商品房购买合同管理办法

商品房购买合同管理办法一、总则（一）目的为加强商品房购买合同管理，规范合同签订、履行、变更、解除等行为，维护公司与购房者的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合公司实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于公司开发建设并销售的各类商品房购买合同的管理。（三）基本原则1.依法合规原则：合同的签订、履行、变更、解除等活动必须遵守国家法律法规和行业标准。2.公平公正原则：保障公司与购房者的合法权益，合同条款应体现公平、公正的精神。3.诚实守信原则：双方应诚实守信，严格履行合同约定的义务。4.统一管理原则：商品房购买合同实行统一归口管理，确保合同管理的规范性和一致性。二、合同签订管理（一）合同文本1.公司应使用国家和地方政府部门制定的示范文本，并结合项目实际情况进行必要的补充和完善。示范文本应包括合同当事人的基本信息、商品房基本状况、商品房价款、付款方式及期限、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任、合同备案与房屋登记、违约责任等主要条款。2.对于示范文本未涵盖的特殊事项，应在合同中明确约定，确保合同条款完整、准确，避免模糊不清或产生歧义。（二）签订流程1.销售部门在与购房者达成购房意向后，应向购房者提供合同文本，并对合同条款进行详细解释。购房者对合同条款无异议后，方可签订合同。2.合同签订前，销售部门应审核购房者的身份、购房资格等相关资料，确保购房者具备购房条件。3.合同签订时，应由购房者本人或其授权代理人签字，并加盖公司合同专用章。签字盖章应清晰、完整，不得遗漏或模糊不清。4.合同签订后，销售部门应及时将合同副本交至公司相关部门备案，包括法务部门、财务部门、工程部门等，以便各部门及时了解合同情况，履行各自职责。（三）合同审核1.法务部门负责对合同文本进行法律审核，重点审查合同条款是否符合法律法规的规定，是否存在法律风险，是否损害公司利益等。对于审核中发现的问题，法务部门应及时与销售部门沟通，并提出修改意见。2.财务部门负责对合同中的价款、付款方式、付款期限等财务条款进行审核，确保合同中的财务安排符合公司财务管理规定，避免财务风险。3.工程部门负责对合同中的交付条件、质量标准、保修责任等与工程相关的条款进行审核，确保合同条款与公司工程建设实际情况相符，便于工程建设和交付使用。三、合同履行管理（一）公司义务履行1.公司应按照合同约定的交付条件和交付期限，按时向购房者交付符合质量标准的商品房。在交付前，应确保房屋经过相关部门验收合格，并取得竣工验收备案表。2.公司应按照合同约定提供物业管理服务，确保小区环境整洁、安全有序，设施设备正常运行。3.公司应及时处理购房者提出的合理诉求，对于涉及房屋质量、配套设施等问题，应积极协调相关部门进行解决，并将处理结果及时反馈给购房者。（二）购房者义务履行1.购房者应按照合同约定的付款方式和付款期限，按时足额支付购房款。如购房者逾期付款，公司有权按照合同约定追究其违约责任。2.购房者应配合公司办理房屋交付、产权登记等相关手续，提供必要的资料和证明文件。3.购房者应遵守小区物业管理规定，爱护小区公共设施设备，维护小区环境整洁、安全有序。（三）合同变更管理1.合同履行过程中，如因不可抗力或其他不可预见、不可避免的原因需要变更合同条款，双方应协商一致，并签订书面变更协议。变更协议作为原合同的补充文件，与原合同具有同等法律效力。2.合同变更涉及房屋面积、价款、交付时间等重要条款的，应按照相关法律法规的规定办理备案手续。（四）合同解除管理1.合同履行过程中，如出现法定或约定的解除情形，双方应按照法律法规的规定和合同约定办理合同解除手续。2.合同解除后，公司应按照合同约定和法律法规的规定，退还购房者已支付的购房款及利息，并承担相应的违约责任。3.合同解除后，双方应及时办理相关手续，如房屋交接、产权注销等，确保双方的权益得到妥善处理。四、合同档案管理（一）档案建立1.销售部门应在合同签订后及时将合同原件及相关资料整理归档，建立商品房购买合同档案。档案内容应包括合同文本、购房者身份及资格证明文件、购房款支付凭证、合同变更协议、合同解除协议等相关资料。2.档案应按照项目、楼栋、房号等进行分类整理，便于查询和管理。（二）档案保管1.公司应指定专人负责合同档案的保管工作，确保档案的安全、完整。档案保管期限应按照国家法律法规和公司相关规定执行。2.档案保管场所应具备防火、防潮、防虫、防盗等条件，确保档案不受损坏。（三）档案查阅1.公司内部人员因工作需要查阅合同档案的，应填写《合同档案查阅申请表》，经部门负责人批准后，方可查阅。查阅档案时，应在档案管理人员的陪同下进行，不得擅自摘抄、复印、涂改档案内容。2.外部单位或个人因工作需要查阅合同档案的，应持有单位介绍信或相关证明文件，经公司领导批准后，方可查阅。查阅档案时，应按照公司规定办理相关手续，并遵守档案查阅的相关规定。五、合同风险管理（一）风险识别1.法务部门应定期对合同进行风险排查，识别合同签订、履行过程中可能存在的法律风险，如合同条款违法违规、合同履行不能、违约责任约定不明等。2.财务部门应关注合同中的财务风险，如购房款支付风险、资金回笼风险等。3.工程部门应关注合同中的工程风险，如工程质量风险、工期延误风险等。（二）风险评估1.对于识别出的合同风险，应进行风险评估，评估风险发生的可能性和影响程度。风险评估可采用定性评估和定量评估相结合的方法。2.根据风险评估结果，对风险进行分类分级，确定重点关注的风险领域和风险点。（三）风险应对1.针对不同类型和等级的合同风险，应制定相应的风险应对措施。对于法律风险，应加强合同审核，完善合同条款，避免法律漏洞；对于财务风险，应加强财务管理，优化付款方式和期限，确保资金安全；对于工程风险，应加强工程管理，严格控制工程质量和工期，确保工程顺利交付。2.建立合同风险预警机制，及时发现和预警潜在的合同风险。对于可能引发重大风险的情况，应及时采取措施进行处理，避免风险扩大。六、监督与检查（一）内部监督1.公司内部审计部门应定期对商品房购买合同的签订、履行、档案管理等情况进行审计监督，检查合同管理是否符合公司规定和法律法规要求，是否存在违规操作和风险隐患。2.各部门应定期对本部门负责的合同管理工作进行自查自纠，及时发现和解决存在的问题。（二）外