房地产-放松的边界

业研究业研究证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载报告放松的边界口北京、上海仍保持全国最严格的限购、限贷政策，外围区域有较大放松空间。1)限购层面，北京、上海仍严格保持限购，外地户籍需缴纳5年社保/个税才具备购房资格。目前北京仅解除通州台湖、马驹桥“双限购”，即居民只需要满足北京市购房资格(京籍、非京籍满5年社保或个税)，便可购买两地区新房和二手房；上海临港新片区降低非沪籍居民的购房门槛，仅需缴纳1年社保/个税即可购1套新房。2)限贷层面，北京、上海严格执行个人住房贷款“认房又认贷”，上海首套房、二套房(非普宅)最低首付比分别为35%、70%；北京首套房(非普宅)、二套房(非普宅)最低首付比分别为40%、80%，且全市层面限贷政策一致。口新房市场内热外冷，核心区政策宽松有约束，政策可能偏向于远郊区的调整。1)从北京、上海新房供给来看，郊区盘供给、小面积户型占比较高，而当前需求集中在核心区释放，改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态，新房存在供需错配问题。2)供需错配导致市场冷热分化明显，核心区保持较高认筹率/去化率，如上海2023年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上，外围区域有一定下滑。3)新房库存主要集中在城市外围区域，核心区库存较低，并不存在去库存压力，截止2023年5月，北京郊区新房库存占比达73%；上海新房库存集中在外郊环、郊环外，如临港新城新房库存约5400套，金山库存约2600套。口北京、上海2023年1-5月商品住宅销售市场表现较好，可能会导致未来政策放松周期比较长，需更长时间观察销售市场表现。1)2023年1-5月北京商品住宅销售面积同比上涨35%，成交金额同比上涨36%；上海商品住宅销售面积同比增加36%，销售金额同比增加50%，主要原因是2022年同期上海受疫情影响基数较低，但即使与市场较好的2021年对比，2023年1-5月住宅销售面积仍有11%增幅，销售金额增幅17%。2)从新房价格指数来看，近年来北京、上海新房房价均保持稳定微增态势，2023年6月同比上涨分别为3.5%、4.8%。口本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题，最终可能通过二手房价自然调整解决，二手房凸显性价比后承接居民购房需求，而非政策刺激热度提升。1)本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需2)存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难，2023年年初由于前期积压的落，需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题，全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升，或进一步提升土地市场热度，可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。口投资建议：北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地口风险提示：微观传导机制失灵，若出现政策放松，效果不及预期。究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据只)相对指数表现%对表现2022-08-01~2023-07-2811%2%-7%房地产沪深300相关研究报告《房地产行业深度研究报告：杭州楼市政策放松复盘》3-07-30《房地产行业周报(2023年第29周)：积极推进超大特大城市城中村改造》3-07-26《房地产行业重大事项点评：用新发展模式理解城中村改造》23-07-23-16%22/0822/1022/1223/0323/0523/073地产行业深度研究报告投资主题报告亮点北京、上海核心区仍有较高的市场热度，政策放松存在约束。1)根据统计局京、上海2023年1-5月住宅成交面积、金额均同比上涨，且房价保持稳定微增态势，全市层面销售数据并不差。2)从北京、上海新房供给来看，郊区盘供给、小面积户型占比较高，而当前需求集中在核心区释放，改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态，供需错配导致市场冷热分化明显，核心区保持较高认筹率/去化率，如上海2023年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上，外围区域有一定下滑。市场认为当前上海二手房价面临较大下行压力，来推演楼市转冷，需要出台宽松性政策托底，但近期上海二手房价变化是2021年上涨周期的回调，相较于上涨前二手房价仍处在高位。市场认为上海二手房价格连续两个月环比领跌，5月二手房价环比下降0.8%，6月份环比跌幅位居70城之首，环比下降1.2%，面临较大的下行压力，来推演上海市场转冷，需要出台宽松性政策托底。但2020年下半年以来，上海二手房价格指数单月同比增长远高于70城平均水平，以2020年1月为基数1，到2023年6月上海二手房价指数上涨至1.17，而70城平均二手房价指数为0.98。本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题，最终可能通过二手房价自然调整解决，二手房凸显性价比后承接居民购房需求，而非政策刺激热度提升。1)本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩，截止2023年5月底，北京二手挂牌房源中，600万以下房源占比63%。2)存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难，2023年年初由于前期积压的需求集中释放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但5、6月以来明显回落，需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题，全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升，或进一步提升土地市场热度，可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。投资逻辑北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 (一)北京主城区政策保持定力，外围仅通州台湖、马驹桥解除“双限购” 11(二)市场冷热分化明显，郊区库存较高拉长城市去化周期 11 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4 9 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5(一)上海购房政策保持定力，限购限售限贷未实质调整上海主城区限购政策并未调整，仅临港降低非沪人才购房年限要求，限贷层面仍为政策内容单身籍无房本人和父母2011.1.30前共有住≤2套可新购1套3套购有房购非户籍购夫妻双方同为沪籍2011年1月30前夫妻双方各自和父母共同共有住房数≤2套可新购2套3套可新购1套4套购夫妻双方一方为沪籍首套房房产证可单独上非上海户籍人，但须提供满5年社保或满5年个税二套房须上海户籍一方上产证夫妻双方都为非沪籍社保或个税正常缴纳满5年可新购1套临港新片区人才非本市户籍购房资格由家庭调整为个人，社保年限由原有的5年缩短至3年，外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房。认筹比超过1.3的楼盘自网签之日起5年内不得出售商业贷款首套房家庭名下在沪无房且无住房贷款记录首付比35%，贷款利率4.55%二套房家庭名下在沪已有1套住房或全国范围有过住房贷款记录普通住宅首付比50%，非普通住宅首付比70%，贷款利率5.25%公积金首套房家庭名下在沪无房且无公积金贷款记录面积≤90m2首付比20%家庭最高贷款金额100万，有补充公积金120万面积≥90㎡首付比30%二套房家庭名下在沪已有1套住房，人均面积≤37m2；1次公积金贷款结清(如有)普通住宅首付比50%，非普通住宅首付比70%家庭最高贷款金额80万，有补充公积金100万备注符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。理(二)上海新房外环内供给短缺难以满足需求，核心区与外围区销售分化明显证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号62018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-056.0%5.0%2018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-056.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%批次0108批次0%0%3,0002,5002,0001,5001,00050002015201620172018201920202021202220231-5月商品住宅销售面积(万方)1-5月销售金额(亿元)房房价稳定微涨1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%上海新建商品住宅价格指数环比(左轴)上海新建商品住宅价格指数同比(右轴)小，以及小户型高性价比，近年开发商仍推出高比例小户型新房，导致改善型住宅供给100%80%60%40%20%0%2021年2022年2023年上半年内环以内内中环间中外环间外郊环间郊环以外资料来源：一房一万，华创证券年第一、二批次供应新房中小户型占比高10023年第一批次23年第二批次10023年第一批次23年第二批次10%证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号722702270600心区域新房供不应求，尤其内环内认筹热度持续高涨，2023年上半年平均认筹率直逼块均为靠近市区的热门板块，如闵350%300%250%200%150%100% 50%0%295%2295%274%268%229%222%204%140%145%83%61%2022H2022H12023H1内环内2022H2022H12023H1内中环2022H2022H12023H1中外环2022H2022H12023H1外郊环2022H2022H12023H1郊环外90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021H12021H22022H12022H22023H1平均去化率核心区域新房库存极低。从环线来看，外郊环、郊环外板块新房库存量较大，集中五大证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号82020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-052020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-05120001000080006000400020000新房库存数量(套)(三)上海二手房主要矛盾在一二手倒挂，需求分流导致成交量低位市场认为当前上海二手房价格面临较大下行压力，但近期上海二手房价变化是2021年海二手房市场表现出较高的价格韧性12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%70个大中城市二手住宅价格指数：当月同比基准线基准线01.051.000.950.900.850.80上海二手住宅价格指数(基于环比指数计算，2020年1月=1)70城二手住宅价格指数(基于环比指数计算，2020年1月=1)证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号99.08.07.06.05.09.08.07.06.05.0容易出现房价大幅涨跌，2021年上半年时期上海二手房价格明显上涨，我们根据上海手房成交活跃的小区价格来看，2020年11月二手房均价约为5.31万/平，万/平，板块新房价格三年未涨，而唐镇板块典型次新房浦发罗兰菲丽，范围内。7.06.56.05.55.04.5二手房价快速上涨20202020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月上海成交活跃小区二手房价(万元/平)2021年4月22021年4月2021年6月2021年7月手房价上涨影响，当前浦东唐镇新房及二手房价格明显倒挂11.010.0唐唐镇目前新房联动价：7.06万/平2019-9-112019-92020-12020-32020-52020-72020-92020-112020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-5浦发罗兰翡丽二手房成交价(万元/平)上海当前也面临二手房挂牌量高企而成交量走低的压力，成交量低的核心原因是相比新上海二手房成交量处于2021年9月以来的低位，2023年年初，过去积压需求集中释证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0万套上海二手房成交套数(万套)资料来源：链家，华创证券认房不认贷、降低首付比等限贷政策，则居民普遍获得加杠杆客观条件，在新房供应量有限、积分有门槛的情况下，预计购房需求可能会大量涌入二手房市场，二手房价可能槛、增加购房套数等，或将虹吸周边城市购房需求，对于周边城市的虹吸效应大于带动松以外围区域为主。券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11(一)北京主城区政策保持定力，外围仅通州台湖、马驹桥解除“双限购”，整，购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上五年内不得转让。政策内容购家庭无房的可购2套住房，已有1套住房的可再购买1套单身(包括未家庭)在京无房的，可购买1套住房符合本市限购前提下，还需满足下列条件之一，可在通州(除台湖、马驹桥)购一套住房：1.已有1套住房、落户通州3年(含)以上的京籍家庭。2.已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭。非京籍家庭1.在京无房且已连续五年缴纳社保或个税，可购1套。2.在通州(除台湖、马驹桥)买房，须符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。售购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上五年内不得转让。贷款首付比例：普宅35%/非普40%，贷款利率4.75%套房首付比例：普宅60%/非普80%，贷款利率5.25%公积金贷款政策性住房经济适用房，首付比例≥20%，最高可贷款额度120万5年(含)以下利率2.6%；5年以上利率3.1%其他，首付比例≥30%，最高可贷款额度120万非政策性住房普通，首付比例≥35%，最高可贷款额度120万非普通，首付比例≥40%，最高可贷款额度120万备注1.借款申请人户籍均在东城或西城区的购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高可贷款额度可上浮20万元。2.借款申请人户籍不满足本表第1款户籍均在东城或西城区的要求，但均在东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高可贷款额度可上浮10元套房普宅，首付比例≥60%，最高可贷款额度60万5年以下(含)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%非普宅，首付比例≥80%，最高可贷款额度60万备注以下三条标准全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅。1.容积率在1.0(含)以上；2.建筑面积在140平米(含)以下；3.单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可。五环内：39600元/平米、468万/套六环外：23760元/平米、280.8万/套(二)市场冷热分化明显，郊区库存较高拉长城市去化周期证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号122018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-057.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-2.0%地块成交时间板块计容建面成交楼面价溢价率拿地房企[2022]076号地块2023-0224越秀地产[2023]002号地块2023-03南邵板块2.50%开股份[2023]003号地块2023-03455[2023]034号地块2023-07沙河板块2.51开股份[2023]033号地块2023-07北七家板块2.02%建置地&科学城置业1,8001,6001,4001,2001,00080060040020002015201620172018201920202021202220231-5月商品住宅销售面积(万方)1-5月销售金额(亿元)来北京新房房价小幅稳定增长22.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%北京新建商品住宅价格指数环比(左轴)北京新建商品住宅价格指数同比(右轴)月以来北京住宅销售市场及土拍市场都表现出冷热不均的特征。1)从住宅市最终由上海大华获取。-7月北京宅地成交冷热分化明显图表19昌平区不同板块的宅地热度差异极大底底价成交,13封顶溢价率成交,17溢价成交,52023年1-7月北京宅地成交情况(宗)京住房市场起步早、发展快，目前中心城区可开发宅地较少，尤其是东城区、西城区承证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号13分100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年近郊区远郊区资料来源：克而瑞，华创证券郊区存在“惰性库存”，拉长城市整体库存去化周期，截止2023年5月底约18.7个月。2520151050徐嘉常北深福昆东南武无郑广佛青重天苏南厦宁成西长上济杭合州兴州京圳州明莞宁汉锡州州山岛庆津州京门波都安沙海南州肥新房库存去化周期(月)证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号142020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092-112023-012023-032023-052020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-05延庆区密云区平谷区怀柔区大兴区昌平区通州区顺义区房山区门头沟区西城区东城区海淀区石景山区朝阳区丰台区5045403530252050%密云区,54延密云区,54平谷区,59怀柔区,51朝阳区,朝阳区,117130石景山区,39海淀区,44大兴区,125昌平区大兴区,125昌平区,129西城区,2门头沟区,76房山区,1顺义区,178通顺义区,1782023年5月底各区新房库存(万方)中心区域中心区域近郊区远郊区2023年5月底各区库存去化周期(月)(三)北京二手房也面临挂牌量高企问题，核心原因存量刚需盘过剩0京二手房市场表现出较高的价格韧性12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%北京二手住宅价格指数:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比510.950.90.850.8北京二手住宅价格指数(基于环比指数计算，2020年1月=1)70城二手住宅价格指数(基于环比指数计算，2020年1月=1)证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号15房源新增挂牌量较大25000200001500010000500002022年10月挂牌套数2023年5月挂牌套数2000-3000万,2%12000-3000万,2%1200-1500万,4%%1000-1200万,<200万,9%900-1000<200万,9%万,4%200-300万,15%8200-300万,15%700-800万,6%300-400万,15%600-700万,9%400-500万400-500万,13%万,11%截止2023年5月北京二手房挂牌总价段分布证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号16北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号17组团队介绍助理研究员：许常捷资(涉及住宅、租赁住房、商办入华创证券研究所。助理研