合肥住宅消费市场调研报告

2004合肥人居展住宅消费调研报告面对国家政策的调控、合肥房价的持续上涨，合肥老百姓是选择等待还是选择购买？他们的消费观念是否会发生改变？他们如何看待合肥楼市？……在国际会展中心刚刚结束的“2004年中国（合肥）人居环境展览会”，安徽经典市场调查咨询通过问卷调查的方式，包括新地产交易网在现场进行的有奖调查活动，对在1～3年间有购房计划的消费者在购房中的需求特征进行了调查。本次访问共调查了2206个被访者。本篇文章主要分析合肥市潜在消费者的购房意向，包括潜在消费者的购房预期时间、购房目的。在接下来的报告中，将为读者分析合肥市消费者对面积、价格和户型的偏好，对区域和建筑类型的选择以及收集房产信息的来源等问题。根据本次安徽经典市场调查咨询的调查结果发现，合肥潜在消费者购房意向表现为：有五成的消费者打算1年内买房，中青年购房者是购买主力购房自住超过八成，投资升值的消费群体增加明显新商品房是市场需求的主体，九成消费者有购买意向一、五成消费者打算1年内买房，中青年购房者是购买主力虽然目前合肥楼市价格呈上涨趋势，但是许多老百姓不愿再等到价格下跌时去买房了。在所有的准购房者中，计划在1年内置业的购房者所占比例最高，达到了49.2%，正反映了今年合肥楼市的火爆（见图一）。分析购房者的年龄以及他们的购房计划，可以看出：中青年购房者，需求保持平稳状态，是购买主力

24岁以下的购房者，潜在需求较强烈中老年人，生活稳定，需求增长较慢经典市调研究发现，计划1年内置业的购房者中，25～30岁的购房者所占的比例最高，达到了40.8%。中年购房者，购买力较强，对商品房需求保持平稳状态：31～40岁之间的购房者，置业目的集中于为了改善原有的居住环境。他们处于事业发展的黄金阶段，生活比较稳定，有较强购买力，需求保持平稳状态，计划1年内、1～2年和3～5年内买房的需求比例依次为：31.7%、35.4%和25.4%，其中二次或多次置业的人群较多。由此，可以看出：中青年消费者是合肥楼市商品房的购买主力，计划在近1年内购房的，占所有购房者的78.5%。由于事业刚起步，24岁以下的购房者基本都是一次置业，在1～2年内购买力偏弱，购房置业的很少。他们的潜在购房需求随着时间的推移是呈逐年递增趋势的，在1年内、1～2年和3～5年内，所占比例依次为7.5%、10.8%和26.8%。随着事业逐渐进入稳定阶段，他们的收入会有所提高，购买力也会有所增强，需求增长较快。可以断定，这些年轻消费者正逐渐成为未来市场的购买主力。中老年购房者，生活稳定，需求较小：相对来说，45岁以上中老年人总的需求较小，在1年内、1～2年和3～5年内，他们需求比例依次为14%、16.7%和14%。年龄在41～45岁之间的中年购房者，在整个购房需求上呈逐年小幅度递增趋势，所占比例依次为6%、8.4%、14.1%。二、购房自住超过八成，投资升值的群体增加如图二所示，合肥商品房消费者的购房目的还是以自住为主（包括结婚买房），达到了83.8%；投资升值（包括购房出租）的达到15.6%；相对而言，其它目的的较少，仅为0.6%。购房自住的消费者超过了八成购房自住包括改善居住环境的二次置业和结婚买房，仍是合肥楼市的需求主体。本次人居展上，69.9%的准消费者为了改善原有居住环境而进行二次置业。这些购房者的生活水平有所提高，且具有较强的购买能力，他们对现有的住房条件感到不满意，或以往租住他人住房，所以进行购房或再次置业。结婚买房的消费者，年龄相对较小，为了结婚不得不购房置业，显然他们购房也是用于自住。这些购房者占总消费者的13.9%，其中80%的消费者都是一次置业。

15.6%的被访者选择投资升值为购房目的由于银行实际利率超低、股市的低迷及投资的风险太高，为了资本急于找到风险较低、回报率较高的投资渠道，这些购房者选择商品房进行投资升值，二次置业接近七成。其中，也有一些外地投资商进入合肥楼市进行置业投资升值的现象。根据经典市调对合肥楼市的监测情况来看，投资者明显有所增加，与2002年同期相比增加了12个百分点。三、新商品房是市场需求的主体，超过九成的准购房者计划购买它目前市场上对住宅房的需求情况，通过本次调查可以得到了解：合肥房产市场的主体需求产品是新商品住宅房，占总需求比例的90.7%；由于本次人居展上，各个楼盘更多地向消费者展示新楼盘，因此，二手房占8.4%、选择商业物业的不足1%，如图三所示。新商品住宅房是整个市场的需求主体合肥老百姓对新商品住宅房的需求很大，这主要是由这些准购房者的婚姻状况改变、对居住现状不满意等方面所造成的。其中，一部分购房者是为了结婚买房而进行首次置业，与其它年龄段的消费者相比，25～30岁之间的居多，占57.3%；一部分购房者对自己的居住现状不满意，比如住房破旧或老化、工作或生活不便利、周围环境差等方面，从而进行再次置业。经典市调对消费者的年龄与需求产品进行交叉分析，数据表示，购买新商品住宅房的消费者最多，达到了90.7%；而在这些消费者中，25～30岁的购房者所占的比例最高，达到33.9%；年龄在31～35岁、36～40岁的中年消费者依次为17.8%、14.3%，24岁以下的消费者占10.8%，其它年龄段的比例较小且相近。二手房所占比例较小，购房者投资望能升值本次人居展上，开发商更多地宣传新楼盘，购房者也更多地关注新楼盘的情况。相对二手房而言，只占总需求的8.4%。本次调查中，大多数二手房的消费者购房是以进行出租、升值或经营其它活动为目的的，属于二次或多次置业。其次，在年轻或老年消费群体中，二手房也有一部分需求。还有一部分原计划在市区内购买新商品房的消费者，因为市区内新建商品房有限也转而购买二手房。数据显示，25～30岁购房者所占比例依然最高，占28.9%，31～35岁、36～40岁的依次为11.1%、22.2%，24岁以下的为13.3%，其它年龄段的较低且比例相近。总之，本次人居展反映目前合肥老百姓的购房意向，有这样几点：中青年购房者是目前合肥楼市的主消费群体，近1年内购房需求所占比例较大，接近八成；为了改善原有的居住环境，八成以上的消费者购房自住；随着更多楼盘的亮相，超过九成的准购房者计划购买新商品房。（安徽经典市场调查咨询房产研究中心）一、接受总价在30万以内的消费者超过了七成吴蝇当根据率安徽吴经典装市场抢调查要公司初对合阴肥楼羡市的比监测尘情况粮，庐答阳区挖和包皂河区伤房价抹比其膨它两春区的夹要高晶。就由多层钳和小但高层丰来说距，包挪河只区尝9而月份舌的均获价各为训30研0阶7脱元绸/m东²芬和四34房0利1吨元户/m响²独，庐扬阳区六的抄为尸30院6心4宜元屯/m贿²熄和劈34辱3证0掘元采/m笑²叼，蜀床山区阴的征为拦29埋0拢7依元苗/m洒²秒和姻30就0著3冠元克/m牺²亏，瑶达海区殃的四为均24驻6葱0除元驼/m中²弯和头25用9钳8售元剖/m呆²撕；合雅肥市沙区的瓜楼房狠价格低指数疯也在忌不断杨变动霞，滋9潮月份耐，多凉层、荒小高灭层的教总体溪指数沿依次艺为蓄99车.世8峡和尝10惰0.渴3愤。继素度对于其这样差的价究格若指数耀，合附肥初市民粱的消袄费心牲理是播怎样听的呢侵？根皂据安专徽狂经典雾市场肾调查椅公司宴的调地查了欠解，后合肥浑消费系者对厨于房础价的服接受怪能力锅都比及较强听，接咳受总钩价主在镰3竟0狮万元铺以内勤的消欧费者支达柳到军75剂%妨，搞有卡23蓄.8帐%站的消嫂费者貌打算风花口3线0哀～友5窝0喂万元仿来购站买新貌房，下计划排买房奇房价架在固5卧0辞万元美以上独的消她费者崇有崭1.压2%虽(掉见图蚕一纠)逗。聪•倍75旬%疲的喇购房研者选帽择桑3懂0淹万元错以内净的商畏品房厨跳慢若按摊房价逮来划诚分，拉本次肺参加船人居预展的岭消费久者可舞分为刷以下盛三个差群体纱：桨案讽第一舰群体凳：接如受房哭价疫在恢3浑0秆万以皇内的至消费寻者。碗他们花主要氏是经港济性仇商品没房和叔中档赏价位撕商品耻房的凭消费趋者。重计划派购房淡总价舌在幼2阴0恳万以留内亚、炸2开0智～俱3酷0苍万之麦间的既消费帖者，慎所占绪比例怎依次肌为煌21弹.9叶%室、漠53尽.1蜜%骑。从讽这可走以看绍出统，幼3道0脸万元禾以内滤特别角是你2狼0贩～搭3戴0权万元侄的商赛品房咬，是牢许多娇普通成老百敞姓愿智意购茂买的积，也购反映冒了合助肥目女前的尝平均遮生活佛水平秒。这初些消上费者滴中翻，幕65崇.3俭%宁有购俘买多梳层的载异乡番，棵有身30杠.6抵%绒的消季费者朴计划寿购买告小高钥层。坟例贺第二衡群体穿：接芹受房设价闸在懂3焰0胡～屿5匹0贡万元茫的消膏费者纷。这敌些消保费者鹅占航23亡.8妄%催，主唇要是缝计划辆购买珍房价衬在城3款0偶～剖5拉0坊万元忽之间算的中创高价拘位房籍，慕他们共代表唱着合惨肥中患高层凭收入杂者的遮购房婶意向邀。购程买的痰建筑稳类型塑分布筑比较赵分散琴，每响种建吸筑类碑型都却有一必定的迷消费球者，桐购买血多层养、小戏高层屿的消拒费者墙相对老多些叙，依弦次晚占项57药.6趣%季、着29斯.9僚%语，购慧买高扛层的轮有辞7舟.6前%委，还啊有滋4.灾9善%居的消健费者班打算向购买救别墅甲。皮撑蒙第三阻群体嗽：能馒接受吴房价毯在刊5卧0等万元牧以上坦的消赴费者梅。他烘们主猫要是斥购买谦房价辛在旷5疾0吗万元勺以上亭的高港价房方，这渗些群李体属插于高落收入妥者，玩家庭著月收决入省在捡10饭00牛0德元以胳上。机在所铺有消难费者所中，扣这类调消费垄者所恐占比浸例较饰小，欧约驼为夕1.揭2补%诚，他帮们主莫要是镇计划粮购买鄙别墅滴的，雷在卫合肥访新地卸产交螺易网硬现场角，还附有极执少部封分消况费者灾表示弓有购腐买高蚕档别挤墅的册意向紫。芽•笋单价晋的接阔受能众力上选，消腐费者宾选择暑比较绩分散免娇庄在分腐析了罚消费航者掩购房流总价议的接僻受能视力之棕后，白消费矿者接花受单金价显盾得比阔较分滨散，泪这与欲他们州所选寸建筑隆类型陪与区炉域有熟关。盒接受偏单价秃在公24朴0肉0猎～弟28欲0缝0扰元构/m汗²采的消司费者咱达到各了帮35舟.3悟%微，接闯受棋20符0兼0虹～理24都0盈0序元另/m虫²禽、税28末0堪0夏～夹32携0醋0悼元材/m泳²伙的依坟次畏占所33四%层、兽13判.2谣%惩。从芹这组葛数据确可以钞看出隙，合汗肥市缴民接汉受的蚂单价度与夸9丙月份织房产策市场蚕价格览相符泳；另声外，柳在本这次人蹈居展签上，祥预购薪多层含、小耕高层渣的消歪费者棍居多为，对平于高定层更乓多人挨还是座持关征注的派态度色。筝根据柴目前夸合肥漏楼市高来看源，房命价还驶处于棵上涨纳阶段遍，市睛场是旺否能牌满足雪老百亏姓的净需求概，还传有待抵于合容肥楼宰市的森发展刑。根反据安圣徽诚经典亭市场待调查攻公司巩的调沿查，刺可以琴得到化消费优者的冶价格肤偏好惧，如脾图二评所示裹。胖闷二赠、贫8诉0创～绣12适0m针²蝇之柱间的允二居树室、晓三居软室是首主流谦需求吧免共安徽宿经典骨市场助调查脑公司妥研究葛发现末：合骨肥购影买者足的面肿积偏彩好集尤中辟在投8拦0洪～诉12掠0m往²罩之间瘦，占匪总堡需求的的羡73践.1苗%行。在束购房狗者接格受的目总价奸与面邀积的却比较谊来看失，消泄费者锄在单幸价的拴选择绕上，检基本乘上牺与塔9始月份节合肥旁市区宫市场俊价格溉相一些致。拌对户猛型的铜要求摘，更偿多消娱费者桥喜欢狐购买疑二居将室、嫩三居嚷室，析这两量种户杯型满快足了懂普通石消费蛛者的施基本猫需求巡。从诸目前这来看猛，合印肥的待小居采室是衔最近册才出惊现林的档“定苹果颤公寓驴”奖等小疲户型伤楼盘巡，其其余的心基本递是没把有小镜户型雨的。野四居肚室以税及其敞它居粗室的灾消费惰者，询也有超一定拖的比斤例约芳占险4.罪1锡%摔，这挥些消获费者粒为了酿使自或己的币生活巧空间吊更大史、环唱境更钓舒适病，而嫩选择保这些前户型略。万•奇购房贺者的记面积吉偏好撞在统8途0芝～晴12李0m熔²胶之间望，需贵求超努过七民成虫挨御面积塞大，共购房料者生莫活空据间就界大，哭舒适橡度就捕会增伞加。地目前阶，根鼓据面锤积的涨选择锅可以前把合痰肥老反百姓倦可分施为三较个群必体：初记乞第一哭群体腔：选绒择君8旗0班～呆12秩0m记²社面积盘商品歉房的沫消费搞者。奸七成拢以上押消费席者需象要这困样面突积的机住房披来改沫善自剥己的倍生活崭，达释到绍73门.1居%秆。根奖据目斥前合茅肥楼喉市来岔看，像这种锁面积填的商挤品房剂也是凡需求擦量最扰大，收也是饺最好逮销售拴的。踏其中铃，选洪择扇8航0主～熔10途0m阔²池的消剪费者视占萌38凡.8寺%序，选端择而10磁0租～旁12卵0m魄²全的饲占盟34旁.3巧%瞒。李蒜罗第二臣群体怨：选指择而12匙0附m递²么以上趟面积挣商品客房的牌消费餐者。吨这类拐消费什者需占要更演多的挤空间订来满跟足自毁己的踩生活卷需要添，能更接受慰的商言品房加总价辞集中左在使30大～笼4扇0凡万元乌左右收；买投别墅命的字购房喊者，促他们晃的总能价接恳受能单力帜在回5屠0蔬万元厅以上贿。这禁类消归费者喷约差占便16苗.3蜘%接。富毯垫第三凶群体抛：选钥择货80特m削²喊以下不商品膛房的文消费榨者。踢这类捷消费咽者目煌前的平家庭伏人口涨较少矛或者蜡处于其事业式的初原期，适就目白前的饮家庭哗人口登、生声活状汗况来绍看，礼不需窑要大产面积叮的住都房条淘件。绘这类丰消费坐者捧占疗10吓.6防%旺（见伞图三可）。织•轨二居派室、送三居盾室是强楼市供主流掠需求他张慨目前猜，合旗肥老幕百姓机购买骨户型弟的主饶要是那二居纽室、哑三居拜室，冈成为池合肥编楼市勤的主拒流需位求，谨依次验达磁到喉44汪.2竟%枝、孩50奇.6可%禾，一母居室就、四毙居室阻及其秒它户蚂型的熊需求心相对耳较少陕（见绸图四缝）。策忠外两居睁室、看三居茧室：臣老百穿姓对金两居艳室的贞需求颂较大底，达暑到坦44屑.2镰%藏。这娇种户吩型很访适合披现在娃的家沸庭，亦一个辩主卧钞一个拢次卧饰，很来适合惹三口炉之浊家居轧住。梨三居考室，蝴相对猪有更拐多的让购房轿者选近择了宗它，展达否到握50灶.6凝%喊。柜购房识者主滩要是尊考虑社多出避一间逆房间咽作为户书房驼，或剩者作垒为客悉人卧锋室以喊便亲豆戚朋径友来卷做客掩。搅台乞一居沉室：躲这种肺户型祖只冰有摇1.日1鸦%敌的消暂费者父选择币了它好。这见类亡购房棉者主竭要是屠单身钥贵族励以及摩中老刃年人远群，香就目至前的赴生活狂现状野来看野，不肺需要灭更多艺的空寒间。洲这种直户型榴不多笔，只杆有一粘些新子楼盘悠有这无样的荒户型马，但凤深受碍单身听消费世者和蜜中老另年人硬的喜屠爱，跌其中踢，语4健6铺岁以亏上的惹中老榨年消睬费者宿达矩到示33剩.3册%缠，巷2讨5暴～督3盘0急岁的沃占寻33狡.3唐%义。科歌固四居早室：柱这种孙户型荐更好签地满托足了情购房蹈者的持需求鉴，贴有更霉多空针间来阿方便境购房派者的斥生活少，预祖购者椒达铅到扯2.闹6冶%否，剖3需1眯～洒4予5预岁的钟中年馅消费创者所壮占比袖例较艺大，乒达谣到部64萄.3孔%抽。国年稼其它迁户型形：其漠它户仅型的虚消费萝者只燃占烦1.炮5拐%地，他坑们主钳要是猪为了替方便城自己凶的生婚活以芹及增疲加舒蔑适度泡，增狡加一稀室或挨一厅最或一鸽卫等首等。克猛题目前汪合肥义老百笔姓对蚂商品者房的腥价格移、面恋积和吃户型址的选霞择，畜可以言总结殊为：利超过行七成捧老百趴姓预僚购总掏价悠在阁3蛙0璃万况元以属内商祝品房席，目竟前各趣种建膛筑类颂型的订需求倡均处脊于不俘饱和逃状态林，由夺于土券地的欣缩减泰，消堪费者增开始睬把目校光投值向了僵小高贺层和喝高层星；面届积集勤中惠在都8蝇0饺～托12筒0m相²穷之间瓜的二防居室摘、三仿居室蓝深受劳老百廉姓青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