某市房地产市场报告

西安房地产市场报告2010年05月1报告结构第一部分宏观经济与城市规划第三部分2009年西安商品房市场分析第五部分总结

第二部分2009年西安土地市场概况第四部分2010土地出让、成交及商品房住宅成交情况2第一部分宏观经济与城市规划宏观经济城市规划341.1 西安GDP走势图2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势，工业生产加快回升，固定资产投资场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，货币信贷趋于稳健，物价运行基本平稳，经济形势总体回升向好，但经济回升的基础还有待更加稳固。451.2 GDP、人均GDP增幅对比单位：元单位：亿元561.3 主要城市GDP、人均GDP增幅及城市对比排名26位单位：亿元09年西安市GDP2719.10亿元比上年增长24.16%，全国排名26位。人均GDP达到了32351元，全国排名36位，较2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP为4737美元，接近5000美元大关。按照世界银行的标准，人均GDP达到5000美元就意味着打到了中等收入国家平均水平。如果按照联合国的标准，如果人均GDP达到3000美元到10000美元之间，就意味着国民经济达到相当实力，现代化建设进入到关键时期。以上表明：西安城市经济实力稳步增长，城市潜力日益彰显。61.4 西安各区县GDP占全市比重西安共9区4县，09年GDP比例占10%以上的有5个区。按排名，雁塔区504亿元，总量排名首位，占19.2%。莲湖区、未央区、碑林区、新城区分别占12.8%、12.7%、11.5%、10.7等。全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人均可支配收入18963元（与武汉、沈阳、成都基本持平），同比增长24.7%，全年居民消费价格(CPI)比上年下降0.3%。781.5 各区县固定资产占全市比重雁塔区：总量首位，投资百亿打造鱼化工业园，打造10个商圈，计划到2011年，完成固定资产投资100亿元以上，引进企业100家以上，实现总产值60亿元以上，形成未来西安南城又一产业高地。未央区：总量第二，将重点建设张家堡商圈，大力培育三桥、北客站、六村堡、大明宫、徐家湾、龙首村等区域商业中心。莲湖区：总量第三，主要

打造3个超广域商圈；4个广域商圈：及5个区域商圈。长安区：总量第四，近几年以西高新二次创业为依托，区域开发实现全面升级，并形成了以西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安外国语大学等全国高校为龙头的科教产业群；以陕西日报、华商报、陕西师大出版社、陕西省档案馆、国土资源西北勘察设计院等单位为龙头的文化科研产业集群；第四军医大学西京医院、吉源医院、陕师大附中、附小及幼儿园等服务产业，布局和配套功能齐全。

81.6 西安基本情况

行政格局

1、西安市辖9个市辖区：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区。4个县：蓝田县、周至县、户县、高陵县。市人民政府新址定于未央区。2、辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为3582平方公里，建城区面积369平方公里。

3、常住人口843.46万（截止2009年末），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万(截止2008年底)。

西安另有7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称“四区一港两基地”，分别是：

1、国家级西安高新产业开发区（简称：西安高新区）[1991年成立的首批国家级高新区]

2、国家级西安曲江新区（西安曲江国家级文化产业示范区）

3、西安沣渭新区4、西安浐灞生态区5、西安国际港务区6、西安阎良国家航空高技术产业基地7、西安国家民用航天产业基地9行政区划图101.7 西安城市总体规划概述

2008-2020总体规划

2008年5月6日，国务院正式批复《西安城市总体规划（2008年—2020年）》。这是西安城市总体规划的第四轮修编到2020年。1、到2020年，西安市域总人口规模为1070.78万人，西安主城区城市人口规模将达到528.4万人，城镇体系将形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。2、全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。3、廉租房和经适房纳入近期建设规划4、以历史文化名城为核心，形成“一环、三片、三街”等保护体系。优化主城区布局，凸显“九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”的布局特色。发展目标1．对外交通

建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。 2．城市交通

建立以轨道交通、普通公共交通为主，多种交通方式相结合的城市综合交通系统。完善主城区道路系统，形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。11西安城市总体规划——主城区12西安城市总体规划——综合交通131号线计划2013年开通，2号线双向短轨通，2010年5月31日全线轨通。3号线2011年开工，2015年通车。

141.8 西安城市2009年市政—主要动态151.9 西安城市2010年1-5月份主要事件16第二部分西安土地市场分析2009年土地市场概况2010年土地市场趋势172.1 西安土地市场概况

05年以前西安土地总成交单价总体上相对理性，成交单价在500-700元/㎡浮动，06-07年商住用地成交单价呈上升趋势，楼面价升至1000元/㎡以上，同比上升50%。

09年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47%。其中住宅为6603亩，同比增幅近60%。招拍挂住宅用地楼面价已超过1000元，从09年下半年拍卖的部分普通住宅用地来看，楼面地价基本上集中在1600-2000元/㎡不等。182.2 2009年西安土地市场成交情况192.3三20三09年三西安各三区土地三市场成三交分析200三9年各区三域成交三土地面三积与楼三面地价三的分析1、城南三区成交三面积跃三居全市三第一，三成交土三地面积三为145三.6万㎡，三规划建三筑面积429三.9万㎡，三其中曲三江板块三依然是三城南的三重点区三域，成三交25宗，成三交面积三占城南三总成交三的84%。城南三区楼面三地价为128三8元/㎡，仅次三于城内三；2、城东三区由于三浐灞板三块土地三集中成三交，成三交面积三位居第三二位，三成交面三积为120三.3万㎡，三规划面三积为304三.7万㎡，三楼面地三价为765元/㎡；3、城北三区土地三成交量三较去年三有较大三提升，三但城北三区土地三涉及过三多的拆三迁，外三来企业三考虑到三运作难三度，不三得不放三弃城北三。200三9年全年三城北区三招拍挂三市场土三地成交三面积为50.三77万㎡，三规划面三积为190三.9㎡位居全三市第三三；4、高新三区土地三成交主三要集中三在高新三区，由三于可供三开发土三地有限三，高新三西扩成三为必然三。202.4三20三09年三西安重三点地区三土地成三交情况200三9年住宅三用地成三交面积三区域月三度对比在区域三住宅的三交易月三度分布三中，可三以看出曲江、三浐灞和三城北地区住三宅土地三市场表三现活跃三。212.5三20三09年三西安各三区土地三成交地三价分析200三9年各区三域成交三地价分三析尽管没三出现地三王，西三安的地三价却保三持稳定三上涨的三趋势，三但各个三区域之三间的低三价差距三不断拉三大。200三9年除了三长安区三外，西三安其他三所有区三域的平三均地价三都超过100万元/亩，其三中城南三区和城三内区平三均地价三更是接三近250万元/亩，特别三是城南三区地价三已经超三过土地三季度稀三缺的城三内区，三成为西三安市场三平均地三价最高三的区域三。这种三地价相三对稳定三上涨的三态势也三在很大三程度上三决定了三西安房三价上涨三的幅度三。预计今三年城东三区和高三新区地三价将保三持稳定三，而城三南区随三着曲江三外扩，三作为中三高端项三目集中三区域势三必会抬三高地价三；城北三区在大三明宫效三应的持三续热炒三下，整三体地价三也将快三速上升三。222.6三20三09年三西安土三地市场三容积率三分析200三9年挂牌三地块容三积率分三析从09年通过三成交土三地容积三率来看三，2.4三-3.三5之间的三地块面三积占到三了土地三放量的50%，所以09年入市三项目将三以高层三、小高三层为主三；容积三率在4.0以上的三地块占三到了15%，高容积三率的土三地呈现三增长趋三势；容积三率1.6以下的三低容积三率地块三出让面三积占21%，但大三多数为三工业性三质用地三，其中三住宅用三地仅有三两宗，三都处于三区间区三域，未三来低密三度产品三竞争较三小。成交地三块容积三率232.7三20三09年三西安土三地市场三十宗“三最”24201三0年西三安土地三供应区三域分布201三0年西安三土地供三应主要三在这几三个热点三区域，三以及城三中村改三造带来三的土地三，集中三在三环三沿线区三域。252.8三20三10年三西安市三土地市三场供应三分析一、201三0年商品三房新增三市场供三应表（三万㎡）201三0年西安三市各类三住房建三设量预三计约为119三8万㎡，三同比09年持续三增长，三商品住三房依然三占据绝三对比例三，保障三房计划三开工面三积有不三同程度三的下降三。26二、区三域市场三--西安商三品房市三场20三09年三各区域三供求比2.9三20三10年三西安市三土地市三场需求三分析09年各个三区域供三不应求三的局面三将在201三0年得到三改善，三各个区三域之间三的供应三量和成三交量之三间的差三距将不三断缩小三，西安三市场也三将迎来三区域均三衡化发三展的新三阶段。272.1三0 2三009三年西安三市土地三市场小三结1、从200三9年1月份开三始西安三市土地三市场的三成交土三地均价三一直维三持在缓三慢上涨三。2、关于三市场的三热点区三域和热三点交易三类型。三从200三9年12个月的三成交数三据分析三可以看三出，200三9年西安三市土地三市场成三交最热三点区域三是曲江、三浐灞和三城北三个地三区，这三源于经三济回暖三的影响三，对于三土地类三型而言三，浐灞三地区在200三9年商业三用地的三交易量三比较集三中。28第三部三分三2三009三年西安三市商品三房市场三分析293.1三20三02年三以来西三安市住三宅成交三分析历年住三宅成交三量价走三势图从200三2年--2三009年，除三了200三6年住宅三均价成三交均价三出现了三小幅下三滑以外三，整体三成交均三价稳步三上涨，三从200三2年的不三足200三0元/㎡上涨至200三9年近500三0元/㎡；成交三量从05年开始三呈现阶三梯状上三涨，08年由于三金融危三机影响三出现较三大幅度三下滑，09年全市三住宅成三交量达三到131三9万㎡，三超过08年的两三倍。303.2三20三09年三西安市三商品房三成交量三分析07年三之前西三安楼市三成交面三积一直三徘徊在三较低水三平，但三到09三年6月三，商品三房销售三量达到三110三万平米三，为2三007三年11三月以来三首次突三破百万三平米。三09年三西安商三品房销三售面积三已逾千三万。而三在今年三2月，三主要受三春节长三假及政三策环境三影响，三2月西三安市商三品房成三交面积三56.三08万三㎡，环三比下滑三44.三39%三，同比三下滑9三.41三%。313.3三20三09年三西安市三住宅成三交价格三走势图西安普三通住宅三价格在三经过07年大幅三攀升后三，08年在各三种因素三的影响三下，出三现了“三短暂的三停歇”三，但09年尤其三是春节三过后，三西安楼三市全面三复苏，三成交量三持续攀三升，房三价也一三路看涨三。到7月西安三房价“三个涨”三已经演三变成为三“普涨三”，8月份首三次突破500三0元，达500三9元㎡，9月成交三均价甚三至攀上600三0元/㎡的最高三峰，且三在四季三度旺季三大量推三出品质三较高、三景观上三佳的新三房源，三再次将三房价有三所推高三，整体三市场价三格走势三明显趋三高，同三时市场三热点区三域如浐三灞、城三北等区三域部分三楼盘价三格涨幅三相对更三为突出三。200三9年西安三普通住三宅成交三价格为470三1元/㎡。323.4三20三05年三以来西三安市房三价收入三比走势西安市三历年房三价收入三比走势三图从200三5年至今三，西安三住宅成三交的总三价水平三稳步上三升，同三时西安三居民的三可支配三收入水三平也保三持了较三快的增三速，并三且高于三平均总三价的增三长水平三，从趋三势来看三，西安三房价收三入比逐三年降低三，主要三是由于三收入水三平增长三较快。三综合作三用下，三西安的三房价收三入比逐三年下降三，从200三0年的18.三18，降到200三9年的11.三91。333.5三20三09年三西安市三住宅月三度供求三分析200三9年住宅三月度供三求走势三势图200三9年全年三供应量三为110三49万㎡，三成交量三为133三19万㎡，三整体表三现为供三不应求三，一定三程度上三消化了三部分市三场存量三。造成三供不应三求的局三面主要三有两个三原因，三一是由三于08年经济三危机的三影响，三许多开三发商谨三慎拿地三，市场三供应量三放量趋三缓；二三是由于三利好政三策不断三，各类三需求旺三盛，成三交量猛三增。343.6三20三09年三西安市三住宅成三交套数三及面积三分析90㎡以下三占总成三交套数三的43.三43%，比08年提高13.三43%；90-三144㎡占总三成交套三数的47.三95%，比08年增长三了3.9三5%；下半三年90-三144㎡之间三住宅成三交比例三的增大三，是因三为下半三年改善三型需求三不断入三市。353.7三20三09年三西安市三住宅购三买人群三分析09年普通三住宅购三买人群三中本市三人群占三到总成三交套数三的91.三88%，消费三人群的三主体仍三然是本三地人群三，与08年相比三上涨1.0三8%。随着三购房刚三性需求三在200三9年1、2季度得三以有效三的释放三，而200三9年3、4季度商三品房住三宅市场三可以用三“量价三齐升”三来形容三，投资三型和改三善型购三房需求三比例在三逐步增三大，随三着西安三房价的三日趋上三涨，大三多数的三本市购三房者将三放眼于三投资房三地产行三业，如三今西安三的购房三者已认三识到在三西安置三业的升三值潜力三，于是三纷纷出三手。3609年西安三城市化三进程伴三随着城三市中心三北移、三地铁2号线施三工建设三、曲江三外扩、大三明宫开三发等四三区两基三地开发三、以及三城中村三全面改三造等带三来的骨三架外扩三，推动了三房地产三市场的三快速发三展，并三使得西三安房地三产市场三各个区三域的发三展趋于三均衡化。三其中城三北区和三城东区三从城市三化中受三益最大三，并成三为200三9年西安三市场发三展最迅猛三的区域三，各个三区域的三整体房三价水平三也随之三上涨。3.8三20三09年三西安区三域市场三趋势城东区三：在浐灞三生态区三火热的三带动下三需求旺三盛，但09年市场三供应难三以满足三。城西区三：09年底拉三开了整三体改造三开发的三序幕，三市场供三应猛增三。城南区三：仍是购三房者最三关注的三区域，三出现供三求两旺三局面。城北区三：是09年西安三市场发三展最快三区域，三市场供三应集中三放量，三成交也三在四季三度超过三城南区三，其发三展潜力三巨大。高新区三：09年市场三供求实三现反弹三，成交三在全市三市场中三所占的三比例也三不断上三升。城内区三：仍处于三缓慢边三缘化的三过程中三，预计201三0年市场三将持续三萎缩。373.9三2三009三年西安三各区域土地供三应及热三点板块城东区--土地供三应201三0年城东三区伴随三着地铁三一号线三开工、三世园会三的即将三开幕以三及纺织三城的集三中改造三都将使三城东基三础建设三焕然一三新，这三将直接三推动开三发商的三拿地热三。而浐三灞板块三在城东三的改造三中将是三发展最三快的一三个板块三。383.9三2三009三年西安三各区域土地供三应及热三点板块城东区--热点板三块--浐灞生三态区201三0年浐灞三生态区三的开发三，地铁三一号线三的修建三直接带三动了长三乐路沿三线的房三地产市三场，201三1年世园三会的举三办前一三年也将三是浐灞三生态区三发展最三快的一三年。现三今浐灞三仍有大三量的闲三置土地三有待开三发，发三展潜力三巨大。三如今恒三大、绿三地、龙三湖、恒三盛、深三振业等三全国知三名开发三商进驻三。393.9三2三009三年西安三各区域土地供三应及热三点板块城东区—关注项三目由于是三新开发三的区域三，浐灞三板块在三很多方三面仍然三与成熟三区域有三一定的三差距，三一些楼三盘所处三位置的三基础设三施和配三套建设三仍然稍三显不足三。403.1三0三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块城西区--土地供三应城西区三的市场三供应一三直比较三零散，三而且规三模较小三，但随三着201三0年大兴三新区的三改造建三设的加三快、西三咸一体三化的提三速，势三必会吸三引众多三开发企三业进驻三。413.1三0三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块城西区--热点板三块--大兴新三区大兴新三区位于三西安城三区西北三隅，是三目前西三安市二三环范围三内唯一三可成片三改造开三发区域三，是西三安市委三市政府三批准实三施的西三安首例三成片旧三城改造三项目，三是“十三一五”三重大项三目和“三皇城复三兴计划三””的三重要组三成部分三。多家知三名开发三企业均三有进驻三意向，三融侨集三团是首三家进驻三的国内三知名开三发企业三。423.1三02三009三年西安三各区域土地供三应及热三点板块城西区—关注项三目近两年三来，西三咸板块三显然已三成为诸三多西安三购房者三关注的三区域。三借着西三安、咸三阳经济三一体化三的东风三，以及三西咸共三建区城三市新区三后发的三优势，三这里更三成为聚三焦点。433.1三1三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块城南区--土地供三应201三0年城南三区的发三展伴随三着曲江三版块的三外扩展三开，新三规划的三曲江版三块，不三仅区域三面积扩三大了一三倍，并三且在产三业结构三上形成三了以文三化产业三为主的三完整体三系。443.1三1三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块城南区--热点板三块--曲江扩三建曲江新三区面积三将扩大三至40.三97平方公三里，并三在现有三基础上三规划建三设九大三文文产三业园区三，到201三5年全面三建成曲三江国家三级文化三产业示三范区。三目前金三地、中三海、融三侨、富三力、龙三湖、深三鸿基、三中建、三华侨城三等已进三驻曲江三开发项三目，加三上新增200多亩商三业金融三用地面三积和新三增200三0多亩生三态绿地三面积。三预计将三是全市三房地产三开发的三最热区三域之一三。453.1三1三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块城南区—关注项三目曲江新三区自200三3年开工三建设以三来，其三悠久的三历史文三化底蕴三、自然三为本的三生态环三境，使三曲江迅三速成为三备受关三注的西三安房地三产市场三的第一三亮点，三吸引了三一大批三国内外三品牌房三地产企三业进驻三。金地三、中海三、融侨三、大华三、富力三、龙湖三、深鸿三基、中三建、华三侨城等三纷纷进三驻曲江三开发项三目。463.1三2三20三09年三西安各三区域土地供三应及热三点板块城北区--土地供三应200三8-2三009年城北三土地成三交量相三对较少三，供应三总量为64.三78万㎡，三主要集三中在经三开区板三块、红三庙坡板三块和大三明宫板三块。201三0年，地三铁一号三线的通三车和市三政府正三式进入三城北办三公，都三促进着三城北区三域价值三的整体三提升。三在建设三中的北三客站周三边泾河三沿岸以三及经渭三开发区三的土地三放量将三迎来大三城北房三地产开三发的高三潮。473.1三2三20三09年三西安各三区域土地供三应及热三点板块城北区--热点板三块--大明宫三区域大明宫三区域是三继曲江三之后又三一个文三化旅游三为主题三新建区三域，约480三0亩。距三离城市三中心地三带（钟三楼）只三有4公里，三距离市三政府新三的行政三中心只三有5公里。201三0年10月大明三宫遗址三公园首三期即将三开园，三华远地三产、中三建地产三已经进三驻。483.1三2三20三09年三西安各三区域土地供三应及热三点板块城北区—关注项三目大明宫三区域整三体改造三正在进三行，建三材市场三的拆迁三接近尾三声，太三华路拓三宽也已三开始，201三0年10月大明三宫遗址三公园首三期即将三开园，三华远地三产、中三建地产三已经进三驻。493.1三3三20三09年三西安各三区域土地供三应及热三点板块城内区--土地供三应目前住三宅项目三基本上三以精装三公为主三，而商三业的供三应也极三为稀少三。城内三区由于三其稀缺三的地段三资源，三是投资三型客户三的首选三。200三9年城内三区的成三交客户三一次性三付款的三占到了47%，客户三购买力三强。城三内区是三全市的三中心，三其不可三复制的三地段优三势和稀三缺的供三应，也三引来了三各区域三购买力三最强的三客户。503.1三4三200三9年西三安各区三域土地供三应及热三点板块高新区--土地供三应200三9年高新三区的成三交量一三直处于三全市低三位，随三着200三9年下半三年的供三应增加三，成交三量也呈三现了放三量趋势三。200三9年高新三区成交三客户中三，一次三性付款三客户达三到了33%，仅次三于城内三区。今三年，随三着高新三新区产三业配套三的逐步三完善以三及二次三创业启三动，预三计高新三新区将三成为热三点。热点板三块—高新新三区高新区三正处于三二次创三业规划三的核心三地段，三已经明三确提出三将建设三面向整三个西部三服务的CBD中央商三务区，三现已有三绿地集三团、和三记黄埔三等企业三进驻，三未来高三新区管三委会的三南迁带三动该区三域的发三展。513.1三4三20三09年三西安各三区域土地供三应及热三点板块高新区—关注项三目经过十三多年的三开发，三高新新三区现已三成为西三安经济三最发达三的地区三，虽然三目前高三高新区三内开发三的楼盘三仍然较三少，但三后期土三地储备三充足，三基础配三套设施三的发展三也较快三，加上三高新区三二次创三业对区三域的带三动，将三使其成三为未来三几年西三安楼市三最火热三的地区三之一。523.1三5 2三009三年西安三市房地三产市场三小结1、产品三分析：三赠送面三积、小三户型组三合、精三装房、三低碳建三筑及四三新技术三。2、客户三分析：刚需型三客户，三年龄主三要分布三在25-三29岁范围三内，其三置业目三的主要三来自“三婚房”三需求。改善型三客户，三年龄主三要分布三在30-三40之间，三其购房三需求较三为理性三，经济三实力较三强。投资型三客户，三经济实三力较强三，保值三增值是三投资型三及高端三客户购三房的重三要考虑三因素。3、客户三购买力三与房价三对比分三析：从200三5年至今三，西安三住宅成三交的总三价水平三稳步上三升，同三时西安三居民的三可支配三收入水三平也保三持较快三的增速三，并且三高于平三均总价三的增长三水平。三综合作三用下，三西安的三房价收三入比逐三年下降三，从200三0年的18.三18，降到200三9年的11.三91。53544、区域三市场整三体特征三：09年西安三城市化三进程伴三随着城三市中心三北移、三