(物业管理)北京某物业公司作业指导书模板

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指导书模板20XX年XX月

北京**物业管理有限公司管理制度第一节物业经理工作程序及制度目的加强**的物业管理服务工作，不断对服务质量进行改进，为业主提供优质、舒适的居住环境，满足业主对服务质量的要求。范围本程序适应于**服务全过程管理工作的质量控制。职责执行国家有关方针、政策、法律、法规，执行物业公司各项规章制度，接受置业公司的检查与监督。负责**日常物业管理工作，确定各部门、各工种员工的职责范围，建立严谨科学的管理与考核标准并监督执行。制定**工作计划，对服务全过程进行集中统一指挥，协调、监督各部门的工作，组织各部门按时完成各项工作任务。全面负责**的工作质量督导检查工作，建立健全巡检制度，每日对各岗位、管理范围进行全面督查。依据工作绩效和督查结果对员工进行考核。负责制定管理处年度、月度培训计划，并组织实施与检查。负责业主走访工作，了解业主意见，有理有节的处理好业主投诉。负责突发事件和紧急事故的应急指挥处理，并及时报告上级领导。.人事、培训工作根据管理工作需要，制订员工招聘计划，上报公司。负责员工的岗中培训，做好培训签到和《培训记录》。日常培训频次为每月二次，由物业文秘做好会议签到和记录。培训内容：a）作业指导书；b）员工行为规范及管理制度；c）公司领导指示精神及会议决议；d）岗位技能培训；e）其它内容。所需表格：《培训计划》《培训记录》督查工作每日对各岗位人员、工作区域进行巡查。巡查内容包括：各岗位人员到岗情况，员工行为规范的执行情况，人员工作状态，是否按规定程序、规范进行操作，工作质量情况，布置的重点工作进展及前一天巡查中发现问题的改进情况等，对不符合规范标准的进行现场纠正或有针对性地提出意见。每日检查各主管工作记录，内容主要包括：区域内环境卫生保持状况，垃圾是否清运，有无重大事故隐患，各岗位当日工作完成情况，记录的填写情况，对不符合要求的，要立即整改。督查情况在《工作记录》中做详细记录，在每周管理处全体员工会议上进行讲评。依据督查结果对员工的工作进行绩效考核，并与员工的激励工资挂钩。所需表格：《管理处工作记录》业主走访、投诉处理业主走访每月对业主进行走访，并填写《走访记录》，必要时安排相关人员参加。对业主的询问及意见，如不能当即答复，要确定答复时间，并按时给予答复，重大问题向分管领导请示后答复。12:00~13:3012:00~13:30午餐12:00~13:3012:00~13:30午餐6.1.36.1.3物业文秘负责做好会议记录。对业主的意见、要求、建议、投诉，要及时逐条整理、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。当业主对同一问题多次问询或反映时，安排专人登门给业主答复，答复内容存入回访档案。所需表格：《走访记录》工作制度严格遵守公司的各项规章制度，严守工作时间和工作纪律，在工作中起到模范、表率作用。处理问题冷静、果断，言行举止合理、得体。服务意识明确，能够认真听取业主意见，不断完善服务工作。制订工作及培训计划规范、周密、科学、严谨、有实效。检查各岗位工作落实情况时严肃认真、不走过场，对发现的问题要及时责成相关人员进行纠正、处理，并对处理结果进行确认。密切协调好各岗位之间的工作环节，将各项工作落实到位。对员工所提出的合理化建议及工作意见要虚心听取、认真接受，对在工作中产生积极效应的意见、建议要及时采纳、推广，并及时上报公司，以便促进公司整体工作完善与发展。熟悉社区的总体情况，对发生的紧急事件要合理组织好相关部门进行及时处理。每月走访业主不少于5户。当离开工作岗位时要将各项工作对各主管交待清楚，避免工作搁浅。工作制度月例会制度每月最后一个周五下午组织召开月度会议例会，由物业经理主持会议，全体管理人员参加，必要时可邀相关人员参加。各部门主管汇报本月的工作情况，以及下月的工作计划，并提出存在的问题和需要协调的工作。第二节物业文秘兼客户服务员工作程序及制度目的加强文件、资料及办公用品的管理，严格考勤制度。根据各工种服务质量的信息反馈，定期对业主报修、投诉项目进行跟踪、回访，保证服务质量。范围本程序适用于接待业主投诉、会议记录、员工考勤统计、档案管理、社区收费、办公用品的申购、发放、保管等工作。工作职责执行国家有关方针、政策、法律、法规，执行物业公司各项规章制度，服从物业经理的领导、工作安排与监督检查。协助物业管理费等费用的收取及水、电等费用的代收代缴工作。负责业主投诉、报修的接待与回访工作，有理有节的处理好业主投诉，及时下达维修工作单。负责每日业主重大投诉、报修信息的上报，保持信息渠道畅通。负责社区各类文件、资料、业主档案及质量记录的管理。负责管理处办公室及主管以上人员的考勤的记录和统计上报。负责对公司提供物品、工具等进行分类登记，确保帐实相符。负责管理处服务耗材、办公用品的申购、管理、发放工作。完成领导安排的其他工作。工作程序8:00~12:30处理管理处内部事务、收取业主相关费用13：30~17：00处理管理处内部事务、收取费用17：00~17：30整理当天工作记录，处理相关文件、收取业主相关费用17：30离岗下班文件管理来文管理负责接收公司及相关部门下发的各类文件。接收文件在《收文登记簿》上做文件登记，并归档。外来文件应及时送交相关领导审批。文件发送凡须以公司名义发出的各种文件一律上报公司分管领导审批，按公司标准发文格式打印发出，并加盖公司公章。外来文件经相关领导批阅后，复印原件后及时下发相关部门，原件保留存档。发文时将文件名称列于《发文登记簿》中，由收文人签收。所需表格：《收文登记簿》《发文登记簿》档案管理业主档案自业主入住三日内建立。物业档案在取得认可签字（盖章）后一周内要求归档完毕。业主资料按单元号一户一档建立，按单元号统一存放在业主档案文件柜内。每个业主档案由入住资料、二手资料、往来函和房门锁、电话、车位、水牌等资料组成。每份记录、资料在归档前确保记录填写完整，资料齐全，相关事项无遗留问题。定期整理业户档案，做好新建档案的归档工作。员工档案记录清晰，对因离职等原因而造成人员配置不足的情况及时上报物业经理及公司人力资源部。考勤统计工作按照公司考勤管理规定执行业主投诉、报修处理报修处理接到业主报修后，应详细记录业主姓名、户号、报修内容、时间等。根据《接待业主记录》填写《维修工作单》，及时通知工程人员解决，并注明派工时间；维修完毕收回派工单，24小时内进行电话回访；如果维修项目在维保期内，需电话联系责任单位和开发公司相关部门协调维保。如为突发事件，应立即通知维修人员上门修理；复杂维修与客户预约到现场查看的时间并通知相关工程负责人。维修结束后请业主在《维修工作单》上对服务进行评价，标明完工时间并签名。投诉处理办公室设投诉电话一部，向社区业主以正式形式公布投诉电话号码。接到业主投诉时，要耐心听取业主的陈述，了解投诉原因、事情内容、相关人员、处理要求等。了解情况时，应不时表示理解与同情，不要急于解释或提出处理意见，以免造成更大的误会。投诉全部内容要详细记录，注明投诉时间、投诉人单位、姓名、记录人，并向业主表示歉意；如重大投诉必须立即报告上级主管和部门经理。根据投诉要求，通知相关部门或人员在规定时间内整改，并将整改结果向投诉人反馈，询问对处理结果是否满意，是否还有其它要求。定期将投诉进行一次汇总，根据统计表将带有普遍性的投诉对相关工作程序或岗位职责进行调整和完善。每天下午在规定时间内按照规定格式及时将重大维修及投诉信息报送公司。所需表格：《接待业主记录》《维修工作单》4.5.4.34.5.4.3代收费用：计费、收费的管理收费种类营业收入。包括：物业服务费、车位费。代收代缴费用。包括：水费、电费，以及按规定或约定代收代缴的费用。公共设施运行费用。收费依据物业服务费按北京市政府、市物价局、市物业办等有关主管部门规定及审批标准收取。代收代缴费依有关部门规定收缴。收费时间收费待定代收代缴费用按委托单位约定的时间收取。计费方式物业服务费：住宅物业管理费=该户建筑面积X（待定）元/月X月数一次性缴纳一年物业费可赠送3个月的空置房代管服务（特定收费服务）商业物业管理费=该户建筑面积X（待定）元/月X月数泊车费：露天车位临时泊车费（小时）=2元X小时（一小时内免费，5小时按一天标准计费）露天车位临时泊车费（天）=10元/天露天车位月泊车费=60元/月地下停车位泊车费（已出售）=80元/月地下停车位泊车费（未出售）=120元/月电费二（本期抄表数-上期抄表数）X（待定）元/度水费=（本期抄表数-上期抄表数）X（待定）元/吨煤气费=（本期抄表数-上期抄表数）X（待定）元/立方供热费二该户建筑面积X（北京市供热费标准）元收费程序物业服务费由业主审核，无异议开具发票或收据，收取款项。收据或发票一式三联，第一联存根，第二联交业主留存，第三联与所收款项一同交公司财务部。上交公司款项收据发票应妥善保管，以备检查。所收款项妥善保管，严格按照财务有关规定执行。代收代缴费用：根据抄录数值算出应收金额，发布通知收取费用，并开收据，注明款项、收款人，所记录数据应留好以备公司查阅。其它服务费用按规定的标准收取并开具收据，注明款项、收款人。工作制度严格文件、档案管理，未经物业经理批准，不得私自将任何档案资料借给他人使用。严格考勤制度，准确无误地填写、统计。主动热情接待业主，将业主的需求及时传递到相关部门，处理日常报修、投诉时应迅速、及时，做到随时接报，及时回访报修、投诉项目处理情况。将各种信息、征求意见表、统计、分析等见证资料分类、整理、存档。与业主沟通过程中，注意业主生活习惯、生活禁忌。7所需表格《发文登记》《接待业主记录》《维修工作单》第三节仓库管理员工作程序及制度1目的加强采购物品质量控制，对库存物品进行有效管理，为达到服务质量提供物品物料保障。范围本程序适用于**物业服务所使用的工具、物品、物料的申购、发放、保管等工作。工作职责执行国家有关方针、政策、法律、法规，执行物业公司各项规章制度，服从物业经理的领导、工作安排与监督检查。负责社区物业服务所涉及的固定耗材的申购、管理发放工作。负责社区物业服务所涉及的维修耗材的入库，领用、保管工作。负责社区物业服务所涉及的工具的入库、领用、借用、保管工作。负责社区物业员工工作服装的领用、保管工作。负责社区管理处各类物资的帐务管理及统计上报。完成领导安排的其他工作。工作程序8:00~9:00检查当日采购物资的质量、数量复核工作。9:00~12:30各岗位服务耗材的领用12:00~13:30午餐13：30~17：00各岗位服务耗材的领用，并做好出入库登记。17:00~17:30整理当天工作记录，处理台帐相关资料17:30离岗下班4.6仓库管理对采购的物品逐一清点，入库时应及时登记台帐。

物料发放时，由领用部门填写《出库单》，仓库管理员在台帐上进行登记。消杀药剂、灭鼠药、汽油等危险品由库管员，单独存放，并有明显标识。领取时按当天所需用量发放，领取时清洁主管和使用人应同时在场填写《危险物品领用记录》，并标明使用部位，整瓶或整盒领取时空瓶或空盒应当日交回。仓库管理员每周对仓库物料进行一次盘点和分类整理，做到帐物相符，井然有序，同时做好盘点记录。对常用物品库存量不足应提前以书面形式报物业经理，以免影响正常工作。仓库管理员应严格执行消防制度，每周定期检查消防器材并随时防范火灾隐患。根据不同季节做好仓库物品的防潮、防霉、防高温、防水浸、防污染等工作。仓库及周边应定期打扫，保持干净整洁。所需表格：《物品台账》《出库单》《危险物品领用记录》第四节保洁主管工作程序及制度第四节保洁主管工作程序及制度目的加强保洁质量管理工作，确保院区、楼内的保洁质量，使社区环境整洁、优美。范围本程序适应于对保洁人员行为规范、仪表仪容、工作质量的监督检查和严格控制。职责执行物业公司质量管理文件和规章制度，服从物业经理的领导及监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责组织、协调部门各岗位人员，按计划完成工作任务。负责对各区域的卫生检查工作，并及时向物业经理报告。负责制定部门培训计划，并组织实施。对突发事件或紧急事故迅速做出反应，采取有效的应急措施，并及时报告上级领导。检查所属人员的考勤、仪容仪表，处罚违纪处分，做到奖罚分明。了解并掌握部门日常消耗品及工作用品的使用情况，定期检查库房，核对物品的领用和消耗量并向经理汇报；完成领导安排的其他工作。工作程序7:30~11:30、13:30-17:30对保洁各岗位进行巡查与记录；11:30-13:30午餐休息时间17:00~17:30整理检查情况17:30离岗。日常工作程序按照督查计划对保洁人员的工作情况进行监督检查，发现问题责成有关人员立即纠正，并检查验证整改结果。对楼内进行日常保洁，同时对公共区域设施进行巡检，发现问题及时报告物业经理处理。保洁主管早8:00开始巡查社区各保洁分管区域，具体时间安排:a)8:00-9:00公共区域的清洁情况及员工的工作状况；b)9:00~11:00楼内，院区等公共区域的清洁情况及员工的工作状况；c)11:00-11:30评价员工工作质量，填写工作记录及协调需其他部门解决的问题；d)下午13:30-16:30对各楼层进行抽查。保证抽查楼层数为总数量的50%,确保检查到每一位保洁人员所负责的区域，两天内对所有保洁工作区域全部检查到位。e)16:30-17:30评价员工工作质量，填写工作记录，汇报全天工作情况及相关问题及需其他部门协调解决的问题。根据季节及天气情况安排喷洒杀虫药剂等，预防蚊蝇的滋生。配合物业经理制定部门培训计划，同时组织有效实施。每周对保洁人员进行一次专业技能和企业文化培训，并对培训效果进行考核评价，做好培训记录。在工作中要时刻保持高度警觉，注意发现所管区域内的突发、异常情况，对突发、紧急事故按《紧急事故处理预案》处理，及时采取有效措施，防止事故的扩大，并及时报告。4工作制度严格遵守公司的各项规章制度，严守工作时间和工作纪律，在工作中起到模范、表率作用。服务意识明确，能够认真听取业主意见，不断完善服务工作。制订保洁工作及培训计划，规范、周密、科学严谨，有实效。虚心听取员工提出的各项工作建议与意见，并给予及时妥善处理与解决。当离开工作岗位时，要将工作向物业经理交待清楚，避免工作搁浅。处理突发事件及时、果断、有效，报告及时。督查工作时要严肃认真、不走过场，不徇私情，对发现的问题要有处置结果，汇报及时。6所需表格：《工作检查记录》《消杀记录》《培训记录》第五节院区保洁绿化工作程序及制度1目的对院区卫生进行日常保洁绿化植物养护，确保社区环境整洁、优美。2范围本程序适用于院区保洁绿化工作的质量控制。3职责3.1执行物业公司各项规章制度，服从物业经理和部门主管的领导、工作安排与监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责院区、绿化区域、公共设施的清洁及垃圾清运工作。负责院区各角落、垃圾桶、沉沙井等处的蚊虫消杀、鼠饵投放等工作。负责所管院区绿化灌木树木的养护工作。负责院区绿化灌木树木的病虫害的监测、防治、控制工作负责社区外围公共区域公共设施的巡视检查，遇有故障和损坏及时报修。保持高度的责任心和警惕性，对突发事件或紧急事故迅速做出反应，并及时报告上级领导。完成领导安排的其他工作。4保洁工作程序日常工作程序7:30~12:0013:30~17:25对外围卫生进行清理。12:00~13:30午餐时间17:30离岗。4.2院区道路、花园绿地清洁、垃圾清运4.2.1时间：7:40~10:0013:30~15:30携带笤帚、簸箕巡查垃圾箱周边散落垃圾，清扫并清运垃圾箱，同时清扫道路、门厅台阶、门厅车道，露天车位上的泥土、杂物、积水等。如遇雨雪天气应及时进行清扫，包括道路上积水、积雪，清扫时应注意避让行人。捡拾外围花园绿地内的纸屑、塑料袋等杂物，清除枯枝、落叶与杂草。进入绿地保洁时，应注意避免伤害花草树木。清洁工作的同时，要对公共区域内公用设施进行巡检，发现损坏及时报修。清扫完毕后，每半小时巡视一次，并随时进行保洁。垃圾收集后，运用垃圾箱送往垃圾集中点，由环卫部门每日清运。清理时，应将桶内的垃圾清理干净，将垃圾桶盖好。注意不要将垃圾散落在垃圾桶周围，避免造成二次污染。发现可分拣物品（如：废电池等）时，应将其单独分拣个别处理。建筑垃圾应袋装集中放置到指定地点，统一清运。院区标识牌、道杆、灯具的清洁时间10:00~11:0015:30~16:30外围保洁人员携带湿、半干抹布及水桶，擦拭院区标识牌、门岗道杆、路灯、射灯、庭院灯等。每天将区域内公共设施擦拭一遍。对保洁区域进行巡视保洁，杂物、垃圾随时清理责任区域的巡视保洁时间11:00~11:3016:30~17:15对保洁区域进行巡视检查，重点对大厅前车道、台阶，门岗主干道及院区后门人流量多的区域进行巡查和卫生清理，对新出现的垃圾、杂物等及时进行清理，保持院区的清洁。沉沙井清理每月15日彻底清除车库入口沉沙井内泥沙、烟头、纸屑等杂物。清理时应有危险标识，以防行人跌入。清理完毕及时将铁箅移回原位。药物消杀用专用消杀喷雾器向院区各角落、垃圾桶、沉沙池内喷洒药剂，进行蚊蝇消杀，春秋季每月月底一次，夏季每周周六一次，对垃圾桶、垃圾集中点等重点污染区域夏季每天一次，消杀时做好施药时的安全防护工作，准确控制药物比例敌敌畏兑水对比浓度为2毫升:50升。消杀人员应穿长袖衣，带口罩眼镜，避免药物的毒素侵害，药物进行消杀时，应避免影响业主生活。消杀药剂的保管严格执行库房危险品管理制度，消杀容器应单独存放专人保管，避免发生污染、误用，使用完毕后应及时清洗，以备使用。所需表格：《消杀记录》保洁工具的清洁每日对所用的抹布、水桶、笤帚、簸箕等进行清洗，放到指定位置晾干备用。随时调修垃圾桶，确保正常使用。5．绿化养护工作程序管理处设立兼职人员进行绿化养护工作，根据社区植被的生长情况制定相应的绿化养护计划，并按照相关计划、程序及时完成。草地夏季20-30天割草一次，春秋季适当延长时间。草地及时清理枯叶、枯枝、枯草，进行松土等工作。灌木按照规定造型、修剪。按期进行施放化肥及有机肥，化肥施放后应及时浇水。针对社区发生的各种病虫害准确施药，准确控制药物比例，并做好施药时的安全防护工作，对新发现的害虫种类，应及时向有关防疫部门反映，及早做出应对措施。根据季节和天气情况，适时对园区植被进行浇水，夏季应避开中午暴晒时段。入冬前做好所有植被过冬的准备工作，浇好防冻水，施好底肥，需要进行保温处理的植物及时完成包裹工作。春季第一遍返青水需在3月初浇透，以利于植物生长。5．2绿化设施设备的维护保养绿化工具使用后应及时保养打磨刀具，整理剪刀、耙子、镰刀、锄头等，妥善保管。浇完水后应将水管内积水清空，预防冬季冻裂水管。各绿化管井每天进行巡视，发现损坏及时报修，冬季做好保温工作。5．3绿化工作制度草皮绿地无杂物、无杂草滋生、无黄土露出，生长期按计划进行修剪，绿化与美化结合，适时浇水。灌木树木不准出现枯枝。绿蓠、灌木要修剪的平整圆滑、讲究造型优美，调配适中，适宜观赏，无黄叶、无折断，无蛀虫、无尘土、无枯枝败叶，适时浇水，造型符合社区整体设计要求。植被浇水应浇透，达到地表下15cm。园区内枯苗、枯树及时清理、补苗，树木要根据需要修剪，适时打药，防虫害，刷石灰水消毒，提高树木抗病虫能力，冬季做好保温工作。5..3.6绿化设备保持完好，保持良好运行状态。所需表格：《消杀记录》第六节楼内公共区域保洁工作程序及制度目的使楼内公共区域卫生保持良好的状态，确保业主生活环境洁净。范围对楼内公共区域的日常保洁质量进行有效控制。职责执行物业公司各项规章制度，服从物业经理和部门主管的领导、工作安排与监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。遇到客人时要保持正确站姿，恰当使用礼貌用语。卫生操作严格按程序和标准进行、操作质量不合格者，要在规定时间内按要求返工，超出工作时间部分不计加班。物品要按规定使用、存放、发生丢失和损坏时及时报相关领导备案，由部门按有关规定处理。捡拾物品要按规定上交办公室或保安部备案、严禁私自处理。负责楼层卫生间、电梯门厅、走廊、楼梯、电梯门、消防通道楼层门、公共区域窗及楼内配套设施等的日常卫生清洁。负责楼层垃圾的收集、清运。负责公共区域设备、设施的巡视检查，遇有故障和损坏及时报修。保持清洁工具的整洁及性能完好，确保各种设备、工具的正确使用，并定期进行维护保养。保持高度的责任心和警惕性，对突发事件或紧急事故迅速做出反应，并及时报告上级领导。完成领导安排的其他工作。工作程序卫生间清洁及楼层区域保洁时间：7:30-~8:30, 16:30~17:25携带笤帚、簸箕、拖布、尘推、云铲、湿抹布两块，对分管楼层卫生间进行全面清洁；清洁电梯门厅，楼层走廊巡视检查，对出现的污迹、杂物等进行清理。工作中，发现楼内公用设施出现问题及时报修。楼层及消防通道的清洁携带、拖布、尘推、云铲、干湿抹布两块水桶，按以上时间到达分管的第一、二、三个工作楼层。将工作牌挂在楼层消防通道门把手上，用尘推干拖电梯厅地面，视地面脏污程度及时清洗尘推布。每天用笤帚、簸箕清扫楼层走廊。每周一、三、五用拖把湿拖、楼道地面，视地面脏污程度及时清洗拖把。消防通道的清洁每二日一次自上而下用湿抹布擦拭消防通道门、楼梯扶手、消防指示灯，用笤帚、簸箕清扫消防通道，用拖把湿拖消防通道。每天巡视消防通道，随时保洁。楼层墙面及配套设施的清洁将工作牌挂在楼层消防门把手上，用干净的半干抹布擦拭电梯厅墙面及楼内配套设施。对墙面的蜘蛛网及浮尘随时发现随时清理，在进行墙面固定物清洁时，保洁人员应避免污染墙面，保洁时应注意安全。用干、湿抹布擦拭楼层垃圾桶、。擦拭垃圾桶时，应使用专用抹布，防止造成二次污染。在保洁过程中，要对楼内公用设施进行巡检，发现问题及时报修。责任区域的巡视保洁巡视分管楼层卫生间及楼层卫生，对分管的保洁区域进行巡视检查，对新出现的污迹、杂物等及时进行清理。垃圾的清理15：00~15：25收集业主的垃圾，清理楼层垃圾箱，统一放到院区垃圾桶内，保持卫生清洁。保洁工具的清洁17：25~17：30对所用的抹布、拖把、水桶、扫帚、簸箕等进行清洗，放到指定位置晾干备用。大楼门厅、雨蓬的清理每周六15：30~16：30用矛头、湿抹布擦拭大厅门玻璃，再用雨刮刮净。每周六13：30~15：00用笤帚清理门口雨棚上的垃圾、杂物，用清水冲洗雨蓬后，用雨推、雨刮刮净玻璃。每周六14：30~15：00用笤帚清理大厅外门口车道的垃圾、杂物，用清水冲洗车道及大厅外平台后，用雨推、雨刮刮净地面。遇到雨雪天气，及时清理大厅外门口车道积水、积雪，及时擦拭大厅外门地面。工作制度大厅地面墙面，无灰尘、无污迹、无脚印、洁净、明亮消防通道玻璃、门、明亮无灰尘、无指印。各楼层地面无浮灰、无杂物、无污迹。墙壁无浮尘、无污迹、无乱贴乱画、无蜘蛛网。楼层内配套设施无灰尘、无污迹、无乱贴乱画。消防通道内无物品占道现象，无垃圾、杂物，楼梯扶手、护栏无尘、无污迹，地面无明显灰尘空置房屋地面无明显灰尘、无污迹。门玻璃洁净、明亮、无尘。院区指示牌、路灯、射灯、庭院灯等无明显灰尘、无污迹、无乱贴乱画。垃圾箱外观无明显尘土、无污迹，垃圾箱内无残留污物，周边无散落垃圾。第七节保安主管工作程序及制度目的加强人员的管理，严格人员的组织性和纪律性，协助公安机关维护社区治安秩序。范围本程序适应于对人员的行为规范、仪表仪容、执岗质量、社区安防工作及消防设备、设施完好情况进行监督检查和控制。工作职责执行物业公司质量管理文件和规章制度，服从物业经理的领导及监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责组织、协调部门各岗位人员，做好社区值班与巡逻工作，维护社区内的正常秩序。负责对部门各岗位、所管区域及宿舍卫生秩序进行监督检查，并及时向物业经理报告。负责制定培训计划，并组织实施。负责器械的管理和维护，防止器械的人为损坏或遗失。对突发事件或紧急事故迅速做出反应，采取有效应急措施控制事态的蔓延，并及时报告上级领导。完成领导安排的其他工作。工作程序日常工作程序7：45到岗。7:00~8:00组织班前会，晨训及交接班讲评8:00-9:00查看夜班《巡查记录》《值班记录》。查看读取电子巡更数据。9:00-12:30查看各岗位在岗情况，发现违规现象及时批评指正，并按照绩效考评对员工进行考核。12:30-13:30午餐。13:30-16:00查看社区各岗工作，及时了解社区安全情况，监控楼内装修情况，控制噪音。16:00-16:30整理当天巡查记录16:30-17:00汇报当天工作情况。17:00-18:00抽查值岗情况，安排夜班工作。坚持日常检查及夜间不定时抽查工作制度严格遵守公司的各项规章制度，严守工作时间和工作纪律，在工作中起到模范、表率作用。服务意识明确，能够认真听取业主意见，不断完善服务工作。制订工作及培训计划规范、周密、科学严谨，有实效。虚心听取员工提出的各项工作建议与意见，并给予及时妥善的处理与解决。处理突发事件及时、果断、有效，报告及时。督查工作时要严肃认真、不走过场，不徇私情，对发现的问题要有处置结果，汇报及时。当离开工作岗位时，要将工作向领班交待清楚，避免工作搁浅。与社区内业主进行沟通时，注意礼仪、业主生活习惯、生活禁忌。所需表格：《工作检查记录》《培训记录》工作制度交接班制度接班提前15分钟到岗，整理好个人勤务，做好交接班前准备工作。当班工作结束后需认真填写《值班交接班记录》，记录要详实，包括各岗位工作情况、器材完好情况、需移交的问题和上级指示等。接班依照《值班交接班记录》内容认真与交班进行交接，并双方签字认可。交接班要岗与岗、班与班交接清楚、详实、准确，确保工作的延续性。对于重要事宜要认真做好交接记录，并在工作中予以执行。在规定的交班时间内，如接班因故未到，交班不得离岗，擅自离岗者按旷工论处，在此期间发生的一切问题由交班人负责；接班不按时接班要追查原因，并及时报告主管或物业经理处理。接班酒后或带病坚持上岗，交班不得办理交接手续，并及时上报主管或物业经理协调安排。凡因交接中失误、遗漏造成后果，应追究当事人责任。《值班交接班记录》每周交物业经理阅示。器材使用管理制度器材包括：橡胶棍、伸缩警棍、强光手电、对讲机、巡更棒等。所有器材属人员专用，无关人员不得使用，如特殊情况需借用必须经物业经理同意后，严格履行借用登记手续，方可借用。器材不得私自拆卸、变卖、挪作他用。凡具有攻击性能的器材，必须在自身生命及业主的财产、生命受到严重威胁时，方可使用。严禁在工作中使用此类器材进行打斗或对他人恐吓及人身打击。正常防卫时使用，严禁击打要害部位。严格交接器材，做到交接有记录，因责任事故或保管不善造成器材丢失、损坏的责任自负，由物业经理提交书面报告报公司办公室备案；自然损坏的要做好登记，及时到公司办公室申请更换，保证工作中的使用。器材要妥善使用，所有充电式器材在充电时，需认真做好记录，以防因充电时间过长烧坏器材。当器材出现故障时，应填写《器械故障维修单》，报办公室批准后统一维修。所有的对讲机固定频率，任何人不得擅自调动。腰佩式要注意防止天线扭曲和对讲机机身碰擦硬物。执勤佩戴对讲机时应将其挂于武装带右侧，严禁手拎天线或在天线受损时开机工作。8各项记录管理制度各项记录应严格按要求进行记录，严禁乱写、乱画。记录要详细完整，防止丢失漏记，或用作其他记录。记录本用完后由领班送办公室交物业文秘存档备案，3年后注销。新记录本领用后要在封面注明*月*日开始启用，用完后要在封面注明至*月*日用完。9、所需表格：《工作检查记录》《培训记录》第八节保安领班工作程序及制度目的加强人员的管理，严格人员的组织性和纪律性，协助公安机关维护社区治安秩序。范围本程序适应于对人员的行为规范、仪表仪容、执岗质量、社区安防工作及消防设备、设施完好情况进行监督检查和控制。3工作职责执行物业公司质量管理文件和规章制度，服从物业经理及主管的领导及监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责组织、协调各岗位人员，做好社区值班与巡逻工作，维护社区内的正常秩序。负责对各岗位、所管区域进行监督检查，并及时向主管报告。负责组织实施培训计划。负责本班的考勤及奖罚。负责器械的管理和维护，防止器械的人为损坏或遗失。对突发事件或紧急事故迅速做出反应，采取有效应急措施控制事态的蔓延，并及时报告上级领导。完成领导安排的其他工作。4工作程序白班工作时间 7:00~19:00夜班工作时间 19:00~7:00白班日常工作程序7:40到岗。7:45~8:00组织班前会，晨训及交接班讲评7:40班前会，白班领班对当天的工作进行部署。白班领班8:00查看夜间《巡查工作记录》、《值班交接班记录》办理交接班手续。每天上、下午不定时对各岗位人员的工作情况进行全面监督检查，发现违反规定的现象及时批评指正，并按照绩效考评对员工进行考核。带领人员进行社区巡查，及时了解社区安全情况，协调各岗位工作。17:00整理巡查记录，对巡查中所发现的问题及时向主管进行汇报。19:00下班。6坚持日常检查及抽查制度。11目的4．2夜班日常工作程序夜班领班19：00查看白班《巡查工作记录》、《值班交接班记录》办理交接班手续。不定时对各岗位人员的工作情况进行全面监督检查，发现违反规定的现象及时批评指正，并按照绩效考评对员工进行考核。带领人员进行社区巡查，及时了解社区安全情况，协调各岗位工作。7：00整理巡查记录，对巡查中所发现的问题及时向主管进行汇报。8：30下班。6坚持日常检查及抽查制度。5工作制度严格遵守公司的各项规章制度，严守工作时间和工作纪律，在工作中起到模范、表率作用。服务意识明确，能够认真听取业主意见，不断完善服务工作。制订本班工作计划规范、周密、科学严谨，有实效。虚心听取员工提出的各项工作建议与意见，并给予及时妥善的处理与解决。处理突发事件及时、果断、有效，报告及时。督查工作时要严肃认真、不走过场，不徇私情，对发现的问题要有处置结果，汇报及时。当离开工作岗位时，要将工作向主管交待清楚，避免工作搁浅。与社区内业主进行沟通时，注意礼仪、业主生活习惯、生活禁忌所需表格：《工作检查记录》《培训记录》第九节岗亭工作程序及制度做好外来人员、车辆管理，确保进出社区的车辆、人员的秩序，协助公安机关维护社区秩序。范围适用于社区岗亭出入秩序等方面的管理工作和控制。职责执行物业公司质量管理文件和规章制度，服从物业经理和部门主管的领导及监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责社区值班与巡逻工作，保持高度警觉性，及时发现辖区内的不安全因素，维护社区内的正常秩序。负责外来人员、车辆的进出登记管理，禁止闲杂人员进入社区。正确使用、维护、保管器械，确保满足工作需要。对待业户要用文明用语。熟悉消防器材的存放地点和使用方法，对突发事件或紧急事故能迅速做出反应，采取有效应急措施控制事态的蔓延，并及时报告上级领导掌握小区车辆智能卡办理情况，及时提醒业主督促办理、续办手续。负责值班室及周围环境卫生。遇设备设施有异常时及时上报，联系厂家及时维修，保证设备的正常使用。完成领导安排的其他工作。工作程序岗亭工作时间为白班7：00~19:00;夜班19:00~次日7:00。人员提前15分钟到岗，做好工作前交接准备，交接班时对值班情况进行交接，重要事件必须有书面材料，不得隐瞒不报或私下处理。8：00-19:00岗亭站礼仪岗，敬礼、跨立动作必须标准,每半小时与巡查岗换岗一次。业主车辆进入社区凭《社区车辆出入证》进入，外来车辆、人员严禁随便入内，对需要进入社区的外来车辆或人员，应认真检查并填写《外来车辆登记表》或《来客登记簿》方可进入社区，推销人员或其他闲杂人员不得进入社区。对将大宗物品带出社区的人员、车辆，门岗应仔细检查，；对携带易燃易爆危险品及装修物品进入社区的的车辆，门岗应马上报告主管，经批准后方可进入。除接送病人、业主携带大批物品或恶劣天气，出租车严禁入内。岗亭必须与社区前台保持密切联系，随时处理紧急情况。必须与巡查岗配合默契，控制好车辆的进出。整理并保持好岗亭及周围的环境卫生。认真做好交接班记录，严格岗位交接班制度所需表格：《来客登记簿》《外来车辆登记表》 《值班交接记录》工作制度礼仪岗军姿标准，车辆指挥手势标准，指挥正确，有效制止外来车辆闯入，与检查岗配合默契。对携带大宗物品进行例行检查时要礼貌，认真核对物品，核实《物品放行单》后放行。进行证件检查时，要认真辨别证件的真伪，确认证件与持证人是否相符，检查完毕后应礼貌地退回证件。岗亭要保持高度警觉，注意周围情况变化，遇有问题，要在第一时间处理并上报。坚守岗位，按时上下班，人员不得擅自串岗、脱岗、睡岗，上班时间不准看报纸、杂志等做与工作无关的事情。真诚微笑，热情服务，文明用语，主动为行动不便的老人和携带重物的业主提供帮助。与社区内业主进行沟通时，注意礼仪、业主生活习惯、生活禁忌保持值班办公区域卫生，保证办公区域地面、桌椅等洁净、无尘。第十节巡逻岗工作程序及制度及时处理巡逻中发现的各种问题，维护社区的治安秩序，协助公安机关做好社区安全巡逻工作。范围适用于社区内的消防、安全秩序管理，并进行控制。职责3.1熟悉社区环境、业主的基本情况，掌握防火、防盗等基本知识与技能，做好社区内的防火、防盗、防人为破坏等工作。3.2对进入社区车辆进行引导，确保正常停放，维护社区内的交通秩序。3.3配合岗亭做好安全防范工作。3.4突发事件、紧急事故按“紧急事故处理预案”进行处理。5熟悉掌握消防设施器材的操作使用。3.6制止损坏绿地、苗木、破坏。.6完成领导交办的其它工作。工作程序巡逻岗工作时间为白班7：00~19:00;夜班19:00~次日7:00。人员提前15分钟到岗，做好工作前交接准备，交接班时对值班情况进行交接，重要事件必须有书面材料，不得隐瞒不报或私下处理。巡逻每两小时对院区巡查一次，夜间相应加大巡查力度，社区内各个巡更点所做电子记录要认真到位，巡查完毕后认真填写《巡查工作记录》。巡查范围及内容包括社区公共设施、消防器材是否完好，有无可疑人员，业主及楼层门窗是否关闭，停车场车辆是否乱停乱放，夜间社区车辆数目，及时发现车体异常情况，仔细察看注意水电跑冒滴漏、火警火灾的苗头等各种情况，所有异常情况应做好巡查记录。巡查中应集中思想，通过“看、听、闻、问”，发现各种安全隐患及时采取相应措施进行处理，对各种紧急、突发事件按《紧急事故处理预案》进行处理。巡查中对发现的闲杂人员进行盘问并遣其离开，对业主违反管理规定、影响他人工作、休息的可疑人员要进行劝阻制止。巡查中发现停车场车辆乱停乱放现象进行劝阻并引导其进入车位，保证道路（消防通道）畅通，防止发生安全事故。按时检查院内路灯、庭院灯、射灯等及各公共设施是否正常，每周对各楼层消防设施进行检查，发现问题及时报工程部维修。巡查路线可采取定线巡查、乱线巡查获综合巡查等方法。巡查线路如有变动，需在巡查记录中做出记录。巡查必须与岗亭保持密切联系，做到互通信息，随时处理紧急情况。工作制度对发生的异常情况，三分钟内赶赴现场确认查看，并马上报告领班，及时进行处理。巡查时应时刻保持高度警觉性，认真检查楼道及区域内每个角落，不得大声喧哗、追逐打闹。岗间休息时应做好随时处理险情准备，不得离开值班区域，如有险情发生，要在第一时间赶到现场。进行证件检查时，要认真辨别证件的真伪，确认证件与持证人是否相符，检查完毕后应礼貌地退回证件。真诚微笑，热情服务，文明用语，主动为行动不便的老人和携带重物的业主提供帮助。所需表格：《巡查工作记录》《突发事件记录》《值班交接记录》第十一节中控室工作程序及制度1.目的使中控室岗位人员按照工作程序履行自己的职责，配合社区各岗位做好安全防范工作2.范围本工作程序适用于中控办公区域消防监控、防盗与报警监控、电梯报警应急处理、应急钥匙管理等工作，并通过此工作程序对各项工作内容、质量进行控制。职责中控室是社区安防的核心部门，它的运转正常与否时刻关系到社区业主的人身及财产的安全，所以中控室值班人员要严格按照中控室工作程序以及各项监控设备的操作说明书进行工作，确保社区各项设备的正常运转。监控预防发生安全事故。中控室值班人员要了解掌握中控系统原理及工作流程，熟练操作微机，明确日常工作程序。值班人员要严格按照各项设备的使用说明书及工作程序操纵设备，不得违章操作，对发生的技术性故障要及时报维修人员进行处理。（对无法及时处理的，应尽快与维保单位联系解决）值班人员对发生的故障要及时报告，不得隐瞒或私自对故障设备进行拆卸、维修。值班人员要对进入中控室人员进行严格控制，非工作人员严禁入内，特殊情况者需办理来客登记手续。对发生的紧急事故或故障能按照《紧急事故处理预案》进行应急处理。在发生报警时，中控室值班人员应时刻保持与现场人员的联系，并调度工程人员进行处理。按照《中控室应急钥匙管理使用规定》对应急钥匙进行严格管理控制。保持中控室环境及设备卫生，保证办公区域各设备、橱柜、桌椅、地面等洁净、无尘。做好夜间业主电话接待工作，调度处理好夜间应急处理事件，并做好每项工作记录。保持良好的工作精神状态，发现问题及时处理，如有必要及时通知部门主管及物业经理。4工作程序白班工作时间 8:00~19:00夜班工作时间 19:00~8:00防盗监控值班工作程序值班人员对监控画面进行24小时的实时监录。4.1.2值班人员在值班期间对监视区域进行密切注视，如发现异常情况应及时通知人员进行处理。值班人员在值班期间对楼层安防报警系统监听，如有报警等异常情况应及时通知人员进行处理。值班人员在值班期间应及时接听电梯报警通讯系统、车辆道杆通讯系统的呼叫，了解呼叫原因后通知相关部门处理，如有报警异常情况应及时通知人员到现场查看。值班人员在值班期间如遇特殊事件，应视情况及时通知领班、主管或报告物业经理。中控室消防值班工作程序消防中心值班人应对消防自控系统严密监控，时刻注意显示盘上各区域设备状态，做好消防中心的值班记录，如接报警电话做好详细记录，（记录内容包括：火警地点、情况、报警者姓名、身份等）。值班人员应熟悉社区内所有消防自控设备的分布情况，一旦发生火警，应根据报警地址迅速查明报警地点，立即通知赶赴报警现场进行紧急处理。值班期间如系统运行出现故障报警时，应立即判断故障位置，做好记录，如果报警频繁出现，则应通知办公室、维修人员，尽快排除故障。弱电维修人员每季度的第一个周一对火灾报警控制器内部线路清洁一次。中控室配合维修人员的工作。火灾报警控制器报警时，值班人员应尽快通知人员前往现场查看、确认以及进行必要的处理。每月二次对社区消防系统、防盗监控系统设备进行测试，发现问题及时处理汇报。（具体检查时间：每月第1、3周的周六对消防系统进行全面巡检测试；每月2、4周的周六对防盗监控系统进行检查测试）日常使用钥匙的管理程序中控室值班人员对发放钥匙前需问清钥匙领用人使用原因，待领用人在《钥匙领用登记本》上登记后方可将钥匙发放。中控室值班人员要严格落实钥匙使用的时间，并于每日下午18：45分对钥匙进行盘点，如发现钥匙缺少时应及时查明钥匙去向并落实，确保钥匙的完整性。钥匙领用人待钥匙使用完毕后要及时归还，并在归还的同时在“钥匙领用登记本”上签字，中控室值班人员在收回钥匙时要详细检查，钥匙归还人登记的时间是否正确无误，待核实无误后，在登记本上签字确认。（如登记时间及内容等不符，值班人员应拒绝签字，待问明原因后，方可；否则因登记方面出现问题造成事故的，由当班人员负责）.2中控室值班人员应确保钥匙完整、摆放有序、标签清晰。5.3防盗监控值班工作制度值班人员对监控画面进行24小时的实时监录，所有监控录像不得私自停止，以防止录像的间断。对监控记录进行检查，录像做到记录清晰、完好无损，不得私自处理。值班人员应做到有警必接，合理调度，追踪处理，回访结果，记录明晰。5.2中控室消防工作制度值班人员应坚守岗位，在值班期间应确保火灾报警器处于“开机”正常工作状态，并对运行过程中发生的所有问题进行详细记录。火灾报警控制器报火警时，值班人员应立即查明火警位置，并立即通知人员到现场查看，如果没有发现火情，则表明属于误报，值班人员却认为误报后按“复位”键复位一次，如此报警位置重复第二次报警，该报警部位性能不稳定或灵敏过高，此时中控室值班人员应根据人员的反馈情况进行设备的复位工作并做好相应的记录，事后中控室值班人员需及时通知相关维护人员进行处理。如果发生火警，消防中心值班人员应时刻保持与现场人员的联系，并立即通知物管处主任及消防部门，按顺序启动消防或喷淋泵，保证灭火工作的顺利进行。5.4日常钥匙的使用与管理标准中控室值班人员负责对日常领用钥匙的借用、回收与保管。中控室值班人员要严格钥匙领用登记手续，对钥匙发放与回收做到有据可查，确保钥匙完整统一。对未按时交回的钥匙应做好记录，并视情况上报管理处。发放的钥匙应保持其完整、无损，如有丢失，应立即上报管理处处理，事后应写出责任报告。6.中控室值班人员管理制度中控室交接班制度接班人员必须提前15分钟做好接班前的准备工作，正点交接班。接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，并对各项设备的运行情况及所处状态进行现场验证，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚。交接班记录要详细完整，如有交接记录不明或漏填的接班人员不得接岗。交班人员要对接班人员交清安全、工具、钥匙、办公区域环境及设备卫生、遗留问题，记录双方要办签字手续，认真填写《交接班记录》。如在交接班时，设备突然发生故障或正在处理故障，应以交班人员为主立即排除，接班人员在此期间应积极配合，待处理完毕后或告一段落报告部门主管，征得同意后交班人员方可离去。在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者按旷工处理，在此期间发生的一切问题应由交班者负责，接班者不按时间接班，要追查原因，视具体情节做出相应处理。接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人员不得办理交接手续，并将此情况及时报告部门主管，统筹安排。中控室消防值班工作制度消防值班人员应经过培训后上岗。值班人员应对消防系统充分了解、掌握火灾报警系统水喷淋系统、防排烟系统、火灾报警控制器的工作原理及外围所有消防报警联动设备的工作原理并按《消防操作指导书》进行设备操作。值班人员值班期间要严谨工作纪律，严禁用消防广播CD听音乐光盘。消防专用工具需严格管理，不发生火灾严禁动用。防盗监控值班人员工作制度值班人员必须经过严格培训，考核上岗，能够严格按照监控设备的使用说明书进行熟练操作和正确使用。对已设置的录像画面不得随意更改，如需更改则通知主管进行变动。值班人员应严格执行防盗监控的保密制度，对各布控点的位置严格保密，不得泄露于其他人。值班人员在值班期间如发现监视区域出现异常情况，应马上通知当班进行现场查看并根据具体情况做相应处理；如防盗监控器报警时，中控室值班人员应立即通知当班人员赶赴报警具体位置进行查看，确认有无异常情况后将具体情况内容反馈给中控室，此时中控室值班人员方可予以复位、恢复正常监控并做好报警处理记录。所有录像不经部门主管或物业经理允许不得给他人查阅，如经同意查阅录像做好查阅记录，不得擅自删除录像资料，值班人员不得利用任何设备作为私用。中控室应急钥匙使用管理制度中控室值班人员应严格按此规定对社区应急钥匙进行保管与使用。中控室值班人员负责对社区应急钥匙柜应急钥匙的日常保管，保管期间要仔细、严谨，未经部门主管或物业经理批准权限人批准，不得擅自将钥匙转借他人或挪做他用（紧急情况除外）。设备巡检及维护制度弱电维修人员每日对红外报警器、摄像探头等进行巡视，检查设备是否处于正常工作状态、有无损坏，是否灵敏，摄像探头位置有无变动等。弱电维修人员每日（随机）对烟感报警器、区域报警器、手动报警按钮、消防排烟风口、消防栓按钮、消防电话插口等进行检查，查验有无异常情况。（日巡视检查采用随机抽查的方式进行，每两月对各项设备设施完成一遍巡检）中控室各系统的保养内容及保养周期按《工程部保养计划》准时完成。8．所需表格：

1、《来客登记簿》1、《来客登记簿》2、《防盗监控报警处理记录表》3、《钥匙管理登记表》 4、《中控室值班记录表》5、《交接班记录》 6、《钥匙领用登记本》第十二节停车场车辆管理工作程序及制度规定1目的加强社区车辆管理，确保停车场内的车辆及设施、人员安全，维护社区主干道畅通，保证车场车辆停放整齐有序。2范围适用于本社区范围内车辆管理的相关工作。3职责保安部主管负责监督检查车辆停放管理工作。保安部当值领班负责车辆停放管理的指导、检查。当值保安员负责停车场的管理工作、车位使用费收缴工作。中控室人员通过监控协助做好停车场安全防范工作。程序要点4.1车辆进场停放地上地下停车场固定车位只对本社区内的业户车辆开放。当有车辆进场时，当值保安员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。检查车辆是否有损坏或其它不正常的情况，如有不正常的情况应立即当面向车主提出，并在《来访车辆登记表》上作详尽记录。车辆停放收费规定：a）属租赁停车位的车辆，保安员应检查管理处核发的车辆进出证后指挥停放到对应车位上；业主车辆由其自行打卡进出。车库管理员指挥车辆停放到对应车位上；车辆安全管理当有车辆离场时，当值保安员应检查车辆外观有无破坏及驾驶人员，若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知领班或主管前来协助处理。巡视当值保安员每一小时详细检查车辆的车况一次，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告领班处理。发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况及时通知领班或主管前来协助处理。协助保洁人员维护好车场卫生。5.0相关文件5.2《保安部交接班管理标准作业规程》6车辆管理规定行车管理办法车辆进入社区区域内，行驶路线依据人员指挥行驶，禁止载重1.75吨以上（含1.75吨）的货车进入社区内（装修搬家车辆经物业管理处许可除外）。所有盛载物品之车辆若无物品来源证明或无业主本人的证明,人员可拒绝放行。为保证社区内道路干净,影响卫生之车辆必须在外冲洗干净,运输车辆须做好防污染措施,人员认可后方可进入。.物业管理处在需要将社区区域内交通改道，或临时封闭道路时，人员负责指挥社区的车辆行驶。.车辆进出停车场应一停二慢，服从车场管理员的指挥和安排，进出停车场，时速不允许超过五公里，如因在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施的损坏，用户需照价赔偿。运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入社区院区禁止在社区院区、停车场内学车或试车。禁止机动车辆在社区区域内鸣笛扰民。停车管理规定社区内停车应注意车辆前后左右的距离，并在规定的车位停放。不准在各路口、车行道上停放车辆。禁止跨位停泊或停泊于车位界线之外。不得在停车场范围内洗车和修车及清扫车上杂物于地面等有碍公共卫生污染环境和产生噪音的行为，漏油、漏水车辆不得进入车库。停车后应注意提醒车主锁好车门、关闭车窗，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品需随身带走。为杜绝停车场内发生意外事故，社区停车场不得试刹车，练习驾车，禁止装有剧毒、易燃易爆品、危险品的车辆停放，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者罚款。除执行特殊任务的车辆（消防车、警车、救护车）其他车辆一律按本规定执行。第十三节工程部主管工作程序目的加强工程部质量管理工作，保证社区各系统设备的正常运转以及外环境配套设施道路及装饰设施的完整，确保社区给排水、配电设施、智能化设施处于安全、正常运转状态。范围本程序适应于工程部主管，对工程部工作质量、设备运行情况进行监督检查和质量控制。职责贯彻执行物业公司各项规章制度，组织、领导工程部各员工开展日常管理工作，服从物业经理的领导及工作安排和监督检查，配合物业经理做好本部门各项工作；制定工程部各种设备维修、维护保养计划，根据工程部实际情况合理安排、调配、协调各工种之间的日常工作，按照工作制度严格要求各部门员工的日常工作，并对工作情况进行监督检查；制定部门培训计划，安排部门员工每周组织本部门员工进行业务知识和专业技能的岗中培训，定期对员工进行消防知识及消防技能的培训；对突发事件和紧急事故应迅速反应，在第一时间内赶赴突发事件和事故现场，进行指挥处理，采取有效措施控制事故的蔓延，避免事态扩大，并将事故情况及时向物业经理汇报（紧急案件的处理程序详见《紧急事故处理预案》）；及时了解员工思想状态及工作情况，作好员工的思想工作；加强安全教育，要求员工树立安全第一的思想，对新员工进行企业文化、行为规范、专业技能的岗前培训；工作程序按时参加每周一的物业部例会，汇报上周工作，协调解决存在的问题；坚持每日检查及抽查制度，发现设备故障及隐患及时解决处理，对重大设备故障立即组织人员进行处理并及时上报物业经理；根据报修及投诉内容，及时安排维修人员赶赴现场进行维修；日常工作程序工作制度严格遵守公司的各项规章制度，严守工作时间和工作纪律，在工作中起到模范、表率作用。加强组织纪律性，处置问题冷静、果断，言行举止运用合理、得当。服务意识明确，能够认真听取业主意见，不断完善服务工作。制订工作计划规范、周密、科学严谨，有实效。检查各岗位工作落实情况严肃认真、不走过场，对发现的问题要有处置结果和详细记录。对巡查中发现的安全隐患问题，应及时通知物业经理，并作好相关的巡视记录。密切协调好本部门的各项工作，积极协助物业经理搞好整体工作。悉心听取员工所提出的各项工作建议与意见，并给予及时妥善的处理与解决。当离开工作岗位时，要将工作向主管交待清楚，避免工作搁浅。根据日常实际工作，主动提出合理化建议，以便进一步完善各项工作的严谨性和细致性。根据设备设施的具体运转情况，提出技术性整改意见及整改措施，最大限度的节约能源。工作制度1巡视检查及抽查制度每日不少于两次对工程部设备进行全面检查，随时地对易出现问题的部位和各员工的巡查记录进行抽查，及时了解各工种工作质量以及安全操作情况，发现问题立即纠正，并责成有关责任人及时整改；检查区域：中控室、变配电室、变配电间、水泵房等；检查内容：员工行为规范、工作质量、设备运行情况、各工作区域卫生状况等。6.2能耗评估制度加强能源消耗管理，合理利用能源，降低消耗及时了解能源消耗情况，利用统计分析方法对能耗实际情况进行评估；评估频次：每月对能耗的实际消耗情况进行评估一次；能耗评估内容：每月对社区所耗用的水、电进行统计；评估方法：将本月与上月实际消耗数量的增减情况，进行原因分析，根据分析结果，提出整改意见和整改措施报物业经理，最大限度地节约能源。所需表格：《巡查记录表》《培训记录》第十四节工程综合维修工作程序、标准及管理制度第十四节工程综合维修工作程序、标准及管理制度目的加强工程维修管理工作，确保各系统设备处于安全、正常运转状态。范围对社区公共区域配套设备设施进行监督检查和工程维修工作的质量控制。工作职责执行物业公司质量管理文件和规章制度，服从物业经理和部门主管的领导及监督检查，接受公司的工作质量检查和督导。负责社区公共区域内公用设施的巡视检查和维修保养，确保公共设施的正常使用。负责处理业主报修工作，及时反馈报修信息。协调甲方客服部对房屋质量问题的维修，随时将工作中出现的有关情况向物业经理汇报。正确使用、维护维修设备、工具，确保满足工作需要。对突发事件或紧急事故迅速做出反应，采取有效的应急措施，并及时报告上级领导。负责配电室、配电间、泵房、维修工作间等区域的环境卫生。完成领导安排的其他工作。工作程序日常工作程序综合维修值班人员：7:50到岗；8:00晨会，8:05~9:00对社区公共区域配套设备、设施安全状况进行巡视检查，并填写《设备、设施检查记录》。按维修计划工作，同时处理好业主的报修工作。4.2接报修工作程序接到物业客服人员报来《维修工作单》后，维修人员应在五分钟内赶到业主报修位置查看，可以当场进行维修的，在规定时间内完成工作；如需备料、外包或其他当场不能进行维修的情况，应对业主解释有关情况并及时反馈物业客服人员。在保修期以内的维修项目，维修人员应填写《维修联系单》，需电话联系责任单位和开发公司相关部门协调维保。进入业主办公区域，需保持鞋底清洁，按照六带(工作牌、工作单、工具包、工作垫布、抹布、鞋套)要求执行，将工具和材料拎在手中或背肩上，不能使之接触到地面。到达维修现场后，维修人员应首先向业主问清故障情况，询问时态度要亲切，注意使用文明礼貌用语。工作时应将干净的工作布铺在选定的位置，不得将工具、材料和拆下的零件直接放在地上。维修过程中爱护业主物品，尽量小心，避免给业主带来损失。维修完毕后应用自备的抹布将维修部位擦拭干净，收拾好散落的维修工具、材料及各种杂物，并对地面进行清理，保持维修现场无杂物、无灰尘，如地面受污染，应负责清理干净。小修在半小时内完成，大、中修需确定好维修所需时间，并在规定时间内完成维修任务。维修结束后请业主在维修工作单上签署意见，及时交回管理处物业客服人员。每天将报修处理信息详细准确的上报物业客服人员。工作制度业主办公区域维修工作制度业主报修维修及时率100%。严格按照接报修程序执行，做好“六带”工作，维修记录准确、完整。进入业主区域维修时，注意业主生活习惯、生活禁忌，注意文明用语及礼仪(不要在业主家方便、吸烟、索取水喝及动用业主物品)。公共设施设备维修工作制度各类管网井盖齐全，无松动、无破裂、无短缺。社区内配电室事故停电不超过2小时，住户设备线路开关损坏，停电不超过4小时。社区给排水阀门管道处理在接到维修电话后12小时内解决。社区公共照明设施故障，维修不得超过6小时。设备间工作间内保持环境卫生洁净，工具摆放整齐有序。.所需表格：《维修联系单》《维修值班记录》《设备、设施检查记录》管道维修工作程序目的确保社区内给排水系统的安全正常运行，保障社区内各管道阀门以及部件的正常使用。范围本工作程序适用于社区内给排水管道设备器件的日常维护、保养；污水井清淤等工作，并对这些工作进行必要的控制。职责管道维修人员工作职责管道维修人员要全面了解和掌握社区给排水，确保各系统的正常运行。对社区管道系统的所有部件、阀门进行定期维护、保养和清洁。对水泵、井道、排污井、绿护管网、消防栓等进行巡视检查，并做好《巡视检查记录》。做好外环境水表能耗用量的记录。（记录表格《能耗计量表》）做好日常维修工作，重点解决好突发事件，确保社区给排水系统的正常运行。工作程序日常工作程序管道维修人员每日8：00参加晨会。听从主管安排，做好每日工作前的准备。做好日常巡查工作，并做好巡查记录。巡视时间及范围上午：8：00~9：00对社区外环境给水、消防给水系统进行巡视检查。下午：14：00~15：30对社区泵房、排污泵房设备进行巡视。巡视内容污水井：检查井内情况（水位）社区环境用水的巡检。匚消防水泵：检查水泵运转是否正常、盘根密封情况。每月15、30日下午3：00对各表数据进行记录，为“节能降耗”提供依据。具体记录内容：总水表井数据进行记录，计算用水量。外环境水表进行抄表记录，计算用水量。做好突发事件、紧急事故的抢修工作，并按“紧急事故处理预案”进行处理。发现或接到设备出现异常时要及时进行处理，并根据情况做好配件的更换工作。每月对污水泵进行保养，清除污物，并根据情况进行备用泵的转换，发现问题及时解决。（日常污水井检查时间为每月5日、15日：早10：30）水泵检查程序生活水泵生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年更换1~2次新油。检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。检查盘根是否正常。检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。观察压力表指示是否正常。检查进出水阀门和进出水系统是否畅通。听水泵机组运行时有无异常杂音。4.2.1.8注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。4.2.1.9如有情况需停泵，应详细记录，报告主管及物业经理作出维修方案。4.2.1.10在《设备保养记录卡》上填写保养记录。消防水泵消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并且每年要更换新油。检查泵体清洁状况。检查各种螺丝连接是否牢固。观察压力表指示是否正常。检查盘根是否正常。检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。每月对消防水泵进行盘车2次，防止因水泵长时间停用产生锈蚀造成设备启用困难。4.3.2.8在《设备保养记录卡》上填写保养记录。管道维修人员工作制度管道维修人员在接报修10分钟内到达现场进行处理。日常巡视保养要准时，无特殊情况（如：维修、抢修等），不得延迟。每天记录水电表能耗用量，数据记录要准时、精确无误。保证社区给排水设备设施无跑、冒、滴、漏现象。管道维修人员工作制度准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。熟悉所管辖区域设备设施的位置、用途及使用标准、确保社区内给排水系统的正常。按时巡查并做好巡视记录，确保设备的安全运行。4.1.24.1.2听从主管安排，作好每日工作前的准备。做好给排水设备的维修保养工作，填写“设备保养记录卡”，保证设备处于良好的工作状态。当盘根漏水超过滴漏范围时，应首先检查盘根是否有松动情况，如有应立即进行加固，如无法加固应及时进行更换，以防止长时间的滴漏造成设备的锈蚀。每年四月份或雨季来临前，巡查社区排水系统和管道排水孔、雨水箅子进行疏通。服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向物业经理请假，经准许后方可。爱护工具不得故意损坏、遗失。电工维修工作程序目的保证社区内的配电箱、用电设备的正常以及其它电器设备（件）在损坏时能够及时的得到抢修，不影响业主的正常使用，确保社区内电气线路及电气设备的正常。范围本工作程序适用于社区内公共电器设备的日常维护及日常维修等工作，并对这些工作进行必要的控制。职责维修电工负责对配电办公区域低压设备和社区内所有动力、照明及其他电器设备的维修工作及日常维护、保养。配合其他岗位完成好设备上的电气线路和器件以及电动工具发生故障时的维修，并负责临时线路的敷设工作。工作程序日常工作程序维修电工每日7：50前必须到岗，8：00参加晨会，早8：00正式工作。4.1.3按“派工单”进行维修工作，如无派工单，作好日常巡视工作，并作好巡视记录。4.1.3.1巡视范围为：社区楼内公共区域、消防通道及社区的外围公共区域设施设备。4.1.3.2巡视内容：A.楼内公共区域及消防通道内的照明开关、各种灯具（包括：应急灯、紧急出口灯）等的使用情况，如发现灯具有损坏等现象，查明原因，及时更换。B.污水泵工作运转情况：检查污水泵配电箱内空气开关有无过热、异味等现象，压线槽内线头有无松动及其他异常情况，如有问题及时采取措施进行处理解决。C.配电间的巡视检查：检查办公区域顶、四壁、地面、门是否整洁、干净，办公区域照明设施是否正常，电缆母线槽有无过热、损伤及放电痕迹等。主要检查配电箱内部接线、开关有无过热、变色等现象、连接有无松动、是否符合运行要求等内容。每月将社区内所有配电间巡视一遍，并做好记录。完成日常报修工作。每日下班前，将当天的“派工单”整理好送交工程主管。定期检查保养工作程序每周一次（周六）检查外围照明。每月对社区所有配电箱、配电柜进行保养、并清扫卫生。每周检查一次泵房内动力配电柜。（包括：配电柜内的空气开关、交流接触器、按钮、转控开关是否灵敏、接线端子是否松动、配电柜表面除尘等工作。）每年雨季前检查避雷系统是否良好，所有电器控制屏，接地系统是否可靠，接地电阻在4。以下。维修电工安全工作程序工作前必须穿戴好防护用品，检查工具仪表等是否完好、可靠，高空作业时必须系好安全带。任何电器设备未经验电前一律视为有电。4.3.3拆卸、修理电器设备必须在断电后进行，不允许在设备运转时进行。4.3.4电器或线路拆除后，可能带电的线头等必须及时用绝缘带等包扎好。4.3.5在低压设备上必须进行带电作业时，必须经主管批准并设专人监护，维修人员工作时必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套。4.3.6设备拆线时维修人员必须及时悬挂标志牌，以免发生危险。在地下室、车库等湿场地工作时要先切断电源，不能停电时，至少应有两人在场一同工作。使用摇表时，先要选好使用范围，然后两人操作，被测量的电气设备或线路必须先停电，检查线路确认无人工作后，方可进行测量。维修结束后，清点所携带的工具、零件等，防止遗忘或留在设备内造成事故。工作结束后，及时清理现场。维修电工工作制度配电间配电柜表面，无灰尘、污迹，办公区域无杂物，整洁干净。配电箱（柜）内正常，无过热、变色、异味等现象，各连接线无松动。安装照明灯时，必须将开关装在火线上，灯口螺纹必须接在零线上。临时装设的电器设备必须将金属外壳接地。接到维修通知后15分钟内到达维修现场，并及时修复，如有特殊情况不能在当天内修复的，应向业主当面解释清楚，并将情况及时通知主管及物业经理，不得隐瞒。社区内如有灯具损坏，必须在一周内予以更换、修复。维修及时，保证社区内照明随开随亮。维修完毕将维修场地恢复原样，维修现场无杂物、灰尘。维修电工工作制度6.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗，不得做与本工作岗位无关的事情。及时巡查作好巡查记录，确保设备设施的安全运行。维修电器时严格按照《电工安全技术操作规程》进行工作。严禁在工作中使用不带绝缘的金属用具、工具，高空作业时，不得投掷工具、材料等。严禁将配电电间照明电源开关断开。报损的器件（如：灯泡等）或使用完尽的材料，按“库房管理制度”办理。6.7按“派工单”及时完成各项工作，如下班时间已到，维修人员需完成维修任务后，方可下班。服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向物业经理请假，经准许后方可。爱护工具不得故意损坏、遗失。机房“动火”制度在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取“动火”证后，方可作业。在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。A.3、电、气焊工必须持证操作。烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。工具设备仪表赔偿制度各专业班组人员使用的各种工具、设备、仪表在工作中不按规定正确操作使用，造成损坏的根据新旧程度折价进行赔偿。用工具、专用设备每天要进行检查，交接班要交清楚，谁当班损坏谁照价赔偿，根据情节轻重追究责任。设备工具仪表分自然损坏与人为损坏。如自然损坏向主管讲明原因，并写出书面材料、以旧换新，报送物业经理审批。如人为损坏按原价赔偿。重点部位“动火”安全制度1、防火、灭火措施没落实不准“动火”作业。2、周围杂物和易燃品、危险品未清除不准“动火”作业。3、附近由难以移动的易燃结构物未采取安全措施的不准“动火”作业4、场所未采取安全措施，危险性未排除不准“动火”作业。5、在进行高空焊割作业时，为清除地面的可燃物品和采取相应的防护措施不准“动火”作业。6、未配有灭火器材和灭火器材不足时不准“动火”作业。7、“动火”现场监护人不在场时不准“动火”作业。8、“动火”现场监护人要坚守岗位，加强观察，发现不安全苗头，立即停止“动火”作业。9、一旦发生火灾或爆炸事故时，要立即报警和组织扑救。10、“动火”人员要严格执行安全操作规程。11、完成“动火”作业后，“动火”人员和现场监护人要彻底清理“动火”作业现场后才能离开。机房钥匙管理制度1、凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。2、凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班中控室保存，以防万一。有特殊情况需使用时须严格登记。不允许私配机房钥匙。无关人员不得借用机房钥匙。机房钥匙一旦遗失必须立即申报。无人值班的机房，借用钥匙需进行登记。工程人员设备操作规范及应知应会设备运行管理设备开机前，必须检查设备各操作部位是否灵敏可靠，确认一切正常后方可开机。严格执行设备安全操作规程，严禁超负荷使用设备，坚持文明操作维修。设备开动后，操作者不得擅自脱离工作岗位。设备运行中应仔细观察各部位运转情况，听取设备运转声音，随时发现故障隐患。设备发生故障后，要立即关机，保护现场，不隐瞒事故，及时报告有关领导。对操作现场及设备内外经常清扫擦拭，保持清洁。设备操作人员需持证上岗，除专业维修人员之外其余人员不得操作。对维修工具及各种备