房地产销售基础知识培训

房地产基础知识培训事业五部--冯长青房地产概念房地产专业术语房地产专业术语—之销售术语篇contents123房地产概念房地产专业术语房地产专业术语———之销售术语篇1010203房地产概念什么是房地产？房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产+地产=房地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

房地产的物质形态单纯的土地单纯的房屋土地与房屋的综合体土地所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：类型使用年限备注住宅用地50年/70年工业用地50年商业用地40年行政用地50年法院，市政府等其他用地50年学校，博物馆等地域差别性每一宗房地产价值都不相同位置固定性位置不可移动性高值耐久性价值昂贵的消费品保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质房地产的特征根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列为第三产业的第二层次，它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、卖卖、租赁、维修等。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的含义6、房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。1、国有土地使用权的出让；2、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；5、物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；4、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；3、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；房地产业包含的内容建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。””

房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系房地产业与建筑业的区别代理商经政府批批准成立立，从事事房地产产的咨询询、经纪纪、评估估等业务务的中介介服务机机构，接接受委托托代办房房地产的的出售、、购买、、出租、、承租及及为物业业咨询评评估报告告、销售售策划等等业务提提供有偿偿服务。。开发商与代理商开发商专门从事事房地产产开发和和经营的的企业。房地产市市场狭义市场场狭义的房房地产市市场就是房地地产商品品进行交交易活动动的地方方或场所所；也就就是房地地产商品品在供给给与需求求的相互互作用中中，通过过流通实实现其价价值。广义的房房地产市市场包括土地地的出让让（批租租）、转转让、抵抵押、开开发、房房产的买买卖、租租赁、转转让、互互换、抵抵押、信信托以及及一些房房地产相相关的开开发、建建筑、修修缮、装装饰等劳劳务活动动广义市场场一级市场三级市场二级市场房地产一一级市场场又称土土地市场场,是土地使使用权出出让的市市场,既国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或农农村集体体土地征征用为国国有土地地后出让让给房地地产经营营者与使使用者的的市场,出让的土土地可以以是生地地（没有有实现三三通一平平）也可可以是经经过开发发达到““七通一一平”的的熟地。。房地产产一级市市场是国国家垄断断的市场场。是指在二二级市场场的基础础上再次次将房地地产转让让或转租租的市场场,也就是房房地产进进入流通通领域进进行交易易而形成成的市场场。演界界网，中中国首家家演示设设计交易易平台。。基于演演示设计计的一站站式在线线演示、、素材销销售、服服务交易易系统是房地产产开发市市场,其经营主主体为各各房地产产开发公公司,其经营内内容是按按照城市市总体规规划和小小区建设设规划,对土地进进行初级级开发和和再次开开发。然然后将开开发出来来的房地地产出售售给用地地、用房房单位或或个人。。备注：三通一平平：通水、通通电、通通道路,土地平整整七通一平平：通上水（（自来水水）、下下水（防防水、雨雨水排放放）、电电、煤、、道路、、电讯、、热、土土地平整整。50%1324《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。30%70%45%五证两书530%《商品房销销售(预售)许可证》经相关部部门审批批，销售售商品房房的批准准性文件件。《商品房房质量保保证书》》《商品房房使用说说明书》》由于房产产的特性性，在交交房时必必须有质质量保证证书，里里面会有有详细的的质量保保证及使使用说明明等。一般购房房者记不不住“五五证”的的名称，，购房时时只需看看一下《国有土地地使用证证》和《预售许可可证》这“两证证”就行行了。因因为如果果开发商商未取得得《建设用地地规划许许可证》和《建设工程程规划许许可证》是拿不到到《国有土地地使用证证》的，未取取得上述述两个《规划许可可证》和《施工许可可证》是拿不到到《预售许可可证》的。开发发商取得得了《预售许可可证》就可以证证明该项项目在规规划、、工程、、土地使使用等方方面通过过了政府府的批准准，就具具备了将将开发的的商品房房进入市市场交易易的资格格。五证两书全名套内内建筑面面积，是是由以下下三部分分组成的的：套内内使用面面积+套内墙体体面积（（外墙等等共有墙墙算一半半）+阳台建筑筑面积套内面积积1、套内内房屋使使用面积积为套内内房屋使使用空间间的面积积，以水水平投影影面积按按以下规规定计算算：a.套内房房屋使使用面积积为套内内卧室、、起居室室、过厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、厕厕所、储储藏室、、壁橱等等空间面面积的总总和。。b.套套内内部部楼梯按按自然层层数的面面积总和和计入使使用面积积。c.不包括括含在结结构面积积内的套套内内部部烟囱囱、通风风道、管管道井均均计入使使用面积积。d.内墙面面装饰厚厚度计入入使用面面积。2、套内内墙体面面积是套套内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体或其他他承重支支撑体所所占的面面积，其其中各套套之间间的分隔隔墙和套套与公共共建筑空空间的分分隔以及及外墙(包括山山墙)等等共有墙墙，均按按水平投投影面积积的一半半计入入套内墙墙体面积积。套内内自由墙墙体按水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。3、套内阳阳台建筑筑面积均均按阳台台外围与与房屋外外墙之间间的水平平投影面面积计算算。其中中封闭的的阳台按按水平投投影全全部计算算建筑面面积，未未封闭的的阳台按按水平投投影的一一半计算算建筑面面积。商品房：：是指开发发商以市市场地价价取得土土地使用用权进行行开发建建设并经经过国土土局批准准在市场场上流通通的房地地产，它它是可领领独立房房地产证证并可转转让、出出租、继继承、抵抵押、赠赠与、交交换的房房地产平平台。现房是指开发发商已办办妥房地地产权证证（大产产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。通常常意义上上指的现现房是指指项目已已经竣工工可以入入住的房房屋。尾房又称扫尾尾房。它它是房地地产业进进入散户户零售时时代的产产物，是是空置房房中的一一种。一一般情况况下，当当商品住住宅的销销售量达达到80％以后，，一般就就进入房房地产项项目的清清盘销售售阶段，，此时所所销售的的房产，，一般称称为尾房房。开发发商经过过正常的的销售后后剩下了了少量没没有竞争争力的房房子，这这些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是楼层层不佳、、位处两两级，其其中一层层大多不不带小花花园且遮遮挡较严严重。期房是指开发发商从取取得商品品房预售售许可证证开始至至取得房房地产权权证大产产证止，，在这一一期间的的商品房房称为期期房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签预售合合同。准现房是指房屋屋主体已已基本封封顶完工工，小区区内的楼楼宇及设设施的大大致轮廓廓已初现现，房型型、楼间间距等重重要因素素已经一一目了然然，工程程正处在在内外墙墙装修和和进行配配套施工工阶段的的房屋。。2020103房地产专专业术语语建筑基底底面积：：指建筑物物首层的的建筑面面积；；基底面积积建筑基底底面积建筑面积积总建筑面面积:指在建设设用地范范围内单单栋或多多栋建筑筑物地面面以上及及地面以以下各层层建筑面面积之总总和。建筑面积积:成套房屋屋的建筑筑面积=套内建筑筑面积+分摊的共共有公用用建筑面面积Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7计算建筑筑面积的的规定符合以下下条件之之一的需需计算房房屋的全全部建筑筑面积：：永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算。房屋内的的夹层、、插层、、技术层层及其梯梯间、电电梯间等等其高度度在2.20M以上部位位计算建建筑面积积。穿过房屋屋的通道道，房屋屋内的门门厅、大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层层高在2.20M以上的，，按其水水平投影影面积计计算。楼梯间、、电梯（（观光梯梯）井、、提物井井、垃圾圾道、管管道井等等均按房房屋自然然层计算算面积。。房屋在天天面上，，属永久久性建筑筑，层高高在2.20M以上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房及及斜面结结构屋顶顶高度在在2.20M以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。。挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影面积积计算。。属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5符合以下下条件之之一的只只能计算算房屋的的全部建建筑面积积的一半半：与房屋相相连有上上盖无柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其围护结结构外围围水平投投影面积积的一半半计算。。独立柱、、单排柱柱的门廊廊、车棚棚、货棚棚等属永永久性建建筑的，，按其上上盖水平平投影面面积的一一半计算算。未封闭的的阳台、、挑廊，，按其围围护结构构外围水水平投影影面积的的一半计计算。无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积的一一半计算算。有顶盖不不封闭的的永久性性的架空空通廊，，按外围围水平投投影面积积的一半半计算。。Phase1Phase2Phase3Phase4Phase5Phase6Phase7符合以下下条件之之一的不不能计入入房屋的的建筑面面积：层高小于于2.20m以下的夹夹层、插插层、技技术层和和层高小小于2.20m的地下室室和半地地下室。。突出房屋屋墙面的的构件、、配件、、装饰柱柱、装饰饰性的玻玻璃幕墙墙、垛、、勒脚、、台阶、、无柱雨雨篷等。。房屋之间间无上盖盖的架空空通廊。。房屋的天天面、挑挑台、天天面上的的花园、、泳池。。建筑物内内的操作作平台、、上料平平台及利利用建筑筑物的空空间安置置箱、罐罐的平台台。骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分利用引桥桥、高架架路、高高架桥、、路面作作为顶盖盖建造的的房屋。。Phase8Phase9活动房屋屋、临时时房屋、、简易房房屋。独立烟囱囱、亭、、塔、罐罐、池、、地下人人防干、、支线。。03040201可分摊的的公共部部分为本幢楼的的大堂、、公用门门厅、走走廊、过过道、公公用厕所所、电（（楼）梯梯前厅厅、楼梯梯间、电电梯井、、电梯机机房、垃垃圾道、、管理井井、消防防控制室室、水泵泵房、水水箱间、、冷冻冻机房、、消防通通道、变变配电室室、煤气气调压室室、卫星星电视接接收机房房、空调调机房、、热水锅锅炉房房、电梯梯工休息息室、值值班警卫卫室、物物业管理理用房等等，以及及其他功功能上为为该建筑筑服务的的专用用设备用用房，套套内公用用建筑空空间之间间的分隔隔墙及外外墙（包包括山墙墙、墙体体面积水水平投影影面积积的一半半）。不应分摊摊的共有有建筑面面积包括从属属于人防防工程的的地下室室、半地地下室；；供出租租或出售售的固固定车位位或专用用车库；；幢外的的用做公公共休憩憩的设施施或架空空层；不应计入入的公用用建筑空空间有仓库、机机动车库库、非机机动车库库、车道道、供暖暖锅炉房房、作为为人防防工程地地下室、、单独具具备使用用功能的的独立使使用空间间，售房房单位自自营、自自用的房房屋，为为多幢幢房屋服服务的警警卫室、、管理（（包括物物业管理理用房））；公用建筑筑面积的的分摊方方法：多层住宅宅需要先先求出整整幢房屋屋和共有有建筑面面积分摊摊系数，，再按按幢内的的各套内内建筑面面积比例例分摊。。多功能能综合楼楼须先求求出整幢幢房屋和和幢内不不同功能能区的的共有建建筑面积积分摊系系数，再再按幢内内各功能能区内建建筑面积积比例分分摊；；共有建筑筑面积（（分摊面面积）共有建筑筑面积（（分摊面面积）：：商品房房公用面面积的分分摊以幢幢为单位位，与本本幢楼房房不相连连的公用用建筑面面积不得得分摊给给本幢幢楼房的的住户；；共有建筑面积计算公式公用建筑筑面积=整栋建筑筑的面积积—各套套内内建筑面面积之和和—已作为独独立使用用空间间租、售售的地下下室、车车棚、人人防工程程地下室室；共用建筑筑面积分分摊系数数=公用建筑筑面积/各套内建建筑面积积之和；；分摊的公公用建筑筑面积=各套内建建筑面积积×公用建筑筑面积分分摊系数数；使用面积即地毯面面积，是是每套住住宅户内内除墙体体厚度外外全部净净面积的的总和其其中包括括卧室、、起居居室、厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、储储藏室、、壁柜、、不吊柜柜、户内内楼梯(按投影面面积)、阳台台；斜面屋顶顶结构的的房间，，层高低低于2.20米的部分分不计入入面积；；使用率=套内使用用面积/总建筑面面积它是“建建筑面积积”扣除除公共分分摊面积积后的余余额实用面积积实用率：：实用率是是套内建建筑面积积和住宅宅面积之之比，大大于使用用率；即实用率＝＝套内建建筑面积积／套内内建筑面面积＋分分摊的共共有共用用建筑面面积；得房率是是指套（（单元））套内建建筑面积积与套（（单元））建筑面面积之比比；得房率即得房率率＝套内内建筑面面积／套套内建筑筑面积＋＋分摊的的共有公公用建筑筑面积；；建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）；即：∑基底面面积/用地面积积×100%=建筑覆盖盖率（建建筑密度度）；建筑覆盖盖率（建建筑密度度）备注：密密度越低低，小区区绿地面面积和活活动场地地越大。。容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；容积率越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）容积率即：总建建筑面积积/总用地面面积=容积率；；备注：各各类型物物业容积积率一般般规定如如下：a.独立别墅墅为0.2~0.5；b.联排别墅墅为0.4~0.7；c.6层以下多多层住宅宅为0.8~1.2；d.11层小高层层住宅为为1.5~2.0；e.18层高层住住宅为1.8~2.5；f.19层以上住住宅为2.4~4.5。绿化率绿地率绿地面积积指能够用用于绿化化的土地地面积，，不包括括屋顶绿绿化、垂垂直绿化化和覆土土小于2米的土地地；在建设用用地范围围内各类类绿地面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）在建设用用地范围围内全部部绿化种种植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率（（%）；层高：是指下层层楼板面面到上层层楼层面面之间的的距离，，也就是是一层房房屋的高高度。净高：住宅的净净高是指指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离；层高与净净高的关系可可以用公公式来表表示：净高=层高－楼楼板厚度度；即层高和和楼板厚厚度的差差叫“净净高"层高和和净高高进深与与开间间进深：：是指房房间的的前墙墙壁到到后墙墙壁之之间的的垂直直距离离，即即房间间纵向向尺度度。进进深大大的住住宅可可以有有效地地节约约用地地，但但为了了保证证建成成的住住宅可可以有有良好好的自自然采采光和和通风风条件件，住住宅的的进深深在设设计上上有一一定的的要求求，不不宜过过大；开间：：是指房房间的的左墙墙壁到到右墙墙壁之之间的的垂直直距离离，即即房间间横向向尺度度。因为是是就一一自然然间的的宽度度而言言，故故称开开间。。户型比比：指各种种户型型在总总户数数中所所占百百分比比，就就是体体现在在一定定数量量建筑筑中，，各种种不同同套型型占总总套数数的比比重；；面积误误差比比=（产产权登登记面面积－－合同同约定定面积积）××100%/合合同约约定面面积；面积误误差比比、户户型比比阳台、、平台台、走走廊、、玄关关、隔隔断、、过道道阳台：：泛指有有永久久性上上盖、、有围围护结结构、、有台台面、、与房房屋相相连、、可以以活动动和利利用的的房屋屋附附属设设施,供居住住者进进行室室外活活动、、晾晒晒衣物物等的的空间间。根根据其其封闭闭情况况分为为非封封闭闭阳台台和封封闭阳阳台；；根据据其与与主墙墙体的的关系系分为为凹阳阳台和和凸阳阳台；；根据据其空空间位位置置分为为底阳阳台和和挑阳阳台；；平台：：平台是是指供供居住住者进进行室室外活活动的的上人人屋面面或由由住宅宅底层层地面面伸出出室外外的部部分；；走廊：：走廊是是指住住宅套套外使使用的的水平平交通通空间间；玄关：：玄关就就是登登堂入入室第第一步步所在在的位位置，，它是是一个个缓冲冲过渡渡的地地段。。居室室是家家庭的的““领地地“，，讲究究一定定的私私密性性，大大门一一开，，有玄玄关阻阻隔，，外人人对室室内就就不能能一览览无无余。。玄关关一般般与厅厅相连连，由由于功功能不不同，，需调调度装装饰手手段加加以分分割就就是自自己人人回回家，，也要要有一一块放放雨伞伞、挂挂雨衣衣、换换鞋、、搁包包的地地方。。平时时，玄玄关也也是接接受邮邮件件、简简单会会客的的场所所；隔断：：隔断是是指专专门作作为分分隔室室内空空间的的不到到顶的的半截截立面面；过道：：过道是是指住住宅套套内使使用的的水平平交通通空间间；多层建建筑指四层层至六六层的的建筑筑超高层层建筑筑指高度度超过过100m的建筑筑高层建建筑指十二二层以以上的的建筑筑低层建建筑指一层层至三三层的的建筑筑按层数数划分分建筑筑类型型小高层层建筑筑指七层层至十十二层层的建建筑建筑的结构有哪些形式？建筑结结构是是指在在建筑筑物（（包括括构筑筑物））中，，由建建筑材材料做做成用用来承承受各各种荷荷载或或者作作用，，以起起骨架架作用用的空空间受受力体体系。。钢结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢材材料建建造的的，包包括悬悬索结结构；；建筑的结构有哪些形式？钢筋混混凝土土结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢筋筋混凝凝土建建造的的。包包括薄薄壳结结构、、大模模板现现浇结结构及及使使用滑滑模、、升板板等建建造的的钢筋筋混凝凝土结结构的的建筑筑物；；钢、钢钢筋混混凝土土结构构：是指承承重的的主要要构件件是用用钢、、钢筋筋混凝凝土建建造的的混合结结构：：是指承承重的的主要要构件件是用用钢筋筋混凝凝土和和砖木木建造造的。。如一一幢房房屋的的梁是是用钢钢筋混混凝凝土制制成，，以砖砖墙为为承重重墙，，或者者梁是是用木木材建建造，，柱是是用钢钢筋混混凝土土建造造；建筑的结构有哪些形式？砖木结结构：：是指承承重的的主要要构件件是用用砖、、木材材建造造的。。如一一幢房房屋是是木制制房架架、砖砖墙、、木柱柱建建造的的；建筑的结构有哪些形式？其他结结构：：是指凡凡不属属于上上述结结构的的房屋屋都归归此类类。如如竹结结构、、砖混混结构构、窑窑洞等等；建筑的结构有哪些形式？钢混结结构住住宅的的结构构材料料是钢钢筋混混凝土土，即即钢筋筋、水水泥、、粗细细骨料料（碎碎石））、水水等等的混混合体体。这这种结结构的的住宅宅具有有抗震震性能能好、、整体体性强强、抗抗腐蚀蚀能力力强、、经久久耐耐用等等优点点，并并且房房间的的开间间、进进深相相对较较大，，空间间分割割较自自由。。目前前，多多、高高层层住宅宅多采采用这这种结结构。。但这这种结结构工工艺比比较复复杂，，建筑筑造价价也较较高；；钢混结结构住住宅砖混结结构住住宅砖混结结构一般指指把砖砖砌体体用作作内外外承重重墙或或隔墙墙，楼楼盖、、屋盖盖、梁梁、柱柱（也也可是是砖砖柱））是钢钢筋混混凝土土作用用在墙墙柱上上的荷荷载，，主要要是由由梁板板传来来的屋屋盖、、楼盖盖上的的活活、恒恒荷载载，它它通过过墙柱柱基础础传到到地基基。作作用在在纵墙墙上的的水平平荷载载（如如风荷荷）一一部部分直直接由由纵墙墙传给给横墙墙，另另一部部分则则通过过屋盖盖和楼楼盖传传给横横墙，，再由由横墙墙传至至基基础，，最后后传给给地基基，承承重墙墙的厚厚度及及长度度是根根据强强度和和稳定定性的的要求求，通通过计计算算来确确定的的；在在砖砖混结结构中中的梁梁有门门窗过过梁、、圈梁梁、雨雨蓬梁梁、阳阳台梁梁、楼楼梯梁梁等，，这些些梁的的长度度、、配筋筋和截截面尺尺寸，，除圈圈梁是是按构构造配配筋外外，其其它都都是通通过计计算设设计的的，圈圈梁主主要要作用用是提提高房房屋空空间刚刚度、、增加加建筑筑物的的整体体性，，提高高砖石石砌体体的抗抗剪、、抗拉拉强强度，，因此此圈梁梁不是是承重重梁，，当圈圈梁用用作过过梁时时，只只在过过梁部部位按按设计计配筋筋，其其它它部位位仍是是按构构造配配筋，，有许许多把把圈梁梁当作作承重重梁对对待，，随意意将圈圈梁下下墙体体敲掉掉，，则留留下了了不安安全的的隐患患；框架结结构框架结结构是是指由由梁和和柱组组成框框架共共同抵抵抗适适用过过程中中出现现的水水平荷荷载和和竖向向荷载载。采采用结结构的的房屋屋墙体体不承承重，，仅起起到围围护和和分隔隔作用用，一一般用用预制制的加加气混混凝土土、膨膨胀珍珍珠岩岩、空空心砖砖或多多孔砖砖、浮浮石、、陶粒粒等轻轻质板板材等等材料料砌筑筑或装装配而而成。。优点：：1、空间分分隔灵灵活，，自重重轻，，节省省材料料；2、采用现现浇混混凝土土框架架时，，结构构的整整体性性、刚刚度较较好，，设计计处理理也能能达到到较好好的抗抗震效效果，，而且且可以以把梁梁或柱柱浇注注成各各种需需要的的截面面形状状。缺点：1、框架结构的侧向向刚度小，属柔柔性结构框架，，在强烈地震作作用下，结构所所产生水平位移移较大，易造成成严重的非结构构性破坏，适用用于非抗震设计计2、钢材和水泥用量量较大，构件的的总数量多，吊吊装次数多，接接头工作量大，，工序多，浪费费人力，施工受受季节、环境影影响较大；3、不适宜建造高层层建筑，框架架是由梁柱构成成的杆系结构，，其承载力和刚刚度都较低，故故一般适用于建建造不超过15层的房屋。特点剪力墙结构11、剪力墙的主要要作用是承担竖竖向荷载（重力力）、抵抗水平平荷载（风、地地震等）；23剪力墙结构中墙墙与楼板组成受受力体系，缺点点是剪力墙不能能拆除或破坏，，不利于形成大大空间，住户无无法对室内布局局自行改造；短肢剪力墙结构应用越来越越广泛，它采用用宽度（肢厚比比）较小的剪力力墙，住户可以以一定范围内改改造室内布局，，增加了灵活性性，但这是以整整个结构受力性性能的降低为代代价的（虽然有有试验和研究表表明这种降低幅幅度较小）。剪力墙结构(shearwallstructure）是用钢筋混凝凝土墙板来代替替框架结构中的的梁柱，能承担担各类荷载引起起的内力，并能能有效控制结构构的水平力，这这种用钢筋混凝凝土墙板来承受受竖向和水平力力的结构称为剪剪力墙结构。1配套设施住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；2骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；3露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；4外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；5建筑小品指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；承重墙：是指在砌体结构构中支撑着上部部楼层重量的墙墙体，在工程图图上为黑色墙体体，打掉会破坏坏整个建筑结构构；承重墙是经经过科学计算的的，如果在承重重墙上打孔装修修，就会影响建建筑结构稳定性性，改变了建筑筑结构的体系。。是非常危险的的事情，非专业业设计人员最好好不要改变承重重墙。非承重墙：指不支撑着上部部楼层重量的墙墙体，只起到把把一个房间和另另一个房间隔开开的作用，在工工程图上为中空空墙体，对建筑筑结构没什么大大的影响。预置板：指预先按照尺寸寸统一制作的楼楼板，到时候再再直接铺上去，，这样可以使施施工速度加快，，造价低，但整整体抗震性和抗抗渗性较差，厨厨、卫一定不能能用。现浇板：指在施工现场直直接用水泥浇铸铸的楼板。什么叫房屋的产产权？房屋产权指的是房屋所有有对房屋所拥有有的完全所有权权，主要包括对对房屋的占有，，使用，处分和和收益权。简单单说就是拥有使使用该房屋，或或出租该房屋获获取租金收入，，出售该房屋获获取增值，将该该房屋抵押给银银行或其他组织织或个人进行融融资或贷款等权权利。房屋作为为不动产，与土土地是不可分割割的一个整体，，房屋在发生转转让等产权变更更时，必然是房房地一体进行的的，不可能将房房屋与土地分割割开来处分。在在具体的房地产产项目销售中，，房屋，开发商商拥有产权并独独立出售，出租租的车库等有产产权，但像属于于小区绿地等部部分的土地及/或公建，对购房房而言，就不具具备产权的概念念。产权包括什么？？房屋的使用权：：房屋的使用权是是指对房屋拥有有的享用权。房房屋租赁活动成成交的是房屋的的使用权；房屋的使用权不不能出售、抵押押、赠与、继承承等，它包含在在房屋的所有权权之中；房屋的所有权：：房屋的所有权：：房屋的所有权权为房屋的占有有权、管理权、、享用权、排他他权、处置权（（包括出售、出出租、抵押、、赠与、继承））的总和。拥有有了房屋的所有有权就等于拥有有了在法律允许许范围内的一一切权利；取取得房屋所有权权的方式有很多多，现归纳如下下：取得房屋屋所有权的方式式有很多，现归归纳如下：1、依法新建的房房屋；2、添附的房屋，，如翻建、扩建建、加层等；3、通过买卖、赠赠与、互换等民民事法律行为取取得所有权的房房屋；4、继承或受遗的的房屋；产权包括什么？？房屋他项权：房屋的他项权利利是指由房屋的的所有权衍生出出来的典权、租租赁权、抵押权权、继承权等等权利；土地使用权：是指土地使用者者在法律允许范范围内对依法交交由其使用的国国有土地或者集集体土地的占占有、使用以及及部分收益、处处分的权利；住宅所有权：住宅所有权是指指住宅建筑本身身和其附属设备备的所有权。不不包括宅基地和和院地；房屋处分权：指房屋所有权人人在法律许可范范围内对其房屋屋拥有的处置权权利。处分有两两种情况事实实处分和法律处处分；房屋占有权：指房屋所有人对对房屋实际控制制的权利。它可可以与所有权分分离，故非所有有权人也可能能享有房屋占有有权；房屋产权：房屋产权是指房房产的所有者按按照国家法律规规定所享有的权权利，也就是房房屋各项权益益的总和，即房房屋所有者对该该房屋财产的占占有、使用、收收益和处分的权权利；产权置换：是指居民之间以以自身原有产权权房进行置换的的一种业务。一一般是在中介的的撮合下进行行，并可由中介介代办置换手续续；共有房产：指两个或两个以以上的人对同一一项房产共同享享有所有权；共同共有房产：：指两个或两个以以上的人，对全全部共有房产不不分份额享有平平等的所有权；；产权包括什么？？30302房地产专业术语语———之销售术术语篇01房屋的产权面积积：房屋的产权面积积系指产权主依依法拥有房屋所所有权的房屋建建筑面积。房屋屋产权面积由由直辖市、市、、县房地产行政政主管部门登记记确权认定；房屋预测面积：：预测面积是指在在商品房期房（（有预售销售证证的合法销售项项目）销售中，，根据国家规规定，由房地产产主管机构认定定具有测绘资质质的房屋测量机机构，主要依据据施工图纸、实实地考察和国国家测量规范对对尚未施工的房房屋面积进行一一个预先测量计计算的行为，它它是开发商进进行合法销售的的面积依据；房屋实测面积：：实测面积是指商商品房竣工验收收后，工程规划划相关主管部门门审核合格，开开发商依据国国家规定委托具具有测绘资质的的房屋房屋测绘绘机构参考图纸纸、预测数据及及国家测绘规规范之规定对楼楼宇进行的实地地勘测、绘图、、计算而得出的的面积。是开发发商和业主的的法律依据，是是业主办理产权权证、结算物业业费及相关费用用的最终依据；；房屋的产权面积积、预测面积、、实测面积商品房的销售面面积：商品房按“套””或“单元”出出售，商品房的的销售面积即为为购房者所购买买的套内或单单元内建筑面积积（以下简称套套内建筑面积））与应分摊的公公用建筑面积之之和。商品房房销售面积＝套套内建筑面积＋＋分摊的公用建建筑面积；实际销售面积：：是指报告期已竣竣工的房屋面积积中已正式交付付给购房者或已已签订（正式））销售合同的的商品房屋面积积。不包括已签签订预售合同正正在建设的商品品房屋面积，但但包括报告期期或报告期以前前签订了预售合合同，在报告期期又竣工的商品品房屋面积；预售面积：是指报告期末已已竣工的可供销销售或出租的商商品房屋建筑面面积中，尚未销销售或出租的的商品房屋建筑筑面积，包括以以前年度竣工和和本期竣工的房房屋面积，但不不包括报告期期已竣工的拆迁迁还建、统建代代建、公共配套套建筑、房地产产公司自用及周周转房等不可可销售或出租的的房屋面积；商品房的销售面面积、实际销售售面积、预售面面积契税：是以所有权发生生转移变动的不不动产为征税对对象，向产权承承受人征收的一一种财产税。应应缴税范围包括括：土地使用权权出售、赠与和和交换，房屋买买卖，房屋赠与与，房屋交换等等。重庆现行征征收标准为：首首套普通住宅90㎡以下的为为1.0%，144㎡以下下的首套普通住住宅为1.5%；非普通住宅3%。公共维修基金：：公共维修基金是是指住宅楼房的的公共部位和共共用设施、设备备的维修养护基基金，非电梯房房交存比例为50元/平方米，电梯房房交存比例为80元/平方米印花税：印花税是对经济济活动和经济交交往中书立（书书立指以书面的的形式产生的各各种合同，字据据，帐薄等。））、领受凭证征征收的一种税。因采用在应税税凭证上粘贴印印花税票作为完完税的标志而得得名。房地产登记：即房地产产权登登记，是指经申申请人申请，由由房地产登记机机构将申请人的的房地产权利和和其他应当记载载的事项在房