土地增值税法讲义

土地增值税法讲义第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人与征税范围★第三节税率★第四节应税收入与扣除项目★★第五节应纳税额的计算（含清算）★★第六节税收优惠第七节征收管理★第一节土地增值税基本原理

一、土地增值税概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。第一节土地增值税基本原理二、我国土地增值税的特点

（一）以转让房地产的增值额为计税依据

（二）征税面比较广

（三）实行超率累进税率

（四）实行按次征收

第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

第二节纳税义务人与征税范围【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校B.税务机关

C.外籍个人D.国有企业

『正确答案』ABCD

第二节纳税义务人与征税范围

二、征税范围

（一）基本征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

包含的三个判断标准：①转让的土地使用权是否国家所有；②土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；③转让房地产是否取得收入。第二节纳税义务人与征税范围基本征税范围不属于征税范围

1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；

2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3.存量房地产的买卖。

1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；

2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。有关事项是否属于征税范围5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。

（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产暂免。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。第二节纳税义务人与征税范围【例题·单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。

A.国家机关转让自用的房产

B.税务机关拍卖欠税单位的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.投资于房地产开发企业的房地产项目

『正确答案』C第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数

1

50%以下（含50%）

30%

0

2超过50%～100%（含100%）

40%

5%

3超过100%～200%（含200%）

50%

15%

4

200%以上

60%

35%第三节税率【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%『正确答案』A

『答案解析』增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，适用第一级税率，即30%。第四节应税收入与扣除项目计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金第四节应税收入与扣除项目第四节应税收入与扣除项目土地增值额＝应税收入－扣除项目合计。新建房地产转让，如果是房地产企业，那么扣除项目有5项；如果是非房地产企业，那么扣除项目有4项，房地产企业多了一项“加计扣除（20%）”。存量房转让，如果转让的是房屋建筑物，那么扣除项目有3项；如果转让的是土地，那么扣除项目有2项，两者的差别是房屋的评估价格。第四节应税收入与扣除项目二、确定增值额的扣除项目

（一）对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。第四节应税收入与扣除项目

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。第四节应税收入与扣除项目地价款、开发成本，一般情况下，按实际发生额扣除。另外，要注意和应税收入进行配比，地价款配比时，根据“总支出*开发的项目占用土地面积的比例*出售的部分所占建筑面积的比例”计算扣除项目。第四节应税收入与扣除项目3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

这里的利息注意两点：

①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。第四节应税收入与扣除项目（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内第四节应税收入与扣除项目4.与转让房地产有关的税金

（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）

（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。第四节应税收入与扣除项目5.财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

第四节应税收入与扣除项目（二）对于存量房地产转让，可扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

第四节应税收入与扣除项目

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。

第五节应纳税额的计算一、增值额（计税依据）

土地增值额＝转让收入-扣除项目金额

在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及建筑物的转让。第五节应纳税额的计算二、应纳税额计算

应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数第五节应纳税额的计算【例题·单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。

万元万元

万元万元第五节应纳税额的计算『答案解析』根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：（1）计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；（2）计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；（3）计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。第五节应纳税额的计算三、房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第五节应纳税额的计算（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

第五节应纳税额的计算2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情况。

第五节应纳税额的计算（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第五节应纳税额的计算（四）土地增值税的扣除项目

1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另由规定外，不得扣除。第五节应纳税额的计算（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。第六节税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售