毕业设计湖南某专卖店房地产转让价格评估报告

XX专卖店房地产转让价格评估报告XX房地产评估有限公司一、致委托方函………………二、估价师声明………………三、估价的假设和限制条件…………………四、房地产估价结果报告……………………五、附件…………………六、房地产估价技术报告……………………致委托方函房屋所有权人XX先生：承蒙委托，我公司对位于XX专卖店房地产进行估价，估价对象建筑面积160平方米，权利人为XX专卖店，房屋用途为综合，土地用途为商业用地，土地使用权性质为划拨。估价对象为于1994年6月建成，土地使用年限40年，砖混结构，楼高6层。根据《房地产估价规范》以及实地查勘时间，确定估价时点为二零一四十二月二十五日，估价目的是为房地产市场转让提供价值参考；报告应用的有效期自完成并提交估价报告之日起原则上为一年（自二零一四年十二月二十五日起至二零一五年十二月二十日五止），若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化需重新进行评估。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，在此基础上对本次估价对象进行测算，确定估价对象于估价时点2014年12月25日的市场价值为62.8322万元，大写人民币陸拾貳萬捌仟叁佰貳拾貳圆整，建筑面积平均单价为3927元/平方米。XX房地产评估有限公司法人代表：XX二零一四年十二月二十五日估价师声明我们郑重申明：户1.戴我们在本估价南报告中陈述的虏事实是真实和跑准确的。坝2.兆本估价报告中育的分析、意见婚和结论是我们喉自己公正的专企业分析、意见闪和结论，但受重到本估价报告勤中已说明的假斜设和限制条件认的限制。库3.患我们与本报告界中的估价对象名没有利害关系碌，也与有关当违事人没有个人趁利害关系或偏兔见。结4.农我们依据中华厅人民共和国国苍家标准《房地乖产估价规范》怪进行分析，形南成意见和结论劈，撰写本估价眼报告。董5.抚我们已对本估附价报告中的估乓价对象进行了下实地查勘。鞠注册房地产估兰价师：读XX四估疗壮价旁拍的址旷假境屡设叛帜和芽御限解泥制骂锈条例隶件纱一、估价的假恩设前提问1匙.万对于兴估价对象衰产权，以估价业委托人提供的启《跌房屋所有权证誉》宁、《国有土地宿使用权证》稠为写依据，我们并闪未得到有关主秩管部门对《房与屋所有权证》酬、《国有土地时使用权证》记谜载内容的真实时性进行核实，衡由估价委托人轧保证其产权的余真实性、合法缸性。挨2死.合对于估价对象很土地面积、建减筑面积等影响讨估价结果的数辣据资料，以估能价委托人提供信的《房屋所有壶权证》、《国促有土地所有权日证》记载为准容，本次估价假愤设上述数据资暂料于估价武时点合法有效这。耳3.证估价对象朵在估价时点土灌地使用权惩性质为国有土进地钱划拨叛使用权发，薪其土地使用权欢起始时间须泄从熟199膜4救年廉6耗月起算，出让哪年限为商业用吉途法定最高出潮让年勺限霜4征0粒年。因此，截攻止至估价时点研估价对象土地岩剩余可使用年锁限为添1境9.典5岩年。慨4.穿估价对象房地荐产证登记土地娇用途为商业用洞途，房屋实际匪用途为综合蚀。经对估价对烫象周边进行调蜻查，该估价倍对象作为商品拨用途能够体现霉土地的最高最昨佳使用原则。城根据当地政府紫管理状况，认烤定估价对象作就为商业经营为心合法经营状况赛。步二．估价报告锐限制条件幕1央.振估价结论仅在抓估价报告中载旁明的估价时点先有效，只能用奸于载明的估价抓目的和报告使景用者，对任何肥第三方及其他伐目的用途不承朵担责任危。蚊2环估价人员对估辛价对象的法律惑权属状况给予病了必要的关注镜，但不对估价抖对象的法律权荡属作任何形式搂的保证。因此愤，本报告也不评可作为任何形摧式的产权证明节。提3舅本报告必须完钞整使用，对仅茄使用报告中的栋部分内容所导和致的有关损失浴，受估价机构龙不承担责任墨。贤4炊未经估价机构培书面同意，本蛛报告的全部或系部分内容不可志在公开的文件蹲、通告或报告伸中引用，也不课得以任何方式舅公开发表。三、有关说明餐1党．本报告提供豆的评估价值为绳估价对象市场删价值，即在公俘开市场下最可扬能形成的价格但。所谓公开市异场，是指在该布市场上交易双置方进行交易的肿目的在于最大济限度地追求经近济利益，并掌样握必要的市场肢信息，有较充揪裕的时间进行称交易，对交易伯对象具有必要臭的专业知识，顺交易条件公开润并不具有排他捉性。撞2.添估价对象房地膜产权证登记土受地用途为商业醉，壮房屋实际用途撑为商业。本次劳估价设定商业葱用途进行估价恐，未考虑土地颂用途不一致可艺能需要的补地际价事宜遗3污．本次估价的殖目的为转让，俘但我们未考虑杏未来市场变化健风险和短期强溜制处分等因素撤对估价结果的控影响，也未考弹虑转让时所需变的中介费用和茫买家应承担的威有关税费。器4纠.剖本次估价我们怖未考虑估价对层象可能的其他岂权利对估价结膝果的影响。陶估跑员苗价橡才桐结付唐伟果蹦见饿报虑迅掉告一、委托方轧法人代表亭：写XX古地址虎：票XX沈步行街二、估价方糕单位名称：狐XX割房地产评估有送限公司晶法人代表：役XX地址：XX三、估价对象1.位置状况伶XX悲步行街位于梅XX售商业中心地段续的塘XX余庙，东起该市近人民路，西至堤龙洲路，由稀XX兽房地产开发有恨限公司共同投遣资开发。强交通状腾况夕益公交路线最：可3地、若7言、羡2顽0慈、设2虾3后、屋2搬8愉、贷3递0浊路学校：XX耕商业：步步高迈超市、同欣电低器、万木春购斤物广场、金鸿拒百货浊银行：农业银藏行、工商银行垄医院：益阳市焦第三人民医院循其他：赫山区毒政府、益阳汽保车站、益阳宾金馆、华天大酒景店干2.尤房地产权益状详况棚根据估价对象贞相应《益阳市旗房地产权证》秒及房地产登记壁中心查询，估争价对象于估价旅时点未有抵押授登记、租赁备拢案登记，也未包有法院查封等组其他权利限制洲。推3布房地产实物状毅况土地状况宏按益阳市基准戚地价标准，估更价对象土地利贿用级别抽为宜I溜级。独土地面积：富160苹平方米；登记汗用途鸟商业絮；开发程度：宴地块基础设施桨条件达五通一班平。仇建筑物及地上悬附着物状况伍该房地产建成叨于郑199炸4逆年辈，砖混结构，恶共一层，内外司装饰属中低档晴次。四、估价目的狐为房地产转让风提供价值参考可。五、估价时点信201王4监年戚12盒月径25切日六、价值定义殃估价对象房地碎产在全部假设园和限制条件下陆的于估价时点最的市场价值筝。七、估价原则德合法原则旨、添替代原则玻、弦最高最佳使用浩原则涝、臂估价时点原则语、惰客观、公正、烫公平原则八、估价依据紫1愈、国家标准《司房地产估价规闪范》；觉2吸、房地产估价纪委托书；助3将、房地产估价坟合同书；奥4康、政府部门有钩关计价和税费依标准及目前本鸦地区房地产价翁格信息；笛5碎、委托方提供怎和估价人员现吵场勘验调查取腹得的全部资料久。九、估价方法绿常见的估价房粉地产估价方法特有市场比较法患、收益法、成在本法、假设开钢发法和长期趋致势法绪。弄最终选择收益宋法、市场比较暴法、拿成本法作为本诞次估价的基本胆方法来求取估匆价对象价值。勤主要基于以下菊几个方面考睡虑抱:堆1重.误估价对象所处怜区域房地产租滑赁市场较为活歌跃，租金、出侵租率等相关资杀料较容易获取季，估价对象是历具有客观收益扭的物业，因此肯适宜采用收益扎法。贩2遍估价对象所处象区域大型商业恩房地产整体交序易的价格可以局最为直接和客控观地反映邮估价对象市场酱价值，选择市借场比较法也最伯具说服力；但枪考虑到由于区怀域内整体交易遥的成交案例较喘少，获取真实切的相关信息难凤度大，在应用轮市场比较法时鸟可在周边区域女选择交易实例逼并根据需要结朋合租赁市场水犯平进行估价。雀3戒估价对象属于宰建成物业，且美地上建筑已办喊理产权登记，泊目前使用状况扰良好，从投入校产出比以及建夏筑环保的角度毙，没必要进行勒开发或再开发拆，因此不适用裙于假设开发法主。扭4猛目前房地产市轿场价格波动较佣大，不适应采牺用长期趋势法孕。锦在运用成本法绣时，采取攻基准地价修正挺法求取土地使栋用权价格，宽再与成本法加董权求取综合土争地使用权价格掠，天进而求取房地秀产现值。市场影比较法框架内触，运用收益法役求取各可比实加例的收益价格吃，进而修正估剥价对象房地产特价格除。记最后三者加权萄求出旗房产估价歪。十、估价结果侦经以上估价测岂算，确定益阳六市棚赫山步行山街沟“死XX哨专卖渣店赛”子建筑面积污160河平方米，在估载价时点殿2014师年鸟12型月颗25瞧日的房地产市死场价评估总值拒为人民币岂62舟.8322塞万倾元，大写籍人民币陸拾貳川萬捌仟叁佰貳马拾貳萄圆整捏，建筑面积单神价授3927暴元竟/室㎡。管十一、估价人紧员吨项目负责人（录房地产估价员恐）：扫XX动领导审签（房疲地产估价师）蝴：辞XX扎十二、估价作庭业日期衫201蓬4逢年炮12保月垦20舟日至准20粘1耽4葱年施12尝月闻25班日崖十三、估价报睬告有效期玩本估价报告有寿效期为一年，严即自塔2014祥年目12希月榴25侮日至正20超1积5夫年塑12验月禁25遇日止。在有效办期内若房地产举价格发生较大寒变动或露或受到不可抗皮力的影响式，该价格应作造相应调整。历估邮夕价羡统技趣毙术姓欠报弄将告沫一、个别因素于分析领土地使用总面波积：避160脖平方米用扎途为商业撕土地使用年限约：杰4套0敏年巨细棋娇剩称余谦19.溜5酿年摔宗地形状：矩斧形层数：一层罚结构类型：砖喝混结构一等扒建成年月孕：榜199妈4逢年看6留月犯建筑物状况：室结构质量良好腾，房屋维护保丛养状况好，市巧政条件完善，着所需上下供水购、供电、通讯凡条较好。仁二、区域因素利分析牲估价对象所处薪XX严步行街珠，位于益阳市嚼中心城区范围邻，土地利用级浩别为一级。周粱围商业环境好竖，商业人文气妨氛较好，地区纷较繁华。唤附近的公共配葬套设施有宾馆惑、士KT姜V落、超市、酒店香、电影院等，丛配套较为齐全觉。周围无明显罢污染，因交通禾便利车人流量兼较大，有轻微际噪音与废气影锈响。币三、市场背景宅分析坑估价对象为运糕动服饰店，随桐着人们生活水若平的提高，人钻们对运动和健可康的给予越来福越多的重视，蔬对运动服饰的坚需求经久不衰乌，这让运动服装饰类型房地产漆有了更大的发图展前景。座四、最高最佳高使用分析逢法律上允许。芽最高最佳使用厚原则受到合法即原则的约束，械在运用最高最亲佳使用原则估纱价时，首先要奖求估价对象的贵最高最佳用途圆是法律上允许挖的。本估价对齿象土地证用途看载为商业用地磨，房屋证载用仔途为综合，最幻高最佳用途应级为商业，估价恐对象证载用途吐符合最高最佳掘使用原则放技术上可行。妇房地产的最高凉最佳使用还需青得到技术上的微支持，不能把早技术上无法做免到的使用当做皮最高最佳。这蝶里的技术主要岛是指房屋建筑哗工程方面的技挽术。由于估价盲对象建筑物为鹊砖混呜结构，目前施需工的技术手段炊完全能满足建脆筑要求。亭经济上可行读。确定房地产轰最高最佳使用幸时，还应注意却经济上可行，灿不能通过不经乞济的方式来实才现房地产的最颤高最佳使用，亮即在各种可能灶的使用方式中脊，选择收入现叨值大于支出现绿值的方式，寻胁求以经济上有哄限的投入而能席获得最大收益峰的使用方法。星从估价对象所挖处区域与权属股方来看，商业橡用途在经济上芒是可行的。监最高最佳利用陵方式病。在所有满足夜法律上允许，筛技术上可能，勺经济上可行的贫使用方式中，笑能使估价对象青的价值达到最膜大化的使用方充式，才是最高呆最佳使用方式系。从估价对象板权属方角度而溜言，需考虑企科业整体收益和错经营方向，从蹲估价对象现状颂来看，建筑物范建成年代较早茅，不适合转换直用途，因此估享价对象应以现贡状用途使用最贷为有利此五、估价方法状选用暗基准地价修正宗法求取估价对匹象土地使用权锡价格经XX厚市基准地价成凤果及内涵念XX劣市基准地价一弄级商业用地的博基准地维价至(张元狂/甲建筑平方杠米腿)黄级别浆商业用地琴住宅用地刚工业用地联Ⅰ跃2875艰1092邻568冲级别贵土地权利羊勾馅项悄贵皮容积率紧标准深度沈开发程度胀估舒面价驰期蔽愤日稠热亿确妇杨一级地浸勾们40缎2.2约2.0霞18别15拉12丛贤土地使用权裕地面熟地歇价缓=候适用的基准地面价（楼面熟地膝价梁）军×认期日修正系章数衔×恭年期修正系立数睁×浮熟地价容积率僵修正系崇数摧×畅因素修正系痛数婶×偶级别平均容积决率嫂期日修正系数樱的确定遣基准地价的基河准日遣为鸡201洋0差年淋5链月之1横日，旷当年洲商业用途固地价指数为浩10暂2馆。毯201代4仿年叙1陷2六月爸2绑5宜日商业用途地沈价为重1兴23反，综合考虑，串确定期日修正呆系数为玩1.21仍.年期修正系数相年期修正系数稻公宋式梢K毯=侮【抽1-1/(1绍+r)^兄n蔽】害/泄【悠1-1/(1郊+r)^雷m勉】补土地报酬率采甘用累加法确定胆，累加卸法君=耗无风险报酬民率未+婶风险报酬率裙无风险报酬率越（吴201葛4扑年棍1蚀1拐月至2婆2赤日央算行调息后）栽一年期定期存跟款利左率炊3%使,塔。考虑到管理病的难易程度，自投资的流动性壮以及作为资产邀的安全性等因捷素，讲风险分讯为低、中、高窑三等，根据特薪菲尔对各等级挣的风险报酬率步取值为杨：饱物业类型蒜低演中葱高肾备注杨办公物业丑2.5%-3庄.5%招3.5%-5带.5%壁5.5%-6鲁.5%却------障---逗商业物业际3%-4%跌4%-6%瑞6%-7%解------趟----协工业物业详2%-3%衡3%-4.5哗%继4.5%-5吴.5%剂一般物业斥综合物业槐胡------荣------脂--甚---膝-可采用内插法确迅定角-----晚------融------络------引---歪------结------庭--猛投资风险报酬据率处于中档偏气高取容值胀4.63菜%顶，则估价对象芒的报酬率为庭：湿3%+4.6焦3%=7.6坛3%掩(皮本报告中涉及背的土地报酬率诞均一杂致届)抬。因此确定年咏期修正系数丰为莲0.8041舌各影响因素的拥修正系数完为耗1.2呆土地使用权地胡面熟地泡价涂=2875x杠1.蔬2型1状x0.804光1x监1.2而=榴3357碰(赞元谨/宰平方脸米慕)纯成本法求取估鲜价对象土地使上用权价格土地取得成本锄土地重置价格菠＝估2875含*上1节.1查*1.编11迁*0.脱8恶041=狐2949依（研元胀/帽平方米）相关税费滩与土地开发相奇关的税费已包啦含在土地取得扶费中土地开发成本辨根据估价人员兴对估价对象土弟地使用权的土校地开发程度和总该区域基础设好施配套情况的画调查以及对平辽均开发隙成本的测算，饲估价对象基础灿设施程度在达押到系“库五通一肢平练”型情况下，其开针发成本平均为介150擦元嗽/聋平方米。投资利息贼经调查该项目肾开发周期曲为居1秩年，投资利率惑按估价时点（成央损行遣201枣4回年瞒1老1诚月炕2锦2牺日调息后贷款太基准利率下窄调恼0.呆4唤个百分点稼至蹄5.6掩%细）一年期贷款弄利控率惜5.6%丽投资利钓息徒=棒(比土地取得成难本孤x相土地开发周随期腊+愉开发成词本旬x售土地开发周移期孔/2)寺x堆投资利息录退=(争2949立x1+隙150匠x1/2)逢x5.6%=法169.3棵元漂/杆平方米开发利润华开发利易润宫=戏（土地取得成榨本械+阵开发成本尿）莲x它利润累率腥=(奉2949哭+视150骆)x8%=嚷247.92铅（阔元体/奥平方米）土地成本费用焦取上述五项之胳和，则：土地侮成大本房=悼土地取得成嚷本倘+雷土地开发成舞本缸+状投资利腊息定+模开发利汗润邮=溜2949裹+赴150奏+它169.3级+焰247.92闻=轰3516.2六2王（帖元削/继平方米）年期修正系数厉年期修正系捏数但=1-1/(军1+r)n=浆0.9523格式中饱的寒r那根据前面基准贞地价修正法中瓣土地报酬率确术定方法，差为冬7.63%末;爽在估价对象土社地设定年限内仰，假定土地报畅酬率报酬不圈变狂;n挤-继估价对象剩余鲜年限灿为争19.农5摔年熟地价绑估价对象土地岭权价偿格漂=咳土地成本费火用朵x倘年期修正系数码=驼3516.2汗2盾x0.952航3=敏3348降元驻/休平方米税综合求取估价轧对象土地使用钻权价格怠对基准地价修铃正法与成本逼姿进法求取土地李权价值进行加质权平均，由于母两种方法求取孙结果相差不大耕，可信度均较迫高，故取两者湖简单算数平均迫值为最终结族果稍,化则星:冒估价对象土地斩权单位地面熟犹地价楼=(丈3348遗+转3357姥)/2=脉3352.5尽元跪/加平方米绝重置成本法求简取估价对象房乡产价值哥建筑物跑重置成本穴重置价格讨=拢1000岸×恐160司=真160000斑元喝计算建筑物折刺旧额耐假设估价对象撤转让扩建改造午后不损坏其一预般综合营业的砍经济寿命情况施下，采用年限处折旧法评估折吸旧柔=右160000播×(1-2%女)×孙20.5/讽5订0=仁64288帖元现值则现目值锐=熟土地重置成玻本诵+拒建筑物重置成炎本丘-绒建筑物折旧额寇=澡3352.5保*漏160竖+雅160抽000-浆64288球=畅63.21典万尤元涛五）市场比较大法求取估价对筑象房产及土地龙使用权的租金栋价格的可比实例岗李宁同特步线阿迪达斯盾坐落位置神赫山步行街泪赫山步行街夸赫山步行街醒用僻驼努途佩商业箭商业浑商业通出租面积兄150惰㎡暖1嚷70艰㎡圈1患40箭㎡舌出租价格沉5600粒元摆/徐月楚6000秩元汗/蹄月糊53浇00骤元晌/乡月唇出租日期富200贺9担年今6由月帝200钥9配年冬6杜月绝200丘9臭年页9催月栗交易类型宝出租窃出租春出租系竣工时间茄199絮4课年菊6罩月呢199昆4民年叔6男月妻199复4睛年劣6祝月飘个别因数娇建筑结构泄砖混龄砖混品砖混孝层制中订数炒一层割一层艳一层美装修档次尿普通档织普通档汗普通档挥环境条件乐较好菜较好崭较好狗区域因数逐设志盼彼施锦齐全赢齐全李齐全芒临街状况赞一面临街渠一面临街皂一面临街亚繁华程度添好敌较好少较好亿交通状况陷好踏好坟好经（幼2时）确定修正系缸数=1\*GB3①交易情况强可比实例拌A某B挑C重剩余使用年限掀30蛮30税30锹成新率争63%处65%乏62%衣残值率棉2%踢2%埋2%搏收益法求取学可比实例恨收益价格者摩A疤、估B船、彻C偏应修正为正常够交易，资本化考率藏：渗r=7.63业%队A蠢、可比实例一忘1.滩年租金总收益蛾=肤5600划×1厉2连＝榜672纳00梅元芳2烫.夕房地产出租总晚费用：松a赴.刊年管理费艇=苍67200改×4谊%=脏2688碰元与b选.讯年维修费漆=韵1000×易150突×呆2%=累3000降元利c堂.粥年保险妇费背=1000×饮150鸦×那2羽‰瘦=最300础元良d藏.美年税金柄=型67200复×12膝%=匀8064外元初e胆.归年折旧费般=侨1000×负150颜×擦（太1-2%紧）善/洒5矩0申=毛2940公元盆3格.咽房地产年纯收栋益榆=耽67200设－造2688伞－前3000-3税00等－还8064-劝2940赠＝督50208俱元铲4摸.敢综合还原利率窃=铲7.63%费收益价格索=街50208如*相[1-1/(醒1+哑7.63%锣)^炼3错0攻]/城7.63%继=效585425朗元逆建筑面积单血价马=高585425颗/150抽=娇3芬903两元斗/蜘㎡翅B贱、可比实例二跑1.贪年租金总收益杯=寿6000×1嫁2拴=寄7200洲0摔元零.悄2桃.中房地产出租总新费用：疾a.朗年管理费扣=抗72000×列4快%=魔288豪0致元享b勒.饮年维修费悦=大1000×淋170饱×词2%=炼3400劲元资c秀.恼年保险费抄=舍1000×摔170弹×野2玻‰络=么340寨元姻d套.腥年税金鬼=源72000×怪12棉%=匹864盈0识元挽e亩.孔年折旧费浓=叠1000×阁170领×苹（砍1-2%蚀）曲/扭50严=乱3332判元唇3镇.帜房地产年纯收剪益材=祥72000-券2880-3父400-34循0-8640急-领3332缝＝定53408棚元肤4赌.蛛综合还原利率斯=绪7.63%进收益价格宿=修53408颈*廊[1-1/(廊1+筒7.63%愁)^歌3放0造]/响7.63%形=努622737猪元覆建筑面积单价绞=摆6歼22737庸/170且=血3663较元咬/胶㎡C、可比实例既1.娱年租金总收庸益训=惭530摩0兽×12剑=岂63600法元里2显.辣房地产出租总调费用：杜a.熔年管理费柴=招63600诊×4端%=恐2544肝元荡b矩.浙年维修费盒=衰1000×次140亩×稿2%=惊2800乘元红c腔.扎年保险费途=霜1000×缎140尖×泼2困‰纪=怎280粉元汗d巾.跑年税金咬=愉63600词×12退%=火7632漏元仔e拾.豪年折旧费集=巴1000×元140及×显（振1-2%基）植/逮5宣0份=疮2744胳元坚3景.矮房地产年纯收猪益嫁=等63600-泪25详40-280某0-280鸡-7632推-贪2744暑=灯47604且元斤4融.子综合还原利率希=咳7.63搏%徒收益价格大=君47604婶*驰[1-1/(宁1+老7.63%考)吐^蜓3门0年]定/件7.63%呢=涨555063略元黎建筑面积单价跳=55506缩3/140百=兽3965本元顶/盾㎡=2\*GB3预②探交易日期修正模交易实例均在费估价时点近期挽发生，市场行肌情比较稳定，煮故无需修正。=3\*GB3仓③盼区域因素修正甜估价对象在步逝行街，繁华程忌度相对可比实粱例有好有坏，梅以估价对象为斑基准，则蒙A缎熊毛为绢+1徐%棉、萝B你为倍-3贯%舌、坐C块为终+2炸%供。=4\*GB3她④骨个别因素修正厨三个实例结构第、装饰等情况抵比较接近，但羡在建筑结构、疾建筑规模、装勺修标准、配套析设施等方面各仪有特色，故需针作较大修正，睡以估价对象为扣基准，实例修准正系数会A两为育0埋%喜，股B乓为恋-2形%捏、载C胸为助+1贵%猎。践（深3盐）计算比准价抗格（见下表）田项目闯A亩B晒C功交易价格喉3903县366来3害3965捡交易情况森100/10毒0净100/10勒0期100/10冲0毕交易日期打100碎/削100太100豪/100墙100猪/100订区域因素醋100纵/庄101只100梯/蛾97升100硬/码98飘个别因素易100庙/蛮100叨100斤/年98愿100惑/纪101吨比准价格爪3864送385托3蠢4006疤评估值骤=热（式3864+营3853蹦+4006论）验/3=恢3908元元播/傅平方米役总价首=3908总x160要=冻62.528旨万涝元您（碍六夜）收益法求取树估价对象房产晨及土地使用权充的租金价格题1.夏年租金总收益泼=玉6000×1繁2惠=塌7200妨0学元寒.浸2穗.矩房地产出租总态费用：将a.页年管理费亦=权72000×挑4看%=戚288的0航元伏b孩.昌年维修费丛=班1000×1附60×械2%=体320秃0凶元酒c抛.允年保险费议=貌1000×1配60×茅2窜‰接=董32割0奥元芦d疤.错年税金拉=叛72000×凤12释%=牛864道0只元拴e课.酒年折旧费错=扮1000×1布60紧×俩（隙1-2%婚）启/前50监=但313颈6搏元牙3振.饶房地产年纯收咬益浸=始72000-杂2880-3庙200-32玻0-8640僚-313斧6衬＝鼻5382喘4述元飞4螺.翅综合还原利率疲=弱7.63%池收益价格铅=竹53824胀*樱[1-1/(碎1+挨7.63%臭)^泰30住]/企7.63%评=锐62758助8妹元兰4瞒、美最终评估值外根据估价目的孤，估价对象状赖况和估价思路抵，结合估价经管验分析取算术登平均数甩评估房地产现卫值烛=(63.2扇1完+莫62.528单+62.75顽88)/3=貌62.832茄2饮万疲元蚁则平均每平方妨米建筑面积储628322筝/160帖=动3927串元留/攀㎡胆（爸七殿）择估价结果的确邻定篮经以上估价测判算，结合市场况调查和估价经南验分析，认为瞒上述估峰价结果公正、既合理、切合市仍场实际，故确授定益阳市桃花孔仑东祖路姓“增XX和专卖店候”动建筑面积从160胞平方米，在估艳价时点够2014摆年者12洪月白25原日的房地产市食场价评估总值衔为人民币家62.832沃2争万元，大写：订人民币陸症拾鲜貳萬捌仟新叁佰貳涨拾唯貳傍圆整统，建筑面积单梳价以3927清元浑/偶㎡。附件讲房地产估价委味托协议房屋所有权证绩国有土地使用领证奥中华人民共和叉国城市房地产旅业资质证书、估价师注册证堆益阳市中心城废区级别基准地衡价完表玩(禽一说)汽益阳市中心城代区商业用地基爽准地价内亮涵忙(贷二义)里益阳市房屋重适置价格耀表白(泉三播)母房屋出租收益民调查表足10答.列交易实例调查娃表惭201割0津年益阳市中心俭城区级别