【关联企业纳税问题的案例分析-以S房地产公司纳税筹划为例12000字（论文）】

关联企业纳税问题的案例分析—以S房地产公司纳税筹划为例目录TOC\o"1-3"\h\u11818一、关联企业纳税的相关理论 一、关联企业纳税的相关理论（一）关联企业的概念及认定1.关联企业的定义《公司法》对关联企业的概念并未做出明确规定，依照《税收征收管理法实施细则》的规定，关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：(1)在资金、经营、赊购等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；(2)直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；(3)在利益上具有相关联的其他关系。当今世界，几乎所有的最重要的经济部门都以各种企业联合的方式缔结成一个企业利益的星球体系，如：在经济生活中出现的托拉斯、卡特尔、辛迪加、康采恩等企业集团，它们都各自在自己的国家经济领域和经济生活中扮演着重要的角色和发挥着重要的作用。2.关联企业的判定我们可以通过其关联交易的特点进行判定，其特点如下：（1）关联交易是在控制权人意志控制或许可下进行的某种“基本自我交易”。在关联交易中，交易双方在法律上均有独立的人格，处于平等的关系，各自以自己的财产独立承担民事责任。（2）关联交易是在市场行为形式掩盖下的某种特殊交易，其行为内容具有隐蔽性，其交易过程避开了市场交易中必不可免的真实意思表示一致的过程。（3）关联交易是一种其交易公平性需要由法律控制规则进行保障的交易。也即关联交易本身是一中性概念，它仅指明了其交易双方主体，并不具有道德判断含义。（二）税收筹划概念与方法税收筹划是指在遵循税法、符合税法本意的前提下，通过规划和安排纳税人的经营、投资、融资、分配等财务管理活动，尽可能获得涉税收入，从而实现纳税人整体最合理、最优的涉税财务管理活动。合理有效地运用各种税收优惠政策和合理的税收管理安排，以获得最大的税后利益，是一种合法的经济发展行为。税收规划可以实现企业合法权益，受法律环境保护，是纳税人的一项基本权利。其方法如下：（1）利用税收优惠政策税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，种类主要有免税、减税、税收扣除税收抵免等等（2）税负转嫁税负转嫁包括市场调节法、商品成本转嫁法和税基宽窄运用法，市场调节法是根据市场变化进行；商品成本转移的方法是根据商品成本转移税收负担，税基税负转嫁法是根据课税范围大小、宽窄实施的不同税负进行。（3）延长纳税期间获取货币时间价值在符合法律法规的情况下，将当期应纳税额延缓到一定时期进行缴纳，在延缓期间可以获得税额这部分资金的时间价值，但是缴纳税额不会变化。（4）税率差异法在符合法律法规的情况下，对比税率之间的差异，选择较低的税率进而减少企业应纳税额的筹划方法。（三）房地产主要税种筹划方法（1）土地增值税土地增值税适用四级超率累进税率，最高的税率可达60%，从这四级税率中发现，存在着比较大的税率跳跃临界点，所以对房地产行业的筹划来说是一项十分重要的税种。筹划方法：增加扣除项目金额以降低增值额或者根据国家政策分析具体临界点，通过减少收入来降低增值额间接降低增值率后实现减少税负的目的；企业要使用或尽量争取国家优惠政策；（2）增值税营改增之后增值税税率调整幅度还是比较大的，最新是税率是13%，9%，6%，0%这四种分类。其中和房地产相关的税率就是销售不动产、不动产租赁9%，还有就是老旧项目的征收率选择。筹划方法：在2016年4月30号之前开工的项目属于老项目，一般纳税人可以选择简易计税征收。分为两个阶段，第一个预售预缴阶段：应预缴增值税=预收款/（1+5%）*3%，第二个阶段申报阶段：当期应纳增值税=当期销售额/（1+5%）*5%，当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税（3）企业所得税企业所得税是房地产企业最重的税种之一，它针对企业的应纳税所得额所征收的，税率一般为25%（微利企业除外），通常情况下应纳税所得额不等于企业的会计利润。筹划方法：一般通过增加成本费用，减少应纳税所得额；具体来说需要做好费用项目开发票前策略规划，尽量避免或降低调整增加风险；减少企业的收入，对应的就可以减少应纳税所得额；使用或争取优惠政策。二、S房地产公司概况及其税收筹划中存在的问题（一）公司简介及项目现状上海S实业集团股份有限公司成立于1992年12月2日，1993年3月26日在上海证券交易所上市(股票代码:600638)。涉猎范围较广，如房地产、金融服务及金融科技、科技及创新投资等多种业务。截止2018年底，注册资本86亿元，总资产1399亿元，净资产336亿元。公司房地产业务的规模、实力和质量均处于行业前列。目前，已在全国30多个城市开发了住宅、商业和文化旅游项目，总开发面积超过3000万平方米。近年来，公司逐步加大以上海内环为核心的环上海城市带布局，其中上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大。同时，长三角地区已投入1000多万平方米一级土地开发，为房地产企业可持续发展的研究奠定了坚实的理论基础。公司的主营产品业务为房地产企业资源开发与销售，经营风险管理工作模式以自主进行研究开发、销售、出租为主。公司业务细分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设和长期服务式公寓开发运营。目前，公司的房地产开发业务主要集中在上海、浙江、江苏等地。公司可以进行房地产企业资源开发研究主要通过提高产品为高端办公楼、普通城市商品房、酒店式公寓、科技发展产业园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等，到目前为止，企业在沪共有9个项目，其中在建项目4个；在浙共有3个项目，2个属于在建项目；在苏有1个项目，属于在建项目。本文主要的研究对象是S花园名都四象府（CD地块），已经基本达到清算标准，它的总占地面积84,454.00平方米，物业类型有普通住宅，非普通住宅，地下车库，物业及公共配套设施等。（二）公司纳税筹划管理现状及存在的问题及成因分析1.前期准备环节的税收筹划不规范（1）公司设立阶段1）公司注册地的选择各地政府出于政绩等竞争目的，为了吸引投资者，各地政府的招商和税收政策会有很大差距，其中税收返还和免费提供办公场所等是较常见的手段。因而应该通过比较各地的税收优惠政策之后再决定注册地。但是这些手段，尤其是税费返还有很大的风险因素:(1)法律风险:税费返还的协议大多由项目公司与当地招商局签订，协议本身的合法性处于灰色地带。若当地政府不履行返还协议，那么是否可以对招商局进行诉讼目前尚且未知。(2)返还陷进:当地政府可能只对土地增值税、企业所得税进行返还，如果该公司是住宅地产开发商，那么会有一定的优惠;如果该公司是商业地产开发商，则房产税也是一项重要税种，也应对房产税进行返还。(3)当地政府财力风险:税费返还实质上以地方政府的诚信作为保障，如果按地方财力实得部分进行返还，那么地方财力是否有能力履行税费返还的承诺要作为一个重要因素进行考虑。2）分公司和子公司的选择一般房地产企业在对外扩张时，会在业务当地设立项目公司，该项目公司是分公司还是子公司需要企业进行谨慎选择。对于分公司来说，不进行独立核算，由总公司汇总缴纳企业所得税，可以合理减轻企业所得税负担;分支机构设立初期营运能力较弱时，可以和总公司盈亏互抵，减少相应所得税。但也正是由于企业所得税汇总至总机构所在地缴纳，很多地方政府不支持分公司形式的房地产开发企业。对于子公司来说，其是独立的纳税单位，需要缴纳企业所得税。子公司成立之初的亏损不能由总公司弥补，只能由以后年度实现的利润弥补。但子公司如果涉及债务纠纷等不会牵连母公司，避免了母公司承担责任的风险。由此可见，可以刚开始设立分公司，等两三年盈利之后将分公司转为子公司，降低分支机构对总公司的影响。（2）取得土地方式税务筹划应该是主动的，最好的计划时间是在项目的早期阶段，也就是说，从一开始就采取收税筹划措施。购买土地是房地产开发项目的首要步骤，一般来说有两种方式:一是从一级市场取得土地，即从政府手中以出让方式直接取得；二是从二级市场通过转让方式从其他企事业单位取得土地。其中出让土地又包括净地出让和毛地出让，净地出让是指政府负责拆迁，拆迁完成后出让土地;毛地出让是指政府出让土地后由房地产开发企业负责拆迁。转让土地包括购买土地、购买股权、合作建房三种方式。不同的方式对应着不同的纳税额，合理规划取地方式能够有效的降低企业的纳税额。房地产企业有时需要对拆迁户进行补偿，但这部分支出无法取得增值税发票，那么在“营改增”之后就无法在销项税额抵扣。因此，企业可以委托土地开发机构拆迁，通过这种方法取得增值税发票，但是土地开发机构有可能会将税负转嫁至房地产企业，企业需要做好措施合理控制转嫁程度。（3）利息扣除方式房地产开发企业同时存在从金融机构、非金融机构取得的借款时，利息支出在土地增值税前扣除两种方法，但两种方法不能同时使用:1）能获取金融机构证明并能按项目分摊计算的利息支出据实扣除;其他开发费用，在土地取得成本、房地产开发成本之和5%的范围内计算扣除。2）不能获取金融机构证明或不能按项目分摊计算的利息支出与其他开发费用合并，在土地取得成本、房地产开发成本之和10%的范围内计算扣除2.开发建设环节的税收筹划不规范房地产公司在实际住房建设中，需要与建设单位和施工单位签订具体的合同合同的订立有着很好的税务筹划空间。“营改增”后，企业需要对现有的业务合同重新审核与规划，例如合同中是否为“甲供材”、材料价格怎么确定、折扣方式怎么选择、何时交货、价格是否含税等等，都有可能对企业的总体税负产生影响。因为目前大多数政府允许房地产企业预售商品房，所以开发建设阶段和销售阶段会有一定时间重叠。本文所说的开发建设阶段并不包含房屋销售，房屋销售的税务筹划将在销售阶段体现。（1）建房方式的选择房地产企业的建房模式有自建、代建和合作建房三种。自建即将房地产项目建成后自用或转让给购买者，一般适用于普通住宅。代建即受委托方委托，建成后移交给委托方，一般多是受国家机关等的委托。合作建房及一方提供土地，一方提供资金的建造方式。房地产企业为了实现资源互补，可以选择合作建设，合作建房有“以物易物”和成立合营公司两种方式。税法也规定了企业合作建房的许多相关优惠政策，可能为企业减少一定纳税额。（2）建筑材料采购方式建筑材料的采购一般有建筑企业采购和房地产开发企业自行采购两种。由房地产企业采购的称之为“甲供材”，一般“甲供材”包括钢筋、混泥土、石子等等材料，由房地产企业购买可以开具增值税发票，增加进项税额的抵扣。需要注意的签订施工合同的时候应明确“甲供材”的范围，避免后期不必要的纷争。3.销售交易环节的税收筹划不规范（1）销售价格的确定房地产公司对销售价格进行税务筹划主要是节约土地增值税这项税种的支出。我国税法规定，房地产企业开发普通住宅的，如果增值率小于或等于20%免征土地增值税，该税种的特殊性给企业带来了巨大的筹划空间[[38]。如果采用普通住宅定价策略，必须满足普通住宅的一些条件:1）住宅建设容积率必须达到1以上；2）单套建筑面积在144平方米以下，如果对套内建筑面积的测量，需要不高于120平方米；3）普通住宅的价格不能超过平均住房价格水平1.2倍。为了享受土地增值税的税收优惠，房地产企业应合理地确定销售价格，使得项目的增值率接近20%的临界点。并且对免征土地增值税节约的税金与提高售价增加的收益进行对比，择优而取。房地产企业可以建立一个均衡点模型，合理制定售价，提高企业的收益。（2）销售方式的选择房地产开发企业可以直接销售所开发的房产，也可以成立一个独立核算的销售公司。直接销售时按照销售收入征收增值税，以及土地增值税等，纳税额较高。如果成立一个销售公司，房地产企业以较低的价格将房产卖给销售公司，那么销售收入就会较之前减少，土地增值额也会减少，那么很有可能达到免征土地增值税的优惠条件，相应的应纳税额也会有所减少，以此达到税务筹划的目的。（3）销售收入的分解随着现代化进程的加快，快节奏的工作以及人们怕麻烦的心理使得精装修房受到热捧，成为目前房地产市场的主流产品。装修房屋的定价方法为企业提供了税务筹划空间，一般有合并定价和分别定价两种方法，前者即为房地产企业和购房者统一签订销售合同，销售价格包括装修价格，后者即房地产企业分别按毛坯房价格和装修价格与购买者签订房屋销售合同和装修合同。由于两种方案的销售收入不一样，需要交纳的土地增值税和增值税也不一样，合理利用不同的定价方案可以达到税务筹划的目的。（4）价外费用的收取房地产企业在销售房屋的时候，往往需要代收取物业费、水电费等费用。根据《关于土地增值税一些具体问题规定通知》第六条规定，如果代收费用计入房价一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收取费用在房价之外单独收取则不作为转让房地产的收入。因此为降低企业纳税负担，房地产企业可以成立相应的物业公司，由物业公司来收取这些价外费用。4.房屋持有环节的税收筹划不规范（1）先租后售的税务筹划房地产企业对经营性物业一般有自用和出租两种方式，其中出租中的售后返租模式是现在最常用的方式。售后返租中存在三层关系第一层:房地产企业将商铺、酒店等出售给购买者；第二层:购买者又将这些购买的房屋出租给房地产企业，购房者需缴纳增值税和房产税；第三层:房地产企业再将店铺出租给使用者，房地产企业同样需要缴纳增值税和房产税。这种出租关系无形中增加了房地产企业的税负，想要降低其税负就要采取合理的税务筹划简化出租关系。（2）分解租金收入的税务筹划房地产企业与房屋租赁有关的税种有增值税、房产税、教育费附加等，税收负担较重，配套的物业管理费只需交纳增值税及附加税费，相对而言税负较轻。租金收入和物业管理费缴纳的税种不同，纳税额也有较大区别，合理利用租金和物业管理费之间的差距，能够减轻一些税负。可以考虑成立一个物业管理公司，由该物业公司收取物业管理费，房地产地产企业只收取租金，且物业公司的资质越高，收取的物业管理费越高，税务筹划空间越大。（3）税前扣除项目通常，房地产企业有以下四种:一是税前据实扣除的项目，如管理费、固定资产折旧、应付职工工资等；二是税前按一定的比例或限额扣除的项目，例如员工福利、业务招待费等，如果实际支出超过税前扣除限额，不扣除；三是可以递延扣除的费用，如广告费；四是完全不能抵扣的项目，例如罚款等。因此，房地产企业应根据税法的规定，尽量减少不可抵扣费用的发生，可以根据规定的扣除限额，尽可能将其控制在可抵扣限额内。三、解决S房地产公司及关联企业税收筹划的对策（一）前期准备环节的税收筹划1.子、分公司选择的筹划房地产公司在进行开发时，通常会对这两种组织形式两者之间选择其一，一种是子公司形式，另一种是分公司形式，它们在会计的核算和纳税的方式上有比较大的区别。现在对比一下设立子公司和分公司机构面临的税收和风险税负，详见下表。比较项目比较项目子公司分公司称呼项目公司项目经理部或分公司是否具备独立法人资格具备不具备可否独立核算可以不可以税负可否抵消不可以可以是否承担纳税义务单独承担纳税义务经营中不涉及所有权变动，无纳税义务与母公司税收风险是否相关独立承担税收风险，不相关密切相关从上面的表格比较中可以发现，子公司是独立法人，可以独立地承担税收风险；而分公司是非独立法人，风险和纳税义务与母公司息息相关。结合S公司自身的情况，公司发展较为成熟，设立子公司更为妥当，相比于分公司，子公司更容易筹措资金，也更方便实现项目管理的个性化，在设立子公司后可以延展设立销售公司，这样就可以将项目的销售拆成2个环节，对土地增值税的缴纳有一定的正向作用，不过延展设立销售公司比较繁杂，S公司还是要慎重考虑。2.筹措资金的筹划房地产公司融资渠道通常有2类，一种是债权融资，另一种是权益融资。债权融资是企业通过举债的方式进行融资，融资对象有2类：银行和非银行金融机构，获得资金之后，企业需要支付利息，在借款到期后还需要偿还本金。根据规定属于负债性质的债权融资，允许扣除财务费用中的利息费用，符合政策要求还可以有加计扣除的优惠。S公司目前的融资方式主要是企业自有资金，在融资方式中是属于成本最低的，但是它也有缺陷，资金有限不能匹配公司发展的战略定位，也没有有效运用到国家政策，在纳税筹划上没有实施的空间，所以不建议较大比例使用。非金融机构或者同业拆放这两种筹资方式，法律规定扣除金额要根据金融机构的贷款利率进行计算，若公司借款利率高于银行借款利率，超出部分便不可以扣除，增加了不必要的利息支出。所以S公司应该根据具体项目的实际情况进行自有资金的比例安排及更多地使用金融机构筹资方式的借款，这样便可以减轻土地增值税税额，达到税收筹划的预期效果。3.土地使用权取得方式的筹划（1）取得土地使用权的选择购买出让一级市场获得，从政府手中取得，成本可从营业收入中扣除；实际中，合同约定土地价款不含土地拆迁费筹划：根据财税36号文规定，公司可以将土地拆迁费直接支付给政府，那么就可以将土地拆迁费纳入土地出让金，可直接扣除，反之不能扣除。转让二级市场获得筹划：尽量取得增值税专用发票，增值税可扣除取得土地使用权成本的进项合作建房一方出钱，一方出土地，适合中小型企业从上面的表格比较中，可以知道企业在获得土地使用权时，为了让土地成本最大限度扣除，可以选择出让或者转让方式，但是涉及土地拆迁费尽量直接支付给政府，避免产生无法抵扣的情况；合作建房适用于资金实力不足，土地储备不够的中小企业，但也不是绝对的，如果项目建设周期过长，企业自身所需现金流较大的企业也可以考虑。在企业开发成本中，土地成本占大部分，土地取得的方式影响着企业税收负担大小，所以土地取得是前期准备中应该考虑的一个问题。比如：S在浙江湖州想要购买一块地皮建筑一个小区住宅，现在这块地皮是甲公司拥有，S公司通过直接购买的方式取得，就会直接影响公司的现金流。假设公司现在有几个项目都在建设期，过多的项目现金支出容易造成公司现金流短缺，甚至资金链断裂，从而导致项目不能完工的风险。所以在取得土地的方式上，公司资金还没有回笼时，为了不影响后续开发，可以选择合作建房的方式。（2）土地证办理的筹划据统计，房地产行业在项目的早期阶段普遍急于收回资金，往往以成本价出售房地产，以便迅速抽回资金，降低其作业风险。鉴于这种经济发展实际情况，同一个房地产公司企业管理项目，在其前期进行系统开发的项目中增值额往往是最低的。随着项目的推进，项目的配套设施会越来越完善，项目的附加值也会越来越高。如果土地出让成本平均分摊，势必会增加项目后期土地增值税的增值额，不利于降低其税负。因此，在土地认证过程中，与中华人民共和国国土资源部有针对性地沟通，按需分配我国的土地使用成本是十分重要的规划（二）开发建设环节的税收筹划1.开发建房方式的筹划建房方式通常有自建房屋、代建房屋这两种方式，不同的建房方式涉及的税种、税额也不尽一致，为了减少税额的缴纳，在方式选择上要合理筹划。自行建房即由公司自行建造，这种方式公司主要涉及购买土地产生的契税，销售房屋时产生的增值税、土地增值税等代建房屋是其他公司将项目委托本公司代建，公司提供建筑服务，在验收后收取委托方一定建筑费用，这种方式主要涉及代建提供的劳务收取增值税，不涉及转让房产的契税和销售环节的税种。S在2019年5月以8000万元购进一片土地打算建设住宅，建筑成本105000万元（不包括土地成本），同年10月与A公司签订合同，打算在完工后以123000万元整体转让，可抵扣进项税约9000万元。对于S公司来说有两种方式进行选择，接下来将对这两种方式进行纳税测算，如下表：自行建造代建：S将土地以购进价格8000万元转让给B公司，B公司委托S进行开发建设，并支付代建费3568万元。可抵扣进项税额约410.48万元增值税销项税额123000/(1+9%)*9%=10155.96万元增值税：10155.96-9000=1155.96万元预缴土地增值税税额：123000/(1+9%)*2%=2256.88万元契税：123000/(1+9%)*5%=5642.2万元合计：1155.96+2256.88+5642.2=9055.04万元增值税销项税额：8000/(1+9%)*9%=660.55万元增值税：660.55-410.48=250.07万元代建增值税：3568/(1+9%)*9%=294.61万元土地增值税：8000/(1+9%)*2%=146.79万元契税8000/(1+9%)*5%=366.97万元合计：250.07+294.61+146.79+366.97=1058.44万元通过以上表格的对比计算，可以知道自行建造下的税额合计9055.04万元，而代建的方式下税额合计1058.44万元，从筹划成本最小化的角度，代建方式的方案更佳。2.正确区分开发成本与开发费用区分共同成本与直接成本是十分重要的。对于共同成本进行适合度分摊，有利于降低整个项目的税负。共同成本调整可以通过签订协议来进行转换。例如，S房地产公司在项目中有一栋超高层的商务楼，和十几栋栋住宅同时修建。S打算保留商务楼自用，而所有的住宅进行售出。那么可签订协议，通过增加住宅开发成本800万，降低商务建筑开发成本800万。单位：万元单位：万元筹划前后节约税额筹划金额房产税土地增值税可计算的影响金额筹划前80000-246.72筹划后8006.72240计算过程土地增值税：800*30%=240万元房产税税800*（1-30%）*1.2%=6.72万元。（按余值计算）通过上表4.3可以看出，筹划后比筹划前少缴纳税金246.72万元。同时，一方面，住房开发成本的上升可以降低土地增值税的税负负担，这也影响了企业所得税。另一方面，商务楼成本的下降，可以降低之后持有房产期间缴纳的房产税。3.采购结算方式的筹划企业在采购建筑原材料时可以选择的结算方式有一次性付款、分期付款、赊购集中付款，那么企业一般是先付清款项后获得发票，假设建筑原材料仓库已经验收但货款还没有支付完成的情况，供应商将不能开具增值税专用发票，这样便会导致公司进项税额不能足额抵扣。2019年S公司在建设花园名都四象府（CD地块）项目的期间，购买某电梯26部，每一部电梯销售价格27万（不含增值税），合计702万元。供货商在合同中约定先支付10%的订金，收货成功后支付60%，安装完成后支付剩余的款项并开具增值税专用发票（增值税税率13%）筹划前筹划方法筹划后节税金额签订合同：预付70.2万元发货时：付款421.2万元电梯安装后：付款210.6万元将购销合同改为分期付款采购合同，三次付款分别开具增值税专用发票增值税进项税额可分三次进行抵扣，预付70.2万元时可抵扣进项税9.126万元发货时可抵扣进项税54.756万元安装后可抵扣进项27.378万元收货成功后完成两期进项税的抵扣，提前抵扣了进项税，相当于增值税税额节税63.882万元，而对应的城建税、教育费附加将节税63.882*（7%+3%）=6.3882万元根据上面表格的筹划，类似的采购项目均可以类推。4.增值税进项税额抵扣的筹划为了实现增值税税负最小化，公司应该归集所有可以抵扣的进项税额，实现抵扣税额最大化。例如取得土地时，具体可以抵扣的情况如下明细项目金额税收政策可抵扣进项税取得土地使用权支付的金额26784.56万元（其中土地出让金26045万元）1.契税及其他相关税费不可抵扣2.土地交易费获取增值税发票可抵扣3.出让方式获得，差额计算增值税(26784.56-26045)*9%=66.5604万元前期工程费2432.56万元按6%税率2432.56*6%=145.9536万元建筑安装工程费用62726.06万元按9%税率62726.06*9%=5645.3454万元基础设施费13546.47万元13546.47*9%=1219.1823万元公共配套设施费399.45万元399.45*9%=35.9505万元开发间接费用1869.23万元管理人员工资不能抵扣，少部分水电费可以抵扣（假设比例为20%）税率13%，综合抵扣率2.6%1869.23*2.6%=48.59998万元财务费用5433.26万元按6%税率5433.26*6%=325.9956万元综上所述，以该项目为例，开发项目产生的支出可以抵扣税款约7487.58778万元，为了可以使进项税顺利抵扣，公司在购买货物或者服务时要尽量取得增值税专用发票，并做好相关发票处理工作，保证税额最大化抵扣。（三）销售交易环节的税收筹划1.销售价格的筹划土地增值税税率普通住宅优惠政策销售价格的筹划方式：可以先用公式测土地增值税之间的关系，再利用土地增值税政策，最后确定销售单价。普通住宅筹划方法:努力将增值率控制在20%以下。如果增值率一旦超过20%将实行全额征收，房地产开发成本确定销售价格是一般的筹划。如何将增值率控制在20%以内，可通过以下计算获得。假设公司销售总额为X（不含增），支付土地所有权的金额为T，开发成本为C可扣除项目金额=T+C+(T+C)*0.1+X*(7%+3%+2%)+(T+C)0.2=(T+C)*1.3+X*0.12则增值率=X−(T+C根据结果可知当销售总额小于取得土地所有权和开发成本之和金额的1.8224倍的时候，就可以免征土地增值税。2.销售进度与交房时间的筹划公司应该认真规划销售房屋的进度，以及交付房屋的时间节点，并且合理调节纳税时间点。根据规定：房地产企业项目已完工验收或者转让（销售、出租或者自用）面积已经达到85%，税务机关部门可以要求房地产公司进行土地增值税的清算。筹划点：对于一个项目已经完工验收的来说，控制销售进度在85%之内是关键点。房地产交付房之前一般要拿到完工验收的备案证。因为交付房屋的时间会直接影响到纳税发生的时间。，所以销售合同在签订的时候要注意交房时间节点的说明。比如S公司项目预测在2020年12月31日前交付，这期工程销售的进度预测在交付房屋之前达到80-90%。现在有2种方案给S房地产公司进行选择。方案一：原定是2020年12月31日交房，那么可以把合同约在2020年底之后。如果因为公司需要结算收益等因素，S公司需要根据自身实际的情况在权衡利弊后作出提前交房的决定。方案二：假如实际的情况不允许交付房屋时间发生变化，那么S公司可以通过合理控制销售进度，进而控制纳税义务时间。第一个方案：对于2020年12月售出的房产，可以把合同线上签约时间统一集中到2021年1月，就计入2021年销售。第二个方案：在销售进度将近达到85%时，先不销售，直接推送销售其他期房屋。（四）房屋持有环节的税收筹划1.公共配套设施的筹划对于公共配套基础设施的税收筹划在于公司是不是自留产权。房地产行业有一句不成文的话，地下车库、幼儿园等公共设施是房地产税收筹划的工具。一般的做法是，在不算地下车位、幼儿园的情况下，如果没有临界点，土地增值率(普通商品房)刚刚开始超过20%，或者刚刚超过50%，100%，我国税法将幼儿园、地下停车位等建筑物作为公共管理的配套设备和设施。其建设成本完全计入房地产开发成本，还可以享受土地增值税减免。公共配套设施的优惠政策公共配套设施非盈利且产权归属于业主或者公办机构可计入开发成本加计扣除归属于经济活动建成成本据实扣除不列入公共配套设施产权未发生转移无需缴纳土地增值税土地增值税的相关规定：房地产公司可以将购买的土地成本与开发成本相加之和扣除120%，就是说列入开发成本可以加计扣除，列入开发费用就只能据实扣除，列入对象不同对可扣除项目金额有较大影响，进而影响土地增值税税额。那么公司便可以通过增加公共配套设施来增加开发成本，既可以减少土地增值税税额，也可以增加住房的性价比和舒适度，对比与同一价位的房屋更具有竞争优势。物业成本2600万元，现有2套方案可以选择方案一:物业由所有的业主享有，S公司旗下的物业进行管理，根据规定物业由业主所有，建成成本2600据实扣除方案二：将物业以3800万元转让给其他物业公司土地增值税扣除项目金额增加额：2600*1.3=3380万元假设增值率不超过50%减少的土地增值税3380*30%=1014万元减少的企业所得税2600*25%=650万元减少的合计税负1014+650=1884万元土地增值税扣除项目金额2600*1.3=3380万元增值额=3800-2600=1200万元增值率1200/3380=35.50%增加的土地增值税1200*30%=360万元增加的企业所得税（3800-2600-360）*25%=210万元增加的合计税负360+210=570万元从结果来看，答案不言而喻，物业归于业主所有，然后公司物业进行管理的方案更佳。2.车库的筹划按照清算规定普通住宅要单独清算，其他的例如非普通住宅、车库、商业中心等可以选择独立清算也可以选择合并清算。如果非普通住宅出现负增值率，政策允许用其他项目抵消，普通和非普通住宅是按照先销售后清算的顺序，但车库整体的销售实际上晚于住宅的销售，对于非普通住宅清算后销售的车库，形成的负增值额不可以抵消，因此在筹划时就要安排好具体项目的销售时间表。S花园名都四象府（CD地块）项目按期完成了车库销售，抵消的负增值率税收筹划过程如下：为了让车位的负增值额抵消，就要满足车位的总收入刚好等于可扣除成本项目金额的条件，假设车位总收入为a，取得土地支付的金额为b，开发成本为c，就可以得出a=（b+c）*1.3+a