




版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
东城汇项目招商策略提报第1页/共65页第2页/共65页家庭企业、政府人员学生和教师扩大目标消费客群辐射范围目标消费客群第3页/共65页项目周边消费群体分析周边消费客群——周边居民城东仙林,南京正在兴起的新市区,目前人口规模已达30万左右,2020年人口规模约60万。现有项目体量(平方米)
总户数山水风华88,113389东方天郡400,0002,400康桥圣菲54,583435栖园220,000714赛世香樟园241,0001,600新城尚东区151,2131,552亚东城500,0002,611招商依云溪谷168,691470仙林诚品城329,3852,460新增项目体量(平方米)
总户数鸿雁名居202,5232,,000恒基玲珑翠谷220,2032,000仙龙湾190,8752,000紫金东郡180,0001,361保利·紫晶城257,000872朗诗·钟山绿郡117,000778第4页/共65页周边消费客群——学生和教师根据以上统计,目前本案周边在校学生人数超过12万人,教师人数约3万人;此外,外国学生及其家庭成员消费能力高,这部分客群的消费需求也值得关注。南京大学南京财经大学南京师范大学南京邮电大学南京外国语学校仙林分校南京中医药大学南京国际学校项目周边消费群体分析第5页/共65页周边消费客群——企业/政府人员南京经济技术开发区——南京重要的石化、汽车、电子园区。企业、资金、人才、技术密集区。高新产业区——仙林大学城的远期发展地区。栖霞区政府——未来栖霞区政府以及部分局机关将迁至仙林大学城内,规划所在地距本案不到3公里。企业/政府人员尽管数量并不多,但消费能力较强,且对于大型餐饮业态消费较多。项目周边消费群体分析第6页/共65页项目周边竞争商业编号项目名称商业形态商业档次开业时间商业体量现有主要商业项目1仙林金鹰奥莱城购物中心中高档2009112赛世香樟园配套商业中低档20080.43东方天郡配套商业中低档20070.64康桥圣菲配套商业中低档20060.65亚东商业广场综合商场中档20064.66大成名店综合商场中低档200537新城尚东区配套商业中档200718爱尚街区地下商业街中低档20070.411234567823第7页/共65页金鹰奥莱城——项目概况地理位置:南京市栖霞区文苑路/学海路;开业时间:2011年4月中旬;商业体量:11万平方米;楼层布局:B2~2F,局部3~5层;整体档次:中高档;主力商户:IT、VERRI等,京都刷刷锅、西子苑、KFC等目标客群:仙林居民、南京市民、旅游人群;1F租金水平:5~6元/平方米/天。项目周边竞争商业第8页/共65页亚东商业广场——项目概况地理位置:南京市栖霞区仙隐北路、学衡路;开业时间:2006年(1期)、2008年(2期);商业体量:4.6万平方米;楼层布局:1F~2F,局部3F;整体档次:中档;主力商户:华润苏果、麦当劳、亚东健身俱乐部;目标客群:周边社区居民以及学生;1F租金水平:6~8元/平方米/天。项目周边竞争商业第9页/共65页地理位置:南京市栖霞区文苑路/学津路;开业时间:2005年;商业体量:3万平方米;楼层布局:B1~4F;整体档次:中低档;主力商户:苏果超市、肯德基;目标客群:周边学生;1F租金水平:5~6元/平方米/天;大成名店——项目概况项目周边竞争商业第10页/共65页大观天地Mall——项目概况地理位置:南京市下关区建宁路300号;开业时间:2010年10月31日;商业体量:10万平方米;楼层布局:B2~5F;整体档次:中档;主力商户:麦德龙、蕉叶、金逸国际电影城;目标客群:周边社区居民;1F租金水平:4~5元/平方米/天。南京可参考商业第11页/共65页区域市场总结——商业定位比较档次业态高低便捷性目的性仙林金鹰奥莱城大成名店亚东商业广场爱尚街区苏果文苑路仙林社区综合服务中心康桥圣菲新城·尚东区东方天郡赛世香樟园1期赛世香樟园3期仙林诚品城市场空白仙林商圈在中档~中高档目的性商业市场方面仍存在较大市场空白,包括儿童主题、娱乐业态、大型品牌餐饮等。市场空白仅表示本案可重点开发的空间,而本案的最终定位仍需考虑自身情况以及消费者需求。小结第12页/共65页东城汇项目定位第13页/共65页项目消费客群定位消费客群定位仙林区域居民及中高收入家庭人群仙林区域教师仙林区域学生仙林政府及周边企业人员市区导入人群本案消费客群定位仙林区域学生仙林区域目前人群现状综合考虑人群数量、消费能力,推导出针对本案的消费客群排序仙林区域居民仙林区域教师仙林政府及周边企业人员市区导入人群数量多少定位主次本案的主要消费客群主体为仙林区域居民及中高收入家庭人群、仙林区域教师和学生;同时加强项目目的性消费业态,避免外溢客群的流失。第14页/共65页商铺租赁价格测算
市场比较法:参照周边市场上的商业项目的租赁价格水平,将本项目周边商业项目的项目规模、地理位置等各种情况根据经验进行综合评价:每个单项实行10级评分制,1分最低表示此区域在此方面存在严重不足;10分最高预示此区域拥有该项的绝对优势,再结合对本项目的评价来评估项目商业租赁价格,以反映本项目的市场认可价值。通过可比性项目租赁价格的市场比较法测算,得到项目商业的1F平均租赁价格为6元/平方米(使用面积)/天。※注:以上租金价格为使用面积租金价格项目租赁价格定位第15页/共65页1F租赁价格是根据市场价格并综合项目自身条件推导得出的,也就是前面通过市场比较法计算得到的1F租赁价格;各楼层租金参照目前南京市场商业项目各楼层租金比例,后经调整得到。东城汇项目租赁价格预测项目租赁价格定位楼层租金水平(元/平方米/天)楼层租金占1F比例B14.070%1F6.0100%2F3.050%3F2.035%4F1.525%5F1.525%※注:以上租金价格为使用面积租金价格第16页/共65页依靠周边大学城所带动的文化产业效应,提升项目自身产业发展基础,以商业为契机发展成一个“综合平台”。依靠生活休闲的消费带动能力,配合业态整体规划,吸引项目覆盖范围以外的居民前来目的性消费,扩大项目整体外延。平台
交流商业特色产业时尚项目功能定位第17页/共65页一站式多样化引领南京仙林新城的
时尚都市生活新地标项目商业定位第18页/共65页19精致美食娱乐休闲AB品味交流D生活服务C项目业态表现形式第19页/共65页项目主题元素提炼零售餐饮娱乐生活形态及配套专业零售运动休闲时尚零售小商品零售休闲食品零售等等餐饮会所休闲轻餐咖啡面包特色餐饮等等网吧KTV桌游等等家居生活银行儿童主题乐园教育培训美容美发书店影音等等打造区域内非零售业态商户的唯一性及独特性,体现项目家庭主题及休闲消费特性第20页/共65页项目业态定位细化项目剖面图以上楼层业态是根据目前仙林区域商业市场情况以及本案主要消费客群需求而定,突出家庭型消费,并且考虑到消费者一站式、多样化消费需求;业态的楼层设置主要按照商户承租能力而定,即承租能力高的商户尽量布局在商业价值高的低区楼层,反之亦然;同时还将商户的位置选择要求亦考虑在内。楼层建筑面积/m2商户类型5F5,268大型餐饮、教育培训4F9,949主题餐饮、特色餐饮、书籍影音3F11,130主题游乐园、母婴用品、童装童品、玩具、健身/瑜伽,SPA/美容美发、早教培训2F9,296运动品牌零售或家电卖场、百货零售、休闲餐饮、品牌餐饮、餐饮会所1F9,264运动品牌零售或家电卖场、百货零售、休闲餐饮、品牌餐饮、餐饮会所B14,271零售小店第21页/共65页项目业态平面落位第22页/共65页产品种类休闲服饰人均消费100-400元品牌介绍2005年1月1日在广州开始有第一间阿童木成人及附属品专门店,产品以年轻男、女、中性及小童的休闲服为主导,阿童木的成人服装均集合当季流行元素,提供丰富色彩的服饰,并在服装的颜色配搭及各种附属品中渗入潮流成份。
经营品牌面积(平方米)主力消费群体AstroBoy阿童木服饰100年轻消费客群5#可执行商户第23页/共65页产品种类饰品人均消费50元品牌介绍萱子饰品是以经营经典的韩国女性饰品为主,2001年起始,几年以来树立了良好的品牌知名度.
萱子注重时尚,倡导潮流,广泛的吸收各类精致典雅的饰品,时尚的款式,优良的材质,精湛的工艺,点点滴滴都凸显出萱子饰品的精致典雅,都表达出萱子对女性的关爱,对女性美的演绎.经营品牌面积(平方米)主力消费群体萱子饰品50时尚消费女性5#可执行商户第24页/共65页产品种类格子店人均消费10元品牌介绍主要从事时尚商品如化妆品、饰品、创意商品的寄售代销,类似于淘宝,但它属于实体店铺。“格格屋”租格寄售创意连锁店目前是国内连锁门店最多的门店。经营品牌面积(平方米)主力消费群体格格屋20-30年轻消费客群5#可执行商户第25页/共65页26平面业态落位——1FD:特色餐饮F:咖啡、面包等休闲餐饮C1:品牌快餐C2:休闲餐饮or运动服饰SOHO入口零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套生活配套(药店、便利店、单车店、自助银行、花店)E:品牌零售B1:品牌快餐B2:银行A1:品牌零售A2主力店项目业态平面落位第26页/共65页平面品牌落位——1F编号业态品牌A1主力店苏宁数码/五星电器/国美电器A品牌零售COSMart、ESPRIT、Only、Veromoda、JackJohns、海澜之家、资生堂B1品牌快餐KFC、必胜客B2配套服务建设银行/交通银行C品牌快餐/休闲餐饮永和大王、DQ、Coldstone、韩园韩国料理/果燃店/满记甜品、85C/喜来公社/COSTA/食其家/Wagas、交通银行、NIKE,AdidasD特色餐饮蒂娜意式餐厅、大渔日本料理、百姓人家、雕刻时光、诚记港式餐厅E
品牌零售/生活配套百丽、达芙妮、药房(先声药业)、便利店(苏果好的、7-11)、单车店(MERIDA)、自助银行(南京银行)、花店、饰品店、洗衣坊、美甲等F休闲餐饮(中岛区域)BreadTalk、真鲜奶吧,coco奶茶,芒可甜品、巴黎贝甜、快乐柠檬项目业态平面落位第27页/共65页产品种类女装人均消费150-800元品牌介绍VEROMODA是丹麦国际时装公司BESTSELLER集团旗下知名品牌之一。2001年VEROMODA进入中国市场,面向25-35岁女性的休闲装。VEROMODA主张“与其仰望不如穿在身上”的理念,时尚的设计,合理的价格,为全世界女性提供最具品位的时装。经营品牌面积(平方米)主力消费群体VEROMODA200年轻女性消费群体5#可执行商户第28页/共65页产品种类甜品-冰激凌人均消费25元品牌介绍ColdStone于1988年创始于美国,Coldstone主张”新鲜”和”个性化”,除了多种由鲜牛奶制成的多种口味冰淇淋供选择,还可以根据个人喜好不同,创意的加入各种配料.经营品牌面积(平方米)主力消费群体COLDSTONE80-100女性消费者较多5#可执行商户第29页/共65页产品种类咖啡馆人均消费30元品牌介绍雕刻时光咖啡馆sculptingintimeCafé创办于1997年11月28日。咖啡馆的意义是让时间、人和情感在此驻留,留下美好的回忆经营品牌面积(平方米)主力消费群体雕刻时光100-200女性消费者较多5#可执行商户第30页/共65页可选执行商户第31页/共65页零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套平面业态落位——2FD:休闲餐饮、西式简餐C1:品牌快餐E:品牌零售B1:品牌快餐B2:零售A2:品牌零售A1:主力店项目业态平面落位C2:休闲餐饮or运动服饰第32页/共65页编号业态品牌A1品牌零售同IF-苏宁数码/五星电器/国美电器A2品牌零售热风、LEE、FX、Etam、COBO、teemixB1品牌快餐KFC、必胜客B2、E品牌零售美特斯邦威、GIORDANO、Columbia,堡狮龙、李宁、柒牌、拉夏贝尔C1休闲餐饮永和大王/真功夫、洋葱休闲餐厅/塔可、金汉斯/欧美亚自助烤肉、肯尼罗杰斯、一品小火锅C2运动服饰/休闲餐饮NIKE,Adidas、悠仙美地、鹿港小镇、豪享来D休闲餐饮巴贝拉、雕刻时光咖啡,猫空、蓝湾咖啡、喜记茶餐厅、大清花平面品牌落位——2F项目业态平面落位第33页/共65页产品种类品牌快餐人均消费40元以上品牌介绍1991年,身为著名歌手的肯尼·罗杰斯先生,出于对美食的钟爱,与约翰·布朗先生的餐饮公司合作,以自己的名字、形象,创立了KennyRogersROASTERS品牌。第一家KRR餐厅,于1991年8月,在美国佛罗里达珊瑚春城正式对外营业。从创立初始,KennyRogersROASTERS(“KRR”)即定下目标:发展成为全球范围连锁的“木炭火烤鸡”第一品牌。经营品牌面积(平方米)主力消费群体KennyRogers肯尼·罗杰斯300青年客群4#可执行商户第34页/共65页产品种类运动服饰人均消费200元以上品牌介绍NIKE于1972年创立于美国。在短短的10年内便一跃成为美国最大的鞋业公司,建立起拥有自己品牌的运动商品王国。经营品牌面积(平方米)主力消费群体NIKE300青年客群4#可执行商户第35页/共65页产品种类品牌零售人均消费50元起品牌介绍HOTWIND-热风于1996年始创于时尚之都——上海,是一个快速成长,极具活力的以经营时装鞋为主,兼营户外运动专用鞋、时装、休闲装、包、户外旅游用品等多种时尚装备的公司。经营品牌面积(平方米)主力消费群体热风100-200女性消费者较多5#可执行商户第36页/共65页零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套平面业态落位——3FSOHOB2:儿童教育B1:儿童游乐C1:健身儿童教育C2:瑜伽/SPA/美容美发儿童服务A:游艺主题乐园A:主力店(妈妈好孩子)B3:儿童生活配套项目业态平面落位第37页/共65页编号业态品牌A主题乐园神采飞扬/奇乐儿游乐场/孩子王A&B儿童零售卡通尼、妈妈好孩子、摄影(宝贝天使)、玩具、儿童书籍等B1&B2儿童服务&教育创意宝贝/龅牙兔、天才宝贝/运动宝贝、金宝贝/亲亲袋鼠B3儿童生活配套芝麻开门、西瓜庄园摄影、丽婴房C1健身房/瑜伽一兆韦德、金吉鸟瑜伽C2美容美发/SPA东京秀客、美丽田园、思妍丽美容院、沙宣美界,酷美体平面品牌落位——3F项目业态平面落位第38页/共65页39产品种类儿童早教人均消费会员费10000-20000元(会员制)品牌介绍由金宝贝汇集国际早教专家所设计的七学阶亲子教育课程,每一阶都强调并开发宝宝在相应年龄段所经历的特定发展标志——包括幼儿透过感官探索来了解因果关系、与他人互动交流、阶段性的体能发育、想象力游戏、以及早期的听力和语言技能学习。每一学阶都运用一些基础而又引人入胜的活动,帮助孩子开发智能、社交能力和身体技能。经营品牌面积(平方米)主力消费群体金宝贝500-10005岁前学龄前儿童5#可执行商户第39页/共65页产品种类儿童服务-摄影人均消费50元以上品牌介绍西瓜庄园成立于2003年,致力于0—12岁宝宝的摄影事业才华横溢的摄影团队,创意非凡的数码设计,热情朝气的门市顾问,更有许许多多您所不见的强大后援为您服务。经营品牌面积(平方米)主力消费群体西瓜庄园200儿童5#可执行商户第40页/共65页41产品种类儿童服装人均消费50元以上品牌介绍丽婴房产品众多,从奶瓶到童车童床,从清洁护肤到内衣均有诸多选择,丽婴房既有自有品牌,也不断引进国际知名品牌。经营品牌面积(平方米)主力消费群体丽婴房300儿童5#可执行商户第41页/共65页零售餐饮休闲娱乐生活形态及配套平面业态落位——4FSOHOB2:特色餐饮TEA:大型餐饮挑空区域B1:特色餐饮C3休闲餐饮C1:新华书店C2:餐饮项目业态平面落位第42页/共65页编号业态品牌A大型餐饮苏浙汇、张生记、安茱莉意式餐厅B1特色餐饮和湘汇/澳门豆捞B2特色餐饮东北炖,英伦烤鱼、外婆家C1书店新华书店C2特色餐饮汉拿山、釜山料理C3休闲业态/餐饮86°咖啡桌面游戏主题店、日本料理平面品牌落位——4F项目业态平面落位第43页/共65页44产品种类特色餐饮人均消费65元以上品牌介绍釜山料理主营韩国特色美食,以烧烤为主要经营特色,以肉、海鲜、蔬菜为主要原料配以传统的调料,加上多种调味方法,创造出符合现代人口感的美味、健康的韩国料理。品牌创建以来,因其时尚、休闲、娱乐的餐饮文化特色,深得都市人的喜爱。经营品牌面积(平方米)主力消费群体釜山料理300-500年轻消费群体5#可执行商户第44页/共65页项目业态平面落位第45页/共65页编号业态品牌A--B教育培训书人教育/新东方教育/海豚教育/英孚教育C大型餐饮俏江南/乐和餐饮/外婆家/陶然居/南京花津浦料理/北京烤鸭店平面品牌落位——5F项目业态平面落位第46页/共65页47产品种类培训教育人均消费会员费15000-20000元(会员制)品牌介绍中国唯一100%TEFL和剑桥教师资格双重认证的教师团队的培训学校。创新语言实验室(iLAB)的在线英语指导提供了具备引导性、灵活性和快捷性的工具来提高英语能力,强化了教师授课的效果。经营品牌面积(平方米)主力消费群体英孚教育500-1000收入较好的群体5#可执行商户第47页/共65页1、以上业态比例和主力店比例均为为估算结果;2、具体各铺位面积以设计师给出的结果为准。项目业态主力店比例第48页/共65页东城汇项目招商策略分析第49页/共65页租赁总体策略丰富项目业态,满足周边人群各类生活需求,同时增加项目商场人气商场正式运营后,进行品牌筛选,逐步提升项目消费档次,增加租金收益主力店带动其他商家入驻,依附效应显现方案实施策略--租售策略项目租赁策略第50页/共65页招商核心策略主力商户先行招商,提升项目知名度品质保证,商户信誉度第一考虑因素分商家类型招商首先引进主力店商家,之后由主力店带动其他商家入驻,整体把握商家品质媒体推广策略在关键招商时刻或者即将整体开业之际,独立对外媒体宣传,推动招商工作进行,刺激客户的投资神经。执行策略总体招商策略项目招商策略第51页/共65页项目根据初步的分析,建议采取一下租赁模式:主力大型客户:以基本租金/扣点+租赁免租期中小型客户:租金+租赁免租期实施策略--租赁模式项目租赁模式需向部分代表性品牌商家提供装修补贴需提供主力租户相对较长的免租期支持预租阶段至定位强化阶段需业主在租金上支给予持第52页/共65页首先,选择2-3个的主力客户,商家品牌知名度较高,争取在短期内实现租赁局部突破,达到以点促面,带动后期租赁的目的。预租阶段主力客户成功引进后,以主力客户吸引为其他商家,项目整体招商率达到55%,同时提高成交租金,但此成交租金仍旧维持项目整体相对较低租金水平,租金报价维持不变。入市阶段2011年5月2011年8月2011年11-12月2012年5月2012年3月2012年7月项目全面招商第三阶段,对客户进行一定程度筛选,同时提高成交租金,以便实现预期租金平均水平。项目整体招商率达到80%以上时,总体提升租金报价,实现租金最大收益。定位强化阶段持续推广阶段价值取脂阶段项目整体招商率达到60%,进入全面招商第二阶段,平衡整体租金租金报价提高,同时成交租金水平也相应水平。实施策略--租赁模式实施策略-招商阶段推进项目一期开盘项目交房2012年10月项目开业第53页/共65页东城汇项目招商进度表
2011年
2012年
123456789101112123456789101112重要节点
主力店招商30%
项目一期开盘
项目全面招商1
55%
项目全面招商2
60%
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 设计公司工资管理制度
- 2025年中国激光导航扫地机器人行业市场全景分析及前景机遇研判报告
- 评审医疗废物管理制度
- 诊所排污登记管理制度
- 诊断试剂购进管理制度
- 财务租赁合同管理制度
- 财政所应收款管理制度
- 货代公司收款管理制度
- 货物内部流转管理制度
- 货站装卸安全管理制度
- 2023承压设备产品焊接试件的力学性能检验
- ESG趋势下企业财务管理新挑战
- 森林防灭火应急处置课件
- 2024年公安机关理论考试题库500道(基础题)
- 贡菜的栽培技术
- (高清版)DB51∕T 1292-2011 牧草种质资源田间鉴定与评价技术规程
- 2024年11月-矿山隐蔽致灾因素普查
- 刷单合同范本
- CNAS-CL02-A001:2023 医学实验室质量和能力认可准则的应用要求
- DBJ51T 163-2021 成都轨道交通设计防火标准
- 加热炉安全操作规程培训课件
评论
0/150
提交评论