《财务会计》 课件 第5、6章 无形资产、投资性房地产

第一节

无形资产概述第二节

无形资产的取得第三节

无形资产的摊销第四节

无形资产的处置第五节

无形资产的减值第五章无形资产一、无形资产的性质二、无形资产的确认三、无形资产的分类第一节

无形资产概述

无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，其能为企业带来多少经济利益具有较大的不确定性。

无形资产具有以下特征：

1.不确定的经济利益2.不具有实物形态3.可辨认性（商誉具有不可辩认性，不属于无形资产）

4.非货币性资产

一、无形资产的性质3

无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的非货币性资产，包括可辨认无形资产和不可辨认无形资产。（）【答案】×无形资产同时满足下列条件的,才能予以确认:(1)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该无形资产的成本能够可靠地计量。注：企业内部产生的品牌、报刊名、刊头、客户名单等，因其成本无法可靠计量，不作为无形资产确认。二、无形资产的确认5无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。1.按经济内容分类2.按来源途径分类3.按经济寿命期限分类三、无形资产的分类6（一）按经济内容分类无形资产按其反映的经济内容，可以分为：（1）专利权（2）非专利技术（3）商标权（4）著作权（5）土地使用权（6）特许权三、无形资产的分类

71.外来无形资产是指企业通过从国内外科研单位及其他企业购进、接受投资等方式从企业外部取得的无形资产。

2.自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资产。二、按来源途径分类81.期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产。2.期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。（三）按经济寿命期限分类9

无形资产通常是按实际成本计量，以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。第二节

无形资产的取得10（一）一般情形借：无形资产

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：银行存款企业购入无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费、专业服务费、测试费等其他支出。

土地使用权比较特殊一、购入的无形资产的核算11实际成本12补充案例：甲公司购入一项直接用于产品生产的专利权，双方协商确认的价值为600000元，增值税36000元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下：借：无形资产—专利权600000

应交税费—应交增值税（进项税额）36000

贷：银行存款636000

1.无形资产（一般情况下）

2.开发成本（房地产开发企业）（二）土地使用权涉及的会计科目3.投资性房地产（出租）

4.固定资产（历史原因形成）

下列各项中，制造企业应确认为无形资产的是（）。A.自创的商誉B.企业合并产生的商誉C.内部研究开发项目研究阶段发生的支出D.以缴纳土地出让金方式取得的土地使用权【答案】D

补充案例：20×7年1月1日，A股份有限公司购入一块土地的使用权，以银行存款转账支付8000万元。并在该土地上自行建造办公楼等工程，领用工程物资13000万元，计提工资费用7000万元并支付。其他相关费用10000万元以银行存款支付等。该工程于20×7年12月31日完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权的使用年限为50年，该厂房的使用年限为25年，两者都没有净残值，都采用直线法进行摊销和计提折旧。为简化核算，不考虑其他相关税费。（1）支付转让价款：借：无形资产——土地使用权8000贷：银行存款8000（2）在土地上自行建造厂房：借：在建工程30160贷：工程物资13000应付职工薪酬7000银行存款10000累计摊销160（8000÷50）

（3）借：应付职工薪酬7000

贷：银行存款7000

（4）厂房达到预定可使用状态：借：固定资产30160贷：在建工程30160（5）完工后每年分期摊销土地使用权和对办公楼计提折旧：①借：管理费用160

贷：累计摊销160②借：管理费用1206.4=30160÷25贷：累计折旧1206.4（三）购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付

借：无形资产未确认融资费用贷：长期应付款18购买价款的现值购买价款倒挤平衡

实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期财务费用。企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。

研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。

开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。二、自行研究开发的无形资产19

企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。注：会计科目设置：

研发支出——费用化支出

——资本化支出资产类科目：

1.其中“研发支出——费用化支出”期末无余额，期末结转到管理费用。

2.“研发支出——资本化支出”科目余额反映在资产负债表中“开发支出”项目。

二、自行研究开发的无形资产（一）研究阶段研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。

特点在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。21企业应根据自行研发项目在研究阶段发生的支出借：研发支出—费用化支出

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：有关科目期末应根据发生的全部研究支出借：管理费用—研发费用

贷：研发支出—费用化支出补充：利润表新增项目“研发费用”项目，根据“管理费用—研发费用”

以及“管理费用—自创无形资产摊销”明细科目的发生额分析填列。22（二）开发阶段开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。

相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。

企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当予以资本化：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；23（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。24注：几点特殊说明企业开发阶段发生的不满足资本化的支出，应作为费用化支出处理。企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应当按照上述规定处理。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出全部费用化。25企业开发阶段发生的满足资本化条件：1.发生符合资本化条件的开发支出借：研发支出—资本化支出

应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：有关科目2.研发项目达到预定用途形成无形资产借：无形资产

贷：研发支出—资本化支出2627补充案例：乙公司自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生的应予以费用化的支出100000元，开发阶段发生符合资本化条件的支出300000元，支付增值税24000元，开发成功后发生注册登记费10000元，均以银行存款支付。（1）发生各项支出借：研发支出—费用化支出100000—资本化支出300000

应交税费—应交增值税（进项税额）24000贷：银行存款424000（2）期末结转费用化支出。借：管理费用—研发费用100000

贷：研发支出—费用化支出10000028（3）开发成功登记注册后借：无形资产—专利权310000

贷：研发支出—资本化支出300000

银行存款10000练习题(2017年会计资格考试《中级会计实务》试题)下列关于企业内部研发支出会计处理的表述中，正确的有（

）。A.开发阶段的支出，满足资本化条件的，应予以资本化B.无法合理分配的多项开发活动所发生的共同支出，应全部予以费用化C.无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应全部予以费用化D.研究阶段的支出，应全部予以费用化29练习题（2014年会计资格考试《中级会计实务》试题）甲公司自行研发一项新技术，累计发生研究开发支出800万元，其中符合资本化条件的支出为500万元。研发成功后向国家专利局提出专利权申请并获得批准，实际发生注册登记费8万元；为使用该项新技术发生的有关人员培训费为6万元。不考虑其他因素，甲公司该项无形资产的入账价值为()万元。A.508B.514C.808D.81430一、无形资产的使用寿命二、无形资产摊销的核算第三节

无形资产摊销31（一）使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：1.合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；2.合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；3.合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。

企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果合理变动，按照会计估计变更进行处理。

一、无形资产的使用寿命32（二）使用寿命不确定的无形资产

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命不确定的无形资产不应摊销。

企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按照使用寿命有限的无形资产的处理原则进行处理。33

（一）应摊销金额的确定无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零。（二）摊销期限的确定34二、无形资产摊销的核算

1.无形资产的摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期消耗方式，可以采用年限平均法、产量法、双倍余额递减法和年数总和法等。无法可靠确定预期消耗方式的，应当采用年限平均法摊销。

2.无形资产计提摊销的一般规定：

当月增加无形资产，当月计提摊销；当月减少无形资产，当月不计提摊销。（三）摊销方法的确定35补充例题

A公司2×19年4月2日以500万元外购一项专利权用于新产品。另支付专业服务费用80万元、测试费用20万元。为了宣传新产品发生广告费10万元。上述款项都已支付。专利权预计法律剩余有效年限为11年，A公司估计该项专利权受益期限为8年。同日A公司与乙公司签订合同约定5年后以50万元出售该项专利权。A公司采用直线法摊销专利权。不考虑其他相关税费。A公司2×19年度应确认的无形资产摊销额为（

）A.120万元B.110万元C.75万元D.82.5万元『正确答案』D『答案解析』无形资产入账价值＝500＋80＋20＝600（万元）；2×19年度无形资产摊销额＝（600－50）/5×9/12＝82.5（万元）。36（四）无形资产摊销的账务处理借：管理费用（一般情况）制造费用（生产部门使用无形资产）其他业务成本（出租）

在建工程（基建）

研发支出（研发新产品）贷：累计摊销

对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但应当在每个会计期间进行减值测试，如经减值测试表明已发生减值，则需要计提相应的减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“无形资产减值准备”科目。38【例5-6】2x20年1月7日，甲公司购入一项市场领先的畅销产品的D商标成本为600万元，该商标按照法律规定还有5年的使用寿命，但是在保护期届满时，A公司每10年可以较低的手续费申请延期，同时甲公司有充分的证据表明其有能力申请延期。此外，有关的调查表明，根据产品生命周期、市场竞争等方面情况综合判断，该商标将在不确定的期间内为企业带来现金流量。2x21年12月31日，甲公司对该商标按照资产减值的原则进行减值测试，该商标的公允价值为400万元。（1）2x20年1月7日购入商标时：

借：无形资产——D商标权6000000

贷：银行存款6000000（2）2x21年12月31日发生减值（600万—400万）

借：资产减值损失2000000

贷：无形资产减值准备——D商标权2000000

练习题（2014年会计资格考试《中级会计实务》试题）下列关于使用寿命有限的无形资产摊销的表述中，正确的有（）。A.自达到预定用途的下月起开始摊销B.至少应于每年年末对使用寿命进行复核C.有特定产量限制的经营特许权，应采用产量法进行摊销D.无法可靠确定与其有关的经济利益预期实现方式的，应采用直线法进行摊销39答案：BCD无形资产的处置包括无形资产的出售和报废等。

一、无形资产的出售

二、无形资产的报废第四节

无形资产的处置40无形资产的出售是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。企业出售无形资产收取的收入不应确认为营业收入，而应将出售所得的不含增值税价款扣除该项无形资产账面价值后的差额,确认为当期损益,计入资产处置损益。

企业出售无形资产时发生的相关费用，直接计入为当期损益。企业发生处置费用时，按照实际支付的价款，借记“资产处置损益”科目，同时贷记“银行存款”等科目。1.无形资产的出售411.借：银行存款

累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产应交税费—应交增值税（销项税额）2.出售涉及的律师费等借：资产处置损益应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款1.无形资产的出售42资产处置损益（或借方）43【例5-7】丙公司出售一项无形资产，收取价款100000元，增值税6000元,用银行存款支付律师费2000元,增值税120元;该项无形资产的原始价值为150000元，累计摊销额为70000元，未计提减值准备。据以上资料，编制会计分录如下：（1）借：银行存款106000

累计摊销70000

贷：无形资产150000

应交税费—应交增值税（销项税额）6000

资产处置损益20000（2）支付律师费借：资产处置损益2000应交税费—应交增值税（进项税额）120贷：银行存款2120

44补充：也可以一个分录借：银行存款106000

应交税费—应交增值税（进项税额）120

累计摊销70000贷：无形资产150000

应交税费—应交增值税（销项税额）6000

银行存款2120

资产处置损益18000借：营业外支出

累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产二、无形资产报废的核算45账面价值一、无形资产的减值迹象二、无形资产的可收回金额三、无形资产减值的核算第五节

无形资产的减值46每年年末,企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象,应对无形资产的可收回金额进行估计。无形资产减值迹象的判断与固定资产减值迹象的判断相同,这里不再赘述。一、无形资产的减值迹象47

可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

无形资产的公允价值减去处置费用后的净额，根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。

无形资产预计未来现金流量的现值，应当按照无形资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。

无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值，只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。二、无形资产的可收回金额48无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的借：资产减值损失账面价值－可回收金额

贷：无形资产减值准备无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当在未来期间作相应调整（补充：即一般重新计算）。

（三）无形资产减值的核算4950【例5-9】

甲公司2015年1月5日购入G专利权一项，实际成本为3000000元，预计使用年限为10年。2018年12月31日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值1200000元，公允价值减处置费用为1100000元，该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为5年。2021年1月5日，甲公司将该专利权出售，收取价款600000元，增值税36000元。⑴计算该项专利权在2018年12月31日计提减值准备前的累计摊销和账面余额

累计摊销=3000000/10×4=1200000（元）

账面净值＝3000000－1200000＝1800000（元）⑵计提减值准备可回收金额＝1200000（元）应计提的减值准备=1800000-1200000＝600000（元）借：资产减值损失600000贷：无形资产减值准备60000051⑶计算剩余使用年限内年摊销额剩余使用年限内年摊销额

＝（1800000－600000）/5＝240000（元）⑷计算G专利权在2021年1月5日的累计摊销和账面价值2019年1月至2020年12月摊销额＝240000×2＝480000（元）累计摊销＝1200000＋480000＝1680000（元）账面价值＝3000000－1680000－600000＝720000（元）⑸出售G专利权出售无形资产净损益=600000-720000=－120000（元）

借：银行存款636000

累计摊销1680000

无形资产减值准备600000

资产处置损益120000

贷：无形资产3000000

应交税费—应交增值税（销项税额）36000练习题(2017年会计资格考试《中级会计实务》试题)2016年2月1日甲公司以2800万元购入一项专门用于生产H设备的专利技术。该专利技术按产量进行推销，预计净残值为零，预计该专利技术可用于生产500台H设备。甲公司2016年共生产90台H设备。2016年12月31日。经减值测试，该专利技术的可收回金额为2100万元。不考虑增值税等相关税费及其他因素。甲公司2016年12月31日应该确认的资产减值损失金额为（

）万元。A.700B.0C.196D.50452练习题某企业2012年1月1日以银行存款480000元购入一项专利权。该专利权的预计使用寿命为8年，专用于产品的生产。2013年12月31日，该无形资产出现减值迹象，计提减值准备90000元。2015年1月1日，企业将该专利权有偿出售，取得收入350000元存入银行。不考虑有关税费。要求：编制有关的会计分录。53课外阅读材料1.企业会计准则第6号——无形资产2.企业会计准则第6号——无形资产（应用指南）3.企业会计准则第8号——资产减值4.企业会计准则第8号——资产减值（应用指南）54第一节

投资性房地产概述第二节

投资性房地产的确认和初始计量第三节

投资性房地产的后续计量第四节

投资性房地产的转换和处置第六章投资性房地产一、投资性房地产的概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围1.已出租的建筑物2.持有并准备增值后转让的土地使用权（非房企的土地）3.已出租的土地使用权第一节

投资性房地产概述56补充：不属于投资性房地产的范围：1.自用的房地产2.作为存货的房地产3.准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物4.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物5.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼6.按照国家有关规定认定的闲置土地下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD需要说明的是,已经出租的房屋,日后由于客户退租而暂时闲置,如果用途不变仍准备出租,按照重要性会计信息质量要求,则可以继续确认为投资性房地产,而不需要重分类为固定资产。60

第二节投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认

投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入岀租状态、开始赚取租金的日期。

企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于以经营租赁方式出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。61

补充：会计科目设置：1.成本模式下（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备2.公允价值模式下（1）投资性房地产---成本

---公允价值变动（2）公允价值变动损益

（3）其他综合收益

注：1.“公允价值变动损益”，损益类，核算公允价值变动影响损益的情况。期末余额转入“本年利润”后无余额。2.“其他综合收益”，所有者权益类，是指企业根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失。即直接计入所有者权益的各项利得、损失。

企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造，均应按照取得成本进行初始计量。借：投资性房地产（—成本）应交税费——应交增值税(进项税额)

贷：银行存款在建工程

二、投资性房地产的初始计量64补充案例：

甲公司2×22年12月31日,购入一栋房屋,以银行存款支付全部买价30000000元,增值税2700000元,合计32700000元;已经与乙公司签订租赁合同,将购入的房屋确认为投资性房地产。借:投资性房地产—成本30000000应交税费—应交增值税(进项税额)2700000贷:银行存款32700000注：如果后续计量采用成本法，则投资性房地产明细没有“成本”65三、投资性房地产后续支出的核算注：投资性房地产后续支出分为成本模式和公允价值模式下的后续支出。每种模式下的支出又分为资本化的后续支出及费用化的后续支出两种。（一）资本化后续支出满足投资性房地产确认条件的，应计入“投资性房地产——在建”，开发期间不计提折旧或摊销。科目设置：“投资性房地产——在建”（二）费用化后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计入“其他业务成本”。例如，企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出。补充例题：甲企业与乙企业的厂房经营租赁合同于2×22年3月15日到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定对厂房进行改扩建。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出600万元，即日起签订租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）2×15年3月15日，改扩建时

借：投资性房地产——在建1200

贷：投资性房地产——成本1000

——公允价值变动200（2）2×22年3月15日至11月10日

借：投资性房地产——在建600

贷：银行存款600（3）20×22年11月10日，改扩建工程完工

借：投资性房地产——成本1800

贷：投资性房地产——在建l800投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。

一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。第三节

投资性房地产的后续计量691.投资性房地产采用成本模式进行后续计量，与固定资产(房屋及构筑物)或无形资产(土地使用权)的后续计量方法相同，应计提折旧或摊销。

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备。

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备3.取得租金借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量70【例6-2】2ⅹ20年2月，甲公司（一般纳税人）购入一栋办公楼用于出租,用银行存款支付全部买价60000000元，增值税5400000元，合计65400000元，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限40年，预计净残值为0。甲公司与乙公司签订租赁合同，从3月起将该办公楼经营出租给乙公司，租期2年，乙公司每月支付租金300000元，增值税27000元。（1）2ⅹ20年2月购入办公楼。

借：投资性房地产60000000

应交税费——应交增值税（进项税额）5400000

贷：银行存款65400000（2）2ⅹ20年3月起每月计提折旧。月折旧额=60000000÷40÷12=125000（元）

借：其他业务成本125000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）125000（3）2ⅹ20年3月至2ⅹ22年2月每月收到租金，存入银行。

借：银行存款327000

贷：其他业务收入300000

应交税费——应交增值税（销项税额）27000采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。二、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量72

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。

资产负债表日对公允价值的变动进行处理，分录如下：

（1）公允价值上升借：投资性房地产---公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产---公允价值变动补充案例：甲公司（一般纳税人）2×21年1月1日,购入一套房屋,以银行存款支付全部买价3000000元,增值税270000元，购入房屋后采用公允价值模式计量。2×21年12月31日该房屋的公允价值为3600000元;2×2年12月31日该房屋的公允价值为3400000元。(1)2×21年1月1日购入一套房屋借:投资性房地产——公允价值变动3000000

应交税费——应交增值税（进项税额）270000贷:银行存款3270000(2)2×21年12月31日确认公允价值变动损益借:投资性房地产——公允价值变动600000贷:公允价值变动损益600000(3)2×22年12月31日确认公允价值变动损益

借：公允价值变动损益200000

贷：投资性房地产——公允价值变动200000三、投资性房地产后续计量模式的变更

如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。相关会计分录如下：借：投资性房地产---成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产

递延所得税负债（或“递延所得税资产”）利润分配—未分配利润（或借方）盈余公积（或借方）75【补充例题】

2×18年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2×23年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。2×23年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧2700万元，已计提减值300万元，账面价值为6000万元，公允价值为7000万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定不考虑所得税等相关因素。甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产—成本70000000

投资性房地产累计折旧（摊销）27000000

投资性房地产减值准备3000000贷：投资性房地产90000000

盈余公积1000000

利润分配——未分配利润9000000一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产的转换形式及转换日1.投资性房地产转换为固定资产、无形资产或存货2.固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产77第四节

投资性房地产的转换和处置（二）成本模式下转换的会计处理

投资性房地产成本模式下转换的会计处理基本原则是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值，转换过程中不产生损益。1.投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产

累计折旧固定资产减值准备注：无形资产的转换原理类似。78【例6-5】

2ⅹ21年7月31日，甲公司将一栋租赁期满的出租办公楼收回从8月1日起用于总部办公使用。该出租办公楼原采用成本模式进行后续计量。截止2ⅹ21年7月31日，该投资性房地产的原价为50000000元，已计提累计折旧12000000元，已计提减值准备5000000元。2ⅹ21年8月1日转换时分录：

借:固定资产50000000投资性房地产累计折旧(摊销)12000000投资性房地产减值准备5000000贷:投资性房地产50000000累计折旧12000000

固定资产减值准备50000007980累计折旧借：投资性房地产贷：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产减值准备

投资性房地产减值准备补充：无形资产的转换原理类似。

3.自用房地产转换为投资性房地产【例6-5】

2ⅹ21年8月1日，甲公司将总部办公楼用于出租，出租后该办公楼采用成本模式进行后续计量。截止2ⅹ21年7月31日，该办公楼的原价为50000000元，已计提累计折旧12000000元，已计提减值准备5000000元。2ⅹ21年8月1日转换时分录：借:投资性房地产50000000累计折旧12000000

固定资产减值准备5000000贷:固定资产50000000投资性房地产累计折旧(摊销)12000000投资性房地产减值准备5000000812.投资性房地产转换为存货补充：主要针对房地产企业的商品房，有点特殊

借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产补充案例：甲房地产公司2×21年12月31日将成本模式核算的出租商品房收回用于出售。该出租商品房的原价为20000000元,已计提折旧3000000元，已计提减值准备1000000元。转换日会计分录如下:

借:开发产品16000000投资性房地产累计折旧（摊销）3000000

投资性房地产减值准备1000000贷：投资性房地产20000000824.存货转换为投资性房地产补充：主要针对房地产企业商品房，有点特殊

借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品补充案例：甲房地产公司2×21年12月31日将准备出售的商品房用于出租，采用成本模式核算投资性房地产。该商品房的成本为20000000元,已计提存货跌价准备1000000元。转换日会计分录如下:

借:投资性房地产

19000000

存货跌价准备1000000贷：开发产品2000000083（三）公允价值模式下的转换

投资性房地产公允价值模式下转换的会计处理基本原则是将转换日的公允价值作为转换后的入账价值。入账价值与转换前账面价值之间的差额一般计入“公允价值变动损益”；但自用的房地产或存货转换为投资性房地产时的贷方差额计入“其他综合收益”。841.投资性房地产转换为自用房地产或存货

借：固定资产（“无形资产”或者“开发产品”）公允价值变动损益（借方差额）贷：投资性房地产—成本--公允价值变动（或借方）

公允价值变动损益（贷方差额）85【例6-7】2ⅹ21年7月31日，甲公司将一栋租赁期满的出租办公楼收回从8月21日起用于总部办公使用，当日该办公楼的公允价值为68000000元。该出租办公楼原采用公允价值模式进行后续计量。截止2ⅹ21年7月31日，该投资性房地产的账面价值为65000000元，其中“成本”明细科目余额为60000000元，“公允价值变动”明细科目为借方余额5000000元。甲公司的账务处理如下：

借：固定资产——办公楼68000000

贷：投资性房地产——办公楼——成本

60000000

——公允价值变动5000000

公允价值变动损益3000000如果8月21日，该办公楼的允价值为56000000元，其他不变，分录如下：

借：固定资产——办公楼56000000

公允价值变动损益9000000

贷：投资性房地产——办公楼——成本

60000000

——公允价值变动5000000

86873.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产―成本（转换日公允价值）

累计折旧固定资产减值准备

公允价值变动损益（借方差额）

贷：固定资产

其他综合收益（贷方差额）补充：无形资产、存货转换原理类似【例6-8】甲公司将本公司自用的一栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2ⅹ21年10月1日，租期为3年。截止2ⅹ21年9月30日，这栋办公楼的原价为60000000元，已计提折旧20000000元，已提减值准备8000000元。该办公楼所在地房地产交易活跃，故甲公司将该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2ⅹ21年10月1日，该办公楼的公允价值为80000000元。甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——办公楼——成本80000000

累计折旧20000000

固定资产减值准备8000000

贷：固定资产60000000

其他综合收益48000000如果10月1日，该办公楼的公允价值为28000000元，其他不变，分录如下：借：投资性房地产——办公楼——成本28000000

累计折旧20000000

固定资产减值准备8000000

公允价值变动损益4000000

贷：固定资产60000000881.采用成本模式计量的投资性房地产处置2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置二、

投资性房地产的处置1.采用成本模式计量的投资性房地产处置90（1）处置收入

借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)（2）结转处置成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例6-9】2ⅹ21年9月30日租赁期满时，甲公司将成本模式计量的投资性房地产一栋办公楼对外出售，不含税售价60000000元，增值税率9%，全部款项已收存银行。该投资性房地产原价58000000元，已提折旧20000000元，已提减值准备6000000元。甲公司的账务处理如下：（1）取得出售收入

借：银行存款65400000

贷：其他业务收入60000000

应交税费——应交增值税（销项税额）5400000（2）结转出售成本

借：其他业务成本32000000

投资性房地产累计折旧20000000

投资性房地产减值准备6000000

贷：投资性房地产——办公楼58000000

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置（1）借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)（2）借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（