房地产开发流程培训教材

房地产开发流程

目录

第一章：

项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》

三、筹划设计

四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建立阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，包管施工需要

2、施工园地平整，到达施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施T图纸及施人为料准备

5、施工质料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续治理

7、施工许可批文及治理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、体例工程进度筹划

11、设计、施工、监理单元的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭治理

一、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》

二、申办建立工程筹划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

第一章：项目决策阶段

房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准开端立项后，转由企业战略生长

研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制

止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。

可行性研究的主要内容有：（1）项目表面；（2）开发项目用地的现场观

察及动迁安顿；（3）市场阐发和建立范围简直定；（4）筹划设计影响

和情况掩护；（5）资源供给及资本运作方案：（6）情况影响和情况掩护;

（7）项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究；（8）开发

建立节点筹划；（9）项目经济及社会效益阐发；（10）结论及发起。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场阐发专家、房地产

专家、修建工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的事情阶段

1）投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行

开端摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资偏向提出发起，即在一

定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找最有

利的投资时机。

投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依靠详细

的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的事情。

2）开端可行性研究，亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上,

进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是

开发建立项目投资决策的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、

经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。

4）项目的评估和决策，凭据国度有关划定，对付大中型和限额以上

的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单元委托有资格的咨询评

估单元就项目可行性研究陈诉进行评估论证。未经评估的建立项目，

任何单元禁绝审批，更禁绝组织建立。依法必须进行招标的工程建立

项目中，凭据工程建立项目审批治理划定，凡应报送项目审批部分审

批的，必须在报送的项目可行性研究陈诉中增加有关招标的内容：建

立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动的

具体招标范畴（全部大概部分招标）；建立项目的勘察、设计、施工、

监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标组织形式（委托招

标大概自行招标）；拟自行招标的，还应凭据《工程建立项目自行招

标试行措施》（国度生长筹划委员会令第5号）划定报送书面质料；

建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动

拟接纳的招标方法（公然招标大概邀请招标）；国度生长筹划委员会

确定的国度重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点

项目，拟接纳邀请招标的，应对接纳邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步调

可行性研究按5个步调进行：（1）项目公司担当委托或团体公司萱事

会立项；（2）观察研究；（3）方案选择与优化；（4）财政评价和经济评

价；（5）体例可行性研究陈诉。

5、团体公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方法

1）通过行政划拨方法取得；

2）旧城改革取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；

5）联合开发并报有关主管部分立项、审批后取得•；

6）通过司法裁决取得；

7）通过吞并、收购等股权重组方法取得。

开发商获取土地使用权的步伐

土地使用权有偿出让的方法

出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么形式或步伐将国有土

地使用权让与土地使用者。

凭据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国

有土地使用权的出让方法有三种：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有

偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈

判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方法。

招标出让是指在指定的期限内，由切合条件的单元大概小我私家以书

面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人凭据一定的要求择优

确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方法。以招标方法出

让土地使用权，不但要明确条约双方当事人的权利义务，并且要明确

投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在

指定的时间、所在，组织切合条件的土地使用权有意受让人加入，就

所出让使用权的土地公然叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地

使用权受让人的一种出让方法。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权划定》，建立用地凡属于营

利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地生

意业务中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后

签订《国有土地使用权出让条约》。开发商取得《国有土地使用权出

让条约》后，到建管处治理修建方案报建手续，至地籍处治理土地证

登记手续。属协议出让的，治理土地登记时应提交以下资料：

1）《土地出让条约》、《划拨决定书》或转让批文；

2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3）属新增建立用地的，应提供《建立用地批准书》；属存量用地的,

应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍

图各3份

6）地上附着物权属证明；

7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明；

9）土地登记委托书。

土田主管部分

（1）土地使用权出让

房地治理部分卖力治理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补

办出让手续的审核和报批事情，远郊区、县房地局卖力治理不敷10

亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批事

情。

（2）土地使用权划拨

房地局卖力治理10亩以上(含10亩)的城镇建立用地的划拨手续。

区、县房地局卖力治理10亩以下的城镇建立用地的划拨手续。

(3)征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部分审核后

报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，

由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区(县)人民政府批准。

(4)地价评估

市房地局卖力城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续

的地价评估事情及评估陈诉的审查、地价审核和报批事情

招标受让土地使用权申请步伐

(1)用地者见到招标通告后到指定所在索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并

到出让地块实地助察，搜集资料

(3)用地者进行投资阐发。

(4)到指定所在治理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证

明、银行资信证明，并按划定缴纳投标包管金。

(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、

县房地局签订土地使用权出让条约，并按条约的划定支付总地价款的

一定比例作为定金。

(7)按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局

申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请

正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请步伐

(1)用地者见到拍卖通告到指定所在索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并

到出让地块实地勘察，搜集资料

(3)用地者进行投资阐发。

(4)到指定所在治理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、

银行资信证明，并按划定缴纳竞投包管金。

(5)用地者到指定所在领取竞叫牌。

(6)用地者在划定时间、指定所在到拍卖现场加入竞投。

(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用

权出让条约，并按划定支付总地价款的一定比例作为定金。

(8)按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局

申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领

正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌一竞买或协议出让步伐

取得《成交确认书》。凭此书治理土地出让或划拨手续，进行土地登

记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》。

都会衡宇拆迁是对都会筹划区内国有土地上原有的衡宇及其隶属物

等，不适应经济、社会生长需要的部分进行拆除重建，使都会的整体

功效得到改进和提高。

1、拆迁方法：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改革方法取得土地使用权

所涉及拆迁

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁

许可证。

3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事衡宇

拆迁事情的单元进行。

2、拆迁的主要内容包罗：（1）衡宇拆建，如危旧房改革；（2）都会功

效、用地结构和空间结构的调解，如居住区、商业区、车站、生活办

事设施等大众修建的建立和改革；（3）情况治理，如扩展绿地、治理

污染工程等。因此，都会衡宇拆迁是陪同着都会建立项目进行的，是

都会建立的重要组成部分，尤其是旧城改革中的一个重要环节，处于

建立项目的前期事情阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写《都会衡字拆迁申请表》一式五分；

2）建立项目批准文件；

3）建立用地筹划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建立用地批准书或划拨决定书）

5）拆迁代庖单元和评估机构资料。

6）拆迁安顿筹划和方案；（拆迁红线范畴内衡宇面积、户数、性质、

用途等根本情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权

清晰的安顿用房证明；拆迁赔偿资金来源及预算资金额度。）

7）有关金融机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。

凭据《武汉市都会衡宇拆迁治理实施措施》的划定，衡宇拆迁治理部

分在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。切合条件的，依法

收取拆迁治理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），发

表衡宇拆迁许可证。开发商取得《衡宇拆迁许可证》后，即可组织拆

迁，并与拆迁人签订安顿赔偿协议。安顿赔偿共有三种方法，一是钱

币安顿，二是现房安顿，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆

迁验收，取得《衡宇拆迁验收及格证》。

三、筹划设计

建立工程筹划治理的主要内容有：修建治理、门路治理、管线治理、

审定设计方案、核发建立工程筹划许可证。在已开发使用的城镇国

有土地范畴，项目筹划申报的根本步调是：（1）在项目发起书报批或

可行性研究陈诉体例之前，开发商要向筹划局申报筹划要点，筹划治

理部分应在要点通知书中对批复时的参考依据；（2）在项目发起书批

复后，开发商应向筹划局申报项目选址、定点，即向申请单元下发选

址筹划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的

意见，并须同时下达筹划设计条件；（3）筹划设计条件，是项目选址

后，由建立单元申请，筹划部分下达的委托设计机构进行筹划方案设

计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向筹划部分提出审定

申请；（4）通过审定的设计方案，是体例开端设计或施工图的依据，

也是取得建立用地筹划许可证的必备条件；（5）开发商依据审定的设

计方案通知书和可行性研究陈诉批复，并在筹划主管部分征询土地及

拆迁部分有关用地及拆迁安顿的意见后，应向筹划局申领建立用地筹

划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；（6）申领建立工程筹

划许可证，是在项目列入年度正式筹划后，申请治理开工手续之前，

需进行的验证工程建立切合筹划要求的最后法定步伐，该证申办开工

的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才

气进行。凭据《都会房地产治理法》的有关划定，房地产开发用地一

级市场取得方法有两种：即出让和划拨。通过出让方法取得使用权的

执法凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件

是建立用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建立项目选址意见书》和《建立用地

筹划许可证》。并取得《建立项目选址意见书》的附件：筹划设计（土

地使用）条件

1）建立项目选址申请

都会筹划行政主管部分凭据全市经济社会生长计谋、都会总体筹划、

分区筹划、控制性详细筹划等各级筹划，凭据国度《都会筹划法》、

《建立项目选址筹划治理措施》等，考虑建立项目的要求，在划定期

限内提出筹划方面的初审意见和选址意见。今后，由都会筹划行政主

管部分会同土地治理部分并征求项目所涉及到的有关部分的意见，对

初审意见及其选址提出复审意见，对付同意的项目报政府审批后，在

划定的审批期限内核发项目选址意见书。

建立项目选址意见书的主要内容应包罗：建立项目的根本情况和建立

项目筹划选址的主要依据。

2）申办建立用地筹划

都会建立用地筹划治理的根本是依据都会筹划确定的差别地段的土

地使用性质和总体结构，决定建立工程可以使用哪些土地，不可以使

用哪些土地，以及在满足建立项目功效和使用要求的前提下，如何经

济、公道地使用土地。都会筹划行政主管部分对都会用地进行统一的

筹划治理，实行严格的筹划控制是实施都会筹划的根本包管。

3）委托设计单元设计，送审设计方案。

中报筹划要点。

筹划要点是筹划立项或建立工程可行性研究的筹划根本依据。筹划部

分可以要求开发单元初始筹划部分对付开发项目的意见，再行决定对

可行性研究陈诉的批复。当建立单元完成筹划报批手续之后，应到筹

划部分申报选址定点，以获取选址筹划意见通知书申报选址定点。治

理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

1）建立用地申请；

2）房地产开发单元营业执照和资质证书；

3）土地使用证或土地权属证明；

4）1：2000地形图。

开发商取得《建立项目选址意见书》及《建立用地筹划许可证》后，

即可同步到a\建管处治理筹划方案报建手续，取得《建立工程筹划

许可证》；b\到耕保处治理土地征用、转用手续，取得《建立用地批

准书》。到土地利用处治理土地出让条约或划拨手续，签订《国有土

地使用权出让条约》或取得《建立用地划拨决定书》。c\到地籍处治

理《国有土地使用权证》；到拆迁处治理《拆迁许可证》；

2、持筹划方案和修建方案图纸到建管处申请修建方案报建，取得修

建核位红线图和施工图。修建方案报建分两阶段。

1）筹划方案审批阶段，取得《筹划修建方案批准意见书》。在此阶

段需要提供的资料为：

a\l：2000地形图1份;

b\l：500地形图1份（附门路红线及光盘）；

c\建立项目筹划修建方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个差

别设计单元的筹划方案及光盘）；

d\“一书一证”及其附件（筹划设计使用条件和筹划用地范畴线）。

2）施工图批准阶段，取得修建核位红线图5份和施工图3份。在此

阶段需要提供的资料为：

a\土地证复印件或宗舆图或《出让条约》或《划拨决定书》；

b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、

抗震、环卫、燃气、园林、等部分审查意见或回执；

c\施工图3份及光盘。

3、申办建立工程红线定位与验线，取得修建核位红线图。红线定位

包罗修建红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。

红线定位事情完成后，当修建物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆

士前，建立单元应申请红线验线。治理红线定位时应提交以下资料原

件：

1）修建红线：审批手续齐全的红线图、修建施工图，以及修建红线

放线通知单。

2）修建试放红线：红线图、修建总平面图或修建施工图、试放红线

通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

4）若所放红线与筹划门路或其它预留筹划控制范畴相关，建立单元

还须到市筹划院提取门路坐标及其它相关数据。

4、申办《建立工程筹划许可通知书》，治理完毕后凭此通知书到建

管部分治理《施工许可证》。建立工程施工至正负零时，持通知书等

相关资料申办《建立工程筹划许可证》。持修建红线图到市城管局固

体废弃物治理处缴纳垃圾处置惩罚费。申报《建立工程筹划许可通知

书》应提交以下资料：

1）国有土地使用权证；

2）都会底子设施配套费收据；

3）人防费收据；

4）《建立工程筹划许可通知书》申请表：

5）投资许可证

6）经放线的《红线定位册》正本

5、申办《建立工程筹划许可证》。申办完毕后开发商持《建立工程

筹划许可证》至建管部分治理建立工程正负零以上部分相关施工手

续；建立工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建立工程筹划

验收及格证》。

《建立工程筹划许可证》时提交以下资料:

1）《建立工程筹划许可通知书》

2）经正负零验线、盖印的《红线定位册》副本；

3）经正负零验线、盖印的《核位红线图》；

4）垃圾处置惩罚费联系单。

《建立工程筹划许可证》出现变动事由时，提交以下资料治理：

1）变动申请；

2）工商部分更名通知、变动后的工商执照；

3）开发商资质证明；

4）土地变动批复；

5）变动后的土地使用证；

6）（土地批租费、使用费）收据；

7）原建立工程筹划许可证；

8）修建红线图；

9）抵押权人同意变动的意见（治理了在建工程抵押的）；

10）法院裁决项目还应提交判决书。

四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察、

设计、监理、施工步队。

项目报建总流程：

实施单位流程内容承办单位

建设单位

建立项目报建登记

武汉市建立工程生意业务中心各有关治理机构

建设单位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知

各有关治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标申请人

建立单元招标申请

招标投标监视治理机构

招标申请人

对招标申请人资格审查

招标投标监视治理机构

招标人体例与存案招标文件

招标投标监视治理机构

宣布招标通告

武汉市建立工程生意业务中心

投标申请人

投标申请人投标报名

武汉市建立工程生意业务中心

招标人投标申请人

招标人对投标人资格预审

武汉市建立工程生意业务中心

招标人

招标咨询及答疑会

招标投标监视治理机构

投标人投标人

投标人体例与递交投标文件

招标投标监视治理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人投标人

开标

招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

评标委员会、招标人

评标

招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

评标委员会、招标人

定标

招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人

批准招标投标情况陈诉

招标投标监视治理机构各收费单元武汉市建立工程生意业务中心

招标人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人、中标单元

签订条约

条约存案治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人、中标单元

领取施工许可证

武汉市建立工程生意业务中心

中标单元

施工治理

武汉市建立工程生意业务中心

依法必须进行招标的项目范畴和范围尺度，凭据湖北省人民政府的划

定执行。施工单项条约估算价在50万元人民币以上或修建面积到达

1000m2的建立工程新建、扩建和改建的修建的建立工程必须进行招

标。工程建立项目必须在发包前，由建立单元或其委托署理机构到市

生意业务中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招

投标。报建时须交验工程建立项目以下文书:立项的批准文件、银行

出具该工程项目资信证明、经批准的建立用地证明和筹划审批文件

等。工程建立项目的报建内容主要包罗：工程名称、建立所在、

投资范围、资金来源、当年投资额度、工程范围、拟开工与竣工日期、

发包方法、工程筹建情况。

工程建立项目报建步伐：

1）建立单元或其委托的署理机构到市生意业务中心领取《工程建立

项目报建表》。

2）按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送市生意业务

中

3）工程建立项目立项批文、资信证明、建立用地证明、,筹划审批文

件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4）属于试桩建立工程项目，须治理试桩登记手续。工程建立项目的投

资和建立范围产生变革时•，建立单元或其委托署理机构应实时到市生

意业务中心进行增补登记。筹建卖力人变动时，应治理变动手

续。

1、建立项目报建登记

凡在本市范畴内进行建立的，其修建面积到达1000m2的建立工程或

工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的修建（构筑物工程、

市政工程及装饰工程）应治理工程项目的报建手续。

事情内容：

填报《武汉市建立工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建立项目批准文件；

（二）建立工程项目土地使用正当证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计陈诉）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具正当证明文件

报建信息治理：

1、建立工程生意业务中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个

事情日内）；

2、在生意业务中心媒介上宣布报建信息；

3、生意业务中心将报建信息转至各有关治理机构。

2、审核〃一费制〃收费认定表、核发缴款通知

填报《武汉市建立工程〃一费制〃收费认定表》按下列步伐治理

（一）在报建台领取收费认定表（共两分）；

（二）到各执收执罚单元办事〃窗口〃治理缴费认定手续；

（三）应缴用度从工程报建开始20日内凭武汉市建立工程生意业

务

心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款

通知书》到署理银行专柜治理缴款手续。其它以中标价为

盘算基数的缴费项目，在招投标监视治理机构对招标投标

情况书面陈诉批准前按上述步伐治理。

3、投标申请人投标报名

（-）投标申请人应是《中国武汉建立》网网员，并事先（7个

事情日以上）将下述资料内容报送武汉市建立工程生意业

务

中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标

、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标运动有关的资料。

（二）网上投标报名。网址

4、招标人凭据工程需要对投标申请人资格预审

事情内容：

（一）招标人凭据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应

按已宣布通告的内容和要求对投标申请人进行资格预审

（二）投标申请人到武汉市建立工程生意业务大厅商务中心领取

资

预审通知书和购置资格预审格式文件；

（三）招标人接纳对投标申请人资格预审的，凡预审及格者少

于7家的，应重新宣布招标通告；预审及格者过多时，

又未便直接确定的，应在武汉市建立工程生意业务中心接

纳

随机方法抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的体例、内容、递交和吸收

事情内容:

（一）招标文件体例

投标人应凭据招标文件和招标工程图纸以及工程技能规

范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况

,体例投标文件和工程预算。投标文件体例完成后应仔

细校核，按招标文件的划定打印、装订、密封和标记，

并满足招标文件要求的份数。接纳尺度保密化评审技能

标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件划定

执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计大概施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他质料。

（三）投标文件的递交和吸收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前

,将投标文件密封送达投标所在。在投标截止时限以

前，投标人可以对所递交的投标文件进行增补、修改

或撤回，增补、修改的内容为投标文件的组成部分。

并须按招标文件的划定进行体例、密封和标记。

2、投标文件的吸收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的吸收工

作。在吸收中应注意查对投标文件是否按招标文件的

划定进行密封和标记，并做好吸收时间的记载，未按

时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会

事情内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上

,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招

投标监视治理机构的监视下，通过武汉市建立工程生意业务

中心盘算机系统按划定随机抽取评委（详见武建交字

[2001]7号文），并提供以下资料：

1、《武汉市建立工程生意业务中心抽取评标评委申请表》；

2、署理银行代收专柜开具的以建立面积为盘算基数的〃一

费制〃收费项目的缴款凭据。

（-）由武汉市建立工程生意业务中心指定专人通知评委加入评

林；

（三）武汉市建立工程生意业务中心卖力将已抽取评委的详细资料

及

通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人

和招投标监视治理机构签收生存。

7、开标

事情内容：

（一）招标人介绍投标单元和招投标监视治理部分人员；

（二）当众查验投标文件是否切合划定，按划定启封投标书；

（三）唱报投标标价、工期、质量、主要质料用量以及需要特

别说明的内容；

（四）设有标底的宣布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监视治理机构进行监视治理

8、定标

事情内容：

凭据中华人民共和国建立部令［第89号］令《衡宇修建和市政底

子设施工程施工招标投标治理措施》和武建招办字（2001）18号文

件《武汉市建立工程项目招标评标定标暂行划定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有

效期应当在招标文件中载明。

9、批准招投标情况陈诉、中标通知书的签发及中标人的公示通告

事情内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监视治理

机构提交招标投标情况的书面陈诉。在向招标投标监视治理机构提交

招投标情况书面陈诉批准时，应提交下列资料•：

1、由各收费单元确认的《武汉市建立治理收费认定表》；

2、由署理银行代收专柜开具的以中标价为盘算基数的〃一费

制〃收费项目的缴款凭据。

同时、向武汉市建立工程生意业务中心提交拟宣布的中标通知

书，并填写《中标通告公示、宣布登记表》，按划定在武汉市建立工

程生意业务中心媒介上公示、通告中标结果。

招标投标监视治理机构自收到书面陈诉之日起5日内未通知招

标人在招标投标运动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标

通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包条约

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，凭据招标文

件和中标人的投标文件订立书面条约；招标人和中标人不得再行订立

背离条约实质性内容的其他协议。订立书面条约后7日内，中标人应

当将条约送治理机构存案。

招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建立用地筹划许可证，

并治理建立用地手续和立项审批手续；2）建立工程全历程监理招标,

应当完创建项审批手续；建立工程施工阶段监理招标，应当完成勘察

和设计事情；3）施工招标，应当完创建项审批手续，建立资金已经

落实，按划定应当实行建立监理的工程已签订建立监理条约；4）质

料、设备招标，应当完成设计事情，质料设备的技能性能已经确定，

所需资金已经落实；5）执法、法例、规章划定的其他条件。

公然招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，

也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标

项目需要分别标段和确定工期的，招标人应当公道分别标段、确定工

期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包卖力制，不得将一个单

元工程主楼、附楼、分部工程离开招标，严禁招标人肢解工程或中标

人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择

承包人的，必须进入有形修建市场通过招标投标方法确定。任作甚招

标项目的前期准备大概监理事情提供设计、咨询办事的法人及其隶属

机构（单元），均不得加入该招标项目的投标。

招标方法：开发建立工程招标投标可以接纳公然招标、邀请招标和协

商议标等几种方法：

（1）公然招标

由招标单元通过报刊、广播、电视等转播媒介宣布招标通告，公然请

承包者加入投标竞争。凡具备划定条件的单元都可自愿加入投标。在

众多的投标单元中选择报价公道、工期较短、信誉良好的承包商。这

种公然招标方法，由于加入投标的单元较多，所以审查投标资格及其

标书的事情量较大，招标用度开支较多。凭据市建委《关于建立工程

项目施工招标投标人资格审查有关划定（试行）的通知》，实行公然

招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，

由招标人通过随机要领从中选择投标人，且数量不得少于7家。

公然招标一般适用于工程范围较大、技能庞大、报价水平不易掌握的

大中型工程建立建立项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、质

料的供给。

⑵邀请招标

招标单元不公然宣布招标通告，而是凭据工程特点向经预先选择的承

包商发出招标通知书或邀请函，然后凭据各单元回函回复情况，确定

投标工具，请他们加入招标项目的投标竞争。邀请加入投标单元的个

数，世界各都城有划定，我省在有关划定中，明确要求不少于三家。

邀请招标方法由于对邀请工具的技能、经验和信誉方面比力了解和信

任，所以组织事情比力简朴。不但可以节省招标用度、缩短招标事情

的周期，也可以提高投标中标率。

邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方法限制了竞争范畴，有可

能失去优秀的投标者。凭据市建委《关于建立工程项目施工招标投

标人资格审查有关划定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行

投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。

⑶协商议标

由建立单元直接选择投标单元，就工程的工期和造价等条件，双方直

接商谈中标条件和要求。加入议标的单元应不少于两家。

议标适用于招标事情开展有困难的地域。工程范围不大、专业性较强

或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标

投标历程中用度支出最少，招标事情的周期也最短。议标缺乏竞争性,

在造价上一般都偏高。

招标投标根本步伐

招标事情由开发公司主持，没有组织招标和体例标底能力的开发公

司，可委托工程咨询公司等招标办事公司署理。但这类办事机构必须

具备一定技能资质，具有法人职位，经招标投标治理部分审查批准的

企事业单元。

⑴事情步伐

审查招标单元的资格；

报批招标申请书；

体例招标文件，体例标底并送审，指定评标、定标要领；

宣布招标通告或招标邀请书；

审查投标单元资格；

分发招标文件及有关技能资料、图纸等，组织投标单元现场勘察和招

标文件答疑；

体例和寄送投标文件；

开标，公然标底，审查投标书和保函；

评标、定标、决定中标单元；

发出中标通知书，招标单元与中标单元签订承包条约。

招标申请书应当包罗以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公

司卖力组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金

来源及落实情况；图纸、园地等情况是否具备招标条件；招标方法。

⑵应注意的问题

工程建立招标投标必须体例完整的招标文件和投标标书。招标文件和

投标标书一经发出，除另有划定外，一般不得变动。

招标必须依据有关划定体例标底，并送政府主管招标投标的部分或其

委托单元审查批准。体例标底人员的资格，须审核批准。别的，一个

招标工程，只能体例一个标底。

为了包管招标的公平性，应当以招标单元为主，约请有关部分及专家

创建评标领导小组，进行评标、决标。对付大中型建立项目，招标单

元还可以邀请经验富厚、有较高技能和经济评估水平的专家组成评标

委员会，对各投标方案作出评价。在此底子上，推荐一、二个投标企

业，供评标领导小组审定，确定中标单元。如果决标结果有损于国度

利益时，政府主管招标投标的部分，有权予以反对。

投标单元在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标

包管金证书。投标单元中标后，如果拒绝负担中标的工程任务，招标

单元有权向为其出具保函的单元索取投标包管金。

签订承发包条约时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变动;

双方应交换各自开户银行出具的履约包管金证书。包管金额在条约期

满后应当退回。招标单元和中标单元签订条约后毁约，对方有权持履

约包管金证书向其包管银行索兑包管金。由于违约给对方造成的损失

如凌驾履约包管金的，还应赔偿履约包管金的不敷部分。

应提交的招标资料目录

1）招标署理条约及招标署理机构资质证书复印件（如有署理）

2）招标存案登记表

3）经批准的邀请招标陈诉（如系邀请招标）

4）招标通告或投标邀请书

5）投标报名名单（公然招标）

6）资格预审文件

7）资格预审评审陈诉

8）招标文件

9）购置招标文件登记表

10）答疑会纪要（或答疑资料）及签收回执

11）标底（工程预算书）及武汉市建立工程项目造价咨询批准证（女11

有标底）

12）评委名单

13）招标人评委委托书：

14）开标会签到表

15）唱标记载一览表

16）投标函及投标函附表

17）评委评分表

18）评分汇总表

19）评标陈诉

20）招标投标情况书面陈诉

21）中标通知书及中标公示证明

22）治理建管手续联系单

23）条约存案表

24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25）武汉市建立治理收费认定表（共2份）

26）宁静和文明施工开工验收及格证

招标投标的治理

1）施工企业资质治理

修建施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包

企业三类。按企业的建立业绩、人员素质、治理水平、资金数量、技

能装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业

资质登记分为一至四级。各资质登记尺度及承包工程范畴由建立部统

一制定、宣布。目前，施工企业资质登记尺度按1989年建立部《施

工企业资质品级尺度》执行。企业资质品级实行分级审批。一级企业

由建立部审批，二至四级凭据隶属干系由国务院有关部分和省、自治

区、直辖市建立行政主管部分审批，经审查及格的企业由自治治理部

分发表《修建业企业自治证书》

⑴施工企业资质的动态治理

企业资质动态治理是指由于情况变革，当组成及影响企业资质的条件

已经高于或低于原定资质尺度时，由资质治理部分对其资质品级或承

包工程范畴作相应调解的治理。动态治理通过资质年度查抄和其它形

式的监视查抄进行。对企业资质的升级、降级实行通告制度。实行动

态治理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其

资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质品级，由资质品级确定企业承接施工

任务的范畴与范围；通过对企业经营果冻及事情业绩的考核来重新评

定资质品级。这种双向的动态的资质治理就是我国对施工企业进行行

业治理的主要手段和生长偏向。

⑵工程总承包企业的治理

随着加工治理体制革新的不停深入，出现了以实现工程项目总承包为

宗旨的企业团体。这种对工程从立项到交付适用全历程承包的企业，

称为工程项目总承包企业。为增强对工程项目总承包企业的资质治

理，1992年4月建立部宣布了《工程总承包企业资质治理暂行划定》。

工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行划定》从企业曾负担国总

承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总

产值等方面划定了各资质品级须具备的具体条件。2003年7月，建

立部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业

务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总

承包资质的企业可以在其资质品级许可的工程项目范畴内开展工程

总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业负担。

工程建立项目组织实施方法目前有两种方法：

其一是工程总承包方法，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程

总承包企业）受业主委托，凭据条约约定对工程项目的勘察、设计、

采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全历程或若干阶段的承包。

工程总承包企业凭据条约约定对工程项目的质量、工期、造价等向业

主卖力。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分事情发包给具

有相应资质的分包企业；分包企业凭据分包条约的约定对总承包企业

卖力。工程总承包方法通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/

交钥匙总承包、设计一施工总承包（D-B）、凭据工程项目的差别范

围、类型和业主要求，还可接纳设计一采购总承包（E-P）、采购一

施工总承包（P-C）等方法。

其二是是工程项目治理方法，工程项目治理是指从事工程项目治理的

企业受业主委托，凭据条约约定，代表业主对工程项目的组织实施进

行全历程或若干阶段的治理和办事。工程项目治理企业不直接与该工

程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订条约，但

可以按条约约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、

供货、施工等企业签订条约，并受业主委托监视条约的履行。工程项

目治理有两种根本方法，即项目治理办事型或项目治理承包型，项目

治理办事是指工程项目治理企业凭据条约约定，在工程项目决策阶

段，为业主体例可行性研究陈诉，进行可行性阐发和项目筹谋；在工

程项目实施阶段，为业主提供招标署理、设计治理、采购治理、施工

治理和试运行（竣工验收）等办事，代表业主对工程项目进行质量、

宁静、进度、用度、条约、信息等治理和控制。工程项目治理企业一

般应凭据条约约定负担相应的治理责任。项目治理承包是指工程项目

治理企业凭据条约约定，除完成项目治理办事的全部事情内容外，还

可以卖力完成条约约定的工程开端设计（底子工程设计）等事情。对

付需要完成工程开端设计（底子工程设计）事情的工程项目治理企业,

应当具有相应的工程设计资质。项目治理承包企业一般应当凭据条约

约定负担一定的治理风险和经济责任。

（3）外国修建施工企业的资质治理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的修建市场。为了增强

对在中国境内承包工程的外国企业的治理，维护我国的修建市场秩

序，建立部1994年3月宣布了第32命令《在中国境内承包工程的外

国企业资质治理暂行措施》，6月宣布了《实施细则》。其要点有：

凡在中国境内从事衡宇、土木工程的制作等承包运动的外国企业，在

从事承包工程运动前，必须到审查构造治理资质审查，取得《外国企

业承包工程资质证》。然后经工商行政治理机存眷册登记后，才可在

中国境内从事承包工程运动。

《外国企业承包工程资质证》的治理机构为：同时在中国两个（含两

个）以上省或自治区、直辖市辖区范畴内承包工程的，向建立部申请

治理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范畴内承包工程的，向本

地省级人民政府建立行政主管部分申请治理；在中国经济特区和沿海

开放都会承包工程的，向本地人民政府建立行政主管申请治理。

外国企业在中国境内承包工程的范畴是：全部由外国投资或赠款建立

的工程；国际金融组织贷款，接纳国际公然招标的工程项目；海内企

业在技能上难以单独承包的中外合资建立的工程；海内投资的建立工

程，如确有特殊项目海内企业难以单独承包，经省级建立行政主管部

分批准后允许外国企一业与中国修建企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前

6个月内到原批准的审查构造治理延续手续。

2）工程建立治理。

工程建立阶段，指房地产开发项目从列入年度施工筹划起，到项目施

工全部完成，通过建立主管部分主持的综合验收，到达客户可以住用

步伐的历程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使

用权后，向市计委申请列入年度施工筹划；同时，与“四源”供给单

元签定供源协议，按划定支付有关用度。今后，向市建委提出申请开

工陈诉，填报建立开发审批表；到市招标投标治理办公室，治理招标

批准手续，选择施工单元；到工程建立质量监视总站（站），治理质

量监视注册手续；到市建委申领建立工程开工证。项目竣工后，实时

报请建立主管部分进行建立工程综合验收及建立工程筹划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范畴：在中华人民共和国境内从事种种衡宇修建

及其隶属设施的制作、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安

装，以及城镇市政底子设施工程的施工，建立单元在开工前应当依照

本措施的划定，向工程所在地的县级以上人民政府建立行政主管部分

（以下简称发证构造）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下大概修建面积在300平方米以下

的修建工程，可以不申请治理施工许可证。凭据国务院划定的权限和

步伐批准开工陈诉的修建工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证治理机构：武汉市修建工程施工许可证实行全市统一

治理，其中：中心城区的修建工程项目，其施工许可证委托市建立工

程生意业务中心核发；两个开发区和远城区的修建工程项目，其施工

许可证委托该区建管部分核发，并担当市建立工程生意业务中心的监

视、指导、查抄。

3、施工许可证治理步伐：

1）填写《修建工程施工许可证申请表》，并领取《治理修建工程施

工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建立工程用地许可证》：《建立工程筹划

许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中

标通知书及施工条约；施工图纸及技能资料；施工组织设计；监理条

约或建立单元工程技能人员情况；质量、宁静监视手续；资金保函或

证明；施工许可申请表和治理建管手续联系单；

3）建立单元应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能

定期开工的，应当向发证构造申请延期；延期以两次为限，每次不凌

驾三个月。既不开工又不申请延期大概凌驾延期时限的，施工许可证

自行废止。

4、治理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建立工程报建表；

（二）建立单元资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体筹划平面图、筹划许可证

（可用复印件）；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建立工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标通告；

（八）招标日程摆设；

（九）招标文件及评标措施；

（十）投标申请书；

（十一）投标单元资格预审文件（生存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记载表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标陈诉；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工条约或监理条约；

（二十一）条约存案表；

（二十二）施工许可申请表或治理建管手续联系单；

（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收

据；

武汉市建立治理收费认定表（共2份）

（二十四）宁静和文明施工开工验收及格证（可用复印件）

第三章：工程建立阶段

工程建立阶段是将开发历程涉及到的人力、质料、机器设备、资金等

资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产运动。施工阶段的

事情包罗:

1、施工用水电及通讯线路接通，包管施工需要；

2、施工园地平整，到达施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施人为料准备；

5、施工质料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续治理；

7、施工许可批文及治理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、体例工程进度筹划；

11、设计、施工、监理单元的协调；

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方法。商品房预售是指房地产开

发企业将正在建立中的衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金或

房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收及

格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现

售尺度是指衡宇已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产

开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取

得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商

品房预售，应当向都会、县房地产治理部分治理预售登记，取得《商

品房预售许可证》。开发企业申请治理《商品房预售许可证》应当提

交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建立工程筹划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总

投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最

新划定为多层修建完成主体结构的全部；小高层修建完成主体结构的

三分之二；高层修建完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质品级证书；

5、工程施工条约；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修尺度、

竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当

附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售存案证。现售存案证只用办一次，直到屋子全部

卖光，不必每年调换，当消费者看到该证是去年治理的，也可以照买

不误。应当切合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企、山法人营业执照

和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书大概使用土地的批准文件；

（三）持有建立工程筹划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安顿已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套底子设施具备交付

使用条件，其他配套底子设施和大众设施具备交付使用条件大概已确

定施工进度和交付日期；

（七）物业治理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭治理

1、销售前期准备事情（可委托销售署理公司进行）

第一阶段：底子市场调研

地块情况与街区功效调研

区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目观察

重点项目考察

市场需求抽样调研

重点客户（群体）市场调研

经济趋势阐发

市场需求趋势阐发

出具市场调研陈诉

物业的全面解析及定位

项目SWOT阐发

1）、竞争要素全面解读

2）、项目优势阐发

3）、项目劣势阐发

4）、项目时机利用

5）、市场威胁与困难点

项目竞争力评估

1）、地段代价与生长评估

2）、项目差别性支撑力评估

3）、消费者选择性尺度评估

4）、项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述

目标消费者行为阐发

消费个案描述

营业员销理念提升

营销焦点理念提升

卖点体系设计与提升

营销战略与主线计谋

营业员销打击体系创建

现场打击体系的创建

代价定位及计谋

代价计谋

代价定位

订价预控及说明

付款方法发起

销售额动态测算

项目促销筹划发起

渠道促销发起

公关运动促销发起

客户促销发起

品牌促销发起

示范单元及情况的设计发起

营业员销预算

推广用度预计

营销用度预计

第二阶段：物业卖点与利益点转换阐发

品牌计谋偏向发起与界说

消费者心理感觉定位

宣传攻势简直定

宣传途径的制定

功效分别发起

装修偏向发起］

样板房的功效分别界说

看楼通道的结构发起

流传媒介简直定及具体媒介宣布筹划

项目标识(LOGO)设计

中英文尺度字设计

尺度色系

帮助色系

尺度组合范例

特许组合

禁用组合

销售培训

销售治理筹谋

销售步队进驻

销售执行

第三阶段：推广主题的制定

推广口号的制定

整体包装气势派头简直定

主要街区路段包装气势派头及具体形式

现场气氛营造气势派头及具体形式

展示中心及示范情况具体装修气势派头发起

样板房具体装修气势派头发起

看楼通道装饰气势派头发起

名片

信纸

信封

传真纸

文件袋

请柬

事情卡

水杯

烟灰缸

垃圾桶

车体

工地围墙设计

工地告白牌设计

导示牌设计

条幅设计

路旗设计

挂旗设计

车体包装设计

主要街区大型形象告白牌的设计

展板设计

售楼处导示招贴

喷绘画设计

看楼通道设计

户形形象说明设计

样板房导示卡、牌、标记等设计

行车导示系统设计

售楼书

售楼杂志

宣传折页

宣传海报

邮递单张

影视告白脚本创意

第四阶段：各销售期的告白具体创意

流传媒介简直定及具体媒介宣布筹划

展销会的配合

促销运动的配合

其他外卖场的配合

告白效果测定与监控

竞争敌手监控

竞争者咨询陈诉

竞争者告白监控及具体阐发

销售控制及月度目标制定

2、销售条约的签订。

3、按揭治理。

1）公积金贷款：

贷款资格

贷款工具：在本地购置自住住房，同时在本地住房资金治理中心系统

交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单元的离退休职工。贷款

条件：1、具有本地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口

簿、军人证件、暂住证等）；2、具有稳定的职业和收入，有归还贷

款本息的能力；3、具有购置住房的条约或有关证明文件；4、提供

住房资金治理中心同意的包管方法；5、切合住房资金治理中心划定

的其他条件。

贷款流程图

咨询、领取表格

提出申请

签订借款条约、抵押条约

治理抵押登记手续

治理衡宇产业保险

贷款转帐

每月还款

贷款结清注销

提交资料

1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；2、购房条约或意向

书等有关证明文件；3、借款人所在单元同意贷款的证明；4、住房

资金治理中心要求提供的其他质料。

2）商业贷款

贷款资格

贷款工具：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有

本地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证

等）；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有定期归还贷款本

息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能

足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并切合划定条件，具有足够

代偿能力的单元或小我私家作为归还贷款本息并负担连带责任的包

管人；五、有购置住房的条约或协议或有关批准文件；六、所购住房

代价根本切合贷款人或其指定的房地产估价机构评估代价；七、不享

受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的2096的存款或现金作为

购房首期付款；享受购房补贴的，以小我私家负担部分的20%的存款

或现金作为购房首期付款；八、贷款行划定的其他条件。十、以上条

款借款人需同时具备，且借款人应包管所提供文件的真实性、正当性。

如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

贷款流程图

提交资料

小我私家需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省

人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件

《外省市人在京购房批准通知单》2.婚姻状况证明：已婚、未婚、

离异3.与售房房单元签订的切合武汉市政府统一划定的购房条

约或协议，及有关证明文件4.《首付款证明》正木及其已付款的

收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单元公

章）6.在职单元营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的差别，应提交的质料会

有所差别。

3）组合贷款：公积金贷款不敷用时，还可以申请商业贷款。

贷款资格

贷款工具：在本地购置自住住房，同时在本地住房资金治理中心系统

交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单元的离退休职工。贷款

条件：1、具有本地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口

簿、军人证件、暂住证等）；2、具有稳定的职业和收入，有归还贷

款本息的能力；3、具有购置住房的条约或有关证明文件；4、有住

房资金治理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供

抵押（质押）时，有贷款人认可并切合划定条件，具有足够代偿能力

的单元或小我私家作为归还贷款本息并负担连带责任的包管人；5、

切合住房资金治理中心划定的其他条件。

贷款流程图

提交资料

小我私家需提供资料L申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人

士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外

省市人在京购房批准通知单》2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离

异3.与售房房单元签订的切合武汉市政府统一划定的购房条约

或协议，及有关证明文件4.《首付款证明》正木及其已付款的收

据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单元公

章）6.在职单元营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.借款人所在单元同意贷款的证明；8.住房资金治理中心和贷款

行要求提供的其他质料。随各银行具体要求的差别，应提交的

质料会有所差别。

4、抵押登记

房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产

抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科治

理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、

土地估价陈诉或房地产估价陈诉、抵押条约、借款条约、抵押申请表、

抵押登记双要领人代表证明或小我私家身吩证明、土地登记委托书。

属在建工程或期房抵押的，还应提交《建立工程筹划许可证》、《商

品房预售许可证》。

第五章：交付使用阶段

一、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》。属成片开发

小区的，还应申请综合验收。

竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后到达了该项目设

计文件划定的要求，具备使用条件，由开发建立单元查验工程并治理

吸收手续的历程。竣工验收一般分为两个阶段，一是