广东房地产估价师相关知识：直接融资考试题

广东省房地产估价师《相关知识》：直接融资考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。A.房地产重新购建价格的求取思路B.土地重新购建价格的求取思路C.具体价格重新购建价格的求取思路D.建筑物重新购建价格的求取思路2、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格3、值只能用计数的方法取得。A：确定性变量B：随机变量C：连续型变量D：离散型变量E：执行层的组织协调4、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。A.房地产直接投资B.房地产间接投资C.房地产混合投资D.房地产有效投资5、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。（2007年试题）A：450B：525C：600D：900E：执行层的组织协调6、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2,此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2,则此时的报酬率为_。6%7%7.5%6.5%7、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量B：结构C：设施D：层高E：工业用地的监测点评估价格8、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。（2005年试题）A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同9、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。八：自行拆迁B：委托拆迁C：政府拆迁D：社会拆迁E：房地产估价机构必须加盖公章10、A房地产开发公司地址在B市市区内，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调11、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。35.0056.2986.29180.0012、房屋征收实施过程中，征收—不予补偿。A.产权不明确的房屋B.超过批准期限的临时建筑C.合法建筑D.未售的公有住房13、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在_。3个以上5〜10个5个以上3〜10个14、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。A.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积♦总建筑面积B.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积义土地总价♦总建筑面积C.某部分占有的土地份额二土地总价♦该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积♦总建筑面积♦土地总价15、下列关于容积率的计算式，正确的是_。A.容积率二建筑基底占地面积♦地块面积B.容积率二地块面积♦建筑基底占地面积C.容积率二土地面积♦总建筑面积D.容积率二总建筑面积♦土地面积16、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4500元/面.若报酬率为8%,剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。一A：4451元/m?B：4500元/m?C：4549元/m?D：5821元/m?E：工业用地的监测点评估价格17、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房B：公产C：私产D：私产（部分产权）E：执行层的组织协调18、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是。A：固定资产购置支出B：企业所得税C：固定资产折旧D：贷款利息E：借款合同19、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：施工许可证D：建设工程规划许可证E：房地产估价机构必须加盖公章20、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收—万元土地闲置费。10015016020021、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理—登记。A.房屋变更登记B.房屋转移登记C.房屋初始登记D.他项权利登记22、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从—开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1997年下半年1998年上半年1998年下半年1999年23、由“五项因素”构成的租金叫_。A.商品租金B.成本租金C.准成本租金D.福利租金24、投资项目资本金是指_。A.在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出B.在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出C.在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出D.在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。A：养老保险B：职工工资C：住房公积金D：个人住房贷款E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴2、房地产开发的四个阶段包括。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：招标阶段D：建设阶段E：租售阶段3、关于资金时间价值的说法，错误的是_。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较4、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动5、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取_。A.佣金B.手续费C.咨询费D.保证金6、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。A：缓刑期未满的人员B：现职公务员C：年龄超过65周岁的人员D：具有完全民事行为能力的人员E：申请在2个房地产估价机构执业的人员7、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是—。一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师8、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是_。A.房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任B.经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取出让或行政划拨的方式供应C.商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任D.房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收E.在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出9、成本法中的“开发利润”是指。A：开发商所期望获得的利润B：开发商所能获得的最终利润C：开发商所能获得的平均利润D：开发商所能获得的税后利润E：开发商所能获得的税前利润10、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括。A：经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加B：企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税C：土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种D：房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税E：土地增值税11、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是_。A.买地一一建房一一卖房B.买房一一经营C.买房一一出租一一转售D.买房一一出租E.买地一一开发一一转让12、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A.容积率B.空置率C.利息备付率D.成本利润率13、不属于土地取得成本构成的有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费14、证券可分三类。A：商品证券B：货币证券C：有价证券D：实物证券E：资本证券15、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经—讨论通过后实施。A.当地房地产行政主管部门B.房地产开发商C.业主大会D.物业公司16、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。A：利润总额B：投资利润率C：资产负债率D：财务净现值E：偿债备付率17、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。0.211.232.013.2318、土地用途管制的核心是_。A.保护耕地B.实行土地登记制度C.实行土地有偿有限期使用制度D.不能随意改变农用地的用途19、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合B：套间式组合C：单间式组合D：大厅式组合E：整体式组合20、下列房地产状况中属于区位状况的有。A：位置B：房地产规模C：环境景观D：外部基础设施完备程度E：朝向、楼层21、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2（公顷），国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm2,该耕地近3年平均年产值为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补