房地产市场报告 -2022半年报-郑州房地产市场-同策咨询

MacropolicyPerformanceofenterprisesLandMarketMa✓Ma✓全Part1cpro✓行cpro✓行业指标郑州环境✓郑州政策监督管理①确保项目竣工所需资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额可以由房企自由提取①坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，监督管理①确保项目竣工所需资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额可以由房企自由提取①坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，①坚持房住不炒②③支持商品房市场①促进住房消费健康发展；因城施策促进房地产业良性循环和健康发②央行将保持房地产金融政策连施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度①继续做好房地产市场调控把控风字成为促进房地产业良性循环和健康展①发文合理满足住建部：2022和还款便利度。稳基建。解风险应对方案，1月2月3月4月5月6月探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设的合理住房④稳地价、稳房价、稳预期⑤因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款标准，提升借款①短期内货币政策重在稳地产，财政政策重在金融委召开专题会议指出：关于房地产企业要及时研究和提出有力有效防范化①要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线②坚持房住不炒③支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持④优化商品房预售资金监管，促进发地产市场平稳健康发展①发挥保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性②优化信贷政策，合理延长延后还贷款期限③合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，提高新发放企业贷款中民企贷款占比④加大优质项目支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞一刀切。自主确定辖区各城市商贷利率加点下限，各地房贷利率下调空间进一步打开①首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点全国稳住经济大盘电视电话会议：位置，着国经济韧性，努力确保二季度经济长和失业率尽快下降，保经济运行在合理区间①部署支持民间投资和推进一举多得项目就业，要抓住时间窗口，注重区间把控，城市(标红为强二线城市)城市(标红为强二线城市)天津放松限价郑州、南通宜昌放松限售郑州、苏州、西安杭州等放松税费玉林、岳阳、郑州、义乌、石家庄、兰州、安顺、资阳等沈阳、舟山、天津、衡阳、泉州、崇仁、丽水、台州、芜湖、资阳、湖州、信阳、泸州、盐城公积金贷款常州(二次由50%降至30%)、海南(二手房40%降至30%)、长春(首套20%，二套30%)、西安土拍政策房票安置部分取消住宅提高限价标准短住房并已结清相应购房贷款的家庭(或为改善居住条件再次申请)，可按照首%首套房认定利率下调购房补贴调放松限购首付比例——————一线城市(4个)二线城市(35个)三四线城市(128个)02022年上半年调控次数11月2月3月4月5月6月其其中针对多孩家庭的购房36310020放松限售放松限购放松限贷放松限价减免费税调降土拍门槛房贷情况公积金贷款房票安置2月三部门联合印发商品房预售资金监管文件项目合同、工程造价等核地方预售资金监管政2月三部门联合印发商品房预售资金监管文件项目合同、工程造价等核地方预售资金监管政策解绑频率加快监管，度上加剧了房企流动性的阵痛，加大房企偿债压力。2022年1-5月已有25支境内地产债展期(中金公司统计)，下半年超3100亿的房企债务到期，房企还债压力较大。房企现金流，针对房地开发企业进一步优化商品房预售资金监管，松紧适度，合理释放重点监管资金：吉林、漯河、商丘监管资金拨付节点：绵阳、洛阳、梅州、徐州等监管资金拨付比例：绵阳、常德、银川、永修县4月政治局会议强调优化商品房预售资金监管4月政治局会议强调优化商品房预售资金监管备注：来源《2022年二季度城镇储户问卷调查报告》倾向于“更多消费”的居民占比23.8%，比上季+0.1%倾向于“更多储蓄”的居民占比58.3%，比上季+3.6%倾向于“更多投资”的居民占比17.9%，比上季-3.7%居民偏爱投资方式中：银行占比45.1%性备注：来源《2022年二季度城镇储户问卷调查报告》倾向于“更多消费”的居民占比23.8%，比上季+0.1%倾向于“更多储蓄”的居民占比58.3%，比上季+3.6%倾向于“更多投资”的居民占比17.9%，比上季-3.7%居民偏爱投资方式中：银行占比45.1%性3000000246220025000002000000150000010000005000000人民币：各项存款余额人民币:各项贷款余额人民币：各项存款余额：同比人民币:各项贷款余额:同比比同比增速+10.5%，贷款余额203.5万亿元，同比+11%，增速放缓。百城居民置业意愿7%经济没有改善经济复苏经济下行压力大不清楚济改善预期发展较弱2021.12②收入增长预期持续下滑42% 33%2020.12③一线城市收入预期较弱， 仅有28增加不变减少可能失业，没有收入不清楚80%60%40%20%受访者对未来收入预期2022.04864206月维持五年期以上为4.45%，一年期LPR为3.7%(较5月持平)。•两次降息：年以来连续两次下调LPR，1月五年期下调至4.6%(21年12年4.65%)、5月下调至4.45%(4月4.6%)；2019-2021年M1、M2增速月度走势2020-2022.6LPR品种走势图4.454.45864202019年1234567892020年1234567892021年1234567892022年1234564.6M2同比增速(%)M1同比增速(%)1年期(%)5年期(%)-15.30施工面积同比增速处于持续下行状态，部分原因在于新开工增速放缓，对施工增速有一定影响-20-30.6045.74计增长-1%，施工面积累计增长-30.6%。随着5月各地资金监管放松，房屋新开工和土地购置指标环比2020-2022年5月房地产累计开发投资及增速走势2020-202020-2022年5月房地产累计开发投资及增速走势值(亿元)积累计增长(%)70累计增长(%)80,00060,00000分原因分原因目停工，竣工交400新开工面积增速降幅明显，呈现断崖式下跌，核心原因在于房企拿地持续放缓，市场销售情况尚未明显回暖，房企扩张较为审慎1.002020-2022年5月房地产累计购置土地面积及增速走势1.00购置土地面积：累计值(万㎡)00购置土地面积：累计值(万㎡)000000行销售-502.5月050-50%%%%%-39%-40%-10.3404月5月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月月月月月月月月月月月月收窄7%，市场边际修复。2020-2022年5月商品房累计销售面积及增速走势商品房销售面积：累计值(万㎡)2020-2022年5月商品房累计销售面积及增速走势商品房销售面积：累计值(万㎡)商品房销售面积：累计同比(%)商品房销售额：累计同比(%)商商品房销售额：累计同比(%)002000-23.6031.50000月月月月月月月月月月月月月月月月月2020-2022年5月商品房累计均价及增速走势商品房销售均价：累计值(元/㎡)2020-2022年5月商品房累计均价及增速走势商品房销售均价：累计值(元/㎡)商品房销售均价：累计同比(%) 商品房销售面积_单月值(万㎡)商品房销售面积_同比增长(%)2.5月累计同比(右轴)单月同比(右轴)21年1月至22月5月70个大中城市房价指数环比变化累计同比(右轴)单月同比(右轴)21年1月至22月5月70个大中城市房价指数环比变化21年至今典型100城住宅月度成交情况(万㎡)21年至今典型100城住宅月度成交情况(万㎡)0面的影响，平均去化率自2021年下半年以来呈下降状态，至2022年4月平均去化率下降至4上升至55%。整体来看，今年单月总量万套。上半年去化效果非常好，上半年平均去化率达85%万套。上半年去化效果非常好，上半年平均去化率达85%月，中指研究院，开盘数据更至22.6月2022年第一季度TOP102021年全年排名城市2022年第一季度TOP102021年全年排名城市GDP(亿元)GDP增速GDP(亿元)GDP增速1上海100103.1%432158.1%2北京94134.8%402708.5%3深圳70652.0%306656.7%4广州67524.0%282328.1%5重庆639805.2%278948.3%6苏州51374.4%227188.7%7成都48955.0%199178.6%8杭州45394.0%181098.5%9南京40044.1%163557.5%10武汉39606.1%1771712.2%16郑州31383.5%126914.7%郑州2022年一季度GDP总值3138亿元，总量排名全国16位，增速3.5%，低于全国一季度(4.8%)增速1.3%，整体来2012-2022Q1年全国与郑州GDP增速对比定资产投资投资同比+9.3%售总额6%6.0%4.8%%全国GDP增速郑州GDP增速2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年Q1%，社会消费品零售总额同比-3.8%，出口总值同比-2.1%，房地产开发同比2019-2022年5月郑州市三驾马车/房地产开发投资同比增速情况比累计同比0场通用航空服务功能，建设成为综规划的运输机场，增设通用航空通用机场群、豫东通用机场群、豫南通用、豫西南通用机场群运输机场总数达到20个以上，力争达到25个，基本建立30分钟航空应急救援网络全国首个米字形高铁枢纽在郑成型534河通车总里场通用航空服务功能，建设成为综规划的运输机场，增设通用航空通用机场群、豫东通用机场群、豫南通用、豫西南通用机场群运输机场总数达到20个以上，力争达到25个，基本建立30分钟航空应急救援网络全国首个米字形高铁枢纽在郑成型534河通车总里上目州东站、郑州航空港站已经相继投用，最后一个主客枢州南站)计划开工时间2022年6月，计划完成完工时间6月，总投资约250亿2铁02四站枢2拟纽”经高济速开的公4新条作段、郑州至辉县高速、安阳至新乡高速新乡段等高速公路项目，加快推进安罗高速上蔡至罗山段等项目建设规样板线路项十通路划1212航空港站同时开”字形高铁的心的“米”字南南五五①郑州救市"19条”新政出台①郑州松绑限购、限贷②限售由满三年更改为满一年③郑州发布“10条人才新政”，全链条扶持青年求职创业①郑州救市"19条”新政出台①郑州松绑限购、限贷②限售由满三年更改为满一年③郑州发布“10条人才新政”，全链条扶持青年求职创业022年上半年郑州调控松绑022年上半年郑州调控松绑充近郊纳入限购案价不得高于16年10月周边价格：新增7种落户人群：本科以上学历可不限首套房②二手房差额税取消：包括东区、经开、中牟、港区四个区域已开始执行③保障性租赁住房主要面向郑州本市无房新青年、青年人供应②二手房差额税取消：包括东区、经开、中牟、港区四个区域已开始执行③保障性租赁住房主要面向郑州本市无房新青年、青年人供应④河南出台商品房预售资金监管新政②重申调控不放松2017-2021年郑州房地产政策走势2019年(微调放松)紧域限购放松策收紧2020年(监管趋严)线线金监管①郑州市开启大棚户区改造项目房票安置模式②利①郑州市开启大棚户区改造项目房票安置模式②利率走低、首付比例下调：全面落实首套贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%③住宅用地竞买保证金可按不低于出让最低价的20%缴纳，土地成交后，企业可持土地出让合同和已缴纳不低于50%的土地出让金票据等证明材料，容缺办理相关规划许可手续。政策调整供应节奏：去化周期＜18个月，适度增加供应；＞18个月，适动机制：住宅用地实行“限房价、竞地价”政策开工、销售节奏支持，加大房企并购贷款支持企业可持土地出让合同和已缴纳不低于50%的土地款票据等证明材料，容稳经济促增长》①满足居家养老需求：子女、近亲属或老人可通过来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；(松绑限购)贷支持：引导下调住房贷款利率；结清首套贷款，二套可按首套③推行货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房(重启房票安置)范围房首付比例降至40%，来自《郑州市人民政府印发郑州市经济促增长政策措施通知》2、6月20日，推出房票安置政策，来自《关于郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)的通知》逐渐淡出视野策进化响号角年逐渐淡出视野策进化响号角年制度城市涉及广泛在2015年之前多作为入场券，2022年轮救市政策效果房票房票安置主要涉及内容9、不影响子女学区入学资格 (5.26)、龙港、常熟、许昌 (5.29)、开封(6.20)、江阴、2022年以来，约有20城实行房票安置，刺激购房消费，助力去库存，政策面上利好信号较强；郑州是实行房票安置唯一的省会城市(多集中在三四线城市)，且奖励和优惠政策力度更大，针对商品房选择(政策层面区别于许昌/信阳可用于商品房和安郑州市大棚户区改造项目票房安置实施办法(暂行)政策①中心城区(中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区)自行选择，不限定于房票核发机构所在行政区域房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅和非住宅)的一种房屋安置方被征收人3个月的过渡费区入学资格限照货币补偿方式进行安置，不再享受房票安置相应的政策性奖励(政策执行时间至2024年12月31日)政策-4.新政后市场表现：楼市纾困新政出台，助推市场逐渐回温2021.1W7-8WWWWWWW2021.1W7-8WWWWWWWWWWW2022.1WWWWWW年中冲刺及华润幸秀、保利大都汇小幅回暖7.20洪水+疫情底，市冷3.1郑十九条新政出台及系列后期率降至4.25%，中原银行大学生补显5月疫复500短暂单盘成交1.商品房销售规模下降，价场底部回升，市场恢复速度1.商品房销售规模下降，价场底部回升，市场恢复速度2、房地产开发投资放缓，增速连续2个月负增长，投1.供需两端全面发力，政策2.调控适度松绑，放宽限购限贷，激发刚需、改善需求，提振市场信心，市场有望企1.经济处于恢复性增长阶段，下阶段要坚持稳字当头，稳中求进，保持经济运行在合理区2、内外部交通配套加速兑现，综合交通开创新局面，城市基1.中央加码稳地产，地方多措并举，政策宽松，释放积2、居民预期转弱，储蓄意识较强，信贷环境宽松。La✓重La✓重Part2市a市ar特征et型地块nnk✓郑州市场✓北京合肥苏州郑州青岛南京重庆福州武汉21年首批地成交宗数22年首批地成交宗数22年首批地溢价率2年首批地和2021年首批地流拍率对比厦门深圳无锡天津沈阳长春22年天津，库存高企，流拍率最北京合肥苏州郑州青岛南京重庆福州武汉21年首批地成交宗数22年首批地成交宗数22年首批地溢价率2年首批地和2021年首批地流拍率对比厦门深圳无锡天津沈阳长春22年天津，库存高企，流拍率最率基本为 左右15%010%40%205宗，位于第11名；溢价低位5%以内，区域热度分化加剧：合肥较强城市，优质地块竞争激烈，高库存板块流拍，拉高成交溢价率，天津库存高企流拍率80%。22年首批地和2021年首批地出让情况对比0000%0100%80%60%40%20%0%杭杭州成都上海宁波长沙杭州成都上海宁波长沙济南广州北京合肥苏州郑州青岛南京重庆福州武汉厦门深圳无锡天津沈阳长春21年首批地流拍率22年首批地流拍率11%38%0060040060%40%50%20%196020001500100050080006000400020000300030005000400030002000100011%38%0060040060%40%50%20%196020001500100050080006000400020000300030005000400030002000100003503489441200020001000100000主城成交建面占比5成；近远郊住宅用地市场供求量下跌至历2017-2022年上半年大郑州经营性用地供销价走势2017-2022年上半年近郊住宅用地供销价走势193720742017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年供应(万㎡)成交(万㎡)楼面价(元/㎡)2017-2022年上半年主城及近远郊经营性用地成交占比走势1200100%80%1200100%80%20000%02017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年主城近郊远郊2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年供应(万㎡)成交(万㎡)楼面价(元/㎡)2017-2022年上半年远郊住宅用地供销价走势2500283702017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年供应(万㎡)成交(万㎡)楼面价(元/㎡)1200100000600400200060005000400030002000100001600001514651631400001200020720748008000成交楼面价(元/㎡)成交建面(万㎡)02018-2022年上半年主城商服土地供求价走势3001200100000600400200060005000400030002000100001600001514651631400001200020720748008000成交楼面价(元/㎡)成交建面(万㎡)02018-2022年上半年主城商服土地供求价走势30060006000456820396239194000427420040002022年上半年主城供应207万㎡(同比-80%)、成交207万㎡(同比-80%)、楼面价5163元/㎡(同比-7%)，集中于管城/高新区；商业用地供应16万㎡(同比-80%)、成交16万㎡(同比-91%)，楼面均价4274元/㎡。2022年上半年郑州主城首批次各区域供求量价走势2018-2021年上半年主城住宅土地供求价2022年上半年郑州主城首批次各区域供求量价走势100002018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上2021年下2022年上40供应建面(万㎡)30603060102000020 000000二七区高新区管城区惠济区金水区 0000002018年上2018年下2019年上2019年下2020年上2020年下2021年上2021年下2022年上供应(万㎡)成交(万㎡)供应建筑面积(万㎡)成交楼面价(元/㎡)成交建筑面积(万㎡)供应(万㎡)成交(万㎡)供应建筑面积(万㎡)成交楼面价(元/㎡)计划供应(亩)上半年实际供应(亩)50%002年郑州主城商服用地供地完成率800015%40%69160058730%60004004770%76%762000 0%2%计划供应(亩)上半年实际供应(亩)50%002年郑州主城商服用地供地完成率800015%40%69160058730%60004004770%76%762000 0%2%995亩，完成率11%，为近五年同期完成率最低，二七区和经开区2022年上半年郑州主城分区商品住宅用地供地计划完成率2018-2022年上2022年上半年郑州主城分区商品住宅用地供地计划完成率25000200001500010000500001600100%90%25000200001500010000500001600100%90%140014221429138380%88461200123511%99570%1073100060%50%40%30%20%10%0%60%10262018年上半年2019年上半年2020年上半年2021年上半年60%1026完成率(%)完成率(%)21%21%21%20% 158400013%13%20029213%13%20029210%500%950%00%950%0金水区二七区管城区惠济区中原区高新区经开区0%02020201820212020201820212022计划供应(亩)实际供应(亩)完成率(%)完成率(%)计划供应(亩)实际供应(亩)完成率(%)完成率(%)计划供应(亩)批次减少单批次供地量、并对房企拿地次地块交款期限延长，由签订合同30日调整为60日内(30日内支付30%、60日内支付50%)，部分地块可土地款分期缴纳，剩余50%可在1年内支付(按照同期基准利率计息)。2年上半年各批次集中供地供求量价走势：热度下滑溢价走低，平台托底熔断为零2年上半年各批次集中供地供求量价走势郑州2022年上半年一批次供应207万㎡、成交207万㎡(同比-70%)，楼面价5163元/㎡(同比-14%)，土拍热度持宗数占比降至0%。022年上半年土拍热度对比8008000022年上半年各批次溢价率走势600400200051632075163207207600040002000015%10%%0%2%%2%%11%11%2%2%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次60%40%022年上半年各批次流拍率走势44%44%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次供应(万㎡)成交(万㎡)成交楼面价(元/㎡)批次批次批次批次20%27%27% (万㎡) (万㎡) (万㎡) (万㎡)0%0%0%0%0%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次4210050042150%100% 50%0%022年上半年各批次公开地块熔断宗数占比51144631133%0%33%0%1100%14%14%4637000000510024001321年一批次21年二批次21年三批次22年一批次 (㎡)积(亩)质率积(㎡) (米)成交总价 (万元)成交亩单价 (万元/亩)成交楼面价(元/率1区号(网)投2区号(网)3 (网) (㎡)积(亩)质率积(㎡) (米)成交总价 (万元)成交亩单价 (万元/亩)成交楼面价(元/率1区号(网)投2区号(网)3 (网)4 (网)5号(网)6 (网)7 (网)8 (网)9号(网)号(网) (网) (网)号(网)号(网)号(网)98板块省体育中心67路1北龙湖2534航海东路 港侯寨路 拍挂2022年上半年共成交15宗地块，其中9拍挂2022年一批次集中拿地金额TOP (万㎡) (2022年一批次集中拿地金额TOP (万㎡) (亿元)1621314151617181911成交数据惨淡，市场信心大幅房企-拿地特征2.民企拿地额占比下降2022年一批次民企拿地5宗，占比33%；同比2021年一批次占比下降34%。例增加2022年一批地政府平台公司托底地块占比40%，且有部分为发展处于起步期的地块 郑政出〔2022〕3号(网)富田城九鼎公馆四号院(未售)新城时光印象一期(在售) 郑政出〔2022〕3号(网)富田城九鼎公馆四号院(未售)新城时光印象一期(在售)成交均价：高层15600元/㎡(精装)富田城九鼎公馆五号院(在售)成交均价：高层14000-14800元/㎡(精装改毛坯)12、与竞拍仅33、参22%宗地编号郑政出〔2022〕3号(网)区域/板块管城区/金岱板块板块童心路南、文德路西宗地面积(亩)建筑面积(万㎡)土地用途居住用地容积率＞1，＜3.5商品住房毛坯限价(元/㎡)13650商品住房装修价格限价(元/㎡)2700成交时间2022/6/22成交总价(万元)93545成交单价(万元/亩)1122.9成交楼面价(元/㎡)4812溢价率1224%参拍企业3家(龙湖、保亿、招商)拿地单位湖土地背景公开地地块编号挂牌日期地块位置起拍总价(万元)起拍亩单价 (万元/亩)起拍楼面价 (元/㎡)郑政出〔2021〕65号(网)2021/10/16童心路南、文德路西107305(本次1288(本次1000)5520(本次4288)华润瑞府(在售)华润瑞府(在售)成交均价：小高28500-31500元/㎡(精装)宗地编号郑政东出〔2022〕3号(网)区域/板块郑东新区/龙湖北板块板块三全路南、龙润西路东宗地面积(亩)建筑面积(万㎡)6.3土地用途居住用地容积率＞1，＜1.7商品住房毛坯限价(元/㎡)37300商品住房装修价格限价(元/㎡)5600成交时间2022/6/22成交总价(万元)130896成交单价(万元/亩)2342成交楼面价(元/㎡)20663溢价率%参拍企业3家(保利、招商、华润)拿地单位保利土地背景公开地相邻万科地块参拍房企中海、华润、万科、金茂、中交、保利、旭辉、平安、绿都、电建、美盛、正弘、龙湖、昌建 ㎡23979元/北板块，仅保利/华润/招商3家央企参拍，最终保利无熔断低溢价(8%)竞得，楼面郑政东出〔2022〕3号(网)中郑政东出〔2022〕3号(网)成交均价：小高层30700元/㎡(精装)万科拾谧森语(在售)1.均低溢价成交，无熔断；2.参拍房企数据下降约79%；3.成交价格下降约10-15%。1.大郑州土地1.均低溢价成交，无熔断；2.参拍房企数据下降约79%；3.成交价格下降约10-15%。1.大郑州土地市场量价齐跌，近远郊土地市场基本停摆；2.主城区供求同比-80%，楼面均价同比-7%，供地计划完成率仅11%。1.土拍热度低位，整体溢价率仅2%；2.多项土拍政策放松，帮助房3.主城起步板块无人问津，优质地块低溢价成交；4.政府平台公司托底成为主流。成交宗数同比腰斩，溢价率维持个位水平，流拍率最高达80%，部分城市优质地块竞争持续激烈，热度分化加热Pr✓新Pr✓新Part3数ar数arket据dataTOP榜单operoper000势0000势0库存(万㎡)去化周期(月)95353968供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡)供应面积成交面积库存面积元/㎡置业积极性不高，整体成交规模减半，主城价值坚挺均价上涨6%，近远郊持续下行，库存量下降，去化周期拉长，截止6月，主城1020万㎡/19月，近郊753万㎡/35月，远郊287万㎡/38月成成交均价00020202021202120222020202020212021202220202020202120212022年下年上年下年上年上年下年上年下年上年上年下年上年下年上近郊远郊95982512669813411165563460341140924836343223516713173100814839156061605515820169518763864384231090278157250617871897084707350备注：数据范围为主城(二七区、高新区、管城区、惠济区、经开区、金水区、郑东新区、中原区)+近郊(港区、新郑、荥阳、中牟)+远郊(登封、巩义、上街、新密)48供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡) 品住宅供求价走势8，并逐步走稳，小幅回升648供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡) 品住宅供求价走势8，并逐步走稳，小幅回升6销月活动0020109158201703521351023224930423875611490815082162382022年上半年郑州市区商品住宅供销缩量，规模减半，流速下滑，高端改善盘发力，均价上涨，库存下降至1020万22年上半年商品住宅供求价走势22年上半年商品住宅供求价走势002020年上2020年下2021年上2021年下44200002020年上2020年下2021年上2021年下2022年上库存(万㎡)2020年上2020年下2021年上2021年下2022年上库存(万㎡)去化周期(月)供应(万㎡)成交(万㎡)均价(元/㎡)295540200272725月017802295540200272725月0178025532022年上半年郑州市区分区供求价走势2022年上半年郑州市区分区库存及去化走势453500030040月月69232622381227162240407304042152400 0000管城区管城区供应(万㎡)金水区成交(万㎡)郑东新区均价(元/㎡)高新区惠济区库存(万㎡)去化周期(月)广武雁鸣湖雁鸣湖万滩万滩杨金板块杨金板块省体花园北城城园北沙门路 北龙湖北龙湖西西国贸国贸城城CBDCBD湖湖块块岗岗白沙镇白沙镇健康城健康城二二航海航海中牟县中牟县中牟南部中牟南部 汽车城路商都新城商都新城侯寨侯寨南龙湖孟庄南龙湖路成交均价 (元/㎡) 成交面积 (万㎡)000-21000-19000-130000-10000 郑南部板块新郑板块新郑板块011-15-160005-1000郑南部板块交主力引领市场，改善板块需求释放成交扩容广武雁鸣湖雁鸣湖万滩万滩杨金板块杨金板块省体花园北城城园北沙门路 北龙湖北龙湖西西国贸国贸城城CBDCBD湖湖块块岗岗白沙镇白沙镇健康城健康城二二航海航海中牟县中牟县中牟南部中牟南部 汽车城路商都新城商都新城侯寨侯寨南龙湖孟庄南龙湖路成交均价 (元/㎡) 成交面积 (万㎡)000-21000-19000-130000-10000 郑南部板块新郑板块新郑板块011-15-160005-1000郑南部板块备注：数据范围为主城(二七区、高新区、管城区、惠济区、经开区、金水区、郑东新区、中原区)+近郊(港区、新郑、荥阳、中牟)【开盘均价】：1.82-2.18万元/㎡【核心卖点】：央企保利+地段+品质广武荥阳沿黄板块雁鸣湖万滩杨金板块城省北门北龙湖西国贸城CBD湖块岗健康城二航海七 老 汽车城中牟南部商都新城侯寨路大【去化率】：99%【核心卖点】：央企华润+地段+配套南龙湖 开盘当天去化率(%)郑南部板块新郑板块【开盘均价】：1.82-2.18万元/㎡【核心卖点】：央企保利+地段+品质广武荥阳沿黄板块雁鸣湖万滩杨金板块城省北门北龙湖西国贸城CBD湖块岗健康城二航海七 老 汽车城中牟南部商都新城侯寨路大【去化率】：99%【核心卖点】：央企华润+地段+配套南龙湖 开盘当天去化率(%)郑南部板块新郑板块00%61-80%41-60%20-40%中心区/高新区板块改善盘持续发力，去化率均在75%以上最高达99%。【开盘均价】：1.43-1.53万元/㎡【去化率】：76%【核心卖点】：央企保利+双地铁+教育配套【核心卖点】：地段+万科品牌+大平层产品备注：数据范围为主城(二七区、高新区、管城区、惠济区、经开区、金水区、郑东新区、中原区)+近郊(港区、新郑、荥阳、中牟)2021年上半年2021年下半年2022年上半年情影响退散，市区多个改善盘首2021年上半年2021年下半年2022年上半年情影响退散，市区多个改善盘首但仍维持56%的去化率水平2022年上半年推盘及去化量持续下降，整体筑底，至2022年2月受传统春节假期及疫情因素影响，开盘去化下跌至2021-2022年大郑州开盘推售情况02021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月去化套数去化率86%69%41%26%13%86%69%41%26%13%0推出套数上以低端首改&中高端首置为主(2230套)，去化则以高端改善为最好(775套)。2022年上半年郑州市区开盘项目主力产品分类2022年上半年2022年上半年郑州市区开盘项目主力产品分类72230050010001500200025002022年上半年郑州市区开盘项目去化套数4去化套数去化率备注：低端首置(≤90㎡)，低端首改&中高端首置(90-120㎡)，中端改善(120-144㎡)，高端改善(144-180㎡)，塔尖(≥180㎡)010020030040050060070080090094%2022年加推，推出2738套，去化787套，去化率29%74%50%81%73%53%5922%18%94%2022年加推，推出2738套，去化787套，去化率29%74%50%81%73%53%5922%18%0%，较21年上持平去化率29%0差值与去年同期持平2022年首开，推出3326套，去化1638套，去化率49% 推出套数去化套数去化率推出套数去化套数去化率北190.7亩(北苑69.93万㎡(南苑，北苑容积率5.49.94亩)37.68万㎡)资40万，按揭5万元，共计蓄客1200组31000元/㎡，顶楼26000元/㎡，车位40万/个(买车位可优先选房)地段优势+高能级配套+央企品牌及产品力实现热销40亿，首开推去化率达99%，加推去化率89%。 57在售待售新推售罄291户占比25%户占比25%开盘分析：开盘去化效果优秀案近期推出时间2022-5-262022-6-12推出楼栋1/5/7#2/3/8/9#成交价格(元/㎡)30000(精装)27000-33000(精装)成交套数/供应套数356/360330/372去化率99%案近期推出时间2022-5-262022-6-12推出楼栋1/5/7#2/3/8/9#成交价格(元/㎡)30000(精装)27000-33000(精装)成交套数/供应套数356/360330/372去化率99%89%9%9%9%9%3%4%6%7%9%87%84%83%82%5%5%稳步释放2020年至2022化需缩量，主流刚需/刚改稳定，改善扩充；刚需高层为市场绝对主力但呈现缩量2020-2022年上半年郑州市区商品住宅分物业类型成交走势2020-2022年上半年郑州市区商品住宅分面积段成交走势2020年下2021年上2021年下小高洋房别墅2020-2022年上半年郑州市区商品住宅分单价段成交走势2020年上2020年下2021年上2021年下2022年上<80008000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-20000>200002020年上2020年下2021年上2021年下2022年上2020-2022年上半年郑州市区商品住宅分总价段成交走势2020年下2021年上2021年下2022年上<8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300>300环比↘10%同比↘18%成交套数环