房地产市场调查

房地产项目策划第二章房地产项目市场调查作用：捕捉市场机会、感知市场、了解消费者行为、把握市场供应、避免风险一、房地产市场调查基本理论1、概念运用理论和技术手段，系统收集各方面情报、信息和资料目的——预测房地产未来走势，提供决策依据在项目策划中作用——前提和基础2、特点实用性时效性实践性客观性完整性计划性系统性3、房地产市场调查基本步骤准备阶段实施阶段分析和总结阶段1、确定调查内容和目的、调查对象；2、拟定调查计划（时、地、人、方法）；3、调查人员的挑选设计调查问卷进行实地调查7、数据的分析与解释8、攥写调研报告9、总结、反馈（一）、环境把握1、宏观环境把握（1）、政治法律环境税收、土地、金融、开发经营政策、住房政策、房地产法律法规等Q:请同学们列举最近的一些房地产宏观调控政策。

（2）、经济科技环境亚洲金融危机，香港楼市缩水三成；来源：新闻报道分析、名人讲座、专家论坛（3)、社会与文化环境、人口环境二、房地产市场调查的内容和途径2、中观环境分析（1）、城市建设与规划：调查城市发展方向项目选址来源：规划部门成都的发展例证（2）、城市房地产企业情况：数量、类型、资质、实力来源：管理部门、业内人士（3）、房地产供需状况：供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本来源：查询预售许可证。竣工面积统计、产权登记情况（4）、专业与中介机构调查：工程咨询公司、销售代理公司等根据修编的成都市城市快速轨道交通线网规划，成都市快速轨道交通网由7条线路组成，线路总长度274.15km，其中地下线长度144.24km，地上线129.91km。

1）1号线（大丰站~广都站）

1号线为南北方向主干线，北起大丰，沿人民北路北延线、人民北路、人民中路、人民南路、人民南路南延线及南都西路、孵化园北干道、外环高速敷设，经会展中心、科技园后，沿人民南路南延线南下，止于华阳镇广都街附近。1号线线路全长31.6km，设23座车站。其中地下线长约22.44km，地上线长约9.16km；高架车站5座，地下车站18座。

2）2号线（龙泉东站~石牛站）

2号线为东西方向主干线，2号线东起龙泉东，经龙泉镇西行，过东三环路后，穿过沙河，西至于石牛附近，线路全长为50.65km，设26座车站。其中，地下线长约为17.45km，地上线长约为33.2km；高架车站11座，地下车站15座。

3）3号线（红星车站~板桥南站）

3号线为东北-西南向骨干线，东北起自规划红星车站附近，南止于板桥南站，线路全长为49.28km，设车站22座。其中，地下线长约15.59km，地上线长约33.69km；高架站11座、地下站11座。

4）4号线（温江站~西河站）

4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9km，设车站19座。其中，地下线长约20.21km，地上线长约为18.69km；高架车站8座，地下车站11座。

5）5号线（驷马桥站~江河站）

5号线为中心城西部南北方向的外部填充线，北起于3号线的驷马桥站，止于江河站，线路全长24.63km，设车站13座。其中，地下线长约17.9km，地上线长约6.73km；高架车站2座，地下车站11座。

6）6号线

（1）6号线主线（沙湾站~四河站）

6号线为中心城东部南北向的外部填充线，是南北向第二条辅助线，起于5号线的沙湾站，止于四河站，线路全长22.05km，设车站13座。其中，地下线长约15.5km，地上线长约6.55km；高架车站2座，地下车站11座。

（2）6号线支线（琉璃场站~双流航空港站）

6号线支线为东西方向，连接规划行政中心和机场。东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.11km，设车站8座。其中，地下线长约5.52km，地上线长约为9.59km；高架车站4座，地下车站4座。

7）7号线（生态站~龙潭东站）

7号线为开口向北的U型辅助线，北起生态站，东止于龙潭东站，7号线线路全长41.93km，设车站22座。其中，地下线长约29.63km，地上线长约12.3km；高架车站5座，地下车站17座。地铁方向引导楼市方向涨：地铁声一响看涨幅度约20％

省：家居地铁旁车费支出省一半

快：上班搭地铁时速两倍私家车

成都地铁楼盘：成都后花园书香府邸翠筑天地育才·竹岛城南名著博雅新城炎华置信·西江月英郡领馆区1号龙湖•世纪峰景城市理想仁恒•置地广场（5）、书区域饶交通倒条件（6）、浸影响切区域湿发展制的因顶素和躺条件肚分析（7）、席区域千内楼芬盘的女总体胞价格墓水平票与供复求关称系分士析（8）、疲社区乱环境大调查3、微击观环基境调辜查（1）、唱项目牧用地纱现状婆及开廊发条亡件进访行分值析（2)、项匆目周宴边环膛境分妈析（3）、摇项目销对外州联系梁程度羞、交斑通组吧织分晴析（二)、消裙费者原调查秘（6W府+1低H）1、消避费者廊构成季状况纵调查2、消皮费者帆动机乔和行蹄为调悄查Q：通喝常消弦费动去机有鼓哪些巷？3、购圣房者野需求馅类型卧调查住房婚位置僚、户询型、莲风格肥、单埋价、忘总价代、配并套、驰交通方式（1）问卷哭调查（2）先你推一何些户义型测氧试市胞场反故应4、消厌费行瓦为调母查购买圆种类艇；数疗量；愈对房缓地产混品要寄求；兵购买牺时机游；购昌买频穗度；摇广告都对购告买行周为的僵影响(三）付、竞折争楼誓盘调巩查Q：哪遇些楼帽盘可塌以确右定为凳本项敬目竞俗争楼格盘？调查烧内容撒：竞使争楼盘产妥品物造理状驴况、魄价格立、推套出时善间、判广告抵、销阻售渠雅道、值促销捉策略私、物联业管焰理状吗况等御的调以查目的押：了蜡解竞垦争楼葬盘市价场占稻有率倡和对唱本项班目目尾标市卫场的匆分流融程度真；了提解竞访争楼狂盘的须营销盟策略释组合方式僚：踩绕盘（四织）、营竞争挣对手恭调查品牌实力开发常经营丛方式楼盘过质量营销逐理念开发纲动向成本态、价恨格策捏略等（五)、项遣目自瞧身因畜素调附查开发温企业鉴调查开发讨项目唉调查（六崖）、什前五念项调款查结接果了解机优劣副势三、稳房地们产市泽场调半查的棵方法1、访稻问法握：以侨询问尊方式中为手薄段，怜以被确访问蜂人答荷复为唱信息墓资料胡依据方式久：面秘谈（轿入户所、拦魔截式瓣）座谈聪法（盆行家地、专找家）深度伐访谈评法投射潮法：印运用僚于敏袋感问允题Q：还误有哪其些调荡查方雀法？精优缺阵点如早何？优点恶：速分度快膏、成搅本低缺点周：收逐集的鉴资料降缺乏半客观怠情况关键民环节肝：一结是调充查问畜卷的闲设计二是歉个人望询问拖技巧睁的运湖用2、观伶察法解：观饰察被企调查百者行驾为痕只迹来摄获取望信息（1）优嫩点：册容易宴获得孙被调盼查者都不愿缸言及惕的信凑息，境直观淡可靠着，准俘确率匠高（2）缺炎点：扇花费乐时间辫长、员面窄叶，观链察的无是表辫象（3）形连式直接门观察成法亲身谱经历颗法痕迹攀观察乎法行为程记录运法3、试累验法稍：将弊调查鄙范围驻缩小搭到较伯小规碍模，齿进行劲试验熔后得丛出结墨论（1）目遮的：鹅了解授物业阔环境蚁、功乡丰能、伙定位亚是否挥受欢劣迎；扣价格忆是否部被接殿受（2）具切体方袜式：试验替求证荡法：终随机匠试销尝试劫试验给：产惨品设名计方扭案竞父赛四、多调查鹅问卷盗的设钻计1、问捎卷构宵成：开头惭：问子候语蚕、填巧表说篮明、恰问卷炊编号正文杨：被凳调查萌者基厦本情持况、妥资料甚收集结尾坟：开晒放题题，征孝询被骨调查很者意焰见、迟感受择和建独议，演感谢林语2、问箭卷设存计基冈本原打则（1）一功致性阅原则候：问策卷内绘容与响希望消了解免内容黄一致（2）完苗整性教原则鉴：能耳涵盖肿调查据目的涝所需雀要了倚解的莫所有渣内容（3）准谎确性葡原则慌：数途据的谨准确技性、起措辞马、顺富序、鞠结构久、版议式（4）可雹行性距原则炕：保轰证被疫调查锈者能件如实湖回答（5）效乔率原愿则：寺选择谢最便悉捷的醉询问规方式少，以皱使问惹卷长次度、黄题量健和难抬度最乎小，堵节省袄调查伸成本（6）模尿块化想原则啊：问复卷划讽分为日若干歉功能趁块五、罩问卷凡设计已技巧（一挠）问嫁句设符计应困注意韵的问快题1、避搅免专半业术戴语和寻缩略资语2、避曲免含邀义不辞清的锋字眼很久辈、经王常、谅一些淋、最西近3、避刷免提协断定梨性问去题您打扭算什虽么时靠候买杰房子我？屡您恋有买释房子兰的打识算吗沸？4、避温免一厌问多众答5、避吵免带驱有导灵向性做问题6、避伐免使察用双撑重否嚷定的祖问题7、避坑免敏迫感性甚问题释疑炉法、驶假定丙法、固转移楚法8、问您句要吐考虑社时间洽性9、拟厅定问厘句要既有明爷确的永界限10、注红意提序问的稻顺序（二）去问句长答案扩设计事技巧1、答蓝案设普计基晕本方男法（1）二赴项选堪择法困：是援、否海；有忘、无（2）多窜项选林择法森：考煮虑全缘瑞部可梅能出巨现的谋结果会；讲注擦意选概择答锤案的乖排列涛顺序您认床为住业宅最摄重要策的条脑件是傲什么销？（3）顺省位法削：被符访者竞决定缺多个锣答案卫的排箭列顺贞序请对睡下面际列出克的五鼠类房曲地产结广告否进行漂排序愿？（4）回鞋忆法吊：请您臭举出咱最近平一个级月在挠电视售广告拼中出香现过谨哪些耽楼盘习的广艇告？（5）比班较法：就张房子溉本身刺而言构，您逆认为穴下列萝每对菠因素宜中哪狐一点湿比较杂重要坝？2、答模案设越计应趟注意她的事