投资项目评估与管理投资估算

投资项目评估与管理投资估算第1页/共57页9.1投资估算概述9.1.1投资估算的范围及内容

项目总投资是指从投资项目筹建开始到项目报废为止所发生的全部投资费用。包括项目建设期和筹建期投入的建设投资、建设期利息和项目建成投产后所需的流动资金。项目总投资＝建设投资＋建设期利息＋流动资金

项目总投资从费用构成来讲主要由八部分构成：项目总投资预备费工程费用建设投资建设期借款利息流动资金工程建设其他费用涨价预备费基本预备费建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费形成流动资产分别形成固定资产、无形资产、其他资产形成固定资产形成固定资产第2页/共57页项目建设投资建设投资静态部分建设投资动态部分建筑工程费基本预备费设备及工器具购置费涨价预备费安装工程费建设期贷款利息工程建设其他费用建设投资可分为静态和动态两部分第3页/共57页9.1.2投资估算的深度与要求机会研究±30%以内初步可行性研究±20%以内可行性研究±10%以内项目评估±10%以内要求：1、工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不改变估算标准，不高估或漏算；2、选用指标应与具体工程相符；3、投资估算精度应能满足各个阶段的要求。投资项目前期工作第4页/共57页9.2投资估算方法9.2.1建设投资的构成与估算

（一）建设投资的构成

建设投资是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用。

按概算法分类，建设投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成；

按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、形成无形资产的费用、形成其他资产的费用第5页/共57页第6页/共57页第7页/共57页（二）建设投资简单估算法1.单位生产能力估算法：

——拟建项目的投资额——已建类似项目的投资额——已建类似项目的生产能力——拟建项目的生产能力——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等综合调整系数该方法将项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算简便迅速，但精确度较差。这种方法要求拟建项目与所选取的已建项目类似，仅存在规模大小和时间上的差异。第8页/共57页已知2005年建设污水处理能力10万立方米/日的污水处理厂的建设投资为10000万元，2010年拟建一个污水处理能力为15万立方米/日的污水处理项目，工程条件与2005年已建项目类似，调整系数CF为1.25，试采用单位生产能力估算法估算该拟建项目的建设投资额。第9页/共57页2.生产能力指数法：该公式表明，项目的投资额与生产能力呈非线性关系，运用该方法估算拟建项目建设投资的重要条件，是要有合理的生产能力指数。正常情况下0≤n≤1。第10页/共57页已知2005年建设的年产50万吨聚酯项目的装置投资为100000万元，2010年拟建年产100万吨聚酯项目，工程条件与已建项目类似，生产能力指数n设定为0.8，调整系数CF设定为1.1，试采用生产能力指数法估算该拟建项目的装置投资。第11页/共57页3.比例估算法（1）以拟建项目的设备购置费为基数进行估算

——拟建项目的建设投资

——拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费——已建项目中建筑工程费和安装工程费占设备购置费的百分比——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数——拟建项目的其他费用第12页/共57页某拟建项目设备购置费为18000元，根据已建同类项目统计资料，建筑工程费占设备购置费的25%，安装工程费占设备购置费的11%，该拟建项目的其他有关费用估算为3200万元，调整系数为1.1，为1.2，试估算该拟建项目的建设投资。第13页/共57页（2）以拟建项目的工艺设备投资为基数进行估算——拟建项目工艺设备投资——已建项目各专业工程费用占工艺设备投资的百分比第14页/共57页4.系数估算法（1）朗格系数法——建设投资——设备购置费——管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数——管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估算系数建设投资与设备购置费之比为朗格系数第15页/共57页流体加工系统的典型经验估算系数主设备交货费用E=5000元附属其他直接费用与E之比（ki）主设备安装人工费0.10~0.20保温费0.10~0.25管线费0.50~1.00基础0.03~0.13建筑物0.07构架0.05防火0.06~0.10电气0.07~0.15油漆粉刷0.06~0.10第16页/共57页通过直接费表示的间接费日常管理、合同费和利息0.30工程费0.13不可预见费0.13项目总投资费用第17页/共57页（2）设备及厂房系数法该方法在拟建项目工艺设备投资和厂房投资估算的基础上，其他专业工程参照类似项目的统计资料，与设备关系较大的按设备投资系数估算，与厂房土建关系较大的按厂房土建投资系数估算，两类投资加起来，再加上拟建项目的其他有关费用，即为拟建项目的建设投资。第18页/共57页例题：某项目工艺设备及安装费用估计为2600万元，厂房土建费用估计为4200万元，其他各专业工程投资系数如下：工艺设备1：起重设备0.09，加热炉及烟道0.12，气化冷却0.01，余热锅炉0.04，供电及转动0.18，自动化仪表0.02。系数合计：1.46。厂房土建（含设备基础）1：给排水工程0.04，采暖通风0.03，工业管道0.01，电器照明0.01。系数合计：1.09第19页/共57页（三）建设投资分类估算法建设投资建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费基本预备费涨价预备费第20页/共57页

1、估算步骤：分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费；在汇总各单项工程费的基础上，估算工程建设其他费用；估算基本预备费和涨价预备费；加总求得建设投资总额；

2、建筑工程费估算

建筑工程费的估算方法：①单位建筑工程投资估算法建筑工程费=单位建筑工程投资×建筑工程总量

②单位实物工程量投资估算法建筑工程费=单位实物工程投资×实物工程总量

③概算指标投资估算法第21页/共57页3、设备及工器具购置费估算(1)设备及工器具购置费的内容①设备购置费指为投资项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具所支出的费用。它由设备原价和设备运杂费构成。如各种生产设备、传导设备、动力设备、运输设备等设备的原价及运杂费用。

A、需安装的设备：如锅炉、塔、中央空调、发电机组等

B、不需安装的设备：如汽车、飞机、电焊机、空压机等②工器具购置费指为保证初期生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工具、模具、器具以及生产用家具的购置费。第22页/共57页（2）设备及工器具购置费的估算①国内设备购置费的估算

国内设备购置费=设备原价×(1+运杂费率)A、设备原价----一般指生产厂家的交货价即出厂价或订货合同价。可分为国产标准设备原价和国产

非标准设备原价。

B、运杂费率----按部门或省、市等有关规定取值,如，机械行业一般为4%-7.5%。第23页/共57页②进口设备购置费的估算进口设备购置费=进口设备货价+进口费用+国内段运杂费

A、进口设备货价离岸价（FOB）和到岸价（CIF）到岸价=离岸价+国外运费+国外运输保险费

B、进口费用

a.国外运费____从装运港到我国抵达港的运费国外运费=离岸价（原币货价）×运费率或国外运费=单位运价×运量

b.运输保险费运输保险费=(离岸价+国外运费)×保险费率

第24页/共57页

c.进口关税

进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税税率

d.进口环节消费税进口环节消费税=e.进口环节增值税进口环节增值税=(到岸价×人民币外汇牌价+进口关税

+消费税）×增值税税率

f.外贸手续费外贸手续费=到岸价×人民币外汇牌价×外贸手续费率

g.银行财务费银行财务费=离岸价×人民币外汇牌价×银行财务费率C、国内段运杂费国内运杂费=离岸价×人民币外汇牌价×国内运杂费率③工器具购置费的估算工器具购置费=设备购置费×工器具费率第25页/共57页【例】某公司拟从国外进口一套机电设备，重量1500吨，离岸价为400万美元。其他有关费用参数为：国外运费标准为360美元/吨；海上运输保险费费率为0.266%；银行财务费费率为0.5%；外贸手续费费率为1.5%；关税税率为22%；进口环节增值税税率为17%；人民币外汇牌价为1美元=8.27元人民币，设备的国内运杂费费率为2.5%。试对该套设备购置费进行估算（保留两位小数）。第26页/共57页【解答】根据上述各项费用的计算公式，则有：进口设备离岸价=进口设备货价×人民币外汇牌价=400×8.27=3308（万元）国外运费=单位运价×运量=360×8.27×1500/10000=446.58（万元）国外运输保险费=(离岸价+国外运费)×保险费率

=(3308+446.58)×0.266%=9.99（万元）进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税税率

=(3308+446.58+9.99)×22%=828.21(万元)

进口环节增值税=（到岸价×人民币外汇牌价+进口关税+消费税）×增值税税率

=（3308+446.58+9.99+828.21）×17%=780.77（万元）外贸手续费=到岸价×人民币外汇牌价×外贸手续费率

=(3308+446.58+9.99)×1.5%=56.47(万元)

银行财务费=离岸价×人民币外汇牌价×银行财务费率=3308×0.5%=16.54(万元)

国内运杂费=离岸价×人民币外汇牌价×国内运杂费率=3308×2.5%=82.7（万元）

设备购置费=3308+446.58+9.99+828.21+780.77+56.47+16.54+82.7=5529.26（万元）第27页/共57页4、安装工程费估算

需要安装的设备应估算安装工程费，通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、收费标准和指标估算投资。具体可按下式计算：

安装工程费=设备原价×安装费率

安装工程费=设备吨位×每吨安装费

安装工程费=安装实物工程量×安装费用指标第28页/共57页5、工程建设其他费用内容大体可分为以下三类：第一类指与土地使用有关的费用；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。（1）与土地使用有关的费用

①土地征用及迁移补偿费指项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依土地管理法等规定所支付的费用。内容包括：

a.土地补偿费____征用耕地(包括菜地)的补偿标准，为该耕地前3年平均年产值的6～10倍

b.青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，由各省、自治区、直辖市规定

c.安置补助费____征用耕地、菜地的，每人安置补助费为该地征用前3年平均每亩年产值的4～6倍第29页/共57页

d.耕地占用税、土地使用税、土地登记费及征地管理费；

e.征地动迁费____包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损补贴费，拆迁管理费等；

f.水利水电工程水库淹没处理补偿费。②土地使用权出让（转让）金指建设单位为取得有限期的土地使用权，依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，向国家支付的土地使用费。城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。③对土地使用权的特殊处理：在尚未开发或建造自用项目前，土地使用权作为无形资产核算，房地产开发企业开发商品房时将其账面价值转入开发成本，企业建造自用项目时，将其账面价值转入在建工程成本。因此，为了与以后的折旧和摊销计算相协调，在建设投资估算表中通常可将土地使用权直接列入固定资产其他费用中。第30页/共57页（2）与工程建设有关的其他费用：具体费率按照部门或行业的规定执行①建设单位管理费②项目论证与勘察设计费双方参照国际标准协商确定③研究试验费④工程保险费⑤建设单位临时设施费⑥工程监理费双方参照国际标准协商确定⑦引进技术和设备其他费⑧环境影响评价费⑨市政公用设施建设及绿化补偿费（3）与未来企业生产经营有关的其他费用①联合试运转费具体费率按照部门或行业的规定执行②生产准备费具体费率按照部门或行业的规定执行③办公及生活家具购置费按设定人数乘以综合指标④专利及专有技术使用费按专利使用许可协议和专有技术使用合同确定的数额估算第31页/共57页6、基本预备费指在项目实施中为了防止可能发生的难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。（1）具体内容①进行技术设计、施工图设计和施工过程中，在批准的初步设计范围内所增加的工程及费用；②由于一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③工程竣工验收时，为鉴定工程质量，必须开挖和修复的隐蔽工程的费用。第32页/共57页（2）计算公式基本预备费=（工程费用＋工程建设其他费用)×基本预备费率

=（建筑工程费＋安装工程费＋设备购置费＋工程建设其他费)×基本预备费率基本预备费率按部门规定执行，一般情况下在项目建议书、可行性研究阶段是10%-15%之间；在初步设计阶段是7%-10%之间。

【例】某生物农药项目的建筑工程费、设备购置费、安装工程费分别是1935.1万元、2883.6万元、297.5万元，工程建设其他费用是1587.2万元，行业规定，基本预备费费率取10%，做出该某生物农药项目的基本预备费估算。

【解答】：基本预备费=(1935.1+2883.6+297.5+1587.2)×10%=770.3(万元)第33页/共57页7、涨价预备费

是指针对建设工期较长的项目在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加的情况而需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。涨价预备费＝

式中：It为建设期中第t年的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和；f为年投资价格上涨指数；n为建设期年数；【例】某生物农药项目建设期2年，按照实施进度，工程费用使用比例第1年为40%，第2年为60%；建设期的物价上涨指数参照有关行业规定取4%，按上例条件做出该生物农药项目的涨价预备费估算。

第34页/共57页【解答】

工程费用=1935.1+2883.6+297.5=6116.2(万元)

第1年工程费用=6116.2×40%=2446.5(万元)

第1年涨价预备费=2446.5×[（1+4%）-1]=97.9(万元)

第2年工程费用=6116.2×60%=3669.7(万元)

第2年涨价预备费=3669.7×[(1+4%)2-1]=299.4(万元)

该项目的涨价预备费=97.9+299.4=397.3(万元)第35页/共57页第36页/共57页第37页/共57页9.2.2建设期利息的构成与估算

建设期利息是指项目建设期发生的投资借款在建设期内的应计利息，该利息一般计入固定资产原值。在项目评估中，无论各种外部借款是按年计息还是按季、月计息，均需简化为按年计息，即将名义利率折算为有效年利率:

有效利率：

项目评估中，建设期利息应按有效利息计算；在建设期内如能按期支付利息，应按单利计息；在建设期内如不支付利息，应按复利计息；计算建设期利息时，对借款额均衡发生的项目，通常假定借款均在每年年中支用，借款当年按半年计息，其余各年按全年计息；

每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额÷2）×年利率

对借款额在建设期各年年初发生的项目，则应按全年计息。每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额）×年利率第38页/共57页【例】某新建项目建设期3年，第1年年初借款200万元，第2年年初借款300万元，第3年年初借款200万元，借款年利率为6%，每年计息2次，建设期内不支付利息。试计算该项目的建设利息。【解答】有效年利率=(1+6%/2)2-1=6.09%第1年借款利息=200×6.09%=12.18（万元）第2年借款利息=[(200+12.18)+300]×6.09%=31.19（万元）第3年借款利息=[(200+12.18)+(300+31.19)+200]×6.09%=45.27（万元）该项目的建设利息=12.18+31.19+45.27=88.64（万元）第39页/共57页【例】某新建项目建设期4年，第1年借款200万元，第2年借款300万元，第3年借款300万元，第4年借款200万元，各年借款均在年内均衡发生，借款年利率为6%，每年计息1次，建设期内按期支付利息。试计算该项目的建设利息。

【解答】第1年借款利息=200÷2×6%=6（万元）第2年借款利息=（200+300÷2)×6%=21（万元）第3年借款利息=（200+300+300÷2）×6%=39（万元）第4年借款利息=（200+300+300+200÷2）×6%=54（万元）该项目的建设利息=6+21+39+54=120（万元）第40页/共57页9.2.3流动资金的构成与估算9.2.3.1流动资金的构成

流动资金是指项目投产后为维持生产经营所必须长期占用的周转金，不包括运营中需要的临时性营运资金

流动资金在周转过程中不断地改变自身的实物形态，其价值也随着实物形态的变化而转移到新产品中，并随着产品销售的实现而回收。流动资金属于企业在生产经营中用于周转的长期占用资金。

项目评估中的流动资金是伴随固定资产投资而发生的永久性流动资产投资，其数额等于项目投产后所需全部流动资产扣除流动负债后的余额。

铺底流动资金是指在全部流动资金中，按照国家有关规定必须由企业自己准备的部分，目前要求为全部流动资金的30%。第41页/共57页9.2.3.2流动资金估算的方法（1）扩大指标估算方法按流动资金占某种费用基数的比率来估算流动资金。一般常用的费用基数有销售收入、固定资产投资额等；比率据经验或行业部门给定的参考值确定；其基本原理是：流动资金=拟建项目某项经济指标×流动资金与该指标的比例①按产值或销售收入的资金率估算。流动资金额=年产值（或年销售收入额）×产值（或销售收入）资金率【例6】已知某项目的年产值为30000万元，其类似企业百元产值的流动资金占用额35元，则该项目的流动资金额应为：流动资金额=30000×35%=10500（万元）②按经营成本或总成本资金率估算流动资金额＝年经营成本（或总成本）×经营成本（总成本）资金率第42页/共57页③按固定资产价值资金率估算公式为：流动资金额=固定资产价值总额×固定资产价值资金率④按单位产量资金率估算公式为：流动资金额=达产期年产量×单位产量资金率第43页/共57页（2）分项详细估算法（国际通行的方法）分项详细估算法是对流动资产和流动负债主要构成要素，即存货、现金、应收账款、预付账款、应付账款、预收账款等项内容分项进行估算，最后得出项目所需的流动资金数额。计算公式为：流动资金=流动资产－流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金－上年流动资金第44页/共57页周转次数=360/最低周转天数

流动资产各项的计算公式如下：

①应收账款

②存货=外购原材料+外购燃料+其他材料+在产品+产成品其中：外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费/分项周转次数其他材料=年外购其他材料费用/周转次数在产品=（年外购原材料、燃料及动力费用+年工资或薪酬

+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本-年其他营业费用）/产成品周转次数第45页/共57页

③现金年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用-（前三项费用中所含的工资及福利费、折旧费、维简费、摊销费、修理费）④预付账款=预付的各类原材料、燃料或服务年费用/预付账款年周转次数流动负债各项的计算公式如下：

⑤应付账款=（年外购原材料、燃料及动力费用）/周转次数⑥预收账款=预收的营业收入年金额/预收账款年周转次数这样，项目所需流动资金总额可计算为：流动资金=应收账款+预付账款+存货+现金-应付账款-预收账款第46页/共57页某公司拟投资建设一个化工厂，基础数据如下：1.项目实施计划该项目建设期为3年，实施计划进度为：第一年完成项目全部投资的20%，第二年完成项目全部投资的55%，第三年完成项目全部投资的25%，第四年全部完工投产。投产当年项目的运营负荷达到设计生产能力的70%，第五年项目的运营负荷达到设计生产能力的90%，第六年项目的运营负荷达到设计生产能力的100%。项目的运营期总计为15年。2.建设投资估算该项目工程费与工程建设其他费用的估算额为52180万元，预备费为5000万元。3.建设资金来源该项目的建设资金来源为自有资金和贷款。贷款总额为40000万元，其中外汇贷款为2300万美元，外汇牌价为1美元兑换8.3元人民币。人民币贷款的年利率为12.48%（按季计息），外汇贷款年利率为8%（按年计息）。4.营业收入估计该项目达产期各年营业收入均为28000万元5.生产经营费用估计投资项目达到设计生产能力以后，全厂定员为1100人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为860万元（其中：其他制造费用为660万元）。年外购原材料、燃料及动力费估算为19200万元，年经营成本为21000万元，年修理费占年经营成本的10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天，存货40天。第47页/共57页（1）估算建设期借款利息（2）用分项详细估算法估算项目的流动资金（3）估算项目的总投资第48页/共57页（1）估算建设期利息人民币实际利率计算=(1+12.48%/4)4-1=13.08%每年投资的贷款额计算人民币：40000-2300*8.3=20910第一年：20910*20%=4182第二年：20910*55%=11500.5第三年：20910*25%=5227.5外币：2300*8.3=19090第一年：19090*20%=3818第二年：19090*55%=10499.5第三年：19090*25%=4772.5建设期利息计算人民币第一年：4182/2*13.08%=273.50第二年：（4182+273.50+11500.5/2）*13.08%=1334.91第三年：（4182+273.50+11500.5+1334.91+5227.5/2）*13.08%=2603.53合计：273.5+1334.91+2603.53=4211.94外币第一年：3818/2*8%=152.72第二年：(3818+152.72+10499.5/2)*8%=737.64第三年：（3818+152.72+10499.5+737.64+4772.5/2）*8%=1407.53合计：152.72+737.64+1407.53=2297.89建设期贷款利息总计=4211.94+2297.89=6509.83第49页/共57页（2）用分项详细估算法估算项目的流动资金应收账款=年经营收入/周转次数=28000/360/30=2333.33现金=（年工资福利费+年其他费用）/年周转次数=（0.72*1100+860）/360/40=183.56外购原材料、燃料动力=19200/360/40=2133.33在产品=（1100*0.72+660+19200+21000*10%）/（360/40）=2528产成品=21000/（360/40）=2333.33存货=2133.33+2528+2333.33=6994.66流动资产=2333.33+183.56+6994.66=9511.55应付账款=19200/（360/30）=1600流动负债=1600流动资金=流动资产-流动负债=9511.55-1600=7911.55第50页/共57页（3）估算项目总投资项目总投资估算额=建设投资+建设期利息+流动资金=（工程费+工程建设其他费+预备费）+建设期利息+流动资金=52180+5000+6509.8+7911.55=71601.35第51页/共57页某工业项目基础数据如下：（1）项目的建设期为2年，该项目的实施计划为：第1年完成项目全部投资的40%，第2年完成60%，第3年项目投产并且达到100%设计生产能力。（2）本项目固定资产投资中有2000万来自银行贷款，其余为自有资金，且不论借款还是自有资金均按2年等比例投入。根据借款协议，贷款利率按10%计算，按季计息。基本预备费为工程费用与其他工程费用合计的10%。建设期内涨价预备费平均费率为6%。其他相关资料见表3；（3）建设项目进入运营期后，全厂职工为200人，工资与福利费按每人每年1万元估算，每年的其他费用为180万（其中其他制造费用120万元），年外购原材料、燃料和动力费用估算为1600万元，年营业收入为2400万元，年经营成本