上海颜蓝镇住宅小区物业项目投标文件

上海颜蓝镇住宅小区物业服务投标书上海XX物业管理有限公司第一部分：商务文件 3一、物业管理处收入预算方案 4 5 1第二部分：技术文件 第二章：物业管理机构运作方式 五、绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施 述责 2 第十二章：本企业在投标项目中的服务特色(总结) 商务文件3数据物业收费标准住宅2.0元/月·M²联排别墅商业管理者酬金计提比例投标人投标企业名称：上海有限公司投标企业(盖章)1.2物业管理费定价依据1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准；1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。2.物业管理费收入2.1物业管理计费面积附属建筑面积：2674平方米。2.2每月物业管理费收入：42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月773875元/月×12月=9286500元3、物业管理处收支预算方案及分类明细43.1“文化广场”管理处财务收入汇总表面积月收入(元)年收入(元)备注2号楼19613平方米18.00元/月·M²游船码头餐厅及其他：5.50/月/·M²3号楼17877平方米4号楼4686平方米游船码头餐厅及其他2674平方米合计44870平方米备注：以收缴率100%计算3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(246466元/月)管理人员见附件1机电人员保安人员保洁人员5小计2管理人员服装费(2000元/月)管理人员服装费3行政办公费(22700元/月)行政办公费4保安物耗(3000元/月)保安物耗5保洁材料费(13964元/月)保洁材料费6垃圾清运费用(8000元/月)垃圾清运费用外包7绿化养护费(4000元/月)绿化养护费外包8设备设施维护费(59810元/月)设备设施维护费9公共能耗费(312408元/月)公共能耗费公众责任险(1500元/月)公众责任险固定资产折旧(4153元/月)固定资产折旧管理者酬金(54171元/月)管理者酬金(7%)法定税金(41015元/月)法定税金(5.3%)合计3.3年度盈亏年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月*附件1“文化广场”管理处员人工费用明细表岗位名称人数薪金(元/人)各项基金(元/人)月总支出(元)年总支出(元)管管理处人工费用(31900元/月)管理处经理16理处经理助理1客户服务2财务1小计5—一机电机电人员费用(73660元/月)机电主管1维修工小计——保安保安人员费用(100652元/月)保安主管1保安领班4保安小计——保洁保洁人员费用(40254元/月)保洁主管1保洁小计 一合计——*附件2:员工服装及洗烫费用明细表部门人数制服配备内容(人)制服费用洗烫费用物业管理处5西装2套衬衫2件10人×1200元/套×2套÷2年÷1210人×30元/套×2次月设备主管17监控员4领带1根月=1000元/月=600元设备部棉质工作服2套电工鞋1双16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月自行解决合计 1400元/月600/月部员工)*附件3“文化广场”管理处行政办公费用明细表序号月度费用(元)年度费用(元)备注1固定电话费2办公用品3复印机维修费4法律事务及公共关系费用5资料印刷费6节日布置费7交通运输费用对外联系8其他不可预见费用9合计*附件4、清洁耗材表序号名称单位单价数量费用(元/备注1消毒型多功能清洁剂箱22空气清香剂瓶3不锈钢保养清洁剂箱4玻璃清洁剂箱5静电除尘剂箱6碱性清洁剂(脱油剂)箱7马桶清洁剂(除渍剂)箱8洗手液瓶89地板蜡箱去蜡水箱消毒剂瓶喷洁蜡箱卷纸卷共计20层，每层男女洗手间蹲位以6个计，每天2卷；30.5天/月计垃圾袋只20层，每层楼梯6个垃圾筒，加公共区域以8个计，每天1次，30.5天/月计小垃圾袋只20层，每层男女洗手间蹲位以6个计，每天更换2次；30.5天/月计百洁布块拖把头个抹布块总计*附件5设备设施维护费用项目费用每月支出每年支出备注1房屋设备运行费(7500元/月)消防/给水管网配套设施(含公共设施)房屋建筑外立面维护道路养护小计2公共设备设施检测费(5400元/月)9高配间电试房屋避雷检测高压设备电试费小计3电梯系统(16台)(10587元/月)电梯年检及限速器检测费电梯设备维保费小计4弱电系统(7550元/月)消防报警系统维保费消防系统设备维修配件费保安监控系统维保费小计5空调系统(22273元/月)中央空调机组维保费空调箱维保费(40个)风机盘管(641个)小计6外墙清洗(6500元/月)外墙清洗小计小计序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(30450元/月)项目经理项目经理结构工程师设备工程师小计税金5.3%(1614元/月)税金合计包含“五金“231.2物业服务介入后期管理(包括中标及招商阶段)物业服务费模式2、前期物业空房管理费(中标及招商阶段公共能耗及设备运行费)序号金额/元/月备注说明：费用按照18元/m²/月为计算基数。面积按照42757m²计算3、开荒费用开荒费用参考价格2.50元/m²,42176其中人工费用约84352元；材料费用约21088元。序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(179109元/月)管理人员(3人)见附件1机电人员(10人)保安人员(33人)保洁人员(15人)小计(61人)2管理人员服装费(2000元/月)管理人员服装费3行政办公费(13620元/月)行政办公费4保安物耗(1800元/月)保安物耗5保洁材料费(2500元/月)保洁材料费6垃圾清运费用(4000元/月)垃圾清运费用7绿化养护费(4000元/月)绿化养护费公众责任险(1500元/月)公众责任险固定资产折旧(4153元/月)固定资产折旧管理者酬金(32503元/月)管理者酬金(7%)法定税金(41015元/月)法定税金(5.3%)合计开办费及固定资产费用由我物业公司承担。序号单价金额备注工程维修工具及设备1铝合金扶梯42数字万用表33兆欧表14钳形表25组合套筒工具2常用工具一批6手枪钻37应急照明灯48管道疏通机29其他工具1仓库货架6拖线盘3工具柜4保洁用品刮窗器8尘推8拖线盘2铝合金扶梯3普通吸尘器3保安用品耳麦对讲机警棍4充电电筒4办公设备办公桌椅员工更衣箱塑封机1考勤钟1验钞机2微波炉2打印机3文件柜电话机6办公用品1前期印刷费1用户手册、宣传资料等办公用房装修1总计序号数量单价金额1电锤22擦地机13高速抛光机14干湿二用吸水机15电动升降机(10米)16电脑57复印机18保险柜19简易自动扶梯清洁机1高压水枪1传真机1合计三年折旧1)根据业主方提供的物业委托内容，我们对整个项目商业占比较大比重的状3)物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行，如有违反4)1号楼地下车库费用未计入物业费用。5)由于“文化广场”的招商定位未确定，本标书中人员配置及运行费用仅作参6)开办费与固定资产费用由我物业公司投入。技术文件第一章管理服务理念、目标1.1价值观念：以安全为重1.2服务标准：以效率为先1.3发展观念：以科技为动力1.4项目总体定位◆客户的任何需求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足并超越的◆“文化广场”将作为上海未来物业管理的标志性项目，在各项资源的投服务将充分体现上海市一流服务水平，为企业形象的树立竭尽全力!2.物业管理目标◆二年内通过上海市“物业管理优秀大厦”管理目标；◆入住客户顾客满意度指标(CST)达到95%以上；◆力争安全责任事故及火灾发生率为0;◆“文化广场”物业成为高桥区域时尚地标。◆“文化广场”物业保值增值。2.1管理目标确立的依据◆行业性质：以全心全意为入驻“文化广场”各单位服务，服务的内容要符合业者的需求，服务的方式要适应他们的心理，真正做到“零干扰”、◆星级管理：管理方式和服务水准“以星级宾馆”作为参照，把星级宾馆的服务标准、管理方式引进”文化广场”,管理上实行规范化、科学化，在服务上实行“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”,达到科学管理和优质服务的高度统一，把服务不断推向“星级化”。◆超前服务：通过日常与业主和客户的沟通，理解他们的潜在需要，想客户之所想，积极拓展服务领域，实现超前服务。以人性化、个性化、情◆领先水平：通过我们的努力，打造“文化广场”物业管理的品牌，达到“上海物业管理优秀大厦”的水平。第二章物业管理机构运作方式一、管理处组织架构部门设置管理处共分六个职能部门，各部门围绕着客户服务开展物业服务工作，以客户满意为物业管理的宗旨。“文化广场”组织架构“文化广场”管理处经理经理1人、助理1人1人内保洁20人巡逻8人地面岗8人1人客服员人兼财务16人绿化养护1人1人内保4人部门人员领导即指挥，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其负责，各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。1.运作机制与保障1.1.目标管理体系在“文化广场”的物业管理上，建立目标管理体系，即由管理处全体员工参与目标的制订，在工作中实行自我控制，并努力完成工作目标。◆制订出各部门直至每个员工的目标，形成以总目标指导分目标、分目标◆强调自我控制，通过对动机的控制达到对行为的控制。◆注重工作成效监督机制和自我约束机制图内部员工目标责任人分解图管理员管理员部门目标班组目标个人目标保证措施保证措施信息反馈和处理机制图保洁员业主执行命令(相关人员)发布命令分析整理管理处运作工作流程图各种资料准备清洁绿化保安消防行政服务设备管理◆不定期顾客意见征询，并及时将反馈意见落实。公司十分注重管理手段的现代化和科学化，引进“网络”技术，开发物业1.2.2检查、监督、评估体系管理处每月二次夜间巡查管理处每月一次全面自查每年一次第三方客户满意度评估·接受业主的质量管理综合考评接受第三方年度IS09001质量管理体系认证审核1.3质量管理体系1.4管理报告制度的安全状况实行24小时监控。5、停车场(库)管理岗要指挥车辆有序进出或停放，保持道路畅通，保证停放车辆的安全，维护停车场(库)内各种设施(如消防器材、照明、标识等)的完一、管理处各岗位员工的任职要求岗位学历年龄身体条件素质条件技能条件其他条件管理员(文员)大专以上45岁以下身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关等级证书有二年物业管理岗位经验服务员中专以上30岁以下男1.75以上，女1.65以上，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有健康证半年以上会务礼仪服务工作经验电工高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上，持有电工操作证三年以上物业管理设备维修经验空调给排水高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上三年以上物业管理设备维修经验电梯维修工高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有电梯上岗操作证三年以上电梯设备维修经验漆、管钳工初中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关上岗证书三年以上物业管理维修经验保安员高中以上45岁以下视力良好，身高1.70以上，身体健康，无慢性疾病，有从军经历者优先作风正派无刑事及劣迹嗜好消、监控人员需懂电脑操作，持主管部门颁发的消防设施操作证保洁员勤杂工初中以上45岁以下视力良好，动作敏捷，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录1、知识水平：熟悉房地产、物业管理和国家有关法律法规，通过政府主管部门1.1前期(中标-招商)部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理(兼行政主管)1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务客户服务部(1人)财务1负责管理处财务工作客户服务(兼)1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部(9人)工程主管1协助管理处经理负责工程部工作(弱电工程师)4日常维修4保安部(25人)保安主管(兼消防专管员)1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理”文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作(不脱产)中控室424小时值班，四班二运转门岗4负责门岗的保安巡逻4车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部(13人)保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工6大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计1.2招商阶段部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理(兼行政主管)1外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部(2人)财务1负责管理处财务工作客户服务1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部(10人)工程主管1协助管理处经理负责工程部工作(弱电工程师)BA/配电值班4日常维修4保安部(33人)保安主管(兼消防专管员)1场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作(不脱产)中控室424小时值班，四班二运转门岗8负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部(15人)保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工8大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计1.2正式营运阶段部门岗位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理(兼行政主管)1外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部(3人)财务1负责管理处财务工作客户服务2负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部(17人)工程主管1协助管理处经理负责工程部工作(弱电工程师)BA/配电值班8日常维修8保安部(41人)保安主管(兼消防专管员)1场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作(不脱产)中控室424小时值班，四班二运转门岗负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部(23人)保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工大楼公共区域楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计备注：由于“文化广场”的招商定位未确定、管理处各部门、各岗位的人员配备1)巡逻保安2)公寓内保客户姓名，再通过对讲机与用户核对后，方可让其登记进入，1.1培训思路培训内容系统性培训组织层次性1.3入职培训1.3.1新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理IS09002质量管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8“文化广场”情况“文化广场”基本情况介绍3课时9带班实行7天1.4上岗前培训●操作规程；●言行举止训练。1.5外送培训物业用房名称主要用途大约建筑面积说明办公室物业管理处经理、财务、客户服务部办公室100平方米设在标准层工程部办公室工程部办公20平方米况，部门办公室也可合并一处合并面积在保安部办公室保安部办公20平方米清洁部办公室清洁部办公、存放常用清洁用品20平方米员工更衣室员工更衣60--80平方米可利用地下室边角房间或多余空间工程部仓库20—30平方米工程部工场用于工程维修20--25平方米合计300平方米左右2、物业管理办公用房由开发商提供，其他任何单位和个人不得侵占，使用的物业上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件2.1物资清单序号数量单价金额备注工程维修工具及设备1铝合金扶梯42数字万用表33兆欧表1常用工具一批4钳形表25组合套筒工具26手枪钻37应急照明灯48管道疏通机2含保洁/工程使用9其他工具1仓库货架6拖线盘3工具柜4保洁用品刮窗器8尘推拖线盘2铝合金扶梯3高压水枪1高空清洁脚手架1普通吸尘器3简易自动扶梯清洁机1保安用品耳麦对讲机警棍4电筒4办公设备办公桌椅员工更衣箱塑封机1保险箱1考勤钟1验钞机2微波炉1打印机3传真机1文件柜电话机6办公用品l前期印刷费1用户手册办公用房装修1总计2.2固定资产清单序号数量单价金额1电锤22檫地机13高速抛光机14干湿二用吸水机15电动升降机(10米)16电脑57复印机18保险柜1合计三年折旧3847.22第五章物业管理服务分项标准与承诺序号承诺标准内容及措施指标含义1房屋及配套设施完好率服务外观无破损，立面整洁，无改变使用功能，无乱搭建，公共设施及通道无随意占用检查时按标准每发现5处不符合扣1分，不符合之处不能超过10个2房屋零修和急修及时率零修、急修全部符合时限要求3维修工程质量合格率及回访率提高维修人员的业务技能，以良好的服务态度处理维修工作，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量。全年不合格维修项目/全年总计维修项目4大型及重要机电设备完好率定期检查及维修保养。实行巡查制度，建档记录，以确保设备完好无损及正常运行。确保物业水、电供应正常。重大故障次数/365天5紧急保障设备完好率定期检测及维修保养。实行巡查，建档制度，确保应急发电机等紧急保障设备随时运行。始终处于完好状态6智能化系统完好率定期检查维修保养。实行巡查制度，建档记录，确保智能化系统完好无损正常运行。重大故障次数/365天7公共区域照明完好率照明灯完好无损，定期检查、维护、保养、保持洁净。检查时损坏/总数≤8道路车场完好率地面通畅无随意占用，无损坏，标识齐备。始终处于完好状态9治安案件控制率以下全天候安全巡逻，防止事故发生。加强消防安全宣传，建立安全义务消防队。勤检查，消除隐患。全年工作疏漏率≤0.1%消防设施设备完好率始终处于完好状态故障累计天数/365天档案建立与保管完好率档案管理始终符合制度要求清洁保洁率公共区域卫生洁净卫生，设施完备，环境无污染不符合之处不能超过10个绿化完好率建档记录，由保洁主管监督，以确保公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象花草树木正常生长并及时补充缺株安全责任事故及火灾发生率0管理处实行全员义务消防员制，定期培训和演戏，加强宣传，发现隐患及时处理，并通知管理处，以确保安全。违章发生率违章处理及回访率以下建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并加强宣传工作，取得客户的理解，杜绝违章事件发生，建立记录对发现的违章情况全部妥善处理无遗漏顾客有效投诉率以下提高从业人员素质，尽可能满足业主和宾客的合理要求，加强沟通，定期进行意见征询，对发现的问题及时整改。确保业主宾客满意度。满意率/总项≥85客户满意度业主投诉处理率认真对待业主的投诉，及时处理并做记录，处理结束后回访。对业主的投诉全部及时处理租金管理费收缴率按规定收取，不擅自提高收费，做到取之于民，用之于民。序号类别线路状况上海指标管理指标1特别紧急项目开始修理时间30分钟10分钟2紧急项目开始修理时间24小时30分钟3影响一般性活动开始修理时间24小时2小时4不影响一般性活动开始修理时间72小时24小时A类：变配电系统、动力系统、地下车库道闸系及门禁系统、弱电系统第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案1.公用设施设备的维护管理“文化广场”建筑设备运行的特点将是时间很长，空调、电梯、公共照明等还是生活设施保障方面，工程部的运作将以1.1设备设施管理总体目标与质量标准表序号目标值标准1房屋建筑和装饰完好率99%钢构件油漆完好，无锈蚀。外墙饰面完好、清洁，屋面无积水。墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂。屋顶隔热层完好无损；避雷带无ì·幕墙内不松动、不漏凤、平整、美观，接缝严密。·地坪平整、牢固、安全、无倒泛水，无腐朽现2动力供电系统正常率99%灯具、开关、插座和照明配电箱安装牢固。计划外停电每年不多于1次。开关有效，接地可靠。照明线路绝缘符合规程要求，接线头不外露。3系空统调合格率99%按照设计数据提供舒适的室内温度，误差值±14系照统明正常率公共区域照明灯具损坏时间不长于24小时，所有灯具故障控制在总灯具数0.5%以内。5排水系统完好率98%各排水管道畅通，无渗漏，堵塞。排水泵运行与控制正常有效。各排水横管无倒返水，排水畅通。6警消系防统报完好率报警探测器可靠、正常。系统联动无失控的现象7视图系像统监完好率99%监控图像清晰稳定。云台摄像机动作灵活。控制键盘按键功能可靠，操纵灵活。8完好率99%DDC各电接点连接可靠。控制箱内、外观清洁。输入/完善，可随时查阅。给排水系统维修及时率99%以上，调试合格率100%。消防系统循环水泵密封处不得大量滴水，机械密封每分钟低于2滴，盘根密封每分钟低于12滴。热器和温度：启动器运行，空调水系统运行(包阀门等);微电脑控制中心的设定值：测试运行控制和安全控制功能；启压、测试记录电机绕组绝缘电阻);检查压缩机润滑油系统；(根据需要5月到10月的冷冻机运行期间，每天巡视冷却塔，清除垃圾杂物，疏通给水系统管理方案每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养；滴水每分钟低于2滴。清洗过每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒，并将水样送防疫站检样，若每2小时巡视一次各变压器房和开关设备，巡视情况应作如实记录并签表设备归类示例表电气设备动力控制柜(箱)、双电源切换柜(箱)、照明配电箱等给排水设备水箱、生活泵、饮用水系统设备、排水泵等消防设备消防泵、喷淋泵、稳压泵、湿式报警器、消防箱、气体灭火系统、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜(箱)、消防联动控制柜(箱)等暖通设备空调箱、新风机、变风量机、循环泵、空调机及其配套设备等电梯设备客梯、消防梯弱电设备楼宇自控系统、消防报警系统、安保系统、综合布线系统等报修急修制度接到报修后应做好登记，按报修内容指派维修工在10分钟时间内到达现服务规范b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计【供配电设备】电工c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;【给排水设备】管道工c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审【弱电设备】施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》,及电工并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审【电梯设备】a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;【水泵设备】管道工c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审【楼道】理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石);雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。每年一次漆。每年二次【雕塑景观、喷水池】对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次a.巡视喷水池，损坏部位及时修复；每周一次【围墙大门及电动大门】大门除锈、油漆。每年一次【地面停车位】【地下车库】检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；每月一次【清洗水箱(蓄水池)】无障碍。每季一次3.4管理措施>乱敲乱打施工时间、材料限制、用电用气、明火操作等方面作出规定，确保“文化广场”员工做到以下几个方面：具体要点如下(有关条款在销售时在合同中约定):5.3建筑垃圾按物业管理公司指定时间和地点堆放，并实行建筑垃圾袋装化。清洗2米以下玻璃及墙面。将现场遗留废弃物统一装袋，送往规定地点。机动车保洁员楼层保洁员其他保洁员大堂保洁员厕所保洁员外围保洁员1.1走廊通道保洁程序》夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫、打蜡。白天定时循环依次推扫地坪，保持地面干净。>清倒烟灰垃圾筒，将烟灰垃圾筒、地面拖擦干净，按原位摆放。1.2电梯保洁程序2.1员工劳动纪律2.3高空安全操作制度◆清洁人员在超过2米高处作业时，必须持有关部门培训并颁发的“登高作3.1公共区域内部保洁标准工作内容标准频率循环曰周月季地面清扫、收集垃圾、水力冲洗清扫冲洗一次会议室擦、擦拭无污迹保洁吸尘次大清洁一次墙面清扫无灰尘保洁大清洁一次各类管道除尘无积灰清洁一次各类消防设施除尘清抹一次门框除尘无积灰清抹一次地毯(3M)踏垫除尘无垃圾、无泥土冲洗一次地坪除尘、抛光无脚印、无灰尘、光亮推尘抛光一次男/女盛洗室无水迹、脚印每小时一次墙柱除尘无积灰、污渍清抹(2米以米以上)垃圾箱外表除尘无积灰清抹数次烟灰筒清除除烟蒂保洁无污迹、光亮清洗数次废物箱清除垃圾、外表抹净无垃圾满溢、无拖挂保洁次清洗数次电梯除尘无杂物、无灰尘保洁常规保养一次外壳保洁一次地下室收集垃圾保洁清洁数次车道清扫无灰尘保洁清洁数次◆清洗地毯和拖地时要放置安全标志。◆悬挂物及家具每月至少清洁一次。3.6停车场保洁标准进度主要养护工作主要工作目标第一阶段2月~1)冬翻和平整土地2)冬季修剪清除绿地内杂物，改善绿地其它不良枝条，为植物茁壮第二阶段3月~10月治刺蛾(6月～9月进行2次)4)修剪：球类、绿篱修剪(2～3次)5)剥芽：5月、6月一年二次季换花9月中、下旬7)抗旱、防台、防汛：6月～9月8)油漆：9月生长的影响，保持植物地第三阶段月~次年4)冬季换花：11月、1月进行改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎实基础，做好冬季换花，为冬季增添一片绚丽的色彩。5.室内植物摆放1)入口两侧，采用一些中、高大植物作为背景，以提升整体2)电梯、走廊布置采用中、小型观叶植物，体现轻快明朗舒适的特点。4)会议室布置采用中、小型观叶植物为主，体现舒畅轻快的氛围。6)领导办公室布置采用中型观叶植物，配合点缀盆景或色彩明亮的小型观叶植物岗位职责描述案的演练等，以确保门卫安全措施落实率100%、技术防范监控措施实施率100%。停车场秩序整齐率达到99.5%。100%、消防培训率100%,火警响应率100%。突发事件的安全管理控制率达到100%,事件响应率达到100%。◆组织措施楼的特点建议组建由业主、楼内租户参加，物业管理处经理参与的“文化广场”组建专业保安队伍“文化广场”配备保安合计33人，人员既有分工又相互支援，因此，按组织专职消防队(由管理处保安部全体保安员组成)、义务消防队(由管理◆技术措施实施24小时电视监控位实施365天、每天24小时全天候的电视监控.以杜绝隐患，保障安全。实施24小时的消防监控1.3保安管理操作流程(总体操作程序)主持”广场”培训情况采取应急措施组织组织指挥保安义务消防员抢险台报警报告相关部公安110落实整改措施1.5车辆监控系统的管理流程◆车辆接近入口时：根据停车指示标志器指示前方道路情况及车位闲置情况，进场停车。驾驶员将停车卡插入验卡机中，若验卡机测量到停车卡有效将启动入口闸◆车辆出场1.6保安管理制度1)整个物业项目的档案资料由管理中心经理负责2)对有关物业验收档案、图纸、管理制度、合同及附件、设施设备档案及保养制员保管，未经经理/部门主管许可，他人不得查阅。4)档案的目录及存档文件清单每季度上报公司行政管理中心备案。5)经理/部门经理调职或离任应向接任者办理移交手续，经公司确认后方可离6)因工作需要借阅、复印有关档案资料的，需经经理/部门主管书面确认，如有1.2物品档案交接交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和1.3档案管理归类表档案大类归档内容一行政后勤管理材料1行政综合物业管理中心组织沿革、大事记及工作计划、总结管理中心会议纪要、会议记录规章制度文秘、档案、印章管理记录文件、档案接收及移交、销毁清册物业管理发展规划、计划、总结物业管理的请示、批复、报告、通知等专题调查、调研、考察、普查工作材料物业管理区域验收、接管记录2劳资管理机构设置与人事管理规定员工花名册员工工资表、劳动工资表、员工考评记录用工合同台帐、社会保险记录员工培训计划、措施、教材、试题、考试成绩人员增补申请表3后勤管理固定资产登记册办公楼设施、办公用房及办公用品管理记录行政办公设备领用、维修、报废记录表物料采购计划表、供方评价记录物料管理、盘点资料、调离人员移交清单区域通讯工具管理材料员工福利管理材料二业主、租户资料业主/租户入驻通知管理公约/用户手册租户登记表租赁物业清单、合同三物业装修材料装修申请审批表商铺楼宇装修审批表装修违章处理通知单四日常运行材料1日常运行综合投诉处理记录、物业管理事务处理跟踪记录员工住户合理化建议日常工作检查记录记录、不合格报告、纠正措施报告服务要求评审记录、车辆缴费换证记录突发事件处理记录、预防措施报告公共、办公设施、工程及住户日常维修和回访记录2园林绿化植物档案及补种、病虫害检查、防治材料3保洁工作保洁工具领用、维修、报废记录表保洁综合、保洁区域及人员分布记录、检查表环境卫生消杀记录4治安工作工具领用、维修、报废记录表治安事件处理记录带班员查岗记录、交接班记录、巡逻记录、签到表、来访人员登记表、搬运放行记录登记表车辆进出登记表、异常车辆进出登记表5设备运行记录设备汇总表设备值班、操作运行及保养、检查记录运行情况统计表、记录、值班巡视检查记录表故障(事故)处理单6消防工作消防中心值班情况记录消防设备月、季度检查记录表、维修记录表消防设备运行记录表消防安全检查记录表火险隐患整改通知书五会计档案原始凭证、记账凭证、汇总凭证总帐、明细账银行日记账、现金日记账计等会计月、季度报告年度会计报告(决算)会计移交清册会计档案销毁清册会计档案保管清册六接管验收资料设备随箱、开箱及试运行、维修、维护资料工程竣工图验收交接材料公共设施新建、维修请示、批复、施工、验收材料2、标系统管理识3、投诉处理机制来访登记表》,每日将投诉情况报管理项目经理审阅。

管理项目对顾客投诉情况加以核实。4.便民服务措施利服(需要投入成本的，本公司根据有关标准向住户收取费用)。4.1无偿服务项目：编号项目内容备注1代请出租车2用户便利服务3小件物品搬运4代订飞机票5代寄、代领邮件6代订报纸、杂志7代订牛奶8代交水、电、煤气费9代为介绍、联系装修装潢公司义务宣传各类安全常识代为联系、提供棋、牌娱乐场所组织展销活动4.2有偿服务项目(业主自原接受，物业公司定价张榜公布)编号项目内容单位工时参考价格(元)备注1换、装龙头只包括换橡皮等2换浴缸落水只普通式3换面盆落水只4换三角阀门只5换水盆落水只6换地板落水只规格不分7修理瓷马桶只拆装、疏通等8马桶换圈、盘、铰链付9换水箱铜器付拆装等修理水箱零件等套内部零件等换插座只指各种规格换灯头只换钢门零件等只部分小零件等换钢窗零件等只部分小零件等钢门锁修理付拆旧装配校正换水盘只内墙修理粉刷平方修补瓷砖平方1平方米以下修补地砖平方修门锁把指弹子锁、执手锁木门整理扇木窗整理扇疏通水斗或浴缸只包括开洞、修补疏通污水总管处不包括脚手费疏通地下水道处调换座式瓷马桶只调换、拆装牛角弯付调换低水箱套调换、拆装1/2”阀门只疏通落水管处不包括脚手费打字张)传真张复印张洗车辆代办旅游手续面议代购、代送鲜花面议代办喜事庆典面议摄影、摄像面议报道第八章智能化设施的管理与维修方案我公司有一支专业化智能化设施维修安装队伍，对“文化广场”智能化系统检查内容养护维修方案与要求质量标准广播主机及扬声器系统1)背景广播声音是否均匀，有无啸叫声及其他杂音。2)喇叭安装是否牢3)主机是否正常，设备散热是否良好。1)每年一次与背景音乐合用的系2)每年一次备用功放机切换功能检规范。检查内容养护维修方案与要求质量标准楼宇监控设备1)根据积累经3)检查输入/4)检查各执行机构(电磁阀、等)。1)每天一次根据天气情况调整系统水2)每月一次检测电源输出电压，检测备3)每季一次检查、保养输入/输出控制油。1)各点控制正确，达到节能与规定数值。电源容量适中，无过载。熔丝匹配正确。备用电源(蓄电池)充足，能维持规定时间，切换迅速可检查内容养护维修方案与要求质量标准1)磁吸安装是否牢)每月二次检查、保养闭门器、门1)闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁2)刷卡器指示是否子门禁3)每月二次检查、保养键盘按钮.3)开关是否损坏.检查内容养护维修方案与要求质量标准收视系统3)检查监视等1)每月一次检查、保养各稳频器、2)每月一次检查、保养录象机、监4)每年一次检查、保养分支器、终6)每年一次避雷接地、工作接地测1)控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果2)主杆天线信号接收有效、安装牢固。3)各录像机性能良好。各监视4)各分支器、终端器齐全效。5)线6)电源容量适当，无过载情况。设5、停车库一卡通系统维护保养方案检查内容养护维修方案与要求质量标准1)刷卡器是否1)每月二次检查、保养出入口控制停车管理系统完好，安装牢显示正确.2)出人口道闸启闭灵活，车辆进出2)刷卡器按钮3)主机设定、维护、查阅、报表等6、安保图像监控系统维护保养方案检查内容养护维修方案与要求质量标准摄像监控系统1)摄像头安装2)摄像头罩壳3)监视范围是4)主机运行是5)操作键盘是示器。1)控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视2)操作键盘灵活、各可靠。电)各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合要求，监视器安装牢固。2)各显示器接线清楚，无随意1)每季一次检查双电源切换、接地保2)每季一次各电接点检查、接触面加3)每季一次总电源稳压器、输出电压修1)交流稳压电源工作靠。量。云台电机绝缘测量。1)各摄像机工作正常，数量齐2)带云台、带变焦的摄像机应4)各摄像机镜头的光圈调节正确，确保显像清晰，符合设计检查内容养护维修方案与要求质量标准消防联动功能面板险查按2)检查开关位置与指示2)每季一次自检功能检查(注：自5)每年一次系统联动检查.3)联动控制柜(盘)各继电器等接点良好，动作可靠。检查内容养护维修方案与要求质量标准消防报警与灭火系统2)检查探头显示屏、打印。3)检查备用电源.打印正确可靠4)各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。防报警与灭火系统1)检查消火栓泵运2)检查喷淋泵；运3)检查报警装置。4)检查气体灭火装置。5)检查中低压管道接口处天然气泄漏1)每月一次消防供电检查、保养：检查消防专用电源配电情况；交流备用电源的切换装置检查；箱(柜)灰尘清扫；消防直流备用蓄电池组充放电试3)每月一次火灾报警控制器功能、性能检查、保养：通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控45)每季一次警报装置检查.6)每年一次对所有火灾探测器进行依次实效模拟试验，有失效的火灾探1)消火栓泵运转应与报警联动。3)气体灭火系统启动与报警联动.报。6)气体灭火装置压力在正常范围内，各部件完好。第九章施工噪声控制等与业主生活密切相关事件的应对措施过对讲机/电话，通知工程部主管/工程主管/保安主管/领班及就近保◆工程主管/技术人员在接报后5分钟内到达事故现场，查明故障原因，严格按电梯操作规范采取应急措施，并使用电话/对讲机等通信工具联系维写处理情况。◆恢复供水。◆立即停止空调机组和水泵(总管故障)。◆管道试压。◆恢复运行。◆确定无火警后应立即关闭该楼层的喷淋阀门，打开旁路排水阀门；4.4水系统爆管后应急处理预案◆若爆管发生在冷冻机房，首先停止冷冻机组的运行，关闭循环泵，切断机◆开启冷冻机组值班室内废水井泵，若水溢到走廊内时要同时开启污水泵。处理意见等),逐级汇报。◆任何人发现爆管浸水事故后，立即报告监控中心。◆管理处经理/工程主管立即到达现场担当现场指挥，统一调度分派各部门◆故障消除后，各部门将现场恢复原状，同时管理处经理/工程主管向业主◆接到、获得有关台风等信息后，通知各部门做好预防措施。上海XX物业有限公司上海颜蓝新城投标文件◆台风过后，如对物业建筑设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实施◆发现精神状况异常的人员进入办公区域，应马上派员赶赴现场，并通知保打110报警。◆发现有醉酒者侵入的迹象，应严密监控其动向，及时予以劝退：令拨打110或119报警。关部门◆准备必要的抢险物资(沙包、绳索、吸水器、应急照明灯等)成立夜间抢险◆消控室接到巡检保安员火情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制◆消控室发现报警显示屏报警信号，应立即通知巡检保安迅速赶到报警点，◆消控室接到巡检保安员火情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制◆值班电工速去消控室，并带好对讲机。在确定火警地点后，切断该楼层电◆救护和安慰受伤人员，组织人员缉拿嫌疑人，现场进行照相，留下影像资组织人员按《急救手册》有关内容进行现场救护，同时拨打120救护电话◆保安员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段强行索取或毁坏管◆当发生突发案件时，要保持镇静，设法控制犯罪嫌疑分子，同时立即通知◆保安员要立即赶到现场，监控室保安要通知封锁出口，然后视情况向有关◆保安部主管应做好现场记录，并呈交一份书面报告给管理处经理。◆根据突发状况的程序原则上是谁发现谁处理。如果员工个人处理有困难，第十章提供《临时管理公约》的建议稿名称：上海欣城物业有限公司——物业管理公司(以下简