XX营销策划方案

【***•***】营销策划方案第一章***市经济形势分析一、***市经济增长状况：葵指干标涨20惧01叹年掉20觉02流年亡增长连率忠GD液P（携万元牧）首12泰93惕70撒0闯14素06裙20返0盐8.催7%戒人均舟国内岁生产顽总（舰元）锅45组05县51致15岂13法.5卡4%抵第一己产业档增价织值止42嫩17糠46览45汤84导21立8.责2%安第二家产业慰增价相值从44踩08壤02将46痰82集65很6.仗23场%巡第三锐产业冒增价侦值谊43敌11搜52拔47最95霉14熊11狱.2澡2%受社会菜消费屿品零息售总填额累10月22吼00舌0鸭11债10揪89还8哥11车.5沙%***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知，***市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析：1、储蓄：据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平：据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，***市居民的实际购买力与日俱增。三、区域慨况：贱1、忆人口碎：*川**温市人经口总崇数3所73涝.1要7万哪人，闷其中惭市中碑区1吹43仇.1弟8万博，射渗洪1今03刺.4域7万储，大颤英5遣1.插74秀万，省蓬溪轧74松.7允7万艰人。冈2、皆四川求中部殿中心暑城市主，辐祖射区侧域广朴。怎四、械**禽*市衔经济阵发展惩所面招临的趁机遇益：第1、座在西犁部大净开发己的大灰好形怎势下调，四观川省剧将把找**导*市琴规划芝为四雾川省熄的区舒域性婚城市梦，*掏**鸭市将撒会得摧到更仿多的残政府窝支持蝴。然2、舒随着三成南五高速俯、遂匀合高避速的徐开通绞，遂效渝铁葛路的处开工拳建设昨，*坛**讯市将俘成为鸭成渝砖两地膝的交马通抠批纽，缠中心亮城市迈，随敌之带赢动一并方经曾济发百展。遇五、扶**揭*市独经济塌发展殃前景严对本迎项目某的影功响：倾1、勤**刃*市窗目前鹿经济某增长么势头该较好陕，经改济发奏展前悬景明袭朗，乱能在止一定佳程度忙上增哀强潜橡在客股户的叹消费亭信心皮，促臂使现漫有购妇买力弄较强起的客占户较墓为乐笑观的寄消费恨和以舞后有命购买杀能力哨的消远费者男增强色超前昼消费均的信些心。柔2、涨**终*市环整体抹经济渴的发报展促共使其而城市杆化进井程加馅快，块作为仰项目在所在渴的中掉心区抛域将曾会更纵快速料发展数，配则套设宗施也湖将会青更加汪完善煎。构3、复**懒*市庭的经籍济发茧展将恳会聚选集外船地或厦周边惩区域丈的声“缓眼球沟”础，其倒中一贡部分盟人将胁可能铃会选死择此抛地作煮为投推资首座选，闪并为字本项漠目带秃来了颠一部句分潜面在客隆户。窗4,检随着主荣兴靠西路游的动度工，躁本项夕目与员主城公的距索离大允大缩嫩短，旗也提限高了邮项目康地理粥附加傻值。蛇小结刮：耳本章至对影禽响本塑项目牲的*湾**餐市经脚济形欺势作起了简踩要分脊析，雁而如奋何借润**许*市潮经济邪发展穿的势您头抓遗住本盒项目殖的潜向在客疼户，递将是庭以下沾各章浊节所米要阐言述的栏内容洗。泳第二刷章总区域新房地书产市柳场现肢状与具发展脂趋势收一、沃居民栏住房键水平撤：愿**专*市汗居民待住房压面积循水平灾见下景表：查20榜01每年笋20焦02稳年报增长背率吃城市羞居民鹊人均宗住房糟面积继17酒.7容2头19文.8验1㎡戏11谁.8隶%柄农村惰人均燕住房厌面积牛25束.7诸8拉28创.6配7㎡津11图.2效%题以上坦数据替表明谊：*宫**色市城炸市居卸民人民均拥龙有住基房面征积较颗大，芒且增诊幅较障大，堵主要传原因图是*爷**紧市房烦价普枣遍较剪低及优购房推者相驻互之销间的泡攀比悬心理追较强煎等。甩二、禾**浩*市宿房地锯产市查场发累展现闪状：至1、灰**细*市太部分职在售程住宅觉物业寿供给呜一览盖表差物业郑名称地地理核位置竹销售医均价虚销售赚率贿**社*花糊园仔城北根开发分区北滔固街酸12铁60闭元/诱M漫2棍30订%失金帝骨花园旷**闸*市汤遂州村北路樱11岸6号吹12扫40棒元/万M测2他7舌0%碎百盛鼻家园杠**娱*市血凯旋俭路1渠11希号浙15撕00烦元/倚M怒2劣7息0%拼阳光比花园绵城北保开发牛区北债固乡响政府改45章0元蜻/M汪2绵40衔%刑银河晌嘉园强吴家漆湾农析场西蜻山路怒10争50事元/青M倡2稀5倡0%锁丽阳搞花园时电江株路3茎8号餐70鱼0元倦/M惜2剖3枝0%纠松涛恋公寓奇开发晋区北血固街殊南侧截40赵0元收/M山2帮40胳%驴凯兴梢福苑龟天宫萌大道痛与临寸江路铺交汇千口站60却0元耀/M箩2飘40踢%科莲花杰小区主油房除下街冷60棵0元爱/M例2惩50雀%南鑫发吼小区庆川中昂副食会品批壤发市痕场旁疾56和0元劫/M滤2求50龟%骆卫星倾桥小骡区笼卫星刊桥市闲场旁进80飘0元腾/M脊2小50脂%刺万达羞临江怨花园牺公园怪路与酒滨江土路交恰汇口乎76诵0元院/M汤2汁30械%储万和栽苑扒幸福奉路下核街（宝杨师拦庙）剩63响0元铃/M伸2售35奇%艳桂园宁滨江吨路教层工幼貌儿园未旁滋70铲0元浴/M糠2扭60咏%扭紫荆做嘉苑分嘉禾宵中路逗88背0元古/M狐2吊45靠%焦馨园责**臭*市洲北转素盘蓝89见0元财/M演2悟35够%愿2、顾**姓*市麦部分室在售闪住宅孔物业寿现状报分析卸A、师物业每供给言分析条1)叠各档咸次价段位物营业供无给分赞析何价位袄（元骗/㎡裹）睁40辫0～改79财9论8艘0懒0搬～9甚00找90泄1～代11碌00枣11治01折以上绩楼盘逮个数诚9足3岩1绵3匀比例殖（%徐）邀56能.2郑5惑18班.7逢5圣6.侄25超18死.7厦5贩2）株据上寻述统底计显疫示，超**储*市涌占灾56段.2景5墙%在珍售物墨业价章格定急位在揉8动00评元/韵M鸽2怕以下愿，另不有信嚷息统薪计，批个别想楼盘阁甚至素以3农80纠元/亮M劳2绳成本监价招慌揽客税户，麻占据伏**胡*半吹数楼会盘均三以低粮价入奶市，恨导致炮**法*市渠民对鬼低价蛛格的层认同洗度较响高，亚对高妄价位比的敏戒感程财度很管大。雹3）忠**辟*市塞价位但在厌80恨0宝—膜90喷0元雷/M旁2访的住穷宅物愉业多狠以地奶段提蜂升附是加价氏值，析同类渣档次晌物业茧因所垫处地爪段不感同价角格提梯升在押15钳0敞—幅20献0/抱M牛2秩不等楼，由结此又叛可推窑断出叶目前雷**发*市捞民购现房的突最关坟键因旗素在钻于价闭格及已地段帐。臣4）厉房地狂产开捎发企其业方梨面，倍因小膊企业胳过多眨，开监发规洽模小炒，众斗多房惰地产任开发铺企业网因资耻金不且雄厚滑或为剧试探痰市场冶，其惨品牌搁意识梢不强漂，对壮楼盘晌素质听的提览升不么甚看骨重，秩并一僵味迎盯合部扁分消宣费者棍对低痒价位麻追捧序，导鱼致*程**锹市住伐宅物课业低屯价销阴售局市面，惨导致描成本方限制眯，最淹终导贝致品饶质得矛不到督提升促（排具除*宰**撇市经想济发泡展的栏因素骆影响衔）。肿B融、影乎响住天宅物俘业销鬼售状坛况因片素分抢析：摩1)屯**丰*市镜民对甘高价岩位敏子感度电很大渐，导夹致高阻价位涛楼盘垂滞销手，咎债其原室因价循格仅久是一衣方面括。另糖外，抹**吨*市燕民尚散无明睛确的贵居家史生活绑理念地，高甲价位粘楼盘服自身巡也没浮有与煌价格缺匹配俩的品炼质优旬势。胃2)所从*谱**春市民族热衷愉于对债中心弃区商功业门通面的庭投资镰可以翠看出覆，部联分能欺消化炸高价悉位楼枕盘的统客户页对住捎宅升播值潜军力认曾识度赛较低胜。喂3)袭影响畜住宅垮物业疯销售孤状况绘的因耽素还赚有项济目工挪程进功度，令大多蚕数楼员盘增庙在主欢体完谅工后到销售悼才日醋趋转尾好，屋归根秆结底布则是代客户遵对项帖目及斯其开舞发企区业的冒信任哗度不慰足，暖这一储方面斩将在追“眨品牌叔形象走策略蔬”蜓中作帽详细孕阐述扒。忍4)载除价醋格、尿工程帽进度干影响耐项目嚼销售俘外，财还有淘地段警、交胀通、泽教育莲设施家、娱税乐及剩商业师设施蛙等配犯套。赶C、宪**喂*市异住宅亏物业适需求支状况怕分析跨：灶1)腥**肠*房莲地产宣是近仪几年耕才大皱举开大始的偷，普瓦通消秋费者塌刚由母福利悬分房秘、集恐资建运房走拘入商或品房合选购网，市滥场住折宅物静业供骡给品赏种单弯一，尘品质亏不高炊，且王缺乏咐个性牌，除雹地段董及价面格外稍，选拔择面对较窄肺，因抖此，重**臣*市菜民大划部分笛对住承宅的印需求晋尚未屈有理忘性的堂认识龙，仍啄处于舌被动谅接受庸阶段兔，需蓝要开麦发商蕉对其携购房促意识编进行悉引导饿。浊2)焦少部详分*欧**终市民灵因见亮过成莫都、窄重庆拜的中绑高档伴楼盘电，心贴理上地往往争会受舌到一若些震站动，般这部况分人碗已对亿好住趟房有取较为炊模糊虚的认橡识，胖需求躁意识推会日螺渐明感朗，篇若在寇营销右上强编化其极认识训，将辉会使今其需方求状雨况发劳生较冒大变苏化，援对项脑目销荷售也持会起居到较嗓好的捷宣传犁作用腰。逆3溪、*乖**膊市各翁类档膀次住孤宅物导业综械合素缎质分僚析：膜1)枝价格访在4始00蚊—锡7役99撞元/娱M且2惹的住岂宅物详业综斯合素冒质分坟析：呆该类病住宅百在*掩**炮市占阻据了甘半数拐以上落的供符应量武，大利多数枪开发扫商往吊往不赚依赖废住宅歼获取杀利润累，利草润空驾间在非配套剖的商红业门畜面中弦体现邪，因友此除士各项榨配套净设施送较齐那备，干则价们格处士于区彻间上足限，凶反之返则处督于下液限。希由此润现象吃可知匆，在铸界定汤了价邻格的巨客户帖心目铲中仍盈然处俩于原旷始的够“匠地段播论联”肯（同杯时也军应证送了前避面分劈析的炊结果绍）。蛾2)勇价格诞在规80榜0-门-凳90荒0元径/M月2连的住尤宅物指业综武合素牙质分忌析：狱该类溪住宅厘物业遗一般局处于纹**愁*市渐闹市处区，授市政乖生活掌用商填业配验套齐吸全，米在楼圈盘的胞包装施上亦发下了扛一些节功夫蛇，仅抖部分她楼盘只自身肝有少塘量配跳套，熊但综业合素碗质较千差。伸3)雕价格洁在9锄01呆元/杆M绪2垫以上物的住梦宅物户业综策合素音质分陕析：也该住荒宅多略为环逐境较械好，柔或位锋置较婚好的郑楼盘植，但蝴由于薪其营压销水属平较饰低，促整体扯素质艺尚不蜂足与肠其翻厌了两级倍的很价格肃相匹构配。腰三、误消费峡者购扛房倾朱向及骆造成既这一臭倾向歌的原常因分傅析：丽1、编地段案倾向武：购鸡房者闹往往皱先考胳虑市茂区繁较华地晶段。裤A、挪原因喉分析显：锻1）庆首先姐应是锁中小霞城市扔的居承民更料注重鸽热闹歼和便熄利，诸任他炒们看稿来住盏市中现心可池以很勾方便铲而且渐很有珠身份该和地盘位感公。籍2）剧大多书数人尸认为油市中淹心交庄通、幅购物酸、娱袭乐等线配套饺设施啦齐备负，上孕、下芦班及莲子女会上、殖下学变均较弟为方良便。坦3）柿市中狂心繁复华地扁段对俱一部见分商研业经廊营者氏来说翅更便扬利于屈自身欣发展旁。帐4）孕从市怖场营盲销角时度来腰看*臭**脸市民艺购房短理性隶仍处蝶于严“强地段杰论盗”马阶段位。购B、己应对剖策略补：禁消费包者需透要地影段优掏势，堤我们馋则更盒应夸库大地股段论咽，提勤出本矿项目益处于级行政筹中心韵，创谈造地崇段优舍势及产升值糠潜力仇。续2、切户型库倾向叶：购御房者蝇选择前户型没往往亮一味耐追求乓宽松液，未邀真正煤上升陆到理堡性角赞度，呈从户参型的巡功能病实用投性去谢选择限。踏A类、原限因分狐析：而凡咏1）蚕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