房地产市场报告 -2023年一季度武汉市房地产市场总结与展望

中指控股CIH2023.4武汉宏观环境楼市持续保持宽松政策，激发市场需求23中指研究院综合整理中指研究院综合整理2022年武汉市地区生产总值(GDP)18866.43亿元。在全国城市中，武汉全年经济总量位列第八，较上一年前进一位，其中4%的增速在排名前十的城市中位列第一。2023年武汉市政府提出GDP增速在6.5%以上，GDP总量将跨越2万亿台阶。2100020000190001800017000160001500014000130001200011000图：近年武汉GDP及增速12.2%212.2%188667.8%8.0%8.0%7.40%1622315616148471320511913-119136.以上2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年GDP(亿元)GDP同比增速14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%2022年全国城市GDP前十2022年GDP (亿元)14465324161134567都8188664.00%9州2022年9月武汉都市圈发展协调机制第一次会议首次提出2022年9月武汉都市圈发展协调机制第一次会议首次提出2022年12月30日新城总体定位为武鄂黄黄城市中心，武汉都市圈2023年1月5日新城建设，打造武汉都市圈高质量发展和区域协同发展主引擎2023年1月31日在武汉新城重大工程启动暨一季度全省重大项目2023年2月7日武汉新城规划发布城跨区建设，促进武汉都市圈高质量一体化发展武汉新城位于武鄂黄黄地理中心，是武汉都市圈核心区，规划面积约719平方公里。武汉新城建设有利于推动要素在都市圈内有序自由流动，武汉新城发展目标：•两高地:世界级科技创新策源高地、国家战略性新业高地样板武汉新城八大片区形成山水城融合：服务中心合性片区，建设高精尖产业承载地和技术创新策源地、新兴产业集聚区和未来产业先导区区、梧桐湖片区：分别打造科学研究承载区和文化宜居区、健康智慧宜居区和科教文化宜居区4市圈将建设八大跨界一体化发展示范区2月28日武汉都市圈发展三年行动方案发布，以武鄂黄黄为核心，充分发挥武汉龙头引领作用，将武汉都市圈打造成为引领湖北、支撑中部、地地区生产总值4万亿元万元，常住人口城镇化率达到78%。双双循环枢纽核心功能武汉国家中心城市和国内国际双循环枢纽核心功能进一步 武鄂黄黄打造武汉都市圈核心区武鄂黄黄打造武汉都市圈核心区、孝感打造武汉都市圈重市、咸宁打造武汉都市圈自然生态公园城市，仙步发展示范区取得明显成效。➢建设便捷都市圈,实现圈内城市1小时通勤筹推进铁路、公路、港航、机场等基础设施建设，到2025年“123综合交通网”(武汉都市圈1小时通勤、长江中游城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖)全面形成。➢建设创新都市圈,优化全域创新创业生态加强创新协同，促进创新要素自由流动与高效配置。到2025年，基本建成具有全国影响力的科➢建设协同都市圈,形成一体化产业发展格局子信息、新能源与智能网联汽车、高端装备、生命健康、北斗等优势产业，推动优势协同联动，提升中心城市经济密度。促进武汉市一般制造业向周边城市有序转移，逐步形➢建设开放都市圈,全面推进武汉都市圈通关一体化平对外开放，着力增强口岸功能、贸易功能、开放功能，高水平推进自贸试验区、综跨境电商综合试验区建设。大力发展外向型经济，全面推进武汉都市圈通关一体化，进➢建设共享都市圈,人民共享均等基本公共服务➢建设八大跨界一体化发展示范示范区、武汉南绿色发展示范区、武汉北红色发展引领区、梁子湖水体共保示5566保持宽松政策，激发市场需求2023年一季度武汉市重点楼市政策列表间主要内容武汉房交会政策延长至2023年1月10日：二环外不限购，容缺办理外来购房资格、二手房带押过户试点、购房补贴、税费减免等阶段性措施；武汉市自然资源和规划局联合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中国人民银行武汉分行营业管理部和武汉住房公积金管理中心发布《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》。二手房“带押过户”正式推行，今后在二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。发布《市人民政府印发关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》。在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点。房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小关于对《武汉住房公积金流动性管理办法》公开征求意见的公告，该意见对2020年10月21日中心出台《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》基础上进行修改完善。1.增加监测指标。2.细分流动性等级。以个贷率为主，其他指标为辅，重新划分了各流动性状况对应个贷率范围：个贷率≤90%对应流动性过剩，蓝色预报；90%＜个贷率≤96%对应流动性正常，绿色预报；96%＜个贷率≤100%对应流动性偏紧，黄色预警；个贷率＞100%对应流动性不足，红色预警。3.精准防控措施。4.保障业务良性运行。武汉房地产经纪行业协会发布了《武汉市住房租赁服务基本规范》和《武汉市房地产经纪规范服务(门店)评价规则》，两项团体标准的发布，可促进专业化运营长租企业及房地产经纪企业更加规范化服务，提升服务水平，对消费者权益有一定的保障作用，让消费者能有相应的参照标准更好地监督企业提供规范服务。7期LPR利率下调5个基点4.80%月首套和二套上浮基点数均下调43个基点5.20%4.80%4.25%4.10%期LPR利率下调5个基点4.80%月首套和二套上浮基点数均下调43个基点5.20%4.80%4.25%4.10%4.10%期LPR利率下调至4.45%期LPR利率下调至4.3%段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限建立首套住房贷款利率政策动态调整机制提振市场活跃度2023年1月5日再次提出，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。武汉市持续保持首套房贷平均利率3.9%、二套房贷利率4.9%相对较低的水平，有利于提振市场活跃度。表：武汉市商业房贷利率变化6.50%6.00%5.50%5.20%5.78%5.73%5.63%5.63%5.50%5.20%4.90%5.00%4.90%4.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%4.00%3.50%3.00%2.50%2.00%武汉首套房贷款平均利率武汉二套房贷利率新建商品住宅销售价格比上月同比.2%手住宅销售价格比上月同比.1%.1%0.1%武汉土地市场首批供地清单出炉，主城区供应占比超7成89，加大优质地块供应3月31日至2023年6月30日期间发布出让公告。涉宅用地拟供应分区域来看，主城区拟供地面积合计138.41万方，占全市比例为71%。远城区拟供地面积56.74万方，其中汉南区和新洲区供应。洪山区和江夏区较多，均超过40万方。0批拟供地项目土地性质分类住宅及住宅综合用地商服用地建设面积(万方)宗数05400042.0719.3917.2342.0719.3917.2314.6310.937.414.129.868.643.985.635.06 46.1898765432100建设面积(万方)宗数序号序号储备机构地块位置地块面积 (平方米)用途1江岸土储解放大道与西马路交汇处88400住宅、商业、教育、排水2洪山土储洪山区珞南街9200住宅3洪山区狮子山街72004住宅4洪山区洪山街78000住宅5洪山区青菱街207400住宅6青山土储建设一路与建设二路、和平大道、南干渠规划路之间74100住宅、商服、绿地7硚口土储田正街以南，古调路以西19002住宅8汉阳土储江堤中路23438商服、住宅9江汉土储唐家墩路与马场路交汇处109333住宅、商服、教育、绿化、公共停车场武昌土储中北路15667住宅、商服徐家棚团结南路9800住宅晒湖路以北，晒湖以东21567住宅、加油加气站杨泗港大桥北侧倒口湖沿江片51600住宅武昌区中山路和小龟山交叉路口18600商服市土储洪山区杨春湖高铁商务区智和路、东湖港、沙湖小路围合区域23348住宅、绿地11821住宅、绿地19986住宅19832住宅、绿地20240住宅0市土储(长江新区)江岸区谌家矶滠水河东路以西，朱家河以东90000住宅、商业、公园绿地1地铁分中心香港路苗栗路地铁站西侧14200住宅2长丰大道与古田一路交汇处东北角67400住宅3城发分中心后湖大道以北，百步亭路以东1266住宅4新港建设分鹦鹉大道与红建路交汇处148900住宅、商服、公服、公用设施、绿地序号储备机构地块位置地块面积 (平方米)用途5东西湖区土储走新路以南、革新大道以西23395商服、住宅26走马岭街金山南路以西、兴工十路以北3784加油站27径河街黄狮海东路以西、滨河南路以南2500加油站8机场二通道以东、车场南路以南32865住宅9东开区土储关东园路以西、光谷创业街以北11267住宅、公园与绿地中芯一路以南、流芳路以东78244住宅、社会福利东至瑞云路，南、北至荷叶山路，西至光谷一路56827住宅、社会福利黄陂区土储木兰乡天子冲村10961商服姚家集街武大高速两侧5000加油站前川街板桥大道以南，向阳大街以西50600住宅前川街创业中路以东、创新大道以北12000燃气站新洲区土储国营龙王咀农场二分场、双柳街汪林村71494科研江夏区土储纸坊街姜家畈村123272住宅、商服大桥产业园渔牧村64540住宅、商服藏龙岛产业园梁山头村206800住宅、商服40江夏区纸坊街齐心村6529住宅41江夏区纸坊街齐心村19574住宅42经开区土储武汉经济技术开发区1MA41218住宅43武汉经济技术开发区17C27569商服44武汉经济技术开发区168R232014商服45武汉经济技术开发区165R223380商服46汉南片通江一路3710加油站47蔡甸区土储蔡甸街成功大道与公园路交汇处以西(蔡甸街成功村)24674住宅48蔡甸街汉阳大街与薛家湾路交汇处以西(蔡甸街独山村)15151住宅、商服武汉房地产市场承压开盘去化率仍然偏低，去化率超过7成项目个数增多交占比超过4成，与新房价差持续缩窄购房政策支持、购房补贴、加快提振消费举措等有望助力武汉房地产市场企稳12数据来源：中指数据CREIS名：武汉住宅销量位居第二，同比增长近5成，同比21年仍下降26%积2年增速2021年增速1都222%3-17%4562%-19%789-10%额2年增速2021年增速12-18%345都678992420%13数据来源：中指数据CREIS 于较低水平，成交向好，同比增幅显著2万㎡，环比小幅上涨3.4%。相比2022年平均水平减少15%，供应规模处于较低水平。一季度共计成000图：2020-2023年3月武汉市住宅(不含保障房)分季度供需情况81478246642840530429930912992193205212239260290836002供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)图：2020-2023年3月武汉市住宅(不含保障房)分季度成交量同环比变化比转正缩窄比涨幅同比涨幅14数据来源：中指数据CREIS254238254238力，成交增长略显疲软0图：2021-2023年3月武汉市商品住宅分月供需情况100% 78692 786928255808965617512134252930供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交量同比变化15数据来源：中指数据CREIS2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月22021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月交占比提升、部分项目折扣收回带动整体均价持续稳定回升图：2021-2023年3月武汉市商品住宅(不含保障房)均价及同环比涨幅1582715731Q1开始同环比均转正比变化比变化100%90%80%70%60%50%100%90%80%70%60%50%40%30%20%%0%66%63%61%60%59%59%59%57%57%55%54%52%50%4504003503002502005002500020000150001000050000主城区成交量(万㎡)远城区成交量(万㎡)主城区成交均价(元/㎡)远城区成交均价(元/㎡)主城区占比远城区占比数据来源：中指数据CREIS992023年一季度汉阳区成交量遥遥领先，合计51.53万㎡，同比增长83%。各行政区成交量同比2022年一季度普遍出现上涨，仅青山区和江。00000000000000宅成交量及变化汉阳区东湖高新区洪山区江岸区硚口区经济开发区青山区武昌区江汉区黄陂区东西湖区江夏区新洲区蔡甸区汉南区2021年Q12022年Q12023年Q123年Q1VS22年Q142%23年Q1VS21年Q1.1%数据来源：中指数据CREIS外限购外限购二环外限购57%61%59%54%环至三环成交占比提升明显，三环外成交恢复较慢8个百分点和2.9个百分点。% 1.40%1.90%2.7%1.9%2.1%2.2%2.00%8.90%9.20%8.2%6.5%8.0%6.9%9.40%三环外二环至三环内环至二环35030025020050087%295.3387%43%104%43%35%-3%121.37-3%121.37118.0263.08144.57-34%144.57-34%-40%31.9653.5422.2931.9653.5422.29三环外二环至三环内环至二环内环150%100%50%0%-50%-200%2021年Q12022年Q12023年Q1同比22年增幅同比21年增幅387573956238757395623349826268252042665719544194371954419437124621132212462三环外二环至三环内环至二环内环2021年Q12022年Q12023年Q1数据来源：中指数据CREIS19数据来源：中指数据CREIS2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月22021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月减少，出清周期缩短势0可售面积(万㎡)出清周期(月).020数据来源：中指数据CREIS体去化压力相对较小，远城区出清压力较大主城区江岸区、经开区出清周期较长，分别为18.3个月和15.5个月。远城区黄陂区、东西湖区、新洲区和蔡甸区存量面积均在140万㎡以上，0图：截止2023年3月底武汉市住宅分行政区存量及出清周期统计 30.0852万㎡，出清周期10.7个月26.7出清周期18.5个月20.015.59.27410.59.69.69.452272存量(万㎡)出清周期(月)程度下降。点。0%0%0%0%0%0%0%0% 图：2020-2023年1-3月武汉市住宅分面积段成交套数占比37%9%3.4%3.3%2020年2021年2022年2023年Q1.0%.0%图：2020-2023年1-3月武汉市住宅分总价段成交套数占比25.6%25.6%22.2%7%8.1%100以下100-150150-200200-250250-300300-500500-800800万元2020年2021年2022年2023年Q1数据来源：中指数据CREIS22数据来源：中指数据CREIS，去化率止跌回升，仍然处于较低水平武汉市2023年一季度共计推出8676套，整体去化率为27%。推盘规模环比减少18%，同比减少8%。去化率止跌回升，环0图：2020-2023年1-3月武汉市住宅分季度推盘量及去化率统计74%59%55%53%46%30%26%27%15%推盘量去化率23数据来源：中指数据CREIS350030002500200015001000500033%350030002500200015001000500033%高项目占比增加武汉市2023年一季度68%的项目去化率低于30%，去化率在10-30%和70-100%之间的项目个数占比提升，去化率在70-100%之间的项目图：2020-2023年1-3月武汉市住宅开盘不同去化率项目个数占比10%以下10%-30%30%-50%50%-70%70%-100%计44%%图：2023年第一季度武汉市住宅开盘不同价格段推盘及去化率312991%8036%1144114727%25%42244去化率推去化率100%90%80%70%60%50%40%30%20%%0%开盘首日去化率光谷核心山排名板块推出套数(套)开盘首日去化率光谷核心山排名板块推出套数(套)成交套数(套)去化率1汉口中心402滨江商务区3光谷新中心4山546%6角46%7城42%8东242%9光谷核心04热度偏低，少量典型项目去化率较高武汉市2023年一季度多数板块推盘量低于400套，去化率低于30%的板块个数占比达64%。汉口中心、青山滨江商务区、光谷新中心板块去0%2023年Q1武汉市分板块开盘推出量和去化率散点图汉口中心山滨江商务区光谷新中心花山堤角 盘龙城盘龙城经开东四新国博 汉口滨江王家湾白沙洲 光谷南豹澥新城光谷南中法生态新杨春湖庙山塔子湖城汉阳中心塔子湖藏龙岛硚口宝丰后湖吴家后湖古田山020040060080010001200开盘推出套数2023年Q1武汉市分板块去化率TOP10列表24数据来源：中指数据CREIS汉口远郊区以价换量，盘龙城吴家山销量稳居前列2023年一季度大汉口成交量TOP10板块同比2022年均出现上涨，盘龙城、阳逻港、汉江湾、二七滨江、长丰板块较2021年同期同时上涨。表：2023年Q1武汉市大汉口销量TOP10板块供需存量及价格统计类Q供应面积 (万㎡)Q1成交面积(万同比2022年Q同比2021年QQ成交均价 (元/㎡) (万㎡)月均销量(万大城湖%41%江湾江476245.9店.99.1%9.9城川.65.1%25数据来源：中指数据CREIS销板块多为主城板块，价格普遍下跌武汉市2023年一季度大武昌成交量TOP10板块除黄家湖外同比2022年均出现上涨，武昌滨江、杨春湖、徐东和庙山同比2021年同期同时上。表：2023年Q1武汉市大武昌销量TOP10板块供需存量及价格统计类Q供应面积 (万㎡)Q1成交面积(万同比2022年Q同比2021年QQ成交均价 (元/㎡) (万㎡)月均销量(万大滨江%.08桥新区.1%.341.8滨江春湖.72.52.1%东.19.38481%5%山26数据来源：中指数据CREIS27数据来源：中指数据CREIS新、沌口中心典型热销项目带动，销量增幅显著2023年一季度大汉阳成交量TOP10板块琴台文化区和军山板块销量同比2022和2021年均出现下滑，其他板块同比均出现较大幅度的上涨。表：2023年Q1武汉市大汉阳销量TOP10板块供需存量及价格统计类Q供应面积 (万㎡)Q成交面积 (万㎡)同比2022年Q同比2021年QQ成交均价 (元/㎡) (万㎡)月均销量(万沌口中心.38会展商务区.1%1.9.47琴台文化区.041.1帽8.0蔡甸城关.28.1%6.9龙阳大道.4828数据来源：中指数据CREIS数板块销量同比上涨，价格表现差异表：2023年Q1武汉市大光谷板块供需存量及价格统计类Q1供应面积 (万㎡)Q1成交面积 (万㎡)同比2022年Q同比2021年QQ1成交均价 (元/㎡) (万㎡)月均销量(万光谷中心城2.5.13关山4.2%花山来城汤逊湖南.5510.1%芳22.5%龙岛数据来源：中指数据CREIS29备注：2023年Q1数据截止2月底25000200001500010000500002500020000150001000050000二手房价差持续缩窄图：2020-2023年武汉市新房、二手房分季度成交套数及二手房成交占比图：2020-2023年武汉市新房、二手房分季度成交均价走势700006000049%6000046%43%43%43%5000037%36%37%37%36%35%33%32%31%32%30%4000033%32%31%32%30%3000020000100000新房二手房二手房成交占比60%50%40%30%20%%0%191381735516722162671570415790新房二手房1月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月年11月年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月年10月年11月年12月1月2月手房成交也出现上涨，环比增加窄至426元/㎡。000新房成交套数(套)二手房成交套数(套)新房销售价格(元/㎡)二手房参考成交价(元/㎡)涨21.52145961501821.5214596150181529214480148361446815408137681328114232 00批准上市面积(万㎡)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)0积格0积格幅明显，价格低位波动2023年一季度，武汉市办公供应面积18.8万㎡，成交面积27.25万㎡，供需较2022年同期约下降15%；成交较21年同期小幅上涨11%。一跌。01314712681123141288312995120191143212644136561029510672批准上市面积(万㎡)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)水平，价格低位回升2023年一季度，武汉市公寓供应面积12.42万㎡，成交面积18.3万㎡，供需较2022年和2021年同期均出现下降。一季度公寓成交均价为90.0080.0070.0060.0050.0030.0020.00000.0012978129781216612485115371162711452109701060910514批准上市面积(万㎡)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)0积格新希望集团恒新希望集团恒泰天纵本土国企表现突出2023年一季度武汉房地产企业全口径销售业绩TOP30排名1企业名称武汉城建集团销售额 (亿元)70.81排名1企业名称武汉城建集团销售面积 (万㎡)42.442中建壹品投资47.272湖北联投31.873湖北联投44.613武汉城投28.244武汉城投40.604中建壹品投资25.625万科地产37.725华发股份22.216华发股份34.586龙湖集团20.137龙湖集团34.577万科地产19.468华润置地33.708保利发展15.979保利发展23.639华润置地15.23招商蛇口23.46招商蛇口13.94华侨城20.78融创中国12.03中国金茂20.10金地集团10.83福星惠誉18.69中国金茂10.69电建地产17.20华侨城10.10融创中国16.96电建地产8.41绿城集团15.38福星惠誉8.11越秀地产14.63中国铁建8.07中国铁建13.02越秀地产8.03金地集团12.99绿城集团7.080旭辉集团10.050东原集团6.151信达地产9.501纵横盘龙城置业5.672新世界地产8.942旭辉集团5.523瑞安地产8.693大连万达4.834中海地产8.244新世界地产4.675武汉交投8.015信达地产4.666东原集团7.516中海地产4.517远洋集团7.337中铁置业4.448纵横盘龙城置业7.098武汉交投4.379香港置地6