房地产物业类型定位

XX项目策划报告初稿

世联地产

2002年7月11日目录

第一部分市场调查（略）第二部分项目分析第三部分物业定位第四部分物业发展建议（略）第五部分项目营销策略建议项目分析本项目后海海滨后海半岛花园招商海月花园蛇口小区N相关技术参数总占地总面积:1.3万平方米总建筑面积:3.25万平方米容积率：2.5层数：16层总户数：352户低覆盖率用地规划图用地规划

户型（共352户）

3房2厅2卫1花园126平米~130平米144套

4房2厅2卫1花园157平米~162平米144套单房+1机动房35平米64套既非本多口爪实用涌型，也非爆豪华湖舒适旨型大户歼型却谁是我们暮的细件分市戴场户型那的差剃异性靠突出总套及数不在多易于跌寻找刷细分贞市场项目SW迟OT分析【优势】后海垮片区究的区殿域优迁势：高尚饶海滨恒生活必社区停形象蛇口趴片区系的生烈活氛吧围拟建鉴的南秋山商忌业文礼化中循心区董的辐斤射科技狼园区轧的人莲文背谁景地段陡优势浇：看轰海的芦花园银小区产品县的优出势：低密单度花悄园小枣区空中爹花园尽式的允户型宋设计总户衡数不孕多，抹销售茂压力惕不大片区燥差异卵化明咸显产品烛差异申化突淹出【劣势】小区姨规模乳相对轨于后镇海大峡盘较锤小，刑不易惨形成捎集约顷化规轧模优战势户型仔的面灿积跨侧度较砖大，罢以收熟入的详多寡围整合怒目标趣客户利困难目前承该位加置的缸周边汽配套片不十畅分成眼熟，支交通搬是一头个障盐碍广告潜投入花须谨当慎能否盈以“裳品位胁”细筒分市鬼场美好类前景谷须要落描绘【机会】深圳匆后花鹿园南迅山的严近期伏整体罚规划深港剑数码章港的杨建设【威胁】未来唇海岸霸线的稻继续爹开发招商予海月欢花园袜的直庙接竞野争威结胁后海召片区大大规能模的什住宅医项目集上马竞争刊优势快打还是慢跑？战略勾方针战略梅分析怪图战略志分析祝图S:后海包片区阵的区小域优匆势：拴区域柏的高持尚海拌滨生透活社贫区形擦象、牺蛇口啊片区握的生轮活氛嫂围、搏科技朵园区蒜的人圆文背稠景、丝式拟建久的南导山商捡业文祝化中舱心区基的辐钱射地段绳优势抬：看静海的父花园铜小区产品标的优成势：垄低密残度、岗花园警小区倦、空内中花俊园式符的户越型空抄间设内计总户乌数不斥多，级销售夫压力弦不大:小区重规模计相对俭于后遗海大咏盘较爪小，谅不易窑形成寨规模华优势户型俘的类言型跨征度较盖大，毁不易壮整合耐目标驴客户目前阴该位浓置的踏周边项配套逢不充衬分，先交通淘是一聪个障挺碍T:未来慕海岸业线的决继续悬开发招商丹海月块花园薪的直君接竞吩争威去胁后海记片区皮大规婚模的断住宅抵项目寻上马SW滴OT战略下分析O:深圳坡后花街园南种山的邀近期挽整体擦规划深港夺数码垂港的液建设；1．总体址竞争浸战略发掘揪产品乐特色副，创孙造差从异化卡优势借助顶片区捏形象语，实液现低钱成本笼推广W战略珠分解A.[发掘练产品叔特色侦，创蹲造差刃异化野优势]空中关院落肉的户茧型特民色——分享忆阳光低密篮度滨励海小份区——分享假海风蓝调现乡村预田园职橱卫学套餐听附送——分享佣草的宿味道。。司。。杜。。申。。编。。B.见[借助赢片区雕形象旬，实它现低净成本嫌推广]借助介后海厉片区谅的片组区推蒸广的阿力度皱，与粉凤共接舞抢占藏头号丹路牌终广告笼，作橡好导分示系摸统都是王我的孔错“看李板看兵涨”烤！物业水定位【我们户拥有中：】异域熄风情半蛇口厚片区广，国氏际化欺标准骄南山逝中心坛后海袭海岸窝线的签独特阳资源充分医接纳灶阳光反的院藏落式播户型捞设计总户围数为35蓬2户，烦其中鸣三房看以上叙为28时8户，鞭单房恨为64户，让不可坡多得深圳枕充斥阶着一牧群对瓜生活惹素质嫁有着捡较高藏追求司、膜俊拜大熔自然叫给予幅的激销情和盐创意顾的菁渗英贵浑族生活蛙品味逮是定刊位的粪出发烦点[形象捉定位]SH脉AR障E——跑SH岩AR削E彩S击UN顷SH妨IN忌IN米G——拿SH途AR泡E同S庆EE万BR栗EE厉ZE。。煮。。倾。。侧。后海侨湾畔套绿色脱狂飙或后歼海湾路畔生毁态豪巧庭[物业屑类型切定位]主打薪广告既语爱上这里辱的天哲空卖给持谁？【SA季SS涝Y谬论】他们把最大主的特爷点也弦许是驱：靠魄才能后吃饭宽，学破习能裙力是披他们凳最大魄的竞蔽争力们，自用然是领他们文创造脸力的彻不碣纺之源他们蛾渴求粗住所裤和他游们一森样应奖融化倦在追瓦求中郑。。背。。敞。。主力惨客户搏群：向往很蛇口言的生疼活氛僚围的牺高素心质的觉菁英城贵族芒，他惯们一瓣般分宾布在票福田疼、南压山区盛高新拆科技币园区吴等。南山衣区本巧地欲狱二次拉置业述的换页房一悼族。他们效的年汉龄在35岁~4贸5岁之俊间次主谜力客旦户群欲：向往旬蛇口蝇的生概活氛钩围的政高素新质的处菁英亭单身脆贵族屋，他疼们一理般分谣布在降福田熄、南旁山区蚕高新进科技掉园区弊等，周他们形的年胁龄在25岁~3袍5岁之迫间。本地随欲投易资置烤业，睁看中财升值崖潜力掠的投泄资一痛族。价格搬策略目前幼：本片