宇信科技：宇信大厦A座13-20层房地产市场价值项目资产评估报告

北京宇信科技集团股份有限公司及其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值项目资产评估报告中天华资评报字[2025]第10061号(共1册，第1册)资产评估业务报告备案回执中天华合同字[2023]第P1206号法定评估业务资产评估报告中天华资评报字[2025]第10061号北京宇信科技集团股份有限公司及其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值项目239,257,080.29元2025年01月23日北京中天华资产评估有限责任公司胡永平马俊玲(资产评估师)(资产评估师)正式会员编号：11130020正式会员编号：11230059(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2025年01月23日ICP备案号京ICP备2020034749号 1 2二、评估目的 5三、评估对象和评估范围 6四、价值类型及其定义 6五、评估基准日 7 7七、评估方法 9八、评估程序实施过程和情况 9九、评估假设 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、评估报告使用限制说明 十三、评估报告日 地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编100044 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告1一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。网址：电话址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10邮箱：zhongtianhua@zth 2及其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值项目资产评估报告中天华资评报字[2025]第10061号北京中天华资产评估有限责任公司接受北京宇信科技集团股份有限公司的委托，对北京宇信科技集团股份有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司持有的宇信大厦A座13层、14层、17层、18层房地产，其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买宇信大厦A座15层、16层、19层和20层房地产的市场价值进行了评估，为该经济行为提供价值参考。根据评估目的，本次评估对象是珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产的市场价值；本次评估范围为珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产，具体评估范围以珠海宇诚信科技有限公司提供的资产评估申报表为基础。评估基准日为2024年12月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用市场法对委估对象进行评估，并最后确定评估结论。截至评估基准日2024年12月31日，珠海宇诚信科技有限公司申报的宇信大厦A座13-20层房地产账面值为12,843.38万元，评估值为23,925.71万元(含税价格),评估增值11,082.33万元，增值率86.29%。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2025年12月30日。超过一年，需重新进行评估。3 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告解评估结论，应当阅读评估报告正文。网址：电话：地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告4北京宇信科技集团股份有限公司及其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值项目资产评估报告中天华资评报字[2025]第10061号北京宇信科技集团股份有限公司：北京中天华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对北京宇信科技集团股份有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13层、14层、17层、18层房地产，其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司持有的宇信大厦A座15层、16层、19层和20层房地产在2024年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：本项目委托人为北京宇信科技集团股份有限公司，产权持有单位均为珠海宇诚信科技有限公司。评估报告使用者包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。除上述之外，任何得到报告的第三方都不应被视为评估报告使用者，评估机构和资产评估师也不对该等第三方因误用评估报告而产生的损失承担任何责任。1.公司名称：北京宇信科技集团股份有限公司3.公司类型：其他股份有限公司(上市)4.法定代表人：洪卫东6.住所：北京市大兴区经济开发区科苑路18号院3幢二层R2223室7.经营期限：2006年10月19日至无固定期限网址：地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告5件及外围设备制造；网络与信息安全软件开发；网络技术服务；技术进出口。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)(不得从事国家和本市产(二)产权持有单位概况7.经营期限：2014年05月28日至无固定期限让、技术推广；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);社会经济咨询服务；以自有资金从事投资活动；软件销售；计算机软硬件及辅助设备零售；电子产品销通讯设备销售；通信设备制造；物业管理；非居住房地产租赁。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营。(依法须文件或许可证件为准)委托人北京宇信科技集团股份有限公司与产权持有单位为珠海宇诚信科技有限北京宇信科技集团股份有限公司拟购买珠海宇诚信科技有限公司持有的宇信大厦A座13层、14层、17层、18层房地产，其全资子公司珠海宇信易诚科技有限公司拟购买宇信大厦A座15层、16层、19层和20层房地产，本次对该经济行为所涉及的珠海宇诚信科技有限公司持有的宇信大厦A座13-20层房地产的市场价值进网址：电话址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：1000446 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告(一)根据评估目的，本次评估对象是珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大(二)根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为珠海所持有的宇信大厦A座13-20层房地产。待估的房地产是珠海宇诚信科技有限公司自建的写字楼，位于珠海市横琴新区金宇街19号，用途为办公，共7套，合计建筑面140,408,762.12元，账面净值合计为128,433,750.92元。评估基准日资产账面价值未经审计，评估是在未经审计的基础上进行的。具体明细如下：房产权证编号建筑物名称结构建成年月建筑面积(m²)1粤(2021)珠海市不动产权第0130589号宇信大厦A座13层-办公金宇街19号1301办公2021年5月2粤(2021)珠海市不动产权第0130592号宇信大厦A座14层-办公金宇街19号1401办公2021年5月3粤(2021)珠海市不动产权第0130598号办公-金宇街19号1501办公2021年5月4粤(2021)珠海市不动产权第0130600号宇信大厦A座17层-办公金宇街19号1701办公2021年5月5粤(2021)珠海市不动产权第0130604号宇信大厦A座18层-办公金宇街19号1801办公2021年5月6粤(2021)珠海市不动产权第0130607号宇信大厦A座19层-办公金宇街19号1901办公2021年5月7粤(2021)珠海市不动产权第0130610号宇信大厦A座20层-办公-金宇街19号2001办公2021年5月土地使用权性质为出让，规划用途为商业性办公用地，土地使用年限自2015年5月31日至2055年5月30日。司，租赁期为2023年12月25日至2026年5月31日。资产状况较好，截至评估基准公司出资。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。 7根据评估目的，委托人、产权持有单位共同商定，本项目评估基准日为2024年12月31日。本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。(一)经济行为依据《资产评估委托合同》。(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第12届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过);2.《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过);3.《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2023年12月29日修订通过);委员会第十五次会议第二次修订);5.《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号);6.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号);7.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号);5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布根据2020年11月29日《国务院关9.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号〕; 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告8和国增值税暂行条例〉的决定》(2017年10月30日国务院第191次常务会议通过);11.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号);13.《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号);(三)评估准则依据2.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)4.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2018]36号);5.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协7.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2018]37号);8.《资产评估专家指引第8号-资产评估中的核查验证》(中评协〔2019〕39号);9.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》(中评协〔2021)30号〕;10.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020)31号〕13.《投资性房地产评估指导意见》(中评协〔2017)53号〕;(四)权属依据(五)取价依据 网址：地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层邮箱：zhongtianhua@ 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告93.评估人员市场调查所了解、收集的资料；4.其他相关资料。(六)其他参考依据1.珠海宇诚信科技有限公司提供的《资产基础法申报明细表》;2.珠海宇诚信科技有限公司评估基准日财务报表；3.其他相关资料。七、评估方法委估的房屋建筑物为商业性办公房地产，评估人员根据收集信息，委估房屋建筑物可以准确搜集交易实例，周边有类似房地产的销售，可以搜集到的市场价格，因此采用市场比较法进行评估。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本计算公式为：北京中天华资产评估有限责任公司(以下简称“我公司”)资产评估专业人员对评估对象所涉及的资产进行了评估。主要评估程序实施如下：(一)明确前期事项，接受评估委托与委托人沟通，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，就各方的权利、义务等达成协议，签订《资产评估委托合同书》。(二)编制评估计划，展开现场调查对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。1.前期准备网址：电话：010-883951地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告(1)指导产权持有单位相关人员进行填报及相关资料的准备(2)初步核对产权持有单位提供的评估申报表(3)现场调查(三)收集整理评估资料1.评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括委托人提供的(四)评定估算及出具评估报告1.评估人员针对资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参2.遵循公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行审核。在不影响对评(五)整理归集评估档案网址：电话址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告编制资产评估档案，遵循公司档案管理制度及时归档。(一)一般假设(二)特别假设6.以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价8.本次评估的各项资产均以评估基准日产权持有单位的实际存量为前提，有关 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告十、评估结论了评估。评估结果如下：截至评估基准日2024年12月31日，珠海宇诚信科技有限公司申报的宇信大厦A座13-20层房地产账面值为12,843.38万元，评估值为23,925.71万元(含税价格),评估增值11,082.33万元，增值率86.29%。评估结论详细情况详见评估结果汇总表、分类汇总表及各类资产清查评估明细十一、特别事项说明(一)利用其他机构出具的报告结论评估基准日资产账面价值未经审计。(二)抵押担保事项截至评估基准日，宇信大厦A座13-20层均未抵押。(三)资产使用状态事项目前宇信大厦A座13-20层处于出租状态，租赁方为北京宇信科技集团股公司，租赁期为2023年12月25日至2026年5月31日。资产状况较好，截至评估基限公司出资。(四)其他需要说明的事项承担法律责任。所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。资产评估师执 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调(2)当资产价格标准发生变化，且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时8.本次评估，资产评估师未对各种建(构)筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测，评估结论是在假定产权持有单位提供的工程技术资料1.本报告结论仅限本资产评估报告载明的评估目的和用途下有效。同时，本次3.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告4.除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人的使用人。实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。至2025年12月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。十三、评估报告日 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告(本页以下为签字盖章):资产评估师资产评估师一俊聘北京中天华资产评估有限责任公司网址：电话：地址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10 珠海宇诚信科技有限公司所持有的宇信大厦A座13-20层房地产市场价值资产评估报告●评估对象涉及的权属证明文件；●委托人及产权持有单位的承诺函；●签字资产评估师的承诺函；●评估机构资格证书；网址：电话址：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼B1栋13层传真编：10共5页第2页评估基准日：2024年12月31日产权持有单位：珠海宇诚信科技有限公司金额单位：人民币元123投资性房地产4评估基准日：2024年12月31日产权持有单位：珠海宇诚信科技有限公司