二部分第十章第二节城市功能分区的结构和成因城市的合理规划

【考纲点击】1.城市地域功能分区。2.不同城市地域结构的特点。3.城市的合理规划。

【考情播报】1.以区域示意图为背景，考查城市的布局形式、土地利用

的合理布局等知识。2.以不同城市规划方案比较的形式切入，考查城市的合理

规划。一、城市功能分区的结构和成因1.结构概念：城市内部各类功能区的影响因素：

、城市发展历史

和

等空间组合城市性质自然环境2.成因(1)历史因素早期的土地利用对日后的功能分区有着深远影响昔日的土地利用到现在也可能完全改变(2)经济因素土地的利用类型取决于影响地租的因素：距离市中心远近、付出租金的多少交通通达度(3)社会因素：

、

、种族和宗教信仰等(4)行政因素：政府采取行政手段制定

和

，干预功能分区收入知名度政策城市规划二、城市的合理规划1.城市规划(1)目的：合理利用

，保护

。(2)定义：一定时期内城市发展的

和各项建设的

，建设城市和管理城市的依据。城市土地城市环境计划综合部署2.具体步骤(1)限定城市的布局形式：

和分散疏松式。集中紧凑式(2)功能区的合理布局(住宅区和工业区)要有便利的合理安排

的位置，以减少对生活居住区的污染在工业区和生活区之间设置留有发展余地交通工业用地防护带(3)城市总体布局方案的比较经济上技术上合理先进城市地域功能分区的形成受历史因素和经济因素、社会因素的影响。据此回答1～2题。1.影响城市地域功能分区的决定性因素是(

)A.自然因素B.历史因素

C.经济因素

D.社会因素2.关于城市地域功能分区成因的叙述，错误的是(

)A.历史、经济和社会因素是普遍影响各类城市功能区形

成的主要因素

B.政府行为的城市规划对城市功能区的形成起到了越来

越重要的作用

C.距离市中心的远近和交通通达度只是间接影响城市地

租的高低

D.种族因素对住宅区分化的影响较大，但对我国绝大多

数城市而言基本不产生作用解析：在市场经济条件下，经济因素是影响城市功能分区的主要因素。经济因素通过两个方面发挥作用：一是通达度，造成地价(地租)的差别；二是商业、工业、住宅用地对地租的支付能力的差异，使它们对不同地租水平的土地选择不同。答案：

1.C

2.C3.唐人街、黑人区的形成和出现，体现了下列哪一因素对

住宅区分化的影响(

)A.收入的高低对住宅选择的巨大影响

B.通达度的高低对住宅选择的巨大影响

C.西方大城市中一个区域内某个种族或某个宗教团体占

优势

D.知名度对住宅的选择有较大的影响解析：本题考查影响城市功能分区的社会因素。唐人街是西方大城市中华人的集中居住区，是在大城市由团体而形成的住宅区；黑人区是黑人集聚的地方，是由种族因素而形成的住宅区。答案：

C4.在进行城市规划时，开展工作的步骤是(

)A.首先对多个布局方案进行比较，然后确定布局形式，第

三是合理布置各功能区

B.首先确定城市的布局形式，其次是合理布置各功能区，

第三是对各布局方案进行比较

C.首先确定城市的布局形式，其次是对各布局方案进行比

较，第三是合理布置各功能区

D.首先是合理布置各功能区，然后确定城市布局形式，第

三是对各布局方案进行比较解析：属基础知识考查，结合教材知识分析即可。答案：

B1.历史因素(1)城市早期的土地利用在很大程度上决定现在的功能分区。(2)城市的发展和更新要考虑继承和保持原有特色。(3)城市的功能分区是一个动态的过程，原有的功能分区也可能完全改变。以市中心附近住宅区的衰落为例：2.经济因素经济因素在市场竞争环境下起着越来越重要的作用，一

方面因位置的通达性不同造成了土地价格或租金的差异；

另一方面商业、工业、住宅等功能活动对城市土地的竞

争能力不同，因而形成了各种不同的功能区。城市功能活动对土地竞争能力表现为支付地租的能力。在竞争的条件下，对于一块特定的土地，只有支付能力最高的功能活动才能租用。商业、工业和住宅的付租能力随空间的变化呈现出不同的趋势(如图及下表)。概括说来，商业活动的付租能力随距离变化最剧烈，直线最陡；工业活动的付租能力随距离变化最不敏感，表现在图中的直线最平缓；住宅则位于两者之间。如果仅考虑付租能力这一因素，由城市中心向外就可依次形成商业区、住宅区和工业区。(1)城市功能活动的付租能力字母距离地租功能区对应地租直线成因简析A近最高商业区很陡的D线距离对商业影响大，地租变化大B中等中等住宅区较平缓的E线距离对住宅影响小，地租变化小C远较低工业区最平缓的F线距离对工业影响最小(2)城市土地的区位条件与地租高低城市内土地区位条件不同，土地租金也不同，影响土地

租金大小的区位条件有以下两点：

①距市中心的远近：距市中心越近，地租越高。由市中

心往外，地租呈下降趋势。②交通通达度：通达度越好，地租越高。市中心通达度最好；道路两旁、两条或多条道路交会处通达度较好；离交通干道越远，通达度越低。市中心是地租最高峰，离开市中心后，在环路与其他道路相交处形成了次高峰；道路两侧的地租较高，离道路越远，地租越低。3.社会因素和行政因素因素影响举例社会因素收入形成不同级别住宅区的常见原因高、低级住宅区背向发展知名度和宗教信仰对住宅区的选择有很大影响，还影响到商业区和工业区的发展变化建在具有历史、文化、经济等方面有很高声誉的住宅可增强集聚力量因素影响举例社会因素种族对住宅区分异的影响很大西方城市中的种族居住区，如唐人街、黑人区行政因素行政干预干预城市社会经济的发展，引导或划定不同的功能区我国许多新兴工业园区地租等值线的判读地租等值线是反映地租高低和变化规律的曲线，同其他等值线一样，地租等值线也具有同线等值、等值线间间距一致、闭合曲线、线与线间一般不重合不重叠等特点。影响地租等值线数值变化的主要因素是距市中心的远近和交通通达度，一般来说，地租等值线密集的地方地租的变化大，地租等值线密度小的地方地租变化小。地租等值线向市外凸出处交通通达度较高，反之则交通通达度低些。1.某城市有环行—放射式道路网，读下图回答(1)～(2)题。(1)图中能正确表示城市从市中心到外缘地租水平变化趋势

的曲线是(

)A.a曲线B.b曲线C.c曲线

D.d曲线解析：随着距市中心距离的增大，土地的租金逐渐降低，可见a、b线不正确；此外，地租水平的高低还与交通通达性有关，在城市干道与环行—放射状道路会合的地方，因交通通达度好，常会形成地租次高峰。答案：

D(2)在地租最高峰和次高峰地段一般的功能区是(

)A.商业区

B.工业区

C.住宅区

D.文化区解析：在地租最高峰和次高峰地段，由于交通条件优越，人流量和车流量大，因此市场条件较为优越，常形成城市的商业区。答案：

A比较项目集中紧凑式分散疏松式图示

城市布

局形式比较项目集中紧凑式分散疏松式城市用地布局

居住用地布局有一个主要的生活居住区，职工生活依托中心生活居住区就近组织生活，各区片相应布置生活设施，形成多个生活居住区工业用地布局工业用地连片布置在居住区外围，部分有污染的工厂布置在近郊城市用地分成多个片区，相应布置工业区和生活居住区城市布

局形式总特点比较分散，形成若干分片或分组

比较集中比较项目集中紧凑式分散疏松式评价优点可设置完善的生活服务设施，方便居民生活，便于行政领导和管理，节省投资易于保证城市环境质量缺点容易造成城市环境污染彼此联系不太方便，市政工程投资较高采用城市中小城市大城市或受地形限制的中小城市城市布

局形式城市布局形式与城市地域形态的关系城市的布局形式与城市的地域形态都是针对城市的总体形态来说的，前者是从微观上反映各功能区之间空间上的结合，侧重于社会经济发展及环境保护因素的作用，后者体现的是整个城市的宏观形态，侧重于地形、河流、主要交通线路对城市外部形态的影响。二者关系如下所示：2.读“伦敦的城市规划和布局示意图”，回答(1)～(2)题。(1)伦敦的城市市局形式是(

)A.条带式

B.集中紧凑式

C.分散疏松式

D.中心辐射式解析：从示意图可以看出，伦敦的布局形式应为集中紧凑式。答案：

B(2)从伦敦城市规划图来看，伦敦城市规划的发展趋势的主

要目标是(

)A.实现城市的政治和文化职能

B.实现城市的工业和商业职能

C.以实现与自然环境相协调为主要目标

D.以实现城市郊区为城市服务为主要目标解析：规划区域内有大面积的已建和拟建绿地，生态要求较高，以实现与自然环境相协调的目标。答案：

C

(2009·上海高考)下图是某城市从市中心到远郊的土地利用空间结构示意图。读图回答(1)～(2)题。(1)该城市2000年与2007年地价变化反映了(

)①远郊地价升值幅度高于市中心②地价整体有所上涨③中心城区范围扩大④城市规模扩大

A.①②B.①③C.②④D.③④(2)在2007年地价变化曲线上，近郊区地价出现了两个峰值，

根据城市功能分区理论模型推测该区可能建设了(

)①蔬菜种植基地②高新技术开发区③大学城④美术馆

A.①②B.②③C.③④D.①④[课堂笔记]第(1)题，读图可发现2000年与2007年相比，中心城区、中心城区外围等的分界线没有发生变化，远郊地价升值幅度不如市中心大，因此选项C为正确答案。第(2)题，郊区地价的局部高值区往往是交通便利、环境优美之地，适合开发建设高新技术开发区和大学城。[答案]

(1)C

(2)B

(2009·江苏高考)下图是某古镇居住用地、工业用地、仓储用地和省道改线的两个规划方案图。读图回答下列问题。(1)两方案中仓储用地布局的共同特点是

，原因是

。(2)省道改线的目的有

。(3)试从拟建省道占用基本农田情况对两个方案作对比评价。(4)两个方案中功能分区较合理的是

。[课堂笔记]本题主要考查城市规划中的土地利用、项目选址、功能分区，意在考查考生运用所学原理对虚拟城市进行布局的能力。第(1)题，仓储用地因货运量大，故要布局在交通干线附近。第(2)题，现有省道穿越古镇，造成交通拥堵，加剧交通污染，危害文物建筑。第(3)题，从图中可以看出两个方案的最大差异是占地情况不同。第(4)题，方案二中工业用地邻近古镇，没有绿化隔离带，交通线占用基本农田，而方案一较好地解决了上述问题，较为合理。[答案]

(1)布局在交通干线附近货物运输量大(2)保护古镇；提高省道交通流量；减轻古镇交通污染(3)方案一不占用基本农田；方案二占用基本农田。(4)方案一

(2010·北京海淀区练习)读北京市建材商城分布示意图，回答1～2题。1.关于图中所示的北京建材商城分布及原因的叙述，正确的

是(

)A.二、三环路沿线，接近城区

B.五环路与放射状道路交会处，交通便捷

C.三、四环路沿线，有大面积停车场

D.居民小区内，方便日常购物解析：从图中可以看出，北京的建材商城主要分布在三环和四环路沿线，这是因为建材商城商品的运输量较大，三环、四环离市中心相对较远，土地的租金相对较低，可以建设一些大面积的停车场，以方便人们停车、购建材。答案：

C2.近年北京建材商城有向五环路外扩展的趋势，其主要

原因是(

)A.分散城市功能

B.新建住宅区不断向外扩展

C.缓解市区交通压力

D.城市外环道路的不断扩展解析：由于北京城市规模的不断扩大，城市外环道路的不断完善，五环路附近的交通、购物条件越来越好，北京建材商城有向五环路外扩展的趋势。答案：

D读我国某城市平面示意图，回答3～4题。3.该城市的地域形态是(

)A.分散疏松式

B.组团式

C.集中式

D.条带放射式解析：从图中可以看出，该城市不同类型的功能区紧密相连，集中分布，故该城市地域形态为集中式。答案：

C4.①②③④四地中，最有必要建卫生防护带的是(

)A.①地

B.②地

C.③地

D.④地解析：根据风频图可知，该地盛行东北风和东南风，工业区位于下风向城市西部；其中①地已有河流作为防护林使之和住宅区隔开；③地位于住宅区和工业区之间，最有必要建卫生防护带。答案：

C5.阅读下列材料，回答问题。作为全国文明城市，包头市城市建设成果斐然，创造了

中西部地区生态建设的奇迹，包头市城市建设的一个最突

出的经验就是：坚持超前规划，并一丝不苟地按照现定规

划加紧建设、上世纪在包头旧城之外规划建设新城选址时，

曾出现两个方案，如下图所示：方案A包钢在河西，新城在河东，新城靠近包钢，距旧城14～20千米。方案B新城建在离旧城不远的台地上，周围发展为工业区，远期可与旧城连成一个整体。(1)包头建成大型钢铁工业基地的有利区位条件主要有哪些？(2)有关专家最后确定采取A方案，请你比较A、B两方案的优缺点。解析：解答本题的关键是找出两幅图中的不同点并结合工业布局的区位因素进行分析。第(1)题，对区位因素的分析要从能源、水源、交通几方面入手。第(2)题，从新旧城区间的联系、工业区对居民区的影响、环境保护、市政投资与合理和未来发展方向等方面综合分析比较。答案：

(1)接近原料、燃料地；靠近水源；交通便利。(2)A方案的优点：以河流作为天然防护带，工业对居民区的污染较小；相对分散，留有发展余地。A方案的缺点：新旧城分离；交通联系不便；市政投资较大，管理不便。B方案的优点：新旧城接近，利于利用原有的旧城设施；市政投资较小，管理方便；交通联系紧密。B方案的缺点：城市受工业的污染较大；功能区布局过于集中。综合比较，选择A方案较为科学。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：