上海居委会物业管理办法

上海居委会物业管理办法一、引言在上海这座国际化大都市，社区的和谐稳定发展离不开高效、规范的物业管理。居委会作为基层群众自治组织，在物业管理中扮演着至关重要的角色。为了进一步明确上海居委会在物业管理中的职责、规范工作流程、提升管理效能，依据国家相关法律法规以及上海市的地方政策，结合上海社区物业管理的实际情况，特制定本办法。本办法旨在促进居委会与物业服务企业、业主之间的良性互动，共同营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境。二、适用范围与基本原则（一）适用范围本办法适用于上海市行政区域内所有居委会参与的物业管理活动。包括但不限于各类住宅小区、商业物业配套社区等，只要有居委会参与协调物业管理相关事务，均应遵循本办法。（二）基本原则1.依法依规原则：居委会在物业管理工作中，必须严格遵守《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等相关法律法规，确保各项工作合法合规。2.居民自治原则：充分尊重居民的意愿和权利，鼓励居民积极参与物业管理事务，通过民主决策、民主管理、民主监督，实现社区的自我管理、自我服务、自我教育。3.协调合作原则：居委会应与物业服务企业、业主委员会建立良好的沟通协调机制，形成工作合力，共同解决物业管理中的问题。4.公平公正原则：在处理物业管理纠纷和事务时，要秉持公平公正的态度，不偏袒任何一方，维护各方的合法权益。三、居委会在物业管理中的职责（一）指导与监督业主大会、业主委员会工作1.指导业主大会筹备工作：居委会应在业主大会筹备过程中提供必要的指导和帮助，协助业主成立业主大会筹备组，指导筹备组制定业主大会议事规则、管理规约等文件，确保业主大会的成立符合法定程序。2.监督业主大会、业主委员会的运作：对业主大会、业主委员会的日常工作进行监督，确保其按照法律法规和业主大会议事规则开展工作。监督业主委员会的选举、换届等工作，防止出现违规行为。3.协调业主大会、业主委员会与物业服务企业的关系：当业主大会、业主委员会与物业服务企业之间发生矛盾和纠纷时，居委会应及时进行协调，促进双方通过协商解决问题，维护社区的和谐稳定。（二）参与物业管理区域的划分与调整1.提出建议：在新开发建设项目或老旧小区改造等涉及物业管理区域划分与调整时，居委会应根据社区实际情况，充分考虑居民的需求和利益，向相关部门提出合理的建议。2.协助工作：协助房地产行政主管部门等相关部门做好物业管理区域划分与调整的具体工作，配合开展调查、公示等工作，确保划分与调整工作的顺利进行。（三）调解物业管理纠纷1.受理纠纷：设立专门的物业管理纠纷调解窗口或渠道，及时受理业主、业主委员会、物业服务企业等各方反映的物业管理纠纷。2.调查核实：对受理的纠纷进行调查核实，了解纠纷的起因、经过和双方的诉求，收集相关证据和资料。3.组织调解：根据调查结果，组织纠纷双方进行调解，通过摆事实、讲道理，促使双方达成和解协议。对于较为复杂的纠纷，可以邀请相关专家、律师等参与调解。4.跟踪回访：对调解达成的协议进行跟踪回访，确保协议得到有效履行。如发现一方不履行协议，应及时进行督促和协调，必要时引导当事人通过法律途径解决。（四）监督物业服务企业的服务质量1.建立监督机制：居委会应建立健全对物业服务企业服务质量的监督机制，定期对物业服务企业的服务情况进行检查和评估。2.收集业主意见：通过多种方式收集业主对物业服务企业服务质量的意见和建议，及时反馈给物业服务企业，并督促其进行整改。3.参与考核评价：参与房地产行政主管部门等相关部门组织的物业服务企业考核评价工作，提供真实、客观的评价意见，为考核评价结果提供参考。（五）宣传物业管理法律法规和政策1.开展宣传活动：通过社区公告栏、宣传手册、社区讲座等多种形式，向业主、业主委员会、物业服务企业等宣传物业管理法律法规和政策，提高各方的法律意识和政策水平。2.解答疑问：设立咨询热线或咨询窗口，为业主、业主委员会、物业服务企业等解答物业管理方面的疑问，提供相关的法律和政策咨询服务。四、工作流程与工作机制（一）工作流程1.信息收集与整理：居委会应建立物业管理信息收集渠道，定期收集业主、业主委员会、物业服务企业等各方的意见和建议，以及物业管理区域内的相关信息，如环境卫生、安全管理等情况。对收集到的信息进行整理和分析，建立信息台账。2.问题发现与处理：根据信息收集和分析的结果，及时发现物业管理中存在的问题。对于一般性问题，居委会可以直接与相关方进行沟通协调，督促其进行整改；对于较为复杂的问题，应及时组织召开协调会议，研究解决方案。3.协调会议召开：当需要召开协调会议时，居委会应提前确定会议时间、地点、参会人员和会议议程，并及时通知相关方。在会议中，要充分听取各方的意见和建议，形成会议纪要，并明确各方的责任和整改期限。4.结果跟踪与反馈：对问题的处理结果进行跟踪，确保整改措施得到有效落实。及时将处理结果反馈给相关方，并在社区公告栏等位置进行公示，接受业主的监督。（二）工作机制1.定期沟通机制：居委会应与业主委员会、物业服务企业建立定期沟通机制，每月至少召开一次沟通会议，及时交流物业管理工作情况，协调解决存在的问题。2.联合巡查机制：居委会应与物业服务企业建立联合巡查机制，每周至少开展一次联合巡查，对物业管理区域内的环境卫生、安全设施、公共设施等进行检查，及时发现和处理问题。3.应急处置机制：制定物业管理突发事件应急预案，明确应急处置流程和责任分工。在发生突发事件时，居委会应及时启动应急预案，组织相关力量进行应急处置，并及时向上级部门报告情况。五、人员培训与资源保障（一）人员培训1.培训计划制定：居委会应制定年度物业管理培训计划，明确培训内容、培训方式和培训对象。培训内容应包括物业管理法律法规、政策解读、纠纷调解技巧、服务质量监督等方面。2.培训组织实施：定期组织居委会工作人员、业主委员会成员、物业服务企业员工等参加物业管理培训。可以邀请相关专家、学者、律师等进行授课，也可以组织实地参观学习等活动。3.培训效果评估：对培训效果进行评估，通过考试、问卷调查等方式了解培训对象对培训内容的掌握情况和培训效果的满意度。根据评估结果，及时调整和完善培训计划。（二）资源保障1.经费保障：居委会应积极争取政府部门的支持，将物业管理工作经费纳入社区经费预算，确保物业管理工作的正常开展。同时，可以通过社区公益基金、业主自愿捐赠等方式筹集资金，用于物业管理相关工作。2.场地保障：为物业管理工作提供必要的办公场地和设施设备，如办公室、会议室、档案柜等，确保工作的顺利进行。3.信息资源保障：建立物业管理信息平台，整合业主、业主委员会、物业服务企业等各方的信息，实现信息共享和动态管理。同时，加强与房地产行政主管部门等相关部门的信息沟通和共享，及时获取最新的政策法规和行业动态。六、与其他部门的协作配合（一）与房地产行政主管部门的协作1.工作对接：居委会应与房地产行政主管部门建立工作对接机制，及时了解物业管理相关政策法规的变化和工作要求，接受房地产行政主管部门的业务指导和监督。2.信息共享：定期向房地产行政主管部门报送物业管理工作情况，如业主大会、业主委员会的运作情况、物业服务企业的服务质量等。同时，及时获取房地产行政主管部门发布的物业管理相关信息，如物业服务企业的信用评价结果等。3.联合执法：在物业管理执法过程中，居委会应配合房地产行政主管部门开展联合执法行动，对物业管理中的违法行为进行查处，维护社区的正常秩序。（二）与街道办事处（乡镇人民政府）的协作1.落实工作任务：居委会应按照街道办事处（乡镇人民政府）的工作部署，积极落实物业管理相关工作任务，如社区环境整治、安全隐患排查等。2.报告工作情况：定期向街道办事处（乡镇人民政府）报告物业管理工作情况，及时反映工作中存在的问题和困难，争取街道办事处（乡镇人民政府）的支持和帮助。3.参与社区建设：与街道办事处（乡镇人民政府）共同推进社区建设，将物业管理工作与社区治理、社区服务等工作相结合，提升社区的整体品质和居民的生活满意度。（三）与公安、城管、消防等部门的协作1.建立联动机制：居委会应与公安、城管、消防等部门建立联动机制，在物业管理区域内发生治安、城管、消防等问题时，及时通报相关部门，并配合其开展工作。2.开展联合行动：定期组织开展联合行动，如安全隐患排查、环境卫生整治等，共同解决物业管理中的突出问题。3.宣传教育：与公安、城管、消防等部门合作，开展宣传教育活动，提高居民的安全意识、环保意识和法律意识。七、考核与评估（一）考核主体与对象1.考核主体：由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织对居委会物业管理工作的考核。2.考核对象：各居委会及其相关工作人员。（二）考核内容与指标1.工作任务完成情况：包括指导与监督业主大会、业主委员会工作，参与物业管理区域的划分与调整，调解物业管理纠纷，监督物业服务企业的服务质量，宣传物业管理法律法规和政策等工作任务的完成情况。2.工作机制运行情况：考核定期沟通机制、联合巡查机制、应急处置机制等工作机制的运行情况，确保各项工作机制有效发挥作用。3.居民满意度：通过问卷调查、电话访谈等方式，了解居民对居委会物业管理工作的满意度。（三）考核方式与周期1.考核方式：采取日常检查、定期考核、居民评价相结合的方式进行考核。2.考核周期：每年进行一次全面考核，每季度进行一次日常检查和阶段性评估。