财务报表案例-保利地产

保利地产财务分析报告组员:潘磊，赵兰兰，宋宇，李梦琴，陈星宇目录公司简介1保利地产案例分析2案例总结3组内讨论4保利公司简介保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高端精品住宅开发,城市地标性商用物业的公司.公司是国家一级房地产开发资质企业.截至2010年,公司连续五年蝉联"国有房地产企业品牌价值TOP10"榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报"2009年度上市公司金牛奖"、理财周报"2010中国主板上市公司最佳董事会",并在中国资本市场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的"2010年度上市公司信息披露提名奖"."亲情和院"物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。2008年至2011年，存货占总资产的比例均在65%以上，年平均增长率为56.93%，存货增长迅速，导致存货周转率却逐年递减，暴力地产高速的增长给公司带来很大的现金流压力，经营活动产生的现金流量连续4年为负值，同时，资产负债率持续走高，面临较大的偿债压力。保利地产管理层面临的权衡与决策问题是，如何在实施竞争优势战略、实现快速增长的同时，保持营运资金的良好周转效率，实现相对稳定的财务流动性?在企业实现高成长的背后，管理层应该如何权衡土地储备对实现竞争优势与对营运资金管理效率关系？截止2011年年底，全国共有125家房地产开发上市公司，大规模的囤货是的房地产公司营运资金具有如下特点：（1）存货占流动资产比率高（2）存货的周转率低，资金占用周转率较长，以致短期借款与商业信用融资对流动资产的融资不足，必须补充额外的长期资金。（3）存货的存量有持续增长的势头保利地产的资产负债率和经营活动产生的现金流相对于主要竞争对手的几家房地产公司来说，处于最低位置，为了囤积土地，公司营运资金增长加快，公司大量举债，付出的利息成本逐年增多。若不消化巨量库存，来获得更多资金，资金链的压力就会变得越来越重。保利地产营运资金和收入的结构营运资金的管理是企业财务流动性管理的核心，保利地产的营运资金规模在迅速扩张的情形下，结构呈现以下特点：（1）流动资产占总资产的比例很高，均达到96%上；（2）保利地产存货的增长率高于主营业务收入的复合增长率，存货扩张过于迅速；（3）保利地产的应付项目一直明显超过应收项目；保利地产的收入结构：保利地产近几年来实施多元化的战略，以住宅和商业地产互为补充。面对市场的调控，公司大力推进商业地产，虽然商业地产的经营能给房地产开发商带来稳定的租金收益，但商业地产需要的资金量大，回收期更长，如果不能权衡商业地产和住宅之间的比例，那对公司营运资金也会产生巨大的压力。存货资金的沉淀保利地产存货占比高，土地储备量大，这种高比例的存货沉淀需要管理层权衡的两个方面影响（1）存货长期占用资金，占用水平高于行业平均水平，导致存货周转下降，使得公司财务流动性变差，也带来资金的机会成本损失（2）土地存货是未来增长的资源储备。在房地产开发企业市场利好的预期下，土地储备成为未来实现增长、提高市场份额、增加盈利的必要条件。营运资金的融资保障存货作为主要的流动资产是实现未来营业收入的重要资源储备而支持存货资金来源的一部分是债务融资，随着房地产行业银行信贷门槛的提高，高比例存货资金的沉淀对保利地产的融资政策给企业带来了那些问题？保利地产现有的融资政策是什么？银行借款是否给公司带来偿债压力？（1）保利地产的所有者权益融资不足，需要用长期负债和短期负债进行补充融资，而靠商业性融资是远远不够的，需要银行借款进行融资；（2）银行贷款给公司带来的偿债压力，公司偿还借款的能力不断减弱；（3）银行贷款使得公司的利息成本加重；营运能力分析应收账款周转率看出拾保利右地产悦应收坐账款歉周转士率整橡体较冤高，穴但是20尘12绞——全20练14成一让个下晴降趋校势，弹说明对企业陆资产瓶流动宵性强竞，短同期偿陡债能融力也记强，导和20魔12年度松报告艳所报俭出的衫综合笔指标查一致政，且如发现难，这同里所味算的暴应收浩账款衬不包刻括应哥收票仔据。筑同时汤，也崭有一犬些因而素会仍影响斩应收永账款毫周转凳率和民周转招天数柏的计洪算。够保利台地产倒作为亚房地闷产市王场，没在产乓品销圣售过篇程中旧大量滑使用哑分期慢付款号的方后式。敌而且晓，最忘近房牧地产毅市场渴相对某前几钥年下纤降幅闻度较网大，纱因此锡，年怨末销苹售量睬大增抗或年透末销般售量慨大幅贝度下宏降。纠这些捞因素帽都会悟对应石收账梁款周鞋转率译或周捕转天沾数造历成很捕大的茅影响狡。所介以，白应将耕企业解的应课收账厌款周嗽转率颈、周碗转天磨数与饭企业哨前期留指标纤、与债行业勤平均抹水平时和其西他类顶似企哪业相甜比较耕，才纵能分绵析、爽判断津企业福该指醋标的混水平弃。反武映出产保利储强有阔力的再实施文能力馅和抗负风险滩能力物。存货参周转孟率由近著三年会数据药，整露体存歌货周盒转率指保持拿在一弊个较钓低，浩且相捆对稳妨定的座水平拳，在负企业第的流巩动资喊产中隐，通雁常存复货所截占的阅比重竹较大锋，企丽业存昂货的陆流动智性如催何，沸将直鸽接影昼响企钥业的悟流动成比率汇。一皆般而水言，朝企业菊存货盆的周队转速重度越怒快，肢存货珍的资腹金占仓用水拨平就沟越低困，流滑动性恨就越孙强，我存货智的变屡现速民度越拜快。失所以拉，提加高存虹货周呆转率疏可以谎提高回企业穗的变午现能透力。流保利维地产膨的存犯货变螺现较搏好，肉可见晒房地承产市遗场盈牵利能秀力依咳然处蚊于有自利地躲位，及虽然灾，房浅地产拨市场兵近几昂年来祝有所械低迷和，但夜是，真由于吼政府啄和中胳国市泛场的慎特殊丸性，圈房地狸产的峡影响摊应该拴不会远超乎闹预期悔的低串，其培存货基控制臭得到古了比脂较好暗的成叮效，踪蝶但还渠有待搞于继株续提蛇高。固因为即这两抢年市灿场的脖环境烈和国条家政源策比腰较严赏峻，饺而这绘从侧围面上喜反映额出了球保利切比较捞重视另供货与与销课货的个关系剥，从塘而灵布活应局对了替市场悬的变朵化。情而且稠，作线为房顶地产际行业味，在林分析谷存货损时，移应同秘时注机意到隆它的明土地腾储备壮量，书当它腊的存勤货占福土地券储备稳量的亦比例煮较大莲时，仇整体叔水平爱较好鸣。流动竭资产厨周转绍率流动薪资产跳周转鞭率是帅分析酒流动沃资产饱周转滚情况养的一务个综嚼合指艇标。吐流动抗资产疫周转边快，悲会相持对节它约流闸动资习产，园相当犁于扩急大了团企业落资产村投入扎，增拼强了缠企业谅盈利饭能力叶；反嫩之，裁若周爱转速歉度慢广，为触维持幅正常客经营愁，企缝业必来须不骑断投向入更蓄多的喷资源感，以炎满足孝流动胞资产被周转塘需要仆，导脸致资伙金使虽用效疑率低龄，也订降低秆了企查业盈秘利能线力。20但12叫——并20筒14年度可内，臣保利僵地产弓的流侄动资宫产周颗转率满上升贩趋势聪较大说，处狭于有章利地政位，筐可见拖，公纤司在味房地马产市也场有鱼所下菠降的洲大背友景下晒，能被很好本地控暖制自局己的张流动惜资产烤变现穗能力起，实故现稳承步上做升，勒具有袍良好亚的管确理措宴施与痰营运灰能力高。固定鹿资产椒周转肾率总资怠产周份转率可以脚看出坚，保钟利地袜产整毅体三殃年水烫平保勉持在0.炉3左右浓，较己低但幕是稳咽定，咱也许仇是近锣年受爱到市露场与顷国家特宏观彩调控辞的影秩响，婶虽不俯再是孙飞速市上涨幸的房滩地产燥市场树，但疤是整泼体还磁在盈恐利期失间，抱说明淘其运轮行还帽算良勒好，库销售裹业绩颠良好棒。案例垦总结保利乖地产梨存在求着资单金周急转效夹率低箩。主额要依面赖债法务融煎资，扇融资馒成本娱较高弃，换筛代现雨金流轨压力泊大的按问题僚。但陡这些授问题泪在房嗓地产千行业吵快速鬼发展羊、盈药利状宿况好淘的情菌形下唱得到滥有效塔缓解滩，而宫在政叫府监活管政老策紧眉缩与袄信贷筛政策涛紧缩尸时，赛依靠猪大规绩模债颗务融浩资与双预收钥账款愉商业陆信用傲融资牙难以馋支撑闻大规剑模储微备土姑地的厨资金久占用浙成本网和现餐金流扭平衡搁的压蚀力。保利免地产个高速两增长拨性的驰背后钳营运榨资金誉问题谷表现尝在以齐下几龙方面派：(1臭)营运评资金元的运可营效歇率逐