第五章业主自治管理

第五章业主自治管理【教学目的和要求】通过本章的学习使学生熟悉业主大会规程的法律规定，能妥善处理业主与物业公司之间的纠纷。

【教学重点及难点】业主的权利与义务、业主大会职责、业主委员会职责。【教学内容与时间】

（4.0学时）。【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论。第一节业主自治管理概述第二节业主自治管理的物权基础 第三节业主公约 第四节业主自治机构 第五节业主自治与行政管理第七章业主自治管理第一节

业主自治管理概述1、业主自治管理的含义2、业主自治管理的原则3、业主自治管理的社会效益含义

-是指由业主依法组建的自治团体，采取公益、民主、自律的管理方式，在物业管理区域内对物业的经营管理、维护和使用，以及社区治安、精神文明建设等公共事务进行自主管理，非依法律规定，不受他人干涉。关键环节-制定全体业主共同遵守的《管理规约》-成立业主委员会一、业主自治管理的含义依法自治的原则-核心原则贯穿始终民主管理的原则接受监督的原则-接受相关主管部门的监督公益优先的原则

-优先保证全体业主整体利益支持社区建设和管理的原则

二、业主自治管理的原则协调产权冲突，维护物业管理秩序发挥组织优势，保护业主权益推动社区建设，发扬基层民主三、业主自治管理的社会效益第二节业主自治管理的物权基础1、建筑物区分所有权的含义2、建筑物区分所有权的特征3、建筑物中专有部分和共有部分的区分4、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用含义

-是指多个区分所有人（在物业管理中即为业主）共同拥有一栋区分所有的建筑时，各区分所有权人享有的对建筑物专有部分的所有权，对共有部分的共有权，区分所有人之间的物业相邻权以及各个区分所有人在业主自治机构中的成员权。

一、建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权具有集合性

-包括：所有权共有权相邻权成员权建筑物区分所有权包含了专有和共有-专有部分由自己独占-共有部分由业主共同所有、共同使用，且永远不得加以分割

专有部分的所有权居主导地位权利人行使权利时受到较多的限制和约束-业主与业主之间的限制与约束-业主与业主自治机构之间的限制与约束二、建筑物区分所有权的特征专有部分-构造上的独立性-利用上的独立性-登记成为特定业主所有权的客体-规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

共有部分-一般需按照法律、行政法规的规定来予以认定-此外还包括两项三、建筑物中专有部分和共有部分的区分业主对共有部分的共有权-学术界不同的观点

第一种观点认为此种共有应为共同共有第二种观点认为此种共有为按份共有

-对区分所有建筑物共有部分性质的认识不宜一概而论，应根据具体的使用情况来确定。业主享有的物业相邻权-业主不当使用物业专有部分而对其他业主构成妨碍

-为邻人专有部分权利的行使提供必要的便利-在必要的情况下，为方便邻人维护修缮其专有部分，允许邻人使用自己的专有部分-使用和维护共有部分而发生的相邻关系四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用

业主享有的成员权-制定规约权-投票权-选举和被选举权-选择物业服务企业权-撤销权四、建筑物区分所有权在物业管理中的实际运用第三节管理规约1、管理规约的含义和意义2、管理规约的内容3、管理规约的法律效力4、管理规约的合法性要件5、临时管理规约含义

-也称“业主公契”，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为准则。

特点意义-只是对业主自治进行必要的指导和规范，其条文仍然是粗线条的，无法替代管理规约作为基础性法律文件在业主自治制度中的作用。

-业主自治机构一旦成立，管理规约就成为该组织的章程，是全体业主在业主自治中应遵循的基本规则。

一、管理规约的含义和意义物业节管理愉区域描的基盈本情俗况业主烦自治随的管俘理方袍式业主漠使用也自有玻物业屈及公幕共场草所和怪共用心设施肌的权菠利业主赵应交洒纳的灾费用业主丽的义绢务违约贤责任二、鼠管理萌规约肆的内布容时间同效力地域潜效力-蛮效力须及于躺整个汤物业持管理薯区域捐，对物轿业管窜理区拜域以俗外的扭业主犹及其渔行为联不发捐生效蛇力。对人犹效力-献对业概主及跑物业挨使用笋人的替效力逝效力革及于挎全体庙业主醒效力羊及于叼物业乓使用污人黑对于帽其他幻玉人不词发生捷效力昏当业尽主转海让物公业或尘发生绍继承祝时自紫动继只续约阁束新遇业主-象对业轰主自教治机酒构的圾效力墓规定尽权限裹行煮使权杆利的防程序多应钞承担球的责笋任三、赔管理贯规约滤的法脊律效末力四、尘管理易规约来的合恋法性正要件1、制定壤程序微必须盗合法2、内蛛容不司得违丽背国圆家法女律、蜜法规治和政慰策，诱不得续超越景其本商身的卷范围克。3、业主昏有权离对管跑理规寺约的顺合法种性提翻出异聋议五、饺临时身管理北规约是指腹建设拿单位推依照延国家别有关兔物业疗管理手的法吐律、行法规棒和政胃策规竿定，邀依照振住房松和城债乡建纪设部《临时改管理丑规约》示范堆文本稠的基伐本内挪容，世结合盗准备借销售做物业也的实考际情颜况，惊制定幕的最串初的淡管理丈规约藏的文闷本第四创节眨业霉主自融治机洁构1、业剂主大精会2、会业主崖委员躁会概括成立法律企定位-匆是业辩主自场治的唇最高丝式决策狭机构哥和权盯力机窜关-医代表筒和维顺护物耀业管童理区映域内说全体薄业主屯合法嗓权偷益的益自治美自律食组织-密不得款组织领与物喉业管喜理活拒动无警关的剪其他梦活动一、些业主梁大会业主衣大会忧的职荷责-止制定绒、修羽改业舟主大攻会议旅事规部则-筹制定潜和修尊改管壶理规裤约-蒜选举浇业主贱委员竟会或陵者更锈换业究主委应员会乳成员-摩选聘土和解筝聘物圈业服积务企稳业-悉筹集蚀和使饿用专挨项维纯修资竟金-飞改建聚、重膛建建芽筑物灵及其男附属壤设施-数有关搂共有辞和共芳同管只理权镰利的沈其他啦重大答事项一、刺业主城大会业主准大会池的召往开和蹲决策-骄形式巨集体留讨论间形式笔征求竞书面玩意见粪形式-票召开芦时间定期顿会议临时答会议-狸召开剩的法瞒定人留数-骄业主谱投票莫权的氧确定-拐业主感大会选的通竞知和畅告知一、碍业主冈大会成立妖和备划案-何成立-谋备案委员高的资笑格条淋件-零符合助的条劣件-鞠资格弦终止系的情胖形法律仅定位-折是业搭主大兴会的彩执行口机构-不符泽合法腔人成个立的么条件脊，不妨能登节记为矛法人不能驶登记峰为法舅人的吐原因■不拥疑有独宇立的闪财产见或者钢经费■法律凡并没怜有为揉其专猾门设讲定活刘动场顾所■不能另独立辟承担唯责任二、跑业主城委员族会业主数委员归会的向职责-炎召集赚业主棍大会独会议璃，报两告物焦业管宁理的隶实施犹情况-呼代表思业主傲与业搁主大滤会选歪聘的群物业弯服务纵企业樱订立仙物业且服务醒合同-紫及时男了解永意见亭和建交议，勤监督珍和协泥助物茎业服秩务企扔业履拔行物败业服券务合屑同-堡监督惑管理弓规约涌的实怠施-讯业主之大会瓜赋予岗的其提他职哨责二、至业主很委员袭会具体趋运作-运会议昨形式例行搅会议特别笋会议-木会议嘴的准染备-棉业主铜委员棒会的似决议-毒会议弃的存逆档和殊公告二、枝业主萄委员洋会第五日节任业珠主自清治与董行政滑管理1、房选地产茄行政花主管娱部门虏对业担主自刑治机宜构的户监管2、业吩主自墓治机奋构对旁公安迫机关蜂工作奸的配资合3、业贞主自各治机汪构与优居民宰委员老会的到协作监督累内容-兆负责姥业主映自治纸的指泳导和赠备案渗工作-捡负责民对业幻玉主自译治机壮构工密作的恰监督若管理-柴处理全物业炸管理价中的蕉纠纷秆，追部究责京任人丛的违煤法责妈任一、房地勺产行爷政主托管部招门对余业主之自治趣机构亮的监介管二、业主颤自治召机构烘对公捕安机葡关工害作的茶配合三、业劫主自调治机相构与哥居民思委员掘会的厉协作社区办与物用业管艰理区扫的区趴分-劳属于载政府翠管理站、社艺会管到理职匀能的睡，应出主要掘由居械民委锻员会黎去落炸实和层实施-搅属于降业主城资产流管理妻职能骡的，赠应主产要由弟业主射自治千机构冻去落伶实和间实施案例物业松管理染法律辱关系胸作为分法律愁关系颗的一仙种，神是指导物业絮管理投法律敲规范把在调扬整物彩业管豆理服笑务行秒为过粮程中骑形成著的各鸡参与火其中膨的主睡体间甜的权挨利义渴务关念系。暖它具朝有鲜涂明的贸特征盒，包僵含着萝丰富泼的内紧容。塞在物串业纠朽纷中韵剥离绵出独徒立的舱法律娃关系横，是蛙解决厦物业怎纠纷宵的第番一步巡寿。主融体、粉客体严、权浑利与浙义务名是物杂业管态理法乱律关仰系的者三要去素，泰其各肃自的俭分类价和内内涵共释同构飞成了索物业烦管理浆法律赏关系客的基艰本框旺架。拐物业维管理联法律乏关系触的产址生、踩变更甚和消恨灭需旦要一庸定法乔律事婶实的孟出现麻。学粱生应睛该熟痒悉法拴律事盈实的允基本百分类茫，区离分不寄同法被律事旁实对丽物业勇管理述法律肆关系掀的影训响。案例所谓胸未成败年业挡主是旦指未舍满18岁的凡业主逝，属疮于限旧制民歉事行井为能塘力的殿人或娇无民数事行西为能不力的肆人。挠本案太中的物未成依年业驶主是边否享跌有业美主大绞会的残投票慎权?主要险涉及掩公民口的民饶事行蝴为能袖力问惑题。本案荐中该起业主虫不满18周岁近，属颤于限膨制民些事行过为能哈力。喝其民忘事活扎动要陪由其周法定企代理拐人代答理，降即享脱有参还加业扭主大勇会的蜜权利等，但稀应由凉其监丛护人(父母)作为甚代表盗参加惩，并岛参加腾投票辱。一、慕单项板选择元题：1、管楚理规临约的并主体齿是（旺）私。A、单活个业奏主；B、全参体业彩主；C、物肿业使扇用人假；D、业俊主或故物业沿使用冰人。2、管羊理规逝约的锹客体侨是（）。A、全幼体业阿主；B、物旁业使长用、绢维修工和其基他管华理等辨方面雀的行渴为；C、有肚关物骆业使贱用、梯维护仿与管对理等秩方面晚的权牢利、西义务宗的规艳定；D、经谋业主梦大会扰通过阵的规熄范性性文件兼。3、业谋主大泡会制滨定、牵修改鞠管理穴规约赏，应果当经菜专有别部分欲占建弯筑物豪总面坚积（）的矩业主赏且占兄总人幻玉数（馋）释的业稀主同嗓意。A、过匆半数跪，过研半数瞒；B、过暴半数母，2/矿3以上盟；C、2/羞3以上鉴，过毯半数申；D、2/姿3以上吨，2/磨3以上健。4、前悬期物甚业管丽理中驼，建暑设单愚位和随物业自服务渡企业罪之间区的合掩同关嚷系是辛以（）为裙调整竞依据婆。A、前彼期物汤业服借务合仓同；B、物吴业服汇务合典同；C、管现理规忠约；D、临里时管脉理规啊约。B草BA洪A5、前况期物学业管亮理中匆，建逝设单狗位与康入住猜业主衫之间贺的内跳部自勇治自钥律关牵系以婶（）为博调整搜依据量。A、前城期物始业服阵务合交同；B、物翁业服嫁务合积同；C、管育理规滋约；D、临欲时管抢理规疼约。6、（）是华业主层自治浮团体奏内部面最高笑的决忠策机磨构和劣权力普机关奋。A、业涝主大趴会；B、业坟主委跨员会什；C、区疲、县煤人民强政府拒房地讨产行奇政主雪管部体门；D、居蛾民委遣员会随。7、（）是舰依据午管理隆规约脏，经垫由法耍定程艇序由俗业主煌大会移从其剪全体毕业主梅中选拐举产颂生的苦，是薄业主祝大会兰的执勇行机抚构。A、业瞎主大肝会；B、业潮主委肠员会牲；C、区筑、县仔人民堆政府勺房地副产行锣政主墓管部窑门；D、居索民委遍员会凉。8、业庙主委窜员会阵的特英别会达议由臣（）以柔上的亲委员坊提议携或者兴主任通认为馅有必束要时歇，应呆当及骗时组杏织召载开。A、1/抄3；B、半煤数；C、2/舞3；D、全践体。DA链BA9、属宜于业旅主资絮产管驶理职杠能的痛，应森主要浊由（）去使落实捕和实拼施，两如小狸区的盖房地弱产管观理、触道路弃管理锣、停屑车场着管理声、配衡套设戏施管兵理、娇卫生蓝、绿拴化、案保安铲、综龙合经地营服乡丰务等柴。A、居膏民委冲员会购；B、物务业服青务企服业；C、建稠设单竖位；D、业没主自桐治机炊构。10、属视于政脂府管忙理、皱社会尸管理腰职能萄的，窑应主千要由孩（）去通落实轻和实悟施，剂如城提市管仙理、允居民众管理劝、市休场管单理、特计划栏生育俭、兵斯役工日作等寒。A、居形民委善员会或；B、物茅业服陈务企恨业；C、建豆设单烈位；D、业杠主自毯治机再构。DA二、奸多项弓选择1、下切列关简于管接理规少约的悄说法创正确痕的是茶（蚊）。A、管躺理规匙约的距主体练是全拌体业行主；B、管佛理规睡约的珍客体往是物纹业使洋用、坊维修振和其勤他管勉理等棒方面未的行紫为；C、管胳理规狸约的如内容副是有弦关物菜业使安用、哲维护秋与管旬理等尝方面尚的权坛利、发义务第的规伪定；D、管偶理规或约经此业主询签约耀或业著主大妄会审暴议通克过而局生效们；E、管朴理规秒约对方物业土管理隙区域翻范围可内的脏全体愈业主挨和物雅业使劈燕用人唱都具暗有约训束力召。2、第尾一次忧业主税大会盗成立预的筹创备工拒作中摔，大桶会筹誉备组素成员国由（慎）预代表观组成绩。A、所将在地伪区、叉县房泪地产场行政君主管希部门抛；B、建帆设单脂位；C、业厚主；D、居倦民委智员会剩；E、街绿道办规事处谢。AB涉CD女E,店A盆BC纪D二、膜多项努选择3、下停列哪谣些业倡主大凶会的成职责废中规偏定的摇事项歇，应拦当经要专有夫部分萄占建锐筑物脾总面猾积2/矮3以上布的业拴主且灿占总培人数2/疤3以上企的业序主同丸意。则（杆）A、制扭定和暮修改另业主浪大会瓜议事求规则扩；B、制香定和糖修改也管理次规约廉；C、选智聘和洗解聘田物业蒸服务个企业拳；D、筹遵集和豆使用广专项荐维修崖资金剃；E、改戴建、稠重建怎建筑瘦物及刮其附阿属设莲施。4、业蚕主大棉会的浅职责体包括宵（悔）。A、制虹定和咐修改虑业主殃大会估议事森规则姑；B、制海定和绩修改奋管理品规约门；C、选嫁举业少主委哄员会唤或者洪更换竟业主沟委员笨会成扁员；D、选困聘和双解聘捏物业辨服务肤企业耻；E、筹取集和偶使用禁专项罗维修波资金的。5、业设主委驰员会亩的职门责包敌括（捐）。A、召烛集业兰主大初会会环议，选报告夕物业加管理忌的实关施情召况；B、代蜡表业米主与择业主端大会挣选聘泽的物吼业服塑务企工业签拢订物捉业服另务合挖同；C、调慢节物芒业管华理活屡动中亚的纠替纷；D、监画督管古理规磁约的恋实施遇；E、组辞织修器订管摇理规罩约、金业