沈阳浑南新区调研报告

沈阳浑南新区调研报告2023年10月1/23宏观市场2/23历年房地产投资评定近年来沈阳房地产投资呈逐渐上升趋势，2023年达成1150亿元，增加率突破新高。开工面积与完工面积逐年递增，说明开发商对沈阳房地产市场存有较强信心。开发商对沈阳房地产市场充满信心，投资与施工面积逐年增高3/232023年“9·27”新政实行后，楼市陷入一片低迷，公司谨慎谨慎再谨慎，“放缓拿地，放缓开发”成为一致选择。这种态势始终连续到08全年，甚至蔓延至23年一季度。如今，市场形势显现逆转，为始终在低谷徘徊沈阳土地市场吹来暖风，久违竞拍争地大战重现，2023年中海地产以总价70亿总价成功竞拍沈阳两块“地王”，成为沈阳拿地标杆，而这种态势始终延续至今。市场低迷期市场稳定期市场复苏期迟缓上升期（数据起源：沈阳市土地储藏交易中心）历年土地供求情况4/23沈阳GDP值逐年呈上升趋势，且由于地处东北区域，23年金融危机带来影响较小，反而成为沈阳经济发展主要契机，23年GDP增加率为26.2%为近年来增加率最高。由于23年GDP上涨过快，造成基数过大，近两年GDP呈平稳上升趋势。人均可支配收入23年已达成18560元，消费能力增强，居民生活逐渐从小康型过渡为改善型。历年都市经济情况5/232023年上六个月商品房供应541.1万㎡，同比增值26.94%，其中商品住宅供应484.3万㎡，同比增加35.11%。2023年上六个月商品房销售584.89万㎡，同比增加0.1%，其中商品住宅销售503.06万㎡，同比下降0.7%。在价格方面，从年初淡季开始直到五月份，价格在慢慢回升，而五月份商品房价格更是达成5501元/㎡，商品住宅均价达成5220元/㎡。在六月份，由于郊区大盘集中上市造成都市商品房与商品住宅销售均价下降，商品房销售均价达成4946元/㎡，商品住宅销售均价达成4561元/㎡。2023年市场供销情况6/232023年上六个月商品房共供应541.1万㎡，其中五月份供应量为177.9万㎡，是上六个月供应量最多月份。2023年上班年商品住宅共供应484.3万㎡其中六月份供应量为133.6万㎡，为上六个月供应最多月份。2023年上六个月商品房共销售584.89万㎡，其中五月份销量为165.3万㎡，是上六个月销量最多月份。2023年上六个月商品住宅共销售503.06万㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半年销量最多月份。2023年市场供销情况7/23小结沈阳房地产市场较为健康，泡沫很少，抗风险能力较强，刚性需求较大，近年来基本都处于供不应求态势。8/23区域市场9/23近两年区域土地供应量较小，主要因伴随都市发展，浑南区域土地稀缺性逐渐显现。去年区域内部拿地较为活跃，成交幅数较大。浑南区域土地市场供销情况10/232023年无论是供应面积还是销售面积对比23年上升幅度较大。在销售套数中，今年销售套数略比去年下降，但销售面积却大于去年，说明今年销售房源平均面积有所提升，居民生活水平增加。浑南区域市场供销情况11/23浑南区域市场价格情况今年均价与去年相比略有上升，主要因受到大势影响。今年价格始终保持稳中有升，在9月底，区域均价达成6823元/㎡。12/23浑南区域市场价格情况下六个月区域供应面积较大，上升趋势较快，是全市主要供应区域。从3月开始销售面积基本持平，能够保持稳定去化。13/23区域发展与板块划分14/23在沈阳市十四届人大一次会议上，沈阳市市长李英杰在《政府工作报告》中发言传递出政府着力开发“大浑南”动向：“除都市关键区外，沈阳将以大浑南地域为重点，全面推进都市基础设施、社会公共设施和生态环境重大项目建设。”根据规划，“大浑南”用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺三市接壤，规划总面积1400平方公里，规划到2023年建设用地350平方公里，人口规模250万至300万。

“大浑南、新沈阳”作为沈阳将来都市发展主战略，它表白沈阳将来都市发展向南延伸基本趋势，也表白沈阳都市空间形态由环状发展到轴向扩张转换。

区域改革15/23浑南概念大浑南概念形成让许多项目看到了希望，且有些开发商在营销时都打出了大浑南概念，“卖是规划”就是项目标营销策略，从最初被动现以重新变为积极。恒大名都是较好案例，卖就是大浑南概念，致使大盘出现爆销局面。因此我们可预测在将来几年内大浑南仍是沈阳热点板块之一。16/2317/23按照总体规划，浑南新区主要功能单元为“三区一城一带”，即：高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。1988年1992年2023年至今起步萌芽阶段摸索发展阶段全面建设阶段浑南发展历程18/23长白板块奥体板块长青板块浑河北岸板块奥体板块：首创国际城、沿海赛洛城、金地、泛美华庭等为代表；长青板块：万科金域蓝湾金地滨河国际小区、金地长青湾等；长白板块：中海国社、远洋天地、深航翡翠城、万科城；浑河北岸：东段新世界花园、银基东方威尼斯及西段恒大绿洲及阳光100等。浑南板块划分及代表项目19/23位于沈阳市与桃仙国际机场中间，沈阳金廊起点，国际生活区中央，23年奥运会热点区域。上世纪90年代政府大力度开发浑南新区高档住宅集中地，高新科技发展热点区域。目前已逐渐以奥体为中心向四周扩展，形成大浑南一种中心、东西两端发展局面。区域内配套非常成熟，大到会展中心奥体中心版块附近，小到各成熟小区商业街开放，足已满足生活需求。区位配套发展区域描述:中央成熟国际奥体板块20/23位于浑南东部，伴随23年沈抚同城发展热潮，该区域开始进入迅速发展情况，且发展前景较好。沈阳南部地域只有这个片区是刚才起步，且东南方向土地空置较多，近几年金地、万科挺进地产开发一片炽热，将来空间发展不可限量；该区域以浑南大学城为背景，教育人文气氛浓厚，配套现状也是围绕建工大学、音乐学院主要集中。区位配套发展区域描述:新兴文化发展区域长青板块21/23区域描述:新兴热点宜居区位配套发展位于和平区与苏家屯中间，大浑南西部，沈阳与辽宁省内南部地域通道。区域内配套非常不成熟，其基本配套依靠和平区为主；区域内生活配套尚处于此后规划中。新兴南部高品质住宅开发区域，政府自23年终开始大力度扶植。区域内一切都处于待开发规划中。长白板块22/23区域描述:成熟繁华价值区位配套发展浑南、长白新区与市区衔接带，五里河商务区旁，三好街南端，沈阳最优质地段。区域配套、生活、