定定位置。本市政建设方案案按照照市政管网网交交付使用验验收收标准进行行编编制，用地范范围内市政政基基础设施实现“七通一平”（供水、雨，污污，中水、供供供热、供气气、供电、通信、通通路；“一平”指场地自然然平）。一、市政基础设设施建建设实施原原则则（一）坚持工程程先先报批后实实施施的原则；；1、坚持先设计计后施施工的原则则；；2、坚持质量与与安全全第一的原原则则；3、坚持以预防防为主主、过程与结果果并重原则则；；4、坚持标准严严守合合同原则；；5、坚持以人为为本的的原则；6、坚持遵守职职业道道德规范的的原原则；二、市政基础设设施建建设工作依依据据（一）、本项目目《招招标文件》；；；（二）、《北京京市市**区控制性性详细规划》；；；（三）、《北京京市市土地储备备和和一级开发发暂暂行办法》[京国土[200055]540号]；（四）、《城市市工工程管线综综合合规划规范范》[GBB5028899-98]；（五）、北京市市相相关工程计计价价表：2001《北京市建建设工程预预算算定额》；；（六）、《建设设工工程工程量量清清单计价规规范范》（GB505500-220003）；（七）、《城城市排排水工程规规划划规范》[GBB5031188-200000]；（八）、《给水水排排水管道工工程程施工及验验收收规范》[GBB5026688-97]；（九）、《城城镇直直埋供热管管道道工程技术术规规程》[CJJ//T81--998]；（十）、《城城镇供供热管网工工程程施工及验验收收规范[J3772-200004]；（十一）、《公公路路工程质量量检检验评定标标准准》[JTGGF80//11-200044]；（十二）、《排排水水管（渠）工工工程施工质质量量检验标准准》[DBJ01--113-200004]；（十三）、《城城镇镇道路工程程施施工质量检检验验标准》[DBJ01--111-200004]；（十四）、《建建筑筑工程施工工现现场安全、防防防护、场容容卫卫生、环境境保保护及保卫卫消消防标准》[DBBJJ01-8833-200044]；（十五）、《燃燃气气工程》[[91SBB88]；（十六）、《热热力力站工程》[911SB9]；（十七）、《1100干伏变配电电装置》[92DDQ2]；（十八）、《外外线线工程》[[92DQQ44]；（十九）、《电电力力控制》[[92DQQ77]；（二十）、《有有线线电视工程程》[92DDQQ11]；三、市政基础设设施建建设工作流流程程向各市政单位咨询接口意见向各市政单位咨询接口意见委托市政综合方案设计及路面设计管线项目综合方案审查意见相关道路设计方案审查意见市区发改委立项管线设计方案审查意见规划意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证办理开工证施工验收四、市政工程施施工顺顺序工程报批通过招投标优选施工队伍和监理单位工程报批通过招投标优选施工队伍和监理单位办理开工证按照设计合理安排施工顺序，精心施工，每道工序严格验收先施工埋深大的管线，如雨、污水管线并及时验收然后施工埋深浅的管线并及时验收，如上水、燃气、电讯、热力等回填土市政道路道路设施说明：在施工时时为为了避免管管线线交叉矛盾盾，须须按规定路路由由；按先深深后后浅、先主主后后支的顺序序进进行，如果果出出现意外，有有有压管避让让无无压管线、管管管线型避让让管管道勾槽型型、支支管避让主主管管。五、市政管线施施工时时应重点控控制制的环节项目符合标标准管线放线偏差设计图纸及DBBJJ01-4477-200000，GB500026-9933规定；管线开挖设计图纸及DBBJJ-84--22004等规定；管线基底设计图纸及GBB5500077--2002；基坑支护DBJ01-8844-200044；各种管线质量设计图纸及各专专业业规范；各种管线坡度设计图纸及GBB5502688--97，DBJ011-47--22000，T372--2004；管线接口质量设计图纸及GBB5502688--97，DBJ011-47--22000，阶段性验收、试试验验T372-200004；回填土质量设计图纸及GBB5502688--97，DBJ011-47--22000，路基密实度T372-200004；路面沥青密实度度设计图纸DBJJ001-477--2000，DBJ011-45--22000；设计图纸DBJJ001-477--2000，DBJ011--11-220004设计图纸DBJJ001-455--2000，DBJ011--11-220004；管线间的相关距距离离设计图纸及GBB5502899--98六、市政咨询成成果1、道路交通现现状规划用地范围内内南南北方向为为八八角西街和和八八角东路，东东东西方向为为体体育场南路路和和南边规划划路路，中间有有鲁鲁谷路沿东东西西方向贯穿穿项项目用地。以上五条道路中中现现在已有体体育育场南路修修建建完成，其其他他道路还需需要要按照规划划进进行基础设设施施建设。表1-4项目周周边道道路现状情情况况编号道路名称规划等级道路长度（米）红线宽度（米）备注1八角西街南延城市次干路540402八角东路南延城市支路560253南部规划路城市支路320304鲁谷路西延城市次干路320455体育场南路城市次干路31020已完成2、供水目前，**区杨杨转转水厂已建建成成并投入使使用用，供水能能力力5万立方米/日，其供水水范围已包包括括了八角南南里里居住区。规规规划沿八角角东东路、八角角西西街、居住住区区南路布置DN400供水管道，与与与体育场南南路路现状DN800供水管道沟沟通，长度度约约1400米。3．雨、污水八角南里居住区区规规划建设用用地地内现状没没有有雨水管道道系系统，雨水水通通过地面径径流流向南排入入人人民渠。规规划划沿八角东东路路新建1条雨水管道道，向南接接入入规划人民民渠渠，规划管管径径为Φ800～Φ1600，规划管道道长约850米。规划沿体育场西西路路－居住区区南南路新建1条雨水管道道，向南向向西西接入八角角东东路规划雨雨水水管道，规规划划管径为Φ800～1400，规划管长长约830米。规划雨雨水水管道总长长约约1680米。在古城大街－人人民民渠北侧有1条现状污水水干线，管管径径为Φ1500；在体育场场南路－八八角角东路东侧侧现现状路上有1条现状**第二污水水干线，管管径径为Φ1500；两条现状状污水管汇汇合合后，向东东沿沿人民渠北北侧侧的□1600××1600现状污水干干线最终接接入入规划卢沟沟桥桥污水处理理厂厂。规划沿八角东路路新新建1条污水管道道，向南接接入入现状死劲劲山山第一污水水干干线，规划划管管径为Φ400～500，规划管长长约850米。规划沿沿八八角西街－－居居住区规划划南南路新建1条污水管道道，向南向向东东接入八角角东东路规划污污水水管道，规规划划管径为Φ400，规划管长长约830米。规划污污水水管道总长长度度约1680米。4．中水 目前该用地南部部首首钢污水处处理理厂已建成成并并投入使用用，设设计污水处处理理能力为10.8万立方米/日，处理后后的70%污水回用，其其其余排入人人民民渠。规划将首钢污水水处处理厂的出出水水作为**区的中水水水源，为为***区的建筑筑冲厕、绿绿地地浇洒和道道路路浇洒提供供中中水。规划沿八角东路路布布置1条DN600中水管道，长长长度1100米，投资约234万元。沿体体育场南路路、八八角西街、居居居住区南部部规规划路布置DN150中水管道，长长长度1250米。规划中中水水管道总长长度度2350米。5．供热八角南里居住区区不不在城市热热网网供热范围围内内，附近也也没没有可利用用的的现状热源源，供供热问题需需单单独解决。6．供气八角南里居住区区属属于天然气气供供气区，在在体体育场南路路有有现状天然然气气高压管线线和和中压管线线各各一条，管管径径分别为DN600和DN400；在居住区区东侧、体体育育场南路南南侧侧是现状八八角角天然气高高中中压调压站站。因因此，该地地区区天然气供供气气压力、流流量量都能够得得到到保障。规划自体育场南南路路的天然气气中中压管线开开口口，沿体育育场场西路向南南修修建DN300毫米的中压压管管线至居住住区区南路，长长度度约550米；沿居住住区区南路修建DN300中压管线，长长长度约300米。区内采采用用中低压调调压压箱或调压压站站为用户供供气气。中压管管线线总长度为为8850米。7．供电现状水泥管厂居居住住区以西，鲁鲁鲁谷小区内内有有鲁谷110千伏变电站站，**路北侧有有古城110千伏变电站站。尽管古古城城变电站离离居居住区更近近，但但由于**路下有地地铁，电缆缆很很难穿越，因因因此，规划划八八角居住区区只只能由鲁古古变变电站供电电。为解决本项目及及周周边地区的的用用电问题，我我我公司承诺诺在在土地一级级开开发中按供供电电部门规划划要要求，在本本项项目地块内内建建设地区级级开开闭站及相相关关设施。具具体体建设方案案由由我公司与与***区政府、供供电部门共共同同确定。8．电信在**路南北两两侧各各有现况36孔电信管道道，沿八角角西西街和体育育场场南路有现现况况12孔电信管道道。根据八八角角南里居住住区区道路规划划建建设情况，结结结合布放通通信信电缆的要要求求，做如下下安安排：沿八八角角西街、八八角角东路、居居住住区南路新新建建12孔电信管道道，总长约约11700米。9．有线电视根据《北京市有有线线广播电视视总总体规划》，规规划八角南里里居住区的有有线信号由***基站提供供。根据信号号分配需要，规规划光缆、电电缆管道主要要安排：沿八八角西街、体体育场南路、八八角东路、居居住区南路铺铺设6孔有线管道道，区内管线线合计长度约约2.53公里。七、项目综合设设计成成果1、管网综合布布置原原则该项目规规划划区内的各各管管线平面排排列列时，应按按照照从建筑物物到到道路和由由浅浅至深的顺顺序序排列。该该项项目的管道道铺铺设顺序及及管管径如下：：☆电力电缆：鲁鲁谷路路100KVV☆通讯电缆：规规划道道路下布置12孔的通讯电电缆☆煤气管道：φφ3000mm☆污水管道：φφ4000mm-φ500mmm☆供水管道：φφ4000mm☆热力管道：φφ3000mm-φ500mmm☆雨水管道：φφ8000mm-φ1600mmm☆中水管道：φφ1550mm-φ600mmm各种埋地管道的的平平面位置，不不不得上下重重叠叠，并应尽尽量量减少和避避免免互相之间间的的交叉。管管道道之间的平平面面净距离应应符符合下列要要求求：（1）满足管道道敷设、砌砌筑阀门井井、检检查井等所所需需的距离☆满足使用后的的维护护管理及更更换换管道时，不不不损失相邻邻的的地下管道道、建建筑物和构构筑筑物的基础础（2）管道损坏坏时，不不会冲刷、侵侵侵蚀建筑物物及及构筑物基基础础或造成生生活活用水管道道被被污染，不不会会造成其他他不不良后果2、管线敷设（1）室外给水水管道与与污水管道道①平行敷设☆给水管在污水水管的的侧上面0..5m以内，当当给水管径径小小于200mmm时，管外外壁的水平平净净距不得小小于于1.0m；大大于200mmm时，管外外壁的水平平净净距不得小小于于1.5m。☆给水管在污水水管的的侧上面0..5m以内，管管外壁的水水平平净距离应应根根据土壤的的渗渗水性确定定，一一般不小于于33.0m，在在狭窄地方方可可减少至1.5m。②交叉敷设☆给水管应尽量量敷设设在污水管管上上面且不允允许许有接口重重叠叠；☆给水管敷设在在污水水管下面时时，给给水管应加加套套管或涵沟沟，其其长度为交交叉叉点没边不不得得小于3.0m。（2）各管线之之间最小小净距应符符合合下表表2-4地下下管线线间最小净净距距（M）项目给水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直给水管污水管雨水管低压煤气管1.01.0直埋式热水管1.01.01.0热力管沟1.01.0电力电缆1.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.25通讯电缆1.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.15通讯及照明电缆缆0.51.01.0乔木中心1.01.51.5注：1、净距离离管管外壁距离离，管管道交叉设设套套管时指套套管管外壁距离离，直直埋式热力力管管道指保温温管管壳外壁距距离离。2、电力电缆在在道路路东侧（南南北北方向道路路）或或南侧（东东西西方向道路路）；；通讯电缆缆在在道路的西西侧侧或北侧。一一一般均在人人行行道下。（3）各管线间间的交叉叉各种管道的平面面排排列及标高高设设计相互发发生生冲突时，应应应按下列方方法法处理：☆小管径管道让让大管管径管道☆可弯管道让不不可弯弯管道☆新设管道让已已建管管道☆压力管道让自自流管管道☆临时管道让永永久管管道八、市政建设费费用本项目规划总建建筑筑规模为38.33万平平方米，根根据据市政咨询询结结果，预计计市市政总费用用为为7060万元，折合合每建筑平平方方米为1844元。市政基基础设施需需要要建设项目目、各各项工程量量及及工程费用用测测算见下表表：：表2-5市政政建设设费用计算算表表序号项目工程内容长度（m）金额（万元）1道路工程城市次干路及城城市市支路4650016742雨水工程φ800mm--φ11600mmmm16802323污水工程φ400mm--φ5500mmm16802424中水工程φ150mm--φ6600mmm23502825供水工程φ400mm14002526供电工程（双回）10千千伏伏电缆、电电缆缆沟道、电电缆缆管井270014907热力工程φ300mm--φ5500mmm270012968供气工程φ300mm8503579电信工程12孔170061210有线电视工程6孔253028811其它场地平整1879003761210KV开闭站站1座2013小区配电室24台箱变1座20合计7060（万元元）折合（单价）184（元/建建筑筑㎡）第三章项目可可行行性分析一、项目总投资资估估算表2-6***第二二水泥管厂厂项项目土地一一级级开发投资资表表序号项目目金额（万元）所占比例一直接费用1252750.931拆迁费用1182150.881.1拆迁补偿费10518412评估服务费10521.3拆迁服务费10521.4拆除清运费1791.5不可预见费107472市政费用70600.052.1道路工程15932.2雨水工程2322.3污水工程2422.4中水工程2822.5供水工程2522.6供电工程14902.7热力工程12962.8供气工程3572.9电信工程6122.10有线电视工程2882.11其它3762.1210KV开闭站站202.13小区配电室20二其它费用2030.001环评费用102交评费用103前期咨询费264招投标代理费505可行性研究报告告编编制费156挂牌底价评估费费507考古勘探费用42三间接费用94210.071财务费用67760.052一级开发管理费费26450.02四总成本1348991.00说明事项：1.拆迁、市政政建设费费用为前文文所所测算的一一级级开发成本本。2．其他费用主主要包括括：（1）环评费用用：根据据《建设项项目目环境影响响咨咨询收费标标准准》计取。（2）交评费用用：根据据《建设项项目目交通影响响咨咨询收费标标准准》计取。（3）考古勘探探费用：根根据考古调调查查、勘探、发发发掘经费预预算算定额管理理办办法（国家家文文物局（90）文物字第248号，考古勘勘探费用包包括括考古调查查和和考古勘探探费费用两部分分，根根据向文物物部部门的咨询询，单单位考古勘勘探探费用约为2元/平方米，这这里按照本本项项目用地面面积积进行了考考古古勘探费用用的的测算（4）前期咨询询费：依依据《国家家计计委<关于印发建建设项目前前期期工作咨询询收收费暂行规规定定>的通知》（计计计价格［1999］1283号），按照照编制可行行性性研究报告告的的收费标准准，采用插值值的方式确定定本项目的咨咨询费用。（5）招投标代代理费：：依据国家家计计委《招标标代代理服务收收费费管理暂行行办办法》（计计价价格[20002]199880号），计取取基数为表表22-6中直接接费用。（6）可行性研研究报告告编制费：：依依据《国家家计计委<关于印发建建设项目前前期期工作咨询询收收费暂行规规定定>的通知》（计计计价格［1999］1283号），按照照编制可行行性性研究报告告的的收费标准准，采采用插值的的方方式确定本本项项目的咨询询费费用。（7）入市底价价评估费费：依据《关关关于房地产产中中介服务收收费费的通知》(京价（房）[19977]第398号)的收费标准准，按照预预计计一级开发发成成本和将来来缴缴纳的政府府收收益之和为为基基础计取。3.财务费用的的计算按按照贷款利利率率5.4%，以开发周周期16个月计算，考考考虑到投资资在在开发期内内均均匀投入，按按按单利计算算，计计算基数为为直直接费用和和其其他费用之之和和。4.一级开发发管理费：：本项目利利润润率取2%。二、一级开发成成本本单价本项目全部为国国有有土地，具具体体规划指标标如如下：土地地面面积：21..3955公顷，其中中建建设用地面面积积：14.88316公顷，代征征道道路用地面面积积5.73775公顷，代征征绿绿化用地面面积积0.82664公顷（最终终以以勘测定界界报报告为准）。规规划建筑规模模约38.3331万平方米。其其中：商业金金融约8.715万平方米，居居住约24.4116万平方米，其其他约5.2万平方米（最最终以规划意意见书为准）。按第二水泥管厂厂建建设用地地地面面一级开发发本本为6305元/平方米；按第二水泥管厂厂用用地规划建建筑筑面积楼面面一一级开发成成本本为3520元/平方米。三、土地入市交交易易分析（一）、本项目目预预期熟地单单价价估算土地销售收入预预测测的方法有有多多种，包括括收收益还原法法、市市场比较法法、剩剩余法等，但但但是每种方方法法都有其特特点点及适用范范围围，根据估估价价作业规范范和和该项目的的实实际情况，本本本项目规划划为为居住和商商业业综合用地地，容容积率分别别控控制在2.8（居住）和3.5（商业）以以内，根据据估估价作业规规范范和项目周周围围区域的市市场场情况，可可采采用剩余法法进进行住宅用用地地的销售收收入入预测。剩余法是在估算算开开发完成后后不不动产正常常交交易价格的的基基础上，扣扣除除建筑物建建造造费用和与与建建筑物建造造、买买卖有关的的专专业费、利利息息、利润、税税税收等费用用