房地产市场报告 -2023年4月上海商品住宅市场月报

2023年4月上海TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老22023年5月刊验更美好Professional·Sincere01政策与热点02商品住宅市场特征03市场结构性成交分析，，购政策及热点总结个，宅商品住宅市场ibaotibaot快报表：上海市2023年4月商品住宅供求价数据类型4月供应面积4月成交面积4月成交均价4月存量米米米元/平米米期 (个月)7.5%3%23.62%数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体去化周期为3个月移动去化来源：数联天下分析令中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作抓好新冠疫情防控工作令住建部：6月底前完成所有自建房摸底排查点令上海公积金发布：5月1日起，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》精神，上海市住房公积金管理委员会发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》。按照《通知》，自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。按照《细则》，个人最高贷款限额为60万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元；家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。令上海印发《上海市城市更新行动方案(2032025年)》到2025年，重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创令上海市房管局：严禁房地产经纪机构捏造散布涨价信息市住房租金水平稳定，上海将采取三个方面的措施：一是发挥保障性租赁住房的“稳定器”作用，明确保障性租赁住房租金应当低于同品质市场化租金水平，租金在市场化租金九折以下，年度涨幅不高于同期市场化租金涨幅且不高于5%。同时向社会公示，引导市场化出定价。二是严禁住房租赁企业、房地产经纪机构捏造散布涨价信息，哄抬价格，并通过加大查处力度和行业自律予以约束。三是建立住格监测预警机制，《上海市住房租赁条例》中明确规定，在住房租金显著上涨或可能显著上涨的特定情况下，明确市政府可依法采取涨令上海：首轮土拍落幕，共出让19宗涉宅地块4月21日，为期4天的上海首轮土拍落幕。本轮土拍共出让19宗涉宅地块，涉及静安中兴、普陀桃浦、徐汇田林、闵行莘庄等宗地块底价成交外，15宗地块均进入一次性报价阶段，平均溢价率为7.3%。新房来访指数短期回落场来访指数持续回落、来访下滑2021至2023年4月上海新房来访指数与成交套数4月来2021/12021/32021/52021/72021/9数据来源：同策研究院、统计局、wind2021/112022/12022/3上海新房来访指数2022/52022/7新房套数2022/92022/112023/12023/30000.50.00.50.00.50.00.50.00.50二手房市场呈现供需两热的状态，但市场挂牌量远超2021年、但成交量低于2021年同期，说明二手房市场买方可选余2021至2023年4月上海二手房挂牌及新增挂牌指数套00000002021至2023年4月上海二手房成交套数及均价2021/12021/22021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12成交套数2022/22022/22022/32022/62022/72022/82022/9成交均价202022/122023/12023/22023/32023/4元/平米00004月，上海商品住宅市场供应面积71.21万平米，环比下降26.51%，成交面积99.19万平米，环比微升7.48%，成交均价62290元/平米，环比升6%。来访方面，全市来访指数持续下滑，冷热差异较大，市区豪宅项目火热，而郊区冷门项目纷纷启用中介分销，去化压力较大。本月首尾分别推出三、四批次新房，共计53个项目，13612套住宅。2023年各批次平均套数较2022年下降，但供应节奏加快，同类型项目客户选择较多，竞争激烈。随着三四批次新房入市，预计五月来访指数走高。此外，上海首轮土拍落幕，共出让19宗涉宅地块，成交总价为518.83亿元，平均楼面价为25431元/平米，除4宗地块底价成交外，15宗地块均进入一次性报价阶段，平均溢价率为7.3%。场供求及均价走势万平米元/平米 000000供应成交成交均价来源：数联天下称称 (万平米) (元/平米)阅府区板块公园1872和樾天汇滩板块企和颂块28华府板块虹桥公馆3期块华庭区块辰家文澜府区区4月，位于闵行区古美罗阳板块的建发璟院项目为商品住宅成交面积冠军，该项目三批次入市，12号线东兰路站地铁上盖，新中式产品叠加周边二手倒挂，最终认筹率高达492%，入围积分72，开盘当日售罄。称数 (万平米) (元/平米)院板块蟠龙府块8上海滩板块园区玥宸光区22河滨块岛璟庭区桥板块虹桥公馆3期块公园1872来源：数联天下004月，上海公寓市场供应规模走低，成交面积微升，受供应结构影响，成交均价回升；本月供应面积为64.82万平米，环比下降28.6%，成交面积为87.49万平米，环比升4.8%，成交均价61607元/平米，环比升4.73%。米米米0000成交均价来源：数联天下称 (万平米) (元/平米)院板块蟠龙府块86上海滩板块玥宸光区块22虹桥公馆3期块河滨块公园1872园区754月，公寓市场销售冠军为古美罗阳板块的建发璟院项目。本月成交TOP10项目中，8盘触发积分制，其中前滩百合园西地块入围积分97.84，东地块入围积分86.4。称 (万平米) (元/平米)阅府区板块和樾天汇滩板块企和颂块28华府板块虹桥公馆3期块华庭区块辰块家文澜府区区来源：数联天下50504月，上海别墅市场供应面积6.39万平米，成交面积11.7万平米，受成交结构影响，成交均价走高至67399元/平米，环比升15.86%。本月成交TOP1的前滩百合园项目，成交均价高达137081元/平米，带动整体均价走高。求及均价走势米米0000成交均价来源：数联天下称 (万平米) (元/平米)园区岛璟庭区桥板块邸区块河滨块境区块悦板块97水湖馨苑块唐府区新城板块颐墅块区块4月，别墅市场销售冠军为位于三林板块的前滩百合园项目。该项目是绿城推出的豪宅项目，套均总价达3061万/套，开盘当日弃号率仅14%就宣告清盘，市场热度较高。称 (万平米) (元/平米)方别墅区萃湖臻境悦板块11樾86颐墅块区块08湖原舍岛璟庭区桥板块格调区板块来源：数联天下50om化周期低于8月时，房价面临上涨压力50om化周期低于8月时，房价面临上涨压力000移动存销比4月，上海商品住宅存量环比降3.79%，去化周期缩短至7.5个月，价格上涨压力较大。上海商品住宅存量及3个月移动去化周期月米月来源：数联天下40.13%郊环外4月，上海商品住宅内环内存量占比升0.09百分点，内外环存量占比降1.7百分点，外郊环占比降2.97百分点，郊环外占比升1.17百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域，其中郊环外存量占比达41.3%，外郊环存量占比37.02%。上海2023年3月商品住宅各环线存量上海2023年4月上海2023年3月商品住宅各环线存量1.30%外郊环郊环外来源：数联天下浦东新区青浦区松江区闵行区宝山区奉贤区普陀区嘉定区金山区杨浦区浦东新区青浦区松江区闵行区宝山区奉贤区普陀区嘉定区金山区杨浦区崇明县徐汇区静安区黄浦区虹口区4月，成交区域结构中，浦东新区、青浦区和松江区成交量位于榜单前三，其低总价刚需项目供应较多，市场热度较高02023年3-4月上海商品住宅成交区域结构(按面积)平米,0000积面积积面积4月成交均价来源：数联天下构4月，临港新城板块为成交榜首，其次为徐泾和南桥新城板块；其中，临港新城板块成交主力为港城滴水湖馨苑项目，均价为34779元/平方米；徐泾板块成交主力为象屿招商蟠龙府项目，均价为60399元/平方米；南桥新城板块的成交主力为保利明玥宸光项目，均价为41522元/平方米。2023年4月上海商品住宅成交板块结构Top10(按面积)2023年3月上海商品住宅成交板块结构Top10(按面积)0000平米平米000000000000临港新城板块顾村板块古美罗阳板块南桥新城板块徐泾板块泗泾板块成交均价(元/平米)成交均价(元/平米)东外滩板块嘉定主城区板块三林板块金桥板块东外滩板块顾村板块临港新城板块吴泾板块泗泾板块南桥新城板块古美罗阳板块青浦北部板块徐泾板块(平米)(平米)成交均价(元/平米)来源：数联天下构4月，外郊环仍为成交主力，但成交占比持续下滑，较3月降6.8百分点，郊环外成交占比升2.75百分点，中外环成交占比降2.56内成交占比升5.19百分点2023年4月上海商品住宅成交环线结构(按套数)2023年3月上海商品住宅成交环线结构(按套数)郊环外外郊环5.75%.28%郊环外外郊环0.56% 13% 23.02%19.22%来源：数联天下区盘名称数 (万平米)均价 (元/平米)保利越秀和樾天汇东外滩板块里宁路板块保利建工海玥天汇东外滩板块利珑誉东外滩板块天悦宁板块方别墅鼎阅府桥板块古美华府美罗阳板块郊环象屿招商公园1872板块保利中企和颂村板块6728虹桥公馆3期泾板块郊环外瑞云璟湾天安象屿萃湖臻境板块8664湖山悦家角板块03344月，天汇玺为内环内销量冠军，成交均价10.16万元/平方米；缦云上海为内中环销量冠军，成交均价11.68万元/平方米；中外环，建发璟院项目销量最高，成交均价为8.53万元/平方米；外郊环，象屿招商蟠龙府为本月商品住宅销售冠军；郊环外，南山嘉荟领峯项目为本月商品住宅销售面积冠军。本月，受供应影响，内环内及中外环商品住宅成交火热。区盘名称数 (万平米)均价 (元/平米)玺块保利建工海玥天汇东外滩板块园外滩板块4云上海东外滩板块品尊国际(捷城国际公寓)新板块馆1288龙华板块璟院美罗阳板块合园四季河滨村板块郊环屿招商蟠龙府泾板块68.66保利明玥宸光城板块1522虹桥公馆3期泾板块郊环外荟领峯定主城区板块0375港城滴水湖馨苑瑞云璟湾来源：数联天下构4月，上海500-800万总价的项目为市场成交主力，成交占比3.77百分点；其次是300-500万总价段，成交占比降5.2百分点；200-300万总价段项目的成交占比降0.49百分点，800-1000万总价项目占比升0.43百分点，1000万以上总价的项目成交占比升1.21百分点。本月800万以上总价段成交占比整体走高。2023年4月上海商品住宅成交总价结构(按套数)2023年3月上海商品住宅成交总价结构(按套数)2%来源：数联天下表：2023年4月商品住宅总价成交结构TOP3(按面积表：2023年4月商品住宅总价成交结构TOP3(按面积)盘名称 (万平米) (元/平米)200万元以下保利云湖壹号洋万和四季块地湖畔和光200-300万元观唐府金山新城板块瑞云璟湾板块300-500万元保利明玥宸光城板块1240荟领峯主城区板块0240瑞云璟湾500-800万元屿招商蟠龙府板块63.61四季河滨板块虹桥公馆3期板块800-1000万元璟院美罗阳板块54.81横沔玖境瑞府康板块龙湖御湖境松江新城东区板块1000万元以上上海东外滩板块合园玺4月，总价500-800万元项目占比最高，其中徐泾板块的象屿招商蟠龙府项目销售面积最大；总价300-500万的项目中，销冠是位于南桥新城板块的保利明玥宸光项目；总；古美罗阳板块的建发璟院项目在总价800-1000万的商品住宅中销售面积最大；东外滩板块的缦云上海在总价1000万以上项目中占比最高。表：2023年3月商品住宅总价成交结构TOP3(按面积)盘名称 (万平米) (元/平米)200万元以下200万元以下保利云湖壹号金源梧桐印象泾板块洋万和四季洋万和四季块200-300万元瑞云璟湾龙光天曜300-500万元保利中企和颂板块6465名城映辰板块钱江大家文澜府块500-800万元象屿招商公园1872块.14虹桥公馆3期板块半岛华庭板块800-1000万元古美华府美罗阳板块鼎阅府桥板块1000万元以上鼎阅府桥板块保利越秀和樾天汇东外滩板块来源：数联天下9.53%8.47%9.53%8.47%4月，均价3-5万元的商品住宅为成交主力，占比36.19%，较3月降0.98百分点；均价5-8万元的商品住宅成交占比34.42%，降2.36百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比升1.45百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比升2.25百分点。2023年4月上海商品住宅成交均价段分布(按套数)2023年3月上海商品住宅成交均价段分布(按套数)来源：数联天下表：2023年4月商品住宅均价成交结构TOP3(按面积)盘名称面积表：2023年4月商品住宅均价成交结构TOP3(按面积)盘名称面积 (万平米)均价 (元/平米)3万元/平米以下块金融街金悦府块地星愉湾金山新城板块3-5万元/平米块雅戈尔星海云境5-8万元/平米松江新城东区鼎阅府桥板块保利联发光合臻园块8-10万元/平米块鼎阅府桥板块6金茂景泰府浦板块410万元/平米以上东外滩瑞仕云曜璟庭板块龙华板块合园64月，均价3-5万项目的成交量最高，其中惠南板块的临港天宸项目在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于松江新城的中国铁建星樾云涧销量领先；均价8-10万元项目中，位于万里板块的METACITY天元府销量领先；均价10万元以上的项目中，位于鞍山板块的东外滩瑞仕云曜璟庭销量最高。表：2023年3月商品住宅均价成交结构TOP3(按面积)盘名称面积 (万平米)均价 (元/平米)3万元/平米以下地星愉湾金山新城板块27111保利云湖壹号龙光天曜3-5万元/平米保利中企和颂板块6728名城映辰板块钱江大家文澜府块5-8万元/平米鼎阅府桥板块象屿招商公园1872块725.11虹桥公馆3期板块8-10万元/平米鼎阅府桥板块古美华府美罗阳板块10万元/平米以上保利越秀和樾天汇东外滩板块悦板块来源：数联天下4月，从成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的66.20%，较上月升2.77百分点；90平米以下新房成交占比降4.78百分点，120-140平米成交占比降4