东方知音项目评估自评总结

东方知音项目评估

万盛综合楼

项目后评估自评总结

沈阳豫园房地产开发有限公司

2006年1月

名目

前言...................................................1

项目概况.........................................2

项目进度打算执行和完成情形.......................9

项目质量操纵......................................14

项目成本打算操尽情形..............................29

安全生产、文明施工实施方面.......................33

项目部的体会和教训总结...........................36

对承包商、供应商的综合评估及理由.................54

其他..............................................67

终止语.................................................73

前言

东方知音项目于2001年10月22日正式开工，2004年1月5日全部交付

使用。分二期开发，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年

7月15日正式开工，2004年1月5日交付，2004年6月2日获得二期大产

证，销售率达到99.3%,具备了后评估的条件。通过本项目的操作，有必

要总结一下体会教训，对后续项目开发有着重要意义。

这次项目后评估工作在集团项目治理部指导下完成，由于首次尝试整个

项目的评估，专门是一期的原始资料比较欠缺，专门多偏差分析无从着

手，整体上弱化了对治理上的标准化与量化的要求。专门期望集团领导和

有关部门能够对本报告提出宝贵意见。

一、项目概况

一、项目的差不多情形：

东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路。

小区主入口：博山东路811弄

小区次入口：枣庄路211号

进展商：复地集团——上海新远房地产开发有限公司

营销企划：复地集团——上海策源置业顾咨询有限公司

景观设计：泛亚易道

设计单位：机械工业部第二设计研究院上海分院

施工单位：杭州萧u第二建筑工程有限公司（后更名为浙江国

泰建设集团有限公司）

上海锦惠建筑工程有限公司

工程监理：上海复远建设监理有限公司

物业治理：上海复瑞物业治理有限公司

项目部要紧人员：

二、要紧技术经济指标:

一期

一期总用地面积65820M2道路用地8600M2

一期总建筑面积94894.22M2居住建筑面积毛密度1.274

其地上建筑面积91266M2居住建筑面积净密度1.82

中地下建筑面积3628M2人口毛密度412人/ha

一期建筑占地面积I5856M2人口净密度587人/ha

一期住宅建筑面积85554M2自行车库1505M2

一期住宅总户数778户汽车停车位174个

容积率1.37其地面汽车停车位75个

集中绿化率15.2%中地下汽车停车位99个

绿化面积33568M2会所1705M2

绿化系数39.50%商业、物业2451M2

二期

二期总用地面积49800M2绿化面枳19679M2

二期总建筑面积80830.75M2绿化系数39.50%

地上建筑面积75903.8M2道路用地面积8340M2

其中

地下建筑面积4927M2自行车库1438M2

二］切建筑占地面积8109.41M2地下汽车库（兼人防）3492.02M2

二期住宅建筑面积75903.8M2汽车停车位181个

二期住宅总户数686户地面汽车停车位83个

其中

容积率1.50地下汽车停车位98个

集中绿化率17.4%

总用地面积11.594ha100%

一期用地面积6.614ha56.90%

其中

二期用地面积4.98ha43.10%

住宅建筑用地面积7.358ha63.45%

公共建筑用地面积0.675ha5.82%

道路用地面积1.694ha14.61%

稳表

一期总户型分配表

二期户型分

配情形

一、二期要

紧绿化指标

一期二期

总用地面积65820M249800M-

绿地面积33568M219679.45M2

集中绿化面积10000M28665.13M2

绿化率39.5%M239.50%

集中绿化率15.2%M217.40%

人均绿地面积12.3M27.72Mz

一、二期面积汇总

总建筑面积.97M2地上自行车库面积1504.57M2

地下自行车库面积

多层住宅面积.95M2549.79M2

（兼人防）

半地下室自行车库面

小高层住宅面积39423.16M2885.12M2

积

商场会所面积4207.29M2地上面枳汇总.43M2

地下车库（可售）1785.4IM2地下面积汇总7640.80M2

地下车库（兼人防）5334.68M2住宅面积汇总.89M2

结构：沉降操纵复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22

米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m,多层采纳砖混合结构。楼屋面采纳现

浇钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。小高层采纳

短肢钢筋混凝土框剪结构，楼屋面采纳现浇钢筋混凝土。

外墙：多层采纳涂料饰面，小高层采纳涂料饰面，局部采纳面砖

饰面。

屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。

门窗：入户大门采纳防盗子母门，外窗及阳台门采纳彩

色

铝合金材料，二期沿金桥路的27#〜31#房及36#房东单元采纳双层玻璃,

内门客户自理。

地面：室内地坪采纳水泥砂浆找平。

内墙：客厅、餐厅、卧房砂浆抹平，腻子批嵌。

阳台：金属栏杆及玻璃挡板。

电梯：三菱电梯，七层住宅载重量550kg,十一层住宅载

重量630kg.

门厅：每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采纳

地砖。

公用部位楼梯:地面铺设防滑地砖。

供水：变频供水，无屋面水箱。

电视同意系统:预留二个有线电视终端（除一室一厅一个外）。

通信系统：每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络

线路。

水、电、煤：一并配套到位：一户一表（电表容量：4KW-

8KW）

煤气：管道铺设到户。

车位：355个，其中一期174个，二期181个。

空调：预留空调位置、搁板及空调滴水管。

智能化：信息宽带网络系统，小区背景音乐及紧急广播系

统、

一卡通车辆治理及门禁系统、物业治理平台子系统。

保安系统：24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、

小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。

四、会所设施：

底层设有跑步机、体操房（健身房）、咖吧。二层设有桌球房、美容室、

棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。

会所由上海星之健身俱乐部有限公司治理经营。

五、智能化：

信息通信系统：

信息宽带网络系统：采纳FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类

线到户。

CATV有线电视系统。

安全防范系统：

周界防越报警系统：采纳总线制，设置红外线总线制报警器。

电子巡更系统：采纳离线式巡更系统，显示巡更时刻、地点。

电视监控系统：小区所有出入口、车库内及要紧公共场所设置摄像机，

并带有报警联动功能。

可视对讲系统：

总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。

治理系统：

背景音响紧急广播系统：在小区公共场所，绿化带设置音响。

小区一卡通系统：地下车库治理和IC卡门禁治理。

智能化系统治理中心：安保中心和物业治理中心。

六、前期配套开发治理概况

前期与配套方面要紧工作有三块：一是3100m2的接待中心（该建筑为

代建项目）；二是9.5万m2的一期住宅项目；三是二期8.1万m2住宅项

目。

二、项目进度打算执行和完成情形

在项目时刻治理上，项目部认真做好各项进度打算，组织各项活动的实

施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措施，按照预

定的打算在前期、配套及现场施工等方面得到严格操纵，使整个项目的打

算执行达到了预期的目标。

一、进度节点打算执行情形详见附件1

二、考核节点执行完成情形

除二期交付许可证节点比打算延期14天外，其余节点均能按打算完成。

三、其他节点执行完成情形

方窠审批延期34天方案审批延期13天

建设用地规划许可证延期15天建设用地规划许可证延期15天

配套延期31天配套延误26天，景观延期29天

结算延期271天档案验收延期16天

其余节点均差不多按打算完成大产证、结算延期

其余节点均按打算完或提早完成

四、节点滞后缘故分析和采取纠偏手段

二期交付许可证延期要紧缘故是完成二期超面积规划补证，补签土地出

让合同和补缴出让金等事项。我们的执行思路是：保证公司的总体利益，

利用良好的政府部门关系，有打算、有步骤实施各项任务，最终于2003

年12月19日取得新建住宅交付使用许可证；

一、二期方案审批延期要紧缘故为建筑面积超标等缘故经几次送审后才

给予批准。按照此情形，项目部按照方案报批及扩初报批分不由区打算进

展局及市建委审批的情形，将扩初报批与方案报

批同步进行，节约了办证的时刻，保证了开工的日期；

一、二期建设用地规划许可证延期要紧缘故是土地出让金费用交付的延

误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对整个项目阻碍不

大；

配套、绿化节点延期要紧缘故为：

对配套垄断项目施工工期估算太乐观，要紧为供电箱变基础的施工工期

及设备吊装对路面要求高，与景观绿化搭接要求考虑不够完善；

一期会所装潢方案的延期，使消防施工延期（后会所作为甩项）验收；

对配套验收手续历时估量不够。按照此情形项目部主动采取措施，压缩

后续办证的时刻（要紧为档案验收及交付使用许可证的办理），保证了交

付的时刻要求；

结算节点延期要紧缘故是有打算安排延期；

二期大产证延期要紧缘故为补地价咨询题。

五、进度总体评估、体会及教训

东方知音项目时刻治理上形成了较为可靠的治理体系和制度，使项目运

作顺畅，各项活动能差不多按打算有序的开展。

通过项目团队的共同努力，项目的进度编制、跟踪调整和操纵等方面都

得到了较好的成果，项目重要节点能够按时和提早完成，项目时刻治理差

不多达到了预定的目标。

项目部按照实际情形编制了操纵打算，把工作内容细分，为项目工作安

排及各种工作交叉做好了主动的预备，为工作的开展提供

了依据。在实施过程中及时跟踪及调整打算，显现偏差及时采取有效措

施加以改进，形成了打算操纵的治理体系。

方案报批及扩初报批分不由区打算进展局及市建委审批，这两项工作通

过努力可平行进行，节约了办证的时刻，保证了开工的日期。

在工程开工方面，桩基施工安排在施工许可证之前进行（并作好风险的

评估及公关工作），保证项目开盘时刻，主动配合了销售的工作。

施工图的审图工作尽管差不多下了较大的功夫，但仍存在设计上的疏忽

和漏洞，阻碍了工程的进度；从另一方面反映在方案及扩初的审核时期工

作仍不够认真，产品定位方面工作也不够细致。项目部在方案及扩初时期

参与力度不够，另外各专业的配合要紧密；产品定位要提早完成，定位深

度要加深。

开工前项目部和施工单位拟订现场施工治理制度，对施工进度操纵要求

及措施进行了明确的描述，便于施工过程中的治理和操纵。

项目部按照实际情形，分时期对打算进行操纵，找出关键线路进行重点

操纵，幸免产生大的偏差。

开盘前着重操纵结构的封顶时刻，为配合销售开盘，保证资金回笼。在

一期结构施工时期，项目部着重抓9〜15#楼的结构施工进度，一方面在例

会中与施工单位进行沟通，强调该进度的重要性，要求其采取一切有效措

施，完成进度，并进行跟踪；另一方面，在工程隐藏验收方面要求监理单

位在验收时刻上给予施工单位的支持，实行24小时监理，为进度

的实施提供方便。

结构封顶时刻的操纵，显现偏差及时调整、补救。由于施工单位抢

975#楼的封顶，一期1〜3#楼未能按打算完成封顶，按照此情形项目部加

大了对施工该单体进度的治理力度，要求施工单位增加人员，投入相应的

资金，对施工人员和资金到位情形检查、跟踪，并采取进度罚款等措施，

在后期初装修施工过程中要求施工单位增加人员投入，各楼层同时作业，

通过项目团队的努力，追回工期。

结构封顶时期抓紧甲方分包队伍进场的预备工作，和谐分包单位按总包

进度打算及时进场施工，不阻碍总包进度安排。

配套绿化施工时期，加大施工图的审核，形成综合配套集成图，幸免各

工种之间相互矛盾，施工打架等现象。配套施工过程中和谐工作较繁重，

周末安排值班及时解决咨询题。

加大设计方案成效的确定工作，考虑好成效和造价的矛盾平稳所占

用的时刻。绿化施工图、围墙施工图、空调挡板样式以及标示牌的设计方

面都存在反复修改、调整，并对施工工期造成一定的阻碍。

加大对甲方指定分包单位的治理及与总包、监理的和谐工作，分包单

位进度打算要跟总包紧密配合，经总包、监理及甲方共同审定后按打算施

工，强调分包单位必须服从总包治理，并形成制度。

加大集团招投标的配合及跟踪，能尽早开始的招标项目部尽早安排开

始，给施工备料及进场预留空间。

为配套施工尽早提供工作面，给配套验收及项目部不能掌控的工作预留

时刻。

六、项目部按照现场的实际情形，定期和不定期审核工程进度的操尽情

形，及时了解实际进度，为后续工序的展开做时期性评估。

三、项目质量操纵

一、质量打算：

按照合同规定，一期A标段的工程质量目标为优良率80%,B标段的工

程质量目标为100%的优良率，同时争创无渗漏小区；二期由于质检部门

取消优良率，A、B标段工程质量目标为100%的合格率，争创无渗漏小

区。

质量验收标准和依据：工程项目施工图纸技术讲明（包括设计交底、会

审纪要），国家标准《建设监理规范》、建设部《工程建设监理规范》、建

设部《建筑安装工程质量检验评定标准》和《建筑安装工程施工验收规

范》，施工单位编制的经其总工程师批准并经业主、监理单位审查同意的

施工组织设计等作为质量治理的标准和依据。

项目部配备相应的土建、水、电工程师为质量治理人员并托付监理单位

进行质量治理。组织设计、施工和监理单位认真进行设计交底和图纸会

审，施工中按照国家的有关工程建设法律法规、技术标准，对工程质量进

行检查，工程竣工后，及时组织有关部门进行竣工验收。另外，项目部制

定了《工程施工治理制度》（详见附件2）,对违反《工程施工治理制度》中

质量治理条款的现象进行处罚，以此作为治理手段，督促施工单位提升工

程质量。

监理单位对施工组织设计进行审查，要求施工单位按审查意见进行修

改、补充，并督促施工单位认真组织实施，住好轴线操纵、材料验收、隐

藏验收等各时期的验收工作。通过现场巡视、旁站、

平行检查等手段，对施工质量进行监督，和谐处理存在的实际咨询题，

及时发出各项指令，督促其质保体系的正常运做和工程的正常开展。

施工单位执行实施ISO-9002质量保证体系，实行项目经理、生产经理和

项目工程师质量负责制，以项目工程师为质量主管，质量员为日常工程质

量负责人的项目治理体系。按照工程达优良的目标，制定各级岗位质量责

任制，全面提升全体施工人员的质量意识及创优信念。对有阻碍质量和施

工难度的咨询题预先与业主、监理沟通，取得共识，为创优工程打下良好

的基础。

前期物业的介入，对施工过程进行验收，对房屋功能性的咨询题进行预

验收，针对部分质量、安全、功能性使用咨询题及时反馈项目部，由项目

部和谐监理公司对施工单位有目的性的整改，以改善存在的各种咨询题，

做好在操纵质量方面的信息循环，减少质量追病。

二、质量保证措施：

建筑结构工程质量保证措施。

项目部通过现场巡视、检查，通过监理的现场监督，实时检查，结合施

工总分包单位的治理，对现场施工过程进行全方位、全过程的质量操纵，

和谐各方关系，并及时处理各方反馈信息。结合本工程的特点共分：桩基

工程、钢筋工程、模板工程、校工程、砖墙工程、防水工程。

桩基工程

施工前认真审核施工图纸，分析地质勘察报告。审查施工单

位人员资质、设备情形，对操作工人分不检查上岗证，并要求施工单位

项目治理人员加大操作工人的技术交底工作。严格操纵材料质量，由于本

工程所采纳的桩均为成品桩，在成品桩进场时，对产品的出厂合格证、强

度报告等资料进行抽检验收（回弹强度、外观检查等），发觉不合格的产

品进行标识、监督退场。另外，对现场焊接的角钢、焊条等辅助材料按规

范进行严格检查，确保将合格材料使用到工程上。

对桩基操纵轴线、桩位进行验证。检查和校核施工单位引进场内的标

高、水准点及角桩，对每个桩位进行复查，依据设计图纸轴线坐标进行核

对。对压桩质量进行检查，对接桩隐藏工程进行验收。在压桩施工中要求

监理单位采取旁站观看和验收工作，对桩的垂直度、标高、接桩的焊缝质

量进行认真检查、验收，同时检查压桩的施工记录，要求操作工人认真填

写送桩深度及压力值。当显现桩项压碎而未送到设计深度及桩压不下去

时，与设计单位联系进行相应处理，确保压桩的施工质量，在基坑开挖

后，从低应变动测结果看，90%以上均为一类桩，其余为二类桩，未显现

三类桩。

钢筋工程

第一要求施工单位进场的钢筋必须持有质保书，做好自检工作，通过现

场监理对批进场的钢筋进行复检，合格后方可投入使用。钢筋施工时严格

按照设计图纸进行操作，做到规格尺寸、位置正确绑扎牢固，同时必须确

保钢筋爱护层厚度，水泥垫块到位，搭接长度符合规定。浇捣於时专人看

护。以上各点项目部随时安

排抽检，监理全方位进行监督验收，以确保钢筋工程的施工质量。

模板工程

本工程的支模系统中，模板全部采纳组合模板和胶合格板，搁栅采纳钢

管和方木。关于柱和高度较大的梁加侧撑，以保证其垂直度和稳固性。模

板拼缝严格操纵。在混凝土浇捣前要求施工单位进行技术复核，内容包括

标高、轴线、截面尺寸、垂直度、平坦度、支模架强度、刚度、稳固性

等。幸免混凝土在浇茨时直截了当冲击模板，聆厚度较厚的采纳分层浇筑

的原则，使模板系统受力平均，以免采集中荷载而变形，胀膜。

硅工程

由于工程进度要求，要求施工单位结构全部采纳商品混凝土。项目部人

员通过现场巡视、检查、监理信息反馈等手段进行监督，和谐存在的实际

咨询题。在混凝土的浇捣操纵上，对浇捣时振捣、下料进行操纵，保证浇

捣质量。舲浇捣后，督促施工单位及时做好於养护工作，冬季施工时，碎

必须按要求掺加外加剂。在拆模操纵中，要求施工单位按规范规定的时刻

及强度达到后方可拆模。楼板的结构厚度是结构工程的操纵要点，现场经

实测检查，板厚均达到了设计要求。

砖墙工程

在砖墙砌筑操纵中，重点检查拉结筋的设置位置及长度，砌体的灰缝专

门是头缝的饱满度。碑砌体分项经实测、观感均达到了预定的质量目标。

防水工程

该分项涉及面较广，包括屋面、外墙、门窗，本工程还涉及到地下车库

的防水等。屋面防水涉及到屋面结构的防水，第一必须保证屋面结构不渗

水，这是关键的一项，该分项质量操纵在硅工程中已介绍。其次是采纳防

水卷材的铺贴的质量操纵。该防水层的施工严格操纵其施工的条件，天

沟、水落口、屋脊、搭头等节点必须认真操作，且须增加附加层等。结合

监理的现场操纵、监督，保证了防水层的施工质量。

地下车库防水操纵，集中加大墙板校的抗渗措施，项目部协同设计单

位，集团有关部门对地下室的设计加以优化，采纳优质的材料，并加大对

施工过程的质量操纵，对施工中施工单位各要紧环节加以操纵，确保墙板

抗渗不漏。同时要求监理公司针对墙板模板支撑、墙板钢筋的绑扎、拆模

及专门部位的细部做法加以监控，另外地下室外墙设防水涂层，也保证了

防水的成效。

到目前为止未发觉防水层有渗水现象。

基坑围护方案及施工

由于涉及到地下车库与周边建筑物较近，地下车库基坑围护采纳一般的

土钉墙施工方案。

结合机械施工方式进行大开挖，为防止超挖，导致桩基受到破坏，要求

施工单位严格操纵挖土标高及不同标高交界的位置尺寸，最后300厚人工

铲土，严禁虚土回填。在开挖过程中，项目部将此作为关键环节来操纵。

开挖初期，由于配合清士的人员偏少，加之夜间挖土期间照明不够，基坑

虽未超挖，但桩顶不同程度受到破坏。为此，项目部督促施工单位拿出具

体措施，增加清

土人员，并派专人治理对比桩位图在桩的位置用白灰标示，使得桩得到

了有效爱护。

一样装饰工程

结合工程特点，项目部对装饰工程进行技术交底，和谐监理公司木墙面

抹灰、天棚抹灰、墙面贴面砖、楼地面水泥砂浆、於地面面层、涂料、木

材面与金属面油漆等各部分分开进行质量操纵，再加上装饰时期的施工内

容又涉及到门窗工程、屋面工程、给排水和煤气、建筑电气安装等分部工

程以及室外道路、绿化等独立单位工程，该时期特点是工作面大、操纵点

多，分部分项工程相互穿插进行，针对这些特点在实施质量保证时，采取

了一系列的措施，并在措施落实中做了大量的工作，为装饰时期各分部分

项按质完成打下了坚实的基础。

装饰工程上，坚持要求施工单位做到样板先行，在样板房做好后，由项

目部、设计部、监理单位验收确认的样板标准后，施工单位才能进行大面

积的装饰工程施工。在混凝土外墙螺杆补洞时，要求施工单位先出方案，

在监理审核同意后方可实施，事后须通过监理的检查验收。楼地面工程大

面积尚好，但依旧有局部有空鼓和起砂现象。

在各分部、分项工程中，要求施工单位做好必要的功能性试验，如暗敷

水管的气密性试验；排水管的通球试验；天然气管的气密性试验；卫生

间、厨房间楼、屋面的泼水、渗水试验；电气的绝缘、接地、避雷测试,；

卫生间地坪及洁具盛水试验；排水管道通球试验；通水、通电试验均按照

有关规定做了抽查。通过这

些试验查出存在质量咨询题的部位，并进行修复，减少了成品的质量隐

患。对隐藏部位设置停止点进行专门的质量检查验收。例如：门窗工程

中，外框安装好后，对固定件、密封胶及下槛的填嵌等进行了隐藏验收；

屋面工程中为了操纵质量，对屋面各工序进行隐藏验收，验收通过后，方

可进入下一道工序施工。

对易产生质量通病的环节设置见证点，在日常的巡视中重点进行检查。

例如，在楼地面工程中，重点检查基层清理及扫浆处理情形，厨卫间重点

检查管道穿楼板处止水环的施工质量，并做盛水试验。

门厅、电梯厅等公共部位及样板房、精装饰工程

单元门采纳铝合金玻璃防盗门，防盗门采纳IC卡门禁系统，可视访客系

统，公用部位地坪，电梯门套采纳墙地砖铺贴，再加上公用部位设备箱的

合理布置，使得公用部位既整洁又美观。结合上述特点，以公用部位扶梯

栏杆、地砖、墙面粉刷、涂料、专门是电梯门套的施工质量为重点，加大

过程操纵，结合物业的前期配合检查，杜绝了各种质量隐患。但通过一段

时刻的使用，由于电梯开关门的震动因素电梯门套面砖依旧有许多空鼓和

部分脱落。

样板房工程。一、二期共有五套样板房，总的质量治理操纵从以下几点

着手：

做好样板房整个治理操纵的整体规划，使每个环节、步骤按预定的打算

目标进行。

做好产品定位及选用各种材料的标准确认。

施工图设计细化，做到成效与现场统一，设计与施工图融合

选择好综合能力强的施工单位。

操纵施工队进场前后的各环节，划分明确的施工界面。

加大和谐验收。

和谐物业日常治理。

通过以上各有关步骤，使东方知音苑的样板房的成效与质量保持在较高

的水平。

安装工程：

整个现场安装工程共分六个时期：

第一时期：

图纸设计审核深化，这时期是整个安装质量关键时期，好的设计方案、

完整的设计施工图，齐全的产品定位，为下时期安装施工制造必要的条

件。

第二时期：

施工进场前预备，包括施工单位的人力、物力、设备配备、施工方案、

质量操纵方案的编制，要求施工单位、监理单位对施工图进行消化，及时

安排施工单位、监理单位进行设计交底。完全解决图纸上存在的设计、功

能性咨询题，并针对部分关键步骤进行进场前施工交底。

第三时期：

安装施工配合，在结构施工时期，安装工程要紧表现为配合施工，是与

土建结构施工交叉进行。要紧工作内容为管线预留、结构洞预留、配件预

埋及部分隐藏工程的施工。在这一时期的质

量操纵，要紧在隐藏工程的过程质量操纵、和谐监理部门对各隐藏工程

的分部分项检查，做好施工记录，在关键部位如基础接地，监理部门对每

个焊接点，每个接地引上点全数检查，项目进行抽查，并及时托付防雷检

测中心进行接地检测，以达到规范标准，保证施工质量。

第四时期：

安装施工，安装在这一时期工作面全面铺开。严格要求施工单位按规范

施工，专门在布线中的联接，开关的接线，线槽内的导线敷设，灯具安

装，线槽施工，配电箱、柜电表箱的安装以及全面避雷带的施工。加大现

场抽检，进行观感验收，使安装工程的质量达到标准。

第五时期：

调试，对设备全面进行系统调试、检测及功能性试验。专门对地坪的盛

水试验，屋面的盛水试验，管道的试压，电线的绝缘测试，防雷的接地电

阻测试等。

第六时期：

交付使用及物业接收。加大物业对交付使用前的验收，在各方面使安装

工程能够完全的交付业主使用。

门窗工程：

彩铝门窗的技术要求要符合国家标准，如：抗风压性能，抗空气渗透性

能，抗雨水渗透性能。彩铝门窗的附件及玻璃密封条与框边防水硅胶均须

是合格产品，并有质保书及相应的试验资料。

铝门窗的安装注意点：严格的标高尺寸，连接件固定牢固、不松动，彩

铝门窗与洞口的间隙，采纳防水材料分层填塞密实，缝隙表面8mm深的

槽口，嵌封防水材料。门窗扇安装应在室内外装修差不多完成后进行，最

后进行玻璃安装。

通过监理公司、施工单位的紧密配合，除一期A标配件较差外门窗工程

在一、二期中施工质量较好，修理率操纵在预定的范畴内。

消防工程：

一、二期消防工程要紧涉及到四个地下车库，三个地下自行车库，小高

层的室内消火栓及路面上的消火栓。消防系统的操纵方式为局域报警，喷

淋联动和公用部位室内消火栓联动。结合消防系统的特点，有目的的针对

管道的施工质量进行检查，对系统联动进行复检，对消防起泵，报警及最

远端起泉前后压力进行监测，以达到消防局检测要求，确保消防系统在正

常报警情形下达到设计要求。

在工程实施过程中，严格遵循标准化、模块化、灵活性、可靠性、可扩

充性和经济性的原则。管线系统敷设在工程督导人员的严格指导和监督下

进行。在管线系统施工完工后，按标准对整个管线系统进行系统化的测试

验收。

电梯工程：

一、二期多层、小高层共设有86台三菱HOPE电梯，其中7层71台，

11层15台。由于电梯属于专门设备，对电梯井道的要求也比较专门，项

目部协同监理先行对电梯井结构施工加以操纵，

以满足电梯安装的需求。在电梯设备安装施工中，要求三菱公司总部专

职质量部门不定期进行检查，督促电梯施工队按规范施工。同时在电梯安

装完毕后，三菱公司安排专职调试小组进行电梯调试，并在电梯质检部门

验收前先出具三菱公司的验收报告。同时在电梯安装调试终止后，按照国

家特种设备验收规范邀请市特种设备质量监督部门进行验收。

智能化工程：

按《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》差不多配置所规定的标准

结合对小区的在公共服务设施方面建立了集中的社区综合安保防范体系，

以及完善的综合物业治理和提供全方位的信息服务功能，实现小区的高度

安全性、舒服性和通讯网络的便利性。

水、电、煤、通信等配套工程

上水、电力、天然气均由政府有关配套部门进行施工，通信、有线电视

也由有关专业配套单位实施。

上水配套工程施工步骤：管线定位、排管（阀门）、开T（市政管道）、

冲洗、试压、接短管、装水表、室外消火栓、清洗、开通。

电力配套工程施工步骤：箱变现场定位、箱变基础施工、电力排管、电

缆施工、箱变吊装、电缆并头、测试、送电。

天然气配套工程施工步骤：管线定位、排管、调压站施工、试压、内外

管嵌接、通气。

通信、有线电视同我方签订施工合同后施工，不作展开。

在上述配套工程施工中，同各有关专业配套单位紧密合作，

和谐各专业公司施工单位关系，在保证配套进度的同时，提升了施工质

量。同时项目部要确保上述配套单位进场前的场地条件。如场地平坦、脚

手架落地、雨污水总管施工完成，道路差不多成型等。按我方的配套综合

管线图进行施工。

小区景观、绿化工程

东方知音小区景观绿化工程要紧有中央水景、喷泉、小溪、景观小品、

绿化植物组成及压花道路组成。

绿化工程是小区总体的要紧题材之一，由于绿化植物本身是活的有机

体，随着一年四季的变化，即使在同一地点也会表现出不同的景色，形成

各异的乐趣。结合本工程的特点要求绿化施工单位对小区景观设计及绿化

设计出的成效加以深化，明确小区绿化工程的各项主体及分项工程，了解

施工地段的地上、地下的土质结构，制定相应的施工组织打算。在苗木预

备时，按照设计提出加苗木的规格树型的要求外，选择长势健旺、无病虫

害、无机械损害、树形端正、根须发达的苗木，而且应该是在育苗期内通

过翻栽，根系集中在树免的苗木。起苗时刻和栽植时刻紧密配合，做到随

起随栽。挖种植穴时，爱护根系充分舒展，种植穴挖好后，保证坑内土质

的质地。在定植前苗木必须通过修剪，保证树木成活。在定植后应加以支

撑，树木定植后24小时内必须浇第一遍水，水要浇透，使泥土充分回收

水分，根系与土紧密结合，以利根系发育。

道路铺地工程作为园林空间的一个重要界面，不仅满足使用者的功能，

也是小区总体一个部分，道路铺地工程重点在于操纵

好施工面的标高，并注意与园林其它设施的有关环境相和谐。施工中，

要求施工单位对路面基层加以处理，路面面层的铺贴，做到精细，更要加

大施工质量。

小区园林建筑的小品工程。是小区构图中心和视觉中心，满足小区绿化

景观的选景要求，并使其与小区环境紧密结合，与周围环境融成一体的建

筑。因此，在各种情形下，要求设计与施工成效都应将功能与小区景观恰

当地、巧妙地结合起来，统一构思，以体现不同环境中各具特色的景观小

口

口口0

总结以上几点，东方知音一、二期小区景观绿化工程施工差不多体现了

景观设计的意图，使得小品、绿化、道路有机结合，营造了一个自然、美

观、现代化的居住空间。

产品成品质量爱护措施

项目开发过程中，产品成品爱护涉及到施工全过程。例：基坑挖土时应

爱护桩基的挖土。结构过程中，土建对安装管线的爱护措施、装饰时期、

对门窗的爱护措施。收尾时期，对各成品的爱护措施，还包括，对样板房

装修过程中的爱护措施及开放后的爱护措施。各专业配套管线交叉施工

时，相互的管线施工爱护措施。电梯安装调试完毕后，在交付物业使用

前，在电梯桥厢安装桥厢爱护板，以爱护电梯桥厢在业主装修（搬运材

料、家具）过程中对油漆、设备的损坏。

入住后的投诉和反映

东方知音一、二期交付使用后，业主总体反映比较好。从规划上、总体

环境、房屋质量、销售前后的服务及物业治理得到众

多业主认可。

客户入住后，对小区的投诉要紧集中以下几方面：

小区规划配套

小区箱式变压器的设置。由于小区一、二期设置了箱式变压器，专门是

一期箱式变压器箱体较庞大，运行时有一定的噪音。尽管已在箱变周边种

植了绿化进行优化，但业主对箱变依旧有投诉。

在销售合同中没有将排风口画入总平面图，产生两个投诉。

会所的锅炉房及空调外机的布置、篮球场的设置及健身设施的设置产生

噪音而引起客户投诉。

房屋施工质量

房屋质量集中反映在进户门、外墙面的龟裂、彩铝门窗的配件，阳

台栏杆及一些细节的地点。

进户门安装好后，在成品爱护方面还需要加大，有部分投诉。

墙面，一期的外墙面细微裂缝较普遍，分析其要紧缘故在于粉刷用料材

质方面的咨询题，在施工过程没有操纵好。在二期外墙粉刷施工过程中，

结合一期的教训，在面层做好后，再用细砂浆在表面细刮一层，同时加大

养护。二期外墙粉刷质量有了较大的改进。

阳台栏杆设计上采纳铁栏杆，防锈采纳刷二度一般防锈漆加面漆的工

艺。使用一段时刻后显现大面积返锈现象，建议采取其他防锈工艺或改用

其他材料，以减少栏杆生锈引起的投诉。

电梯门套，房屋正式使用一段时刻后，电梯门套大面积空鼓，个不门套

面砖脱落。经与集团有关部门和谐后，统一做电梯门套爱护框，以解决豉

脱落。建议设计重新评估该设计方案或改用其他面层材料和做法，以完全

解决门套面砖脱落咨询题。

物业治理

在业主入住后，业主投诉要紧表现在物业的装修治理、安保服务的治

理、物业的日常治理。

政府部门对小区的竣工质量综合评定

一期26个单体，一次性验收合格，其中1#〜4#、11姓13#、8#、9八22#

房、1A2#车库，验收为优良，面积优良率61.6%。

一期工程分为二标段，其中A标优良率58.4%,与合同优良率差

21.6%oB标优良率64%,与合同优良率差36%,因承包商在竞标时，为

了能拿到工程项目，在投标承诺时，承诺了一些做不到的情况。尽管一期

的优良率达到61.6%,依旧达不到合同的约定。

二期16个单体，一次性验收合格，由于验收标准的改革，取消了优良等

级，因此全部工程均为合格。

四、项目成本打算操尽情形

一、财务状况分析：

成本明细及销售利润明细（详见附件3）

东方知音二期预算执行情形（详见附件4）

现金流量表（详见附件5）

黄山一期开发时，公司无详细《开发成本预算细目》，故一期不作详细分

析，只作二期成本对比分析。

二、黄山二期项目已成功交付使用，各项费用发生差不多确定，现按照

集团审算部初步结算价（尚未审计）对成本治理作如下评估，以利吸取体

会教训，为今后工作制造良好条件与借鉴之用：

成本执行情形分析

成本分析共分为六个方面：1、土地费；2、前期费；3、基础设施费；

4、建筑安装工程费；5、配套设施费；6、开发间接费。目前除建筑安装

工程未经审计最终确定外，其它费用性情已差不多终止，各部门费用实际

金额与操纵金额对比详见附表二。

由成本对比表反映出黄山二期实际成本比预算成本超支.5元，总成本超

支0.55%,扣除为了配合上市需要的技术处理成本。如会所.54元，财务费

用.63元，预留不可推测费和其他.05元，除建筑安装工程费外，其它费用

均有不同程度节支，实际比预算成本节约.72元，占3.58%。

总体上讲黄山二期成本治理是在操纵之中的，下面就各项实

际金额与操纵金额差额作简要分析（详见东方知音二期预算执行情形

表）。

土地费：

实际金额比操纵金额节约.64元，占操纵额的5.6%,比项费用差不多符

合预算值。

前期费；

前期费用比操纵成本节支.06元，占操纵成本的7.1%。要紧是规划设计

费、可研、三通一平、质检验收费节支99.6万元之多，如规划设计费中的

应上交墙体办费用，通过项目部努力，最后免缴，节支60万元左右；招

标治理费、配套征询费二项费用未发生，节支25万元之多，其中招标治

理费18.58万元，包含在总包合同中由总包负责，配套征询6.85万元，通

过沟通，获得免缴。另外，其他费用中节余了35万，要紧为工程保险费

10万元，经综合考虑云保险。总之通过努力对前期的操纵达到专门好成

效。

基础设施费：

基础设施费支出比预算成本节支.32元，占操纵额2.15%,总体操纵较

好，如供水、供气、环保的费用通过少报建筑面积等技术手段节支48万

元之多。

建安工程费：

建安费用超支.54元，超支5.23%,要紧集中在建筑结构工程和装饰工程

二个方面。结构工程超226万元左右，要紧缘故是我们编制预算低估了房

屋钢筋的含量，预算0r含钢量按多

层52kg/m2,小高层88kg/m2,小高层带人防按105kg/m2计，实际情形

是多层55kg/m2,小高层108/m2到119kg/m2之间（部分带地下室和人

防），如此引起差价就在200万元左右，钢含量在翻样前是不确定的，我

们原先的工程量预算也是准确的。但含钢量的差异引起的差价是专门大

的，提醒我们必须对含钢量的操纵是事前的，设计上必须优化，一旦施工

图出来就专门难挽回缺失。一样装饰工程超支43万元要紧是门窗面积误

差引起，超4.5%左右，消防超7.8万元占约10%,是后来配合消防局要求

增加部分设施和增加防火封堵等原先图纸上没有的工程造成，因此在设计

图纸审图时，应加大行业标准方面的审图工作。建安费用如不考虑含钢量

引导起的超支，原先成本预算也是较准确的。另外修理基金在做操纵预算

时，由于体会不足，少罢了90.1万元。因此项目部在这方面的运算要多加

咨询以免超预算。另外为配合上市需要财务在成本结算时在其他和不可预

见费中预留了329万作为不可推测费，如未产生能够结转为利润（该费用

在预算时未考虑，如不考虑预留费用建安费用超支2.14%）。

公共配套设施费：

比预算超支588.6万，占操纵预算的166.7%,要紧缘故是会所的建安费

用690万由于上市需要由一期打入二期成本内（在二期成本操纵预算中未

考虑）。

开发间接费：

开发间接费节支.1元，占操纵成本12.4%,此项费用操纵良好。

财务费用：

由于上市需要70.6万元的其他项目贷款利息放在本项目（实际未发

生）。

五、项目安全生产、文明施工实施方面

贯彻“安全为了生产，生产必须安全”的方针，为了使本项目在各时期实

施过程中顺利进行，杜绝事故的发生，实现安全标化达标的治理目标。项

目部要求各总、分包施工队伍严格遵照国家建设部《建设工程施工现场治

理规定》、上海市建筑工程局制订的《施工现场标准化治理规定》、上海市

府颁发的《施工现场文明生产治理规定》和《上海建设工程工地卫生治理

若干规定》等法规、规程的要求执行并实施。制定具体的安全生产措施，

并把安全生产措施编制入施工组织设计中，确保安全生产。

一、施工现场安全治理

要求施工单位完善现场安全组织和安全生产责任制。项目经理是安全生

产的第一责任者，设置质安治理部，并要求设置专职安全员。

安全教育与检查：结合施工进展情形，要求施工单位开展经常性安全教

育，安全领导小组每月组织一次不同课题讲座。项目部组织监理单位、施

工总分包单位进行定期（每二周一次）安全检查。对某些专业性较强的分

项组织专业人员进行不定期抽查。对某些季节性及节假日前后要求施工单

位项目经理亲自组织有关人员进行认真检查、落实防患及整改措施。

安全技术治理：督促施工单位做好安全技术方案，技术措施的编制和交

底工作。各项安全设施如脚手架、井架、安全网、施工用电、洞口、临边

等的搭设及其围护设置完成后，必须组织验收，

合格后方能使用。各项安全设施，防护装置需临时拆除或必须经有关手

续后方可拆移，并采取其它的防范措施。对脚手架、井架等危险性较大的

设施必须有拆除方案并报监理和项目部审批后按拆除的有关规定进行，并

有安全监护，制定危险区域，设置警告标志。

场地要求：要求施工单位做好工地四周的围墙、施工道路，做好生活、

施工给排水，做好相应的施工标识，危险部位必须悬挂规定标牌。

二、要紧分项工程安全防护

为了进一步加大安全生产治理贯彻“安全第一、预防为主”的方针，达到

“强化治理，职责分明，严肃法规，消灭违章”的要求，为此项目部要求施

工单位在施工过程中做好各项安全技术措施，专门在以下几方面予以经常

性的检查监督：

基坑支护和模板工程

现场消防安全

脚手井架、搭机吊装

现场安全用电

，，三宝，，、“四口，，高空作业

安全防护、防盗设施等。

在主体工程中要求施工单位做好现场安全标记及安全标语，还要强调在

过程中的监控，脚手架的搭设、井等的搭设、临边的围护，钢筋的运输绑

扎，模板的运输及安装拆除，碎浇捣，砌墙架子的搭设。装饰时期要求现

场在外墙涂料时，架体要做四排一

隔离。对现场施工用电加大以下方面检查：总配箱接地；施工井架、脚

手架接地；建立用电安全检测制度；定人、定时安全用电设备爱护制度；

成立安全用电，防火领导小组，健全防火检查制度。但在一期的铝合金门

窗修理过程中，仍显现了安全事故。讲明项目部在安全防护和安全操作规

程的治理上还存在不足，没有做到警钟常鸣。但在二期安全治理中得到明

显的改善，圆满完成安全生产治理任务。

三、文明施工

为了切实有效地抓好施工现场文明卫生，要求施工单位严格遵照上海市

人民政府颁发的《施工现场文明生产治理规定》及《上海市建设建设工地

卫生治理若干规定》要求，执行并实施，并结合集团公司及项目部的部分

规定，制定文明生产治理打算及文明生产治理目标，落实文明生产治理保

证措施。

在实际操作过程中，项目部结合现场的施工特点，制订现场安全、文明

施工的检查制度，每隔二星期结合施工单位进行现场的安全、文明施工进

行自检互检，现场考评、总结，及时落实专人整改。

在工程施工中一、二期总包单位分不荣获文明工地及市标化工地。为集

团公司在品牌形象上做了良好宣传。

六、项目部的体会和教训总结

通过东方知音项目的操作积存了一部分体会，同时也存在一些不足，通

过总结，能够使我们在以后的项目开发中扬长避短，下面将万盛综合楼在

实际操作中的一些心得体会总结如下。

我们的体会：

严格打算编制，执行和追踪是项目按时完成的关键

项目部运用现代项目治理知识，认真做好各项进度打算，组织各项活动

的实施，并在项目开发过程中及时追踪、调整，采纳相应的进度措施，按

照预定的打算在前期配套及现场施工方面严格操纵，使整个项目运作的打

算执行在前期、配套及现场施工方面严格操纵，使整个项目的打算执行达

到了预期的目标。

按照不同时期的条件和资料和政策的调整和销售的需要对打算进行调

整，做好风险分析和公关，使项目的打算与实际进度较为吻合，考核节点

除二期交付许可证的节点比打算延期14天，其余节点均能按打算完成。

浦东新区是集团全资开发的第一个项目，我们迅速与有关政府部门建议

良好的公共关系，尽早做好前期证照的申请，为项目的开发和入住做好预

备。项目部在2001年4月19日获得可研批复，同年12月10日取得预售

许可证，仅用了8个月时刻，专门好地完成了集团对工期的目标任务。

我们与浦东新区金杨街道建立良好关系，使新远公司享受最大的税收返

回政策——街道按照我公司对金杨街道财政所作出的实际奉献额度，除我

公司已享受新区有关优待政策的部分以外，另给予70%的补贴。后注册的

策通公司也享受同等待遇。通过街道和谐，范总也当选为浦东新区人大代

表。

东方知音二期规划批准面积为71000m2,实际面积为75900m2,共超面

积4900m2,通过与新区规划局的沟通，仅缴纳罚金人民币81.9万元。

东方知音在项目实践过程中，培养了一批骨干。如安君竞聘松江香堤苑

项目经理成功，陆志宏提升为项目经理，王莘昌提升至南京盛唐担任总经

理助理一职。

防渗漏防裂缝方面的总结

渗漏水是一个系统工程，从设计、施工工艺、原材料、环境以及操作工

人等，项目部对以上各方面加以综合考虑，以至整个东方知音工程中渗漏

率较小。

设计方面：

项目部组织设计单位，针对各渗漏部位要求设计院在材料的选用、几何

尺寸、节点处理等方面加以重点处理和细化并操纵沉降，在设计时期力争

把渗漏隐患降至最低。在二期设计前，项目部牵头组织设计单位、设计治

理部，针对一期交房后显现的咨询题提出48条设计调整建议，让设计院

按照投诉情形对选材、几何尺寸、节点处理等方面加以重点处理和细化，

把容易产生的投诉在源头上加以改进和杜绝。

材料方面：

在设计确定防水材料的同时，要求监理公司对各种材料进行严格的取

样、验收及试验。对材料的品种、规格、性能、使用年限等要求进行操

纵，外地材料进行许可证检查。

施工工艺及环境

项目部在施工工艺方面组织设计治理部、监理公司、总包单位针友各易

渗漏部位的操作工艺、细部做法进行讨论，确定行之有效的方案，如外墙

头缝的饱满度，厨卫、阳台的地坪及穿层管的施工工艺等，在厨、卫、阳

台穿层管补洞时，做到补2/3后先盛水24小时，经监理及项目工程师检查

不渗漏后再浇地坪，在物业验收交接时盛水试验极小发觉渗漏水，戌效较

好，同时考虑环境对工程的阻碍。如天气、温度（温差）、湿度、工期、

沉降、成品爱护等方面因素，对施工工艺和方法作调整。专门是铝合金门

窗的漏水要紧由下雨天来检查，下雨又有风向的不同，反映的漏水部位不

同。项目部在下雨天就要求总包、门窗分包及监理公司到每户检查，做好

记录及时修补，到一期交房时约有3%左右户数有渗漏的嫌疑。由于施工

时天气较好，下雨天较少，二期交房时约有1%左右户数有渗漏的嫌疑。

针对一期地坪表面层裂缝（顶层建筑物四角八字裂缝）情形，会同设计部

协商后，对容易产生八字裂缝处，增加了4钢筋加大，同时对施工时的

天气要求也作了相应和谐，取得了良好成效。

操作工人方面

在易渗水部位操作前要求总包进行技术交底，做好记录，在思想上、技

术上使操作工人引起足够的重视，对该分项或部位的操作工人的上岗证和

操作水平进行分类，要求总包对关键部位操作进行培训，提升技术水平，

同时加大工人的责任心方面的教育。如屋面施工时，对不合格的部位进行

返工，经多次检查、整改到交房时仅一户人家渗水，成效良好。

项目部在以上各方面进行操纵外，每一个月进行一个防渗漏研讨，对施

工中遇到的咨询题进行讨论和总结，把隐患消灭在萌芽中，在交房时将渗

漏率降至最低。截止到6月底前为止一期工程质量投诉11例，投诉率

1.8%,二期工程到目前为止质量投诉7例，投诉率1.0%,取得良好成效。

室外工程实施方面的总结

在黄山一期的室外雨污水总体工程、配套工程、景观绿化工程等室外工

程的实施过程中，项目部吸取了集团其它项目的体会、教训并结合项目部

人员的个人工作体会，对一期室外工程的实施进行了监控、治理，现将此

部分工作总结如下：

设计时期：

按照项目部制定的项目开发总进度打算中配套工程施工、打算，衣配套

管线设计进行操纵。考虑到配套设计单位的设计进度较难把握，配套单位

自行设计的管线走向布置易产生碰、交叉与景观工程有矛盾等因素，在景

观初步设计完成后，项目部将景观初步设计图纸提供给建筑设计单位，由

建筑设计单位结合景观布置进行室外雨污水管总体设计和配套管线初步设

计。项目部及设计治理部对雨污水管总体设计和配套管线初步设计审查、

调整后将配套管线初步设计图提供给上水、电、天然气、有线、电话等配

套设计单位作为参考，配套设计单位出图后再对图纸进行批阅、核对。如

此就差不多解决了各管线之间，管线与景观之间的碰、交叉等咨询题，施

工时期也能够做到按图施工，减少施工时对管线设计图的调整、修改，幸

免了因管线布置更换而引起的施工工期延误。

施工时期：

在了解了各配套施工单位的施工工期前提下，项目部组织各配套施工单

位、总包、监理召开了配套工程和谐会。合理安排各配套单位的进场施工

时刻及开始施工部位，使总包的雨污水管施工完成后各配套单位错开进场

时刻，施工部位，各自互不干扰的进行配套管线施工，为其按正常的施工

工期完成施工任务提供保证。在配套施工期间，项目部人员及时了解现场

施工节奏及施工进度，对施工工期作出预判，与配套施工单位进行沟通，

除二期供电配套进场晚外，使配套工程施工在L5个月内按时顺利完成，

为景观绿化等室外工程的开工制造了施工条件。景观绿化工程由于工程量

大，施工工期紧，项目部打算的工程总进度打算中的备用时刻也因各种因

素而已用完，在这种情形下，景观绿化工程的施工能否按时完成将直截了

当阻碍到一期住宅能否按合同要求准时交房。因此，如何在操纵好景观绿

化工程造价的前提下确保工程按时竣工，成为了项目部的工作重点。按照

施工组织设计中的进度安排和人员安排项目部人员每天在施工现场了解施

工人员是否足够，施工进度有无滞后，发觉咨询题及时要求施工单位进行

相应调整。由于景观绿化工程的施工是与黑色道路施工，小区围墙施工等

同步开展，因此相互阻碍专门多，需项目部和谐的工作也专门多。项目部

在把握各施工单位的施工进度及施工顺序前提下，以保证处于关键线路上

的施工项目进度为重点，以最快的速度进行了有效的和谐，将由于相互间

阻碍、扯皮等因素造成的施工进度缺失减小到最低限度。在景观绿化工程

的材料确认，现场碰到咨询题后的设计变更，装饰标准定位等方面，项目

部及时与设计治理部进行联系，在施工单位的配合下按时进行了确认及变

更，使工程进度能够按打算进行。通过项目部的监控、和谐和监理、各施

工单位的努力，黄山景观绿化工程、黑色道路工程、小区围墙工程在（除

二期供电阻碍部格外）二个月内全部施工完成，为一、二期按时交房奠定

基础。

配套：

操作思路：

配套材料及设备：我部一贯按“最早开始”原则，配套图纸出图时刻紧

张，便及早向专业公司征询意见，选择有资格的表箱生产厂商，并考虑各

配套部门的关系，以“e同行的购货价格，按我方要求进货，满足现场要

求。

小区总图，在一期操作体会的基础上，按照景观设计要求，集成配套综

合管线图，最大限度地减小配套施工各专业单位之间的“打架”。

配套费：通过技术操作，按偏小的面积支付费用，并在最晚的时刻支

付，降低成本。

配套进场与施工：施工现场初具条件，即请配套专业单位进场，穿插进

行，在最短的时刻内完成施工，利用良好的关系在配套竣工前开出配套竣

工证明，为申请交付使用手续打下良好的基础。

工作原则：立足公司战略高度，审慎处理项目外围工作，在节约开发成

本、加快开发进度、确保工程质量的前提下，增加社会效益。不发生成本

的工作尽早开始，发生成本的工作按倒排打算开始。

要紧业绩：

成本：一期住宅配套费单元：万元

类不环保上水供电燃气墙体办

应对95.117184.1465185670M2209.891561

实付85.17156.6975181750M2169.25825未付

节余9.9427.4451.1540.63

合计129.1661

注：供电按减少面积乘以145元/M2,再打9折计。

二期配套费节余额（万元）

注：利用少报面积节余配套费。

九、对铝合金门窗等容易产生质量通病的部位，项目部对总包及门窗单

位进行交底，并由监理按以下要求进行把关：

窗与洞口边间隙：

凸窗：左、右间隙如图；上

20mm；下30mmo

平窗：左、右间隙20mm；上间隙

20mm；下间隙40mm

门：左、右间隙20mm；上间隙

20mm；下间隙见图。

门窗发泡剂打法：

门窗上面及侧面均打发泡剂，要求打发泡剂时外侧加档板，发泡剂凹进

门窗框5-8mm,发泡剂密实外侧不承诺切割。两侧底部留20mm,发泡剂

施工时门窗框与洞边间隙应在15・20mm内，不符要求的，需经总包修补后

方可施工，底部为细石碎灌实。门窗发泡剂及下槛细石碎施工必须经监理

隐藏后方可下道工序施工。

外粉刷：

外粉刷面层咬框5〜8mm,并要规范抽槽，以便打胶。门窗试验：门窗单

位需现场抽样做三性试验（监理参与见证），材料进场需报验监理方可安

装，门窗框安装好后下槛料需做盛水试验。

硅胶及止水片

硅胶颜色：外墙黑色、内墙白色。框料交接处硅胶颜色同框料，外墙硅

胶在涂料施工后施工，涂料施工时预留打胶间隙，幸免硅胶脱落。打硅胶

必须贴美纹纸，横平竖直，均一，确保质量，橡皮条转角部位需打硅胶封

堵。止水片按规范要求设置，确保不渗不漏。

材料及配件

所有材料及配件需封样，推拉门采纳90系列（不带纱），厨房70系列推

拉窗。所有中空玻璃门配件采纳重型配件，门窗滑轨开启方便。所有阳台

门、单元门、出屋面门、门联窗的门部分，低窗900以下固定玻璃均采纳

钢化玻璃。中空门窗钢化玻璃部分采纳单片钢化，窗外侧玻璃为钢化，门

内侧玻璃为钢化，卫生间内侧玻璃为磨砂。室内门联窗门锁采纳执手锁带

保险不带钥匙，出屋面门采纳球型锁，锁芯在室内。机房门百叶部位及机

房窗设铝合金方网防盗网，机房门、出屋面门设风钩。楼梯顶百叶窗由于

宽度较大，容易变形，门窗单位在不阻碍外立面条件下采取加大措施。

制作安装

门窗形式下星期前门窗单位出翻样图及立面图，经确认后方可制作。门

窗制作前需现场复核门窗洞并需总包、监理复核签字后方可加工。门窗应

分层制作安装，配合好总包进度，按照总包进度要求施工。

成品爱护及相应协作

下槛爱护安装单位按询标要求做好爱护，总包单位应配合安装单位做好

爱护。向操作人员交好底，不随意移动爱护装置及踩、碰及把钢管、搁木

等搁置在框料上。安装单位施工时必须听从总包安排，不随意损坏地坪及

墙面，硅胶等不污染墙面、地坪。各单位相互督促，紧密配合，共同把好

质量关。施工时合理安排，幸免工作面相冲突。安装单位加大施工时安全

治理，除自周围强安全交底及检查工作外，必须服从总包安全治理，现场

显现磨擦时由治理层解决或报监理、业主解决。

质量检查验收

施工质量有关报验及隐藏等按监理要求，安装、总包单位做好自检互检

工作，共同把好质量关，所有资料及时收集整理。

十、外墙粉刷调整施工工艺，差不多解决外墙龟裂现象

一期拉毛外墙完成后显现了一些龟裂现象，二期施工时项目部按照一期

外墙所显现的情形，