业主收房、装修、空置房管理

.PAGE.业主收房、装修和空置房管理一、业主入住前筹备工作制订业主入住前筹备工作方案和工作时间表，竣工验收前三个月，管理处工作人员将根据工作进展需要分步到位，业主开场办理入住手续前，管理处各类人员全部到位。管理处工作人员将按以下程序和时间到位，并将根据小区条件和实际情况进展调整：1、管理处主任将全程参与工程整个物业管理过程，在入住前两个月，副主任、客户主管、房管员等管理人员将到位，投入入住前的各项准备工作。2、竣工验收前一个月，主任工程师、工程维修人员、消防监控人员进入现场，熟悉楼宇构造、公共配套设施和设备等，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的根本情况和操作规程。3、竣工验收前半个月，保安人员进入现场，开展上岗培训后，负责对所承受的物业平安保卫工作。4、交房前一个月，收费员、文员、食堂厨工等人员到位，管理处挂牌办公，各类制度、流程上墙。5、交房前1个月，全部保安人员配齐上岗，开展岗前培训。6、交房前一个月，保洁人员到位，开场对小区区环境和已接收的房间进展清洁工作，给交房营造一个舒适环境。二、做好业主收房入住前的各项准备工作1、完成资料的准备工作：包括"前期物业管理效劳合同"、"业主临时公约"、"装修指南"、"装修管理规定"、"装修管理协议"、"消防平安责任书"、"装修特别考前须知"、"装修承诺书"等资料的定稿和印刷工作。2、制定业主入住的各类表格："业主收房及资料签领确认表"、"住户档卡"、"房屋验收确认表"、"收房确认书"、"装修申请审批表"、"装修许可证"、"装修检查及竣工验收表"、"施工人员临时出入证"、"业主投诉、处理登记表"、"业主报修、维修处理登记表"、"装修手续办理登记表"等表格3、制订各类手续办理流程："业主收房手续办理流程"、"业主装修申请审批验收流程"、"业主投诉处理流程"、"业主报修维修处理流程"等工作流程。4、制订入住工作方案，对所有员工进展业主入住的给各项容的培训，做到应知应会，并进展模拟演习。三、业主收房入住〔一〕交房验收程序包括检查业主的有效售楼合同，并由主管级员工接待业主，履行移交程序，并签订各类物业管理文件，告知各项权利义务及装修事项，如物业各项设施、装修须知、运送对象安排等。带着业主验收其单位的工程问题。将发现的问题告知开发公司，及时予以修缮。此外，本物业管理处将负责审阅业主提交的二次装修施工图纸，并限定业主在审批通过后才准许其承包商开场装修工程，以保障物业设施及业主权益。从法律关系上来讲，交接应在开发公司与购置人〔业主〕之间完成，就是按购房合同约定由开发公司向购置人〔业主〕移交了房产的所有权和责任。大多数情况是，开发公司将交楼工作委托给工程所选定的物业公司负责，因此工程物业公司有责任按规程序替开发公司做好交楼全部工作,做到房屋移交顺利、应收费用全额收取和业主收房顺心满意。基于"美景物业〞多年多工程交楼经历，"长房物质〞为开发公司拟定以下交楼程序方案；1、交房准备阶段开发公司委托物业公司进场全面接收高林·仕家工程，包括工程验收移交、平安保卫、保洁开荒，开发公司对工程验收缺陷进展整改完善；开发公司会同物业公司起草法律文书、各种交楼需用表格，将法律文书终审稿交付印刷和复印，每户一套并袋装处理，分楼栋分单元按楼层顺序妥善存放；开发公司按购房合同约定适时提前以书面通知业主按开发公司组织方案、携带相关证明文件前来现场收房；由物业公司对所有参与交房的员工进展交楼业务专项培训，统一对业主的礼仪、交房方法、问答解释和应急预案部署；由开发公司组织建筑单位包括土建、机电、水暖、智能化各专业工程人员成立工程遗留问题处置小组协助物业公司交楼；开发公司会同物业公司对交房手续办理现场进展规划、整理和布置装饰；由物业公司对所有应交业主房屋进展详细检查，发现工程问题及时书面通知开发公司组织施工单位整改完善、清洁问题由物业保洁人员改善，以到达最正确交楼标准和效果。2、交房实施阶段由物业公司相关部门组织好业主接待，包括引导服、车辆停放和现场治安管理等；采取"一对一〞效劳方式由专人指引前往开发公司办事处办理尾款缴交手续，签署签收填写法律文书文件、缴纳物业管理相关费用、前往业主房屋现场验房、签收房屋钥匙物品完成收楼手续；由开发公司组织的工程遗留问题处置小组协助物业公司回访业主验房收楼时提出的工程问题、及时记录和处理现场可及时解决工程问题；物业公司安排专人为业主解答业主关于房屋装修方面的问题和给需要的业主办理装修手续；由开发公司安排专人会同物业经理在预先准备的僻静办公室接待行为冲动的业主并处理相关问题；由物业公司整理业主验房遗留表单，集中转往开发公司催促施工单位限期解决。3、交楼收尾阶段开发公司及时对组织催促各相关施工单位对业主验房登记的遗留问题进展整改；物业公司积极跟进开发公司对业主遗留问题整改良度，适时向业主反应遗留问题整改良度情况；对已整改完成的遗留工程，物业公司及时通知业主前来复验，至业主满意，交房工作是房地产开发企业和物业公司在工程建成后以整体形象与全体业主面对面接触与交流沟通的时机，开发企业和物业公司应利用好这个良好的时机，充分展现开发企业和物业公司的工作形象、制度和效率，以在全体业主面前留下良好印象，为日后的管理效劳工作条下巩固根底，绝对防止给业主留下负在印象和影响。四、业主收房入住流程业主凭收通知书、房屋买卖合同、**或法人授权委托书到售楼部验证，领取收房流转表，由开发商销售部、财务部确认。签领入户门钥匙，签领门禁IC卡，领取相关资料，在资料签领确认表上签字确认。预交物业管理费，预交水费周转金。签署"前期物业管理效劳协议"、"临时管理规约"、"区域防火责任书"、"精神文明公约"等；领取"住户手册"、"装修手册"等业主凭收通知书、房屋买卖合同、**或法人授权委托书到售楼部验证，领取收房流转表，由开发商销售部、财务部确认。签领入户门钥匙，签领门禁IC卡，领取相关资料，在资料签领确认表上签字确认。预交物业管理费，预交水费周转金。签署"前期物业管理效劳协议"、"临时管理规约"、"区域防火责任书"、"精神文明公约"等；领取"住户手册"、"装修手册"等领取"房屋验收确认表"，由物业客户人员陪同验房，有遗留问题需整改的，登记在"验房确认表"上限期整改，并抄取水电表底数。领取钥匙、收房交费资料签领验房资料提交身份确认业主凭销售部、财务部确认的收房流转表到物业客户效劳中心办理收房手续，提交**或户口本复印件各份，家人一寸照片2*；填好"业主〔住户〕登记卡"装修管理为加强对工程的管理，维护工程的良好形象，保证物业的正常使用功能，防止物业二次装修间的立体干扰，为了让每一个业主安心入住而不受他人装修影响，以及更好地保护业主共同利益和共同财产，特别是电梯的使用，美景物业公司拟对小区装饰装修作出集中装修管理规定：一、目的为规装修行为，保障房屋的构造平安和外观统一，维护全体业主的利益，根据国家建立部令第110号"住宅室装饰装修管理方法"和省"市城市房屋装饰装修管理条例"等有关条例制定本规定，供业主及其装修施工队进展室二次装修时共同遵守。二、二次装修的报批程序㈠申请1、业主〔住户〕进展二次装修前应向物业效劳中心申请，申请时应提交以下资料：房屋所有权证〔或者证明其合法权益的有效凭证〕。申请人件〔交验原件，收复印件〕。装饰装修设计方案〔包括总平面图、天花图、墙、地面、电气、空调、给排水图，比例1：100〕。涉及消防规定的，需提交消防部门的批文及消防布置图。变动建筑主体或承重构造的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案、施工方案及政府有关部门的批准文件。施工单位的营业执照、资质证书〔复印件〕。非业主的住宅使用人，还需提交业主的委托书及业主复印件。2、填写"二次装修申请表"。㈡审批1、一工作日给予答复。对于不合规或资料不全的，业主应按要求修改方案或补充资料，重新提交审批。2、装修申请审批通过之后，装修施工队负责人须带装修人员原件及复印件、1寸照片2到物业效劳中心办理"装修施工许可证"〔每户一证〕和"装修人员出入证"〔每人一证〕。3、签订"装修管理效劳协议"。㈢装修管理费用按湘价服[2007]67号执行文件和有关的装修管理规定，交纳装修管理费用。三、防火责任业主应指定装修施工单位负责人为防火责任人，并要求其监视施工队人员按消防法等有关规定施工。四、装修管理规定1、每户每次装修期限为三个月，超过装修期限，业主及装修施工队需办理延期手续，重新交纳相关费用及办理相关证件。2、为保证装修的质量标准，业主在二次装修时应聘请有营业执照和相应资质等级的装修承包商进展装修。3、所有施工必须按照业主提交给物业效劳中心核准后的方案进展，不得有任何更改。如实际情况需要更改，业主必须报效劳中心审查批准，出具更改通知施工方方可施工。4、业主〔住户〕、装修承包商应自觉遵守国家、省、市有关房屋装饰装修的管理规定，对严重违反者，效劳中心有权公布其违规行为，并按相应管理规定方法进展处理。5、装修人员凭"装修人员出入证"进入住宅区，工作时需佩戴证件，对涂改或转借出入证的人员，一经查出，将按违章处理和没收证件，直至取消进入本小区装修的资格。6、业主〔住户〕装修工程所涉及的工程、围、均视为业主〔住户〕自建自保，不在开发商建筑质量保修围之。7、在本小区，12:30至14:30、19:00至次日07:00之间，不得从事产生噪声的房屋装饰装修活动。在施工中应当采取措施，防止或者减轻施工中产生的粉尘、废气、废水、噪声、振动对相邻居民正常生活所造成的危害。8、超时施工的，效劳中心有权责令停工，拘留或没收工具，违规情结严重的，按"市环境噪声污染防治条例"有关条例进展处理。9、业主装修应采取必要的平安防护和消防措施，严格遵守建筑装饰防火规，不得在未采取阻燃措施情况下使用易燃装饰材料。装修人员必须遵守有关消防条例及效劳中心关于平安、保卫等方面的有关规定，装修室必须备有灭火器；不得使用电炉、煤气；如需实施动火作业，应向效劳中心提出申请并通过审批，否则，由于施工、人为等原因造成火灾，按有关消防规定处理，产生的所有损失由业主直接承当赔偿责任。10、必须遵守"电梯使用管理规定"等有关规定。使用电梯运载装修物品应事先申报，在有电梯管理员在场的情况下使用，电梯运载物品的时间为每天上午9：00～11：00，下午15：30～17：30，其余时间绝运载装修物品。11、业主〔住户〕装修使用电梯时，散装物品须袋装处理，超重、超长、超宽、有粉尘、漏水、漏料、易燃、易爆、易污染、腐蚀性的材料以及易损坏电梯的装修材料、工具应走消防楼道，制止使用电梯运送。12、不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体构造部件，所有承重墙、梁、柱均不得开洞及减少断面。不得损坏建筑物外墙，不得改变住宅外立面或在非承重外墙上开门。14、如需在地板上打槽沟，应注意槽沟的深度不能超过4厘米，以免损坏地板。不要提高地漏盖板以保证地漏有一定存水，否则会引起臭气溢出。15、不得影响、占用公共部位，不得在公共部位或区域搭建干活。16、不得改变阳台用途,南向阳台不得封闭，北向阳台封闭必须遵守小区统一的规格式样和色调17、不得安装外置的防盗网门窗，窗台及阳台上不得搭建雨蓬、遮阳蓬、防盗网、花架等。18、空调外机必须安装在预留位置，无室外预留位置的房间将室外机安装在阳台。不得随意在外墙打洞眼另择安装，空调机排水应引至空调机排水管或阳台地漏。不得改动原有外门窗的规格及外墙装修。不得撤除连接阳台的门窗墙体，改变原门窗的规格尺寸。楼板地面装修材料厚度不得超过10毫米。所有楼板地面装修荷载不得超过50㎏/㎡。增加墙必须采用轻质材料，楼板荷载不得大于20㎏/㎡。24、不得破坏或撤除厨房、卫生间地面防水层；不允许在厨、卫地面、墙角安装水电管线，以免破坏防水层。未经允许不得抬高厨房、卫生间地面。26、为保证厨房、卫生间原有的防水层的防水质量，在装修过程中应尽量减少墙体、地面的敲打震动。不得擅自改变房屋的原设计功能。28、假设在客厅、卧室等未设有防水层的房间拌合水泥，应事先采取相应的防渗漏措施，方可进展施工。29、不能对上下水管线进展任何改动，装修时如需封包上下管线路及卫生间吊顶，请采用易于撤除的方式，以免今后维修时造成损失。排污管检查口必须留活动口，否则维修拆封时的必要损失由业主自负。30、不得擅自改动给排水管走向，不得封闭给排水检修口，对直饮水主管道不能改动，对支管业主如有要求改动可付一定的配件费用，由直饮水公司进展改动，假设擅自改动造成漏水、爆管等后果业主自负。31、暗敷水管，安装完毕后，施工队必须请业主监视试压，并将试压纪录、隐蔽管线图交一份至物业效劳中心存档。试压合格，方可贴瓷砖封闭。32、不能对烟道、通风管道进展改动；严禁在烟道、通风道墙面及部安装电器、插座、水电管线、燃气管等。33、装修厨房时，抽排油烟系统必须经烟道排出，制止安装无烟灶台，制止使用排风扇抽排厨房油烟。不得擅自改装燃气管道，不得隐蔽燃气管道。燃气灶火源应距离燃气管道不少于30㎝。36、使用嵌入式灶具最好选用上进风灶，如采用下进风灶，装修时请在灶具下方橱柜设置通风口，不要存放物品，使空气流通，否则容易发生灶具爆燃事故。不能擅自拆改房屋的配电箱、弱电箱的位置。宽带网、有线电视、、对讲及报警线路等弱电线路不得剪断和改动。装修吊顶的电线及暗埋的电线、必须外包阻燃PVC管或铁管敷设。40、请勿直接在水龙头下清洗带水泥、双灰粉、灰浆的铲子等工具。应在工具桶清洗。沉积物、装修垃圾请勿倒入下水道，以免堵塞管道。不得在公共场所、公共楼顶天台屋面安装太阳能热水器及其他设施设备。42、装修垃圾必须装袋，并按规定时间自行清运至效劳中心指定地点，不得向窗外、阳台外抛撒垃圾。五、装修检验1、装修完毕后，业主及装修施工负责人应向效劳中心申请竣工检验。2、效劳中心对业主装修的房屋进展检验，如无任何违规现象，效劳中心予以初次检验通过，由效劳中心检验人员、施工单位和业主同时在"二次装修检验表"的初检栏上签名。装修队交回装修施工许可证及装修人员临时出入证，效劳中心退回装修许可证及出入证押金。假设检验不合格的，限期整改，再进展复检，直到合格为止。3、装修检验合格并使用满一个月后，由物业效劳中心进展复检，复检合格后，物业效劳中心退回装修保证金。六、违约装修处理1、责令停工。2、责令恢复原状。3、拘留或没收工具。4、赔偿经济损失。5、在住宅区公共场所公布施工单位或装修的不良行为。6、根据国家、省、市的有关规定处理。7、以上几种违约处理方法可以同时并处。七、二次装修流程图装修完工后，申请验收，物业工程人员和平安效劳人员联合验收，检验合格，按规定退还施工队装修保证金〔如有违规则扣除相应违约保证金〕，业主入住后一个月再次复验，检验合同，退还业主装修保证金施工人员凭临时出入证出入小区进展施工装修，物业工程人员和平安效劳人员进展穿插巡查监管，领取装修许可证并贴在入户门显眼处，提供装修施工人员照片一*或**复印两份，办理施工人员临时出入证前方可进场装修审查通过后，缴纳装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修许可证和施工人员临时出入证工本费，签定"装修管理效劳协议"及补充条款，办理装修许可证一般工程当天审查回复，特殊复杂工程及涉及到房屋技术改动的工程两天内审查回复，涉及到需装修完工后，申请验收，物业工程人员和平安效劳人员联合验收，检验合格，按规定退还施工队装修保证金〔如有违规则扣除相应违约保证金〕，业主入住后一个月再次复验，检验合同，退还业主装修保证金施工人员凭临时出入证出入小区进展施工装修，物业工程人员和平安效劳人员进展穿插巡查监管，领取装修许可证并贴在入户门显眼处，提供装修施工人员照片一*或**复印两份，办理施工人员临时出入证前方可进场装修审查通过后，缴纳装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修许可证和施工人员临时出入证工本费，签定"装修管理效劳协议"及补充条款，办理装修许可证一般工程当天审查回复，特殊复杂工程及涉及到房屋技术改动的工程两天内审查回复，涉及到需由政府相关部门审批的由业主自行报政府有关部门审批业主会同装修施工单位到客户效劳中心进展装修申请，填写装修申请表，提交装修方案、装修单位营业执照、资质证书〔留复印件存档〕验收/退保证金装修监管施工人员进场办理装修手续物业审查业主申请否是八、二次装修施工申请表栋单元 房 填报时间：业主房号联系装修单位名称执照号负责人公司装修人数现场负责人号联系申请装修容〔包括装修工程、围、标准、时间等〕房管员初审地面墙面天花板门窗厨卫阳台水网线路其他装修期限年月日至年月日本业主〔住户〕和施工队保证装修容不超过以上申请围、标准，并按期完成，并承诺：遵守"临时管理规约"、"装修管理效劳协议"及补充规定等相关规定，如有违约，愿承受相关约定的处分业主签名：施工队负责人签名：业主装修保证金垃圾清运费装修许可证工本费装修队保证金装修管理费装修出入证工本费和押金实收金额收款人经手人□业主已签署装修承诺书、装修效劳协议签名：□已经缴纳相应费用签名：工程部意见：管理处经理意见:空置房管理一、目的：为规空置房的管理及费用收取，有效控制管理风险，改善物业环境。二、适用围：适用于的空置房管理工作。三、管理职责1、客户效劳中心负责对空置房进展全面管理、监视工作。2、保洁部门负责空置房的定期保洁工作，保持空置房的清洁。3、保安部门负责对空置房进展定期检查和巡视。4、工程部门负责空置房的修缮工作，保证空置房外主体、设施、设备的完好。四、管理要点〔一〕空置房的定义1、开发公司委托管理，在待租或待售期间的房屋。2、开发公司已售，但未交付业主使用的房屋。3、已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上的房屋。〔二〕空置房的登记建档1、客户效劳中心应告知已交付使用房屋的业主，在房屋出现空置前，到客户效劳部门进展登记，填写"空置房登记表"，明确空置时间。经双方确定后，切断水、电、气。对于从公共通道能全览室的商铺等房屋，要求业主在空置前做好房屋的清洁工作。2、客户效劳中心应做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订"空置房权属清册"，发财务、保安、工程等部门。〔三〕空置房管理效劳费用收取1、开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋的物业管理效劳费用，我司将不收取物业管理费用。2、已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上房屋的物业管理效劳费用。在