金融街控股12月北京大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究报告

大兴生物医药基地东配套11号居住工程

可行性研究报告2021年12月1金融街控股股份前言一、可研相关责任人员二、工程评价与公司开展战略三、公司土地储藏资金使用情况四、奕兴公司在跟工程汇总2生物医药基地11居住用地工程可研报告相关责任人员一、可研相关责任人员序号项目奕兴公司负责人控股本部负责人公司主管领导1工期计划赵甲张蓟东刘洋郭齐放2工程成本赵甲张蓟东刘洋郭齐放3项目定位赵甲张蓟东高剑高靓4设计方案赵甲张蓟东田菡高靓5经济测算赵甲张蓟东孙顺莉孙鹏于蓉6是否满足公司业绩需要毛学俊卢东亮高靓7整体内容审核毛学俊于蓉3二、工程评价与公司开展战略【区域战略】：立足北京，面向全国重点城市；工程评价：工程位于北京市大兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日趋兴旺，未来市场空间较大。【产品战略】：通过开发和持有城市绿色物业产品；工程评价：产品定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司“金〞字序列住宅产品，符合公司产品定位。【客户战略】：为消费者提供绿色物业产品和效劳；工程评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居的居住环境，符合公司客户战略。【社会责任】：致力于提升城市价值；工程评价：该工程有利于生物医药基地居住配套设施完善，并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。【品牌战略】：打造金融街绿色商务地产领军品牌；工程评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套效劳，稳固金融街商务地产品牌。【股东价值】：实现公司持续、健康、稳健成长。工程评价：未来为公司提供利润增长，为公司持续健康开展提供业绩支持。4三、公司土地储藏资金使用情况2010年底至2011年6月30日公司可用项目土储资金预计为人民币60亿元项目排序城市项目名称投资金额（亿元）投资时间持股比例审批情况自有资金投入（亿元）1北京E242010年12月100%股权董事会已审批42北京菜西项目52010年12月100%股权董事会已审批5合计

9

9上述项目完成投资后，至2011年6月30日公司可用项目土储资金预计为人民币51亿元项目排序城市项目名称投资金额（亿元）投资时间持股比例资金落实情况自有资金投入（亿元）1重庆B19-1项目10.82010年12月100%股权昆仑信托10.82重庆B19-2项目5.22011年1月100%股权昆仑信托5.23北京大兴亦庄X1-3项目25.62010年12月100%股权自有资金12亿，

债务性融资13.6亿124北京大兴生物医药11号地16.92010年12月100%股权自有资金8亿，

债务性融资8.9亿85北京旧宫东站3号地352011年1月100%股权自有资金20亿，

债务性融资15亿206天津金融城项目502011年1季度51%股权基金股权合作257北京石景山五里坨项目162011年1季度85%股权自有资金168重庆溉澜溪项目152011年1季度100%股权自有资金10亿，融资创新5亿10合计

174.5

1075四、北京公司在跟工程汇总序号项目名称位置用地性质占地(万平米）规划建面（万平米）容积率预计入市时间项目获取方式预计土地投资额（亿元）项目进度说明1生物医药基地11号地块项目大兴区居住11.4025.292.510.11.26综合招标1611月26日公示出让公告，12月20日投标。公司拟参与投标。4亦庄新城X1-3地块大兴区居住12.5612.60110.11.30综合招标2511月30日公示出让公告，12月22日投标。公司拟参与投标。3旧宫东站3号地项目大兴区居住、商业15.6132.831.8-32010年底综合招标35该地块已基本拆迁完毕，预计2010年年底入市，公司密切跟踪，力争获取该地块。4三合庄项目大兴黄村居住商业--2011年初综合招标-该地块预计2011年1季度入市，跟进中。5五里坨3、4、5号项目石景山居住58490.82011年中综合招标90该地块尚未完成拆迁，预计2011年2季度月入市，跟进中。6石景山五里坨低密度大兴亦庄X1-3大兴旧宫3号工程大兴三合庄工程大兴生物医药基地居住11号7888目录第一局部工程根本情况第二局部工程获取方式和时间第三局部市场分析第四局部产品定位第五局部规划设计方案第六局部工程开发方案第七局部经济效益评价第八局部工程风险评估第九局部结论999第一局部工程根本情况一、工程区位二、工程位置及四至三、工程现状四、规划指标五、土地属性分析六、小结新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培育地区。开展目标：“战略开展节点〞“新兴产业基地〞“京南绿色新城〞规模：2021年大兴新城总人口控制在60万人，新城建设用地规模控制在65平方公里。2021年大兴区总人口控制在111万，城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。拓展方向：城市空间主要向北和东北方向拓展，西北区局部启动，产业区在集约利用土地的根底上向南拓展交通利好：大兴区提出，力争2021年内打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，总投资92亿元。除京台高速外，其他3条连接线均为城市主干道，预计2年内全部可通车，届时，开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线一、工程区位区域规划：大兴新城规划整体利好，新兴工业园区〔大兴生物医药产业基地〕成为大兴南城的开展契机。工业园区概况：生物医药工业园区距离本工程较近，伴随着大兴新城的开展，正逐渐成为带动区域开展的主要力量。生物医药工业园区园区简介：中关村科技园区大兴生命科学新城成立于2002年底，原名北京生物工程与医药产业基地，规划面积9.63平方公里，是目前国内主要的生物医药产业基地之一，区域未来开展潜力巨大;规划生命科学新城打造成为推动区域开展的一流科技、健康、人文城市;未来4年新城人口将到达10－15万人.同仁堂中良丰通康必得一、工程区位11地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速3公里处。庞各庄区域黄村区域孙村区域西红门区域京开高速公路京津塘速公路六环五环地块区位：11#地块位于大兴区南部北臧村镇；地块位于大兴区工业重点区域〔生物工程与医药产业基地〕内；位于大兴孙村，黄村，庞各庄的中心区域；区位概况:北臧村镇总面积60平方公里，辖23个行政村，总人口15544人，人口密度为284人/平方公里；未来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。二、工程位置及四至12005022016021R2R2R52R53G华佗路大兴线天宫院站京开天宫院出口庆丰路新源大街京开高速二、工程位置及四至13华佗路三、工程现状141、建设用地范围内高压线杆6根；2、代征绿地内有高压线杆8根；3、代征道路边缘有局部红绿灯及路灯；4、宗地范围内有少量树木〔不涉及名木古树，且已补偿完毕〕。标书约定的处理原那么：1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁，并承担相关费用；2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保存；3、宗地内现有树木以补偿完毕，不涉及名木古树，由中标人结合工程开发建设自行伐移并承担相关费用。经济技术指标四、规划指标本地块中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房〞，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购；假设政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。15序号地块编号用地性质用地规模

（平方米）容积率地上规模

（平方米）绿地率%建筑密度%限高

（米）10506-005R2类居住用地535172.513379330256020506-016R52小学用地144000.81152030251830506-021R53托幼用地44280.8354230301240506-022R2类居住用地416122.5104030302560合计--113957-252885---京开高速公路五、土地属性分析天宫院站六环京开高速公路交通路网较为便捷：两个地块临近六环路，地块南侧为京开高速辅路。公交车体系较完善；937、大兴23、24、28、30路、大兴新城1路等等公交车均可抵达地块周边2010年底即将开通的地铁大兴线（天宫院站）位于项目南侧地块内；1、地块交通：道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，沿京开高速到六环缺乏5分钟时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300米，为区域价值提升奠定根底。16北臧村镇小学汽车工业学校第二职业学校浙发超市天堂河医院天堂河小学黄村6中加油站世纪佳福超市文香饭店天堂河片区周边配套：天堂河片区：仅能满足根本生活需要，低端配套。政务公共：社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、埝坛邮政所；休闲场所：休闲娱乐场所匮乏。购物娱乐：主要以超市形式为主，天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等；教育配套：北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等；天堂河片区2、周边配套：工程地块周边根底配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足根本生活需要。五、土地属性分析173、市政条件：六通一平五、土地属性分析1、签订?土地开发建设补偿协议?且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日，大兴分中心向中标人提供具备“三通一平〞条件宗地，临时水、电报装、接用费用由中标人承担。2、在本工程竣工交付使用前，大兴区分中心陆续提供五条市政管线〔上水、雨污水、电力〔仅管沟〕、燃气、通讯〕，并保证不影响中标人竣工验收。184、环境评价五、土地属性分析根据京环审【2021】1231号环评报告，本地块无土地污染等问题。本片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题，在工程建设中应予以重视。19地块位于工业园区内部，交通便利，周边配套暂时匮乏，属总体规模较大容积率较高的社区。六、小结交通通达性好：距地铁大兴线交汇站仅百余米，步行即可到达，毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路，进入市区中心较为便利。片区内部道路条件良好；区域位置前景良好：位于南六环与京开高速交汇处，片区规模大、规划条件及市政条件良好，为大兴区政府着力打造的重点区域；产业支撑良好：片区属于中关村科技园大兴生物医药基地〔CBP〕，良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的开展提供了重要的产业支撑；社区配套暂时匮乏：地块周边根底配套匮乏且低端，多集中在天堂河片区，生活配套匮乏且低端，但区域配套设施规划相对齐备。20第二局部工程获取方式和时间211、出让方式2、投标节点安排3、评标程序及标准4、投标得分说明5、招标文件约定的其他重要内容1、出让方式招标出让〔综合评标〕2、投标节点安排11月26日公告；11月29日购置标书；11月29-12月10日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查；12月8日完成初步可行性研究报告；12月8日-12月15日方案安排投资评审会、战略投资委员会、董事会；12月16日投标预登记，并缴纳保证金〔11号地：20,500万元〕；12月20日上午9：30—10：30投标，投标截止后当即开标；12月30日前向中标单位发出?中标通知书?；2021年1月15日前签订土地出让合同，并在7个工作日内付清全部政府土地收益；签订?土地开发建设补偿协议?且付清全部土地开发建设补偿费后3个工作日内交地。223、评标程序及标准评标分为两个阶段第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信〔30分〕主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况〔财务报表、资金证明、贷款意向书等等〕假设投标人第一阶段低于15分不能进入第二阶段评标.第二阶段：综合〔70分〕〔1〕投标价款总额〔25分〕投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格到达招标底价得１０分，投标价格高于招标底价，但未到达政府设定的底价拐点时，将采用以下公式计算分值：Ｎ＝［〔Ｐ－Ｐ。〕／〔Ｘ－Ｐ。〕］＊１３＋１０其中：Ｎ为分值；Ｘ为地价拐点；Ｐ。招标底价；Ｐ为投标价格。投标价格高于政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值：Ｎ＝［〔Ｐ－Ｘ〕／〔ＰＭＡＸ－Ｘ〕］＊２＋２３其中：Ｎ为分值；Ｘ为地价拐点；ＰＭＡＸ投标最高报价；Ｐ为投标价格。23〔2〕工程定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明〔20分〕〔3〕企业资质、开发业绩〔特别是参与建设的政策性住房情况〕或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合同的履约情况〔20分〕〔4〕综合印象〔5分〕244、投标得分说明〔1〕投标主体本次土地交易方式为综合招标，需要比较竞标公司的综合实力，故建议本次投标活动投标主体为金融街控股股份，获取工程后设立工程公司开发运作。工程公司注册资本金暂定1亿元。〔2〕评标得分分析第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信〔30分〕本次投标开具的资金证明约为45亿元人民币〔标书要求不低于4.1亿元〕，另北京银行提供银行贷款意向为11号地20亿元。如果本次投标价不低于交易底价那么本阶段根本可得总分值30分并进入第二阶段的综合评标。第二阶段：综合〔70分〕A、投标价款总额〔25分〕按照招标文件中的计算公式，如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点，那么能够得到23-25分。254、投标得分说明B、工程定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明〔20分〕工程定位：中端舒适型普通住宅开发周期：3年本项具体得分需要根据实际情况而定。C、企业资质、开发业绩〔20分〕控股公司为房地产开发一级资质，且近年来凭借金融街区域的稳健经营，为政府作出重要奉献。除此之外还积极参与政策性住房的建设，近年来参与建设衙门口和三羊居住区工程政策性用房总建筑面积28万平米，赢得了良好的社会口碑。预计本项能够得到具有竞争力的分数。D、综合印象〔5分〕本项具体得分需要根据现场发挥决定。26〔1〕11号地中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房〞，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购，假设政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或“两限〞商品住房；〔2〕两个工程应严格执行?关于印发<北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用根底设施、公共效劳设施同步交付使用管理暂行方法>的通知?〔京建法【2007】99号〕文件精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准；〔3〕中标人须在?中标通知书?签发之日起20个工作日内，与市住房城乡建设委员会签订公共租赁住房有关协议；〔4〕本次出让宗地应在签订?国有建设用地使用权出让合同?后12个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。5、招标文件约定的其他重要内容27282828第三局部市场分析一、房地产宏观情况分析二、土地市场分析三、住宅市场分析四、典型房企近期土地获取情况2929一、房地产市场宏观情况分析1、房产政策及解析时间政策主要内容4月17日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30%。贷款购买第二套住宅的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月31日北京市政府公布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“京十二条”）规定暂停第三套住宅的贷款。同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷等严厉政策。5月19日北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。

7月15日北京市《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》北京各家银行将可凭“钥匙盘”登录北京市房屋权属系统核查借款家庭名下房产套数情况，按照住建部此前出台的“认房又认贷”二套房贷新规定发放个人二套和多套住房贷款。9月29日进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款推进房产税改革部分城市在一定时间内限购套数10月19日央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整11月3日《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，刚需首置客户受影响最大对购房者的影响：1.商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房本钱；2.在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房本钱明显增加；3.将使市场心态发生变化，观望气氛更加严重；首置刚需客户——购置力较弱的暂时观望改善需求客户——购置力较强，初期受影响较小投资保值型客户——受影响较小，但观望态度加剧1、房产政策及解析一、房地产市场宏观情况分析3131一、北京市场宏观情况分析2、北京商品住宅市场情况分析受房产新政影响，2021年4-6月北京商品住宅成交量下滑明显，进入第三季度，经过几个月的消化，市场逐步对“国十条〞及地方政府的调控政策产生“免疫〞，北京商品住宅成交量连续三个月环比增长；尤其9月伴随着“金九银十〞的传统销售旺季的到来，北京市商品住宅成交套数较8月环比大幅增长93.82%；10月底随着新政出台，价量有所回落；11月“二次新政〞影响减弱，北京商品住宅市场呈现量价齐升的反弹态势。月份成交均价（元平方米）2009.10160592009.11175612009.12180412010.1188012010.2178842010.3209882010.4217522010.5182682010.6222792010.7191522010.8208292010.9209872010.10199802010.1121735二、土地市场分析2021年底正在交易或拟入市交易的住宅或住宅综合用地共计55宗，合计面积931万平米，其中正交易31宗，合计面积649万平米，即将入市交易24宗。建面27万方容积率1.28建面3.25万方容积率2.5建面14.8万方容积率2.51长阳板块，依托房山线，放量172万方黄村板块，依托大兴线，放量8.2万方依托生物医药，总建面355万方，整体容积率2.3，纯刚需客户。亦庄板块，依托亦庄线，放量125万方建面14.9万方容积率1.62建面5万方容积率3.5六环外昌平附近未成交地块1、2021年北京土地供给情况32序号成交公司成交时间区域规划建筑面积（平方米）容积率规划用途楼面地价（元/平方米）1北京和裕房地产开发有限公司1.21亦庄5778833.14综合，兼容商业30112庞大汽贸集团股份有限公司1.21亦庄417142综合，兼容商业24983北京兴创置地投资有限公司3.8西红门2245983商业金融用地71244北京兴创置地投资有限公司3.8西红门1384503商业金融用地60315北京中信新城房地产有限公司3.15亦庄3911702.1住宅及商业133966北京市汽车工业高级技工学校3.17采育1249431.94商业金融、文化娱乐用地18157恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司5.7采育835031.4R2二类居住用地45038北京富力城房地产开发有限公司和北京极富房地产开发有限公司联合体11.19旧宫1908612.15R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商业金融用地7126六环四环五环京开高速京津塘高速京津高速住宅商业12587634京沪高速二、土地市场分析2、2021年区域土地供给成交情况33未来区域内住宅、商业用地供给量大,主要沿京沪两侧分布;京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。2021年初至11月，大兴区域成交土地8宗：其中住宅用地5宗，商业用地3宗.分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供给量匮乏；容积率：成交的商业地块容积率在3.0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右；楼面地价：商业地块的楼面地价在6000—7000元/平米左右、住宅地块的楼面地价在2500—13396元/平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米；住宅用地供给1285131平方米、商业用地供给487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供给有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑面积约70万平方米。二、土地市场分析3、土地市场小结34黄村区域西红门区域旧宫区域孙村区域大兴区域在售普宅市场划分天堂河片区※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2021年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算本工程所在天堂河区域认知度低、配套缺乏、承接首置挤压型客群、后期供给量大三、区域住宅市场分析〔一〕区域板块分析片区名称核心驱动产品类型销售均价平均消化速度客户来源典型项目西红门区域轨道交通普宅2万/㎡2134平米/月城市主流首置客户为主少量改善客群鸿坤·理想城黄村区域轨道交通普宅、洋房1.8万/㎡6472平米/月本地客户和南城挤压客户新里西斯莱公馆旧宫区域配套、轨道交通普宅、洋房1.7万/㎡（二手）——南城生意人、航天院工作人员美然生态馆孙村区域配套洋房1.1万/㎡13573平米/月城市主流首置客户为主少量改善客群金色漫香郡天堂河片区轨道交通普宅1.4万/㎡（二手）——本地客户和南城挤压客户无城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显高于其他区域〔二〕区域典型工程分析三、区域住宅市场分析区域典型客户访谈汇总公共交通线路驱动下的城市主流首置客群〔三〕区域典型客户分析三、区域住宅市场分析根本情况：位置：大兴清源西路与兴旺路交界处建筑面积：18.8万平方米产品：共1167套房源，全部为10—18层通透板楼两居：81-105平米，三居：123-132平米客户：南部及内城区域首置、少量首改客户共销售房源255套，实现均价16489元/㎡，月销售速度5924.75平米/月。实现均价（元/平米）截至2010年10月销售速度套/月平米/月1648963.755924.75日期套数面积(平)金额(元)均价(元/平)2010年9月71621499714045160472010年10月18417485296034979169312021年销售情况：※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2021年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算1、东亚马赛公馆38以下对本工程所属轻轨沿线典型工程的户型、价格、客群进行分别阐述。三、区域住宅市场分析〔四〕轻轨沿线典型工程分析根本情况：位置：大兴新城北区建筑面积：27.5万平方米产品：共2000套房源，5-9层逸墅洋房，11-18层怡景花苑。两居：85-90平米，三居：120-140平米客户：地缘性首改客户为主，沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户共销售房源670套，实现均价17335元/㎡，月销售速度14133.21平米/月。实现均价（元/平米）截至2010年10月销售速度套/月平米/月1733513414133.21日期套数面积(平)金额(元)均价(元/平)2010年8月21732770860160172010年9月56557867989908629171072010年10月10312626.05238417702188832021年销售情况：※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2021年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算2、金地仰山39根本情况：位置：大兴南五环黄村高米店收费站出口建筑面积：45.8万平方米产品：共1700套房源，1号楼18层板塔结合，2号楼18层板塔结合，3、4号楼为15层板塔结合。两居：100平米，三居：140平米客户：南部及内城区域首置、首改客户共销售房源1257套，实现均价19326元/㎡，月销售速度14926.69平米/月。实现均价（元/平米）截至2010年10月销售速度套/月平米/月19326139.614926.692021年销售情况：※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2021年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算3、新里·西斯莱公馆40户型：中小户型为主，主力产品为80-100平米二居，100－130平米三居；价格：售价集中在每平方米17000元-22000元，市场总价集中在130-180万元二居，200-300万三居。客群：首改、首置类，主要来源于大兴本地及北京南部地铁沿线外溢客户；地铁沿线典型工程总结三、区域住宅市场分析41产品集中区：大兴普宅多集中在黄村区域，该区域总体放量大，为大兴住宅市场主要消化区域；其他区域在售普宅工程少；客户来源：主要来源大兴本地，其余局部大多为北京南部地铁沿线外溢客户；产品形式：在售普宅工程洋房产品较少，多以小高层、高层产品出现；户型：区域在售工程大多以90平米左右刚需产品为主，主力产品为40－85平米一居，70－125平米二居，115－150平米三居；价格：区域在售工程售价集中在每平方米17000元-22000元，市场总价集中在70-300万之间，整体去化速度较快。〔三〕区域住宅市场总结三、区域住宅市场分析4215家典型企业2021年1-10月新增土地储藏情况数据来源：CRIC备注：保障房及旧改工程不计入典型企业2021年10月以来重点新增地块情况列表量单位：万平方米、亿元、元/平方米虽然调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存〞的需要，近期典型企业在土地市场上表现仍然积极。数据来源：CRIC调控后典型企业在土地市场仍表现积极企业

城市

地块名称

地块性质

拿地时间

占地面积建筑面积

成交总价楼板价

雅居乐南京G41地块住宅10月18.5846.4636.307813龙湖集团烟台山东省烟台市36幅地皮商住10月288.47498.234.25687绿城中国济南济南盛福庄片区地块住宅，商业配套10月25.6048.7025.315196金地集团上海上海浦东航头中心镇A1地块商住10月17.7921.7522.868031雅居乐南京G40地块住宅10月11.3628.4021.057411保利地产成都成华区杉板桥路1号、14号地块商住10月8.2324.7018.037300保利地产南通港闸区CR10033地块商住10月18.0945.1715.193373招商地产成都成都昭觉寺南路地块商住11月12.2736.2715.744340富力地产北京大兴旧宫东站4号地住宅、公共租赁房、商业配套11月6.881913.67158恒大地产长春长春宽城区和南关区4幅地块综合11月41.19123.62131052万科集团大连大普湾（2010）—30号至34号的5宗地住宅11月75.74125.3312.531000四、典型房企近期土地获取情况43土地市场的积极态度并未对企业资金带来压力：１-10月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。企业名称2010年1-10月销售金额（亿元）2010年1-10月新增土地总价（亿元）销售额比购地总价2010年1-10月销售面积（万㎡）2010年1-10月新增土地面积（万㎡）可开发周期（月）万科869.34242.05731.8194526.58保利地产503.2409.191.23560.61154427.54中国海外4691672.8142056613.48绿城中国4221472.8720143121.44恒大地产411.6190.732.16659255238.73富力239723.32192.7840120.80龙湖236.7154.61.53-719.5—世茂房地产236.57174.211.36192.2673738.33雅居乐226932.4320525912.63金地集团198.2658.333.40169.09123.597.31数据来源：企业公报，CRIC企业拿地——新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力四、典型房企近期土地获取情况44企业动态——市场判断分化随着近期政策影响的持续，三类企业对市场形势的反响逐渐出现分化。大型企业：加快周转、优化结构为躲避风险，大型企业近期全国范围内大力推售工程，加快去化。如万科、保利、碧桂园等。依然积极拿地，尤其是在三四线城市获取优质规模性地块，优化业务布局。一局部企业表现积极，在全国范围内推售新工程，并积极获取优质地块，完善企业布局，如金地、复地、合景泰富等。其他企业那么采取观望姿态，在维持价格稳定的同时，暂不增加土地储藏。小型企业：按兵不动按原有节奏推案，维持在售工程价格不动。四、典型房企近期土地获取情况中型企业：两级分化45464646第四局部产品定位一、产品定位二、客户定位三、价格定位474747金融街“金〞字序列

——京南宜居社区工程整体定位：推广案名：金色·漫香庭低碳、绿色、环保尊重环境、重视可持续开展，采用整套经济实用的住宅生态节能系统，到达绿色住宅建筑标准。和谐、宜居、健康以满足家庭成长、根植家庭梦想为目标，提供丰富的住宅选择，成为产业人口的理想家园，促进社会和谐，打造宜居的健康之城。产品开发理念：基于工程位置，公共轨道交通带来的利好及刚性客户需求；基于市场，本工程面积区间可获得较高的市场及客户认可；合理控制面积，满足客户需求，保证产品的居住舒适性；主流客户需求，城市主流产品形式，经济产品尺度；考虑防止各面积区间之间的竞争关系。主力户型：

60-70、80-90两居约占70%，90-100、110-120三居约占30%。一、产品定位1、定位原那么：2、户型配比一、产品定位产品名称公租房小两居精致两居小三居舒适三居套型建筑面积606588100125建筑面积3008657769808773466227683套数501889919347221车位配比11111车位数量501889919347221总面积比13.02%25%35%15%11.98%总套数比17%31%32%12%8%51一、产品定位3、产品配置产品类型■城市住宅□城市豪宅□商务公寓□滨海公寓□低密度舒适型住宅□其他物业类型□独栋别墅□双拼别墅□联排别墅□叠拼□多层□小高层□高层塔楼■高层板楼□超高层□LOFT□其他物业配比（多选应注明比例，按照建筑面积比较）

建筑规模□超大盘（100万m2以上）□大盘（50万m2以上）■中盘（15万m2以上）□小盘（12.6万平米）规划指标■限高：60米■容积率：2.5■建筑密度：35%■绿化率:30%定位指标■限高：60米■容积率：2.5■建筑密度：35%■绿化率:30%结构形式□砖木结构□砖混结构□钢混框架■钢混剪力墙□钢混框架剪力墙□钢结构建筑风格现代简约主力户型公租房（60平米，13.02%）小两居（65平米，25%）精致两居（88平米，35%）小三居（100平米，15%）舒适三居（125平米，11.98%）

主要功能■居住□配套商业□非配套商业□教育□医疗□餐饮□展示（售楼处）□其他

52一、产品定位3、产品配置主要建筑参数□层高(标准层）

□2.8m■2.9m□3.0m□3.2m

主要机电参数□用电负荷□空调、采暖形式

■80~100VA/m2□110~130VA/m2■集中供暖□壁挂炉

□130~150VA/m2□地板采暖■暖气片

□智能化配置

■楼宇自控■火灾报警■停车库管理■视频监控■门禁■入侵报警■巡更系统■综合布线□卫星电视□其他

停车位及停车位地上/地下配比（按照车位数量比较）1个/户，90%地下内装标准□精装

■毛坯

□1200~1500元/m2（建筑面积）□2000元/m2

园林标准■200~400元/m2（园林占地面积）□600~800元/m2□1000~1500元/m2□1500元以上/m2设备设施名称标准参数及说明电梯系统电梯三菱，速度1.75米/秒，容量13人，载重1000公斤；层显、到站提示铃电视、通信系统有线电视入户起居室、各卧室、餐厅、有浴缸的主卫均预留电视接口光纤到户接入起居室、卧室、书房预留网络接口、电话接口（含主卫）弱电智能箱对各户的电话、网络进行统一的分配和管理燃气系统市政天然气管道入户，单户计量供暖系统地板采暖燃气锅炉房热源给水系统市政供水单户计量中水系统中水系统单户计量供电系统市政双路10KV供电停车管理系统智能管理一卡通系统安防系统周界防范和报警系统

小区电子巡更系统

可视对讲门禁系统

闭路电视监控系统入口、庭院、电梯厅、电梯内、大堂、地下车库、屋面设备出入口等配摄像监控系统消防系统消火栓系统首层以上公共区域自动喷淋及消火栓系统、火灾报警与联动控制系统地下车库门禁系统门禁系统停车场进入电梯厅处户式对讲门禁首层电梯厅小区一卡通系统入口门禁、停车库入口管理一、产品定位雨水回收：屋面及阳台雨水，经专用管道收集后排入地下雨水贮水池，经过级城市雨水处理设备处理后，贮存于雨水清水池。通过回收的雨水为中水利用和灌溉用水。雨水回收设计处理水量：5立方米/小时LED节能照明：在实现同样照度的同事耗能仅仅是节能灯的一半。LED光源在局部照明、重点照明区域的优势，能营造出其他传统照明电光源锁无法比较的高质量光源环境。设计指标5W/平米。变频供给生活用水：通过加压供水，采用变频给水方式提供住宅生活用水，通过变频调整，满足水量及压力变化要求，生活水池有效总容积按最高日用水量的25%选取。供水点压力不小于0.10MPa,不大于0.35MPa.一、产品定位4、产品创新一、产品定位4、产品创新排水静音技术：采用铸铁排水管，比传统的pvc排水管降低噪音约20分贝。公司融景城工程采取了此技术。直排烟技术：取消传统烟道设置，将厨房排烟直接由墙体排出室外，增加户内使用面积。公司融景城工程采取了此技术。本区域轻轨带来的北京南部价格挤压型客户大兴区域沿轻轨价格挤压型客户二、客户定位1、客户来源客群类型客群属性需求面积居室类型区域刚需首置大兴本地区域工作居民80-90㎡经济型两居北京外溢首置北京南部客户外溢80-90㎡经济型两居南部（大兴）改善北京南部客户（以大兴区域为主）100-120㎡舒适型三居目标客群特征：1、客户特征年龄在25－50岁之间，三口之家居多购房以自用为主，投资为目的的购置较少客户主要为当地企业职工、政府机关工作人员、文化人士、教育工作者、私营业主、普通民众等2、需求特征精致住宅小区舒适型二居三居便利的周边配套和生活设施医疗及教育配套目标客户主要来源：第一阶层：北京南部外溢首置客户第二阶层：大兴本地首置客户第三阶层：北京南部客户〔以大兴区域为主〕改善客户二、客户定位2、客户定位及特征旧宫区域黄村区域孙村区域西红门区域京开高速公路京津塘速公路六环五环美然生态馆二手房：17000—18000元/平米金色漫香郡价格：10870元/㎡鸿坤•理想城价格：18413元/㎡金地仰山价格：17335元/㎡旭辉紫郡价格：20217元/㎡博悦府价格：18172元/㎡东亚马赛公馆价格：16489元/㎡新里·西斯莱公馆价格：17335元/㎡1、竞争产品价格分布三、价格定位市场价格参考比重：天堂河区域二手房市场30%，孙村、黄村区域共60%，西红门、旧宫10%市场竞争：工程入市时周边工程少，片区竞争小，主要竞争力量来源于大兴线地铁沿线工程；交通利好：2021年底地铁大兴线开通利好带动区域价值的提升；动态考量：按照每年8-10%的自然涨幅作为计算参考值，工程入市时间预计为2021下半年，当时市场价约为当前的1.08~1.10倍；政策影响：政府近期继续表态要打压房价，市场信心将继续下降，客户观望情绪将延续；产品考量：开发商品牌+产品力+产品形象，对于工程价值提升约10%；销售目标：本工程的目标为快销实现利润，合理的定价将为关键。价格生成过程工程入市产品：价格18000元/㎡2、考虑因素及定位竞争考虑确定参考比重利好因素动态考量政策影响品牌与目标三、价格定位工程11年四季度至12年一季度入市普宅价格18000元/平米，预计月去化速度约为10000－13000平米/月，销售周期预计约为21～27个月。50%30%20%参考系数四、去化速度第五局部规划设计方案6162一、户型配比产品名称公租房小两居精致两居小三居舒适三居套型建筑面积606588100125建筑面积3008657769808773466227683套数501889919347221车位配比11111车位数量501889919347221总面积比13.02%25%35%15%11.98%总套数比17%31%32%12%8%63总平面图二、总平图64户型分布图二、总平图65二、总平图建筑高度分析66二、总平图交通分析67三、立面风格现代简约风格68四、户型图二居88平米三居125平米第六局部工程开发方案697070工程分期一期二期三期售楼处7171工程进度方案项目分期一期二期三期开始时间完成时间开始时间完成时间开始时间完成时间土地获取2011.1.252011.1.252011.1.25设计工作2010.12.52011.6.102010.12.52011.7.152010.12.52011.9.15总包招标2011.6.102011.7.312011.7.152011.10.52011.11.102012.2.10开工时间2011.8.20---2011.10.20---2012.3.1---地下结构工程2011.8.202011.12.12011.10.202012.3.312012.3.12012.7.31结构封顶2011.12.22012.6.302012.4.12012.8.152012.8.12013.3.30竣工验收---2013.4.30---2013.5.30---2013.8.20交付使用---2013.6.20---2013.7.30---2013.9.20具备办小产权证条件---2013.8.20---2013.9.30---2013.11.2012年末形象外檐亮相结构封顶地上12层13年末形象交付使用交付使用交付使用备注：考虑有效缩短工程获取后的开发周期，现阶段提前开始工程方案设计工作。园林设计意向：源树景观。设计进度方案节点名称一期二期三期开始时间完成时间开始时间完成时间开始时间完成时间概念设计2010.12.52010.12.152010.12.52010.12.152010.12.52010.12.15方案设计2010.12.202011.2.202010.12.202011.2.202011.1.12011.3.15初步设计2011.2.212011.4.152011.2.202011.5.12011.3.152011.5.15施工图设计2011.4.152011.6.102011.5.12011.7.152011.5.152011.9.15园林景观设计2011.2.212011.8.202011.3.202011.9.202011.4.202011.10.20第七局部经济效益评价73测算前提：74土地获取价款按一级开发补偿建设费+政府土地出让金计算〔已包含根底设施建设费〕；产品工程造价及造价测算参考融景城工程；产品售价年涨幅8%。一、销售方案——销售收入75序号项目单位可售面积(万平米）全程均价（元/平米）销售收入（万元）1商品住宅万平米20.0092193823895702公租房万平米3.00865500165473配套商业万平米0.32232332875184地下独立车库万平米6.344515009517合计万平米29.7746——423152一、销售方案——销售节奏单位：万平米76序号物业类型项目（％）年度总计20112012201320141商品住宅签约比例31%44%25%0%100%签约面积6.23078.84365.0248020.10确认销售面积0020.0992020.102公租房签约比例0%0%100%0%100%签约面积003.008603.01确认销售收入面积003.008603.013配套商业签约比率0%0%100%0%100%签约面积000.322300.32确认销售收入面积000.322300.324地下独立车库签约比率0%20%40%40%100%签约面积01.26892.53782.53786.34确认销售收入面积003.80672.53786.34一、销售方案——销售回款单位：万元77物业类型项目年度合计2011201220132014商品住宅签约金额1121531719201054960389570回款金额392542276281226890389570确认收入金额003895700389570公租房签约金额0016547016547回款金额0016547016547确认收入金额0016547016547配套商业签约金额00751807518回款金额00751807518确认收入金额00751807518地下独立车库签约金额01903380738079517回款金额01903380738079517确认收入金额00571038079517合计签约金额1121531738241333683807423152回款金额392542295311505603807423152确认收入金额004193453807423152二、土地本钱费用构成情况78序号成本项目计算基数费用/费率金额（万元）1土地开发费

1819581.1地价及转让费1.0001704151.11土地出让金1.001068001068001.12地上商业用途面积调整补交0.67452301551.13地下车位面积补交6.3445744691.14地下经营面积补交0223801.15开发补偿费1.0062990629901.2契税1704153%51121.3城市基础设施建设费

6431三、本钱费用单方取值序号成本项目计算基础费率金额

（万元）可售面积单方成本（元/平米）总建筑面积单方成本（元/平米）占总成本费用

的比例（％）1土地开发费————1819586111503052.15%2前期工程费————73752482042.11%3建安工程费————803222698222023.02%3.1商品住宅————515062563

3.2公租房————69462309

3.3配套商业————9292884

3.4地下独立车库————209413301

4基础设施建设费————184166195095.28%5公共设施配套费————210887085836.04%6开发间接费2—5项合计2%254485700.73%7融资成本————160525394444.60%8不可预见费2—6项合计5%64872181791.86%三、本钱费用单方取值序号成本项目计算基础费率金额

（万元）可售面积单方成本（元/平米）总建筑面积单方成本（元/平米）占总成本费用的比例（％）9综合建安2、3、4、5、8项合计——1336894490369638.32%10直接成本合计1－8项合计——33424311226924095.80%11销售费销售额2.5%105793552923.03%12管理费用直接成本（不含土地、融资费用）3%40871371131.17%13费用合计11、12项——146664934054.20%14总计10、13项——348909117189645100.00%80本版测算建安本钱参考融景城工程三、本钱费用单方取值81序号成本项目计算基数费用/费率金额（万元）单位成本指标

(总可售面积)3建安工程费

8032226983.1商品住宅20.0992

25635150625633.1.1.建筑工程20.0992180036178

3.1.2机电安装工程20.099270014069

3.1.3精装修工程费20.0992541085

3.1.4其他建安工程费用20.09929173

3.2公租房3.0086

2309694623093.2.1建筑工程3.008618005416

3.2.2机电安装工程3.0086300903

3.2.3精装修工程费3.0086200602

3.2.4其他建安工程费用3.0086926

3.3配套商业0.3223

288492928843.4地下独立车库6.34453301

209413301三、本钱费用单方取值——建安重要本钱单项序号项目建筑面积(分业态）（万平米）建面单方成本（元/平米）金额（万元）一精装修工程

1商品住宅20.09925410852公租房3.00862006023地下独立车库6.34452771757二基础设施建设园林占地面积（万平米）1园林景观7.7318350270682四、利润表单位：万元83序号项目合计年度20112012201320141销售收入4231520041934538072减：销售税费2327300230642093销售成本3342430032567985644销售利润656350070602(4967)5减：营销费用1057931743174317410586管理费用40871022143014302047土地增值税000008税前利润50970(4195)(4604)65998(6229)9累计税前利润

(4195)(8799)571995097010减：所得税127420014300(1557)11税后利润38227(4195)(4604)51699(4672)五、现金流量表〔全投资〕单位：万元内部收益率IRR11.53%净现值9512动态回收期（年）3.78资金投入峰值17450984序号项目合计年度201020112012201320141现金流出372886172260415038972256954124471.1开发成本费用332857171492373576885144743104141.2销售税金及附加23273021591262482812091.3土地增值税0039322951506(4193)1.4所得税1675576815945951242560172现金流入42315203925422953115056038072.1销售回款42315203925422953115056038073净现金流50266(172260)(22498640)4累计净现金流

(172260)(174509)(34700)58907502665净现金流折现9512(172260)(2063)11767472281(6121)6累计净现金流折现

(172260)(174323)(56649)156339512六、盈亏平衡分析85序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本费用盈亏平衡点(万m2)（元/m2）（元/m2）保本销售价格1商品住宅20.101938214006148212公租房3.01550013752145523配套商业0.322332814327151614地下独立车库6.34150033753571七、经济评价指标汇总86序号项目金额/比率1总投资（万元）3489092营业额（万元）4231523税前利润（万元）509694税后净利（万元）382275销售毛利率21.0%6销售净利率9.0%8资金峰值（万元）1745099综合保本售价（元/m2）1240010总投资回报率（税后）11.0%11自有资金内部收益率16.0%12全投资内部收益率11.5%八、敏感性分析1、土地价格敏感性分析地价（万元）剔除小学、托幼、公租房后楼面地价

（元/平米）税后净利

（万元）销售毛利率销售净利率总投资回报率（税后）自有资金IRR全投资IRR14541570005610128.0%13.3%