年上海某综合房地产项目提案报告

*****项目提案报告**商办事业部部·市场研究部部二00四年六月月前言市场篇1、项目市场分分析项目立地条件分分析项目概况用地性质本地块用地性质质为综合用地地，土地使用用年限：70年规划指标：规划总用地面积积：847877.7平方米总建筑面积：22327977平方米住宅总建筑面积积：89710平方米**居（LOFFT）总建筑面面积：78081平方米商业街总建筑面面积：16000平方米综合容积率：22.44,绿化率：35..2%地块现状分析办公和住宅用地地处于场地平平整阶段，商商业地块正在在打桩。项目周边环境分分析周边环境项目南部**路路为一条小马马路，周边聚聚集了一批代代拆厂房及旧旧公房，路况况有待改善。项目北部辽源西西路为一条机机动车单行道道，两边的建建筑以老式公公房为主，沿沿街有小型的的便利店等生生活商业配套套。**路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺项目西部大连西西路为区域的的主干道，路路况良好，是是通往虹口及**路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺周边交通条件从车行系统来看看，项目依靠靠主干道大连连路，车行可可快速到达陆陆家嘴、上海海不夜城、人人民广场、四四川北路和五五角场等主要要商业商务中中心。同时轨轨道交通4号线和8号线均在本本项目邻近区区域设站，借借助轨道交通通体系，可大大大提升本项项目的交通条条件，便于人人流的疏导，扩扩大项目的影影响。但项目临近的***路、辽源源西路均为单单行道，将对对本项目的出出行和未来商商业人流的导导入带来不便便。周边商业生活配配套该项目距离控江江路商业街较较近，可以满满足一般的购购物需求。沿沿大连路有些些规模尚可的的餐饮店，如如即将开业的的苏浙汇等。其其他的小马路路上有一些便便利店和面包包房等。整个个配套基本可可以满足普通通居民的日常常生活。同时，本项目到到达四川北路路、五角场、提提篮桥等地区区的车程一般般在15分钟以内，因因此本案也处处于几大商圈圈的共同辐射射范围之内。因因此本项目较较为齐全的商商业配套为本本项目带来生生活便利的同同时，也将增增大项目商业业部分的市场场竞争。小结综上而言，目前前本项目的区区域环境较为为一般，虽然然大连路和轨轨道交通的建建设对项目交交通条件有极极大的提升作作用，但辽源源西路和***路为单行道道，对本项目目的办公和商商业产品十分分不利。随着北外滩、东东外滩开发的的相继启动以以及“知识杨浦”的打造，未未来仍将有效效的改善项目目的市场环境境，同时鉴于于项目产品在在上海市场的的开创性，报报告对上海市市宏观经济和和宏观房地产产市场的发展展形式、项目目周边的市政政规划以及区区域市场的依依赖度较大，因因此以下报告告将立足于本本案，着力于于关注宏观经经济环境、市市政规划、竞竞争市场趋势势等三个外部部因素，分析析项目未来所所面临的经济济环境。市场场环境以及规规划前景。项目宏观市场环环境分析上海市宏观经济济指标向好，房房产政策趋严严。房地产业是上海海国民经济发发展的支柱产产业之一，具具有很强的产产业综合性和和关联性，对对宏观经济的的敏感度极高高。近几年上上海宏观经济济健康的运行行形势为本市市房地产业提提供了十分有有利的发展契契机。源源不断的需求求动力——国民经济持持续快速增长长90年代以来，上上海市GDP增长在稳定11%—13%之间，高于于全国平均增增长水平2—3个百分点。2003年上海海市实现国内内生产总值（GDP）6250..81亿元，按可可比价格计算算，比上年增增长11.8%，是上海市市经济连续第第12年保持两位位数增长，也也是自1997年以来6年中增长最最快的一年。2003年上海海市人均国内内生产总值达达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济济呈现增速发发展的趋势日日益明显。市民消费升级全市居民收入继继续增加，房房产等高档消消费品支出明明显增加。2003年，全市职工工年平均工资资为22160元，比上年年增长13.8%。年末，全市城乡居居民储蓄存款款余额6054..6亿元，当年年新增1139..02亿元。吃、穿穿、用等商品品消费分别比上上年增长7.5%、7%和11.1%%，汽车、房房产等高档消消费品支出明明显增加，消消费升级趋势势日益明显。市场需求动力呈呈多元化——外向型经济济快速发展，间间接推动外资资消费2003年上海海市积极实施施促进外贸出出口的政策措措施，推进出出口加工区建建设，外贸出出口实现了高高速增长。全全年外贸进出出口总额1123..97亿美元，比比上年增长54.7%。其中外商商投资企业出出口308.113亿美元，比比上年增长60.8%，占全市出出口总额的63.6%。随着上海城市投投资环境的优优化，对外商商的吸引力不不断上升。2003全年批准外外商直接投资资合同项目4321项，比上年年增长43.5%；吸收外资资合同金额110.664亿美元，增增长23.5%；实际到位位金额58.5亿美元，增增长30.1%。居住环境的不断断升级、改善善——重大工程建建设硕果累累累2003年，本本市重大工程程建设全面丰丰收，完成投投资621.552亿元，占全全社会固定资资产投资的比比重超过四分分之一。功能能性、枢纽型型、网络化的的城市基础设设施建设大规规模开展。上上半年“一桥两隧”开通将中心心城区过黄浦浦江的车道由由26条迅速增加加到44条；年内新新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公公路等项目将将继续优化本本市骨干道路路网、高速公公路网的布局局，增强对外外交通的整体体功能。继续全面推进城城市绿化建设设，城市生态态环境继续改改善。“一号重大工工程”硕果累累，徐徐家汇公园三三期、外环线线400米绿带一期期工程、上海海广场公园项项目、虹桥河河滨公园等绿绿化项目相继继完工，新增增绿地超过2100公顷，为进进一步改善城城市形象和环环境奠定了基基础。保持惯性前进的的上海地产市市场2003年，上上海市房地产产市场继续保保持快速发展展，呈现出投投资总量扩张张，市场供需需两旺，市场场结构总体合合理的态势。随着房地产投资资和商品房市市场价格的快快速增长，自自2003年以来政府府宏观调控力力度也不断加加大，一系列列金融、土地地、房产政策策相继出台，为为房地产业的的长期稳定发发展提供政策策护航。房地产市场投资资规模不断扩扩大。房地产产业的支柱产产业地位不断断提高，开发发投资规模创创历史新高。2003年全年房地地产业实现增增加值461.888亿元，比上上年增长13.7，占当年全全市增加值的的7.4%。房地产投资增长长加快，全年年投资总额突突破900亿元，共完完成901.224亿元，比上上年增长20.3%，增幅同比比增加1.6个百分点；；对全社会固固定资产投资资增长贡献率率达57.5%，成为扩大大投资需求的的重要推动力力。其中，外外商（包括港港澳台地区）投投资增速强劲劲，共完成投投资147.112亿元，比上上年增长43.1%，增速高于于其他各类投投资主体。上海住宅市场总总体情况房地产市场供需需总体均衡2003年，本本市商品房竣竣工面积2139..99万㎡，比上年增增长25.3%；销售面积2224..47万㎡，增长20.5%，市场供需需两旺，达到到高位均衡。如如图所示，自自2000年以来，上上海房地产市市场整体供求求平衡。市场消费能力巨巨大，市场价价格快速增长长在销售价格和销销售面积的双双重拉动下，2003年本市全年年商品房销售售额达到1216..34亿元，同比比增长49.2%，同年商品品房平均销售价格达到到5,1188元/㎡，预售成交均均价为5717..4元/㎡，首次超过过北京成为全全国房价最高高的省份城市市，并分别以24.2%和16.8%%的增长速度度成为全国房房价增长最快快的省市之一。今年第第一季度上海海房价同比上上涨28.3%，土地交易易价格上涨22.6%，仍远远超超过同期GDP和人均收入入的增长幅度度。供求关系的转变变2003年，上上海市商品房房供应与成交交情况都达到到了一个新的的高峰，批准准预售面积达达到3385..5万㎡，其中中，住宅批准准预售面积为为3150..7万㎡，占到到了93%；商品房预预售登记面积积相比2002年也有近200万㎡的增加加，达到2869..4万㎡，其中中，住宅预售售登记面积为为2711万㎡。两者者的增幅分别别为29.7%和6.8%，市场供应应增长速度明明显。2004年一季季度，上海市市商品房批准准预售面积为为475.2万㎡；商品品房预售登记记面积为617.1万㎡。经过2003年的供应热热潮后，市场场供应有所减减少，但市场场需求仍与2003年同期基本本保持相同水水平。1997年至22004年一季度，上上海市商品房房的交易量增增速始终超过过供应量，在在此作用下，市市场由供大于于求的总态势势过渡到供求求平衡，至2001年开始供不不应求。2002年，商品房房的供应和交交易双双攀升升到2500万㎡以上的的高位，当年年供求比保持持在1：1.08，供应缺口口为75.83万㎡，市场场处于求略大大于供、适度度紧张的状态态。在2003年供供求关系再度度发生变化.日益攀升的房价价2002年，上上海市区12个行政区商商品房预售登登记总面积为为2261..70万㎡，成交交总金额为1121..6亿元，商品品房平均成交交单价为4960元；2003年，上海商商品房平均销售价格达到到5118元/㎡，预售成交均均价为5717..4元/㎡，首次超过过北京成为全全国房价最高高的省份城市市。上海办公市场总总体情况据权威机构统计计，随着国内内外资本源源源不断的汇集集，上海国际际化大都市的的地位已逐步步确立，加之之2010年世博会的的拉动效应，自自从去年以来来，上海办公公楼租金一路路走高，涨幅幅已达亚洲第第一、全球第第三。据有关数据显示示，靠着甲级级写字楼租赁赁兴旺、乙级级写字楼销售售顺畅，上海海市办公楼空置率率已降至六年年来的最低点点。戴德梁行行第一季度统统计也表明，今今年一季度上上海甲级办公公楼的整体吸吸纳量明显加加速。从上季季度的3.9万平方米上上升到7.5万平方米，其其中绝大部分分需求来自浦浦西地区。空空置率也从上上季度的11.5%降低为11.1%，面积仅40.6万平方米。自1997年以以来，办公用用房的销售状状况一直保持持在较为稳定定的状况，基基本在40万-50万平方米/年，办公用用房的租赁状状况受到需求求变化影响较较大，变化也也较大，总体体来说呈逐年年增长的态势势。近年来，办办公用房的租租赁和销售比比例保持在4：1的状态，2002--2003年以来甲级级办公楼市场租租金一直保持持上涨，随着着各板块写字字楼入住率的的不断提高，可可供应面积不不断减少，小小陆家嘴区域域、淮海路和和南京路区域域的甲级办公公楼出现供不不应求的局面面。办公楼市场以其其强劲的租金金走势，稳定定的租户来源源，使一些实实力雄厚的公公司对购买办办公楼表现出出浓厚兴趣，以以基金为主的的投资客也看看准其中的稳稳健回报，积积极介入，办办公楼市场从从而受到了投投资客的追捧捧。上海各类企业（上上海/外地/外资）数量量比例分析不同办公面积段段的比例分析析办公楼入驻企业业行业分析贸易，高科技，咨咨询，金融保保险类公司数数量明显较多多，约占到所所有外来企业业的50%。这无疑和上海的的整个城市定定位相符合。随随着发展，此此种趋势会得得到进一步加加强。另外，随着外资的的大量进入，外外资的驻沪机机构和代表处处的数量会大大幅增加。从客户结构分析析看目前上海入驻办办公楼的企业业有超过50%的外来企业业，其中近20%为外地企业业，35%为外资（或或合资）企业业。在行业构成上，比比例从高到底底依次为：高高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪沪机构7%。以上各类类行业占外来来企业总量超超过60%。从发展的趋势来来看：上述各各类企业的比比例仍将呈上上升势头，特特别是金融/保险，外资资机构的数量量会大幅度增增加。从面积选择分析析看在入驻的外来企企业中，超过过50%的企业选择300M2以下的小面面积写字楼；；超过30%的企业选择300—900M2的中等面积积写字楼，其其中的21%选择的是300—600M2的面积。基本上600MM²以下构成了了目前外来企企业的主流需需求。同时，对大面积积的需求，外外来企业亦超超过了上海本本土企业，有有7%的外来企业业选择超过1500MM2的办公楼，随随着许多企业业把总部搬来来上海，这一一趋势将得到到进一步加强强。上海商业地产市市场总体情况况上海人口增长资料来源：上海海市统计局WTO对商业的的影响商业是中国加入入WTO或最先向外外开放的行业业，根据入世世协议与承诺诺，3—5年内商业零零售市场将全全面放开。外外资早已开始始大举进入商商业零售事业业，到2002年为止，世世界50家最大的零零售巨头已有有40家进入中国国，资金约为为40亿，商场超超过600家。上海市市外资商业占占社会商品零零售总额的比比例已达10%。3年内这一比比例将扩大至至30%。中国进入WTO的前景和现现实已经为国国际性公司在在上海的投资资创造了巨大大的机会。很很大程度上，这这将对房地产产市场产生长长期和持续的的推动。商业行业的政政府导向上海仍然是一个个有明显政府府导向影响力力的市场，虽虽然很大程度度上市场模式式具有最终的的决定权。有有关部门的政政策性判断不不失为一个参参考指标。“十五”上海商业发发展的主要预预测经济指标标是，到2005年,商业增加值7550亿元，年均均增长10%；社会消费品零售售总额2500亿元，年均均增长8%；批发贸易总额66700亿元，年均均增长10%；连锁商业销售额额1000亿元，占社社会消费零售售总额的40%；商业平均利润率率提高0。3—0。5个百分点，国国有大中型商商业企业亏损损面控制在20%以下.上海商业市场的的规模还将继继续扩大上海经济发展的的速度决定了了商业市场的的扩容。上海海连续8年呈两位数数高速发展的的势头，是很很难因诸如SARS这些突发因因素而嘎然而而止的。今后几年，上海海大规模市政政建设速度不不减。据不完完全统计，全全市已形成了了114个大型居住住区，新建居居住区的社区区商业中心需需求将迅速增增长，待开发发的社区商业业营业面积将将达到250万平方米，销销售额可达600亿元。按市市政府居住区区商业服务设设施占5。5%的规定保守守计算，到2005年商业市场场的增量约在在412。5—440万平方米，5年间将增长30。8%--332。86%。在完成大大规模住宅建建设之后，商商业市场将逐逐步成熟，商商业市场的增增量将趋于平平缓。外资入驻对商业业市场需求和和价格上升形形成支撑如上所述，世界界前50名大型零售售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔尔玛、法国家家乐福、德国国的麦德龙、欧欧倍德等著名名零售巨头在在上海纷纷立立足，并且都都制定了进一一步拓展市场场的计划。其其零售额已占占社会零售总总额的10%，今后3年将达到30%。由此可见见其对于商铺铺的需求仍会会增加。投资商业市场的的外资除一些些中小投资者者外，基本上上是跨国零售售巨头。他们们进入中国投投资十分慎重重，但一旦进进入通常很难难是一种短期期行为。可见见建设中的国国际化大都市市的商业市场场其潜在投资资价值正被逐逐步认可。在在20世纪80、90年代，香港港房地产市场场的持续“三高”，已表明了了外资源源不不断地进入所所具有的重要要作用。因此此，着眼于长长期发展的外外资进驻将对对上海市的商商业市场上升升构成有力支支撑。上海商业物业供供应量变化由于供应量激增增，致使商业业企业间竞争争激烈，同时时，国内出现现通货紧缩，有有效需求不足足，兼之受到到东南亚金融融危机的影响响，投资者对对于商业项目目热情下降，同同时部分项目目延期建设，供供应量开始逐逐步减少，至至2001年底达到谷谷底。从2001年底起，随随着各主要商商圈改造及区区域商业中心心建设的兴起起以及一些延延期项目的开开工，可以预预计，2002--2005年上海又将将迎来商业项项目建设的高高峰。总结住宅随着整个城市经经济的快速健健康发展，居居民收入持续续增长，经济济开放程度也也不断增加，为为本市房地产产业的快速发发展创造了极极为有利的条条件。住宅市市场继续走强强外。同时城城市居住环境境的持续改善善以及上海城城市地位的不不断上升，上上海对外省市市和外籍人士士的居住和投投资吸引力逐逐步增强，这这将为上海房房地产业特别别是高档商品品房市场创造造更多的市场场需求。办公稳中有升，特别别是甲级办公公的市场供应应量有限，空空置率保持在在很低的比例例。其他乙级办公市市场需求也基基本看好，销销售和租赁都都较为稳定。商业竞争将进一步激激烈，但是总总体市场也中中长期看好。上上海商业仍有有潜在的升值值空间。今后后几年上海商商业市场的总总体状况是，铺铺源充裕但需需求大于供给给。这种需求求大于供给的的不平衡状况况将持续一段段时间。主要要是由三方面面需求所影响响：其一是国国内商业企业业的需求；其其二是外资进进入中国市场场的需求；其其三是国内其其他投资者的的需求。上海海商业市场在在2010年世博会之之前将会涨跌跌交错，但总总体向上的趋趋势不变。从宏观调控看房房地产市场走走势《上海市商品房房销售合同网网上备案和登登记办法》近几年上海商品品房价格的上上涨总体来讲讲是需求拉动动型的，但市市场卖方依靠靠信息优势进进行市场炒作作也在一定程程度上推动了了市场价格的的上涨。《办法》正是希希望通过网上上公开的形式式使房地产销销售行为在房房地产交易中中心的监督下下进行，公示示各套商品房房状态、定金金、预（销）售售价格，来抑抑制炒订单、内内部销售等投投机行为，从从而规范房地地产市场交易易行为。期房限转自2004年004月26日起，预购购人购买的预预售商品住房房应当在竣工工并取得房地地产权证后进进行转让，并并按规定办理理房地产转移移登记；在取取得房地产权权证前，房地地产登记机构构不办理预售售商品住房转转让的预告登登记。根据官方解释，采采取这一手段段主要目的是是为了限制投投资性购买行行为，降低投投资性购房比比重，调整供供需比例，抑抑止供不应求求引起的价格格上涨，确保保房地产市场场持续、稳定定、健康的发发展。规范土地市场自2003年88月上海市国国有土地使用用权出让第三三号公告起，上上海市所有新新增经营性项项目用地均通通过公开招投投标方式进行行。一级土地地市场交易进进入一个相对对公开、透明明、公正的市市场化运作阶阶段。121号文件2003年6月月13日，央行行下发《关于进一步步加强房地产产信贷业务管管理的通知》（即121号文件）：对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫，促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作的实际操作难度。提高存款准备金金率和资本金金率，信贷规规模收缩从4月25日开开始，金融机机构存款准备备金率将普遍遍提高0.5个百分点，金金融机构将一一次性减少可可用资金高达达1100亿元左右，直直接影响到市市场资金的供供给情况。另另外近期房地地产开发固定定资产投资项项目（不包括括经济适用房房）资本金比比例也从20%提高到35%以上，信贷贷规模明显收收缩，这对资资本密集性的的房地产行业业形成较大的的冲击。目前前房地产开发发资金的80%是来自银行行信贷，融资资方式单一，因因此在货币投投放量减少、贷贷款难度加大大的情况下，房房地产行业所所需资金将进进一步吃紧。小结在良好的宏观环环境支撑下，2003年是上海房房地产快速发发展的一年，房房地产业作为为经济支柱产产业的地位获获得市场和决决策层的认可可。国家和上上海市政府出出台多项房产产、金融、土土地政策调控控楼市，本意意是为了控制制市场价格的的理性增长，防防范市场风险险，维持行业业的长期稳定定发展。本报报告认为在政政府稳健的宏宏观调控下，上上海房地产市市场可望获得得长期、稳定定的发展。结合本项目的开开发条件和实实际情况看，不不是所有的宏宏观调控政策策对本项目的的日后销售都都会造成较大大影响，本报报告认为，我我们应予以重重点关注的政政策是个人房房贷政策。本项目的项目定定位起点较高高，客户层也也锁定在高端端客户中，而而在高端客户户中，对房贷贷资金的依赖赖程度还是较较高的。在121文件中“对高档商品品房、别墅等等项目适当限限制贷款，并并提高个人购购买第二套以以上（含第二二套）住房的的应提高首付付款比例等”有明确的表表示，在今年年五一假日前前，各大商业业银行也停止止了对个人住住房贷款的发发放，虽然节节后不久就恢恢复了个人住住房贷款，但但各大银行对对贷款的发放放明显持谨慎慎态度，尤其其是高额贷款款限制十分明明显。如果今今年121文件的细则则出台，必将将对高档市场场的消费能力力进行限制，届届时很有可能能会对上海高高端市场形成成一定的冲击击。现在的风风平浪静很有有可能只是暴暴风雨的前奏奏。另外，由于期房房限转等政策策目前并为正正式对商业和和办公项目执执行，因此从从目前的形势势看，最近一一系列政策对对商业及办公公市场的负面面影响不大。特特别是办公物物业，由于其其投资客源的的比例相对不不大，租金回回升，因此市市场风险和影影响最小。商业地产市场受受到上海商业业用房面积分分割等规定的的影响，将逐逐渐走向规范范，随着一部部分泡沫的挤挤出，将对商商业地产市场场起到积极的的、长期向好好的推动作用用。项目周边重要市市政规划分析析黄浦江综合开发发北外滩CBD规规划北外滩地区是浦浦江两岸综合合开发的四个个重点区域之之一，总面积积3.14平方公里。规规划范围南临临黄浦江，北北至周家嘴路路、海宁路，西西以吴淞路为为界，东至大大连路—秦皇岛路，并并与外滩、陆陆家嘴形成上上海CBD（中心商务务区）“金三角”，依据规划划北外滩将在在两年内基本建成标标志性建筑，五五年开发建设设初具规模，八八年全面完成成综合开发。北外滩的建成将使本项目临近上海的CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改善，同时带动区域房地产市场的发展，特别将对高档物业的发展起到很大的推动作用。北外滩规划划分分为5个功能区：：商住综合区区、商务办公公区、航运商商贸区、提篮篮桥历史风貌貌及现代商业业街区和中高高档居住区。北外滩地区控制制性详细规划划（五大功能能板块示意）商业居住综合区商业居住综合区商贸办公区航运商贸区中高档居住区历史风貌及现代商业区东外滩开发从杨浦区政府有有关部门获悉悉，继黄浦区区外滩源、虹虹口区北外滩滩项目启动后后，杨浦区的的“东外滩”项目也将于于今年内进入入实质性开发发阶段。待三三大项目建成成后，外滩源源、北外滩和和东外滩将连连成一片，构构成一条立体体的浦江风景景线。杨浦区内的黄浦浦江岸线长达达15.5公里，规划划中的东外滩滩是指杨浦大大桥两侧区域域和复兴岛地地区，是本市市重点开发黄黄浦江“4＋1”地区中的一一部分。这里里曾是上海最最早建立的工工业基地，也也是我国近代代工业的发祥祥地。杨浦区区沿江地区也也是上海远洋洋渔业及相关关产业、水产产养殖、海洋洋生物制药的的发源地，其其中的江浦路路水产交易市市场是上海开开埠以来最大大的水产品集集散地。据杨杨浦区政府有有关人士介绍绍，即将启动动的东外滩开开发将充分考考虑当地的人人文及历史。本项目未来的东外滩主主要分三大开开发区域：复复兴岛将打造造本市中心城城区独一无二二的环岛生态态生活区，江江浦路规划建建成集休闲、娱娱乐、知识为为一体的“渔人码头”，与虹口北北外滩相连接接的地区将构构建国际采购购服务功能区区。本项目东外滩的总体开开发思路是：：按照“百年大计、世世纪精品”的要求，建建设以高档居居住休闲为主主，融旅游、办办公、科教为为一体的亲水水型、生态型型、高品位的的“绿色家园”和现代办公公场所，成为为具有传统文文化内涵、丰丰富景观效果果的滨江特色色区域。浦江开发对商业业及办公物业业带来的影响响随着上海房产建建设的发展，商商业、办公物物业的开发逐渐从粗放变变为集约，从从对土地的严重依赖走走向城市优质质要素的综合合。在“恒－泰－梅”、徐家汇、陆陆家嘴等黄金金地段的土地地资源日益稀稀缺，商业物物业市场日益益紧张的情况况下，浦江开开发形成的板板块模式商务务、商业区域域恰好填补这这一空白，上上海目前正在在从以工业为为主的第二产产业向以服务务业为主的第第三产业转型型的过程中，商商业物业的发发展也逐步向向集约式、主主题式区域靠靠拢，如陆家家嘴板块就是是以第三产业业中的金融、贸贸易为主题的的CBD区域，规划划中的浦江开发将使使上海的土地地将得到优化化利用，将人人文、历史的的积淀在新时时期注入新要要素从而发挥挥出几何级的的效应，因此此借助浦江开开发形成的人人文、历史、景景观背景必将将大大提升该该地块的商业业物业的附加加值。浦江开发将浦西西的东外滩区区域、北外滩滩区域与浦东东的小陆家嘴嘴区域有机的的联系起来，形形成更大规模模程度的楼宇宇经济，在各各自的基础上上，形成产业业间的相互联联动，因此这这几大板块的的相互作用引引起的复合效效应绝对不仅仅仅为几个板板块各自能量量的简单叠加加。周边交通规划建建设轨道4号线（MM4），建建成时间：2005年轨道8号线（MM8），建建成时间：2005年大连路隧道继打浦路、延安安东东路、外环环线线隧道之后后，黄黄浦江上的的第第四条隧道道大大连路越江江隧隧道于5月25日正式开工工。大大连路越江江隧隧道工程位位于于已建的杨杨浦浦大桥与延延安安东路隧道道之之间，北连连浦浦西大连路路，南南接浦东东东方方路。整个个工工程同将要要建建设的地铁铁明明珠线二期期隧隧道毗邻。大大大连路越江江隧隧道分东线线和和西线两条条，东东线隧道长长22565..888米，西线隧隧道道长25488.3米。隧道两两端端接线路大大连连路为城市市主主干道，东东方方路为次干干道道，设计车车速速为每小时40公里；隧道道横断面为为双双向四车道道，由由两条直径径111米的隧道组组成成，车道宽宽33.75米，浦西地地面面接线道路路为为八快二慢慢，浦浦东接线道道路路为六快二二慢慢，中间四四条条快车道均均直直接与东、西西西线两隧道道相相连。工程程以以于2004年竣工。轨道交通和大连连路路隧道的建建设设将使项目目周周边形成较较为为完善的立立体体交通网络络，便便捷联系人人民民广场、陆陆家家嘴等上海海核核心区，大大大大提升本项项目目的交通条条件件，可为项项目目建设导入入大大量的人流流。交通规划对商业业物物业的促进进作作用交通状况（规划划）在在城市商业中中心地区的作作用尤为重要。城市商商业中心地地区区聚集了多多功功能的、大大型型的商业、服服服务业及金金融融管理机构构，其其发展规划状况在很很大程度上上决决定了该商商业业中心的发发展展潜力。商业业中心地区区是是城市物流流、人人流汇集的的核核心地区，交交交通出行总总量量大、密集集度度高。成熟的的商业中心心内内部及其周周围围地区人车车混混杂、交通通阻阻塞、停车车位位紧缺等现现象象经常发生生。因此良好好的交通规划划为商业的发发展提供了坚坚实的基础。轨道交通带来的的促促进作用其其一一是便捷出出行行，这点显显而而易见，此此外外，因为高高于于其他城市市公公共交通系系统统的建设和和运运营费用，轨轨轨道交通的的收收费始终是是高高于其他公公共共交通工具具的的，也正因因为为这样，乘乘坐坐轨道交通通的的主力是一一些些受过高等等教教育、有体体面面工作和收收入入、穿梭于于城城市黄金地地段段写字楼里里的的年轻人，本本本项目的建建设设无疑会在在无无形中受益益于于轨道交通通的的这种客流流筛筛选。纵观观陆陆家嘴、徐徐家家汇、淮海海路路地区，无无一一例外都受受益益于此。大连路隧道的开开通通直接与浦浦东东小陆家嘴嘴地地区联动，也也也将起到人人流流引导的作作用用。立体交通网络则则充充分利用空空中中和地下空空间间可以有效效地地提高道路路交交叉口的通通行行能力和交交通通流在商业业区区内部与周周围围道路之间间的的转换能力力，并并形成有效效的的引导作用用，加加大有效人人流流的比例。高科技经济园区区的的佼佼者将将是是我们重要要的的目标客户户1、复旦大学国家大学科技园

2、同济大学国家大学科技园

3、杨浦高新技术创业服务中心

4、复旦大学科技园国权分园

5、上海水产科技园

6、上海市环保科技工业园简介

7、上海知识产权园

杨浦、虹口重点大型园区项目周边主要产业园区图示资料来源：上海**置业有限公司各个园区内的佼佼者，将是我们的重要目标客户根据区域现状和和发发展趋势，杨杨杨浦区依托托高高校和国有有大大中型企业业，以以调整经济济结结构和优化化城城区功能为为主1、复旦大学国家大学科技园

2、同济大学国家大学科技园

3、杨浦高新技术创业服务中心

4、复旦大学科技园国权分园

5、上海水产科技园

6、上海市环保科技工业园简介

7、上海知识产权园

杨浦、虹口重点大型园区项目周边主要产业园区图示资料来源：上海**置业有限公司各个园区内的佼佼者，将是我们的重要目标客户其中主要包括复复旦旦大学国家家大大学科技园园、同同济大学国国家家大学科技技园园、杨浦高高新新技术创业业服服务中心（上上上海高科技技企企业杨浦孵孵化化基地）、复复复旦大学科科技技园国权分分园园等以高科科技技、知识型型产产业为主的的产产业基地。高科技园区自有有其其高科技品品位位，而凸显显品品位的正是“头脑”型项目。如如果把制造造业业比作发达达的的四肢，那那么么高科技中心等等项目无疑疑是是聪慧的头头脑脑。文化产业业、**产业要发发展，关键键的的是人才，杨杨杨浦拥有7所全国高等等院校，数数十十家科学研研究究院，高科科技技人才的聚聚集集地以及高高科科技产业的的资资源集中地地为为区域内***产业及相关关产业的形形成成奠定了基基础础。“知识型”杨浦浦以及及众多大型型高高科技产业业园园区的建设设将将为本项目目带带来大量的的客客源。小结杨浦区传统的居居住住环境较差差，但但随着近年年来来杨浦较大大规规模的市政政建建设，区域域环环境逐步改改善善，未来随随着着轨道交通通的的建成、黄黄浦浦江沿线开开发发以及“知识型”杨浦工程的的启动将有有力力的推动区区域域高档物业业市市场的发展展，为为本项目的的建建设提供契契机机。区域房地产分析析本项目位于杨浦浦、虹虹口交界处处，由由于项目产产品品的特殊性性和和开发商的的品品牌实力，未未未来的项目目推推广和销售售必必将立足区区域域、辐射全全市市，因此报报告告将结合全全市市商业、办办公公、住宅分分类类市场的发发展展情况，主主要要立足于杨杨浦浦、虹口两两个个区域，分分析析项目周边边的的商业、办办公公和住宅市市场场。报告认为***新城作为为全全新的“新文化地产”概念的倡导导者，全新新理理念的办公公及及商业运作作，其其后期住宅宅产产品受办公公、商商业产品的的带带动，必然然跳跳脱大周边边竞竞争市场。因此本报告先着着眼眼虹口、杨杨浦浦的主要地地产产板块，通通过过板块分析析，解解读项目整整体体所出的竞竞争争环境。最最终终项目将放放眼眼整个上海海市市场进行讨讨论论。大连路控江路板板块块大连路控江路板板块块是杨浦区区内内房产市场场发发展最为成成熟熟的板块，价价价格也属于于引引领本区的的地地位。除去去本本身发展了了较较为成熟的的商商业配套外外，该该板块最大大的的特点就是是交交通的明显显优优势。一方方面面大连路隧隧道道的贯通，与与与浦东的交交通通往来更加加便便利；另一一方方面，现代代化化的公共交交通通—M8号线的建设设，在该区区域域内也设有有多多个站点。这这这些利好直直接接该板块的的价价格明显拉拉升升，而市场场接接受度也普普遍遍良好。目目前前该板块内内的的代表个案案有有：和平花花苑苑、新凤城城二二期、华升升新新苑等。板板块块内现行的的价价格段为8500--1000000元/㎡。除去本本案外，该板板块目前另另一一个在建的的大大型项目为为宝宝钢房产开开发发的宝地东东花花园，该案案的的体量也在25万㎡左右，该该该案也为综综合合性规划，相相相信是本案案最最直接的竞竞争争对手。周家嘴路板块该板块距离控江江路路商圈较进进，具具有一定的的共共享优势；；同同时受到虹虹口口区周家嘴嘴路路开发利好好的的影响，价价格格较前期相相比比呈上升趋趋势势。该板块块目目前在售的的住住宅个案较较少少，只有现现代代星洲城三三期期的第二批批房房源在售，目目目前的均价价水水平已经达达到到了7800元/㎡，较其三三期的第一一批批房源单价价有有500的上涨。五角场板块近年来，五角场场地地区涉及居居住住、商业、交交交通的大规规模模市政工程程一一个接一个个。五五角场地区区将将形成现代代城城市副中心心、市市级商业中中心心和公共文文化化活动中心心，真真正成为上上海海东北角的的一一颗璀璨明明珠珠。未来房房产产将集中开开发发综合型的的物物业。如即即将将入市的中中环环国际就位位于于中心商圈圈内内，设计为为商商铺加办公公楼楼的综合商商办办楼，总建建筑筑面积在2.4万㎡左右。目目目前的价格格还还未公开。预预预计办公房房的的单价将在在万万元以上，而而而商铺项目目保保守估计将将在在3-4万元/㎡。黄兴绿地板块作为杨浦区内又又一一块城市绿绿肺肺，将依托托其其景观优势势规规划建设以“四高”为标准的规规模型现代代化化小区。目目前前该板块集集中中在M8线营口路段段线沿线大大多多在建项目目都都将陆续在6、7月份集中入入市，该板板块块将迎来一一波波小的供应应高高潮。包括括佳佳龙花园二二期期、城市丽丽苑苑和紫罗兰兰家家园在内，整整整个供应量量相相对较大；；目目前住宅的的价价格行情在7500--8000元/㎡。虹口北外滩住宅宅市市场现状分分析析由于本案紧邻虹虹口口区，而从从目目前虹口房房产产开发格局局的的来看，开开发发档次最高高的的北外滩板板块块将是对本本案案影响最大大的的一个板块块。因因此本报告告将将着重对对对该该板块内目目前前的开发现现状状做一分析析。作为外滩整体改改造造开发的一一部部分，虹口口北北外滩的开开发发效应显现现的的较为明显显。借借助北外滩滩规规划的日渐渐明明朗，区域域内内的房价一一路路飙升，相相比比去年该时时段段的价格有有近近七成上涨涨，这这样的涨幅幅远远远超过了了全全市平均水水平平。四月中中旬旬，耀江国国际际广场正式式开开盘销售，而而而铂金富邑邑也也紧随其后后在在5月公开亮相相。未来陆陆续续还将有中中虹虹明珠苑、浦浦浦江名邸三三期期、北外滩滩旭旭园等一批批项项目上市。至至至此，北外外滩滩开发竞争争进进入了实质质性性阶段。而而区区域内的二二手手房市场同同样样价格不斐斐，像像是名江七七星星城成交价价在在12200元/㎡，该案02年正式开盘盘时仅为6200元/㎡。利好的的快速释放放，有有效性无疑疑将将等待市场场的的验证。四川北路板块对四川北路的定定位位从传统的的平平民购物街街转转变为与淮淮海海路、南京京西西路齐名的的商商业街，配配合合对整条道道路路进行了全全新新三段式规规划划，并通过过由由区政府出出面面赴港招商商，吸吸引了一大大批批高水准的的开开发商入住住，未未来四川北北路路将有大量量的的高档物业业上上市，形成成北北区重要的的高高档住宅及及商商业聚集区区。未来四川北路板板块块整体规划划将将分三段进进行行：在规划划分分区上，坚坚持持三个区段段，在在四川北路路南南段强调两两个个“半相交”的规划定位位，即四川川北北路和南京京路路消费形态态的的半相交，四四四川北路和和北北外滩CBD地区的半相相交；在中中部部形成以“金腰带”的休闲、娱娱乐、文化化、消消费及观光光为为主的体验验经经济；总占占地地面积约40万平方米，计计计划由七个个项项目组成。在在在北段形成成以以体育、运运动动、健身、园园园林、休闲闲为为主的娱乐乐圈圈，同时结结合合本地的交交通通特色，努努营营造交通便便利利的高尚的的商商住小区。在在在该段将建建设设近总建筑筑面面积约18万平方米的的集商业、娱娱娱乐、休闲闲为为一体的综综合合中心。未未来来四川北路路沿沿线将成为为上上海主要的的高高档物业板板块块之一。近年来，杨浦、虹虹口呈现快速速发展的趋势势，特别是随随着大规模市市政建设的开开展，区域高高档物业市场场规模迅速扩扩大，居民的的接受程度明明显增强。但但随着北外滩滩开发、四川川北路改建以以及轨道交通通的建设，区区域高档物业业市场规模仍仍将进一步放放大，因此本本项目在未来来将面临十分分激烈的市场场竞争。区域内商业物业业以以五角场板板块块和四川北北路路板块为主主要要代表，而而后后期被外滩滩的的改造值得得关关注。区域内办公物业业主主要以五角角场场板块和大大连连路控、四四平平路一带沿沿线线。周边住宅市场分分析析区域房地产市场场分分析（1）杨浦房地地产市场场分析近年来杨浦区房房地地产市场快快速速发展。2003年区域市场场更是呈现现出出供需两旺旺的的繁荣景象象。2003年杨浦浦区区房地产业业实实现增加值7.14亿元，比上上年增长16.1%，占地区增增加值10.7%，成为区域域经济发展展的的支柱产业业之之一。随着着区区域大市政政交交通的建设设、生生活环境的的改改善，房产产市市场继续活活跃跃，房价持持续续攀升。全全年年商品房销销售售面积206.5万平方米，同同同比增加40.2%。2003年杨浦区商商品房销售售均均价达到6400元/㎡，同比增增长45%，远高于全全市平均增增幅幅。杨浦区目前的开开发发区域较为为集集中，大多多集集中在周家家嘴嘴路沿线、黄黄黄兴绿地周周边边、大学城城地地带、江湾湾飞飞机场改造造这这四大地带带。2002年以来，商商品住宅从从原原来仅满足足居居住需求的的中中低档物业业向向小区配套套完完善、绿化化率率高、智能能化化设施先进进的的中高档物物业业发展。受受全全市房地产产市市场的利好好拉拉动，该区区域域高档商品品房房供应逐步步加加大，区域域居居民接受度度也也明显增强强。（2）虹口区房房地产市市场分析虹口区是上海苏苏州州河以北传传统统的住宅区区域域和商业区区域域。虹口区区的的平均房价价是是苏州河以以北北地区最高高的的。虹口区区环环线外主要要是是多层普通通商商品住宅，广广广中路沿线线是是其中档商品品房的热点区域。环线内内随着周家家嘴嘴路的辟通通和和拓宽，沿沿线线房地产的的供供应量和单单价价同步上升升；；四川北路根根据其远瞻瞻性性的规划逐逐步步开始吸引引有有投资实力力的的开发商前前来来投资。随着浦江两岸综综合合开发这一一工工程的启动，使虹虹口区的北北外外滩最终与与陆陆家嘴、外外滩滩一起成为为上上海乃至全全国国的金融、贸贸贸易、航运运中中心。在此重重大决策的的鼓鼓舞下，北北外外滩及靠近近该该区域的周周家家嘴路沿线线的的房市牛气气冲冲天，楼盘盘价价格节节高高涨涨，销量也也迅迅速攀升。虹口区作为近阶阶段段市政建设设和和规划的重重点点地区，多多伦伦路文化名名人人街二期改改造造、轻轨明明珠珠线二期、四四四川北路大大型型公共绿地地、大大连路隧道道等等重大项目目即即将或正在在进进行，楼市市受受此影响也也得得到了长足足发发展，虹口区区房价一反反以以往的“慢热”，逐月往上上攀，成为为上上海北部房房价价飚升最具具潜潜力的地区区。目目前该区域域平平均房价达达到到近7200元/㎡。众多颇具具实力的开开发发企业纷纷纷进进驻虹口，为为为虹口楼市市带带来了前所所未未有的发展展机机遇。随着一系列重大大市市政工程和和全全新规划引引入入杨浦，区区域域优势逐渐渐显显露，在全全市市房产开发发的的地位呈现现上上升的趋势势，并并逐渐形成成了了一批新的的开开发热点板板块块。其中包包括括环内区域域的的大连路控控江江路沿线板板块块和周家嘴嘴路路板块，以以及及环外地区区五五角场黄兴兴绿绿地板块。周边办公及及商业市场场分分析区域办公市场综综论论目前区域内无成成熟熟的办公氛氛围围，总体办办公公的价格定定位位并不高，主主主要原因在在于于该区域在在过过去长期处处于于未完全开开发发的阶段。目前区域内的办办公公的销售价价格格在7000~~1600000元/平方米不等,整体在上海海市场处于于中中等水平。通过了解目前未未开开发地块的的情情况来了解解，该该区域未来来将将形成商业业、居住、办公公等多种模模式式并存发展展格格局，周边边区区域的综合合竞竞争力也将将大大大加强。预预预计在未来来的的三年内，随随随着北外滩滩计计划和杨浦浦、虹虹口区改造造的的实施，大大连连路隧道贯贯通通后的效应应显显现，该区区域域的价格将将有有进一步的的上上扬。结合合目目前区域无无成成熟的办公公推推案量，报报告告认为区域域办办公发展潜潜力力很大。该区域的办公将将主主要吸引一一些些内资背景景的的实力商家家。区域主要办公租租金金比较项目名称地理位置项目性质租金配套标准备注上海滩国际大厦厦黄浦路99号涉外办公楼USD0.44--0.555元元/m²/天顶：吊顶地：地地坪坪墙：乳胶胶漆漆电梯：1100台通用牌空调：中央空调调海湾大厦大名路、黄浦路路涉外办公楼USD0.455元元/m²/天顶：吊顶,地：：地地坪,墙：乳胶漆漆电梯：5台台OOTIS牌牌,空调：开利利中央空调喜临门大厦四平路、溧阳路路涉外办公楼RMB2.5元元//m²/天吊顶（配备照明明灯灯）、墙面面刷刷白、水泥泥地地，同时每每户户均配备水水、电电、煤、单单独独的卫生间间（配配备洁具）项目1-16层层为“新新开元”酒店，16以上为办公公用房。有有美美林阁大饭饭店店。盛泰国际大厦四平路、临平路路RMB2.5元元//m²/天（包含水、电、空空调费）吊顶（配备照明明灯灯）、墙面面刷刷白、水泥泥地地，周边有较多办公公、商商住用房，商商商业氛围浓浓郁郁。方舟大厦四川北路、宝山山路路RMB2元/mm²²/天（含物业）吊顶（配备照明明灯灯）、墙面面刷刷白、水泥泥地地嘉兰大厦四川北路、东江江湾湾路RMB2.4元元//m²/天吊顶、墙面刷白白、水水泥地由于本项目商业业和和办公为非非标标产品。因因此此我们在衡衡量量项目的市市场场价值时，不不不绝对以区区域域市场价格格作作为商业和和办办公主要的的考考量因素，而而而是主要是是通通过项目主主题题来挖掘项项目目的市场价价值值。办公模式演变过过程程工业厂房办公楼甲级、乙级级办公楼个性化办公公楼随着经济的发展展，传传统的工业业、商商业贸易企企业业已经不能能成成为办公用用房房的需求唯唯一一客源，市市场场分工的细细分分，也导致致了了对办公室室的的细分要求求。从从工业型的的厂厂房走办公公到到个性化办办公公的诞生，正正正是反映了了市市场需要满满足足不断增加加个个性企业办办公公的需求。个性化办公在中中国国上个世纪初期，纽纽约开始了了从从工业中心心到到金融中心心的的转型，人们们由工业厂厂房房的办公环环境境中转换到到密密集型办公公楼楼内。随着着信信息时代的的来来临，从上世世纪末开始始，为为人们提供供人人性化商务务办办公空间的的呼呼吁声就已已经经不断出现现，因因此而出现现的的将办公室室搬搬出高大密密集集的办公楼层出不不穷，尤其其在在北美和欧欧洲洲的组织机机构构中更是如如此此。传统专业办公公楼的尴尬，众众众多的白领领人人士是深有有感感触的。这这些些非人性化化的的因素可体体现现为：长时时间间等电梯、办办办公室不自自然然通风、自自然然采光差、有有有效层高低低、中中央空调系系统统定时开关关、地地下车库带带来来的压抑和和恐恐惧感等等等。办公楼市市场面临着更更深一步专业业化细分的需需求。这一切切，进一步促促成了个性化化办公楼的诞生。在北京，左岸工工社社、建外SOHO第一大道、森森森根国际为为代代表的个性性办办公楼的上上市市，以"少数人的办公公楼"向顶级办办公楼和商商务务公寓叫板板的的左岸公社社，素素面朝天、包包包豪斯的简简洁洁外表与后后现现代主义的的另另类风格，吸吸吸引了众多多眼眼球，在诸如如独立、自自由由分割、自自然然采光、功功能能分配、仓仓库库和人性化化都都更胜一筹筹。成为办公公楼市场的最最大看点。这这些创新办公公楼的出现，标标志着房地产产产品类型结结构的进一步步丰富和市场场的成熟，同同时也标志着着办公楼市场场销售时代的的来临。这种人性化办公公空空间的出现现，除除了避免了了传传统办公楼楼的的种种表面面弊弊端外，其其深深刻意义还还在在于支持人人们们积极的思思维维能力，更更有有**的工作环环境设计——它促进右大大脑的直觉觉、想想象力和综综合合开发能力力的的提高，以以取取代过去那那种种着眼于左左大大脑发号施施令令，按既定定的的惯例办事事、以以固定的模模式式和风格进进行行管理的办办公公室。通过以上对整体体办办公市场及及未未来发展趋趋势势的分析，我我我们挖掘出出更更深层次的的信信息。个性办公楼与传传统统办公楼相比，改改变了纯办公公楼的市场形形象和办公公功功能，以更更趋趋于人性化化、更更低的进入入的的门槛、更更多多的使用功功能能、更娴熟熟的的推广手法法胜胜出，有效占占领市场。在一个特定区域域内内，以细分分化化的专业来来配配置资源，将将将一批同类类企企业聚集一一地地，形成特特色色，以特色色聚聚集人气，会会会带来较好好经经济效益。个性化办公楼的的出出现，代表着着未来办公楼发展的的方向：走向向差异化、个个个性化的道道路路。区域商业市场综综论论区域商业主要以以租租为主，租租金金水平在2~6元/平方米/天不等。受受目前区域域人人口分布的的影影响。整体体档档次不高。大连路段的商铺铺数数量比较少少，都都以住宅底底层层街铺形式式存存在。总面面积积普遍小于于55000mm22（其中有20000m22是是位于大连连路路**路口，正正处于装修修阶阶段的苏浙浙汇汇）。该地地区区商铺的一一个个特点是房房产产中介较多多，但但缺乏休闲闲餐餐饮、购物物娱娱乐、服装装鞋鞋帽等时尚尚元元素，使得得这这里的商业业气气氛不够浓浓厚厚。控江路的打虎山山路路到江浦路路一一段是杨浦浦区区内相对较较为为繁华的区区域域，也是一一条条主要的商商业业街。商业业形形式以街铺铺为为主，并有有少少量商场存存在在。从业态态来来看餐饮、服服服装鞋帽、美美美容美发的的数数量都不少少，甚甚至眼镜店店与与银行在此此处处都有些密密集集。从面积积来来看主要是是餐餐饮和服装装类类商铺。而7层高，营业业面积达70000m22的的假日百货货更更是增添了了这这里的商业业气气氛。这里里的的缺点是沿沿街街没有24小时便利店店，这不免免给给周边居民民的的购物带来来不不便，也影影响响了夜市的的发发展。***周边商铺铺业业态调查表表业态数量（家）数量比例营业面积（m22）面积比例正餐店66%520018.95%快餐店1313%433015.78%眼镜店66%6502.37%房产中介77%6152.24%证券银行99%8803.21%建材家电88%22408.16%布艺家具44%4751.73%美容院55%5802.11%大卖场超市22%4001.46%百货商场22%725026.42%汽车类22%4001.46%服装鞋帽1919%282010.28%其他1717%16005.83%总计100100%27440100%项目的主要经营营目目标作为一一个个新的项目目，本本案的主要要经经营目标在在于于最终形成——**企业共同展展示示、交流的的空空间项目品牌打造的的灵灵魂所在形成上海新的****产业基地商业案例分析《新天地》上海新天地是一一个个具上海历历史史文化风貌貌的的都市旅游游景景点，占地三三万平方方米，建筑筑面面积六万平平方方米。它是以以上海近代代建建筑的标志-石库门建筑筑旧区为基基础础，首次改改变变了石库门门原原有的居住住功功能，创新地赋予予其商业经经营营功能，把把这这片反映了了上上海历史和和文文化的老房房子子改造成集集国国际水平的的餐餐饮、购物物、演演艺等功能能的的时尚、休休闲闲文化娱乐乐中中心。它的的目目标群体是是上上海的小资资一一族、居住住在在上海的外外籍籍人士以及及到到达上海的的中中外游客。如今的新天地已已经经成为了上上海海的新地标标。石石库门建筑筑群群保留了当当年年的砖墙、屋屋屋瓦，游人人仿仿佛进入时时光光隧道，回回到到二十世纪纪二二十年代。但但但是，每座座建建筑内部，则则则按照二十十一一世纪现代代都都市人的生生活活方式、生生活活节奏、情情感感世界度身身定定做，成为为国国际画廊、时时时装店、主主题题餐馆、咖咖啡啡酒吧……门外是风情情万种的石石库库门弄堂，门门门里是完全全的的现代化生生活活方式，一一步步之遥，恍恍若若隔世，有有穿穿越时空之之感感。要点归结新兴时尚休闲的的聚聚集地都市旅游新景点点之之一消费层次和消费费能能力较其他他同同类型项目目高高商业、办公、住住宅宅的完美结结合合商业定位准确，业业态搭配合理理以餐饮、休闲娱娱乐乐为主经营模式灵活、多多样业态比例及租金金比比较商业分类比例租金餐饮类47%USD3--4元/m²²/天零售/服务务类36%艺术/文化化类6%娱乐类11%《泰康路艺术街街》泰康路艺术街位位于于卢湾区打打浦浦桥地区，艺艺艺术街全长400米，利用了旧厂厂房和旧民民宅宅，改建成成都都市工业楼楼宇宇和街面文文化化相结合的的海海派文化艺艺术术汇集地，从从从而形成海海派派旧建筑、旧旧旧文化与国国际际流行文化化艺艺术的结合合体体。艺术街街开开街至今已已初初具规模，有有有58名艺术家在在此开设画画廊廊、艺术品品店店。目前，已有有15000平方米的闲闲置置厂房和旧旧民民宅改建成成了了画家工作作室室、设计室室、画画廊、摄影影室室、美术馆馆、演演出中心、陶陶陶艺馆、时时装装展示厅等等，先先后有17个国家、100余家中外文文化公司和和文文化艺术人人士士投资加盟盟。现现在这里经经常常会有各类类画画展、书展展、收收藏展、摄摄影影展、雕刻刻展展吸引着热热爱爱艺术的观观众众。有时晚晚上上的音乐沙沙龙龙、钢琴咖咖啡啡吧、时装装发发布会、中中外外歌舞表演演、新新潮的个人人演演唱会，更更令令泰康路艺艺术术街显露时时尚尚的大家风风范范。要点归结新兴文化艺术汇汇集集地都市旅游新景点点之之一现代艺术与海派派旧旧文化的完完美美结合更倾向于文化的的展展示，商业业相相辅左右以画家工作室、设设计室为主经营模式灵活、多多样业态比例及租金金比比较商业分类比例租金（商铺）租金（LLOOFT办公）餐饮类8.7%RMB2.55--3元/m²²/天RMB1-2元元/m²²/天建筑设计类8.7%艺术/文化化类79.3%其它3.6%产品篇项目产品定位2．1定位依据据随着上海房地产产市市场的高速速发发展，房地地产产市场的进进一一步细分已已不不可避免。本项目的LOFFTT部分是一种种全新的办办公公楼产品，也也也正是房地地产产市场细分分化化的趋势。目目目标客群的的锁锁定，将是是本本项目LOFT部分定位的的重要依据据。**产业是一个个多多元化的概概念念，用以形形容容正在增长长的的经济产业业、产产业合作动动态态以及就业业市市场的景观观变变迁。于此此同同时，**产业的崛崛起强调经经济济范畴根深深蒂蒂固的的转转型型，由以制制造造为主的经经济济变为以消消费费为主的经经济济，在这个个转转变过程中中，文文化被发现现成成为经济发展的重要资资源。“**产业源于于个别**、技术及及人才，透透过过创造及运运用用知识产权权，可可带来财富富及及就业的潜潜力力。”项目定位**产业的发展展在在上海乃至至全全国的发展展相相对还处于于起起步阶段。特特特别是在目目前前情况下，本本本项目在国国内内尚无可比比较较项目，本本项项目所处区区域域有一定的的***型公司，但但还未形成成浓浓厚的**产业区的的氛围。因因此此，我司认认为为，在本项项目目的开发于于运运做中应采采用用分步操作作的的模式，在在产产品的定位位上上应分为两两个个阶段。***项目整体体定定位第一阶段：从目前本项目整整体体经济指标标以以及目前规规划划思路方向向，结结合本项目目所所处区域及及市市场地位，可可可提炼出如如下下要点：上海首个**文文化化社区影响力将辐射申申城城项目周边名校云云集集，地段文文化化特色突出出高人一等的开发发理理念和精心心的的产品规划划完备的新现代设设施施配备以**产业为核核心，LOFT产品为龙头头，商业、办办办公、住宅宅三三大区域统统一一互动，虽然本项目目的产品品形态多样样，但但三者的关关系系和谐而又又统统一。因此此本本项目应把把三三者采用整整合合的手法塑塑造造，统一于于一一个具备整整体体性的社区区概概念之中。故故故本项目第第一一阶段整体体定定位：**文化精品概概念念社区第二阶段：通过阶段性运做做，在在***项目的的**产业形成成一定规模模以以及一定的的市市场地位后后，通通过一系列列的的形象以及及项项目品牌树树立立，特别是是结结合贵司的的文文化经营公公司司运做，在在贵贵我双方的的共共同努力下下，本本项目可最最终终打造成为为：：亚洲**产业基基地地国际文化风风尚社区商业街产品定位位及及业态定位位1、商业街产品品定位位：第一阶段申城文化新地标标**文化商业业街第二阶段亚洲**文化展展示示及消费中中心心2、商业街业态态定位位本项目商业街为为55个围合院落落组团而成成，故故建议本项项目目商业街在在统统一的定位位下下，依据院院落落的围合构构筑筑5个主题概念念，划分为为不不同的区域域。A区混凝土材质区：：此此区域邻近近海海上影院，因因因此以“电影艺术”为主题。以以经营电影影衍衍生产品为为主主要业态。如如如：电影海海报报、黑胶唱唱片片、电影道道具具、电影服服装装、音像制制品品等。建议议靠靠近海上影影院院的A2、A3两套集中设设置此种业业态态。其余位位置置保留餐饮饮格格局，但在在其其经营主题题以以及装修风风格格上有所限限定定，可考虑虑引引入如老电电影影酒吧、三三千千院酒家等等。B区金属材质区：：此区域内内较较为适合餐餐饮饮行业的引引入入和经营。故故故建议此区区域域形成“**主题餐饮”区，主要引引入经营***菜的餐厅或或具备**主题的特特色餐饮。C区玻璃材质区：：玻璃是最最能能代表现代代的的建筑材质质。而而本区域采采用用的大量玻玻璃璃元素，最最适适宜新潮数数码码产品类。建建建议引入SONY数码展示馆馆、HAIER概念展示馆馆等。形成成展展示最新数数码码产品、最最新新概念家电电、最最新概念IT类产品的集集中区域。D区红砖材质区：：红砖是我我国国早期工业业厂厂房所使用用的的建筑材料料，具具备相当文文化化溯源和延延续续。故建议议此此区域以“**艺术”为主题，引引入具备一一定定水平和素素质质等艺术家家工工作室、画画廊廊、视觉效效果果中心等。如如如：陈逸飞飞艺艺术工作室室、尔尔冬强艺术术工工作室、海海格格纳画廊等等。E区木材质区：木材是我我国传统建建筑筑使用最多多的的材质。***文化并不是是对传统文文化化的颠覆，是是是对传统文文化化的继承和和发发扬。传统统文文化的延续续更更多的是依依托托于书籍以以及及其他方式式。故故建议此区区域域以“文化”为主题。建建议引入司司考考乐书局、DISCOOVERY、国家地理理频道等。LOFT产品定定位位1、产品定位第一阶段：自在办公空间**产业高地地第二阶段：亚洲**产业基基地地***文化中心2、产品塑造**产业的定义义为为一个经济活动组组，开开拓和利用用***、技术以以及知识产产权权以生产并并分分配具有社社会会及文化文文化化意义的产产品品和服务，更更更可望成为为一一个创造财财富富和就业的的生生产系统。从从从**产业的定定义中可以以看看出，**产业的各各经济单位位并并不是以独独立立形式存在在，而而是以一个个产产业链的组组合合形式出现现。“群集效应”现象在**产业中尤尤为突出。因因因此，建议议本本项目ＬＯＯＦＦＴ部分引引入入主题概念念，在在各主题下下引引入核心企企业业或产业龙龙头头企业，从从而而将“群集效应”达到最大化化效果。Ａ栋（８＃楼）：：“影视**区”建议引入美国迪迪士士尼公司、时时时代华纳公公司司等。迪士士尼尼公司动画画产产业为核心心，延延伸出众多多产产业链，更更成成功跨入各各娱娱乐领域，将将将产品从影影片片扩大到连连环环画、音像像制制品，扩大大到到电视、互互联联网、游艺艺场场所，扩大大到到传播发行行资资产。迪士士尼尼集团已经经发发展成了在在全全球拥有16家电视台、15家电台、7份报纸、3份杂志、十十余个卡通通明明星的传媒媒巨巨人。如能能将将此类具备备相相当规模和和影影响力的公公司司引入，围围绕绕其产业链链的的其他**公司的引引入将会更更加加顺畅。Ｂ栋（９＃楼）：：“广告传媒区”引入智威汤逊、奥奥美、电通、达达比思、盛世世长城等知名名广告公司。可可带动与广告告传媒业相关关的其他***类公司的进进入。C栋（10＃楼楼）：“信息资资讯区”引入新浪、网易易、搜搜狐、麦卡卡锡锡、埃哲森森等等著名资讯讯公公司。使C栋成为互联联网产业、咨咨咨询产业、建建建筑设计、IT产品设计等等产业集中中区区域。产品补强建议商业街补强建议议1、产品补强建建议建议商业街内部部增增加开发空空间间，形式露露天天咖啡座等等。可可增加公共共交交流空间，并并并可创造一一部部分收入。3栋LOFT连连通的裙裙房部分，可可可考虑设置置屋屋顶花园。以以以增加绿化化面面积，并可可减减弱LOFT部分由于采采用国际主主义义风格立面面所所带来的较较生生硬的感觉觉。建议本项目商业业街街绿化多采采用用小组团，以以以达成移步步换换景的效果果。尽尽量少采用用较较大的组团团。各商业组团可立立面面可考虑适适当当增加花架架等等，以增加加绿绿化面积和和增增强景观性性和和趣味性。适当注意商业街街地地面，可采采用用不规则有有联联系性的图图案案，以增强强人人流的引导导。也也可考虑适适当当位置预留留空空地或墙面面，为为**人士提供供涂鸦的空空间间。有效利用LOFFTT裙房，增加加人流引导导和和方向指示示，以以便使商业业街街形成开放放式式的氛围，而而而不仅仅作作为为本项目的的内内街形式出出现现。商业街适当位置置设设立导向系系统统以及商家家指指示系统。商业街增配电子子服服务系统。建建建议增加POS系统、WEB查询系统、客客客户管理系系统统、以及车车库库管理系统统。经营补强建议经营管理公司服服务务内容。商业目前以及今今后后都将以***产业为主要要经营业态态，目目前此类商商业业模式处于于成成长期，故故建建议贵司能能给给予商业街街今今后的经营营商商家一定的的优优惠措施。并并并提请政府府主主管部门给给予予政策上优优惠惠。进驻本商业街的的商商家形成联联盟盟形式，推推出出统一的贵贵宾宾卡或其他他形形式的优惠惠卡卡。主要针针对对本项目LOFT承租的客户户，最大限限度度的吸引客客户户商务宴请请、娱娱乐休闲等等在在本商业街街内内消费。以经营公司为龙龙头头，展开一一系系列的经营营活活动。以***文化为核心心，结合项项目目商业状况况，推推出一系列列具具备相当特特色色能够最大大限限度外区域域消消费者的SP活动。如：：现代派画画展展、行为艺艺术术表演、动动漫漫产品展、概概概念产品体体验验等。LOFT补强建建议议1、产品补强建建议本项目立面采用用国国际主义风风格格，整体感感觉觉大气、简简洁洁。与**人士所偏偏爱的自由由、活活泼有所偏偏差差。故建议议项项目立面处处理理上增加一一些些不规则线线条条或整体立立面面在适当处处增增加一些色色彩彩的变化，以以以增加吸引引力力。本项目LOFTT内内部空间结结构构合理。在在平平层和错层层的的一层部分分留留有约20㎡左右储藏藏空间，较较难难形成经济济效效益，并且且今今后本项目目的的承租客户户对对仓储的要要求求不高。建建议议这些部分分的的储藏空间间改改为同一平平面面共用的空空中中花园，可可丰丰富整体空空间间感觉，并并可可为**人士留出出较大的休休息息、交流空空间间。由于本项目今后后的的承租客户户的的特殊性。建建建议本项目目各各平面公共共空空间增加墙墙面面处理。尽尽量量避免统一一、单单调的处理理手手法，尽量量增增加跳跃感感和和趣味性。或或或留出一定定位位置做为今今后后承租的客客户户**展示空间间。本项目作为一个个***产业的基基地，今后后承承租的企业业客客户可能处处于于企业发展展的的不同阶段段。如如：创业期期、成成长期、持持续续发展期以以及及行业领先先期期等不同阶阶段段。建议LOFT在面积分割割上有所调调整整。尽量能能够够做到空间间分分割的自由由性性，以满足足处处于各个不不同同阶段的客客户户需求，也也可可对本项目目的的销售起到到一一定的推动动作作用。应特特别别注意针对对创创业型企业业的的对面积需需求求较小的特特点点有一定的的考考虑。针对本项目今后后承承租客户工工作作时间较为为宽宽松的特点点，建建议本项目目采采用小型分分户户式中央空空调调系统。以以适适应客户的的特特殊需求。由于**产业从从业业人员工作作时时间不确定定性性的特点，建建建议本项目LOFT会所可与本本项目住宅宅部部分会所共共同同使用。一一方方面可节约约成成本，一方方面面也有助与与本本项目形成成更更为开放式式的的文化交流流空空间。经营补强建议LOFT产品三三个个主题核心心企企业的引入入对对本项目起起到到重要的推推动动作用。建建议议贵司较早早的的进入操作作。若若形成本项项目目的产业链链模模式，将会会使使本项目对对中中、小型企企业业的吸引力力度度大大加强强。建议贵司以文化化经经营公司为为主主体，与各各产产业发展基基金金联合或独独立立操作，对对***产业的一一些中小型型公公司提供优优惠惠措施。如如以以提供办公公场场地或直接接注注资的形式式对对中、小企企业业进行扶持持。一一方面可促促进进本项目***产业基地的的形成，一一方方面也可在在一一定程度上上产产生收益。建议贵司争取使使***产业成为为政府重点点扶扶持项目。从从从而争取一一定定的注册、工工工商、税务务等等各方面的的政政策性优惠惠。建议于复旦、同同济济等高校互互动动，为高校校的的创业产业业学学科提供帮帮助助和支持。楼宇经济和产业业链链一幢高楼就是一一个个磁场，巨巨大大的人流、物物物流、资金金流流、信息流流在在这里汇聚聚、流流动，强大的的吸引力促促长长了一个产产业业链的产生生，从从而形成显著著的“财富效应”，例如浦东东的陆家嘴嘴金金融贸易区区。资资本运营的的重重要组成形形态态——产业链，在整合本行业资源的的同时，还要形成系统统化资源配配置置的产业链链，即即组建集团团化化。走产业联联动之路是迫迫于激烈的的市市场竞争的压压力和对资资本本增值的追追求求，是着眼眼于于行业的综合优优势和最大的效益。若若若孤立的看去去，是一个个点点，放眼看看去去，是与其其他他无数个点点相相互联接，相相相互依存，相相相互整合，相相相互互动，构构构成的资源源共共享完整的的产产业链。由由此此可见，行业业不是简单相相加，而是具有多多层次组织织结结构并以所有有权为联结纽纽带的产业联联盟。多产业形成成产业链的的聚聚集促成区区域域性的“楼宇经济”，极具聚集集性——“扎堆效应”。上海的文化化**产业虽然然刚起步，却却却已显示出出广广阔的市场场前前景。目前前，上上海的卢湾湾、黄黄浦、长宁宁、静静安等区率率先先崛起了四四大大文化**产业群。本项项目希望借借助助于“新文化地产”概念的引导导，成为上上海海、全国、亚亚亚洲乃至全全世世界范围内内的的**产业基地地，稳健迈迈出出“新文化地产”的第一步。案例列举——贝贝纳纳通**研究中心心Fabricaa———贝纳通的***研究和发展展中心，遵遵从从贝纳通的的风风格建于1994年。Fabriica总部坐落于于意大利北北部部城市Treviiso外围，该建建筑是日本本建建筑大师安安腾腾忠雄的作作品品。由一只国际的团团队队组成的Fabriica显示其卓越越的策略性性、文文化性和公公关关能力。Fabriica鼓励来自于于全世界的的年年轻建筑师师（研研究者）的的创创造性发展展。经经过一批严严格格的选拔，Fabriica邀请年轻的的建筑师参参与与一系列***活动，从影影院到制图图，从从设计到音音乐乐，从出版版到到新媒体、摄摄摄影等等，或或或者色彩杂杂志志的一部分分，更更或者是交交流流和摄影。Fabricaa———贝纳通研究究发展通信信中中心。Fabriica坐落于意大大利北部城城市市Treviiso的外围，是是一座由日日本本建筑师TadaooAnddoo设计的耀眼眼建筑。这这个个中心由一一个个国际团队队组组成，它鼓鼓励励来自于全全世世界的年轻轻建建筑师（研研究究者）的创创造造性发展。经经经过一批严严格格的选拔，Fabriica邀请年轻的的建筑师参参与与一系列***活动，如影影院和制图图，设设计和音乐乐，或或者色彩杂志志的一部分分，更更或者是交交流流和摄影。从这些扮演着实实验验室角色的的活活动中得到到灵灵感（该名名称称来自于拉拉丁丁文“工作坊），Fabriica对待新的沟沟通方式遵遵从从两个原则则：：一是参与与性性的训练（从从从实践中学学习习），二是是互互相学习。“Fabricca的的建造源于于灵灵感的创造造。最最初，为了了追追求这个效效果果我们不得得不不在一所周周围围布满现代代城城市建筑的17世纪别墅里里工作，以以便便于能够将将古古典建筑与与现现代建筑风风格格相结合，过过过去的和现现在