村级物业公司运营管理制度

村级物业公司运营管理制度一、总则（一）目的为规范村级物业公司的运营管理，提高服务质量和工作效率，保障公司的正常运转，实现村级物业的可持续发展，特制定本运营管理制度。（二）适用范围本制度适用于村级物业公司全体员工，包括管理人员、维修人员、保洁人员、安保人员等。（三）基本原则1.服务至上原则：始终以客户需求为导向，提供优质、高效、贴心的物业服务。2.规范管理原则：建立健全各项规章制度，实现管理工作的规范化、标准化、科学化。3.团队协作原则：强调部门之间、员工之间的沟通协作，形成合力，共同完成公司目标。4.持续改进原则：不断总结经验教训，持续优化管理流程和服务质量，适应市场变化和客户需求。二、组织架构与职责（一）组织架构村级物业公司设总经理一名，副总经理若干名，下设综合管理部、物业管理部、维修工程部、安保部、保洁部等部门。（二）职责分工1.总经理职责全面负责公司的运营管理工作，制定公司发展战略和年度经营计划。组织实施公司各项管理制度，确保公司运营的规范化和高效化。负责公司团队建设，选拔、培养和激励员工，提高团队整体素质。协调公司与外部相关部门和单位的关系，拓展业务渠道，提升公司形象。对公司的财务状况、经营业绩负责，确保公司资产的安全和增值。2.副总经理职责协助总经理开展工作，负责分管部门的日常管理和业务指导。组织制定分管部门的工作计划和工作标准，确保各项工作任务的顺利完成。负责分管部门的团队建设，提高员工业务能力和工作积极性。协调分管部门与其他部门之间的工作关系，促进公司整体运营的顺畅。及时向总经理汇报分管工作的进展情况和存在的问题，提出解决方案和建议。3.综合管理部职责负责公司行政管理工作，包括文件收发、档案管理、会议组织、办公用品采购等。制定公司人力资源管理制度，负责人事招聘、培训、绩效考核、薪酬福利等工作。负责公司财务管理工作，编制财务预算、成本核算、资金管理等。负责公司对外宣传和企业文化建设工作，提升公司品牌形象。协调公司内部各部门之间的工作关系，做好上传下达和沟通协调工作。4.物业管理部职责负责制定物业管理方案和服务标准，组织实施物业管理服务工作。负责物业项目的日常巡查和维护，及时发现和处理各类问题。负责物业费用的收缴和管理工作，确保费用足额及时收缴。负责与业主委员会或业主代表沟通协调，了解业主需求，处理业主投诉和建议。组织开展社区文化活动，营造和谐的居住环境。5.维修工程部职责负责制定物业设施设备维修保养计划和方案，组织实施维修保养工作。负责物业设施设备的日常巡查和故障维修，确保设施设备正常运行。负责维修工程的预算编制、施工管理和质量验收工作。负责新技术、新工艺、新材料的推广应用，提高维修工程质量和效率。负责与供应商沟通协调，采购维修所需的材料和设备。6.安保部职责负责制定安保工作计划和应急预案，组织实施安全保卫工作。负责物业区域的门禁管理、巡逻检查、车辆管理等工作，确保区域安全。负责安全防范设施设备的维护和管理，保证设施设备正常运行。负责处理各类突发事件，及时报警并协助相关部门进行处理。开展安全宣传教育活动，提高业主的安全意识。7.保洁部职责负责制定保洁工作计划和服务标准，组织实施保洁服务工作。负责物业区域的环境卫生清扫、消毒杀菌、垃圾清运等工作，保持环境整洁。负责公共区域的绿化养护和管理工作，确保绿化美观。负责保洁工具和设备的维护和管理，保证工具设备正常使用。及时处理业主关于环境卫生的投诉和建议，不断提高保洁服务质量。三、人员招聘与培训（一）人员招聘1.根据公司发展需要和岗位空缺情况，制定招聘计划。2.通过多种渠道发布招聘信息，如招聘网站、社交媒体、现场招聘等。3.对应聘人员进行资格审查、面试、笔试、体检等环节，选拔合适的人员录用。4.办理新员工入职手续，签订劳动合同，明确双方权利义务。（二）人员培训1.制定年度培训计划，根据员工岗位需求和职业发展规划，确定培训内容和方式。2.培训内容包括业务知识、技能培训、职业道德、安全知识等。3.培训方式采用内部培训、外部培训、在线学习、实地操作等多种形式。4.建立培训档案，记录员工培训情况，作为员工绩效考核和晋升的依据。5.定期对培训效果进行评估，根据评估结果调整培训计划和内容，提高培训质量。四、绩效考核与薪酬福利（一）绩效考核1.建立科学合理的绩效考核体系，明确考核指标、考核标准和考核周期。2.考核指标包括工作业绩、工作态度、工作能力等方面。3.采用上级评价、同事评价、自我评价、客户评价等多种方式进行考核。4.定期对员工进行绩效考核，考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。5.根据绩效考核结果，实施相应的奖励和惩罚措施，如奖金发放、晋升、调薪、培训、辞退等。（二）薪酬福利1.制定合理的薪酬体系，包括基本工资、绩效工资、奖金等部分。2.根据员工岗位、工作业绩、市场行情等因素确定薪酬水平。3.按时发放员工工资，不得无故拖欠。4.为员工缴纳社会保险和住房公积金，提供必要的福利待遇，如节日福利、生日福利、带薪年假、病假等。5.根据公司经营状况和员工表现，适时调整薪酬福利政策，激励员工积极性。五、物业管理服务（一）物业接管验收1.在物业项目交付前，组织相关人员对物业进行接管验收。2.验收内容包括房屋建筑、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范等方面。3.对验收中发现的问题，及时与建设单位沟通协调，要求其限期整改。4.验收合格后，办理物业接管手续，签订物业接管协议。（二）日常巡查与维护1.制定日常巡查计划，明确巡查内容、巡查路线、巡查时间等。2.管理人员、维修人员、安保人员、保洁人员等按照巡查计划进行巡查。3.对巡查中发现的问题，及时记录并上报，按照职责分工进行处理。4.定期对物业设施设备进行维护保养，确保设施设备正常运行。5.建立巡查和维护档案，记录巡查和维护情况，作为工作考核的依据。（三）客户服务1.设立客户服务中心，受理业主咨询、投诉、建议等。2.制定客户服务标准和流程，规范服务行为。3.及时回复业主的咨询和投诉，处理结果要得到业主认可。4.定期回访业主，了解业主需求和满意度，不断改进服务质量。5.组织开展社区文化活动，增强业主与物业公司之间的沟通和互动。（四）物业费用管理1.按照物价部门核定的标准和物业服务合同约定，制定物业费用收费标准。2.向业主发放物业费用缴费通知，明确缴费金额、缴费方式、缴费时间等。3.及时收缴物业费用，对欠费业主进行催缴。4.建立物业费用收支管理制度，定期公布物业费用收支情况，接受业主监督。5.合理控制物业费用成本，提高资金使用效率。六、维修工程管理（一）维修计划制定1.根据物业设施设备的使用情况和维修保养周期，制定年度维修计划。2.维修计划包括维修项目、维修内容、维修时间、维修预算等。3.对维修计划进行审核，确保计划的合理性和可行性。（二）维修工程实施1.根据维修计划，组织维修人员进行维修工程施工。2.维修工程施工前，做好施工准备工作，包括施工方案制定、材料设备采购、人员安排等。3.严格按照施工规范和质量标准进行施工，确保维修工程质量。4.做好施工安全管理工作，确保施工过程安全无事故。5.维修工程施工过程中，及时与业主沟通协调，告知施工进度和注意事项。（三）维修工程验收1.维修工程竣工后，组织相关人员进行验收。2.验收内容包括维修工程质量、维修效果、材料设备使用等方面。3.对验收中发现的问题，要求施工单位限期整改，整改合格后重新进行验收。4.验收合格后，办理维修工程结算手续，支付维修费用。5.建立维修工程档案，记录维修工程情况，作为后续维修参考依据。七、安保管理（一）门禁管理1.在物业区域出入口设置门禁系统，对人员和车辆进行出入管理。2.业主凭门禁卡或密码出入，外来人员和车辆需进行登记并经业主确认后方可进入。3.加强门禁系统的维护和管理，确保门禁系统正常运行。（二）巡逻检查1.制定巡逻计划，明确巡逻路线、巡逻时间、巡逻人员等。2.安保人员按照巡逻计划进行巡逻，重点检查物业区域的安全防范情况。3.对巡逻中发现的异常情况，及时进行处理，并报告上级领导。4.做好巡逻记录，记录巡逻时间、巡逻路线、发现问题及处理情况等。（三）车辆管理1.在物业区域内设置停车位，规范车辆停放秩序。2.对进入物业区域的车辆进行登记，发放临时停车证。3.收取车辆停放费用，严格按照收费标准执行。4.加强对车辆停放情况的巡查，及时发现和处理违规停车行为。（四）突发事件处理1.制定突发事件应急预案，明确应急处置流程和责任分工。2.定期组织应急演练，提高安保人员应对突发事件的能力。3.发生突发事件时，安保人员应立即采取措施进行处置，并及时报警。4.协助相关部门进行调查处理，做好现场保护和证据收集工作。八、保洁管理（一）环境卫生清扫1.制定环境卫生清扫计划，明确清扫区域、清扫时间、清扫标准等。2.保洁人员按照清扫计划进行环境卫生清扫，包括公共区域地面、楼梯、电梯、卫生间等。3.定期对垃圾桶进行清理和消毒，确保垃圾日产日清。4.加强对卫生死角的清理，保持环境整洁。（二）消毒杀菌1.制定消毒杀菌计划，明确消毒杀菌区域、消毒杀菌时间、消毒杀菌方法等。2.按照消毒杀菌计划对公共区域进行消毒杀菌，重点部位增加消毒频次。3.做好消毒杀菌记录，记录消毒杀菌时间、消毒杀菌区域、消毒杀菌药品等。（三）绿化养护1.制定绿化养护计划，明确绿化养护内容、养护时间、养护标准等。2.按照绿化养护计划进行绿化浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作。3.定期对绿化区域进行巡查，及时发现和处理绿化问题。4.做好绿化养护记录，记录绿化养护情况，作为工作考核的依据。九、财务管理（一）财务预算管理1.每年年底制定下一年度财务预算，包括收入预算、成本预算、费用预算等。2.财务预算要根据公司发展战略和年度经营计划进行编制，确保预算的合理性和可行性。3.对财务预算进行审核，报总经理批准后执行。4.定期对财务预算执行情况进行分析和评估，及时调整预算指标，确保预算目标的实现。（二）成本费用控制1.建立成本费用管理制度，明确成本费用控制目标和控制措施。2.对各项成本费用进行核算和分析，找出成本费用控制的关键点。3.加强对成本费用的日常管理，严格控制各项费用支出，杜绝浪费现象。4.定期对成本费用控制情况进行考核，对成本费用控制较好的部门和个人进行奖励，对控制不力的进行处罚。（三）资金管理1.合理安排资金，确保公司资金的正常周转。2.加强资金收支管理，严格按照财务制度办理资金收付业务。3.定期对资金使用情况进行分析和评估，提高资金使用效率。4.做好资金安全管理工作，防范资金风险。（四）财务报表编制与分析1.按照国家财