宏观专题报告：地方“收储”加速可能的影响

宏观研究国内经济证券研究报告宏观周聚焦jiadx@赵伟A0230524070010jiadx@近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩围至一线、核住房重置价格为参考上限。征收房屋面积上，配售型l“收储”下的保障房体系建设进展?配售型保障房加配售型保障房或是后续保障性住房体系建设的重要增量。配售部分地区或可通过“收储”加快完成配售型保障房筹集目标。2024年初，多当前，部分地区已出台配售型保障房申请机制。3月l“收储”及保障房或如何影响地产链？或可缓解房度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共17页简单金融成就梦想图1：5月起，多地推出“收储”政策 5图2：“租赁机构收购模式”示意图 5图3：“转化保障房模式”示意图 5图4：“拆迁安置模式”示意图 6图5：当前地方三类“收储”模式占比 7图6：部分地区“收储”转化为保障房面积要求 7图7：保障房建设规划及进度 8图8：2024年上半年保障房建设进度较快 8图9：2024年初多地披露其配售型保障房建设计划 8图10：保障房建设相关资金支持 8图11：全国商品房住宅库存及平均销售单价 图12：2024年6月住宅现房库销比降至18以下 图13：2024年地方开发投资资金受首付及按揭贷款下滑拖累 图14：当前配售型保障房单价低于当地新房价格 图15：2021年某商品房住宅成本结构 图16：2024年非国有房企中资美元地产债到期规模较大 图17：当前居民购房更偏好现房 图18：2024年下半年地产新开工或将面临新一轮内生压力 表1：当前地方收购存量房的三种模式 4表2：部分地区“收储”要求（截至8月14日） 6表3：部分地区配售型保障房配售要求 9表4：国务院第五次全体会议主要内容 表5：央行行长新华社采访主要内容 表6：国家发展改革委联合有关部门建立促进民间投资资金和要素保障工作机制.15表7：广东省加快推进保交房工作进展 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共17页简单金融成就梦想近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩围至一线、核心二线城市。地方“收储”若进一步加力提速，对地产新模式发展可能产生哪些影响？本文系统分析，供参考。5月以来，地方“收储”工作加速推进，多个地区出台“收储”相关政策，通过转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置等模式收购存量住房。梳理各地不同机制，可大致分为“租赁机构收购模式”、“转化保障房模式”、“拆迁安置模式”三类。“租赁机构收购模式”为市场化租赁机构向开发商收购存量商品房，用于增加租赁住房房源等；“转化保障房模式”为地方政府组织地方国企向开发商或居民收购存量新建商品房或二手房，用作租赁型保障房或配售型保障房等；“拆迁安置模式”则为城中村改造、铁路建设等涉及拆迁安置项目，通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设。通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区…增加保租房及长租房供给，现面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。房经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品杭州临安或一年内具备交付条件的期房…化安置、房票安置等多元化安置方式，采取市场购买安置…广州增城请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共17页简单金融成就梦想“租赁机构收购模式”以重庆最为典型。年初在央行租赁住房贷款支持计划下，重庆地方国有租赁企业就已收购4207套存量商品房转为租赁房，收购项目的资本金来源为重庆建渝住房租赁基金，配套资金则源于租赁住房贷款支持计划相关贷款。其后，在4月政治局会议政策指引下，重庆国有租赁企业于5月上旬再度发布公告，向房企批量征收存量房以增加长租房等供给。(个)2024年宣布“收储”地区个数(截至8月14日)864202月3月4月5月6月7月8月资料来源：各地政府网站、住建局等，申万宏源研究资料来源：相关部门网站，申万宏源研究“转化保障房模式”中，以杭州临安区为例，其2024年拟收购一万平米用作公共租赁住房。配售型保障房的资金来源主要是地方财政、企业（国企城投）自筹、国开行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金、中央预算内固定资产投资补助资金等。“拆迁安置模式”已在广州率先落地。广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共17页简单金融成就梦想“收储”对象方面，当前多地“收储”细则显示，已建成未出售的现房，配套设施齐全的整栋商品房为重点征收对象。梳理已公布“收储”细则的地区样本，可以发现，已建成未出售的商品房即现房为主要收储对象，个别地区虽同时征收期房，但也要求满足“主体已封顶且一年内能够具备交付条件”，“由供应商出具保交付资金拼盘方案”等条件。具体的“收储”标准中，对基础设施、地理位置、交通便利、配套车位等亦有考量，同时普遍要求产权关系清晰，能够满足金融机构发放贷款条件等。“收储”价格方面，由于保障房转化模式成为地方“收储”的主要方式，多地提出收储价格以同地段的保障性住房重置价格为参考。已公布“收储”细则的地区样本中，超七成地区选择转化为保障房的“收储”模式，同时其收购价格，通常以同地段保障性住房重置价格为参考上限。考虑到保障房重点向新市民或中低收入家庭配租或配售，部分地区限制征收房屋面积上限，配售型保障房面积上限多为120平方米，租赁型保障房面积上限多为70平方米。深圳、杭州临安区重点征收小户型用作保障房，惠州等低能级城市征收面积上限更高、多为120平方米。省份现现房收购主体期期房配套地地段车位满足放整栋/整单元√√√√政府选定的国企√√√√√√√√√√√√√√/√/√√√√√√√/√√√有限责任公司√√√请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共17页简单金融成就梦想房租赁基金攀枝花/√攀枝花/√√√√√√杭州市/√杭州市/√√√√√√√√√√/√√√地方“收储”政策以转化为保障房模式为主(截至8月14日)u转化保障房拆迁安置uu转化保障房拆迁安置资料来源：地区政府网站、住建局等，申万宏源研究40200(40200防城港庆大佛烟大连山台连杭州临安门庆攀枝花租赁型保障房(未区分)资料来源：地区政府网站、住建局等，申万宏源研究租赁型保障房“十四五”规划目标已接近尾声，配售型保障房或是后续保障性住房体系建设的重要增量。"十四五"期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套计划完成进度达58%；租赁型保障房剩余建设目标或在362万套（间）左右。配售型保障房相关支持政策于2023年8月推出，地产发展新模式框架指引下，配售型保障房或是后续重点建设领域。据不完全统计，22个城市2024年初设定其配售型保障房年度筹集目标约12万套。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共17页简单金融成就梦想(万套/间)保障性住房建设情况(亿元)1,00080060040020006000500040003000200010000“十四五”规划(租赁型)筹建套数2021-2023年9月(租2024“十四五”规划(租赁型)筹建套数完成投资(右轴)2024年上半年保障房建设占年度计划的66.2%57.666%57.666%保障房筹集计划待完成目标2024年6月底全国已建设筹集保障性住房套数(万套)保障房再贷款、专项债等资金支持下，部分地区或可通过“收储”加快完成配售型保障房筹集目标。2024年初，多地年度配售型保障房筹集目标设定不低、可比口径下占2023年住宅商品房成交套数比例达10%；北京、上海、广州、深圳2024年配售型保障房筹集目标均为一万套，占2023年商品房住宅比例分别为15%、7%、14%、33%。考虑到部分地区配售型保障房筹集目标不低，且当前保障房建设具备财政资金、专项债资金、保障性住房再贷款和政策性银行等支持，地方“以购代建”的“收储”政策在加快完成配售型保障房筹集目标的同时，亦可缓解新房“库存”压力。（万间/套）2024年部分地区配售型保障房建设计划长沙哈尔滨大连南京佛山东莞武汉郑州南宁昆明沈阳成都济南青岛杭州天津重庆西安北京上海广州深圳35%28%21%计划筹建配售型保障房2024年配售型保障房占2023年住宅商品房成交套数比例资料来源：地方政府网站、住建局等，申万宏源研究当前保障房建设可用资金当前保障房建设可用资金保障房财政建保障房财政建参考2020-2022年决算数据，一般财政支参考2020-2022年决算数据，一般财政支出投向保障性住房建设支出超7000亿元左右2020-2023年约15%的新增地方债投2020-2023年约15%的新增地方债投向保障性住房项目，2024年可用专项债资金或在5850亿元左右保障性住房再5月设立3000亿元保障性住房再贷款，可5月设立3000亿元保障性住房再贷款，可带动5000亿元2023年12月、2024年1月新增5000亿元，重点支持三大工程当前，部分地区已推出配售型保障房申请机制，出售价格为“保本微利”，回收价格考虑通胀、折旧等因素。3月以来，福州、杭州、西安等地陆续推出配售型保障房申请方案；配售价格均按照“保本微利”原则，多地提出按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润（例如不超过5%）核定；回购价格则在购房价款基础上通常考虑房屋折旧、房款利息等因素；可申请对象主要为无自有住房或人均面积较低的当地家庭及单身居民，部分地区优先面向收入困难群体。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共17页简单金融成就梦想项目按照“保本微利”原则确定配售价格，均价预折旧、房款利息确定优先面向具有六城区户籍、住房和收入困难群体配售，剩余房源偏向在六城区稳定工作生活的住房困难的企业按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则核定购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区，下同）户籍。申请家庭一定年限主申请人为落户满三年的本市户籍居民；申请人围五年内无住房登记信息和住房交易记录；其他需满足的条件。已享受过政策性住房的申请家庭，满足以上条根据项目土地划拨价格、利润等因素来定价屋折旧的原则进行核算城镇户籍工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体。对人才群体的申购不设户口限制。申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员价格主要由土地价格、建润以及需据实核算的相关成本组成1〕＋房屋专项维修资金余额个月以上；主申请人及其家庭成员在本市市区范围内无其他需满足的条件。对于已享受过房改房、经济适房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原政策性住房…售价按同地段普通商品房评估价一定比例确定变时缩短社保年限。一个家庭只能拥有一套配售型保障性住房。同时符合户籍家庭申购条件和人才家庭申购条件的，可以按需选择申购。测算的配售价格执行若地方“收储”政策力度加大、征收范围拓宽，或可缓解房企现金流压力，有利于“保交楼”推进。2024年6月，商品房住宅现房库存约为3.8亿平方米，期房库存约为16.3亿平方米，住宅现房库销比为17.9月，但住宅广义库销比仍达24.7月。若请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第10页共17页简单金融成就梦想“收储”政策力度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至18个 月，参考配售型保障房单位价格收购(以西安为参考，配售价格约为区域商品住房价格 的50%左右)，所需“收储”资金或在2.3万亿元左右。政策指引下，大规模“收储”或可一定程度缓解首付及按揭贷款下滑对地产开发投资资金的拖累，有利于复工竣工 (亿平方米)全国商品房住宅库存(元/平方米)502007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-064000全国商品房住宅广义库存全国商品房住宅现房库存全国住宅销售额/销售面积(右轴)40-(月)商品房住宅库销比3530252002006-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-06202006-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-06住宅广义库销比住宅现房库销比02017-062018-062017-062018-062019-062020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062023-122024-06若“收储”价格明显低于地产项目投资成本，更大力度“收储”或主要有助于缓解房企债务压力。部分地区公布的配售型保障房申请方案显示，其配售单价为当地新建商品住宅（以2024年8月当地新建商品住宅均价为例）的40%及以下。拆分2021年某商品住宅项目成本结构，相比保障房建设的土地划拨、税收优惠、直接配售、融资支持等成本优势，商品住宅项目的楼面地价、销售费用、财务费用、行政性事业收费及税费等成本或相对更高。若地方“收储”价格普遍以保障房重置成本为上限，更大力度“收储”支持或主要有助于缓解房企偿债压力。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第11页共17页简单金融成就梦想(元/平方米)30,00025,00020,00015,00010,0005,0000福州双龙新居保障性住房项西安配售型保障性住房项目杭州余姚保障房性住房项目目45%40%35%30%配售价当地2024年8月新房均价配售价格/8月新房价格(右轴)资料来源：地方政府网站，安客居，申万宏源研究2021年某商品房住宅成本结构45%36%27%9%0%楼面地价房屋建筑安装工程费前期工程费行政事业性收费和基金税楼面地价房屋建筑安装工程费前期工程费行政事业性收费和基金税费销售费用财务费用管理费用费(亿美元)中资美元地产债到期情况9050-30-70国有企业到期规模非国有企业到期规模--o-净融资若转化为配售型保障房为后续主要地方“收储”模式，居民部分商品住宅购房需求或受影响、尤其是期房。2018年之前，地产投资由新房销售、新开工驱动，资管新规后，房企通过期房销售回款、同时放缓后续施工进度的方式融资，拉长施工周期，使得目前地产投资更多由存量房复工驱动。对于期房交付风险的担忧也是居民购房意愿修复较慢的原因之一。在此情境下，若重点征收现房的配售型保障房后续加速落地，部分居民的商品住宅购买需求或被配售型保障房替代，居民对期房需求或进一步下降。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第12页共17页简单金融成就梦想%某房企事件后居民偏好调整某房企事件后居民偏好调整资管新规后房企偏好调整0商品房销售面积当月同比现房期房20-10-20-302017-402017资跌幅大于项目，施资跌幅大于项目，施%24年7月地产投资对应21Q3新开工201820192020202120222023202420252026252050-10-15-20房屋新开工面积当月同比（领先31M，12MMA）地产实物量投资当月同比（剔除价格，12MMA）房屋复工面积（12MMA，右）请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第13页共17页简单金融成就梦想国务院第五次全体会议召开，强调以进一步全面深化改革为强大动力，坚定不移完成全年经济社会发展目标任务。会议提出“要以经济体制改革为牵引，聚焦财税体制改革、建设全国统一大市场、推进新型城镇化等重点领域攻坚突破，提升改革成效”，“要咬定目标不放松，下大力气增强经济持续回升向好态势”。会议重点强调提振消费、扩大投资、扩大高水平对外开放等，具体举措包括，加快服务消费扩容提质，有效促进大宗消费，发挥好政府投资带动作用，落实好支持民间投资各项政策，扩大地方政府专项债券用作资本金的领域、规模、比例，撬动更广泛的社会投资等。近期，央行行长接受新华社采访，对深化金融体制改革等部署作出回应。采访中提到，下一步，中国人民银行将加大调控力度，加快已出台金融政策措施落地见效，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定；同时，引导金融机构加大对重点领域、薄弱环节的信贷支持力度，更有针对性地满足合理的消费融资需求；研究储备增量政策举措，增强宏观政策协调配合，支持积极的财政政策更好发力见效，坚定不移完成全年经济社会发展目标任务。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第14页共17页简单金融成就梦想传导机制等，保持币值稳定，更好促进经济高质量发展2）健全宏观审底线3）健全金融市场和金融市场基础设施体系，深化金融供给性改革4）建设更高水平开放型金融新体制，稳慎扎实推进人民币国际总体方案，细化政策举措，强化正向激励，提升金融机构服资料来源：中华人民共和国中国人民政府网站，申国家发展改革委于8月16日联合自然资源部、生态环境部和国家金融监督管理总局发出通知，建立促进民间投资资金和要素保障工作机制。通知提出，国家发展改革委将持续向民间资本推介项目，特别加大对基础设施重点项目的推介力度，如交通、能源、水利等。同时，对于符合条件的全国重点民间投资项目，国家发改委将安排中央预算内投资等进行加大投资支持。此外，自然资源部和生态环境部将提供专项支持来保障项目的用地和环评，而国家金融监督管理总局和国家发展改革委将制定促进民间投资有关融资支持政策，以持续提升民间投资项目的融资便利化水平。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第15页共17页简单金融成就梦想表6：国家发展改革委联合有关部门建立促进民间投资资金和建立促进民间投资资金和要素保障工作机制国家发展改革委将滚动接续地向民间资本推介项目，并着力加大对项目的推介力度。对符合条件的全国重点民间投资项目，将