嫩江县廉租房可行性研究报告

PAGEPAGE0前言嫩江县是区域的政治、经济、文化中心，是以农业、农副产品加工业、矿资源开发为主的现代化生态型城市，是我国重要商品粮基地。近几年随着嫩江县开发建设力度的加大，嫩江县住房条件改善明显，但同时城市中还存在着四大片的棚户区，棚户区中部分低收入家庭住房困难户人均面积还不足12平方米，贫困居民的生活居住条件亟需改善。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。国务院将切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度。我中心受嫩江县政府的委托，承担了《嫩江县2009年廉租住房建设可行性研究报告》的编制工作，在嫩江县建设局、经济贸易局、财政局、旅游局、国土资源局、环境保护局、交通局、水务局、电力等各部门的大力协作配合下，编制了《嫩江县2009年廉租住房建设可行性研究报告》。PAGEPAGE0目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 21.1项目名称与承办单位 21.2编制工作的依据、内容及范围 21.3项目概况 31.4结论及建议 8第二章市场需求预测 102.1产品供需预测 102.2价格现状与预测 10第三章建设规模与产品方案 113.1建设规模 113.2产品方案 11第四章建设条件与厂址 134.1建设场地 134.2建设条件 134.3项目实施的有利条件 14第五章技术方案、设备方案和工程方案 155.1技术方案 155.2改造工程 17第六章主要原材料、燃料供应 196.1生猪供应 196.2包装材料供应 196.3主要原材料、燃料、动力 19第七章总图运输与公用工程 207.1总平面布置与运输 207.2内外运输 217.3给水工程 217.4排水工程 227.5供电工程 227.6供热工程 22第八章环境影响评价 238.1建设地点对环境影响及治理措施 23第九章安全卫生 249.1安全卫生 24第一章概述一、项目概况1、项目名称：嫩江县廉租住房建设项目2、建设单位：嫩江县人民政府3、设计单位：黑河市工程咨询中心4、建设性质：新建(配套建设)5、建设地点：黑河市嫩江县6、建设规模：2008年至2012年共建设廉租住房5196套，总建筑面积259800m其中2009年，在环宇小区和育才家园共建廉租住房196套，建筑面积9500m2，其中每套建筑面积平均为7、工程投资：工程总投资25980万元，其中：中央预算内投资补助7794万元，地方自筹18186万元。其中2009年工程计划投资950万元，其中：中央预算内投资补助285万元，地方自筹665万元。二、编制依据、原则及内容（一）编制依据1、主要设计资料（1）《嫩江县廉租住房建设可行性研究报告》及设计委托书（2）嫩江县城市总体规划说明书（3）嫩江县城市总体规划图（1:5000）（4）嫩江县城区地形图（1:5000）（5）嫩江县住房现状情况（6）地区材料价差2、规范及标准（1）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93（2）《住宅建筑规范》GB50368-2005（3）《住宅设计规范》（2003年版）GB0096-1999（4）《民用建筑设计通则》GB50352—2005（5）《建筑设计防火规范》（2001修订版）GBJ16—87（6）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（8）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002（9）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002（10）《砌体结构设计规范》GB50003-2001（11）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（12）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（13）《民用建筑热工设计规范》GB50176-1993（14）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92（15）《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94（16）《供配电系统设计规范》GB50052-95（17）《低压配电设计规范》GB50054-95（18）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（19）《健康住宅建设技术规程》CECS179:2005（20）《黑龙江省民用建筑节能设计标准实施细则》（采暖居住部分）DB23/T120-2001（21）《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》（22）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（23）《廉租住房保障资金管理办法》财综〔2007〕64号（24）《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》发改投资〔2007〕3676号（二）编制原则1、按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，建设廉租住房，切实解决城市低收入家庭及住房困难家庭的住房问题。2、合理确定廉租住房需求量，统筹规划，分期分步解决。3、廉租住房项目选址要充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。4、廉租住房建设要按照城市低收入家庭的基本住房需要，坚持经济、适用的原则，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。5、要按照发展节能省地环保型住宅的要求，在经济合理的前提下，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。（三）编制内容根据设计委托书，本工程为嫩江县廉租住房建设可行性研究报告，工程内容包括：1．确定廉租住房需求量，分年度进行城市廉租住房建设，及建筑配套的给排水、采暖、电气等设备工程。2．对廉租住房小区配套基础设施建设。三、嫩江县概况(一)地理位置及自然条件1、地理位置嫩江县位于黑龙江省西北部，地跨东经124°44′30″～126°49′30″，北纬48°42′35″～51°00′05″。北依伊勒呼里山，与呼玛县交界；东接小兴安岭，与爱辉区、孙吴县、五大连池市毗邻；西邻嫩江，与内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗隔江相望；南连松嫩平原，与讷河市接壤。2、地形地貌嫩江县地处松嫩平原连接大、小兴安岭山地的过渡地带，在黑龙江省五大地貌区域中，南部地区属松嫩平原区域，北部属大兴安岭山地区域。在地质构造、火山活动、冰川搬运、融冻过程等作用下，形成了变化复杂、起伏较大、切割分散、相问交错的地貌特征。县域最北端系大兴安岭与小兴安岭的结合部，形成向南开口、节节下降的马蹄状地势，山前常见冲积扇。东部紧靠小兴安岭，地势由东北向西南倾没。县内地势的总特点是北高南低、东高西低，嫩江由北向南流，嫩江左岸各支流均由东向西流，河岸北陡南缓、东陡西缓。全县最高处为黑岩峰西北的729.7高地，海拔高729.7米。全县最低处为位于嫩江干流上的嫩江、讷河两县交界处，海拔高193米。按地貌类型划分，各类地貌的比例是：低山面积2855.3平方公里，占全县总面积的18.9％；丘陵面积6126.7平方公里，占40.6％；台地面积6125.2平方公里，占3、气候特征嫩江县年平均气温较低，无霜期短，雨热同季，冬季漫长。四季的气候特点是：春季，气旋活动频繁，气温变化幅度大，大风多，降水少，易发生春旱；夏季，受副热带海洋气团影响，降水集中，温热潮湿；秋季，多晴朗天气，降温急剧，常出现早霜：冬季，受极地大陆气团控制，天气严寒、干燥。年日照时数2600小时左右，有效积温1700℃～2300℃，年平均气温2～4℃，历年最低气温－39.5℃，最高气温达40.1℃。冬季嫩江冰封期达150天左右，冰厚1米左右。年降水量4、面积及人口嫩江县总面积1.5l万平方公里。嫩江县现辖13个乡镇、140个行政村，境内分布着黑龙江农垦九三垦区和近百个外驻单位，县内在籍人口50.5、土地资源嫩江县宜农地总面积为5690988亩，占土地总面积的25.1％，其中：耕地5383191亩，占宜农地的94.6％；园地8091亩，占0.1％；可垦荒地299706亩，占5.3％。耕地是宜农地的主体，面积较大，不仅在全县土地总面积中的比重高达23.8％，而且位居全省各县(县级市)耕地数量的第二位。县内耕地具有集中连片的特点，南部地区拥有耕地总面积的89.3％，便于经营，共设13个以农为主的乡镇、9个大型国营农场和47个农副业生产基地，形成具有一定规模的麦豆牛产基地。县内耕地还具有土质较肥沃的特点，黑土类土壤占耕地面积的58.8％。成土母质为坡积物、洪积物和冲积物，腐殖层厚20～5l厘米，有效养分含量较高。6、林业资源经1984年对森林资源进行抽样调查，现有森林面积为483883公顷。林种有用材林、防护林、经济林、特用林(含母树林、风景林)和薪炭林，用材林为优势林种，所占比重达89.47、牧业资源因地貌、气候、水土和植被的差异，县内可利用草场类型较多。根据中国北方草场资源分类标准，可利用草场分属三大类，内分7组9型：主要分布在嫩江、门鲁河、卧都河和泥鳅河两岸，以湿中生、多年生草本植物为主，草层高度45～92厘米，覆盖度66～96％，面积为354l128亩，占可利用草场的82％。内分3组4型：一是草甸土根茎禾草组，面积为509135亩，其中小叶章十苔草型241970亩、小叶章十杂类草型267165亩：二是沼泽土根茎莎草组，面积1135238亩，其中塔头苔草十杂类草型303233亩、塔头苔草+小叶章型832005亩；三是草甸士根茎莎草组，面积为1896755亩，其中塔头苔草+小叶章型1312970亩、塔头苔草十杂类草型583785亩。适合发展以肉牛、半细毛羊、奶牛为主的畜牧业。8、渔业资源流域面积在100平方公里以上的河流有550条(嫩江水系247条，额尔古纳河水系303条)，一其中：流域面积为1000～5000平方公里的中等河流有4l条，大于5000平方公里的大河流有18条，河流数量居伞区首位。境内有l条大江(嫩江，流经北自呐河，南至杜蒙治自县，纵贯市内7县、5区)，8条大河(呐漠尔河、乌裕尔河、诺敏河，双阳河、音河、雅鲁河、阿伦河、托力河)，175条小河，934个湖泊泡沼、83座中小型水库、148座塘坝，总水面374万亩，可养水面220万亩，各占全省1／3。有鱼类15科57种，主要有鲤科、鲑科(大马哈)、鲟科(大鳇鱼)，“三花五罗”等远近闻名的名贵鱼种。9、水能资源嫩江县水资源丰富，其中，地表水资源量272亿立方米(嫩江水系为156亿立方米，占全盟的57.4％：额尔古纳河水系116亿立方米，占全盟的42.6％)，占全国地表水资源量的l％，占全区地表水资源量的73％；地下水资源总量14.6亿立方米10、矿产资源矿产资源十分丰富(现已发现铜、金、钼、铁、钨、锌、镍等金属矿产62种，其中铜的储量占全省首位，全国第三)；非金属矿产有30多种，其中大理石的储量居全省之首，被誉为“地质摇篮，矿产之乡”。11、旅游资源嫩江县在近600年的历史发展进程中，留下了许多的名胜古迹，有崔家坟古墓遗址、清代水师营遗址、多金占墓遗址、保胜军事遗址等历史遗址。自然与人文景观荟萃，高峰省级森林公园、双拥公园、江畔公园、白脸山龙泉山庄、九龙山庄、科洛火山群等旅游观光景点脱颖而出。12、动植物资源在丛山密林中有珍贵的马鹿、黑熊、犴、水獭、猞猁、狐狸、貉子、野猪、林蛙、山兔等野生动物。森林资源种类繁多，主要树种有：红松、白松、落叶松、桦树、椴树、杨树、水曲柳、黄菠萝等；林中盛产蕨菜，药用植物有40多种，主要品种有黄芪、五味子、防风、刺五加、仙鹤草、玉竹、冬青等。13、经济及社会发展在新的世纪，嫩江县不断加快“跻身省强县、建设新嫩江”的发展步伐，按照“农业稳县、工业立县、民营富县、引联活县、城建塑县、资源强县、科教兴县”的战略方针，积极构筑“四大平台”(市场化平台、工业发展平台、体制平台、城市化平台)和“三区(有机农业示范区、奶牛示范区、肉牛和肉羊示范区)两带(亚麻、沙棘生产带)十大产业(豆业、麦业、乳业、糖业、薯业、矿业、酒业、药业、菜业、麻业)”，加快推进农区工业化、农村城镇化、区域经济一体化进程。“十五”期间，嫩江县的整体经济实力进一步增强，社会事业得到全面发展。国内生产总值增长率为10.2％；三次产业比重为48.8:20.6:30.6。财政实力有所增强。通过深化财税改革，采取“五清四管”等措施，一般预算收入保持了一定增幅。2007年，全县地区生产总值59.44L,元，一般预算收入预计实现9296万元，城镇人均可支配收入达到57075元，农民人均纯收入4356元，全社会固定资产投资预计完成13.2亿元，全县社会消费品零售总额实现80663(二)城市性质及规模1、城市性质根据城市总体规划，嫩江县的性质确定为：区域的政治、经济、文化中心，以农业、农副产品加工业、旅游业为主的现代化生态型城区。2、城市主要职能和特征①嫩江县城区是全县域的政治、经济、文化中心和区域内的交通枢纽：②嫩江县是我国北部地区重要商品粮生产及周转基地；③嫩江县是区域内的农副产品尤其足绿色食品的生产加工及出口基地；④嫩江县是中国北方传统地域文化、民族文化、中西文化相融合的代表，是一个集依山滨水型和生态园林化于一体的黑龙江省北部特色城区和主要旅游服务基地。3、城区规模嫩江县城区现有人口12万人，城市建设用地规模15.3平方公里。2020年规划人口20万人，城市用地建设规模19.87平方公里。四、住房现状嫩江县按照国家鼓励住房建设的总体要求，以居民实际需求为导向，制定了鼓励发展集资建房和合作建房优惠政策，科学合理调控房屋建设投资，保持了房屋建设良性发展的态势。嫩江县城区现状住房总面积为239.5万平方米，人均住房建筑面积为19.96平方米。现有住房中建筑面积小于60平方米的占44％：建筑面积大于60小于90平方米的占现有棚户主要集中在城区中西部，规划改造地块31片，总面积187.22万平方米。在上述棚户区中居住着城市低收入家庭(人均月收入小于475元)8542户，其中城市住房困难家庭(人均住房面积小于12平方米)5196户。而且在这5196户中，人均月收入小于180元的特困家庭3125户；人均月收入大于180元，小于475元的低收入家庭2071第二章廉租住房需求分析及工程规模一、廉租住房需求情况分析经调查统计，嫩江县市区内城市低收入家庭(人均月收入小于475元)且住房困难家庭(人均住房面积小于12平方米)共计5196户，总人口20784综合以上数据达到国家标准，需建设的廉租住房总建筑面积259800平方米(按每户住房平均48.25平方米计二、工程规模规划建设廉租住房总建筑面积259800m2，解决居住户数5196户，居住人数嫩江县现有棚户区主要集中在县城中西部地区，规划地块3l块，总占地面积187.22万平方米。根据上述，嫩江县城区廉租住房建设总面积259800m2，户数5196户，计划5年(2008～2012年)内建成，其中2009年廉租住房建设面积为9500m2，套数196第三章项目选址及基础设施情况一、项目选址本方案重点论证2009年度廉租住房选址，对2010～2012年度廉租住房选址不确定因素过多，本设计只指出方向，具体廉租住房选址按远期年度改造规划配合建设。2009年嫩江县棚户改造工程建设地址，建设地点设在二个小区，分别为环宇棚户区、育才家园小区。两个小区的具体建设地点如下：1、环宇棚户区：环宇棚户区位于嫩江镇中部，东邻福民大街，西邻北门大街，南靠军民路，北靠清江路。占地面积30000平方米，配套建设120套廉租住房，建筑面积5700平方米。至嫩江县中心区交通便利，四周配套公共设施齐全。2、育才家园：育才家园棚户区位于嫩江镇西南部，东邻墨尔根大街，西邻育才大街，南靠建设路，北靠曙光路。占地面积20000平方米，配套建设76套廉租住房，建筑面积3800平方米。至嫩江县中心区交通便利，东北侧配套公共设施齐全。二、配套基础设施情况1．规划概况嫩江县2009年将廉租住房建设地址选在环宇棚户区和育才家园小区，分别位于嫩江县的中部和西南部，总占地面积50000平方米根据《嫩江县总体规划》，该区规划的指导思想为：高起点规划、高标准建设、高效能管理，以合理的规划、完善的设施、优美的环境、周到的服务，促进嫩江县建设的良性发展；合理利用土地资源，统筹规划，解决好整体与局部、近期与远期、需求与供给等各种矛盾，建设一个布局合理，形象优美、生态环境良好的东城区。该区规划布局：规划依据整体化和系统化的设计理念，以改善环境基础上合理进行城市空间布局的思想为指导。规划区用地分为居住用地、公建用地、物流用地、特殊用地、仓储用地、公共设施用地、绿地系统用地、道路广场用地和停车场用地。规划道路干道间距200－400米，道路红线宽度分别为50m、45m、30m。两个区规划总人口1.2万人。2．道路工程规划区道路系统由二级组成，即主干道和次干道，主干道红线为60米，次干道红线为30米，主干道有1条路，即育才大街；次干道有2条路。本设计2009年廉租住房育才小区仅邻育才大街主干道和曙光路次干道，该廉租住房建设区域至嫩江县中心便利3．给水工程2009年廉租住房区域给水工程规划覆盖率较高，位于育才大街将新建1条DN600mm给水管线，位于曙光路，将新建DN200mm给水管线。该区域由自嫩江县净水厂负责供水，水质满足《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。周边给水管道呈环状管网布置，供水安全也可得到保证。4．排水工程规划区排水工程规划确定为分流制的排水体制，在2009年廉租住房区域，育才大街、曙光路将新建d300mm污水管道和d600mm雨水管道。该区域雨水引入下游管道，排入黑龙江。污水截入污水总截流干管，进入污水处理厂。5．热力工程根据城区改造基础设施工程可行性研究报告，嫩江县区热源由区内集中供热，使用直接供热方式，一级供热管网实现采暖供热，这种供热是安全可靠，保证热力系统运行稳定。城区内共布置7座换热站，本设计2009年廉租住房区域附近有2#和3#换热站，可完全满足廉租住房的供暖。6．电力工程电源由西区变电所引来，采用10KV高压电缆埋地敷设引至东城区。变电所距离规划区约1.8km。规划区内均采用10KV中压供电。区域内设有10KV开闭所1座，进行电能分配，开闭所配出4～7个回路。本设计200第四章廉租房建设内容一、建筑主体（一）建筑各户型面积标准按每户建筑面积小于50m2。本次方案单元形式：户型为一梯三户，由户型指标48.87m2＋47.01m各种户型、户室比例有所不同，以满足当地不同人口结构的需要，均为三居室户型；每户至少保证一个服务阳台。住宅进深采用东北地区较经济适宜的尺寸，控制在12m以内，单元组合以行列式为主，这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网，方便工业化施工。住宅层数以六层为主，层高2.8m，建筑总高度控制在18m，根据住宅规范规定层数不超过6层的多层住宅不需设置电梯。单体建筑物总长度超过50米时，应在单元之间增设变形缝，变形缝处采用双墙，缝宽50mm。外墙采用370厚砖砌体外挂50厚挤塑板保温的复合墙体，内承重墙、单元分隔墙、分户墙均采用240厚砖砌体砌筑，非承重墙采用100厚陶粒空心砌块砌筑。外立面采用外墙防水涂料两遍；室内除厨房、卫生间采用瓷砖墙面外，其余墙面均为白色乳胶漆两遍；所有居室及楼梯间地面及楼面采用水泥砂浆地面，厨房及卫生间采用防水砂浆地面并四周上翻150mm。单元入口为电子保温防盗门，入户门采用乙级防火防盗保温门，户内门均为拼板木门。所有外窗（包括封闭阳台窗）均采用单框三玻塑钢窗。采用砖混结构形式，钢筋混凝土条形基础，楼板均为钢筋混凝土现浇板，所有结构构件设计均满足承载力极限状态、正常使用极限状态及偶然状况（地震、台风等）的要求，使设计符合技术先进、经济合理、安全适用、确保质量的要求。（二）住宅适用性住宅是人们生活学习的重要空间，人们每天在住宅中的时间约占全天时间的三分之二左右，住宅中的舒适度要求比其它场合更高，不但在平面布置时要充分体现“以人为本”的设计理念，在住宅设施布置上，更应深入研究人们的生活习惯，进一步贯彻这一设计理念，努力提高住宅品质。（三）住宅单元平面布局优化单元布局以保证各户通风采光效果；动静、洁污分区清楚，相关的功能空间合理布置，该远则远，该紧凑就紧凑。合理的房间布局与配置，使家居舒适。平面规整，外墙少有凸凹变化，以减少外墙长度及散热面数，降低体型系数，有利于节能，同时也便于建筑结构与建筑构造的处理，方便施工建造。进深尺寸均控制在12m，户均面宽大小适度。砖混结构选择砖材模数以3M为主模数。家庭规模和结构是变化的，生活水平和科学技术也在不断提高，因此住宅具有可改性是客观的需要，也是符合可持续发展的原则，可改性首先应该提供一个大的空间，这样就需要合理的结构体系来保证，在结构体系设计上，尽量利用分户墙作为承重墙，大量采用非承重内隔墙，为实现住宅的可改造及空间可变性提供了必要的条件。作为住宅公共空间的楼梯间，开间2.7m，进深5.1m，开设1.5m宽的普通侧窗解决采光，楼梯段净宽1.2m，平台宽>1.2m，踏步尺寸280*155.56，单元入口处局部净高不低于2.0m，为使用者合理组织过往、停留空间，便于楼内邻里交往。（四）住宅套型现代住宅套型的功能划分更为明显，功能分区的明显化，使空间条理清晰，线条明朗，住宅套型在设计上，应能服务于社会各种不同的群体。在住宅套型设计中，每套均设置卧室、起居厅、厨房、卫生间，厨房有流畅的操作流程布置，从洗、切到做，操作面长度均大于2.1m，且净宽均大于1.5m。每户入口的过渡空间尽量留有出入户时的更衣、换鞋与简单接待功能，以使户内外的活动有一个隔离和过渡，较大户型的客厅内通过室内二次装修可营造出更舒适的过渡空间。在功能空间上，除厨房以外，卧室、起居室等房间形状合理长宽比例均小于2，适宜居住有利于采光均匀和通风顺畅，且利于室内家具布置，提高使用效率，不会有狭长空间使人产生心理压迫感。各套型室内居室、厨房均有自然通风采光，没有视线干扰和采光遮挡，套内交通组织顺畅各居室没有相互穿越现象，厨房均布置在套内近入口处，且餐厨空间紧密相连。尽管各套型使用面积相差较大，但在卫生间设置上使用面积均大于3平米，满足使用者便溺、洗浴、盥洗的功能要求,这就为使用带来极大方便和提高使用性能。空间尺度：双人卧室使用面积≥10m2，单人卧室使用面积≥6m2，厨房使用面积≥4m2，卫生间使用面积≥3m2，住宅层高（五）建筑装饰考虑到棚户区居民承受能力，在建筑室内装饰上力求简洁通用，避免加重百姓生活负担，以及造成不必要的浪费。（六）建筑隔声住宅声环境是指住宅室内外各种与声音有直接或间接影响居民生活质量的环境因素，是反映住宅舒适程度的一个重要方面。住宅声环境性能主要取决于住宅室内外噪声环境影响、住宅隔声质量和防噪措施。所有住宅楼板均为现浇楼板，楼板最小厚度100mm，在未作装饰的情况下以能够达到住宅楼板空气隔声及撞击声隔声的三级标准，在铺复合木地板面层后的计权标准化撞击声压级达到62dB(A)，满足规范对住宅楼板撞击声隔声的一级标准要求；分户墙是达到居住私密性，形成户与户之间的重要屏障，采用240厚的砖砌体分户墙隔声量达到3A级（即≥50dB）。门窗的隔声是一个薄弱环节，户门目前普遍采用钢制三防门，外窗为节能单框三玻中空平开玻璃窗，隔声性可能达到标准。二、建筑设备设施廉租住房小区均为多层住宅，设备间也在小区内集中单独设置，因此住宅内部没有设备噪音。住宅中设有完善的给水、排水和燃气管道系统和相应的设备设施，且设计容量满足国家标准和使用要求。采暖总供回水总立管、公共功能的阀门和总体调节及检修部件设在楼梯间管道井内，电气、电讯干线和公共功能的电气设备剂用于总体调节和检修的部件也设在公共楼梯间内，这些都便于设备设施的检修和管理。（一）给排水设计1．设计依据及概况：《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003、《建筑设计防火规范》GB50016-2006。给水水源为市政给水管网，由小区给水系统供给。2．给水系统：每栋楼内的生活给水量根据每栋楼内居民数量不同而变化，给水系统采用下行上给式供水方式。3．消防给水系统：六层纯单元式住宅不设消防给水系统。底层设商服的住宅楼内设消火栓给水系统，水源由小区消防给水管网供给。楼内干管采用环状供水管网，下行上给式供水方式。4．热水系统：各小区居民楼内不考虑热水供应系统，由每户居民根据自身条件安装电热水器或太阳能热水器解决。5．排水系统：各住宅楼均设排水系统，每栋楼的排水流量接近给水流量。排出的生活污水进入化粪池，沉淀后排入市政排水管道。（二）暖通设计1．设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）2．室内外设计计算参数室外设计参数a.冬季采暖室外计算（干球）温度:-28ºCb.冬季通风室外计算（干球）温度:-18ºCc.冬季室外平均风速:3.9m/sd.冬季最多风向:We.冬季最大冻土深度:300cm室内设计计算参数住宅卧室与起居室：18～20ºC住宅厨房、门厅、走廊：16～18ºC3．采暖设计方案采暖热源：采暖热源由换热站提供。对住宅部分无废气、燥声等污染源，没有增加对环境的不利影响。采暖系统形式及管道敷设方式：住宅采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式,户内采暖系统采用单管水平跨越式或双管水平并联式。系统的共用立管和入户装置均设置在楼梯间管道井内，户内的采暖管道采用埋地敷设。住宅采暖系统的补水、定压问题由换热站或区域锅炉房解决。采暖分户热计量及控制：户用热量计量装置安装在每户供水管上,热量表前安装过滤器。每户供、回水管上设置锁闭阀以起到控制作用。每组散热器设置温控阀。采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择：散热器采用辐射对流铸铁散热器，散热效果好，利于节能；设置在地沟内、管井内的采暖管道采用焊接钢管，采用丝扣或焊接连接，户内的采暖管道采用S3.2级PP-R塑铝稳态管及管件，采用热熔连接，户内的采暖管道采用埋地敷设方式。设置在地沟内及不采暖房间的采暖管道采用离心玻璃棉管壳保温，以减少热能消耗。新建住宅采暖热媒采用95/70ºC热水，符合卫生要求。（三）电气设计1．供电电源根据小区内地用地性质及建筑面积规划建设箱式变电站。住宅电源均引自该处，场区内电缆均采用直埋方式敷设，电缆型号为YJV22-1Kv铠装交联电力电缆，室外电缆埋深0.8米。2．负荷统计负荷容量按适当超前的原则，平均每户4.0KW。3．供电方案及供电设施每幢住宅的总电源进线断路器，均设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾。电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求；每套住宅设置电源总开关，总断路器采用可同时断开相线和中性线的双极断路器；住宅套内的电源插座与照明分别设置回路，安装在1.8米及以下的插座均采用安全型插座4．照明系统在照明设计时，应采确各种措施，以适应现代化建筑功能多、灵活多变的发展需求，住宅照明应满足生活需求的实用性，增强舒适感和达到美化环境的效果。根据《建筑照明设计标准》GB50034-2004表6.1.1规定起居室100lx,卧室75lx，餐厅150lx，厨房100lx，卫生间100lx。灯具的选择视具体房间的功能而定，采用节能型灯具，5．安全及防雷接地住宅供电系统采用TN-C-S接地方式，并进行总等电位联结；住宅层高均为六层，按三类防雷设计。防雷接地与交流工作接地、安全保护接地、弱电接地等共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。弱电设备处设专用接地线。6．弱电在小区周边的主要街道上均有通讯干线通过。小区交接方式采用交接箱交接。通讯及有线电视线路采用4孔管道直埋敷设方式。在楼前设置手孔井。住宅电话、网络及有线电视等弱电进户均由手孔井引入，电缆进户穿管保护，电缆埋深-0.8米。参照国内城市的规划指标并结合黑河市实际情况，住宅按每户一部设置；有线电视按每户至少一个终端插座。三、小区配套道路设计1．小区对外交通在小区与外部联系出入口的设置位置上有利于疏导交通，便于居民出行。每个小区分别设一个机动车道对外出入口，两个以上人员出入口，出入口分散布置在每个小区的不同方向，与城市次干道相通，机动车出入口处视线通畅，无遮挡物。2．小区内道路小区内各级道路设置清晰简明短捷顺直，双车道路面宽度不小于6m，宅前路的路面宽度均大于2.5m，尽端式道路在端部设置不小于12mX12m的回车场地，每个住宅单元均有一个出入口可以通达临时机动车。小区内设立与住宅组团人数规模相适宜的露天停车场地，停车率小于总户数的10％，并组织了良好的交通流向，人车以绿化分隔相对隔离，人车交叉部分设置路障限制车速、汽车交通单行线等的做法，能满足行人安全、汽车通畅便捷的要求。四、公共服务设施住宅小区中需要设置各类相应的公共服务设施来满足城市居民日常生活中购物、教育、娱乐、健身、游憩、社交等活动的需要。本廉租住房建设可行性研究报告暂不考虑小区内建设营业性公共配套设施。住宅小区周边现有设施基本满足居民日常生活。公共卫生环境的硬件配置，如公共厕所、公共场地的废物箱，对于居住区中垃圾的收运、存放与处理本着无害化、减量化和资源化的要求对环境设施予以配置，为居民创造一个卫生环境清新的居住环境。在居住环境建设中，从居住区微观环境控制入手，消除不利于居民生理和心理健康的因素。居住区不设置商业服务用房、公共餐饮设施，减少居住区内的无污染源，道路选材构造在阳光照射条件下无有害物质的挥发，避免对人体的影响及造成不必要的创伤。创造一个具有健康安全环境和舒适度有保障的居住区。五、廉租房建设保障措施1．廉租住房房屋产权属人民政府所有，由城市廉租住房行政主管部门统一维修、管理。2．廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应。严禁以廉租住房名义取得划拨用地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房等经营性项目开发建设。3．廉租住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性费和政府性基金。廉租住房的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。廉租住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担。4．廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内。廉租住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。5．合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。6．健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。7．多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。8．确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理9．健全低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。10．解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。第五章建筑节能、安全及住宅耐久性一、建筑节能我国在2004年中央经济工作会议上提出，要大力发展节能省地形住宅，制定并强制执行更严格的节能、节地、节水、节材标准。通过住宅的建造使用过程中的“四节”的性能来反映住宅的经济性能。（一）建筑节能建筑节能是世界发展的潮流和趋势，是建筑业技术进步的重要标志，也是建筑业实施可持续发展战略的一个关键环节，对于缓解我国人口资源匮乏、减轻大气污染，改善建筑热环境起着举足轻重的作用。本次廉租住房建设首先保证了单体建筑良好的朝向，单元住宅水平行列式布置，使建筑体型系数均控制在0.3以下，这些是建筑物节能的首要条件。建筑外墙采用370厚砖砌体外挂50厚挤塑板的复合保温节能墙体，传热系数0.409W/m2K，门窗传热系数≤2.5W/m2K，阳台门下部芯板传热系数≤1.35W/m2K，地面传热系数≤0.30W/m2K，以上综合指标使建筑节能达到50％以上，建筑物耗热量指标传热系数≤21.6W/m2，符合国家及黑龙江省建筑节能标准实施细则中对黑河市的要求。住宅采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式，系统的共用立管和入户装置均设置在楼梯间管道井内，户内的采暖管道采用埋地敷设。户用热量计量装置安装在每户供水管上，热量表前安装过滤器。每组散热器设置温控阀。楼梯间单独采暖，设置在不采暖房间内、地沟内的管道均作保温，保温材料选用离心玻璃棉管壳保温,以减少热能消耗。散热器采用辐射对流铸铁散热器，散热效果好，利于节能。照明系统中采用高效节能的照明产品（光源、灯具及附件），在公共楼梯间内设置声控节能控制型开关。（二）建筑节水水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中消耗的水资源在水资源消耗总量占着很大的比重。目前看来，在廉租住房建设中，一般很少强调雨水和生活污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源。在住宅小区规划建设中，可考虑设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；硬铺装场地选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件。小区各建筑内卫生器具均采用节水型卫生器具。（三）建筑节地我国土地资源十分紧张，本方案确定了合理的容积率。在东北地区较合理的住宅进深尺寸为11m～13m，廉租住房建设住宅户型均以12m为标准设计，以达到较好的土地利用效果，各户型的使用面积系数平均值达到0.758。墙体材料的改革也是节地的一种表现形式，在本设计中大量的非承重墙均采用新型墙体材料，陶粒混凝土空心砌块，它具有较好的节能、节土、利废、保护环境等优点。在基本建设实施的过程中，应逐步用新型的墙体材料取代实心粘土砖。在科技发展日新月异的时代，建筑业中的新设备、新工艺、新材料不断涌现，在配套设施的选用上积极推广有四新技术的设备，如箱式变压器，及美观，占地又小，节地作用十分明显。对许多对日照要求不高的公建置于地下是节地的重要措施之一，充分利用地下空间，即满足城市建设对人防设施的要求，又可将部分公建如设备用房、环卫等设施置于地下，这些均可作为今后改造实施过程中的储备用地，使土地资源更充分的被利用。（四）建筑节材节约材料是建筑可持续发展的需要，也是提高住宅经济性能的途径，在建筑材料的使用上积极选用可再生材料、减少对自然资源过度依赖和消耗。可再生材料系指钢材、木材、竹材、建筑垃圾、工业废渣等材料。建筑设计施工中优先选用高强高性能混凝土、高效钢筋、预应力混凝土、粗直径钢筋连接、新型模板与脚手架、地基基础、钢结构新技术等等均涉及节材内容。二、住宅安全住宅的安全性关系到居民的生命与财产安全，关系到居民的身体健康，因此是住宅最为重要和根本性能。它包括建筑结构安全、建筑防火安全及燃气、电气设备安全、日常安全防范措施等。（一）建筑结构安全嫩江县廉租住房建设投资规模很大，居住人口众多，结构安全更是重中之重。嫩江县是六度抗震设防区，各部分结构构件设计上均满足《建筑抗震设计规范》的要求。在基础设计时，首先基础的埋置深度要在冰冻线以下的稳固土层中，在建设实施过程中以有关部门实地勘测后出具的地质勘查报告为依据，并现场考察复核设计实际采用的持力层是否合理、安全，以确定基础形式，对地基变形及稳定计算要满足规范要求，以免再次出现沉陷问题。上部结构为多层砖混结构，按《建筑结构荷载规范》规定记取各项荷载，按《建筑抗震设计规范》的规定设置现浇钢筋混凝土圈梁和构造柱等抗震构造措施来提高建筑物的整体刚度，增强抵御抗震害的能力，减少灾害的产生。从结构设计、材料、配合比及施工方面采取综合措施来控制裂缝的产生，减少影响住宅建筑结构长期耐久性的不利因素。（二）建筑防火与疏散小区内防火通道在总图布置中，建筑之间的防火间距均在6M以上。小区内的消防道路以环行布置，并在四周均有出入口与市政道路连通。消防道路宽度为6M和4M两种，道路承载力为30T。均满足《建筑设计防火规范》的要求。消防车道与住宅建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等。建筑物周围消防管网管径压力均满足本工程要求。沿街消防通道长度小于150m，住宅均为单元式住宅，层高为六层，耐火等级均为二级，单元住宅均以每个单元为一个独立防火分区，设有单独出入口，楼梯间最小宽度不小于1.1m。分户门为乙级防火门，该建筑内装修的材料均为非燃烧材料，天棚墙面为高级内墙涂料，地面及楼面均为水泥地面。采用砖混结构，主要承重构件最小截面及耐火极限分别为：承重墙的耐火极限不低于4小时，非承重隔墙的耐火极限不低于1小时，梁的耐火极限不低于1.5小时，楼板：120厚耐火极限大于1.5小时，均满足《建筑设计防火规范》的第2.0.1条耐火等级二级的要求。六层纯单元式住宅不设消防给水系统。底层设商服的住宅楼内设消火栓给水系统，水源由小区消防给水管网供给。楼内干管采用环状供水管网，下行上给式供水方式。住宅采暖管道采用焊接钢管，散热器采用铸铁散热器,采暖管道保温材料选用离心玻璃棉管壳。住宅层高均为六层，按三类防雷设计；电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求。（三）燃气及电气设备安全燃气具本身的质量至关重要，并且燃器具应配备具有熄火保护自动关闭阀门装置，以防止事故的发生，提高使用燃气的安全性。在安装燃气设备的厨房，对外的门窗可作为泄爆面，释放爆炸压力，保护承重结构不受破坏，防止倒塌事故。电气设备材料住宅供电系统采用TN-C-S接地方式，并进行总等电位联结；每幢住宅的总电源进线断路器，均设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾。电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求；每套住宅设置电源总开关，总断路器采用可同时断开相线和中性线的双极断路器；住宅套内的电源插座与照明分别设置回路，安装在1.8米及以下的插座均采用安全型插座。住宅均为六层，按三类防雷设计，沿屋面四周及屋脊设避雷带，避雷带采用Ø12镀锌圆钢，引下线采用Ø12镀锌圆钢暗敷或利用构造柱中两根大于Ø12的钢筋，利用建筑物基础做接地极；防雷接地与交流工作接地、安全保护接地、弱电接地等共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。弱电设备处设专用接地线。用电负荷负荷容量按适当超前的原则，平均每户4.0KW.（四）日常安全防范措施防盗户门具有防火、防撬及保温功能；在住宅一层外窗及阳台均应设置防盗网等安全措施。阳台、外窗、楼梯扶手、上人屋面女儿墙的高度、竖向栏杆净宽均符合规范规定，来防止花盆坠落、儿童攀爬、人员跌落等安全事故的发生。阳台栏杆（栏板）和上人屋面女儿墙的高度不低于1.05m；从楼面或窗台下可踏面至窗台面净高度不低于0.9m；阳台及楼梯等设置垂直栏杆处的栏杆净间距不大于0.11m；楼梯踏步中心算起的扶手高度不小于0.9m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应低于1.05m。三、住宅耐久性保证住宅耐久性在设计中要充分考虑到住宅各类工程和产品可能遇到的环境作用情况，采用相应的构造做法、建筑做法。（一）结构的设计使用年限设计使用年限是指结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的时期。目前住宅的设计使用年限为不少于50年，基本风压、基本雪压均按重现期为50年的最大值采用，地震作用参数的设计基准期也为50年。（二）保证耐久性的措施结构方面首先要保证地质勘察报告数据的准确，它是基础设计的依据；其次要保证结构室内外构件有足够的保护层厚度；同时还要保证变形缝的设置。在室内外装修方面，各部位的装修材料应满足耐用指标要求，装修质量也必须达到合格以上标准。屋面防水采用刚柔两道防水，耐久年限为15年，需要在使用其内进行维护。门窗塑钢门窗具有强度高、耐冲击的特点,它的耐候性好,适用范围可达零下40摄氏度到零上70摄氏度,不脆化、不变色,使用年限可达50年以上。第六章建设进度及项目招标一、建设进度安排本可研实施年限为1年，工程内容包括廉租住房建设及配套设施部分，因五大连池市地处我国北部寒冷地区，年施工周期不足6个月，住房建设周期需二年完成，即当年施工的住房需第二年才能交付使用。故本工程分2年完成。工程进度安排详见下表。工程进度表项目2009年2010年2009年9500平方米二、项目招标根据《中华人民共和国招投标法》以及“中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号”—《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的有关规定，建设单位应对本项目的建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料的选购等本着公平、公正、公开的原则以委托招标的形式对社会进行公开招标。第七章工程投资估算一、编制说明1、本估算编制内容为嫩江县廉租住房建设项目，工程总投资为25980万元，其中2009年工程投资950万元。编制依据：定额采用省建委2000年颁发的《黑龙江省建设工程预算定额》、《全国统一市政工程预算定额黑龙江省估价表》、《全国统一安装工程预算定额黑龙江省估价表》及有关规定。取费标准：采用2000年省建委颁发的《黑龙江省建筑安装工程费用定额》及有关文件。二、资金来源1、工程总投资25980万元其中内预算内投资补助：7794万元地方自筹：18186万元2、其中2009年：工程计划投资950万元申请中内预算内投资补助：285万元地方自筹：665万元三、投资估算表2009年投资估算表工程名称：嫩江县廉租住房建设方案单位：万元序号工程或费用名称估算价值技术经济指标备注建筑工程费安装工程费设备购置费其它费用合计123456789一房屋主体建筑760760二小区道路20.320.3三小区给水13.213.2四小区排水10.210.2五小区热力13.613.6六小区电力15.215.2七小区配套环卫设施26.526.5八小区绿化工程14.714.7九公共建筑及其它附属工程22.422.4第一部分费用小计896.11建设单位管理费10.710.72施工监理费11113招标工作费用1.81.84勘察设计费22.522.55预算费2.92.96前期工作费用55第二部分费用小计53.953.9合计950第八章实施公布期与结论一、实施公布1．2009年4月公布2009年廉租住房建设计划。2．2009年5月公布2010～2012年廉租住房建设计划及各年度廉租住房建设计划。二、结论1．嫩江县已经建立了廉租住房制度和低收入住房困难家庭档案，制订了解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，明确了廉租住房保障范围、对象、标准和方式，编制了新建廉租住房年度投资计划。为建设城市廉租住房提供了先决的有利条件。2．嫩江县地方建设资金已纳入廉租住房保障资金年度预算，建设用地已落实，为建设城市廉租住房提供了资金和建设用地的保障。3．本廉租住房可行性研究报告，共配套建设廉租住房259800平方米，建成后使城市低收入居民人均居住建筑面积达18m2／人，户均建筑面积目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 21.1项目名称与承办单位 21.2编制工作的依据、内容及范围 21.3项目概况 31.4结论及建议 8第二章市场需求预测 102.1产品供需预测 102.2价格现状与预测 10第三章建设规模与产品方案 113.1建设规模 113.2产品方案 PAGEREF_T