房地产-房地产（不动产与综合服务）：样本城市周度高频数据全追踪-新房及二手房成交持续边际改善库存去化周期边际下降

招商证券I行业定期报告总量研究I总量研究I房地产（不动产与综合服务）赵可博士分析师区宇轩研究助理赵可博士分析师区宇轩研究助理2023.03.26新房及二手房成交持续边际改善，库存去化周

期边际下降CMS®招商证券S1090513110001

核心要点样本城市新房成交面积同比二手房成交面积同比样本城市-14%JL37%29%L 81%_线-15%■1-2月118%-线44%■3月初至今（T周）44%二线-9% 36%133月初至T-1周43%二线49%78%三线48%^^■1122%. 120%三线-40% -20% 0% 20% 40% 60%注：由于今年和去年春节月份不一致，故采用1-2月累计数据，当期和基期数据中均包括春节假期,0% 20% 40%,以抵消春节假期影响60% 80% 100%140%新房（3月10-3月23日）二手房（3月1日-3月23日）城市能级面积同比较1-2月城市能级面积同比较1-2月样本城市（40城）29%转正43PCT样本城市（17城）81%+扩大44PCT一线城市（4城）44%转正59PCT一线城市（2城）44%+扩大26PCT二线城市（11城）36%转正45PCT二线城市（5城）78%+扩大35PCT三四线城市（25城）10%转正33PCT三四线城市（10城）122%+扩大74PCT前瞻及佐证指标和全 截至2023年2月，北京二手价格指数正同比扩大，上海同比转正，广州负同比扩大，深圳负同比缩小；北京租金价格指数正同比扩大，上海负同比缩小，广州负同比扩大，深圳负同比缩小新房案场和二手带看截至2023年2月，整体新房案场指数和二手带看指数同比转正流动性前瞻 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2023年2月，宏观层面流动性前瞻指标环比较上月正缩小（紧缩力度减小），同比正扩大（紧缩力度增大）市场景气指数截至2023年2月，50个重点城市市场景气指数正同比扩大市场景气指数风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 资料来源：房管局、统计局、中国人民银行、Wind、贝壳、招商证券:MS』。招商证券 -2#-货币活化指数根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活化指数（M1/M2口径，截至2023年2月）较上月下降货币活化指数（M1/M2口径）与销里趋势同比指数季调值一指数趋势值 销里趋势同比Z06-

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$9一货币活化指数（M1/M2口径）与销里趋势同比指数季调值一指数趋势值 销里趋势同比Z06-

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$9一Z02Z02SR

gCNzZ0-Z狼币活化指数（活定期口径）与销里超势同比资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券流动性前瞻指标根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2023年2月，宏观层面流动性前瞻指标环比较上月正缩小（紧缩力度减小），同比正扩大（紧缩力度增大）-15%120%-80%10%-10%10%-5%-0%-0%5%-10%—招证流动性前瞻指标（环比）招证市场估值指标（环比）-60%-40%-20%0%20%40%-I—招证流动性前瞻指标（同比）招证市场估值指标（同比）150%100%50%0%-15%120%-80%10%-10%10%-5%-0%-0%5%-10%—招证流动性前瞻指标（环比）招证市场估值指标（环比）-60%-40%-20%0%20%40%-I—招证流动性前瞻指标（同比）招证市场估值指标（同比）150%100%50%0%60%--50%-100%Z9RCSIorNzZo-IrslzoozZ96I

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rslonsI资料来源：Wind资料来源：Wind、招商证券-19-资料来源：Wind、招商证券CMS也貂商证券市场景气指数截至2023年2月，50个重点城市市场景气指数正同比扩大一线城市150%-100%-50%-0%-50%--100%」-20%-10%-0%--10%-30%60%-重点城市40%-20%-0%--20%--40%--10%-5%-0%--5%-15%906Z。邛制90,岗ZOAZOEZ90日OIOZ二线城市--10%CMOm—市场景气指数同比（左轴）二手价格指数同比（右轴）906ZZ06ZZ06ZS06Z80日

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2OZ三线城市—市场景气指数同比（左轴）「二手价格指数同比（右轴）40%q20%0%--20%--40%"-60%-15%-10%-5%-0%--5%—市场景气指数同比（左轴）-10%--15%Z06Z906Z90自二手价格指数同比（右轴）资料来源：贝壳、招商证券CMS招商证券分析师承诺分析师承诺 -21-分析师承诺分析师承诺 -21-负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。赵可：招商证券研究发展中心房地产行业（不动产与综合服务）首席分析师、REITs研究组执行组长，董事，主要从事不动产及不动产综合服务研究，宏观策略研究；招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后，中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士，中南大学计算机科学学士，深圳市高层次人才，高级经济师；李盛天：2022年加入招商证券，同济大学建筑与土木工程本硕。区宇轩：2022年加入招商证券，南开大学金融学学士，伦敦大学学院金融学硕士。孔嘉庆：2022年加入招商证券，香港大学经济金融学学士，乔治城大学经济学硕士。团队荣誉：多次获新财富、水晶球、金牛奖、金牛奖最具价值分析师、Wind金牌分析师、新浪金麒麟最佳分析师、21世纪金牌分析师等相关荣誉。 -22- -22-评级说明报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后6-12个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。具体标准如下：股票评级强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数20%以上增持：预期公司股价涨幅超越基准指数5-20%之间中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间减持：预期公司股价表现弱于基准指数5%以上行业评级推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数重要声明重要声明重要声明重要声明本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外，本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机