大运营述职报告-脚踏实地做管理

钱乐刚2020.1

目录CONTENTS01

2019年大运营工作总结

02

2020年大运营工作规划

03

如何规避无效成本关键指标在建项目XX个开工XXX万㎡销售XXX万㎡在建面积XXXX万㎡

㎡

供货XXX万㎡

存货XXX万㎡

全新开盘项目XX个联合验收XXXXX套累计收楼XXXXX套

内部资料

严禁外传

|1.11.2安全&质量

安全

“

零“

拉闸，“

零

”预警；质量

“

零“

风险，“

零

”预警

河南区域荣获各类政府授牌奖项76项坚决落实合法合规

坚持精细化管控要求内部资料

严禁外传

|坚持管理留痕迹坚持抓两头带中间注重管理行为落地

项目管理行为评估表桩基管理行为落地坚持集团管控要求

落地“3+3”完善安全组织架构

农民工工资专项严格大型机械管控落地“5+5+3”

关注主体安全聚焦业主视角建设单位主体责任

安全管理制度国检回头看安措费单列

外判监理梳理各项目监理人员配置监理管理考核制度流入积存

入售

存销售流

销积XX亿全新项目旧盘新供

盘新供旧145.60

XXX亿XX亿XX亿以销定产，按需开工放缓供货节奏，关注被动供货供货1.3

以“供销比6”为供货原则，存销比分类监控Ø

以“供销比6”为供货原则，前置铺排供货计划，避免冬歇期供货不足；Ø

存销比分类监控，依据存量、市场及时调整供货节奏。

存销比≥6

3≤存销比<6

存销比<3

短期强压供货，长期围绕经营

每月进行“供销存”分析，持续优化产品结构

大宗资产比例降低

大户型比例降低

货量集中环郑州

产品类型逐渐优化

刚需刚改比例增加

地市货量占比增加

产品结构持续优化，刚需刚改持续增加，郑州市场持续聚焦

内部资料

严禁外传

|供

年新

2019年三类货量供货销售情况

2019年销售业绩XXX亿（含车位XX亿）

2019年新增

2019

货销增供货销售

XXX亿

223.79亿

64.20亿

亿

流入积存

旧盘新供

全新项目去化率XX%

去化率XX%

去化率XX%

旧盘新供货值

全新项目货值

流入积存

XXX亿

XXX亿

2019年新增供货

XXX亿

2019年总供货XXX亿（含车位XX亿）

注：数据截至2019-12-31

总供货XXX亿，签约XXX亿，去化率XX%，存货XXX亿去化率高于集团平均水平：18年流入积存高于集团X个百分点，19年旧盘新供高于集团X个百分点，全新开盘高于集团X个百分点

产品结构持续优化：19年新供大宗资产占比X%，洋房面积段≥144㎡占比XX%

郑州市场持续聚焦：19年新供环郑州货量占比XX%，地市货量占比XX%，县城货量占比XX%92.72%92.18%85.51%1.861.5032.23%1.0621.89%万城内部资料

严禁外传

|1.4Ø经验总结1、“验房师”职业认证，“小蓝帽”快修品牌；2、维修成本降低，推进业主口碑提升；3、联动设计聚焦绿化提升，提升归家仪式，苑区文化赋能；Ø下年交楼提升点提升交付前1个月预验收活动执行率，将预验收活动做到实处。2019年月度30天交付情况2019年各项目总体交付情况

确收&交付

集团下发确收指标XXX亿元，完成确收指标XX亿，完成率XX%

2019年联合验收XXXXX套，累计收楼XXXXX套，合同交付无逾期交付数据：总体交付率XX%，30天零缺陷交付率XX%；X个批次已达成完美交楼，X个批次交付率达完美交付要求

满意度：交付满意度XX%，维修满意度XX%36.71%2.71

63.85%

62.34%1.81

1.7614.62%

0.69100.00%

80.00%

60.00%

40.00%

20.00%

0.00%97.05%

95.80%

1.29

30.01%

1月

6月

7月

9月

10月

11月

12月30天交付率30天零缺陷交付率户均条数90.37%

3.00

73.94%

2.50

2.00

1.00

0.50

0.00100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%99.4%

龙

城

天

悦96.7%95.5%95.1%

翡

思

天

翠

念

玺

湾

翡

翠

城93.4%92.1%91.7%91.5%91.5%91.0%

豪

天

天

郑

新

清

园

悦

悦

开

乡

月

府

凤

湾

凰

湾81.8%81.8%80.6%

龙

郑

龙

城

东

城

碧

二

桂

期

园总体交付率集中交付期户均条数

2.50

2.0076.9%

71.4%

1.50

1.00

0.50

0.00

山

央

湖

学

壹

府

号

目录CONTENTS

01

2019年大运营工作总结

02

2020年大运营工作规划03

如何规避无效成本守住两条底线2.1投资定案承诺开盘合同按期交付业主投资承诺开盘合同交楼底线1、突破投资承诺未取预售证，年度供货货量未满足定案承诺将按照1元/m2实施处罚；2、在集团高管会上进行排名公告与通报批评。

1、合同交付前1个月未通过联合验收，项目负责人辞退处理；

2、合同交付前1.5个月项目务必获取竣备证或现场完活。

内部资料

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|内部资料

严禁外传

|大运营组织管控2.2客户关系管理部

吴东明

城市公司客户关系管理部

工程管理部

刘万峰城市公司项目管理部

质量组

项目工程负责人

专岗

安全管理部

曾续斌

城市公司项目管理部

安全组项目安全经理、安全员

专岗

运营管理部

孙文龙城市公司项目管理部

计划组

项目运营对接人

兼职取消城市公司运营管控权限

组织变革，抓实项目运营，倒逼做好项目经营城市公司大运营条线职能编制收归区域，隶属城市公司运营工作改由区域承接，三级管控改为二级管控，20年着重抓实项目运营

20年运营管控体系变革

区域大运营工作组组长

钱乐刚

工程管理部负责人

刘万峰（工作组副组长）20年安全&质量目标2.3安全质量工作在19年管控基础上持续加强，常抓不懈，持续加强安全意

识培训，达成以下目标

安全质量管控目标Ø

持续提升标准，落地河南区域住宅交

付手册；Ø

2020年全年集团检查排名前15，

安

全“

零“

拉闸，质量“

零

”预警；Ø

2020年继续打造当地最好的安全文明

工地，获取政府授牌；Ø

100%展示区联合验收达到集团标杆

93分。落地河南区域住宅交付手册

内部资料

严禁外传

|2.4各开发公司制定安全管理制度合法合规大排查专项行动合法合规常态化管理安措费单列农民工工资账户支付监理合同管控ØØ理合同明严禁外传

|每月进度款经安全管理部审批，未支付农民工工资、安措费的不予审批;加强监理管控，监内部资料确人证合一、人员配置等，20年安全—落实建设单位主体责任

合法合规—落实建设单位主体责任2.4各开发公司制定安全

管理制度各项目配备安全经理，竞聘上岗农民工工资实名制管理安全管理组织架构脚手架安全管控申请后方可拆除

“三合一台账“管理1.每个项目将“三级安全教育台账”、“班组合同台账”和“农民工工资支付台账”

合并统一，形成“三合一总台账”；2.根据“三合一总台账”，每月核实登记班组人员教育情况，核实工资支付情况；三合一总台账”与农民工工资联动，每月足额打款农民工工资专用账户；大型机械安全管控20年安全管控项

落实“3+3”安全重点管控项

2020年大型机械管控加强1、大型机械进场资料（厂家资质、产品合格证、说明书、产品备案证等），设备安拆方案，租赁、安拆公司资质等资料必须经项目、监理、总包单位审查合格，并报区域安全管理部审批方可进场安装；2、所有螺栓完全紧固后，在螺栓处用明显颜色划线标记，以便第一时间发现松动的螺栓。消防防火安全管控消防管控重点项1.各城市公司、项目建立动火监控群；2.每次动火作业，必须在群内公示动火审批证，现场灭火器配备，并在群内公示动火旁站情况；3.原材料进行管控，材料防火等级低于A级不得进场实行动火台账、监控群管理基坑安全管控河南区域基坑安全检查表每月检查、排名临时车辆出入制度未经安全交底车辆不得入场地库回填土安全管理

方案报区域审批回填过程24小时监控5＋5＋3针对性措施基础工程《河南区域桩基施工管控要点及验收》钢筋工程《河南区域钢筋工程施工管理标准》楼板开裂/渗漏《河南区域楼板开裂原因分析及防治》市政园建《河南区域景观工程全过程管控》外立面《河南区域外墙施工工艺及验收标准》入户大堂《河南区域公共部位施工标准》部品《河南区域精装、四大件场地移交标准》空鼓、开裂《河南区域防空鼓开裂标准指引》观感《河南区域货量区精装修施工工序流13内部资料严禁外传|程及验收标准》质量管控体系品质重点管控交付使用功能关注客户敏感点，聚焦5＋5＋3

河南区域奖罚制度

每月项目质量成绩强制排名

板块制度及施工指引各板块制定施工指引，及考核制度区域强制优秀做法推广

定期学习优秀做法，然后

在项目推广落地

质量风险管控前置

每月倒数及交付风险项目，提前入

河南区域精装修全

过程管控制度指引

河南区域外墙全过程

管控及常见问题预防

河南区域机电工程

全过程管理指引河南区域管道井及设备房机电安装技术2.520年质量管控制度

群监控

河南区域景观工程全过

程管控及常见问题预防河南区域毛坯全过程管控制度指引

河南区域道路管网先

行指引

河南区域道路管网

先行指引桩基工程管控行为1、桩基施工前进行交底培训制度，执行桩基管进行每月至少一次的桩基工程综合检查评分表、排名、约谈的管理机制。2、严格落实项目施工过程中桩基专项群报备制度，区域桩基小组对相关人员进行即时、随机抽查、问询。3、为加强桩基施工过程监控，提升桩基施工质量，要求各项目施工现场举牌公示桩基施工、隐蔽验收，公示内容要求：1）CFG桩每台搅拌砼车更换时公示一次，灌注桩每根桩公示一次，举牌发到项目桩基施工群内；2）甲方、监理及桩基单位三方管理人员必须出镜。4、项目管理部每日成桩原始施工记录签字验收，保证原始资料的“及时性、有效性、真实性”，对过程中敷衍了事、弄虚作假的项目及时通报；视情节严重的，将给予处罚；对过程中发现的安全生产、质量风险整改闭合做好消项管理。内部资料

严禁外传

|142.520年质量管控行为

质量管理行为落地有声项目管理行为检查表监理管理行为检查表Ø建立河南区域管理行为检查表：Ø

每月注重检查项目管理行为落地情况Ø

强化区域督办人员，督促项目落实区域管理行为要求；提升项目管理行为落地落地河南区域住宅交付手册理行为常态化检查机制，落实“强帮扶，辅考核；重过程、看结果；全过程、全时段监管”的理念，交底培训施工报备原始记录机电管理行为品质管理行为主体管理行为内部资料

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|20年供货2.62020年业绩铺排

流入应收款回款

XX亿应收款回款率XX%

流入应收款

XX亿2020年回款目标XXX亿

2020年签约回款目标

XXX亿

签约回款率XX%

2020年签约目标

XXX亿

19年流入存货签约

20年新供签约

XXX亿

XXX亿

19年流入存货

新供项目

去化率XX%

去化率XX%

20年供货

19年预估流入存货

XXX亿

XXX亿

2020年总供货

XXX亿2020年供货思路备注：1、应收款回款仅针对19年流入20年应收款，不包含20年滚动/新增应收款；2、本次目标铺排不包含郑州天澜、时代城二期；

签

约

目

标305

亿

供销回周周碰，持续优化产品结构每周区域总裁主持召开

产品结构持续优化大运营&职能会，经营

刚需刚改持续增加数据保证交圈。

郑州市场持续聚焦

“存销比6”为戒线，旧盘新供月月有

以“供销比6”为供货原则，存销比分类监控

Ø

存销比分类监控，依据存量、市场及时调

整供货节奏。

存销比≥6

3≤存销比<6

存销比<3放缓供货节奏，

以销定产，按

短期强压供货，

关注被动供货

需开工

长期围绕经营

回款目标XXX亿

签约目标XXX亿

供货目标XXX+亿

存货XXX亿

供货目标XXX+亿抓重点业绩贡献项目，做足供货支撑

重点关注供货项目9个，业绩占比49%

定期监控供货项目27个，业绩占比44%

存货去化项目23个，业绩占比7%

建群排查项目施工人数，每日对标20年合同交付2.7

2020年合同交付涉及XXX万㎡（XXXXX套），交付建面较19年增加X%，联合验收标准将进一步提升。为达成完美交付，需做好以下5项管理动作做好消项计划做好消项会议管理每天开几次会，什么时候开？交楼中风险项目，召开两会：早上碰头会、下午销项会交楼高风险项目，召开三会：早上碰头会、下午消项会、晚上碰头会

l早上碰头会：8：00~8：30

l下午消项会：5：00~6：00

l晚上碰头会：10：00~10：30会议目的是什么l

早上碰头会：检查人材机是否符合前一天的

安排，如有偏差，及时协调纠偏l

下午消项会：总结当天工作完成情况，安排

下阶段（晚上或者第二天）需完成工作l

晚上碰头会：总结晚上加班情况，安排次日

工作，协调所需资源

早上碰头会怎么开

项目部及施工单位人员6：30到现场，盘点工作

面人员、材料、机械是否到位，是否满足当天施

工需求，8：00开碰头会，针对人材机存在的问

题，及时沟通协调，保证一天不浪费。

下午销项会怎么开会议时长：1个小时左右为宜会议重点：当日工作完成情况、下阶段工作部署会议流程：1）当日工作完成情况，对于未完成项，简明扼要说明原因，并承诺完成时间；2）项目总对整体情况进行总结纠偏，铺排下阶段重点工作；3）运营或资料员汇总完成情况与下阶段工作计划，形成会议纪要。消项表定期（一周或半个月）完整梳理剩余工程量，全面更新消项表，然后每日进行消项更新。消项表中每项工作需明确甲方工程师、施工单位责任人。

室内消项计划

市政配套消项计划做好市政园建作战图做好四明四暗，落实全面穿插

4条明线室内穿插、园建绿化穿插、外立面穿插地下室穿插

4条暗线项目工程策划、全套图纸计划、招标采购计划、政府验收计划

做好对标管理，明确自身风险及不足

合同交付工期对标对标群项目白天施工人数

对标群项目晚上加班人数

内部资料

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|穿插标杆20年七前三后会议及开发效率2.820年三-五线新获取项目取证目标

会前会中

会后l

会议时间：会议上线，明确底线召开时间，制定会议地图；l

会议资料：提前1-2天，将会议资料发送至各职能部门。l

会议时间：会议时间集中至周二-周三召开；l

会上决定是否通过，各职能版块集中提问，提出改善建议。l

会议结果大群通报，会议决策纳入巡检监控;l

项目经验亮点提炼总结。20年七前三后标准化管控动作1月10日起七前三后会议均需线上编辑，会议审批结束时间为考核节点；严格依据底线管理，落实红黑预警机制，确保按时完成率100%；大运营前置介入项目策划，给予指导，确保首次上会通过率；会议决策更具实操性，严格落地，指导项目运营工作。

会议决策落地，按时上会完成率100%大运营组前置介入策划，会议决策纳入管控要点，提升开发效率

七前三后会议目标压缩两证时间，开发效率对标中部水平

运营强势介入现场管控，关注项目开发要点，严守投资承诺

19年新获取项目开发效率低于集团平均水平8.006.004.002.000.00

土地获取-工规证1.841.073.04区域工规证-施工证

1.20

0.40

3.70

分部施工证-预售证

1.50

0.40

3.20

集团l

工规证：19年新获取项目平均耗时3.04个月，低于集团0.16个月；l

施工证：19年新获取项目平均耗时4.11个月，高于集团0.51个月；l

预售证：19年新获取项目平均耗时5.95个月，高于集团0.85个月；8.006.004.002.000.00

1.84

1.07

3.04区域平均值土地获取-工规证

1.50

0.80

3.04

保底时间工规证-施工证

施工证-预售证

1.40

0.70

2.40

冲刺时间

内部资料

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|内部资料

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|强执行抓落地项目分类季度检查追究责任20年客关制度--风控管理2.9制度落地聚焦6大环节，分工明确，完善项目档案执行9张表验收项目分类，定期诊断，严控投诉源头ØØØØ沙盘、单体、样板间等重要的销售道具，强相关部门组团验收特异户型单独管理：单独制图，事务监签完善项目自媒体审核群，所有对客输出信息均经审核合格大运营组定期组织货板一致专项会，进行责任界定，制定奖罚

销售道具管理货板一致工作组20年客关管理行为2.9客户关系管理：深化客户维温九步法

进行客户研究，客户价值深入挖掘，提升满意度

客户关怀

Ø

资源整合互惠，营销、品牌、公益活动强强结合

Ø

大型活动、主题活动相互串联，打造全覆盖服务

Ø

会议决策更具实操性，严格落地，指导项目运营工作

客户研究，提升业主满意度

Ø

建立客户信息库，打通各部业务，协同资源

Ø

收集客户诉求案例，研究客户真实诉求，优化提升

Ø

结合具体业务线条，开展针对性满意度提升方案

投诉管理：经验固化，助力交付在2019年基础上，日常投诉及时处理，重大投诉主动解决

日常投诉

Ø

信息交圈互动，受理业主投诉重视并且及时处理

Ø

业主多次投诉/升级投诉，区域专人跟进

Ø

完善投诉处理流程，形成定期通报机制

重大投诉及群诉事件

Ø

建立客诉风险舆情监控体系，掌握事件处理主动权

Ø

牢牢依靠政府，紧密依托群众，做好及时有效应对

Ø

正向舆论引导，让业主或者第三方为我们发声

发展进步势力

争取中间势力

孤立顽固势力

原则坚定性和策略灵活性

内部资料

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|

房屋交付：抓两头带中间前置策划

细化分析

灵活管理

明晰职责落实移交

房屋交付Ø

严格执行交付验收办法，严查验验Ø

前置策划，做好交付前筹备工作Ø

规范交楼后评估会议，做实做好后评估工作

房屋保修Ø

联动项目部、物业公司做好维保衔接工作Ø

维修启动会，做好维修备料工作快修队组建Ø

小蓝帽快修，及时响应、快速解决2.10

抓两头，带中间

标杆引领

最差项目预警机制

标杆成为标准

关注最差项目

建立预警机制安全标杆、质量标杆、交楼标杆、开发效率标杆；标杆引导总结提升，标杆相互比拼学习。最差安全项目、最差质量项目、最差交楼项目；由大运营组长确认，举一反三，普查整改，吸取教训，定期回头看。安全、质量、进度、客服、会议黄红黑预警，交楼风险一二三梯队；前置预警、明确责任主体，过程控制、引导问题解决，定期跟踪，限时解决风险。

内部资料

严禁外传

|

目录CONTENTS

01

2019年大运营工作总结02

2020年大运营工作规划03

如何规避无效成本内部资料

严禁外传

|未定价先进场3.1某项目施工单位未定价先进场，一年后方沟通区域合同签订事宜

（施工单位报价系数较高，双方价格未能协商一致，合同无法签订）

某项目工程完工后方开展定价、合同签订事宜

（施工单位报价与造价审定价格无法达成一致，合同无法签订）

某项目施工单位未入库、未谈价即参与设备用房装修

（对区域考察入库及谈价造成较大困难）

某项目第三方参与采购物料，事先未与采购部沟通

（无法走后补采购流程，需单独签订合同）116.98元/m48.10元/m64.26元/m69.60元/m折合单位成本：29.89元/m内部资料

严禁外传

|交付项目第三方费用3.22638万元1773万元22第三方费用：350万元2区域各项目第三方费用及折合单方成本

3950万元

2

2000万元

2

区域某项目第三方费用及折合单方成本内部资料

严禁外传

|方案未请示先施工案例Ø

某项目红线外展示区施工

展示区西南侧红线外园建绿化升级，涉及面积约2960m²，未经请示已施工，造成巨大成本浪费。图纸情况红线外展示区施工照片Ø

某项目楼地面做法变更

原楼地面做法中，细石混凝土上无找平层，木地板施工困难。后进行了设计方案变更，涉及工程量61308m2。该变更方案未请示即开始施工，造成巨大成本浪费。

原楼地面做法卧室楼地面：l

面铺总计15厚木地板下设泡沫塑料防潮衬垫l

40厚C20细石混凝土，内配双向4@150钢筋l

25厚B1级挤塑苯板保温、隔声层l

现浇钢筋混凝土楼板或80厚C20混凝土地板，下素土夯实

调整后楼地面做法卧室楼地面：l