资产评估房屋建筑物

第一节房屋建筑物评估概述一、评估标的物的界定房屋建筑物两个层面的含义房地合一状态下的建筑物，包括建筑物、不可分离部分及其附带的各种权益。1二、房地产的特征①位置固定性；②使用的长期性；③影响因素多样性；④投资大量性；⑤保值增值趋势。房地产的特征2三、房地产价值及其决定因素

房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。

房地产价值：房地产的评估结果或结论。（一）房地产价格的种类①土地价格，即空地的价格；②建筑物价格（不含土地）；③房地价格；三种基本价格形态3①房仆地勾产舍单引位彼价雅格②楼哪面惹价抛格哑：③拍棉卖既价敲格④招鸦标宏价责格另意外嗽的铸价售格跑形傻态4（诉二批）堪影讨响柄房锯地话产循价捏格予的傻因萍素影命响颂因殊素瞒的梢两经种息分鸡类逢方弦法①自省然舰因伞素①一半般翠因鼻素②社纺会拼因妻素②区足域碰因耕素③行晒政架因字素③个糖别时因峡素④经球济燃因锦素着筋重年介队绍5一固般治因卫素丙：普符遍阔性秀和乒共浙同借性熄因共素①行界政验因北素达，鼓制御度践、宏政挣策管、股法暖规高等医；②经岸济波因鸽素末，铜经摧济长发剑达番程叙度告、困收绍入粮水裤平叹、种消贡费向水依平表等桌；③社紫会绿因继素至，绞社荒会却发怕展公状隐况遵、广安与定剑程欺度愿、忙社煎会朗环络境甜等霸；④其逼他辉因恩素洞，饶人圆口慢因蜂素眯、榜心揉理榜因伟素身、佳国录际绢因姐素榆等素。一爽般敞因况素6区据域执因纳素友：由粪自矮然尖条兔件狼、饲社含会炭条嘴件享、逢经序济准发累展怖状盯况咬和盲行陡政诞条箩件么形屑成潜的疏区品域具性恢特错点隔。个寇别封因即素凳：个偏别跳特贤性望，暖如淋面坦积绝大旗小催、哥朝牢向垫等朱。7四筝、屋房唯地涂产絮估撑价帝原往则①合授法床原深则—班—房振地明产别评拦估朱以耀合提法惰取耽得抬、厌合钳法恳适傍用谢、嗓合躁法暮交珠易逝、老合蹈法王处蒜分德等赔为驻前忆提咳。②最培佳课使祝用座原暂则—碑—以割房慢地工产葬的汤最昼佳防使吩用烂为肃评殃估术的桑前为提可。恩（附在归评累估陶时接点蛙的刃具焦体乖用贷途受为看最软佳通，愁按若此史用达途装进峰行高评义估颂；颈若佳不料是山最瞒佳北，碧按饰最辛佳遇使腿用赠的闪假酸设士，楼进仆行蜻适羊当波的黄判企断跃和滥选搏择济，夹并蹈在穿估芹价牵报颜告牢书巷中撤予附以化说掌明末。淹）评户估洁原唉则8五箭、俭房什地任产童的嚼评颤估部程融序（杆一元）勉明霜确念评蒙估为基弊本修事惊项①评静估蝴对呢象纠；②评亡估气目条的斧；③评芦估遇时屿点裕；④评遭估烂的激具下体揭工峡作趋时闹间暗；⑤评介估逃的臂费据用牌；⑥违站约魄责脊任忙。需亚要易明侍确手的些事陵项9（圣二碌）赌拟说定货评旬估营工时作顾方乱案①初搁选踢评援估共方县法侵和李技喉术层线叉路留；②确猛定书人哗员辛及隙其脾分背工尿；③调蹦查催、追搜豆集同数卵据阳资恐料蜓；④拟弱定嗽作忽业清步防骤皇与曾作莲业喇时京间裤表夏；⑤初滩步跟评扬估究成扇本间。拟济定弊方瘦案丹的吨过许程（减三悟）垦实屯地灰查孙勘刻搜尝集肠资六料到笑评榴估魂现腥场均实宇地膀查指勘供，裕获哨得撤评补估券所脚需浑的恭全默部迈资御料导。1掉0（秃四短）丑选悟用释评始估博方逢法敲评征定错估带算①市拌场里法②收隆益状法（愈常咬用汗方葵法径）③成到本逢法④假栽设牲开梨发哈法⑤残瞒余恢估贯价液法⑥路纯线猴价鼠估向价帐法⑦基屈准请地滑价怀修坊正炊法命等选跃用讽一减种炊或歼多贼种愁评音估理方锈法（香五桌）聪确蚀定露评斑估迅结飘果啄，励撰脏写黄评住估党说掉明柜或错报辅告根泄据距不棚同扩方巴法乳的饲初榴评氧结糊果旅，刮分告析果得糠出截最变终忌评号估吧结歇果写。1犯1⒈房举屋园建拒筑用物⒉桥猪梁翁、柄道冬路耻等鼓构爷筑届物第从二猜节旗建绕筑由物桃评绕估一类、愧建巨筑浙物也及蛇其客分拢类建毫筑辱物⑴按轰经场济莫用套途扯分眼类⑵按延结狱构高材讯料牌分指类本还章拉主格要死讲击述1想2二射、详建南筑秤物汽在恢评风估兵时后需俘考格虑溉的乐基疤本类因愈素基糟本箭因烫素⑴座成落奇位环置⑵面贴积⑶用可途⑷建语筑畅结仗构⑸建界筑悲高赤度⑹附双属碑设竟施⑺装剃修薪质肌量蒜和谨水遥平⑻建佛成予时置间⑼外树观⑽平末面软格铸局⑾产参权⑿建校筑颜质桌量俘、惹适姜用攀性古等尼其摊他伙因置素1兴3三筹、冷建用筑兴物星评兄估榜的盐特拘点特突点⑴房堤地响合捉一愉评彩估黎与定房蓄地阀分胞估⑵建危筑铁物捞产求权膨受双土屯地归使评用稿权烤年傍限梅的斤制兔约⑶单墓独舒评本估伙地州上宋建援筑洪物币可吸以漠采竞用平重份置搏成醒本椅法⑷建袄筑莲物晚评阁估添应薯在磁适萄法岛的浴前查提哲下币进铜行1甚4四获、摆建灶筑闲物悄评呈估久中久的傅成蛛本感法⒈建酸筑冬物覆价屠格己或祸重夕置篮成绢本节构磨成算（骄包萝括观土超地佣）价棕格尤或取重所置鲁成同本气构没成魄项围目⑴土缸地途使童用牛费⑵前都期回工耗程勉费⑶建很筑腹安习装浮工印程刘费⑷配受套织费⑸建缺设酷期户利股息⑹建何筑坚单独位根管秃理闲费⑺税留金⑻利诸润1片5⒉建具筑骨物兵重烧置糠成枪本集的敏常销用色测衣算均方伸法⑴重笼编悬预玻算赖法按仿工形程音预梅算璃的悬编挣制博方衫法俊，哈对绪待哑估朋建桥筑蚂成收本钱构农成奸项顽目步重养新才估胀算劈燕其翻重挨置勒成发本钓。适话用还于气：构息造艳比伴较狼简傅单郊的幕建祸筑尽物搜。1骗6⑵预伟决他算逼调齿整举法以且待圆估稼建厕筑阔物符决冶算迈中习的差工否程立量际为材基水础版，这按似现庭行吃工瞎程敏预屡算诵价宏格核、开费凑率锐将其其狮调岔整乱为句按仪现络价那计渗算踩的饿建伸筑陡物株工签程及造研价户，闪再递加车上餐间革接跪成遗本抓，咏估隆算宝出方建围筑梯物退重茂置黄成之本遵。效谨率膀高璃于储重放编宫预本算叙法丈。①不限宜而采决用魂价作格殿指谁数侮调岩整香法厦和腐类适忆用有于厦：比估法蛙的圣建改筑袄物非；②用泰途剃结忆构税大外致巾相取同坑相深似各且巷数包量较脊多柴的铁建可筑呜物猪。1弯7⑶价权格层指舞数纲调熔整界法根庭据扩待香估为建刮筑杂物挑的档帐筝面梢成欠本更，狐运译用走建幅筑更业钱产庄值给价己格顺指姐数卵或肢其喷他提相穗关疾价垒格肝指扔数作推箭算牺出庄建奏筑每物盐重忍置沙成辆本尘。此攻法逗的蠢准慎确阔性弹不锤足熟，蜓实箭际仗使坡用勿较粉少滨。1钞8⒊建贱筑和物略有作形亩损型耗忌及拒成诵新俩率扁的芦测牲算⑴使旨用摇年师限糠法1乘9⑵打香分孙法借神助队于连建织筑养物垫成迹新芳率朋评敏分宰标逐准犬，桑包宏括索整魄体测成岂新秩率读评堤分饰标墨准同和剩构唱件峡评宪分腥标伪准切，旷进豆行增对脉照规打脏分烈，缺得更出轿或礼汇虾总夺得坐出去建奋筑荐物现的策成蔑新想率停。根猴据《房势屋箱完竖损悼等和级汗评骆定肚标谦准》，榴按涨房仿屋稿的书结颈构在、挤装俘修倒、胳设饭备搬等仇组倾成瓶部焰分竿的骗完消好叉程屿度价，衡划崖分摊五舍个判等龄级骡：2螺0打段分阁法戏估迷测康成删新河率济的姿计锈算蓄公妹式乱：成尚新霉率=（娘结底构讯部竟分确合肌计爽得捡分×邻G＋货装值修插部柔分肉合钓计罢得仗分×兼S＋渡设拖备自部柄分浙合播计网得租分×克B）÷径1捉0惰0惜×盾1锐0聋0贷%式意中南：G—盛—结它构塑部僻分赤的膨评钱分畅修舅正绒系罪数梅；S—垂—装灿修痕部颈分衫的典评脊分腥修驳正想系泊数债；B—倾—设微备绸部核分丸的栗评哄分浸修吗正存系炒数喝。（且评壮分搂修朱正晶系腿数垒表雅见纽奉课荣本如第1痛2去5页俗）2孤1⒋建借筑琴物够功鸽能熟性泳贬讨值子的拘分驳析闸测苏算建狱筑姻物吹功碰能期性畜贬矛值：双由猎于茫建迫筑菜物辨用红途腐、秧使借用贩强爱度湿、嘴设斗计荣、嘴结冬构迟、拴装起修配、振设跃备绵配吐备阻等秩不挑合阳理嘱造放成征的奖建皮筑库物允功次能怠不鼠足都或累浪俊费等形观成妈的着价隔值吃损香失迷。用沾途励、匀使团用壳强巩度举不淡合限理没秧有避发省挥外土肆地演的仓最界佳灶效崖用设够计苹、肤结链构僻不挂合仰理没谁有扰发井挥箭建案筑雾物揪应女有好的眯功肿能装骑修五、椒设藏备奋配累备物不停合端理造准成膛部薄分闭功劈燕能百的疯浪烂费2列2⒌建炮筑郊物辱经话济请性膜贬健值尘的卫分凤析蛇测莲算建陡筑伯物脱经吉济勾性汗贬叨值：骆由徐于彻外仇界荐条毙件熄的出变股化妈而讽影孩响昌了誓建胀筑首物雪效吧用训的猪发喷挥悼，勉导物致畏其早价县值挖贬余损响。出档现值经偏济火性财贬煮值路的价后例果北是朱导霸致该建塞筑谋物也的吨收惩益兔下消降餐。或脂：式绿中固：2蛮3五咱、脾建单筑良物云评杂估醋的菠残吹余恰法式样中楼：2私4六聪、蔑建种筑挖物班评慢估扩的磨市辩场注比毯较坚法（柳一厦）泳市迈场迈房假价谈对版照衔法市斤场祸房丈价慈对恰照篇法滥是差市候场卷比兰较轨法煤在塔估膏算书建等筑钻物惕价猎格米时锋的程一兽种瞧具伪体事运架用悉。竹使贼用饮的冻关跟键爱在借于偶准婚确纽奉获零取复与育待挖估姜建眠筑冠物矿相火同翅或剥相循似收的皮建而筑宴物束的嫩市住场撇价迫格息。（鸣二高）付单米位贪造结价使调绩整俗法单议位僵造迹价兆调翁整挖法绝是突根毙据锐现营行缸单外位液建距筑引面稼积培的习造捏价路为廊基哄础耐，报调爹整窃估然算雕待欲估拖建招筑恼物抓市彻场喇价燃格戒的扒一序种才方熟法板。2管5第播三疗节叨在仆建奶工绩程吹评那估一破、圆在吗建适工勇程岭及阿其胖评腐估禾特举点在乒建汁工虚程塞：资汤产俊评胖估蚁时俗尚扩未裹完陵工敢或柄虽澡然逼已慢经笋完义工绝，饱但曲尚睁未逮交押付步使附用锤的雹建羞设份项年目嗓，蚂以颤及蓬建尘设妖项泉目镰备楼用孝材意料应、衡设强备育等料资偷产刑。①在附建疫工用程抬种必类宫多砍，塌情亿况哥复容杂狐；②在至建废工冰程次的挥形告象期进谜度中以够及染资请产奇功爷能京差令别瓦很尼大惠；③在杂建安工消程较的拖投阿资要完爪成螺额朗与肝其允实关际照完灯成唱工属作膨量煎较近难宏一桃致遥；④在层建捆工晓程逃的案建牙设扣工嘱期她长边短勿差宜别吸较遗大长。在饥建基工馆程蛙评夏估笛特献点2番6二家、殃在赔建策工岁程宵评丈估移的漫准碰备久工皱作①要勤求银企润业出提钢供出待拐估裂在衬建奥工裳程膏详些细领资焰料浸；②要尸求欣提放供巡寿并捆查陈阅视企责业动在线建按工晶程牌批师准呜文颠件活、削工删程结图权纸够、迈工诞程柄预弃算涉书数、迈施彼工叮合祖同赢、摸有睁关丘帐汽簿版及指原洋始厕记非录③评辞估艇人名员普到粱现伍场鄙查沈实侮工姜程蓝进争度勾和郊工颠程次形芝象具进倡度默；④检评查便工培程料质舅量樱；⑤搜例集宜与业该养工铲程息评缓估然所享需星的妄有贤关衔数堡据梅资腾料蹈。准躲备望工纳作2讲7三仍、土在器建吗工顿程套评倾估（磨一兄）冒工香程根进猴度姨法工常程库进偶度控法洲：以杰工庭程冈预辈算你为废依别据夸，伞按梨勘竹察轿时瓣确甚定肢的母完左工夫程遍度编评玩估旬在矩建搬工游程也价肝值绢。适驰用辉于挡：施袜工售期籍短刃且索价须格继变骗化族较巨小丢的吊在娱建劝工柿程蜂。2知8（景二疯）成变