北京某高校房地产策划大赛获奖作品二

一、帝都风华文明遗韵……………（周边环境分析）二、把脉市场明确定位……………（地产市场分析）三、中西结合优势互补……………（项目策划规划）四、运筹之中决胜东四……………（项目推广介绍）提纲目录

一、帝都风华文明遗韵

——用地周边环境分析

1、用地位置

本项目地点位于北京市东城区内，二环内东北角，北起东四十三条南侧，南至东四十条北侧，西至东四北大街东侧，东至东直门南小街西侧。地貌为平地，面积大约为21万平米(700×300)。规划性质主要为住宅区和部分商业区。本项目现在大都是旧平房区，属于北京市指定的拆迁改造范围。2、旧区环境旧区意象（一）沿街立面翻修东直门南小街街沿街商铺凌乱的街道旧区意象（二）东直门南小街街景小胡同内的破乱沿街商铺2、交通条件街道意象（一）周边宽阔的大街狭窄的小巷拥挤的街道街道意象（二）狭窄的小巷狭窄的小巷

用地内的地铁五号线张自忠站由用地调研引发的策划构思1、融入古都风貌，传承中式风格。2、从中低档商业到高级商务功能的转变，实现旧城区土地经济价值的回归。3、引入文化创意产业，实现旧城区土地文化价值的回归。

二、把脉市场明确定位

——北京市房地产市场分析

项目SW渠OT分析St拆re币ng劈燕th优势盆分析1.开发高商雄巨厚的牺资金气实力您和背度景。2.政府矩相关服住房戴政策伟的出愚台。3.本项啦目土蹦地条直件良超好，咏市政呆齐备链。4.地铁脂、多励条公愧交线本路穿冤过,交通猾便利捉。We跨ak座ne置ss劣势悬分析1.项目悟处于挠老城笛区,有拆便除也命有保欢护，施工那建设灭有一涛定难猜度。2.居住磁区内日以老烈年人替和中扑年人牙居多,拆迁和马回迁贩安置耐困难丢加大倚。3.本区叮缺乏晃能够萌发扬漫和继断承北鸣京传乳统文化姓的餐牙饮店翼铺和侍有地藏方特雷色的乒第三产喘业资阀源。Op惧po辫rt废un忠it恶y机会屑分析1.北京恭正向并国际或化大纺都市越迈进罢，区联域发展瞧日益骆均衡师。2.城市能化进岂程加绣快，屯购房贝需求奖的增形加。3.奥运杜会在暂北京毙举办隔，其短后继葛影响熟力对游北京锯的必民然促袄进北元京地慕区的刘文化眼、经镇济、予旅游滩和房皱地产夫市场宿等各拾方面央的发斤展。Th娃re塘at威胁吼分析1.本项垒目住尽区居鞭民离衔工作甜地点风较远,周围商兄业环矿境不慨发达,办公占环境碎不理宋想。2.房产连市场脖供应详竞争聋激烈碰。3.本区旦土地牛成本舟相对姓较高绣，加鸦上政浩府限制条宴件，哲开发报难度摔较大葵。项目缘瑞所在疾地房犬地产缘瑞市场愉价值若发现消费兄者最潮关心浑的因诉素：位置肤，位校置，旷还是船位置葡。2008年1-2月

计量单位：万平方米、万元

合

计为去

年同

期%

住

宅为去

年同

期%

写字楼

(办公楼)为去

年同

期%商业等经营性用房为去

年同

期%普通

住房为去

年同

期%公寓

别墅为去年

同期%甲13467

91112141517一、施工面积5869.1109.03113.2108.11585.483.7582.0131.5878.6105.1893.9108.9

其中：新开工349.1149.7228.1176.4114.4138.019.8

41.381.341.9159.3二、竣工面积171.681.598.757.357.655.47.818.028.21007.112.984.9三、现房销售面积38.184.119.565.03.718.45.4100.02.118.810.9320.6

期房销售面积51.836.045.847.025.740.37.674.53.010.23.015.0四、空置面积1023.6105.4382.486.0169.571.7108.964.1153.893.4294.4126.2

#一年以内577.1111.8202.989.387.070.450.562.3109.498.3159.0139.7

三年以上187.177.470.961.825.641.429.061.617.264.762.9101.608年1、2月份译房地钳产开胞发施察工面舟积及诉销售债面积由上请述图捎可见隶，北再京市巨住宅纱施工支面积虑、竣摘工面源积、弓销售博面积都增长饺缓慢赵，在粒销售肤方面纱，出权售相佳对较虫快的宾是公寓称别墅价类住霞房和商业肿经营备性住烘房，这晴也为头本案链提供米了策靠划思五路。结合己本案滩地块陵条件栽及周柳围环序境，怖本案预认为像最有柴可能亏的定膜位是纱：以SO聚HO功能添为主泪的多俘功能拦复合横社区三、信中西盲结合架优碑势互晶补——项目霉策划喘规划治部分项目艘客户妙群定掉位追求矿精神暂的自泳由与闷传统起相结哨合富亡有思谊维个妹性和谱物质稀把握裂的社孩会中柱阶创意胞、文娇化产聪业群飘落主力垂客群饥（约70茫%）工作沫、生画活在嚼北京确地区脸的的宅创意伯、文陆化产税业人棕员（劳建筑弦师、田广告迅策划纱人员映、动倒漫产山业人黑员、债艺术微家、珍传统样艺术籍手工形业者刷、其奋他文辣化产偏业的果自由剑职业皮者等套）；对于眯北京动传统蹄建筑册有特趟定喜租好的匆二次潮置业廉人群地产僻项目素投资粪人辅助培客群糖（约30出%）原地刑区回嗽迁住他户工作健或生顶活在现其他菜区域丽的中庭产阶厅级；周边演现状椅地区造中的茶业主默及其羊亲朋贪。项目昂产品订定位“凝舱练传去统住丹居精免华、进体现访双赢签都市嫂生活赢”的中爆式SO斤HO社区岸家园项目猴产品视类型沿街治商铺TO筹WN革HO预US耐E(联排展别墅)四合与院住宅燃规划酸设计滑建议本小盈区产惨品为涂联排般别墅虑与北点京传观统四举合院贺落相乒结合志，联眉排别缘瑞墅为果地上3层半催、地窑下1层，络传统邪四合捞院落秋为地犯上1-陕3层。通过里对现秘状的享分析旷，我臭们拟鹊定景台观价郑值高毅的区洋域为时临近集绿化倒带及把社区块景观治轴线絮的位荷置，书详见非开发番价值旁分布婶示意蒸图。鬼景观奖价值火较高累的区柄域宜哈设置读较大并的户修型，下景观境价值括较低扶的区负域宜爷放置素较小胳面积涌的户剃型。新中报式四铜合院父设计袋意向新中脚式四炭合院顿设计父意向TO段WN故HO本US荣E式SO撕HO居住悠区设乞计意政向TO眨WN佛HO像US疮E式SO浮HO居住邻区设菠计意袭向项目驴价格在定位糠策划具体硬价格览定位：通过厌对定联价方她法的萍分析镜、本响案周搅边情毁况的躬详细诵调研策和对闻本案翁地块冬升值她潜力穗的预麦测，避制定潜如下浸参考股价位嫩：沿街遭商铺足：6-敌7万/平方羡米；联排TO尘WN甜HO校US羽E：3.语5-肥4万/平方尺米；四合贿院高忙档SO好HO会馆炮：5-或7万/平方鸽米；考虑要到本匪案虽交然综盯合品说质较惩高，协但初痛期优积势尚顶不明睡显，者为尽帅快取难得市富场认柏同，课研究伴建议吸本案钥采取狼“准骑现房返入市苹，平原开高哲走”萝的价己格策陕略，同入市妥时通庄过平组实价模格、未强有拉力的愧产品循支撑刑即极皇高的野性能节价格历比吸陕引客肆户关抵注，泊迅速魔聚集咳“人芽气”杀，并枝抢占霜市场备先机芝。后救期的际价格隔将根烘据区融域市协场发对展及沫项目背实际为销售梳情况愈做出价相应积调整度。经估膏算，个本案咸开发右，税岗后利烟润为84蹦19勿1.觉64万元早，税裤后利瘦润率21屑.2但6%。四、休运筹痒之中识决洋胜东篮四——项目睡推广络介绍案名扑建议众：錦贤晶坊“液錦”赴意为快富贵垦、吸岸取汇休聚之锁意，变“錦仗贤”乎为纳堂天下舅英才移于此爽地，头容天岸下各保家思辉想于目一身惨，“移坊”畏更应富本案SO携HO宜居抢宜商肚的市呜场定介位。践“坊董”本顾身有镜“沫作坊葬”之智意，悠同时抛也传转承了餐北京虚传统省街坊惭式建迅筑布味局的伪思想录。伐“錦呢贤坊SO足HO雾”正有搭“安碑得广呈夏千设万间遮，大讯庇天怕下寒弦士俱换欢颜村”的桐精神菌内涵歪。在今这里摔，要寸通过息思想叼与文肿化赢闭天下绩。形象侄概念链包装旺主题居帝付都目赢恒天下——融入焰古都骆风貌触的新年都市马主义辆社区关臂键洞词：古都刑新都亚市主款义笨双赢依烦托纸点：主流车目标府客户狠群的素心理描需要惩和向测往。推广年思路创：以本瞒项目晌目标修客户——层3