2025年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

房地产估价師理论与措施考试真題及答案一、單项选择題

1．非市場价值不是一种价值，而是對市場价值以外的多种价值的一种（）称呼。

A．概括性

B．描述性

C．理论性

D．精确性2．下列房地产不是按經营使用方式来划分的类型的是（）。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产3．房地产估价的合法原则规定在進行房地产估价作业時应以（）為前提来進行工作。

A．公正

B．公平

C．公開

D．估价對象的合法权益4．現实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的都市规划属于（）方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制5．在房地产权利中，属于用益物权的是（）。

A．自物权

B．划拔土地使用权

C．抵押权

D．租赁权6．某宗面积為3000m2的工业用地，容积率為0.8，楼面地价為700元/m2。現按规划拟改為商业用地，容积率為5.0，楼面地价為960元/m2。理论上应补地价（）萬元。

A．78

B．882

C．1210

D．12727．某幢可出租房地产尚有1年時间才可投入使用，与之类似的現房价格為5000元/m2，現房出租的年末净收益為500元/m2。若按折現率l0%和風险赔偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应為（）元/m2。

A．4400

B．4409

C．4445

D．44558．不是影响房地产价格的区位原因是（）。

A．位置

B．交通

C．人文

D．环境9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，當价格变化比例為10%時，需求量变化比例分别為30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A．富有弹性、單一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、單一弹性、完全無弹性

C．完全弹性、單一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、單一弹性、完全無弹性10．現实中，房地产市場上某种房地产在某一時间的供应量為（）。

A．存量+新開发量+其他种类房地产转换為该种房地产量-该种房地产转换為其他类房地产量拆毁量

B．存量+新開发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换總量+拆毁量

C．存量+新開发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

11．市場比较法中，采用间接比较對可比实例价格進行個别原因修正，其中可比实例的個别原因优于原则個别原因得103分，估价對象的個别原因劣于原则個别原因得98分，则個别原因修正系数為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0312．征搜集体土地的土地获得成本中，有关税费不包括（）。

A．征地管理费

B．耕地占用税

C．安顿补助费

D．耕地開垦费13．建筑物的（）等规模原因影响到建筑物的形象、使用性，對房地产价格有所影响。

A．体量

B．构造

C．设施

D．层高14．某可比实例实际成交价格為3400元/m2，以估价對象為100，可比实例交易状况分值為102，房地产状况原因分值為98，则估价對象的比准价格為（）元/m2。

A．3401.36

B．3398.64

C．3538.78

D．3266.6715．酬劳率為（）与所投入的资本的比率。

A．净收益

B．投资回收

C．投资回报

D．收益16．某宗房地产交易中，买方付給卖方2500元/m2，交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最靠近于（）元/m2。

A．2427

B．2500

C．2575

D．263217．下列有关建筑物寿命和通過年数的說法中，對的的是（）。

A．建筑物的經济寿命短于自然寿命，有效通過年数也短于实际通過年数

B．建筑物的經济寿命長于自然寿命，有效通過年数也也許長于实际通過年数

C．建筑物的經济寿命与自然寿命相等，有效通過年数与实际通過年数也相等

D．建筑物的經济寿命短于自然寿命，有效通過年数也許短于也也許長于实际通過年数18．某商业房地产，在获得40年土地使用权的當年開始建造，建造期3年，建筑物經济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A．37

B．40

C．60

D．6319．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的減价，属于（）。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．經济折旧20．一般房地产開发投资利润率的计算基数為（）。

A．土地获得成本+開发成本

B．土地获得成本+開发成本+管理费用

C．土地获得成本+開发成本+管理费用+销售费用

D．開发完毕後的房地产价值

21．下面對假设開发法合用条件的表述最為精确的是（）。

A．新開发房地产项目

B．用于发售用途的房地产项目

C．具有投资開发或再開发潜力的房地产

D．用于投资或再開发的房地产22．長期趋势法是运用预测科學的理论和措施，尤其是（）和回归分析，對房地产的未来价格做出推测、判断的措施。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．時间序列分析

D．有关分析23．開发經营期的起點是假设的（）。

A．動工曰期

B．获得估价對象的曰期

C．获得待開发土地的曰期

D．開始发售開发完毕後的房地产的曰期24．有一宗房地产總价為100萬元，综合资本化率為7%，土地资本化率為6%，建筑物资本化率為8%，则该宗房地产的土地价格為（）萬元(收益可视為無限年)。

A．30

B．40

C．50

D．6025．某宗房地产，已知建筑物的重置价格為1000元/m2，成新率為70%，房地产年净收益為140元/m2，土地资本化率為6%。建筑物资本化率為8%，则该房地产的价格為（）元/m2。

A．1700

B．

C．2100

D．240026．临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价為基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，進行合适的修正求得，這些修正实际上為（）。

A．交易状况修正

B．交易曰期调整

C．房地产状况调整

D．区域原因调整27．從事房地产估价，首先要有房地产（）。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价對象

D．估价程序28．某宗房地产的收益期限為40年，鉴定其未来每年的净收益基本上固定不变，通過预测得知其未来4年的净收益分别為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，酬劳率為10%。该宗房地产的收益价格為（）萬元。

A．222.76

B．224.67

C．268.67

D．298.3329．资本化率构成中，流動性赔偿的流動性是指（）。

A．房地产開发企业自有资金周转的速度

B．估价對象房地产变為現金的速度

C．估价對象房地产带来净收益的速度

D．房地产開发企业流動资金周转的速度30．在某商业街深度30%的矩形土地，前後两面临街，其前街路线价(土地單价)為3000元/m2，後街路线价為元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度為（）。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%

31．下列有关路线价法中，不對的的是（）。

A．路线价法实质是一种市場法，其理论根据与市場法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法合用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整洁

D．路线价法是在特定的街道上设定原则临街宽度，從中选用若干原则临街宗地求其平均价格32．某宗面积為5000m2的房地产開发用地，市場价格(按面地价)為800元/m2，容积率為2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地获得成本為（）萬元。

A．824

B．864

C．882

D．90433．某大厦總建筑面积10000m2，房地總价值6000萬元，其中，土地總价值2500萬元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值為180萬元，建筑面积為240m2。假如按照土地价值進行分摊，则该人占有的土地份额為（）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%34．影响房地产价格的环境原因不包括（）。

A．大气环境

B．声覺环境

C．卫生环境

D．治安环境35．在影响房地产价格的多种原因中，“都市化”属于（）。

A．社會原因

B．环境原因

C．人口原因

D．行政原因

二、多选題

1．不一样的估价目的将影响估价成果，是由于（）。

A．估价目的不一样，估价對象的范围也許不一样

B．估价委托机构的不一样，估价的性质也許不一样

C．估价時點的不一样，估价措施也也許不一样

D．估价時點的不一样，评估的价值类型也許不一样

E．估价根据不一样，估价应考虑的原因也許不一样2．建筑物辨别所有权包括（）等。

A．按份共有所有权

B．专有部分所有权

C．共同关系组员权

D．共用部分持份权

E．長期使用和租赁3．房地产的最高最佳使用状态应當包括（）。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度

E．最佳收益4．在下列情形中，一般會引起房地产价格減少的有（）。

A．农用地改為非农建设用地

B．在写字楼旁新建大型游乐場

C．住宅区道路严禁货車通行

D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E．常常遭受洪水威胁5．估价项目完毕後，应归档的估价资料包括（）。

A．实地查勘记录

B．委托人名片

C．估价项目来源和接洽状况

D．估价中的不一样意見

E．估价汇报定稿之前的重大调整或修改意見6．如下說法满足最高最佳使用的条件有（）。

A．法律上許可

B．技术上也許

C．价值最大化

D．权益上容許

E．經济上可行7．房地产价格构成中的開发成本包括（）。

A．获得土地使用权時的出让金或转让金

B．基础设施建设费

C．公共配套设施建设费

D．勘察设计和前期工程费

E．管理费8．运用路线价法估价的环节包括（）等。

A．调查评估路线价

B．计算临街土地的价值

C．求取可比实例价格

D．划分路线价区段

E．交易状况修正9．功能折旧是指建筑物在功能上的相對缺乏、落後或過剩所导致的建筑物价值的损失。导致建筑物功能折旧的重要原因有（）等。

A．意外破壞的损毁

B．市場供应的過量

C．建筑设计的缺陷

D．人們消费观念的变化

E．周围环境条件惡化10．下列有关估价上的建筑物折旧的說法中，對的的有（）。

A．估价上的折旧与會计上的折旧有本质区别

B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C．建筑物的折旧就是多种原因所导致的价值损失

D．建筑物的折旧就是建筑物在估价時點時的重新构建价格与市場价值之间的差额

E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和經济折旧11．在实际估价中，运用假设開发法估价成果的可靠性，关键取决于（）。

A．房地产具有開发或再開发潜力

B．将预期原理作為理论根据

C．對的判断了房地产的最佳開发方式

D．對的量化了已經获得的收益和風险

E．對的预测了未来開发完毕後的房地产价值12．在划分路线价区段時，应符合的条件包括（）。

A．形状相似

B．在同一条街道上只有一种路线价区段

C．面积靠近

D．地块相连

E．可及性相称13．房地产估价所评估的是房地产的（）。

A．投资价值

B．账面价值

C．市場价值

D．使用价值

E．互换价值14．直接资本化法的長处不包括（）。

A．不需要预测未来許数年的净收益，一般只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的現值之和，這既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的時间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或現金流量都是明确的，直观且轻易被理解

D．不必直接依托与估价對象的净收益流模式相似的类似房地产来求取合适的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市場上所显示的收益与价值的关系，能很好地反应市場的实际状况15．房地产估价中，估价措施的选择，是由（）综合决定的。

A．估价對象的房地产类型

B．估价措施合用的對象和条件

C．估价人员的技术水平

D．委托人的特殊规定

E．所搜集到的资料的数量和质量三、判断題

1．估价假设是指一种房地产估价项目中房地产估价師對于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（）

2．房地产价格一般有上下波動，在短期内可以看出其变動规律和发展趋势。（）

3．現实中有時评估的不一定是公開市場价值，而是某些特定条件限制下的价值，例如都市房屋拆迁是强制性的，因此都市拆迁房屋估价不应采用公開市場价值。（）

4．就使用价值与互换价值相對而言，房地产估价所评估的是房地产的互换价值。（）

5．在市場法估价中，可比实例的房地产状况，应當是可比实例房地产在待估房地产的估价時點下的房地产状况。（）

6．在同一地区、同一時期的房地产，其资本化率相似。（）

7．在土地的基础设施完备程度和場地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格也許低于“五通一平”的土地价格。（）

8．建筑物的經济寿命应從建筑物竣工验收合格之曰起计，建造期不应计人。（）

9．對于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以合用假