四川大英住宅调查

大英住宅项目调查报告成都盛信公司根据天友集团要求，对大英住宅市场状况进行专题调查，公司在接受委托后，立即组织工作人员，有针对性与系统性地在大英新老城区进行摸底踩盘，由于时间较为仓促，调查范围还不够广泛，但是，对应计划开发项目的定向调查，还是取得了有效的第一手资料，特别是最新开发楼盘资料，对计划开发项目的市场定位、形态定位具有一定参考作用。一、 大英住宅市场发展概况随着经济的发展，特别是新城区开发的大规模实施，极大地推动了大英县住宅物业开发，新兴住宅小区不断推出，整个城区的住宅物业品质逐步提高，城市面貌日新月异，具有明显的现代特征。大英县房地产业的发展轨迹，同现代大都市住宅产业发展方向几乎一致，在有利政策刺激下，产业发展节节上升，持续增长，而在国家调空时期，也同样遭受寒流，受到市场冷遇。目前，大英地产市场基准线已被推倒一个相对高点，呈现稳定的局面，增长幅度短期不会再度攀高。大英县近几年房地产走势呈大幅上涨趋势， 住宅市场基价从三年前的 300余元涨到现在的 700余元，上升幅度以30%、40%、50%的递增率快速推高，但近期已趋于平缓，涨势趋于停滞并略有回落。大英地产涨幅趋势图价格/㎡300以上 400左右 500以上 700以上 680——75010007005003002002 2003 2004 2005 2006 时间二、大英县住宅楼盘品质状况大英县住宅楼盘品质整体品质较差， 与大都市住宅楼盘比较明显落伍 ,主要体现为①缺乏环境美化 ,如缺乏社区绿化,公共空间,这使新兴小区显得象新建职工宿舍，没有品位；②外立面包装简单，外墙砖色调单一，使物业的视觉冲击力弱化，降低档次；③住宅建筑形态单调，造型缺乏创意，物业形状模仿严重，均显雷同，这使住宅产品的吸引力大打折扣；④缺乏生活配套，小区没有人性化的便捷生活设施，居住不便。通过调查，我们认为，大英住宅物业的创新严重不足，开发手段原始，产品所提供的舒适度、均好性已难于满足现代住宅消费的品质需求，大英住宅市场的回落，除经济基础因素、政策抑制因素，也有来自开发产品落后于市场的自身因素，因此 ,我们判断，在大英若有品质较好、具有一定创新的开发项目， 应该有消费市场和高于基准线的价格空间。原始造形 超高密度 缺乏环境三、大英县新建住宅主要分布大英县老城区旧城改造比较彻底，规模很大，使老城区的物业形象显得新颖，比较具有现代感，同时，老城区物业的利用率高，闲置土地少，土地价格也较贵，因此，老城区的新建住宅项目并不多。但大英新区由于在政策（土地政策、政府引导） 、环境（地势平缓、生态保护）等有利因素驱动下，新建住宅项目在这里则比较集中，已建成与在建项目不少，包括公寓、别墅等多种形态楼盘均有开发，并且，单一项目的体量也呈放大趋势，生活配套也在大力营建中，部分已形成规模气势（如捻鱼庄等） ，因此，可以预见，在未来，新区不仅将成为大英的政治文化中心（政府已经迁入、大型旅游休闲项目已经营业、新兴的前沿娱乐业态也开始进驻），而且，也将形成未来大英最具生活品质的高尚住宅区。餐饮一条街 新兴娱乐据点 时尚消费环境大英新城区在建项目一览表（部分）开发商名称项目地址占地面积总建筑面积重庆某开发商大英县中学西校门85亩-------四川宏基房地产开发有限公司江南西路卓筒广场306亩28万㎡四川东泰房地产开发有限公司新城区建设路4000㎡10000㎡四川东泰房地产开发有限公司新城区建设路8000㎡20000㎡未命名项目新城铜鼓街旁10000㎡25000㎡未命名项目新城南北大街10000㎡20000㎡江海实业新城南北大街50000㎡(1期)30000㎡(2期)四川蓬莱卓筒实业新城天平街估计90亩不详更多不知名项目，正慢慢在新城区打下自己的根基，进展着自己的住宅开发事业 ..四、大英县新建住宅主要客群大英县新建住宅楼盘在新城区开发较多，但由于老城区人口集中，商业繁华，生活方便，再加上老城区居民的恋旧心理、邻里人文依赖等心态，因此，老城区人口牵入新区或新建小区的住户并不多，这使新区的经济、文化等发展受到相当大的制约，城市氛围目前还未全面形成，新城区显得空旷冷清。但新区住宅项目，仍然鳞次栉比的推出，而在这里购房的客户，多数来自大英周边城镇，以及个别来自射洪、隧宁的客户。这些人部分是在这里发展事业，因此在这里购买住房定居；部分是二次置业，选择这里的生态环境，在这里短暂居住；另外，还有部分客户是针对这里房价低廉的现状，看好大英新城区发展前景，特在此时进行地产投资，以等待市场丰厚回报，当然，仍有部分老城区居民，不满足居住品质，置换老城物业，在新区置房，以满足高质量生活需求。综合考察分析，在新城区购房者，异地购房人群约占总量的70%左右，且多数为经济富裕人士（当地属中产层），有一定文化层次，消费意识较先进。因此，有理由估计，大英本土住宅市场近乎呈饱和趋势，新建项目须异地（包括周边城区）客户的大力补充，才能有效完成住宅物业项目的市场消化，不过，通过调查发现，已建成项目的空置率不高，说明住宅地产尚有市场可挖掘。五、大英高端物业状况针对本案二期开发初始定位，我们着力对大英高端住宅物业进行了重点调查，经调查显示：大英已经有多处高端物业开发，包括花园洋房、别墅等，但市场效果不尽人意，尤其是别墅销售不佳或开发乏力，相继处于烂尾或死盘状态。大英高端物业仍保留着当地开发特征，项目创新与品质不佳，特别是不注意居住环境打造，使建筑的综合价值大打折扣，对消费吸引有限。大英高端物业没有人文定位考虑，体现为别墅与公寓杂居、甚至与拆迁房杂居，使高端物业的品位与软环境的低劣形成巨大落差，混淆了高端物业的特定人文背景与中低端物业的社区文化形态，从而降低了高端物业品位，弱化了高端物业应体现的内涵特质。大英在高端物业领域处于起步阶段，形态比较单调，以独栋别墅为主，还缺乏叠拼、连排等品种，几乎就没有低层花园洋房(其花园洋房就是指多层公寓)，因此，在高端物业领域应该有再尝试的机会。大英本地客户对别墅等高端物业认同度很低，导致别墅市场价位很低，别墅价格大致为800——1300元/㎡，个别更低，而花园洋房（6跃7多层），主导价格为700元/㎡左右。1、 别墅楼盘调查通过对当地个别消费者的调查和了解，当地人基本不会购买别墅，因此，当地别墅项目销售非常困难。以下为几个别墅楼盘基础数据：项目名称白鹤园别墅福山五福庄园阳光丽城经济指标开发商名称成都世介文化传播有限公司四川宏基房地产开发有限公司项目地址大英县中学西校门大英县中学西校门江南西路卓筒广场占地面积85亩306亩开发面积26万平方米绿化率基本没有绿化%价格区间1180元/㎡起价758元/㎡不详付款方式一次性，按揭，分期一次性，按揭，分期一次性，按揭，分期面积区间168—480㎡不详物业形态公寓，独栋，联排拆迁安置房、别墅公寓，独栋，联排开工时间2003年年底2005年10月2005年7月竣工时间不详2006年10月预计在2008年前后建筑风格环山，临水环山，临水环山建筑结构砖混，局部现浇砖混砖混，局部现浇目前状态全面停工，烂尾在建，已在做二层别墅待建销售状况仅售2套联排，180㎡/套不详别墅未售，公寓已售60%左右业主地域成都不详暂无2、别墅项目分析：白鹤园别墅——整个项目环山而建，背靠山，面向水，从堪舆学的角度还是绿化等角度，该区域的确是做别墅开发的好地方。但因为开发商资金短缺，项目缺乏很好的营销推广，市场定位也不准，因此，回款很慢，销售困难，终于使资金链短裂（分析），从而陷入停工的局面，成了烂尾楼。福山五福庄园：紧邻白鹤园别墅，地理位置与前者相似，但由于其将拆迁安置房的位置和别墅未妥善安排好，别墅的优越性未真正体现。加上小区基本没有良好的绿化，品质差，因此不能算是真正的别墅。阳光丽城：无论是规模，还是品质，应该算是大英县城目前最好的住宅楼盘。地理位置的优势不明显，但楼盘的规划建设很有大盘的风格。只是由于项目占地面积大，开发总体量大，市场需求量不大，因此开发时间跨度长，销售速度缓慢，据分析，因别墅物业的销售更加困难，故暂时不推出以避公寓之锋。综合分析以上三个项目，我们认为，以上三个项目都存在着市场定位不清晰（高端低端通上），目标消费群体不明，楼盘品质低等共性缺陷，同时，也看出当地开发商对别墅项目信心不足，而市场似乎也不响应的尴尬态势，因此，大英高端物业的现状，也使有能力购买别墅的消费者看不上，当然，更多的是买不起或不敢买（如公务员等）。2、 公寓及洋房楼盘调查通过对当地新建洋房与公寓楼盘调查，我们发现了大英住宅物业开发的市场靓点，从几个开发中的项目仔细观察，看见其销售都比较乐观，从而证明大英对住宅产品还具有较大市场需求。以下为几个公寓及花园洋房楼盘的基础数据：总建筑销售配套项目名称项目地址占地面积绿化率物业形态工程进度面积范围价格区间面积状况设施8000㎡20000㎡42%洋房,底商100-140㎡均价730元/㎡无中心书香美邸新城区建设路平整土地花园和顺家园新城铜鼓街旁10000㎡25000㎡无绿化公寓,底商准现房60-160㎡620-650元/㎡60%无蓬莱新天地新城南北大街10000㎡20000㎡公寓,底商准现房90-160㎡720-750元/㎡80%中心花园万福家园新城南北大街80000㎡40%公寓,底商准现房110-140㎡700元/㎡60%卓筒-锦官新城天平街估计90亩不详不详公寓,底商平整土地不详不详无城从以上几个公寓楼盘中的数据展示中，可以看到大英住宅楼盘几个特点：其一，开发体量逐渐放大，说明有市场需求支撑；其二，环境品质没有改善，开发理念与消费意识都处于落后状态；其三，公寓等常规住宅产品更受市场追捧，价格居高不下（以当地市场的产品品种价格比为例） ，如与别墅的价格比为：

公寓：别墅（独栋）

=

1：——（独栋别墅仅比公寓价格高

30%—40%），而在大都市

公寓：别墅（连排或独栋）

=

1：

4——6（别墅比公寓价格高几倍），其四，这里的主力户型以中户型为主，即面积为

100—140㎡居多，表明当地家庭结构与居住环境的吻合度要求很高，好没有形成多元的居住六、项目SWOT分析项目分析S（优势）分析O（劣势）分析W（机会）分析T（威胁）分析1、土地呈带状，不易1、随着当地经济和城1、目前市场价格太低。1、地理位置的优势：提高品质。市的发展，就有相应的2、当地的购房人士不地处新城区和老城区2、周边环境基本都是市场需求。多，异地营销成本增加的衔接地，人口比较密商住楼，且一楼商业也2、现有楼盘开发理念了购房的成本。集。没有较好的品质，因此差，品质感不强，不会3、当地经济落后，购分析内容