房地产销售员基础培训手册

销售员培训内容前言………………?TOC\o"1-3"销售员培训内容 1.公司情况介绍 1.1公司背景 1.2公司产业状况 1.3公司目标 1.4公司制度 2.形式、政策、与企业应对 2.1房地产产业形式 2.1.1. 1999年商品房供求状况和价格走势 2.1.2. 机遇和希望 2.1.3. 挑战和困难 2.1.4. 产业发展正处于大转变时期 2.2 政策选择 2.2.1. 启动个人住房消费(一个中心) 2.2.2. 两个创新 2.2.3. 四个轮子 2.2.4. 2000年的工作重点 2.3企业应对 2.4加入WTO对房产业的冲击 2.4.1. 房地产业的高峰期有望提前 2.4.2. 非住宅类物业将成抢手货 2.4.3. 房价中地价比重加大，总体房价看涨 2.4.4. 金融业开放 2.4.5. 外贸业发展 2.4.6. 城市化进程加快 2.4.7. 居住郊区化 2.5西部大开发与房产业的发展 2.6房地产开发风险?3.销售部工作流程及行为规范 3.1 销售部组织机构及岗位职责 营销部机构与人员配备 13.1.2. 各岗位职责 3.2销售员工作细则 3.2.1. 公司基本规定 3.2.2. 销售员工作细则 3.3接待、签约流程 3.4销售及回款控制 4.项目介绍 4.1项目背景介绍 4.1.1. 成都市发展规划 4.1.2. 成都市房产发展基本情况及趋势 4.1.3. 相邻房产公司或竞争对手基本情况介绍、优劣势分析 4.2本公司项目基本情况 4.2.1. 项目定格、定调、定位 4.2.2. 项目设计、规划内容特点，各种经济指标、价格表、售楼细则等 4.2.3. 该项目周边环境介绍：交通、医院、学校、市场及各种主要市政设施及配套 204.2.4. 户型特点分析、优劣势分析 4.2.5. 物管简介 4.2.6. 综述本项目性价比最优 5.民用建筑的一般知识 5.1民用建筑的构造组成 5.2民用建筑的分类 5.3民用建筑的结构类型 5.3.1. 结构用材 5.3.2. 结构受力和构造特点 5.4民用建筑的等级 5.5房屋建筑的抗震设防 5.6.住宅的配套 5.7.住宅的装修标准 5.8.住房品质综合评价 6.住宅设计规范及计量技术规范 6.1. 《商品房销售面积测量与计算》（中华人民共和国国家计量技术规范JJF1058—1998）摘要 6.1.1. 定义 6.1.2. 商品房建筑面积计算 6.1.3. 计算全部建筑面积的范围 6.1.4. 计算一半建筑面积的范围 6.1.5. 不计算建筑面积的范围 6.1.6. 共有建筑面积的分摊计算6.2 《住宅设计规范》中华人民共和国国家标准GB50096——1999 6.2.1. 术语 6.2.2. 套内使用面积计算 6.2.3. 层高和室内净高要求 6.2.4. 电梯设置 7.物业管理 7.1.物管公司简介、管理架构、管理公约解释 7.2.服务内容、收费标准、规范装修等 7.3.物管相应的法律、法规条款 8.销售员的基本素质 8.1.现代推销观念 8.2.高度责任感 8.3.具备良好的心理素质 .4.具备良好的业务素质 8.5.通晓法律知识 8.6.具备良好的个性 8.7.如何注意仪表、仪态 8.8.如何作好售后服务 9.销售技术 9.1.真诚与信心 9.1.1. 相信“推销”的潜力 9.1.2. 相信自己的魅力 9.1.3. 相信本公司本小区房屋的实力 9.2.推销员说话的原则 9.3.对不同类型购房投资者的谈判 9.4.如何处理客户所提出的反对意见 9.4.1. 处理反对意见的策略及态度 9.4.2现场应急方案？9.5.如何把握客户购买心理，促成客户预订或签合同 9.5.1. 建议购买的策略 9.5.2. 签预订书或合同时要注意的几点 9.6.接听电话时应注意的事项 10.房地产法规及制度 0.1. 土地管理法 10.2. 房地产条例（城市房屋权属登记管理办法） 10.3. 成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法 10.4. 合同法 11.销售人员须知 11.1. 房屋与土地 A.国家所有的土与集体所有的土地 32B.两种土地所有权与商品房的出售 3211.2. 八种国家限制买卖的房屋 11.3. 四种不应购买的房屋 11.4. 国家对土地使用权出让的年限规定 11.5. 建立房地产开发企业应具备什幺条件 11.6. 房地产开发企业的资质标准划分 A.资质一级企业 33B.资质二级企业 34C.资质三级企业 34D.资质四级企业 3411.7. 商品房保修规定 11.8. 房屋顶层平面使用权可否出售 11.9. 房地产开发企业的成本构成 11.10.商品房销售必备的“五证” 11.11贷款 11.11.1. 个人住房贷款 11.11.2. 个人住房贷款的种类 11.11.3. 住房按揭贷款 11.11.4. 办理个人住房贷款业务的银行 11.11.5. 个人住房贷款发放对象 11.11.6. 申请个人住房贷款需具备的条件11.11.7. 个人住房贷款的期限和利率 11.11.8. 申请个人住房贷款的大致程序 11.11.9. 申请个人住房贷款需提供的材料 11.11.10. 个人住房贷款的发放数量 11.11.11. 个人住房贷款的担保方式 11.11.12. 可作为个人住房贷款的抵押物 11.11.13. 个人住房贷款的保证 11.11.14. 申请个人住房贷款需办理的手续 11.11.15. 个人住房贷款的提取 11.11.16. 个人住房贷款的偿还 11.11.17. 办理个人住房贷款的注意事项 11.11.18. 各银行办理个人住房贷款的具体手续 11．12．公积金支取程序？11．13．购房税率如何界定？12.合同、住宅使用说明书和质量保证书 12.1. 购房合同 12.2. 住宅使用说明书 12.3. 住宅质量保证书 13.现代建筑观念简介 13.1. 智能住宅功能及发展 13.1.1. 智能住宅产生的背景 13.1.2. 智能住宅的功能 13.1.3. 发展前景 13.2. 二十一世纪居住小区 13.2.1. 优美的环境 13.2.2. 建筑功能要齐全。 13.2.3. 配套设施要到位 13.2.4. 科技先导要贯彻 13.2.5. 物业管理要规范 13.3. 住宅性能认定制度 13.3.1. 认定内容 13.3.2. 认定程序 13.3.3. 认定的变更与撤销 14.名词解释及客户关心问题参考材料 14.1. 常用名词解释 14.2. 客户关心问题参考材料 15．现场模拟训练？15．1销售代表现场互动训练15．2公司领导现场抽查训练15．3培训总结16.房地产专业术语（中英对照）16．1住宅物业类（Residentialflat）16．2楼花（propertyunderconstruction）16．3商铺（retailshop）16．4条件磋商（termnegotiation）16．5法定协议16．6按揭（mortgateloan）16．7约见律师（appointmentwiththesolicitor）企业应对认清形势，面对市场竞争加剧，风险加大，趋于微力市场的三个差别营造买方市场下的卖方市场适销对路，提高质量个人买房的特点四种质量的整合（工程、功能、环境和服务）套套都好销，方方都有用（住宅的“均好性”）注重营销，品牌战略营销三要素（定位、包装和销售）CIS战略：企业形象设计机会利润、管理利润、创新利润房价中地价比重加大，总体房价看涨房价构成：①地价；②建筑成本；③税费；建造成本下降：加入WTO关税的下降+国外竞争对于进入短期内均会使房地产建造成本明显下降（如进口建材、设备等的关税，将从目前的30％降至百分之十几）；税费下降：加入WTO行业管理向国际惯例靠拢规范化+费改税房地产开发过程中的总体税费将会有较大幅度的下降；地价全面攀升；房价：地价比重增加，建筑费用和开发税费比重减少。对于上海、广州等沿海大城市：短期内：土地相对稀缺，在建筑费用和开发税费降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，房价构成中上升下降因素基本可以抵冲，总体房价维持稳定；中长期：建筑费用和开发税费不会持续下降，土地的需求则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长期利好的一个重要因素。城市化进程加快农业人口涌入城市，促进我国的城市化进程，扩大了房地产的需求。农产品进口：中国目前农产品关税高达45％，在2004年之前根据农产品的不同品种，各种农产品的关税将降至10％～20%，平均关税要降至17%，重点农产品关税则要降至14．5%。农民收入受到冲击：进口农产品挤掉中国农业产品的部分市场更多的农业人口进入城市。农民进城：各大城市中的外来劳动力特别是来自农村地区的打工者很多，加入关贸后这些城市将获得源源不断的廉价劳动力（建筑业属于劳动密集型行业），人工成本的降低有利于降低房地产的开发成本。同时，城市人口的增加、城市规模的扩大又增加了房地产的潜在需求。居住郊区化进口汽车增多：在未来的几年内越来越多的国外汽车将以较低的价格进入中国市场。国产汽车降价：国内品牌汽车采取降价的策略保持市场份额。购买家用轿车的人会越来越多。城市中心区土地减少。居住郊区化：拥有私人轿车的家庭数量的增加，人们在购楼时对交通的要求将有所改变，因此生活小区将进一步朝郊区发展。西·2.6.房地产基本风险财务风险又称拖欠风险或信用风险。由于购买者财务状况不妙而使房地产投资及其回报无法全部收回的可能性。购买力风险包括价格风险和市场风险。价格风险指的是由于房屋的价格引起销售不畅或者按原价销售而冲减收益。市场风险指供求形式发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成压力。工程建设风险主要指抗力造成的风险，即建设前期工程项目的设计方案存在问题以及层层转包工程造成的质量问题。筹资融资风险指由于银行紧缩银根造成贷款困难，以及筹资成本增加引发的各种风险。变现风险指房地产投资在一段时间内要把投资变成现资而为此付出的代价和承受的损失。外汇汇率变动风险是由于外汇较大幅度的波动从不同侧面对开发商造成的风险。

销售员工作细则公司基本规定销售员工作细则上班时间为9：00——18：00，中午12：00——13：00为午餐时间。晚上值班时间暂定为18：00——19：00；中午值班时间为12：00——13：00每天各组安排一人轮流值班。值班时间所来客户依旧轮班接待每天严格按轮次接待客户，因事错过一概不补接客户。凡进入售楼处询问房子的客户，都算轮次。客户是否有诚意，销售员都必须认真接待，不得敷衍了事。在接待客户过程中，销售员不得夸大其词，应严格按照统一口径和指标来回答客户。每位销售员都应主动、热情地接听电话。电话客户原则上还是按轮次接待。但如果客户指名道姓，则视为该销售员的老客户，但一销售员不能同时接待两波客户（先接新客户，老客户后来除外）。老客户原则上由原销售员接待。如该销售员不在场，其它人员应主动、热情接待。如接待较长时间后原销售员才认出是自己的客户，则视为新客户。老客户不算轮次。如出现一个客户多个销售员交叉接待过，则销售员间互相协商，如协商达不成一致意见造成不好影响，则业绩收交营销部。每个组每天保证5-6人上班，其中一人值班。每位销售员一星期可休息1天。接待客户须认真、细致、耐心，不得与客户发生争吵，如遇客户投诉，投诉一次扣佣金200元，投诉三次以上，公司将做除名处理。销售员不得在售楼处代卖其它公司的房屋。合同条款需熟练，解释准确，签订合同不得涂改、有误。交秘书及出纳审核后，确保无误再交公司存档。销售人员无权收取定金，每分钱需上交公司财务（下班时间除外）。销售部每周一次例会，时间暂定为每周三下午6：00点开始，以便对工作中遇到的问题及销售中的体会作一次交流。总结一周销售情况，作好下一周工作的安排。每月销售第一名设特别奖300～500元，连续3个月业绩最低则自动解聘。接待、签约流程销售及回款控制

相邻房产公司或竞争对手基本情况介绍、优劣势分析本公司项目基本情况项目定格、定调、定位项目设计、规划内容特点，各种经济指标、价格表、售楼细则等该项目周边环境介绍：交通、医院、学校、市场及各种主要市政设施及配套户型特点分析、优劣势分析物管简介综述本项目性价比最优

民用建筑的一般知识建筑物，通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技术和文化艺术综合体，在一定程度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。自从人类能够进行创造性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己创造一个舒适的生活场所和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足。民用建筑的构造组成一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的主要作用上看，它们大致分为以下三类：第一类：承重构件。如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中相互支承，直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。第二类：围护分隔构件。如部分内外墙体、门窗等。这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰。以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。第三类：装饰构件。如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷。民用建筑的分类以住宅的层数为标准分为：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）、高层住宅（10层以上）。以住宅的平面布局为标准可分为：点式（塔式、墩式）、条式（板式）住宅。以住宅设计特点为标准可分为：内廊式住宅、外廊式住宅、退台式住宅、跃复式住宅、错层（跃复）式住宅、复式住宅。以住宅承重结构所选用的主要材料为标准可分为：砖混结构住宅、大模板结构住宅、框架轻板结构住宅、简单结构住宅。以住宅的用途和功能为标准可分为：普通住宅、青老年住宅、别墅式住宅。民用建筑的结构类型结构用材根据结构用材的不同，民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。一般的多层宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件，而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构按施工方法分成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。结构受力和构造特点根据结构受力和构造特点的不同，民用建筑的结构可划分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构五种基本类型。一般多层住宅用承重墙结构，高层住宅（电梯公寓）用框架结构或剪力墙结构。民用建筑的等级建筑物的等级是从重要性、防火、耐久年限等不同角度划分为：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五类。高级居住建筑为甲等，中级居住建筑为乙等。根据耐久年限的不同可分为一级（100年以上，重要建筑），二级（50~100年，一般性建筑），三级（25~50年，次要建筑），四级（15年以下，临时性建筑）。一般住宅设计使用年限为50年，但具体使用年限受政策及环境影响大。房屋建筑的抗震设防某一地区按可能所受地震影响而确定设防烈度，设防烈度由国家颁布法规性文件确定。设防烈度分成1°~12°，6°以上地区为地震区，成都为7°设防地区，建筑物都应进行抗震设计。框架结构、剪力墙结构及筒式结构抗震性能较好，砖混结构抗震性能较差。对于砖混结构，一般是从房屋体型、平面布置及结构措施等几方面来考虑抗震，具体的结构措施有设置圈梁、构造柱，限制横墙间距和墙体某些局部尺寸等，目前多层住宅楼除按抗震规范设计外，还需报建委抗震办审批。住宅的配套除小区环境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上决定着房屋的使用性能。这些配套包括以下几个系统：上下水系统。涉及厨房、卫生间、洗衣位，另外还包括热水供应。排水系统与防水问题紧密相关，一些新的排水方法可有效解决卫生间、厨房等区域的漏水、渗水问题。配电系统。包括照明及各种电器配电，常用三回路：空调、电器、照明，配电系统是否完善可靠包括每户配电量，线路用线规格、品质，开关、插座品质及是否到位、充足。防盗系统。包括防盗报警系统、单元防盗系统和进户防盗门。通讯电视及智能网络系统。燃气系统。住宅的装修标准住宅的装修标准按以下几方面考虑：外墙：色彩及材质。楼梯间：地面、墙面、扶手所有材料，式样及色彩搭配。门窗：单元门、进户门、内门及外窗的尺寸、材料。卫生间：洁具和龙头数量和品牌，墙地面、天棚、灯具所用材料和施工工艺水平，台面和墙镜位置及用材。厨房：墙地面和天棚所有材料及施工工艺，油烟机、排烟管道情况，厨具橱柜位置和用材。其它房间：墙地面、天棚所有材料、色彩、施工工艺。按目前市场情况，装修标准在100~400元/M2属低档装修，400~800元/M2属中档装修，800元/M2以上属中高档和高档装修。住房品质综合评价区位条件；小区环境与视野；房屋朝向和面宽大小；房屋布局（套型）、面积和所居层次；结构型式和建筑材料；配套设施（包括水、电、气、视、讯、防盗系统及车库、车位）及装修标准；物业管理。

住宅设计规范及计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》（中华人民共和国国家计量技术规范JJF1058—1998）摘要定义商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。整幢房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在小平面的投影面积。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数：指整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积：指套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。商品房建筑面积计算指层高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墙（或柱外围）小平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围小平投影面积计算。穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算。突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。净高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算（应具备通风、采光条件）。计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。不计算建筑面积的范围层高在2.20m以下的房屋，净高在2.05m以下的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。房屋之间无上盖的架空通廊。无柱的雨蓬。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。消防、检修等用途的室外爬梯。构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。共有建筑面积的分摊计算《住宅设计规范》中华人民共和国国家标准GB50096——1999术语地下室(basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2半地下室(semi-basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。套内使用面积计算套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10的空间全部计入使用面积。坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。层高和室内净高要求普通住宅层高不宜高于2.80m。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净高不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。电梯设置7层以上住宅或住户入口层楼面距外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。

销售人员须知房屋与土地房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。A.国家所有的土与集体所有的土地目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。B.两种土地所有权与商品房的出售在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。八种国家限制买卖的房屋违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。四种不应购买的房屋在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。如果开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以入房屋已经设定抵押的情形等。国家对土地使用权出让的年限规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。建立房地产开发企业应具备什幺条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件。房地产开发企业的资质标准划分房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下：A.资质一级企业自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。B.资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。C.资质三级企业自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％。D.资质四级企业自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业。自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。商品房保修规定建设部在1998年发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确规定，正常使用情况下商品住宅各部位。部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面。厨房和卫生间地面、地下室。管道渗漏：年；墙面。顶棚抹灰层脱落：年；地面空鼓开裂。大面积起砂1年；门窗翘裂。五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热。供冷系统和设备：个采暖期或供冷期；卫生洁具、年；灯具。电器开关6个月。其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。房屋顶层平面使用权可否出售有些房地产开发公司将商品房屋面出售或出租给顶层购房户，这是不符合有关法律，法规的行为。根据建设部1989年11月21日发布的《城市异产毗连房屋管理规定》的第六条规定：“（异产毗连房屋）所有人和使用人对共有共享的门厅。阳台、屋面、楼道、厨房、厕所，以及院落。上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外、任何一方不得多占。独占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有损害他方利益的行为”。因此，房地产开发公司将屋面使用权向顶层住户出售是侵犯其它楼层购房户即第三人的合法权益的行为，而归于无效。当然，房地产开发公司如果已与其余楼层购房户达成协议则另当别论。此外，房地产开发公司以一定的价格出售屋面的使用权，并称此举乃收口成本的，亦属不合法。因为根据国家物价局、建设部等四部门于1992年7月28日发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑总成本之内，房地产开发公司未经物价部门批准再行收取价款，没有法律依据，亦不符合物价政策。房地产开发企业的成本构成A.土地成本土地补偿费用：合作方的条件，或转让费。土地出让收益金：国家按土地类别收取土地转让费用。B.建筑安装成本一般砖混结构为600~700元／m2，框架结构为900～1000元／m2，装修费用按实际情况另计。C.企业管理费：一般占销售回收金额的2％。D.销售广告费：一般占销售回收金额的2％~3％。E.前期费用勘测费：按建筑面积3元／m2收取。设计费＝按设计单位资质及建筑面积收取。F.前期税费固定资产投资方向调节税。根据开发项目性质不同按总投资比例的0.5％、10％、15％、30％收取，中外合资可免征，一般为5％。城市设施有偿使用费：按10元/m2收取。城市规划管理费：按勘测设计费，建安成本的3%收取。新型墙体保证金：按4．5元／m2收取，竣工验收合格后退回。工程质量监督费：按勘测设计费。建安成本的2．5收取。学校修建费；按2元／m2收取。人防异地建设费：按10元／m2收取。房屋拆迁管理费：按土地补偿费用的0．5％收取，不涉及房屋拆迁的免收。供水增容费：按所需水管粗细划分，每100mm管需增容费50000元。电增容费：计算所需用电量，按650元／kW收取。F.营业税：按销售收入的3．3％计算。G.所得税：企业所得税：按毛利润的24％计算。地方所得税：按毛利润的3％计算。H.其它费用：包括不可预见费用，鉴证费等，按销售收入的1。5％计算。*以上所列数字，视时间性和各地具体情况不同会有所差别。商品房销售必备的“五证”一是该项物业的计委立项，可行性研究的批件不能少，二是规划局的规划许可证不能少，三是土地使用证不能少，四是建设部门颁发的开工建设许可证不能少，五是房管局的商品房预售许可证不能少。贷款个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款的种类目前，个人住房贷款一般有委托贷款。自营贷款和组合贷款三种。个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。个人住房组合贷款指以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通怯房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。住房按揭贷款按揭贷款是住房担保贷款的一种。是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买往房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。办理个人住房贷款业务的银行经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行都可以办理。个人住房贷款发放对象个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18岁的公民。申请个人住房贷款需具备的条件申请个人住房贷款需具备以下条件：具有城镇常住户口或有效屠留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买往房的合同或协议；不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房首期付款；享受住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；有贷款办认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其它条件。个人住房贷款的期限和利率期限：最长不得超过20年。利率如表1所示。贷款期限1年以上的遇利率调整，从下年开始按新利率相应档次执行。表1个人住房贷款的利率期限种类1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至10年(含10年)10年至15年(含15年)15年至20年(含20年）个人住房委托贷款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%个人住房自营贷款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%申请个人住房贷款的大致程序大致程序为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，按要求到当地房地产管理部门，保险公司。公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续，再到银行办理贷款手续。申请个人住房贷款需提供的材料申请个人住房贷款应向银行提供下列材料：身份证件（指居民身份证、户口本和其它有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明，符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；抵押物或质物清单。权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有关部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求提供的其它文件或资料。个人住房贷款的发放数量个人住房贷款发放的数额，不享受住房补贴的，一般按拟购住房价值扣除其不低于房款30％的首期付款后的数量确定；享受住房补贴的一般按个人承担部分的刀％确定。住房公积金贷款额度不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。个人住房贷款的担保方式个人住房贷款采用抵押、质押、保证和抵押（质押）加保证四种担保方式。抵押贷款方式是指贷款银行以借款或第三人提供的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。质押贷款是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由贷款银行占有，贷款银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式是指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人或个人作为保证人而向其发放贷款的方式。抵押（质押）加保证贷款方式是指贷款银行在借款人或第三人提供抵押（质押）的基础上，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。可作为个人住房贷款的抵押物抵押人所有的房屋和其它地上定着物。抵押人依法取得的国有土地使用权。贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。凭证式国库券。国家重点建设债券。金融债券。AAA级企业债券。存单等有价证券。个人住房贷款的保证法人和个人均可为个人住房贷款提供保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人是个人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿还能力，并且在银行存有一定数额保证金。申请个人住房贷款需办理的手续申请个人住房贷款还需在保险公司。公证部门和当地房地产管理部门办理保险。公证和房产抵押登记等手续。个人住房贷款的提取贷款的提取主要有以下两种方式：A.直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同约定的用款计划，将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。B.专项提款。借款合同生效后，由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证。用住房公积金发放的贷款，采取专项提款方式。个人住房贷款的偿还偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息，一般有：月均还款法。贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。累进还款法，贷款期内，逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额，但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息。办理个人住房贷款的注意事项按期归还贷款本息。不提供虚假文件或资料未经贷款银行同意，不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。不擅自改变贷款用途，挪用贷款。配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押（质押）。各银行办理个人住房贷款的具体手续各银行办理个人住房贷款时，可根据《个人住房贷款管理办法》制定具体实施细则，具体手续可以有所不同。例如中国工商银行广西区分行个人住房贷款操作程序如下：开发商与银行签订个人住房贷款协议；购房者向开发商提交借款申请；开发商列出借款人名单及有关资料交中国工商银行；中国工商银行根据清单及有关材料进行贷款前调查核实；银行认可的借款人先将不低于刀％购房款交到工行指定开发商的帐户；借款人将与开发商签订的购房合同及缴款收据办理评估。保险、登记手续；借款人与银行签订借款合同，银行将贷款转入开发商的存款帐户。开发商将借款人的房产证及他项权证交工行抵押保管；借款人逐月归还贷款本息，贷款还清后，银行退回房产证并注销抵押登记。11．12

现代建筑观念简介智能住宅功能及发展智能住宅产生的背景智能住宅是在信息技术革命浪潮的推动下产主的。信息技术革命以信息高速公路（包括空问信息高速公路）和多媒体信息技术作用为其腾飞的两翼。信息高速公路是指区域性、全国性乃至全球性的数字光缆高速通讯网络，而空间信息高速公路则是以通讯卫星、光纤辅之以其它手段形成的区域性乃至全国性通讯网络，实现信息传递高速化、信息资源共享及信息双向交流，可联系千家万户，使得“天涯若比邻”变为“地球村”。多媒体信息技术是将声音、文本、视频、动、画及通讯融为一体的信息处理和表现技术，实现信息交互的多元化、同步化与实对化，可进”行环境与空间造型场景的动态仿真。信息高”速公路与多媒体信息技术相结合，极大地改变、了人们的生产、生活和相互交往的方式，人们：追求更高效、快捷、安全的生活工作方式，渴望有更舒适、安全、便捷、卫生的生活工作环境。在这种背景下，智能住宅应运而生。90年代、未，“智能住宅”一词已成为国内建筑界的时髦用语。在当今激烈的市场竞争中，“智能”更是房屋销售的一大卖点。所谓智能住宅，就是通过其结构、系统、服、务和管理四个基本要素进行最优化设计，从而、为客户提供一个高效和安全的生活工作环境。智能住宅的功能智能住宅的功能是多方面的，主要应包括以下功能：（一）小区管理方面1、安全自动化--AA（SafetyAutomation），包括遥控监视、楼字管理、自动报答、自动灭火、地震、漏电防止、停电对策、停车场管理等。2、消防自动化--FA（FireAutomation）。3、停车管理自动化--PA（ParkAutomation）。4、信息管理自动化--MA（MaintenanceAutomation），包括水电气三表记录、维修申报。住户投诉、人员车辆进出、保安巡视、住户及房屋相关信息等。（二）办公方面。1、办公自动化--OA（OfficeAutomation）。2、通讯自动化一CA（CommunicationAutomation）。（三）生活、娱乐方面。总之，信息技术革命将打破集中化生产方式，使劳动重新分化，出现以电子科学为基础的家庭工业时代。家庭将作为集工作、生产、学习、休息及娱乐等功能为一体的社会细胞，人们可以足不出户，通过计算机通讯网络与公司、机关、学校、银行、商店、图书馆、邻居及亲友联系，可以在家办公、设计）授课、学习、采购商品、存取货币、炒股、放录像节目、“出席”各种会议、接受职业培训、医疗咨询和监护照顾外地老人、控制家庭电子设备等，实现工作生活的高度自动化、智能比和遥控化。发展前景智能住宅是信息技术运用于建筑业的结晶。“它将随着信息技术革命的发展而不断完善和发展，同时将给传统建筑业带来巨变，使得原先固有的建筑类型改变、萎缩甚至消失，崭新的建筑类型将逐步产主、发展和完善。智能住宅作为新型建筑类型的代表，由于其具有高科技含量，适应时代发展的要求，必将具有广阔的发展前景，红外线防盗保安系统小区的第一道安全系统，在小区的围墙和出入口等地方，我们设置红外线对射和电视监控系统，全天候运作，任何人翻越围墙都会立即报警并进行录象，同时将有情况地区的画面切换为主画面。保安巡更电子监测系统为了确保小区的每一个角落都处于保安人员的监控之中。保安人员定时到巡更点用遥控器报到，任何巡更信息都能及时而又准确无误地传送到保安中心控制室。确保小区各个段落24小时得到巡视和保卫。室内安全防范系统报警器主机门磁开关楼字对讲主机设／撤防键盘磁控门窗安全监控系统当您睡眠和外出的时候，他会24小时默默的注视你家中的每一个角落，任何从外面强行闯入者，他将主刻报警并通知保安人员前来支拐。楼宇对讲保安系统：每户均设有可与楼房单元门访客对讲的电话，方便辨别访客的身份，一切其它人员均会被拒之门外。主人通过对话后了解来访者的身份后，才能允许其进入单元大门。您家里的每一扇窗户都被他时刻紧紧的盯着，如果外人破损玻璃都会激发警报并通知保安中心。即使你外出时也不用担心。室内智能紧急求助系统：在家里如果遇上紧急情况，住户可按动此按扭直接指示保安员救援。此警寸民器安装在隐蔽顺手的位置。灾害自动报警系统：在你家中一旦出现异常火苗或者煤气浓度超标，系统将自动报警并通知保安监控中心，将一切可能的危险消灭在萌芽之中，居家智能小区绝不会发生因煤气泄漏或失火而造成人身与贝才产的损失。

名词解释及客户关心问题参考材料常用名词解释按照国家对进入房地产市场的住宅所实行的政策为标准可分为：房改房、经济实用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：根据国家住房制度改革政策向住户出售的现居住房屋。房改房是指按照单位的分房原则，如依照工龄、职务或职称等，已经分配或将要执行国家规定的房改标准出售或出租的住房。经济适用房：根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人出售的住宅房。经济适用房是国家或房地产商按照普通住宅标准建设的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，在规划建设、土地使用、税收、金融、建设资金等方面均享受国家特定的优惠政策，直接以成本价加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、烟台、宁波等城市借助世界银行贷款支持而建设的住房。这类住房设计一般都较为实用，大多坐落在城郊区，开发成本较低，而且售价剔除了工程建设中的部分费用，因而价格较市场上其它类住房往往要低一些。安居房：为实施国家安居工程而建造的住房，是政府为推动住房制度改革，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金兴建的面向广大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，坚持以成本价直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收人家庭。解困房：在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。小康住宅：为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，建设部在各大城市指导建设的面向下世纪的住房。它的建设体现了一定的政府行为，享有政府提供的优惠政策。但与经济适用住房不同，它的销售对象主要是针对中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售价较高。这类住宅通过提高科技含量，大大改善了住房的功能和质量，具有一定的超前性，是我国住宅产业未来发展的方向。存量房：已经建成并投入使用的。私人或单位所有的存量房，公房和私房在房地产交易上有不同之处。存量公房的买卖，国家限制较多，除房改向个人出售住房外，很少有公有住房的买卖。存量私房的买卖也因产权性质的不同而有较大差异：拥有全部产权的私房，可以自由买卖，但房屋有拆迁。抵押或诉讼限制等情况的除外。拥有限制产权的私房，如房改出售的住房、安居房等，在买卖的时间、对象、价格收入分配等方面都有限制。商品房：各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。商品房是以出售为目的而建造的居住用房。与存量房不同，它首先应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非新房。其次，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖。如果新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧程度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中，微利房也叫廉价房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉，适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓，指在城区内黄金地段修建的高层和多层电梯公寓，也包括各种组合复式或高层住房。这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽大，配套设施齐备，物业管理水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。商品房由于是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。从严格意义上讲，前四种房屋并不具备商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。客户关心问题参考材料商品房的销售面积：商品房按整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。应分摊的公用建筑面积的组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围。的维护或承重墙墙体面积，有共享墙和非共享墙两种。共享墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共享墙。共享墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投影面积，并计入套内墙体面积，其余共享墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。非共享墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。非共享墙的面积计算：墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应作为公用建筑面积参予分摊。做为人防工程的地下室不作为公用建筑面积参予分摊。公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系数乘各套（层）的套内建筑面积。住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层。多层住宅为4-6层。中高层住宅为7-9层。高层住宅为10-30层。住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定：住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。住宅建筑平均每套建筑面积：平均每套建筑面积（m2／套）等于总建筑面积（m2）被总套数（套）除。住宅建筑使用面积系数：使用面积系数（％）等于总套内使用面积（m2）被总建筑面积（m2）除。跃层住宅的户内楼梯面积计算：跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内使用面积。不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的面积均计入套内使用面积。墙面装修厚度的面积计算：外墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等不计算建筑面积，但内墙面装修厚度均计入套内使用面积。住宅阳台栏杆高度的规定：低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于1．05m；中高层。高层住宅不应低于1．10m。中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。中间层：住宅中除底层和最高层住户入口层以外的中间各楼层。平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。抗震结构：在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。如果出现地震的影响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。轴线：建筑物各个构件图样的中心线。它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。抗震缝：将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝。借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。净高：各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。跨度：桁架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中-中）的距离。开间：房间的横向宽度。在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。进深：房间的纵向长度。在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。净长：房间长度方向两头墙面之间的净距离。净宽：房间宽度方向两头墙面之间的净距离。内墙净长线：内墙与外墙（或内墙）交点之间的连线，表示内墙的实际长度。外墙中心线：外墙两端厚度中心的连线。外墙外边线：房屋平面图外边周长尺寸之和。女儿墙（压檐墙）：是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。高出屋面的防火墙又称封火墙或风火墙。框架结构（刚架结构）：由梁及柱组成，其结点多数为刚接的结构。从型式上分为平面框架和空间框架。框架结构一般用于钢结构或钢筋混凝土结构的多层工业厂房、仓库、办公楼、商店以及高层建筑中。排架结构：屋架或梁与柱顶交接的框架结构。排架结构中柱底嵌固在基础中（嵌固为不能转动的刚结点）。一般常用于单层工业厂房，可单跨或多跨。楼梯段：楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整体踏步板。分实心式和空心式，又分为板式和梁式。踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。一般为15～25cm高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。遮阳板：遮挡太阳的平板。设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。设置在窗口两旁的称为垂直方向遮阳板。垂直遮阳板还包括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板。屋顶：房屋的最上部分。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。总平面图：在绘有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画原有的和拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水平投影。它表明工程的总体布局。主要包括原有和拟建建筑物及构筑物的位置、标高、层数、平面形状、朝向、相互关系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管网等。是建筑物及构筑物定位放线、土石方工程施工以及施工总平面布置的依据。计算房屋建筑面积的步骤：根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。划块分类，列立项目。按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。根据建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则，判断各块及各分项面积到底是属于套内建筑面积还是应分摊的公用建筑面积，应分摊的公用建筑面又应如何分摊，然后计算出公用建筑面积分摊系数，最后计算出各单元（套）的建筑面积。阳台、走廊有露空花格或刀条栏杆封顶的，不算封闭式阳台、走廊，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。阳台，为砖砌栏杆，局部实砌到顶，其实砌部分不能视其为封闭而全部计算建筑面积，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。凹阳台进深国家尚无规定，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。室外电梯井的建筑面积计算：室外电梯井如果是附在建筑物上的有围护结构的电梯井，应按建筑物的自然层计算建筑面积。如果没有围护结构，即没有井道，如室外观光电梯等上下靠导轨运行的室外电梯，只能算是附属设备，不能计算建筑面积。室内扶梯的建筑面积计算：自动扶梯的功能相当于室内楼梯间，应按自然层投影面积计算建筑面积。突出屋面的楼梯间没有高度要求，按其水平投影面积计算其建筑面积。高低联跨的建筑物，利用低跨部分顶部平面作活动场所不计算建筑面积。外墙面的铝合金门窗（包括玻璃幕墙木窗、铁窗等），部分凹入外墙垂直面的，均按外墙的墙体投影面积计算建筑面积。门厅、过厅和大厅：门厅、过厅是过往行人的缓冲地带。大厅是人们聚集活动的空间。门厅：公共建筑物的大门至内部房间或信道的连接空间或专用信道。根据使用要求不同，可兼作门房收发，临时接待来客或其它用途。过厅：室内几个走道与楼梯交接的地方，或是走道与使用人数较多的大房间连接的地方。实际是过道的扩大间，主要起交通缓冲作用。大厅：人群聚会活动或招待宾客所用的大房间。根据使用的要求不同，有不同的名称，如餐厅、展览厅、舞厅、休息厅等。门廊与门斗：都是主墙大门外的附属建筑，都是遮风挡雨，衔接内外空间，供行人临时停留的地方。门廊：大多满足房屋立面处理要求，起美化衬托作用，一般都带有廊柱，比雨篷面积大，没有围栏及附门。门斗：主要是满足挡风防寒要求，防止冷风直接进入大厅。根据需要可以做成不突出主墙外的内门斗，和突出主墙外的外门斗。门斗的主要特征是有围护结构，门外加门。阳台与挑廊：主要在使用上有所区别。阳台：独户房间洗晒衣物，乘凉远望的空间小平台。一般是专房专用。挑廊：相连两个以上的阳台，相互串通成为相邻用户的公共信道。但两个结构相同的相邻阳台连通起来时，可称为公用阳台。封闭式阳台与眺望间：从形式看区别不大，但结构设计考虑的受力情况和具体用途则不相同。但它们在建筑面积计算方面，都是一样的要求。封闭式阳台：将阳台栏杆扶手以下用砖或其它材料围护，栏杆扶手以上用玻璃窗围护起来，使阳台起到既能接受阳光又能遮挡风雨的作用，但仍是独户专用。眺望间：工作室或办公室悬挑的一部分房间，它可以全用玻璃围护，也可以半玻半墙，还可以是迎面用玻璃两侧边砌墙围护。它主要用来监视和观察与室内工作有联系的室外活动情况。因而它的结构要根据工艺要求和实际荷载来确定。砖墙建筑面积的计算：砖墙面积=墙厚×墙长。其中，墙厚是按设计值计算，标准砖的尺寸为240×115×53（mm）。《社会公正计量行（站）监督管理办法》的原则：本着国家统一管理、省级审批、属地监督的原则制定的。《办法》规定国务院计量行政部门统一管理全国社会公正计量行（站）工作；各省级人民政府计量行政部门负责本行政区内公正汁量行（站）的审批；市（地）、县级政府计量行政部门对本地区公正计量行（站）的日常工作实施监督。建立社会公正计量行（站）必须具备的条件：具有法人资格，独立于交易双方；具有提供计量公正服务的能力，并取得社会公正计量行（站）计量认证合格证书。社会公正计量行（站）计量认证的内容和要求：计量检测设备及配套设施满足计量检测的要求，并可溯源到社会公用计量标准；工作环境适应计量检测的要求；计量检测人员经考核合格；具有保证汁量检测工作质量的管理制度。社会公正计量行（站）为社会提供的计量公正数据可以作为贸易结算的依据。社会公正计量行（站）提供计量公正服务的收费没有规定，可以双方协议收费。社会公正计量行（站）是为社会提供有关重量、流量、电量、长度等计量检测数据的计量中介服务机构。社会公正计量行（站）中使用“公正”而不使用“公证”：“公证”属国家机关的职能，如“公证处’’可以出具公证性文件。而社会公正计量行（站）属计量中介服务机构，主要是为社会提供公正计量服务，出具公正性计量检测报告，而不是出具公证性文件。房屋所有权证书（房产证）：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”房屋产权登记的程序：房产管理部门进行房屋产权登记，是政府依法确认房屋所有权的法定手续，按有关规定，房屋产权登记按以下五道程序进行：（1）登记收件；（2）勘测绘图；（3）产权审查；（4）绘制权证；（5）收费发证。其中第二道程序“勘测绘图”的内容是，“对申请产权和尚未申请登记的房产，以产权人为单位，逐户、逐处进行实地勘察，为产权审查、绘图发证提供依据。”房地产市场价格评估：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定国家实行房地产价格评估制度，并且第五十六条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”另外，根据建设部［1992］579号《城市房地产市场评估管理暂行办法》第四条规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部门，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用地的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务.因此、房他产估价机构，既可由政府设立，又可以是中介服务机构，包括经建设行政主管部门进行了资格考核，取得资格证书，并进行注册了的估价人员组成的房地产估价事务所和经技术监督部门认证的公正计量行（站）。房地产市场估价的程序：建设部［1992」579号《城市房地产市场评估管理暂行办法》第十条规定：房地产市场估价应当依下列程序进行：（1）申请估价；（2）估价受理；（3）现场勘估；（4)综合作业。其中第三道程序“现场勘估”的内容是：“到标的物进行实地勘丈测估核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录”。第四道程序“综合作业”提出的书面估价结果中第4点必要的附件“包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等。”城市居住区：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住户数（10,000~15,000户）。居住人口规模（30,000~50,000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（2,000～4,000户）、居住人口规模（7,000~15,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团：被小区道路分隔，并与居住户数（300~700户）。居住人口规模（l,000～3,000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。配套建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。建筑线（建筑控制线）：建筑物基底位置的控制线。建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的